Привлечение денежных средств в строительство

Отсутствие влияния инфляции на денежные активы, повышение стоимости недвижимости со временем или постоянный приток денежных средств от сдачи в аренду недвижимого имущества – это только несколько плюсов подобного рода инвестиций.

Однако и тут можно встретиться с финансовыми рисками и ощутить ряд недостатков. В статье я попытаюсь раскрыть самые популярные виды инвестирования в недвижимость и расскажу об их особенностях

Стоит ли инвестировать в недвижимость?

В период кризиса все хотят сохранить свои денежные средства. Одни предпочитают покупку золота, другие – положить деньги в банк, а третьи ничего не делают и просто прячут деньги под подушкой, в надежде, что так спасут свои активы. В случае накопления небольшой суммы денег, приобретение драгоценных металлов является хорошим способом уберечь деньги от инфляции. Но если у вас достаточно средств и вы хотите не просто сохранить капитал, но и получить доход, то приобретение недвижимости является отличным вариантом.

Существует ряд целей инвестирования в строительство жилой недвижимости:

LawNow.ru: когда ЖСК может привлекать денежные средства? #26

• Приобретение недвижимости для себя.
• Приобретение квартиры в новостройке, с целью сдачи в аренду.
• Инвестирование в начинающиеся строительство, с целью дальнейшей продажи готовой квартиры по высокой цене.

Все варианты имеют преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно.

Покупка недвижимости для личного пользования

Накопив достаточно средств за долгие годы, многие решаются либо сменить жилье, либо приобрести квартиру родственникам. Инвестируя в строительство дома можно постепенно проводить выплату своей квартиры, а со временем получить готовую квартиру в новом доме.

Квартира для аренды

Сдавая жилплощадь в аренду, собственник квартиры постоянно будет получать ежемесячный доход.

Квартиру можно сдавать посуточно или на длительный период. Доход от сдачи квартиры посуточно приблизительно в два раза больше ежемесячной оплаты за аренду жилья (в расчете на один месяц).

Хозяин квартиры постоянно будет получать пассивный доход. Однако и здесь есть свои нюансы. Все зависит от множества факторов:

• Жильцы. Не всегда в квартире проживают люди, а при посуточной сдаче отсутствие жильцов распространённая проблема. Погнавшись за большим доходом, можно получить только убытки.
• Город. В большом городе, в отличие от маленького провинциального городке, всегда больший приток новых студентов, рабочих и туристов.
• Ремонт. Косметический ремонт или его отсутствие существенно влияет на решение квартиросъемщика.
• Месторасположение. Квартира, расположенная ближе к центру всегда будет стоить дороже, чем квартира в тихом уютном спальном районе. Это зависит от цели аренды квартиры и от пожелания потенциальных жильцов.
• При наличии большого количества плюсов, нужно помнить и о недостатках.
• Капиталоемкость. Необходимость большого количества денежных средств самый большой минус. Нужно не только собрать много денег для покупки квартиры, но и потратиться на ремонт.
• Период окупаемости. Выгодной инвестицией в недвижимость считается та инвестиция, которая окупается после 100 месяцев арендной оплаты. В реальной жизни период окупаемости инвестиций составляет около десяти лет.

Германия — одна из самых привлекательных стран в плане инвестиций в недвижимость. Инвестиции в недвижимость Германии имеют большой потенциал в плане доходности, к тому же цены на жилье достаточно низкие, если сравнивать с другими европейскими странами. Почему инвесторы выбирают именно эту страну? Читайте в статье.

О том, как правильно инвестировать в американский фондовый рынок, читайте тут.

Хотите получать большие проценты от своих вложений? Тогда следующая тема будет для вас интересной — https://businessmonster.ru/investitsii/pod-vyisokiy-protsent.html. Инвестиции под высокий процент и советы по вкладам, а также виды вложений в интернете.

Перепродажа квартиры

Инвестируя в строительство новостроек, можно приобрести квадратные метры жилплощади достаточно дешево, а после завершения проекта и ремонта в квартире, можно ее продать.

В данном случае доход от продажи превышает первоначальную инвестицию на тридцать, а то и сорок процентов.

Механизм привлечения инвестиций

Денежные средства привлекаются в виде инвестиций в строительство через фонды финансового строительства, институты совместного инвестирования, фонды операции с недвижимостью.

Также существуют варианты продажи ценных бумаг (целевые, процентные, дисконтные облигации).

Фонд финансового строительства

Данный фонд содержит все денежные взносы инвесторов предназначенные для строительства.

ФФС (фонд финансового строительства) – это посредник, который, заключив договор с застройщиком, перечисляет деньги на строительство.

Данная структура занимается контролем использования денежных средств и строительства здания.

Такой способ инвестирования является самым популярным и, решив обратится в ФФС, запомните несколько правил:

• Заключая договор, необходимо проверить указанную стоимость жилья (не должна увеличиваться со временем), уточнить график оплат и дату ввода в эксплуатацию.
• Перечислять деньги необходимо на расчетный счет, чтоб осталось документальное подтверждение отправки денег.
• После заключения договора и первого взноса, инвестору должны вручить свидетельство участника фонда.
• В случае банкротства строительной компании или ФФС, вернуть свои деньги будет очень проблематично.

Институты совместного инвестирования

Институт совместного инвестирования – паевой или корпоративный паевой инвестиционный фонд.

Он занимается объединением денежных инвестиций для получения прибыли.

Компании по управлению активами – это общество, занимающееся управлением активами институтов совместного инвестирования.

Фонд операций с недвижимостью

Приобретая сертификаты данного фонда можно рассчитывать на получение дохода за счет ценового роста на недвижимость. Главная особенность – получение дохода, не приобретая жилье в собственность.

Привлечение средств через облигации

1. Целевые облигации. Они привязаны к метрам квадратным и выпускаются после утвержденной проектной сметы, прошедшей проверку государственной экспертизой.
2. Дисконтные облигации. Выпуск осуществляется на начальных этапах строительства. Облигации не привязаны к определенному объекту строительства.
3. Процентные облигации. Выпуск таких облигаций осуществляется только компаниями с безупречной репутацией. Застройщик может реализовать жилье по окончанию.

Выбирая среди различных способов инвестирования нужно помнить о возможном банкротстве строительных компаний, подставных фирмах и различных финансовых рисках на рынке.

Привелчение инвестиций в стартап требует немалых усилий. И главное, что требуется от вас — заинтересовать инвестора. Как привлечь инвестиции в проект — поговорим о плюсах и сложностях в работе с инвесторами, а также разберем типичные ошибки претендентов.

Возможно, следующая тема будет для вас интересна — человеческий капитал и цели вложений в него.

Видео на тему

Источник: businessmonster.ru

214-ФЗ: можно ли застройщику получить от дольщиков денежные средства до государственной регистрации договора?

Можно ли, привлекая участников долевого строительства в соответствии с правилами Закона РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004, получать от дольщиков денежные средства до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве законными способами? Если можно, то какими? Если нельзя, то как можно обеспечить исполнение дольщиком обязательства по внесению денежных средств после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, не принимая деньги до регистрации?

Закон № 214-ФЗ запрещает получать от дольщиков денежные средства до государственной регистрации договора.

Организация, являющаяся застройщиком, вправе заключить агентский договор со сторонней организацией – агентом на привлечение денежных средств граждан на строительство квартир в жилом многоквартирном доме, если договором будет установлено, что права и обязанности возникают непосредственно у принципала-застройщика, а не у агента.

Обеспечить исполнение дольщиком обязательства по внесению денежных средств после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве возможно способами, предусмотренными главой 23 ГК РФ. Это может быть залог, поручительство, банковская гарантия и др.

Согласно положениям ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только таких требований, как получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок, но и наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию.

Положения гл. 52 ГК РФ предусматривают возможность заключения агентского договора, по которому не застройщик, а агент будет получать денежные средства у граждан на строительство квартир в жилом многоквартирном доме, при этом агентским договором и договорами с гражданами будет установлено, что права и обязанности по передаче квартир и иные связанные с этим обязательства возникают не у агента, непосредственно у принципала – застройщика.

Надлежащее исполнение обязательств обеспечивается способами, примерный перечень которых приведен в ст. 329 главы 23 ГК РФ и включает в себя: неустойку, залог, удержание вещи должника, поручительство, независимую гарантию, задаток и обеспечительный платеж.

Выбор сторонами того или иного способа обеспечения зависит от их воли и характера основного обязательства. Так, исполнение обязательств, возникающих из предварительного договора, целесообразно обеспечивать задатком, а из договора купли-продажи – неустойкой. Обязательство об уплате денег может быть обеспечено залогом. Так, в соответствии с п. 1 ст.

334 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, кредитор вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. По общему правилу залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в том числе неустойку (ст. 337 ГК РФ).

Исполнение обязательства может обеспечиваться поручительством, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 368 ГК РФ независимые гарантии могут выдаваться банками или иными кредитными организациями (банковские гарантии), а также другими коммерческими организациями.

Согласно ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства заключается между кредитором и поручителем.

Источник: www.ascon-spb.ru

Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости как состав преступления: проблемы квалификации и правоприменения

Березин, А. О. Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости как состав преступления: проблемы квалификации и правоприменения / А. О. Березин. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 14 (356). — С. 172-174. — URL: https://moluch.ru/archive/356/79596/ (дата обращения: 08.10.2022).

Предметом исследования в настоящей статье являются проблемы квалификации преступлений и правоприменения законодательных норм, регулирующих отношения участников в сфере долевого строительства многоквартирных домов. В статье уделено внимание вопросам, возникающим при установлении признаков состава преступления, предусмотренного ст. 200.3 УК РФ, а также вопросам разделения квалификации деяний, предусмотренных ст. 200.3, 159 УК РФ и 14.28 КоАП РФ.

Ключевые слова: долевое строительство, застройщик, денежные средства граждан, мошенничество, объект недвижимости.

В главном законе страны, в ч.1 ст. 7. Конституции, сказано, что Российская Федерация — это социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Из чего следует, что каждый гражданин страны для создания и обеспечения достойной жизни имеет право на частную собственность, а государство выступает в качестве гаранта этого права.

Рынок недвижимости постоянно развивается, а приобретение жилья от застройщика пользуется большим спросом у населения зачастую на этапе «котлована» в виду привлекательности предложения. Повышенный спрос обеспечивает поступление крупных денежных сумм, которые необходимы для строительства, тем самым создает предпосылки для криминализации сферы долевого строительства.

Проблема «обманутых дольщиков» обострилась в 2008 году, в период мирового экономического кризиса, который повлек за собой банкротство множества строительных компаний, а также простимулировал рост недобросовестных застройщиков. Стало очевидно, что административной ответственности, которая была предусмотрена ст.

14.28 КоАП РФ, недостаточно для предотвращения нарушений на рынке долевого строительства. В редких случаях применялась ст. 159 УК РФ по причине неочевидности прямого умысла, как правило, сделки заключаются на законных основаниях и компании-застройщики нацелены на завершение строительства. Необходима единая уголовная норма, предусматривающая ответственность в сфере долевого строительства.

В целях усиления ответственности компаний-застройщиков в 2016 г. вносят изменения в Уголовный Кодекс РФ, в части установления уголовной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, ст. 200.3 УК РФ.

Как показывает статистика Минстроя, на период первого квартала 2016 года число «обманутых дольщиков» составляло порядка 42–45 тысяч человек. На 01 января 2018 года в дорожные карты по вопросам обманутых дольщиков было включено 836 объектов, а на 01 октября 2018 года уже 898 проблемных объектов. Число граждан, включенных в реестр пострадавших на 01 октября 2018 года, составило 37,6 тысяч человек, что на 10,4 % больше по сравнению с началом 2018 года. Количество проблемных объектов долевого строительства за половину 2019 года выросло в России в два раза с 894 объектов до 1845, а число «обманутых дольщиков» с 38,7 тысяч увеличилось до 44 тысяч. На 13 сентября 2019 года число недостроенных объектов составило 3203 тысячи домов в 76 субъектах РФ.

Несмотря на усиление ответственности в сфере долевого строительства проблема «недобросовестных застройщиков» не была решена, о чем свидетельствуют данные Минстроя. Ситуация только усугубилась и приняла другие обороты.

Статистика заставляет задуматься о квалификации преступлений в данной сфере.

Очевидно, что принятая новая норма недостаточно эффективна. Также выявлены проблемы относительно применения нормы как с теоретической, так и с практической стороны вопроса.

Новая уголовная мера недостаточно жесткая по отношению к застройщикам, потому что ранее их действия квалифицировали как мошенничество, повлекшее за собой лишение права гражданина на жилое помещение. А мера наказания, предусмотренная в статье за мошенничество, несопоставима с мерой, прописанной в новой норме. Поэтому встает вопрос об эффективности новой уголовно-правовой нормы.

Рассмотрим примеры возникших споров на теоретическом уровне относительно новой уголовно-правовой нормы. Например, Зимнева С. В. обращает внимание на недостаточность новой нормы для устранения проблемы и на необходимость ввода дополнительной меры, например, как осуществление контроля за расходованием застройщиком денежных средств граждан, вовлеченных в долевое строительство.

Стоит заметить, что состав в ст. 200.3 УК РФ является по своей сути формальным, это означает то, что преступление, предусмотренное данной статьей, уже окончено с момента получения застройщиком денежных средств от дольщиков. А как быть с теми застройщиками, которые не планировали нарушать требования законодательства, но обстоятельства изменились, например, как это произошло в кризис 2008 г.? Можно предположить, что к таким застройщикам ст. 200.3 УК РФ применяться не должна.

Как заметили многие авторы, сложно доказать умысел застройщика в преднамеренном отказе от исполнения обязательств перед дольщиками. Возможны случаи, когда застройщик перебрасывает денежные средства, предназначенные для строительства одного объекта, на завершение другого, надеясь на кредитование, но оказывается заложником ситуации по причине отказа в кредитовании.

В связи с этим возникают проблемы, связанные с определением границы между преступными и неприступными действиями субъекта преступления и с вопросом разграничения составов правонарушений как административных, так и уголовных.

До ввода ст. 200.3 УК РФ, как уже отмечалось, преступные действия «недобросовестных застройщиков» квалифицировались по ч. 4 ст. 159 УК РФ как мошенничество, совершенное организованной группой лиц либо в особо крупном размере. С точки зрения тяжести наказания, квалификация деяния в формате мошенничества является жёстче, чем в рамках ст.

200.3 УК РФ, поэтому субъект, который не признает вину в рамках вменяемого мошенничества, заинтересован в применении ст. 200.3 УК РФ.

Если говорить о разграничении ст. 14.28 КоАП РФ и ст. 200.3 УК РФ то следует указать на то, что КоАП не конкретизирует то, какие именно правонарушения могут повлечь за собой привлечение к административной ответственности. Как правильно заметила Соколова Н. В., только признак крупного размера привлекаемых денежных средств может считаться разграничением между административной и уголовно- правовой нормами.

Из всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что проблема отделения состава преступления, предусмотренного ст. 200.3 УК РФ, от близких составов является существенной, поскольку неверная квалификация действий может привести к назначению наказания, которое не будет соответствовать деянию. При ограничении ст.

200.3 УК РФ от смежных составов, основной задачей является определение непосредственной направленности умысла субъекта преступления. На данный момент рассматриваемая уголовно-правовая норма порождает больше вопросов, необходимо доработать указанную норму, в противном случае статья может получить статус «мертворожденной», поскольку судебная практика не превышает и сотни рассмотренных дел с применением ст. 200.3 УК РФ. В защиту ст. 200.3 УК РФ можно сказать, что дольщики получили еще один инструмент воздействия на застройщиков.

1. Зимнева С. В. Ответственность застройщика за нецелевое использование денежных средств участников долевого строительства // Юрист. 2016. № 19
2. Князев Г. А., Сутурин М. А. Проблемы уголовной ответственности за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Тенденции развития современного общества: управленческие, правовые, экономические и социальные аспекты. М., 2016.
3. Курников А. Г. Новое в законодательстве: уголовная ответственность за обман участников долевого строительства // Жилищное право. 2016 г. № 7
4. Официальный отзыв Верховного Суда РФ от 06 марта 2013 г. № 2-ВС-899/13 «На проект Федерального закона «О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях в части установления уголовной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и нецелевое использование денежных средств, уплачиваемых участникам долевого строительства по договору участия в долевом строительстве» // URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=docn=116328#07769643178896484
5. Потетинов В. А., Лапшина Я. А. Обманутые дольщики — проблемные аспекты применения уголовно-правовой нормы // Вопросы российского и международного права. 2017. 7(6А)
6. Соколова Н. В. Некоторые особенности законодательной конструкции диспозиции статьи 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации // Юристъ-Правоведъ, 2017. № 3

Основные термины (генерируются автоматически): УК РФ, долевое строительство, застройщик, РФ, административная ответственность, денежное средство граждан, достойная жизнь, крупный размер, требование законодательства, уголовно-правовая норма.

Источник: moluch.ru