Правовой режим земельного участка и объем правомочий правообладателя в сфере градостроительства по поводу принадлежащего ему земельного участка предопределяется уже на этапах, предшествующих постановке на кадастровый учет земельного участка. Стадия формирования земельного участка, хотя и не являющаяся по сути видом градостроительной деятельности, способна в значительной мере предопределить дальнейший характер градостроительных правоотношений. в частности, на этапе утверждения уполномоченным органом схемы расположения земельного участка, выполнения в отношении такого земельного участка кадастровых работ, что зачастую недооценивается будущими землепользователями.
В рамках указанных процедур для образуемого земельного участка, по общему правилу, в виде решения собственника об образовании земельного участка, осуществляется также выбор соответствующего вида разрешенного использования земельного участка из перечня основных для соответствующей территориальной зоны, в пределах которой образуется земельный участок. Так, например, статьей 11.10 ЗК РФ установлено, что в решении об утверждении схемы в отношении каждого из образуемых в соответствии с ней земельных участков наряду с площадью, местоположением, кадастровым номером (при наличии) и категорией земель обязательно указываются либо территориальная зона, в границах которой они образуются, либо виды их разрешенного использования (подпункт 4 пункта 14 названной статьи).
Аренда объекта незавершенного строительства
Правообладатель земельного участка, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и унитарных предприятий, вправе выбирать любой из предусмотренных градостроительным регламентом основных видов разрешённого использования без дополнительных разрешений и согласований (п. 4 ст. 37 ГрК РФ). Из чего также следует, что законодательство не запрещает правообладателю участка выбрать несколько основных видов разрешенного использования земельных участков, что осуществляется путём внесения в сведения единого государственного реестра прав соответствующих сведений о нескольких видах на основании заявления правообладателя.
Необходимо также учитывать, что для каждого земельного участка возможность выбора разрешенного использования из перечня основных видов ограничена также и его параметрами, для которых градостроительными регламентом устанавливаются предельные минимальные (максимальные) значения (например, площадь земельного участка меньше предусмотренного градостроительным регламентом минимального размера участка для запрашиваемого вида). В силу пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ, поскольку предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых, в силу законодательства о градостроительной деятельности, устанавливаются градостроительные регламенты, определяются этими градостроительными регламентами. Так, в одном из дел по обжалованию собственником земельного участка отказа органа кадастрового учета в изменении в сведениях единого государственного реестра прав вида разрешенного использования земельного участка, арбитражный суд, отклоняя требования заявителя пришел к выводу о невозможности выбора указанного заявителем вида разрешенного использования из предусмотренного градостроительного регламента перечня, поскольку площадь земельного участка меньше предельного минимального размера для указанного заявителем вида[1].
Право собственности на объект незавершенного строительства
Круг субъектов управомоченных на изменение по своему усмотрению вида разрешенного использования земельных участков, указанных как «правообладатели» в п. 4 ст. 37 ГрК РФ, в процессе законодательного регулирования претерпел определенные изменения. Ранее действовавшими положениями п. 3. ст. 20 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»[2] допускалось внесение в единый государственный реестр изменений о виде разрешенного использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет) правообладателями таких земельных участков.
В практике неоднократно возникал вопрос о правомочиях арендатора публичного земельного участка на изменение вида разрешенного использования земельного участка. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.06.2013 № 1756/13[3] сформировал подход, согласно которому арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка в рамках действующего договора аренды. Арендодатель связан установленным законом порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. В связи с чем недопустимо обращение с требованием об изменении вид разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов.
Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ[4] ЗК РФ был дополнен главой V.1, в которой пунктом 17 ст. 39.8 ЗК РФ было дополнительно установлено, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения разрешенного использования такого земельного участка не допускается, а указанные выше законоположения (ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») утратили силу[5].
Соответствующий подход еще раз был подтвержден высшей судебной инстанцией. Со ссылкой на ст. 209 ГК РФ Верховный суд Российской Федерации указал, что собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов. Самостоятельное изменение арендатором земельного участка его вида разрешенного использования на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования[6].
В целом произошедшая трансформация понятия «правообладатель земельного участка», указанного в ст. п. 4 ст. 37 ГрК РФ применительно к полномочиям по изменению вид разрешенного использования, представляется наиболее верной с позиции вещных отношений.
Вместе с тем действующее законодательство не запрещает заинтересованному лицу, хотя еще и не являющемуся правообладателем земельного участка, эффективно воздействовать на деятельность участников перечисленных отношений, уже на стадии оформления прав на земельный участок с целью предоставления для себя «оптимального» вида разрешенного использования с точки зрения будущего объема градостроительных правомочий. В. С. Кононов также указывает, что на выбор вида разрешенного использования оказывает влияние субъект, который будет правообладателем участка[7]. Так, в рамках одного из дел, Заельцовским районным судом г. Новосибирска было признано незаконным решение органа местного самоуправления об утверждении схемы границ земельного участка в части установления вида разрешенного использования земельного участка, как части процедуры предоставления заявителю земельного участка. Заявителем, собственником объекта капитального строительства, расположенного на спорном земельном участке было указано на нарушение органом местного самоуправления его прав выбранным видом разрешенного использования, поскольку такой вид необоснованно возлагает на заявителя дополнительные обязанности в виде необходимости прохождения дополнительных процедур получения разрешения на условно-разрешенный вид использования, а также необоснованно повышенной ставки арендной платы за предоставляемый земельный участок[8].
Выбор вида разрешенного использования земельного участка с учетом его особенностей, в определенном смысле предопределяет экономическую эффективность использования земельного участка, а также предопределяет возможность (законность) возведения на земельном участке объектов капитального строительства. В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ несоответствие возводимого объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка является одним из критериев для признания его самовольной постройкой.
Верховным Судом Российской Федерации в указанном ранее Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, также был сформулирован ряд следующих позиций о дальнейшей возможности использования земельного участка по определенному назначению, в том числе — для законного возведения на таком земельном участке недвижимости зависимости от вида разрешенного использования[9]. В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст.
37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 — 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Так, по одному из дел истцом, как собственником смежного земельного участка были заявлены требования о сносе возведенного ответчиком ограждения, а также самовольной постройки со ссылкой на нарушение предельных параметров застройки земельного участка предусмотренных градостроительным регламентом для содержащегося в сведениях единого государственного реестра недвижимости вида разрешенного использования земельного участка, а именно: превышение максимальной площади застройки земельного участка и несоблюдение требований по минимальным отступам от границ земельного участка в связи с возведением ответчиком спорной постройки на своём земельном участке[10]. Суд, отказывая в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки также учел, что к моменту рассмотрения спора ответчиком для принадлежащего ему земельного участка был дополнительно выбран такой вид разрешенного использования, предельные параметры застройки для которого и отступ от границ позволяли размещать спорное строение на земельном участке ответчика.
Данный аспект не является единственным значимым для собственника земельного участка. Проверка возможности установления того или иного вида разрешенного использования на соответствие правилам землепользования и застройки происходит практически сразу же после подачи межевого плана в орган кадастрового учета (которым в настоящее время является Управление Росреестра), на этапе проверки межевого плана и постановки на кадастровый учет земельного участка. Куда более отдаленное по времени, но более экономически существенное воздействие на собственника могут оказать налоговые последствия выбора того или иного вида разрешенного использования земельного участка.
Выбранный вид разрешенного использования, в силу установленного порядка определения кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка, предопределяет конкретный размер его кадастровой стоимости[11]. Значимость кадастровой стоимости земельного участка в том, что она, в силу п. 1 ст. 390 Налогового Кодекса РФ[12] является базой для исчисления земельного налога, а также, с определенных пор, базой для расчета штрафа, как меры ответственности по ряду административных правонарушений в области землепользования.[13]. В отношении государственных и муниципальных земельных участков, передаваемых в аренду без торгов, согласно положениям пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за такие земельные участки, устанавливается соответственно органом государственной власти или местного самоуправления. Из анализа таких правовых актов изданных законодательными органами власти субъектов Томской и Новосибирской областей следует, что в качестве базы для расчета арендной платы за такие земельные участки применяется кадастровая стоимость таких земельных участков.[14]
Одной из проблем правоприменения на данной стадии является то, что группы и виды разрешенного использования земельных участков в актах градостроительного законодательства, из которых на этапе формирования земельного участка осуществляет выбор собственник (распорядитель) земельного участка, по своему содержанию и наименованию не имеют точного соответствия тем группам и видам разрешенного использования, к которым относит такой земельный участок орган кадастрового учета на стадии постановки земельного участка на кадастровый учет и определения его кадастровой стоимости в соответствие с Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»[15].
Более того, сами акты градостроительного законодательства, поскольку такое правовое регулирование осуществляется как на федеральном, региональном и муниципальном уровне, не имеют единого и точного соответствия между собою по группам и видам разрешенного использования, в том числе по причине несоответствия установленных на муниципальном уровне видов разрешенного использования группам регионального, а установленных на региональном уровне группам — федеральному классификатору видов разрешенного использования.
Так, в силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
При этом, в силу п. 11 ст. 34 ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, признается действительным вне зависимости от его соответствия классификатору.
Поскольку правила землепользования и застройки, исходя из ряда законодательно установленных сроков и ограничений[16], были приняты органами местного самоуправления в отношении соответствующих территорий ранее утверждения в 2014 году Минэкономразвития РФ соответствующего классификатора, то в силу вышеуказанных законоположений, собственники земельных участков вынуждены руководствоваться при выборе соответствующего вида разрешенного использования не классификатором, а набором видов разрешенного использования из градостроительного регламента правил землепользования и застройки. При этом, в силу п. 12 вышеуказанного ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ до 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения, городского округа обязаны были внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования, предусмотренными классификатором.
Однако, вышеуказанное требование о приведении до 01 января 2020 года видов разрешенного использования и групп в правилах землепользования и застройки в соответствие с группами видов разрешенного использования из классификатора описываемой проблемы не разрешит.
Дело в том, что орган кадастрового учета, как уже указывалось, при постановке образуемого земельного участка на кадастровый учет, определяет кадастровую стоимость земельного участка, за исключением ряда случаев, не в соответствие группами видов разрешенного использования из классификатора, и не в соответствие с группами видов разрешенного использования из соответствующего регламента правил землепользования и застройки, а в соответствие с группами видов разрешенного использования указанных в соответствующих нормативных актах государственной кадастровой оценки, отличающихся структурно и содержательно как от устанавливаемых на муниципальном уровне правил землепользования и застройки так и от федерального классификатора.
Так, в отношении территории муниципальных образований г. Томск и г. Новосибирск в настоящее время действуют акты об определении результатов кадастровой стоимости земельных участков, а также средних удельных показателей земель по кварталам, утвержденные еще до вступления в силу вышеуказанного классификатора[17]. Сами же результаты государственной кадастровой оценки получены еще в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[18]. Виды разрешенного использования земель населенных пунктов (всего 17 групп), в таких актах об утверждении кадастровой стоимости были определены еще в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39[19].
Из чего можно сделать вывод, что выявленное несоответствие будет иметь место и далее, в любом случае, до проведения новой сплошной массовой оценки в порядке установленном ФЗ «О государственной кадастровой оценке»[20] и с учетом группировки видов разрешенного использования в соответствие с федеральным классификатором. Однако же проведение очередной массовой кадастровой оценки сдерживается в настоящее время запретом на проведение государственной кадастровой оценки в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и необходимостью образования специализированных государственных бюджетных учреждений, в порядке, установленном ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Выявленная на практике нестыковка положений градостроительного и земельного законодательства создаёт существенную правовую неопределенность и риски собственников земельных участков в вопросе выбора того или иного вида разрешенного использования земельного участка.
В связи с чем в настоящее время не имеется прозрачных правовых критериев, с помощью которых правообладателю можно было бы самостоятельно, не прибегая к дополнительным процедурам, на этапе формирования земельного участка достоверно точно определить его кадастровую стоимость, ввиду чего процедура определения кадастровой стоимости, из-за отсутствия единообразного понятийного аппарата (различного перечня и содержания групп видов разрешенного использования в различных нормативных актах) реализуется органом кадастрового учета по собственному усмотрению, исходя из внутриведомственного толкования тех или иных правовых понятий.
Попытка решить указанную проблему предпринята в Федеральном законе от 23.06.2014 № 171-ФЗ, согласно части 13 статьи 34 которого, по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.
Наиболее определенную законодательную регламентацию в гражданском обороте объект незавершенного строительства получил с введением с 1 января 2005 г. ФЗ от 30.12.2004 № 213-ФЗ[21] в пункт 1 статьи 130 ГК РФ упоминания его как недвижимой вещи. Юридическая техника такого упоминания очевидно указывает на его отличие от зданий и сооружений.
Предопределенное гражданским законодательством отличие в статусе объекта незавершенного строительства от других недвижимых вещей, проявляется в земельном законодательстве в существенных, по сравнению с собственниками зданий и сооружений, ограничениях прав собственника такой недвижимости[22]. Соответствующий подход следует также из судебной практики[23].
Если рассматривать объект незавершенного строительства с точки зрения не земельных, а градостроительных отношений, то согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства) как и здания, строения, сооружения имеют равный правовой статус, поскольку отнесены к объектам капитального строительства .
Фактически единственным возможным правомочием и целью собственника объекта незавершенного строительства является завершение строительством такого объекта и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.
В силу ст. 51 ГрК РФ для завершения строительства требуется получение разрешения на строительство, которое исходя из законодательного определения является документом, подтверждающим соответствие принятых проектных решений действующим градостроительным регламентам.
Как уже указывалось, градостроительные регламенты являются наиболее «подвижными» градостроительными документами, изменения в которые могут быть внесены в любой момент времени в соответствие с установленной в ГрК РФ процедурой. Внесение соответствующих изменений в работе муниципальных властей – стандартная практика.
В результате чего часто складывается ситуация, когда соответствующие изменения правил землепользования и застройки изменяют правовой режим земельного участка настолько, что получение разрешения на завершение строительства объекта незавершенного строительства в ранее запроектированных параметрах оказывается невозможным, что приводит к существенному ограничению (изменению) объема полномочий землепользователя и собственника недвижимости на ней. В процессе строительства объекта капитального строительства, который может занимать достаточно длительный срок, в градостроительный регламент и документацию по планировке территории могут быть внесены изменения, в результате которых размещение объекта, начатого строительством, будет исключено.
Управленческая деятельность органов власти в некоторых случаях способна привести и вовсе к невозможности завершить начатое строительство. Верховный Суд Российской Федерации, например, прямо указывает, что утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36, 37 Градостроительного кодекса)[24].
В данной связи у собственника объекта незавершенного строительства, как застройщика, возникают существенные правовые риски, которые в практике разрешения споров относятся на его счет. Суды, разрешая споры, исходят из того, что владелец объекта незавершенного строительства, приобретая права и обязанности арендатора по договору аренды, мог и должен был оценить возможность освоения земельного участка в соответствии с целью его представления в аренду[25].
В этой связи существенное значение с точки зрения правовой определенности и гарантии реализации собственником незавершенного строительством объекта права на завершение строительства приобретают градостроительный план земельного участка, а также действующее разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ)[26].
Градостроительный план земельного участка является основанием для архитектурно-строительного проектирования (абз. 1 п. 6 ст. 48 ГрК РФ), получения разрешения на строительство (абз. 2 п. 7 ст. 51 ГрК РФ), прохождения экспертизы проектной документации (п. 5.2 ст. 49 ГрК РФ), а в дальнейшем — получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пп. 2 п. 3 ст.
55 ГрК РФ).
Значение градостроительного плана земельного участка можно охарактеризовать как средство фиксации на определенное время (с момента получения разрешения на строительство до момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства) требований изменяющихся документов градостроительного зонирования и документации по планировке и межеванию территории.
При поступлении заявления застройщика (собственника объекта незавершенного строительством) о выдаче разрешения на строительство уполномоченный орган инициирует проверку проектной документации на соответствие определённым требованиям (п. 1 ст. 55 ГрК РФ). Актуальная редакция п.1 ст.
51 ГрК РФ указывает на необходимость проверки проектной документации на соответствие требованиям градостроительного регламента, и документации по планировке и межеванию территории, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, а также необходимость проверки допустимости размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с установленным видами разрешенного использования, иными ограничениями. Аналогичный принцип заложен и на этапе экспертизы проектной документации, В силу п. 5.2. ст. 49 ГрК РФ в течение полутора лет с момента выдачи градостроительного плана земельного участка в рамках экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов, действовавших на дату выдачи градостроительного плана.
В силу ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод характеризуется как документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана, а не действующим в момент окончания строительства правилам землепользования и застройки, но вместе с тем и разрешенному использованию земельного участка.
Вместе с тем риски изменения правил землепользования и застройки в части видов разрешенного использования не снимаются и получением градостроительного плана, а сохраняются до стадии получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данный вывод следует из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, содержащихся в пункте 6 ст. 55 ГрК РФ. Федеральным законом от 03.07.2016 № 373-ФЗ указанный пункт был дополнен абзацем 5 — несоответствие объекта капитального строительства разрешённому использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Дополнительное введенное основание создаёт непреодолимые и неконтролируемые риски, так как несоответствие на «дату обращения за разрешением на ввод в эксплуатацию» означает, что изменение вида разрешенного использования или появление зон с особыми условиями использования в период действия разрешения на строительство может привести к тому, что объект не сможет быть введён в эксплуатацию.
В этой связи даже возводимый на законных основаниях объект незавершенного строительства может оказаться в статусе самовольной постройки. Согласно п. 30 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 самовольной постройкой может быть не только объект капитального строительства, строительство которого завершено, но и объект незавершенного строительства.[27]
При этом стоит отметить, что вектор законодательного развития института самовольной постройки и соответствующих изменений в редакцию ст. 222 ГК РФ[28], а также судебной практики[29] указывает, что каждый раз происходит увеличение количества формальных признаков, при наличии хотя бы одного из них объект капитального строительства утрачивает легальный статус.
Если ранее, до 2015 года формулировка ст. 222 ГК РФ в части градостроительных нарушений содержала такие признаки самовольной постройки как «созданной без получения на это необходимых разрешений», «с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил», то редакция ст. 222 ГК РФ с 2018 года дополнена также указанием на вид разрешенного использования как на критерий – «разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта». Ранее содержащееся оценочное понятие «с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил» заменено также на формальный признак – «с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
Можно констатировать, что наличие записи в едином государственном реестре о праве собственности на объект незавершенного строительства, как на недвижимую вещь, не предоставляет собственнику такого объекта каких-либо гарантий в градостроительной деятельности. Такими инструментами правовой определенности выступает градостроительный план земельного участка и действующее разрешение на строительство как средства фиксации градостроительных требований, предъявляемых на этапе завершения строительства.
[1] Решение Арбитражного суда Красноярского Края от 30.01.2019 по делу № А33-29188/2018
[2] Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»: (ред. от 24.07.2008г.)
[3] Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13 по делу № А35-765/2012
[4] Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
[5] Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»
[6] Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
[7] Кононов В. С. Правовое регулирование и порядок изменения правового режима разрешенного использования земельного участка. С. 2
[8] Решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 17.03.2020, дело № 2а-840/2020
[9] Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014)
[10] Решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 12.04.2018, дело № 2-14/2018
[11] Приказ Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости»
[12] Налоговый Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ
[13] ч. 10 п. 1 ст. 3.5. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ. Конкретные составы предусмотрены ст. 7.1. Самовольное занятие земельного участка, Ст.
8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению
[14] Постановление Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 218-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Новосибирской области и предоставленные в аренду без торгов» ; Решение Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2015 № 1404 «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Новосибирска, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска» ; Закон Томской области от 09.07.2015 № 100-ОЗ «О земельных отношениях в Томской области» ; Решение Думы Города Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка»
[15] Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (Зарегистрировано в Минюсте России 08.09.2014 № 33995)
[16] Например, в силу п. 14 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при отсутствии правил землепользования и застройки не допускалось предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; Часть 3 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ, согласно которой устанавливался запрет, за исключением ряда случаев, на выдачу разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки введена в действие с 1 января 2010 года — ст. 3 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»
[17] Постановление администрации Города Томска от 26.11.2014 № 1240 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования «Город Томск» ; Постановление Правительства Новосибирской области от 29.11.2011 № 535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области»
[18] Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
[19] Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 02.05.2007 № 9370)
[20] Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
[21] Федеральный закон от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»
[22] Федеральный закон от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
[23] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 ; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 7454/10 ; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 14880/10
[24] Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2018 № 308-ЭС17-20912 по делу № А32-42516/2016
[25] Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.01.2019 № 309-КГ18-22578 по делу № А60-53733/2017 [; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.01.2020 № 306-ЭС19-25004 по делу № А57-27476/2018; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2017 № 310-ЭС17-17252 по делу № А09-9524/2016; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.08.2017 № 309-КГ17-9544 по делу № А07-8412/2016; Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2014 № ВАС-8620/14 по делу № А76-7629/2013
[26] Согласно п.п. 19, 21 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство может быть выдано на срок до 10 лет и по общему правилу п. 21 ст. 51 ГрК РФ сохраняется при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства.
[27] Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
[28] Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»; Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
[29] Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018) утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018 ; Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017) утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017; Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016
Источник: zakon.ru
Признание права собственности на недострой
В последнее время многие граждане столкнулись с проблемой банкротства застройщиков или нарушением срока окончания строительства домов, в которых они приобрели квартиры или нежилые помещения на раннем этапе строительства.
Вполне естественно, что таких участников долевого строительства (а также соинвесторов строительства, членов вновь созданных ЖСК и т.д.) волнует судьба их вложений, чтобы не оказаться в ситуации, когда деньги за жилое или нежилое помещение уже оплачены, а по факту оформить право собственности невозможно, поскольку строение ещё до конца не достроено, а перспективы окончания строительства и выполнение застройщиком своих обязательства, выглядят весьма туманно. Что делать в этой ситуации, и каковы правовые последствий возможных действий (бездействий) дольщиков?
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, действующее законодательство относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу. Соответственно, на объекты незавершенного строительства можно оформить право собственности, как и на иные объекты недвижимого имущества на территории Российской Федерации.
Однако во внесудебном порядке право собственности на объект незавершенного строительства в большинстве случаев оформить не удастся, поскольку, до внесения сведений об этом объекте в Государственный кадастр недвижимости, застройщик не имеет права передавать такой объект недвижимого имущества дольщику (соинвестору, члену ЖСК или иному участнику строительства многоквартирного жилого дома), а внести такие сведения в Государственный кадастр недвижимости можно лишь при принятии возводимого строения в эксплуатацию.
В результате получается замкнутый круг, когда застройщик не может оформить документы на объект незавершенного строительства, а без оформления этих документов не может, соответственно, передать этот объект дольщику.
Со своей стороны дольщик оказывается в ситуации, когда он уже оплатил стоимость жилого или нежилого помещения в строящемся здании, но на руках есть лишь документы, подтверждающие не право собственности на жилое или нежилое помещение, а всего лишь право требования на этот объект по окончании строительства здания.
Хорошо, если строительство здания продолжается, пусть и с нарушением ранее оговоренных сроков. Но значительно хуже, если строительство объекта было заморожено на неопределенный срок или если в отношении застройщика была возбуждена процедура признания его банкротом. В этом случае действия (или возможное бездействие) дольщиков будут иметь разные правовые последствия, в зависимости от того, какой именно договор был заключен ими с застройщиком, и какие документы имеются у дольщиков на руках.
Рассмотрим возможные варианты действий дольщиков в зависимости от того, какой именно договор был оформлен ими с застройщиком.
Договор долевого участия в строительстве
В большинстве случаев застройщики заключают с дольщиками договоры долевого участия в строительстве, в полном соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Заключение такого договора с застройщиком существенно снижает риски дольщика на оформление объекта долевого строительства в его собственность по окончании строительства и введения здания в эксплуатацию.
Приобретаемый по такому договору объект долевого строительства находится в залоге у дольщика и даже в случае банкротства застройщика, рано или поздно, будет оформлен в собственность дольщика.
В этом случае беспокоиться относительно возможного приостановления строительства смысла нет, поскольку право требования на незавершенный строительством объект гарантированно заключенным с застройщиком договором долевого участия в строительстве.
Однако в случае банкротства застройщика дольщику всё же придется совершить ряд действий, чтобы подтвердить свои права требования на приобретенную у застройщика квартиру (именно квартиру, а не офис или гараж). Дольщику необходимо будет после возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве застройщика, подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилого помещения в собственность.
После включения требований дольщика в вышеуказанный реестр, в случае банкротства застройщика, местная администрация по месту нахождения неоконченного строительством объекта сама подберет кандидатуру нового застройщика, который за свой счет достроит объект и передаст его в собственность дольщиков. При этом порядок отбора местной администрацией кандидатуры нового застройщика и порядок компенсации ему расходов на окончание строительства объекта действующим законодательством, на данный момент, ещё не определен.
При наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем, пусть и со значительным отступлением от ранее оговоренных сроков, дольщик сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.
Предварительный договор купли-продажи
Излюбленным способом ухода многих застройщиков от налогообложения и от необходимости заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является заключение с дольщиком предварительного договора купли-продажи.
Этот способ, одно время, был характерен для многих застройщиков, например, для такого крупного, как «СУ-155».
Смысл оформляемых застройщиком документов заключается в том, что дольщик, якобы, передает по договору беспроцентного займа денежные средства застройщику, с обязательством застройщика вернуть дольщику эту денежную сумму, например, 01 августа 2016 года.
Одновременно с договором беспроцентного займа дольщик подписывает с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры, офисного помещения или гаража, расположенного в строящемся объекте по определенному адресу, и цена приобретаемого объекта недвижимости при этом в точности совпадает с размером переданных дольщиком взаймы застройщику денежных средств.
Дата передачи строящегося объекта в точности совпадает с датой, когда застройщик должен будет вернуть дольщику заемные средства. По наступлении указанной даты, дольщик подписывает с застройщиком основной договор купли-продажи квартиры, офиса или гаража, указанного в предварительном договоре, а также соглашение о взаимозачете, в котором указывается, что сумма беспроцентного займа засчитывается застройщиком в оплату дольщиком стоимости приобретаемой квартиры, офиса или гаража.
В случае существенного (на несколько лет) нарушения сроков окончания строительства объекта, жилые и нежилые помещения в котором распределялись по предварительным договорам купли-продажи, или же в случае возбуждения процедуры банкротства застройщика, дольщикам в указанном случае желательно подтвердить свои права на приобретаемый объект в судебном порядке. Сделать это можно двумя путями:
- Подать в суд по месту нахождения объекта незавершенного строительства иск о подтверждении права требования на приобретаемые квартиру, офис или гараж, и обязании застройщика передать этот объект в собственность дольщика по окончании строительства здания;
- Подать в суд иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, представив в суде документы, подтверждающие, что дольщик произвел оплату стоимости объекта незавершенного строительства в полном объеме, и что оплата была произведена именно в счет погашения стоимости этого объекта, а не из-за желания дольщика передать просто так деньги застройщику по договору беспроцентного займа.
Первый вариант решения проблемы оптимален в том случае, если строящийся объект существует только на бумаге или в виде котлована, а не в качестве фактически построенного (хотя бы на 70-80 процентов) здания. Если строительство объекта по факту ещё не началось или находится только в начальной стадии, то суд не признает за дольщиком право собственности на недострой, а может лишь подтвердить права требования дольщика на передачу ему квартиры, офиса или гаража, по окончании строительства объекта.
Второй вариант решения проблемы оптимален при условии, что здание почти построено и спорный объект незавершенного строительства (квартира, офис или гараж) уже имеется в натуре. В этом случае суд может признать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства.
На основании судебного решения дольщик получает на руки в местном Управлении Росреестра Свидетельство о государственной регистрации права, где в качестве объекта права собственности будет указан «Объект незавершенного строительства». После окончания строительства здания дольщик сможет переоформить в Управлении Росреестра своё право с «Объекта незавершенного строительства», соответственно, на квартиру, офисное помещение или гараж.
Договоры соинвестирования или инвестиционного вклада
Часто застройщики вместо договоров долевого участия в строительстве заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада. Предметом таких договоров является, якобы, инвестирование в строительство какого-либо объекта недвижимости (многоквартирного дома, многоярусной стоянки, офисного здания, коттеджного поселка и т.д.), по результатам которого инвестор (соинвестор) получает в качестве доли в проинвестированном объекте строительства отдельную квартиру, гараж, офис, коттедж и т.д.
При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Инвесторам (соинвесторам) строительства сидеть и ждать, что какой-то новый застройщик сам достроит проинвестированный ими объект недвижимости, и затем оформит на их имя право собственности на квартиры, коттеджи, офисы и иные объекты недвижимости, не стоит изначально.
Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также (что иногда случается) снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам (соинвесторам) строительства каких-либо денежных компенсаций.
С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.
После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.
Договор о включении в состав членов жилищного накопительного или жилищно-строительного кооператива
Ещё одним способом обойти требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является заключение с дольщиками договоров на включение их в Жилищный накопительный или Жилищно-строительный кооперативы.
Указанные схемы несколько отличаются друг от друга, результатом чего является и различная модель поведения дольщиков при возникновении проблем в таких кооперативах.
Жилищные накопительные кооперативы подразумевают вложение гражданами денежных средств, с целью последующего приобретения таким кооперативом на имя этих граждан квартир в строящихся или в уже построенных домах.
При заключении договора о вступлении в члены Жилищного накопительного кооператива, дольщик не приобретает какую-то определенную квартиру, а лишь начинает платить в кооператив паевые взносы, которые в определенный момент (после того, как размер внесенного пая будет примерно равен стоимости интересующего дольщика по площади, планировке и местоположению жилья) дают ему право подать в Правление кооператива заявление о приобретении на его имя жилья на первичном или вторичном рынках.
Если речь идет о приобретении квартиры в строящемся доме, то кооператив заключает договор с застройщиком (как правило, речь идет о договоре долевого участия в строительстве), и по окончании строительства дома переоформляет права требования на дольщика, который и становится первым собственником вновь построенного жилья.
Минус такой схемы приобретения жилья заключается в том, что до момента окончания строительства дома и переоформления прав требования на квартиру с кооператива на дольщика, указанный гражданин лишен возможности оформить право собственности на квартиру в недостроенном доме, поскольку у него имеются лишь паенакопления в кассе кооператива, а стороной договора долевого участия в строительстве изначально член Жилищного накопительного кооператива не является.
Если же речь идет о Жилищно-строительном кооперативе (далее – ЖСК), то схема приобретения жилья здесь существенно отличается. Дольщик заключает договор о принятии его в члены ЖСК. В тексте такого договора уже изначально прописывается, какую именно квартиру новый член ЖСК получит в свою собственность после окончания строительства жилого дома и полной выплаты пая. Сам ЖСК занимается лишь тем, что аккумулирует денежные средства пайщиков, выбирает застройщика, и финансирует строительство многоквартирного жилого дома за счет внесенных в кассу ЖСК паевых взносов.
Данная схема приобретения жилья в значительно большей степени www.sudmos.ru гарантирует защиту прав дольщика. В случае приостановления строительства многоквартирного дома дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства (квартиру в недостроенном доме), если у него на руках имеются платежные документы, свидетельствующие о 100-процентой выплате пая в ЖСК.
В обоих указанных случаях нужно иметь в виду, что ни Жилищный накопительный кооператив, ни ЖСК, по сути, не имеют собственных активов, и в случае прекращения деятельности таких кооперативов дольщики не смогут добиться возврата ранее оплаченных ими в кассу таких кооперативов денежных средств.
Случаи, когда право собственности на объект незавершенного строительства не будет оформлено
Далеко не всегда участники строительства объектов недвижимости имеют возможность оформить своё право собственности на недостроенный объект, как на объект незавершенного строительства.
Поскольку в 95 процентах случаев оформление права собственности на объект незавершенного строительства производится в судебном порядке (оставшиеся 5 процентов можно отнести к случаям оформления права собственности на недостроенный объект на имя самого застройщика), то суды удовлетворяют такие иски при соблюдении следующих условий:
1) В представленном в суд договоре можно четко идентифицировать строящийся объект недвижимости, указанный в исковом заявлении. То есть у такого объекта должен быть указан строительный адрес, ориентировочная площадь, и месторасположение спорного объекта относительно аналогичных недостроенных объектов (например, Московская область, г.Мытищи, мкр.24, корп.38, секция 1, этаж 7, № пп 3, тип слева, проектной площадью 69 кв.м.). Если суд не сможет четко описать местоположение спорного строящегося объекта и его характеристики, то в иске будет отказано, поскольку суд будет исходить из предположения, что при удовлетворении подобного нечетко сформулированного иска возможна «двойная продажа» спорного объекта недвижимости;
2) Исходя из текста подписанного истцом с застройщиком договора, можно сделать однозначный вывод о том, что срок исполнения договора уже истек, или имеются обстоятельства, свидетельствующие о невозможности исполнения данного договора.
Например, в договоре может быть указан срок окончания строительства объекта III квартал 2016 года. В этом случае право на подачу иска в суд возникает у дольщика, начиная с 01 октября 2016 года (первого числя IV квартала 2016 года). Такой иск можно будет подать и до 01 октября 2016 года, но лишь при условии, что ответчик очевидным образом уже не сможет выполнить свои договорные обязательства в оговоренный срок, например, по причине отзыва у него разрешения на строительства данного объекта недвижимости;
3) Истец должен представить в суд документы, свидетельствующие о том, что он пытался решить проблему оформления права собственности на спорный строящийся объект в досудебном порядке, подтверждением чему может служить договорная переписка истца с застройщиком;
4) Суду необходимо представить платежные документы, из содержания которых будет очевидно, что истец оплатил застройщику всю предусмотренную в договоре денежную сумму, в строгом соответствии с теми датами платежей, что указаны в тексте договора. В противном случае у суда будут основания предполагать наличие задолженности истца перед застройщиком, что может явиться основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска;
5) Суд удовлетворит иск при условии, что застройщиком была получена на возведение спорного объекта вся необходимая разрешительная документация, чтобы исключить возможность удовлетворения иска в отношении объекта, возведенного с нарушением требований действующего законодательства;
6) Спорный объект незавершенного строительства (квартира, офис, гараж, коттедж и т.д.) на момент принятия судебного решения не должен находиться под арестом, быть предметом залога или предметом судебного разбирательства по другим аналогичным договорам, заключенным застройщиком или третьими лицами;
7) На момент принятия судебного решения застройщик не должен быть признан банкротом;
8) Спорный объект должен существовать в натуре, то есть быть фактически построенным, но формально (например, по причине не подведения к нему заложенных в проект коммуникаций) не быть принятым в эксплуатацию. Если, например, вы подали в суд иск о признании за вами права собственности на квартиру, расположенную на 12 этаже строящегося дома, а само строительство было приостановлено на уровне 11 этажа, суд в удовлетворении такого иска откажет.
Лишь при соблюдении вышеуказанных условий есть смысл в подаче иска о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Последствия оформления права собственности на объект незавершенного строительства
После оформления права собственности на объект незавершенного строительства следует иметь в виду и определенные правовые последствия такого шага, а именно:
1) Формально дольщик становится собственником объекта недвижимости, и это обстоятельство влечет за собой обязанность по оплате налога на недвижимость, даже если дольщик этой недвижимостью пользоваться не будет;
2) Оформление права собственности на недострой влечет за собой и возникновение права на долю в общем имуществе, что, вполне возможно, потребует несения постоянных расходов, связанных с участием в обслуживании, содержании и охране этого ещё не достроенного объекта;
3) Поскольку речь идет об объекте, который ещё не достроен, но подразумевается, что через какой-то промежуток времени строительство этого объекта всё же будет завершено, то на собственника объекта незавершенного строительства может быть также возложено и бремя несения части расходов на достройку объекта (установке лифтов, озеленение придомовой территории, подведение постоянных коммуникаций). Законодательно такие расходы никак не ограничены, в связи с чем их размер может быть весьма существенным.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что приобретение жилого или нежилого помещения в строящемся объекте позволяет существенно сэкономить в цене, но при наступлении определенных обстоятельств единственным способом защитить свои вложения в строящийся объект, является оформление права собственности на объект незавершенного строительства. Поэтому при заключении договора с застройщиком или посредником на приобретение жилого или нежилого помещения в строящемся объекте нужно учитывать, что далеко не во всех случаях допускается оформление права собственности на недострой.
Источник: www.sudmos.ru
ВС защитил собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на муниципальном участке
По мнению одного из экспертов, суды не учли сложившуюся практику. По мнению второго, несмотря на то, что определение фактически основано на вполне очевидных нормах действующего законодательства, в нем содержатся важные правовые позиции относительно необходимости защиты жилищных прав граждан.
19 января Верховный Суд вынес Определение № 19-КАД21-17-К5, в котором разъяснил, что земельный участок не может быть предметом аукциона с учетом отсутствия судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства на нем.
Эльвира Ямбаева с 2014 г. является собственником объекта незавершенного строительства 18% готовности. Земельный участок, на котором расположен объект, ранее был предоставлен прежнему собственнику объекта по договору аренды на срок 10 лет. На основании соглашения о замене лиц в договоре она вступила в арендные отношения.
Когда первоначальный договор аренды между ней и комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки истек, они заключили новый договор, по условиям которого земельный участок предоставлен в аренду для завершения строительства на период с 11 апреля 2014 г. по 10 апреля 2017 г. По истечении договора аренды Эльвира Ямбаева продолжила пользоваться земельным участком на тех же условиях. 24 декабря 2018 г. комитет по муниципальной собственности направил уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора аренды в связи с окончанием срока его действия.
В феврале 2019 г. Эльвира Ямбаева обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении ей земельного участка в аренду. Отказывая, администрация указала, что земельный участок предоставлялся на три года для завершения строительства однократно, при этом документы, подтверждающие наличие на участке принадлежащего ей на праве собственности жилого дома, не представлены, как и документы, подтверждающие право на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Тогда женщина обратилась в Ессентукский городской суд, отметив в иске, что сложное материальное положение и наличие на иждивении двух несовершеннолетних детей не позволили ей завершить строительство в установленный срок, однако участок был освоен, степень готовности объекта незавершенного строительства жилого дома увеличена с 18% до 41%. Кроме того, администрация не заявила требования об изъятии у нее объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок со дня истечения действия договора аренды. Тем не менее суд признал отказ законным, указав, что возможность получения земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства уже была использована ранее. Поскольку апелляция и кассация оставили решение первой инстанции без изменений, Эльвира Ямбаева обратилась в Верховный Суд.
Изучив материалы дела, ВС отметил, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года. При этом должно соблюдаться условие, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
ВС указал: Земельный кодекс устанавливает, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11). В силу п. 4 ст.
39.16 ЗК уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. В силу п. 1 ст.
271 ГК собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Данные законоположения, подчеркнул Суд, направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК).
Кроме того, ВС заметил, что из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течении длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК. Эта норма, отметил Суд, корреспондирует ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, принимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
«В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства», – указывается в определении. ВС заметил, что данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК.
Верховный Суд указал, что с учетом нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего Эльвире Ямбаевой, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона. Суд отметил, что поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды, как то установлено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК, то у Ямбаевой имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства объекта.
ВС также указал, что административный истец ссылалась на наличие уважительных причин, по которым она не успела закончить строительство жилого дома. Указывала, что объект был приобретен для улучшения жилищных условий ее семьи, в составе которой двое несовершеннолетних детей, а в отсутствие договора аренды она лишена возможности завершить строительство дома.
«С учетом установленных по делу обстоятельств отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок три года препятствует семье административного истца в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов», – резюмировал ВС. Суд признал незаконным отказ комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки.
В комментарии «АГ» адвокат АП Московской области Валентина Ященко отметила, что суды не учли сложившуюся практику, наделяющую собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, правом на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
По ее мнению, решение Верховного Суда соответствует принципу единства судьбы земельного участка и объекта капитального строительства закрепленного участка, а также ранее высказанной им позиции в Определении от 16 апреля 2020 г. № 308-ЭС19-25765 по делу № А63-18660/2018 и разъяснениям норм земельного законодательства, отраженным в п. 24 Обзора судебной практики ВС № 2 (2020), утвержденных Президиумом Верховного Суда 22 июля 2020 г. «Аналогичной практики придерживаются и органы местного самоуправления – зачастую в схожих случаях они без судебных споров продлевают договор аренды, и только в случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченные органы обращаются в суд в порядке ст. 239.1 ГК с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов», – указала Валентина Ященко.
Адвокат МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев считает, что определение имеет важное значение для практики, поскольку, несмотря на то, что оно фактически основано на вполне очевидных нормах действующего законодательства, в нем содержатся важные правовые позиции относительно необходимости защиты жилищных прав граждан.
«Верховный Суд подробно проанализировал материалы и фактические обстоятельства дела и пришел к верному выводу о том, что сам по себе факт того, что истец не завершил строительство объекта, расположенного на спорном земельном участке, не может являться основанием для отказа ему в продлении договора аренды, поскольку это было обусловлено объективными причинами и трудностями истца. Данная правовая позиция должна послужить для судов руководством к более полному и всестороннему рассмотрению дел этой категории и тщательному изучению обстоятельств, послуживших причиной того, что арендатор испрашиваемого земельного участка не смог завершить строительство на нем в установленный срок», – указал Илья Прокофьев.
Источник: www.advgazeta.ru