2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
3. В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Участие в долевом строительстве связано с рисками
Комментарий к статье 3
1. В части 1 комментируемой статьи законодатель впервые установил жесткие ограничения на привлечение средств участников долевого строительства.
Во-первых, привлекать денежные средства может только застройщик, и никто другой. Во-вторых, это право не принадлежит застройщику изначально, а только при выполнении им определенных правовых предписаний. Для приобретения такого права застройщик должен совершить следующие действия:
1.1. Получить в установленном порядке разрешение на строительство.
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Разрешение на строительство получается застройщиком в порядке, определенном ст. 51 Градостроительного кодекса.
Застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
правоустанавливающие документы на земельный участок;
градостроительный план земельного участка;
материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
Лекция 2. Право на привлечение средств граждан в строительство объектов недвижимости.
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (в специально установленных случаях);
разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение);
согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
К заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
проводят проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.
На практике довольно часто органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции (например, разрешение на основные работы и устройство наружных коммуникаций), что допускается п. 12 ст. 51 Градостроительного кодекса. В таком случае не ясно, достаточно ли получения разрешения на отдельные этапы строительства (при условии соответствия застройщика всем иным требованиям) для того, чтобы иметь право привлекать денежные средства участников долевого строительства. Данный вопрос может быть решен после утверждения Правительством РФ единой формы разрешения на строительство.
1.2. Опубликовать и (или) разместить проектную декларацию в соответствии с настоящим Федеральным законом (см. ст. 19 Закона и комментарий к ней).
Нормы комментируемого пункта в совокупности с нормами п. 2 ст. 19 Закона определяют, что договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства не может быть заключен ранее чем через 14 дней с момента опубликования проектной декларации.
1.3. Зарегистрировать в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
В соответствии со ст. 25 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Предоставление земельных участков для строительства (ст. 30 Земельного кодекса) осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства установлен ст. 38.1 Земельного кодекса.
Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
а) проводятся работы по формированию земельного участка:
подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
определение разрешенного использования земельного участка;
определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
б) осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка;
в) проводятся торги (конкурсы, аукционы) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
г) подписывается протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или договор аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
а) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 Земельного кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
б) проведение работ по формированию земельного участка;
в) государственный кадастровый учет земельного участка;
г) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 Земельного кодекса.
Решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:
1) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;
2) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в 7-дневный срок со дня его принятия.
Выбор земельного участка производится в следующем порядке.
Согласно ст. 31 Земельного кодекса лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства, обращается в уполномоченный орган с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими органами в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.
Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.
Уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в 7-дневный срок со дня его утверждения. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
После получения решения о предварительном согласовании места размещения объекта и проекта границ земельного участка уполномоченный орган на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.
Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ Земельный кодекс дополнен ст. 30.1, вступающей в силу с 1 октября 2005 г. Согласно данной статье земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением установленных законодательством случаев.
Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления лица о предоставлении в аренду земельного участка уполномоченный орган может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений в сети Интернет.
В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, уполномоченный орган принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду заявителю. Договор аренды земельного участка должен быть заключен с заявителем в двухнедельный срок после проведения государственного кадастрового учета такого земельного участка.
В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка от третьих лиц проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
1.4. Для привлечения участников долевого строительства застройщику не требуется иметь лицензию, несмотря на то что Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. N 174 (абз. 2 п. 1), выполнение функций заказчика-застройщика отнесено к лицензируемому виду деятельности по строительству. Дело в том, что Законом и Положением понятию «застройщик» придается совершенно разное значение. Впрочем, если застройщик в соответствии с Законом намерен осуществлять не только привлечение участников долевого строительства, но и строительную деятельность, то соответствующая лицензия ему потребуется.
Указанные положения Закона призваны прекратить практику привлечения денежных средств граждан на этапе, когда еще не ясно, будет вестись строительство или нет (до вступления в силу Закона была распространена практика заключения инвестиционных договоров даже в отсутствие инвестиционного контракта, т.е. многие фирмы, «торгуя воздухом», собирали деньги граждан). До вступления в силу Закона, подписывая любой договор, гражданин не мог быть уверен в том, что утвердят именно тот проект, который ему предъявлен, что земельный участок будет предоставлен, и т.п. Закон призван на порядок снизить риск участников долевого строительства, вкладывающих деньги в квартиры, на начальной стадии строительства многоквартирного дома. Однако данные положения Закона создадут проблемы для застройщиков, т.к. теперь застройщик будет вынужден искать иные источники финансирования расходов, которые необходимо произвести до получения разрешения на строительство, что может вызвать в конечном счете удорожание квартир.
2. В части 2 комментируемой статьи развиваются положения ст. 1 Закона (см. комментарий к ней). В случае если участником долевого строительства является гражданин, то застройщик приобретает право на привлечение его денежных средств для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в таком доме не только после осуществления предписаний п. 1 комментируемой статьи, но только на основании определенного вида договора — договора участия в долевом строительстве. Это означает, что после вступления в силу Закона застройщики не смогут привлекать средства граждан на основании каких-либо иных договоров: соинвестирования, совместной деятельности (простого товарищества), купли-продажи будущей недвижимости и т.д. С другой стороны, юридические лица при участии в долевом строительстве по-прежнему могут заключать не только договоры участия в долевом строительстве, но и любые иные, предусмотренные российским законодательством, договоры, при условии, что в данном долевом строительстве принимают участие исключительно юридические лица.
Более того, право на привлечение денежных средств граждан признается не за всеми застройщиками, а только за теми, которые отвечают требованиям Закона. Закон предъявляет следующие требования: финансовая устойчивость заемщика (ст. 23), открытость информации о нем (ст. 20, 21) и государственный контроль в области долевого строительства (ст. 23, 25).
Отметим определенное несоответствие нормы п. 2 комментируемой статьи п. 1 ст. 1 Закона, в соответствии с которой застройщик вправе привлекать денежные средства не только у граждан, но и у юридических лиц, а также п. 1 ст. 1 и ст. 2 Закона, где в качестве объекта долевого строительства называются не только жилые, но и нежилые помещения. В связи с этим возможно внесение соответствующих изменений в п. 2 ст. 3.
3. В части 3 комментируемой статьи законодатель подчеркивает важность установленных требований к заемщику и устанавливает особый вид ответственности за привлечение денежных средств граждан лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом.
В таком случае у гражданина есть право потребовать от данного лица:
немедленного возврата переданных ему денежных средств;
уплаты процентов за пользование переданными денежными средствами, причем в двойном размере на сумму этих средств от размера процентов, который определяется Гражданским кодексом РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица. В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса размер процентов за пользование чужими денежными средствами определяется существующей в месте жительства кредитора (т.е. участника долевого строительства) учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование участника долевого строительства исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Данная норма сходна с правилом, применяемым к договорам банковского вклада (абз. 1 п. 2 ст. 835 Гражданского кодекса). В случае принятия вклада от гражданина лицом, не имеющим на это права, или с нарушением порядка, установленного законом или принятыми в соответствии с ним банковскими правилами, вкладчик может потребовать немедленного возврата суммы вклада, а также уплаты на нее процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, и возмещения сверх суммы процентов всех причиненных вкладчику убытков.
Кроме того, Закон предоставляет участнику долевого строительства право требовать возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Такое право у гражданина имеется не только в случае, если проценты не покрывают убытков, но и в любых других случаях.
С другой стороны, Законом не предусмотрены правовые последствия привлечения лицом, не обладающим статусом застройщика, денежных средств юридического лица или гражданина для строительства иных, кроме жилых, помещений в многоквартирном доме, объектов. Для сравнения: абз. 2 п. 2 ст. 835 Гражданского кодекса определено, что если лицом, не имеющим права принимать банковские вклады, приняты на условиях договора банковского вклада денежные средства юридического лица, то такой договор является недействительным (ст. 168 ГК РФ).
Поскольку Законом не установлено, что такие сделки оспоримы, и не предусмотрено иных последствий нарушения требований закона, то в этом случае такой договор участия в долевом строительстве в силу общего правила ст. 168 Гражданского кодекса является ничтожным.
Источник: www.zonazakona.ru
Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
1.1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство.
Если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, положения частей 1 — 2.6 статьи 3 применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
2. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям:
1) наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
1.1) размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее — проектная стоимость строительства). Порядок расчета собственных средств застройщика устанавливается Правительством Российской Федерации;
1.2) наличие на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке в соответствии с частью 2.3 настоящей статьи;
1.3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;
1.4) застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;
1.5) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не превышают один процент от проектной стоимости строительства;
1.6) имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;
1.7) отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
Поручителем или сопоручителем по договору поручительства по обязательствам застройщика может являться юридическое лицо, которое является учредителем (участником) юридического лица — застройщика и отвечает требованиям, предусмотренным в отношении этого застройщика пунктами 2 — 8 части 2 статьи 3 (в редакции Федерального закона 29.07.2017 N 218-ФЗ).
2) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика;
3) в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
4) в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;
5) в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;
6) в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);
7) у юридического лица — застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год. Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не принято;
8) лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, лицо, являющееся членом коллегиального исполнительного органа застройщика, или лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей компании, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган застройщика (далее — руководитель застройщика), физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем двадцать пять процентов) корпоративным юридическим лицом — застройщиком, главный бухгалтер застройщика соответствуют требованиям, установленным статьей 3.2 настоящего Федерального закона;
9) наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 настоящего Федеральное закона заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.
Если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, положения частей 1 — 2.6 статьи 3 применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
2.1. Утратил силу. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
2.2. Застройщики, не удовлетворяющие требованиям, указанным в части 2 настоящей статьи, не имеют права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.
2.3. В целях осуществления деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет (далее — расчетный счет застройщика). Операции по списанию средств с банковского счета застройщика осуществляются уполномоченным банком в соответствии с требованиями, указанными в статье 18.2 настоящего Федерального закона.
2.4 — 2.5. Утратили силу. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
Если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, положения частей 1 — 2.6 статьи 3 применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
2.6. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав), уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в срок не более чем один рабочий день со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в части 2 настоящей статьи.
3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Предусмотренная частью 4 статьи 3 обязанность застройщика возникает, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации «Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства».
4. Застройщик вправе привлекать в соответствии с настоящим Федеральным законом денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств (далее — компенсационный фонд), до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
5. Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту. Застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды — первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном частью 2 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее пяти календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года.
О рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства см. п.п. 6-9 ст. 28 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ «О рекламе».
Если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, положения частей 1 — 2.6 статьи 3 применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
Комментарий к Статье 3 214-ФЗ
В статье устанавливается право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.
1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с Законом N 214-ФЗ и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
Земельный участок (как объект земельных отношений) — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (см. ст. 6 Земельного кодекса РФ).
Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Важно отметить, что в соответствии со ст. 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (см. п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ).
Для целей Федерального закона «О государственном земельном кадастре» земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (см. ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»).
Сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый государственный реестр земель на основании:
- — сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- — иных документов о правах на земельные участки, являющихся юридически действительными на момент внесения указанных сведений в государственный земельный кадастр.
Сведения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно (см. п. 3 ст. 17, ст. 22 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).
Государственный кадастровый учет земельных участков — описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера (см. ст. 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).
Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории РФ до вступления в силу Федерального закона «О государственном земельном кадастре», является юридически действительным.
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы (организации), осуществляющие специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и территориальных зон, бесплатно в десятидневный срок представляют информацию о зарегистрированных правах, наличии объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками, и территориальных зонах органам, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в необходимом объеме (см. ст. 7 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).
На всей территории РФ ведение государственного земельного кадастра осуществляется по единой методике и представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках. Сведения об экономических характеристиках земельных участков вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных государственной кадастровой и иной оценки земель и положений нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления (см. ст. 17 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).
2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона N 214-ФЗ застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (см. коммент. к ст. 4).
3. В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом N 214-ФЗ, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
На основании п. 1 ст. 395 «Ответственность за неисполнение денежного обязательства» ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 395 ГК РФ если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании п. 1 ст. 395 ГК РФ, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.
На основании п. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (см. п. 1 ст. 15 ГК РФ).
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (см. п. 2 ст. 15 ГК РФ).
Другой комментарий к Ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)
1. Текущая редакция части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ действует с 12.07.2012 . В комментируемой правовой норме законодатель определил условия, необходимые для возникновения у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Федеральный закон от 10.07.2012 N 118-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
До привлечения денежных средств от долевых инвесторов застройщик обязан:
- — приобрести право собственности или аренды (субаренды) либо право безвозмездного срочного пользования на основании договора с Фондом РЖС на земельный участок, на котором планируется строительство объекта недвижимости;
- — получить разрешение на строительство на планируемый к строительству объект недвижимости;
- — опубликовать, разместить и/или представить проектную декларацию, если застройщик при продаже квартир в новостройке использует рекламу.
Это правило распространяется прежде всего на привлечение денежных средств от участников долевого строительства — физических лиц. На юридических лиц (инвесторов) это правило по общему правилу не распространяется за исключением случая, когда застройщик и такой инвестор добровольно решили заключить договор участия в долевом строительстве в рамках сферы действия Закона N 214-ФЗ .
См.: пункт 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.
Если между застройщиком и юридическим лицом (инвестором) заключен инвестиционный контракт вне сферы действия Закона N 214-ФЗ, застройщик вправе получать от такого инвестора инвестиции даже при отсутствии разрешения на строительство и прав на планируемый к застройке земельный участок, например, для финансирования выполнения проектных работ. Условия по оплате инвестиций в этом случае определяются положениями договора, а к таким правоотношениям применяется Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ.
Этот подход применяется в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ, согласно которому законодатель вывел начиная с 20 июля 2007 года из предмета регулирования Закона N 214-ФЗ правоотношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, не основанные на договорах участия в долевом строительстве .
См.: часть 3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Привлечение застройщиком денежных средств физических лиц в долевое строительство с нарушением комментируемой правовой нормы теперь влечет административную ответственность застройщика . Напомним, что с 21.06.2010 застройщик обязан платить административный штраф на сумму до одного миллиона рублей за каждый случай правонарушения. Это правило введено законодателем в целях прекращения практики привлечения долевых инвестиций застройщиками от граждан в обход комментируемого Закона N 214-ФЗ — без заключения договора участия в долевом строительстве.
См.: ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
До вступления в силу этой новеллы часто застройщик заключал с инвестором договор предварительной купли-продажи будущей недвижимости и продавал инвестору свой вексель. За счет полученных денег от инвестора за вексель застройщик осуществлял строительство. После ввода здания в эксплуатацию застройщик и инвестор заключали основной договор купли-продажи на квартиру, а вексель обменивался на деньги, которые повторно оплачивались инвестором по основному договору купли-продажи за квартиру.
Такого рода юридическая схема отношений влекла для инвестора высокие риски, так как фактически лишала его гарантий, предусмотренных Законом N 214-ФЗ. В случае недобросовестности застройщика или в случае неэффективной реализации проекта застройщик нес перед инвестором только ответственность за возврат займа — не более того. Проценты по займу обычно были минимальны. Доказать же инвесторам убытки за нарушение условий предварительного договора купли-продажи, по которому средства не оплачивались, было довольно сложно.
Чтобы дополнительно защитить инвесторов от недобросовестных застройщиков, законодатель, по сути, решил «припугнуть» застройщиков высокими административными штрафами.
Однако этот подход не согласуется с доктриной гражданского права, согласно которой за нарушения правовых норм гражданского права виновник обязан нести гражданско-правовую ответственность в виде убытков, неустойки и т.д., а не уплачивать административные штрафы.
Кроме того, в случае взимания административных штрафов они поступают не в собственность долевых инвесторов, а в государственный бюджет. То есть речь идет об изъятии крупных средств государством у недобросовестных застройщиков, которые такие застройщики получили от инвесторов. При заведомо недобросовестном поведении застройщика такая мера не защищает интересы долевого инвестора, а, наоборот, противоречит им. Уплата административных штрафов ухудшает финансовое положение застройщика, с которым инвестор находится в правоотношениях. Очевидно, что это влечет для долевых инвесторов дополнительные риски, связанные с финансовыми проблемами недобросовестных застройщиков и неспособностью их завершить строительство в срок из-за недостатка средств.
Тем не менее после введения высоких административных штрафов многие застройщики под угрозой новых административных рисков перешли на заключение с инвесторами договоров участия в долевом строительстве. То есть следует признать, что законодатель в целом добился своих целей. Однако подчеркнем, что административные штрафы не применяются в случае привлечения долевых инвестиций застройщиком путем создания жилищных кооперативов или выпуска жилищных сертификатов. То есть имеются обходные пути долевого финансирования строительства.
Теперь давайте чуть более подробно рассмотрим те условия, при которых застройщик вправе привлекать долевые инвестиции граждан.
Если у этого лица нет прав на планируемый к застройке земельный участок, указанных в комментируемой правовой норме Закона N 214-ФЗ, то такое лицо не считается застройщиком по смыслу Закона N 214-ФЗ. Соответственно, оно не обладает правом привлекать денежные средства от инвесторов в долевое строительство .
См.: ст. 2 Закона N 214-ФЗ.
Напомним, что наличие права собственности или права аренды (субаренды) на земельный участок фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним . Таким образом, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным подтверждением наличия соответствующего права застройщика на конкретную дату.
См.: ст. 131 Гражданского кодекса РФ и статья 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 609 Гражданского кодекса РФ, а также часть 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ.
См.: статьи 7, 8 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Некоторые застройщики оформляют договоры аренды земельного участка, предназначенного под застройку со сроком аренды менее одного года, а затем ежегодно пролонгируют эту сделку на новый срок аренды . При этом для вступления в силу этого краткосрочного договора аренды земельного участка его государственной регистрации не требуется .
См.: ст. 621 Гражданского кодекса РФ.
См.: часть 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ.
Однако долевым инвесторам, вкладывающим инвестиции в земельный участок, оформленный на таком краткосрочном праве аренды, следует иметь в виду, что пролонгация краткосрочного договора аренды со стороны арендодателя — это не его обязанность, а его право.
При таких обстоятельствах есть риск отказа в пролонгации договора аренды на новый срок в период строительства. В этом случае застройщик рискует потерять оформленное разрешение на строительство. Напомню, что при прекращении прав на застраиваемый земельный участок по решению органа, выдавшего разрешение на строительство, его действие может быть прекращено .
См.: часть 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Поэтому более безопасны инвестиции в проект, где земля оформлена либо на праве собственности на застройщика, либо срок аренды превышает планируемый срок ввода здания в эксплуатацию.
Отметим, что арендатор земельного участка, предоставленного для строительства МКД или иного объекта недвижимости, считается застройщиком, пока не прекращено право аренды земельного участка. Если договор аренды истек и ни одна из сторон сделки не заявила о его прекращении, то в этом случае договор считается пролонгированным на неопределенный срок .
См.: пункт 2 статьи 610 и пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.
Не вправе привлекать денежные средства граждан в долевое строительство объектов недвижимости лица, владеющие планируемым к застройке земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования и правом пожизненно наследуемого владения . Последнее вещное право устанавливается только в отношении физических лиц, которые статусом застройщика не обладают .
См.: ст. 20 — 21 Земельного кодекса РФ.
См.: ст. 21 Земельного кодекса РФ.
С 12 июля 2012 года в связи с внесением дополнений в комментируемую правовую норму право на привлечение денежных средств получает застройщик, который обладает правом безвозмездного срочного пользования, полученного от Фонда РЖС в соответствии со специальным Федеральным законом .
См.: Федеральный закон от 10.07.2012 N 118-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».
Безвозмездное срочное пользование отличается от права аренды тем, что за пользование землей с застройщика как пользователя не взимается плата.
В связи с реформой земельного законодательства РФ после 01.03.2015 безвозмездное пользование будет именоваться просто безвозмездным пользованием .
См.: ст. 20 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
Кроме наличия приемлемых прав на застраиваемый земельный участок застройщик обязан для привлечения долевых инвестиций от граждан в строительство здания иметь действующее разрешение на строительство, а также обязан публиковать проектную декларацию, если продает квартиры в новостройках с использованием рекламы .
См.: пункт 2 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.
В случае отсутствия разрешения на строительство застройщик даже при наличии предусмотренных Законом N 214-ФЗ прав на земельный участок, планируемый для застройки, не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом . Строительство объекта недвижимости при отсутствии разрешения на строительство влечет признание такого незаконно построенного объекта самовольной постройкой .
См.: ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
См.: ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
До оформления разрешения на строительство застройщик получает в органах местного самоуправления градостроительный план земельного участка , а также на основании показателей градостроительного плана земельного участка разрабатывает проектную документацию и обеспечивает ее государственную экспертизу .
См.: статья 44 и часть 17 статьи 46 Градостроительного кодекса РФ.
См.: ст. 48, 49 Градостроительного кодекса РФ.
По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения соответствующего земельного участка .
См.: часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Если земельный участок находится в границах поселения, то разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления соответствующего поселения . Если земельный участок находится на межселенной территории, то разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления соответствующего муниципального района . При этом межселенной территорий считается «территория, находящаяся вне границ поселений» .
См.: часть 1 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ.
См.: часть 2 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ.
Статья 2 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ.
Если образован городской округ и земельный участок, на котором планируется вести строительство, входит в границы городского округа, то разрешение на строительство выдается застройщику уполномоченным органом местного самоуправления городского округа .
См.: часть 3 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ.
Форма разрешения на строительство установлена Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698. Срок действия разрешения на строительство определяется при его выдаче в соответствии с проектом организации строительства .
См.: часть 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Теперь рассмотрим несколько подробнее третье необходимое условие, которое застройщику необходимо соблюсти, чтобы привлечь денежные средства от граждан в долевое строительство здания.
Кроме наличия приемлемого права на землю и оформленного разрешения на строительство, застройщик также обязан опубликовать в установленном Законом N 214-ФЗ порядке проектную декларацию. Под проектной декларацией, указанной в комментируемой правовой норме, следует понимать специальный документ, содержащий информацию о застройщике, а также информацию о проекте строительства.
Опубликование, размещение и/или представление проектной декларации регулируются статьями 19 — 21 Закона N 214-ФЗ (см. комментарии к этим статьям).
Вправе ли застройщик при отсутствии проектной декларации привлекать денежные средства в долевое строительство объектов недвижимости от участников долевого строительства?
Как следует из комментируемой статьи, в случае отсутствия опубликованной, размещенной и/или представленной проектной декларации застройщик в любом случае не вправе привлекать денежные средства граждан в долевое строительство объектов недвижимости.
Вместе с тем застройщик вправе не опубликовывать, не размещать и/или не представлять проектную декларацию, если привлечение денежных средств от участников долевого строительства осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением .
См.: пункт 2 статьи 19 Закона N 214-ФЗ.
Эта юридическая коллизия возникла в результате вступления в силу Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ и изменения редакции части 2 статьи 19 Закона N 214-ФЗ без соответствующей коррективы части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ.
Учитывая, что противоречащие друг другу правовые нормы части 1 статьи 3 и части 2 статьи 19 Закона N 214-ФЗ имеют равную юридическую силу, приоритет применения имеет наиболее поздняя правовая норма, то есть пункт 2 статьи 19 Закона N 214-ФЗ.
Таким образом, в случае привлечения денежных средств в долевое строительство от граждан без производства, размещения и распространения рекламы застройщик вправе не публиковать, не размещать и/или не представлять проектную декларацию. В этом случае при отсутствии проектной декларации сделка между застройщиком и инвестором по этому основанию недействительной быть признана не может.
Вопросы производства, размещения и распространения рекламы регулируются общими положениями федерального законодательства о рекламе .
См.: Федеральный закон от 13.03.2006 N 38-ФЗ «О рекламе» и комментарий к статье 19 Закона.
Если застройщик привлекает денежные средства граждан в долевое строительство, осуществляя производство, размещение и распространение рекламы, и при этом не опубликовал в установленном Законом N 214-ФЗ порядке проектную декларацию, то в этом случае инвестор вправе признать сделку недействительной как совершенную под влиянием заблуждения.
В случае признания недействительности договора между застройщиком и инвестором по этому основанию застройщик обязан возвратить инвестору денежные средства, а также уплатить проценты, начисленные в соответствии с пунктом 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ .
См.: пункт 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.
Следует обратить внимание, что в связи с внесением изменений в первую часть Гражданского кодекса РФ, вступивших в силу с 01.09.2013, существенно изменилось регулирование положений о недействительных сделках, совершенных под влиянием существенного заблуждения . Новеллы применительно к комментируемой ситуации работают в целом в пользу застройщика.
См.: ст. 178 Гражданского кодекса РФ.
Во-первых, сделка не может быть признана недействительной, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки .
См.: пункт 4 ст. 178 Гражданского кодекса РФ.
То есть многое будет зависеть от предмета заблуждения инвестора. Суд будет обязан по заявлению ответчика (застройщика) установить предмет заблуждения, а в случае согласия застройщика на сделку с учетом предмета заблуждения истца отказать в иске инвестору. При этом сделка сохраняет юридическую силу, но уже на новых условиях, утвержденных судом, учитывающих исходное заблуждение инвестора.
Во-вторых, суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон .
См.: пункт 5 ст. 178 Гражданского кодекса РФ.
Что такое «обычная осмотрительность»? Определения этому понятию ни в законе, ни в судебной практике мы пока не имеем. То есть установление факта наличия «обычной осмотрительности» отнесено законом на субъективное усмотрение суда. Между тем это один из ключевых факторов, который может быть положен в основу судебного решения об отказе в иске о признании недействительности сделки, совершенной вод влиянием заблуждения.
Окончательный ответ на этот вопрос даст будущая судебная практика. Но уже сейчас мы видим, что эта поправка в Гражданский кодекс РФ создает высокую долю субъективного усмотрения судьи при разрешении этого спора. То есть указанную новеллу нельзя признать эффективной нормой материального права.
В-третьих, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств .
См.: пункт 6 ст. 178 Гражданского кодекса РФ.
Что это означает применительно к нашей ситуации? Теперь если застройщик докажет в суде, что инвестор знал или должен был знать о наличии заблуждения, то в иске о возмещении реального ущерба может быть отказано.
Следует подчеркнуть, что «намеренное» заблуждение инвестора по закону исключает право на возмещение реального ущерба, но не отменяет право инвестора на реституцию по недействительной сделке . Иными словами, инвестор в этом случае лишается права на возмещение реального ущерба, причиненного сверх суммы сделки, подлежащей возврату инвестору застройщиком по реституции.
См.: ст. 167 Гражданского кодекса РФ.
В практике довольно часто возникают ситуации, когда долевые инвесторы финансируют строительство застройщику, который либо не обладает необходимыми правами на застраиваемый участок, либо не имеет действующего разрешения на строительство. Необходимо подчеркнуть, что объект недвижимости, построенный без разрешительной документации или при отсутствии прав на застраиваемый участок, квалифицируется как самовольная постройка .
См.: пункт 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных законом .
См.: пункт 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом .
См.: пункт 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
Обратим внимание, что на первый взгляд исходя из статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано застройщиком, у которого в пользовании застроенный участок находится на праве аренды.
Однако Верховный Суд РФ указал в одном из своих обзоров следующее:
«Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа» .
См.: Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014.
Как видим, несмотря на положения пункта 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ застройщик, имея участок на праве аренды при отсутствии разрешительной документации на застройку участка, в некоторых случаях вправе легализовать построенную на нем самовольную постройку и оформить на нее свое право собственности.
Вместе с тем Верховный Суд РФ признает право за долевыми инвесторами на признание в судебном порядке права собственности на объект своих инвестиций , что в ситуации с самовольной постройкой противоречит положениям ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Ведь долевые инвесторы не обладают ни правом собственности, ни правом аренды на застроенный самовольной постройкой участок, то есть не являются теми лицами, в пользу которых законодатель допускает легализацию самовольной постройки. Выявленная коллизия может быть решена путем внесения поправок в статью 222 Гражданского кодекса РФ и в комментируемый Закон N 214-ФЗ.
См.: пункт 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).
При рассмотрении другого дела Верховный Суд РФ фактически указал, что нельзя легализовать самовольную постройку на земельном участке, который не предоставлялся арендатору для целей строительства, даже если застройщик обладает правом аренды такого участка .
Определение Верховного Суда от 25.09.2014 по делу N А65-6880/2013 (N 306-ЭС14-1218).
2. В части 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ законодатель определил требования и ограничения к привлечению денежных средств граждан в строительство многоквартирного дома.
Для применения комментируемой правовой нормы необходимо наличие в совокупности следующих обстоятельств:
- — привлекаются денежные средства от граждан в строительство многоквартирного дома;
- — многоквартирный дом находится в процессе строительства и не введен в эксплуатацию;
- — после исполнения сделки у гражданина должно возникнуть право собственности на жилое помещение в построенном многоквартирном доме;
- — лицо, привлекающее денежные средства, не является застройщиком по смыслу комментируемого Закона N 214-ФЗ .
См.: комментарий к статье 2 Закона N 214-ФЗ.
Часть 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ не распространяется на привлечение застройщиками денежных средств юридических лиц (инвесторов).
Право, указанное в части 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ, возникает только у застройщиков, отвечающих требованиям Закона N 214-ФЗ . Лица, не имеющие на праве собственности или аренды (субаренды) или права безвозмездного срочного пользования (полученного от Фонда РЖС) на планируемые к застройке земельные участки, не вправе привлекать денежные средства граждан.
См.: определение термина «застройщик» в статье 2 Закона N 214-ФЗ.
Комментируемая правовая норма применяется только к строящимся (создаваемым) многоквартирным домам. Если многоквартирный дом введен в эксплуатацию , то эта правовая норма не подлежит применению.
См.: статья 55 Градостроительного кодекса РФ.
Наконец, привлечение денежных средств от граждан при наличии всех вышеуказанных обстоятельств осуществляется исключительно на основании договора участия в долевом строительстве . Этот договор является особым видом договоров, не предусмотренным Гражданским кодексом РФ, но имеющим практически все существенные признаки договора строительного подряда .
См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.11.2008 N Ф04-6990/2008(15895-А03-31).
См.: статьи 708 и 740 Гражданского кодекса РФ.
В юридической практике возникает вопрос, как квалифицировать договоры между застройщиком и инвестором, заключенные с нарушением комментируемой нормы. Например, от имени застройщика выступает лицо, которое не оформило разрешение на строительство или не имеет прав на планируемый к застройке земельный участок. Если до 01.09.2013 такие сделки можно было квалифицировать как ничтожные, то после 01.09.2014 такие сделки следует квалифицировать как оспоримые — в силу новой редакции Гражданского кодекса РФ . То есть они сохраняют юридическую силу, пока не оспорены в судебном порядке со стороны инвестора .
Примечание: дата изменения правил ГК РФ о недействительности сделок.
См.: ст. 168 ГК РФ в редакции, действующей с 01.09.2013.
См.: комментарий к статье 4 Закона и ст. 168 Гражданского кодекса РФ.
В случае признания таких сделок в судебном порядке недействительными применяется реституция, то есть возврат сторонами такой сделки друг другу всего полученного по ней . Срок исковой давности по иску о признании недействительности оспоримой сделки составляет один год .
См.: пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ.
См.: пункт 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ.
Если застройщик заключил с инвестором вопреки требованиям Закона N 214-ФЗ не договор участия в долевом строительстве, а другой договор, то такая сделка по Закону N 214-ФЗ считается оспоримой и может быть признана недействительной в судебном порядке по иску инвестора .
См.: пункт 2 и 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
3. Комментируемой правовой нормой регулируются финансовые последствия привлечения денежных средств от граждан в строительство многоквартирных домов лицами, не имеющими на это права.
Законодатель установил, что такие лица обязаны по требованию граждан возвратить им все полученные денежные средства и выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в двойном размере .
См.: ст. 395 Гражданского кодекса РФ.
Напомним, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Размер процентов определяется учетной ставкой банковского процента, действующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо — в месте его нахождения.
Подчеркнем, что к искам о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, основанным на комментируемой правовой норме Закона N 214-ФЗ, суды в некоторых случаях могут применять статью 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшать размер взыскиваемых процентов исходя из фактических обстоятельств конкретного судебного дела .
См.: пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 N 13/14.
Сверх суммы процентов за пользование чужими денежными средствами по закону допустимо взыскивать убытки в части, превышающей сумму начисленных процентов.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
Кроме того, в состав убытков входят неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы .
См.: статья 15 Гражданского кодекса РФ.
Практика возмещения убытков разъясняется в пунктах 10, 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8.
Обратим внимание, что если между застройщиком и инвестором вопреки требованиям Закона N 214-ФЗ не заключен договор участия в долевом строительстве, а денежные средства в долевое строительство привлечены по другой сделке, то судом при разрешении спора может применяться комментируемая норма. Так, при рассмотрении одного из дел суд указал, что ответчик (застройщик), который привлек денежные средства от гражданина в долевое строительство по предварительному договору купли-продажи квартиры, несет перед ним ответственность за возврат средств и процентов, а также за возмещение убытков. Поскольку было установлено, что продавец не имел цели приобретения квартир в строящемся доме в свою собственность, а имел цель привлечения денежных средств в строительство многоквартирного дома, иск гражданина о возврате средств и уплате процентов был удовлетворен. Кроме этого, также было удовлетворено исковое требование о возмещении морального вреда .
См.: пункт 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).
При рассмотрении другого дела суд подчеркнул, что привлечение денежных средств от гражданина в долевое строительство многоквартирного дома по договору займа или путем выдачи векселя нарушает права потребителя, а также противоречит требованиям комментируемой правовой нормы Закона N 214-ФЗ. В этом случае также с ответчика была взыскана сумма займа, а также проценты в двойном размере, начисленные на нее за весь период ее использования .
См.: пункт 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).
Необходимо подчеркнуть, что Высший Арбитражный Суд РФ в этом вопросе занял несколько иную позицию. Так, при рассмотрении одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ, в частности, подчеркнул следующее:
«Судами установлено, что договор инвестирования, на основании которого ответчиком были привлечены денежные средства Филипас Е.В., является незаключенным ввиду несогласованности сторонами условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также отсутствия его государственной регистрации в соответствии с требованиями статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве.
При этом у судов не было оснований считать доказанным факт того, что у ответчика отсутствовало право на привлечение денежных средств третьего лица для строительства, что является условием для применения ответственности, предусмотренной частью 3 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве, и взыскания процентов в двойном размере» .
См.: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 января 2009 г. N 2238/07.
С учетом того, что Высший Арбитражный Суд РФ фактически в 2014 году прекращает свою деятельность, можно уверенно прогнозировать, что в практике судов будет приниматься за основу подход Верховного Суда РФ, указанный выше.
Источник: zastroy.advokati-moscow.ru