При подписании акта приема передачи квартиры в новостройке нужно

О нюансах, связанных с подписанием передаточного акта застройщиком и участником долевого строительства, рассказывает юрист.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

После того как новый дом построен и сдан в эксплуатацию, застройщик должен прислать дольщику приглашение на приемку, а дольщик осмотреть квартиру и подписать акт приема-передачи. Или не должен? Не все так просто. Какие есть тонкости в приемке квартиры, что такое акт приемки-передачи и какая информация должна в нем содержаться, какой срок дается на подписание, кто и когда его должен подписывать и что будет, если не подписать — разбираем в статье.

Что такое акт приема-передачи квартиры

Акт приема-передачи квартиры — это документ, подтверждающий, что обе стороны (застройщик и дольщик) выполнили свои обязательства по договору.

После его подписания дольщик превращается в собственника квартиры. При регистрации права собственности в Росреестре акт приема-передачи — документ, обязательный к предъявлению.

Кто должен подписывать акт приема-передачи

Дольщик и застройщик.

Если у квартиры по ДДУ несколько собственников — подписать акт должны все. У каждого при себе должен быть паспорт. Если кто-то не может прийти, то нужно составить и нотариально заверить доверенность на того, кто придёт.

У представителя застройщика должна быть доверенность на право подписи. В доверенности должно быть указано:

• в списке полномочий — право подписывать смотровые листы и акты приемки-передачи;
• актуальный срок ее действия.

Когда подписывается акт приема-передачи в новостройке

Подписывается документ после того, как:

1. Дом построен, и застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
   * Обязательно запросите копии этих документов, когда приедете на приемку квартиры.
2. Дольщик получил официальное приглашение на осмотр квартиры — заказное письмо по почте с описью вложений и уведомлением о вручении (или личное вручение под расписку).
3. Дольщик сверил все документы, осмотрел квартиру и не обнаружил никаких недостатков.

Дольщик всем доволен — тогда подписывается акт приема-передачи и он, уже в роли собственника, получает на руки ключи от новой квартиры. Это в идеале. Но так происходит далеко не всегда. На практике при осмотре квартиры практически всегда выявляются дефекты и недочеты, и у дольщика возникает правомерный вопрос: «А стоит ли сейчас подписывать акт приема-передачи?»

Когда не стоит подписывать акт приема-передачи квартиры

Если застройщик вам не предоставил необходимые документы о сдаче дома в эксплуатацию, или при осмотре квартиры были найдены существенные недостатки — акт подписывать не стоит. Что именно и как проверять в новой квартире — мы подробно рассказывали в нашей статье «Как принять квартиру в новостройке» .

Если коротко, вот что нужно проверять:

• Заявленные в договоре характеристики квартиры сравнить с фактическими
• Двери и окна — их целостность и исправное функционирование
• Пол, стены, потолок — отделка, ровность, отсутствие дефектов
• Вентиляцию — ее рабочее состояние
• Электрику — разводка, напряжение, заземление
• Водоснабжение и канализация — их функционирование, целостность труб, отсутствие подтеков.

Не торопитесь осмотреть квартиру, чтобы быстрее заполучить ключи, проверяйте все внимательно — упущенные дефекты могут стоить вам впоследствии немалых затрат. Некоторые застройщики начинают ограничивать время дольщика на осмотр квартиры, обосновывая это некими правилами, — не поддавайтесь на недобросовестные уловки, вы можете проверять квартиру столько времени, сколько потребуется. Права дольщика на исправную недвижимость защищает закон: 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», № 2300-1 «О защите прав потребителей» и ГК РФ.

Вы также вправе пригласить на приемку квартиры стороннего специалиста — опытный эксперт проведет тщательную проверку с использованием профессионального оборудования и заполнит необходимые документы.

Все найденные недостатки вносятся в смотровой лист (его еще называют дефектный акт). Если внесенные в лист дефекты составили внушительный список или найдены значительные недостатки — акт приемки-передачи подписывать не стоит.

В этом случае вы оформляете смотровой лист в 2 экземплярах — один для застройщика, другой для вас. Наряду со списком недостатков также указываете в нем — данные дольщика и застройщика, информацию о квартире, сроки устранения недостатков и ответственность застройщика при нарушении сроков. Ставите дату, подписи и печать застройщика. Убедитесь, что представитель застройщика, который подписывает документ, имеет на это право — у него должна быть доверенность.

Обратите внимание! Если вам предлагают подписать акт приема-передачи с открытой датой — не соглашайтесь. Как минимум вы рискуете утратить право на взыскание с застройщика неустойки при просрочке сдачи квартиры. А просрочка в этом случае скорее всего будет.

Если недочетов в квартире найдено немного и/или они несущественные, вы можете подписать акт приема-передачи квартиры. И это не освободит застройщика от обязанности их устранения. Да, возможно, он подойдет к этому вопросу с меньшей ответственностью и вам придется «побегать» за ним, но зато ключи от квартиры вы получите сразу. Лист осмотра также надо будет оформить и приложить к акту, а если недочетов совсем немного, их можно перечислить непосредственно в акте приема-передачи.

Акт приема-передачи не подписан — что дальше?

А дальше застройщик устраняет указанные в листе осмотра дефекты в установленный срок, после чего приглашает вас на повторную приемку квартиры. И так пока акт не будет подписан.

Вместо устранения недостатков дольщик вправе потребовать от застройщика денежную компенсацию или снижение стоимости квартиры. Но застройщик на такое редко соглашается добровольно, только по решению суда.

Акт приема-передачи подписан, а после этого найден дефект — что делать?

Это не страшно. Застройщик дает гарантию на монтажные работы минимум 5 лет, а на инженерные — минимум 3 года. Вам необходимо составить письмо с описанием найденных дефектов и требованием их устранить. Направить застройщику и получить от него подтверждение о принятии претензии. После этого недочеты должны быть им исправлены.

После подписания акта приема-передачи новой квартиры

Как только вы подписали акт, вы становитесь собственником квартиры в новостройке и получаете ключи. Застройщик должен поставить дом на кадастровый учет (может занимать до полугода), а вы после этого — зарегистрировать право собственности. Это делается через МФЦ или напрямую в Росреестре. Нужно будет собрать пакет документов (Договор долевого участия, паспорта дольщиков, акт приема-передачи, кадастровый и техпаспорт квартиры) и оплатить госпошлину.

Если квартира приобреталась в ипотеку, также надо будет отправить копию акта приема-передачи в ваш банк, заказать отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости и оформить страховку.

Приемка квартиры в новостройке . Как зарегистрировать квартиру в собственность в новостройке . Назад. Покупка квартиры на вторичном рынке. … К моменту подписания акта приема — передачи многоквартирный дом (МКД) должен быть введен в эксплуатацию и иметь почтовый адрес. Бюро технической инвентаризации (БТИ) должно произвести замер всех помещений и выдать застройщику технические паспорта, с указанием квадратной площади каждой конкретной квартиры .

Подписание акта приема квартиры в новостройке

Приобрели квартиру по договору долевого участия. При приемке квартиры нам сказали, что акт приема-передачи подписывается нами, а для подписания другой стороной отправляется в другой город. Это займет порядка двух недель, по словам застройщика. Получается, что квартиру я приму, но никаких подтверждающих документов не будет на этот срок. Правомерны ли действия застройщика? Должен ли застройщик предоставить документ, подтверждающий, что акт ему направлен на подписание, и он обязуется его вернуть в конкретный срок?

Подписание передаточного акта с дольщиком не менее важный этап для застройщика, чем для участника долевого строительства (далее – дольщика).

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта, а обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта.

Таким образом, подписанный сторонами передаточный акт подтверждает не только юридический факт передачи застройщиком объекта долевого строительства (в конкретном случае – квартиры) дольщику, но и то, что обязательства застройщика по договору долевого участия исполнены, а дольщик принимает на себя все риски, связанные с утратой или повреждением квартиры, берет на себя расходы по ее содержанию, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ).

Такой растянутый во времени способ подписания передаточного акта его сторонами, о котором говорит автор вопроса, законодательно не запрещен.

Подписав со своей стороны экземпляры передаточного акта, дольщик может попросить в офисе застройщика сделать ему отметку на копии этого акта, что оригиналы передаточного акта (и в каком количестве) переданы застройщику с указанием на копии должности, ФИО представителя застройщика, даты приема документа.

Как вариант, подойдет и письмо от застройщика, о котором упоминает автор вопроса, что оригиналы передаточных актов, подписанных дольщиком, приняты застройщиком (и в каком количестве), с указанием в письме сроков возврата дольщику подписанных сторонами экземпляров передаточного акта.

По предварительному согласованию с застройщиком экземпляры подписанных дольщиком передаточных актов могут быть высланы застройщику в другой город почтой России заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. В описи указываются наименование документа – «Передаточный акт, подписанный ___ (указать ФИО) по принятию объекта, расположенного по адресу: ____» и количество экземпляров (минимум три).

В любом из вышеперечисленных вариантов важно, чтобы до подписания передаточного акта между сторонами были произведены взаимозачеты в связи с уточнением окончательной цены договора долевого участия после проведенных фактических обмеров БТИ.

В сложившейся ситуации дольщику также важно обратить внимание на то, чтобы:

• в подписанных им экземплярах передаточного акта была проставлена дата (не нужно подписывать акт с «открытой» датой);
• дольщик до подписания передаточного акта реально осмотрел дом и квартиру;
• у дольщика не было претензий к застройщику по техническому состоянию квартиры;
• квартира фактически передавалась дольщику (выдаются ключи, есть возможность заселиться).

Также не надо спешить с подписанием передаточного акта после предварительного просмотра квартиры, предложенного застройщиком, когда дом (квартира в нем) не готовы к заселению или не введены в эксплуатацию, т.е. у застройщика отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

В содержании акта приема — передачи обязательно должны быть указаны: — почтовый адрес построенного дома; — номер квартиры , который присвоила уполномоченная организация (ПИБ); — цена недвижимости; — площадь жилья. … Квартиры в новостройках бывают трех основных видов: — без отделки; — с черновой отделкой … Ссылаясь на то, что при подписании акта приема — передачи присутствовать должны лишь участники ДДУ и представители строительной компании. Согласно 214-ФЗ, подписывать акт приемки действительно должны лишь дольщик (или представитель дольщика по доверенности) и застройщик без присутствия кого-либо еще.

Изменен порядок передачи квартир при долевом строительстве

Правительство внесло изменения в порядок передачи в 2022 году дольщикам объектов долевого строительства, приобретенных для личных целей. Нововведения касаются сроков передачи объекта, уведомлений дольщиков, а также отказа от принятия квартиры. Соответствующее постановление размещено на официальном портале правовой информации.

Изменение срока передачи объекта долевого строительства

По новым правилам застройщик и дольщик по взаимному соглашению могут изменить срок передачи квартиры отдельно от других объектов того же многоквартирного дома. При этом вносить изменения в проектную декларацию не требуется.

Ранее сроки передачи квартир были привязаны к проектной декларации и были едиными для всех дольщиков, которые приобрели жилье в строящемся доме.

Уведомление дольщика

Теперь застройщики могут официально информировать дольщиков о готовности квартир не только через почтовое уведомление, но и с помощью других каналов, например, электронной почты. При этом электронный адрес обязательно должен быть указан в договоре долевого участия, а направляемые документы — заверены квалифицированной электронной подписью.

Если договором предусмотрены другие способы коммуникации с дольщиком, то их также можно использовать.

Процесс передачи объектов долевого строительства

Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.

Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.

Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.

Отказ от принятия квартиры

При выявлении существенных недостатков дольщик может отказаться от приемки квартиры и потребовать от застройщика выплаты возмещения с процентами.

Кроме того, вводятся новые правила, по которым строительная компания может передать квартиру в одностороннем порядке, если дольщик более месяца игнорирует уведомления о приемке квартиры.

Ранее при уклонении участника долевого строительства от приемки квартиры застройщик мог составить односторонний акт по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта.

Существенными недостатками при приемке квартиры признаются те, при которых жильем невозможно пользоваться. Например, такими недостатками могут являться: неработающая вентиляция, отсутствие сантехники. Несущественными недостатками признаются, например, криво поклеенные обои, порванный натяжной потолок, отпадающий кафель от стены.

Приемкой квартиры в новостройке называют процесс, когда собственники самостоятельно проверяют качество построенного девелопером жилья. Он происходит перед передачей покупателю квартиры и является обязательным. … акт приема — передачи квартиры ; акт ввода объекта в эксплуатацию; технический и кадастровый паспорта дома; гарантии на установленные в квартире двери и счетчики. Потолки, полы и стены. … На приеме квартиры с отделкой «под ключ» нужно обратить внимание на качество укладки пола, целость всех обоев и дверей. Тщательно осмотрите санузел: убедитесь, что сантехника не повреждена и на поверхностях нет следов подтекания. Двери.