Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Иск физического или юридического лица о признании права собственности на возведенную самовольно постройку (жилой дом, строение, сооружение) подлежит удовлетворению в том случае, если суд устанавливает, что одним единственным признаком самовольно возведенной постройки (жилого дома, строения, сооружения) является отсутствие у истца разрешения на строительство, к получению которого истец предпринимал все необходимые меры (необходимо иметь письменный мотивированный отказ органа выдающего разрешения на строительство). В данном случае суду необходимо установить, не нарушает ли сохранение (в представленном перед судом виде) возведенной самовольно постройки (жилого дома, строения, сооружения) права других (третьих) лиц и законные интересы других (третьих) лиц и не создает ли ее сохранение (в представленном перед судом виде) угрозу здоровью и жизни граждан.
Суду необходимо проверить соблюдение существующих норм и правил, в области строительства и градостроительства по законодательству РФ, действовавшему на момент возведения самовольно возведенной постройки (жилого дома, строения), поскольку акты законодательства РФ не имеют обратной силы и могут применяться только к тем отношениям, которые появились (возникли) исключительно после введения актов в действие.
При признании судом права собственности на самовольную постройку перед экспертами чаще всего ставятся следующие вопросы:
1.Соответствует ли самовольно возведенный дом (строение, сооружение, пристройка) строительно-техническим, санитарным, противопожарным нормам и правилам?
2.Есть ли угроза обрушения самовольно возведенного жилой дома (строения, сооружения, пристройки)?
3.При возведении жилого дома (строения, сооружения, пристройки), существует ли угроза здоровью, безопасности и жизни граждан?
4.Расположен ли возведенный самовольно жилой дом (строение, сооружение, пристройка) на земельном участке площадью 2222 кв.м по адресу: г. Иванково, ул. Ивановская, д.5, с кадастровым номером 50:50:5050505:050?
5.Является ли возведенный самовольно жилой дом (строение, сооружение, пристройка) капитальным зданием (объектом капитального строительства)? Для проведения строительно-технического исследования, необходимо предоставить следующие документы: 1. Технический паспорт домовладения территориального бюро технической инвентаризации (по состоянию на момент проведения экспертизы (исследования)); 2. Кадастровую выписку о земельном участке (форма КВ1-КВ6); 3. Правоустанавливающие документы на земельный участок; 4. Правоустанавливающие документы на жилой дом (Свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности и т.д.), (в случае возведения самовольной пристройки к жилому дому); 5. Топографическая съемка земельного участка с нанесением границ отвода (при наличии);
6.Архитектурный проект жилого дома (при наличии);
7.При проведении строительно-технического исследования (досудебный порядок), так же необходимо предоставить копию иска в суд.
Строительно-техническое исследование производится методом осмотра объекта на месте исследования, фото фиксации объекта и фиксация результатов осмотра. Производится необходимые измерения, которые выполняются методом сопоставления исходных данных, полученных от суда (определение о назначении экспертизы, материалы гражданского дела) или от физического/юридического лица (перечень документов указан выше), с результатами проведенного осмотра на месте.
Итак, строительно-техническое исследование самовольно возведенного жилого дома (постройка, строение, пристройка и т.д.) происходит методом изучения представленных судом материалов дела (необходимых документов от заказчика), проведение осмотра объекта (натурных исследований), обработка результатов натурных исследований, составление заключение специалиста (эксперта), выводы и рекомендации. Эксперт (специалист) определяет соответствие самовольно возведенного жилого дома (строения, сооружения, постройки, пристройки) требованиям СНиП, СП, и ГОСТ и др., а именно соответствие строительно-техническим нормам и правилам, санитарным нормам и правилам, противопожарным нормам и правилам и иным градостроительным нормам и правилам. При визуальном обнаружении нарушений или дефектов приведших объект в критическое состояние эксперт (специалист) дает рекомендации по их устранению (по возможности).
Эксперт (специалист) определяет необходимый запас прочности и устойчивости обследуемых конструкций самовольно возведенного жилого дома (строения, сооружения, постройки, пристройки). В каком состоянии находятся несущие конструкции жилого дома (строения, сооружения, постройки, пристройки) и т.д.
Источник: expertizy.su
Самовольная постройка Как признать право собственности на самовольную постройку
Если так получилось, что Вы возвели самовольную постройку у себя на участке, не переживайте. Есть прямой смысл признать право собственности на самовольную постройку. Только следует учесть, что стоять эта постройка должна на принадлежащей Вам земле, в противном случае все может оказаться не так просто как кажется на первый взгляд.
Ольга получила по наследству от своей бабушки земельный участок с дачным домом в садоводческом товариществе. А вот бани на участке не было, и Ольга решила ее построить. «Я ведь собственник и имею полное право распоряжаться своим имуществом и возводить на нем постройки. И разрешения ни у кого спрашивать не обязана»,- подумала Ольга. И построила баню. Хорошую баню, двухэтажную.
Однако сосед по даче позавидовал Ольге. И стал ежедневно портить Ольге нервы, заявляя о том, что Ольгина баня бросает тень на его участок, и поэтому из-за отсутствия солнечного света у него клубника не зреет. Ольга на соседа внимания не обращала, что поделать с завистливыми людьми? И тогда сосед подал в суд иск о признании бани самовольной постройкой и сносе.
В соответствии с п.1,2 ст. 222 ГК РФ
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Вот этой статьей и руководствовался сосед Ольги, когда обращался в суд с иском. Он говорил о том, что Ольга не получала никаких разрешений на постройку бани, не согласовывала проект с правлением садоводческого товарищества, нарушила при самовольной постройке бани строительные нормы и правила и т.д. Однако доказать в суде свои утверждения сосед Ольги не смог. В сносе самовольной постройки суд соседу отказал.
Однако п. 3 ст. 222 ГК РФ содержит следующие исключения из вышеизложенного правила.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Ольга в свою очередь обратилась в суд и признала за собой право собственности на самовольно построенную ей баню. Она смогла привести доказательства, что построенная ею баня возведена на принадлежащем ей участке, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью, не смотря на то, что является незаконной постройкой.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
То есть, если вы случайно построили дом на чужом земельном участке, собственник этого участка может признать за собой право собственности на данный дом в судебном порядке. Вы спросите, как можно построить дом на чужом участке? Легко! Вот, что мне вспомнилось из практики:
Андрей от предприятия получил участок в СНТ. Приехал по месту нахождения участка и попросил показать ему его участок. Председатель вывел его в чисто поле, в котором были набиты колышки и сказал, что его участок во втором ряду справа от третьего тополя.
То ли председатель ошибся, то ли Андрей что-то недопонял, но факт остается фактом: Андрей через некоторое время построил на участке дом, а сам участок выглядел образцово, как с обложки глянцевого журнала. Примерно через 2 года случайно выяснилось, что участок Андрея по документам — соседний, поросший густым бурьяном. А тут очень кстати появился и хозяин облагороженного Андреем участка, обратился в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку и суд его иск удовлетворил.
Еще раз напомню прописную истину — внимательнее работайте с документами, а ещё лучше, если уже на этапе работы с документами Вам будет помогать практикующий юрист. Конечно, его услуги стоят денег, но это сущие копейки, в отличие от стоимости Вашей недвижимости, которую Вы можете потерять.
Самовольная постройка — опыт юриста
В делах о признании права собственности на самовольную постройку очень часто возникают спорные моменты. Необходимо учитывать, что в признании права собственности на самовольную постройку может быть отказано. Для того, чтобы правильно оценить перспективу дела о признании права собственности на самовольную постройку, необходимо проконсультироваться с опытным юристом.
Звоните +7 (926) 55-99-070 и мы обсудим как можно признать право собственности на самовольную постройку.
Стоимость «Дело о признании права собственности на самовольную постройку»
от 30 000 руб.
Если моя статья «Самовольная постройка
19-е Заседание Строительного клуба по Самовольному строительству
Кто оплачивает экспертизу самовольной постройки в суде?
Стоимость «Дело о признании права собственности на самовольную постройку»
от 30 000 руб.
Источник: xn--80adta3bhh7b6aza.xn--p1ai
Признание права и узаконивание самовольных построек. Судебная практика, советы специалистов, пошаговая инструкция.
На сегодняшний день, все больше увеличивается количество людей, которые владеют земельными участками, имеют дачные дома, сараи, бани, бытовки и другие строения. У них возникают проблемы с легализацией и регистрацией данных построек, которые были сооружены самовольно, ведь после того, как право собственности на дачные постройки зарегистрировано, их владельцы получают возможность в полном объеме распоряжаться недвижимостью, то есть подарить, продать или заложить в любой момент.
Основы, понятия и признаки правового режима при самовольной постройке прописаны в Гражданском кодексе Российской Федерации. Нормы Гражданского кодекса России, которые касаются самовольных построек, для законодательства отечества не стали принципиально новыми, так как еще во времена СССР процветало строительство в самовольном порядке.
В Постановлении Совета народных комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 г. № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках» были упомянуты первые правовые аспекты по самовольному строительству. Позже, положения по строительству в самовольном порядке были закреплены в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года. В дальнейшем, Пленумом Верховного Суда РСФСР, был подчеркнут негативный характер самовольного строительства, и было отмечено, что такие правонарушения затрагивают как интересы граждан, так и государства в целом, так как препятствуют сохранению окружающей природы, рациональному использованию земли, застройке и благоустройству населенных пунктов, а также представляет опасность в санитарном и пожарном отношении. Это было указано в статье109 Гражданского кодекса РСФСР от 19 марта 1975 г. «о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома» Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР.
В пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса России сказано, что жилой дом, сооружение, другие строения или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, если оно построено на земельном участке, который не отведен для этих целей в порядке, который установлен законом и иными правовыми актами. Также, если данные постройки созданы без получения необходимых разрешений или же с нарушениями строительных и градостроительных правил и норм.
- — в случае возведения постройки на земельном участке, который не отведен для таких целей;
- — в случае отсутствия необходимого разрешения для реконструкции или строительства;
- — в случае нарушения специально установленных правил и норм при строительстве объекта;
В то же время, при признании построенного объекта самовольной постройкой последствия довольно существенны:
1) право собственности на самовольную постройку лицом, которое ее осуществило, не приобретается;
2) сделки по распоряжению с такими постройками ничтожны;
3) снос, построенного в самовольном порядке объекта, будет осуществлен лицом, которое совершило постройку или за его счет;
На данный момент, такое определение как «самовольная постройка» рассматривается как негативное. Главным образом, это обусловливается тем, что в случае возведения постройки при наличии признаков самовольности, которые установлены в 222 статье Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо осуществившее возведение самовольной постройки, не может иметь права собственности на данный объект. Такое лицо не вправе распоряжаться строением, так как не приобретает на него право.
Однако государство предусмотрело возможность возникновения права собственности на самовольно возведенные постройки, при условии легализации таких строений. Так, в рамках программы «дачной амнистии», по Федеральному закону «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ, в 2006 году были внесены изменения в Гражданский кодекс России и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», существенно упростившие на ряд объектов недвижимости процедуру регистрации прав граждан.
Право собственности на строения и жилые дома, гаражи и другие хозяйственные постройки, с 1 сентября этого же года, стало возможным зарегистрировать, на основании правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок и документов, которые подтверждают факт возведения объектов.
- — акт по предоставлению земельного участка, который был издан органами местного самоуправления или государственной власти в рамках компетенции органа, а также в порядке, установленном законом, действовавшим на момент его издания и в месте издания данного акта;
- — свидетельство (акт) о праве владения на земельный участок, которое было выдано в установленном законом порядке, который действовал на момент издания такого акта и в месте его издания, уполномоченным органом государственной власти;
- — выписка из похозяйственной книги о том, что гражданин обладает правом собственности на данный земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, которая выдается органом местного самоуправления;
- — другие документы, которые удостоверяют право собственности гражданина на земельный участок;
- — вышеуказанные документы, устанавливающие право лица — любого прежнего собственника строения, здания, сооружения, которые находятся на земельном участке;
- — свидетельство о наследстве или любые другие документы, устанавливающие право лица на владение зданий, строений, сооружений, которые находятся на данном земельном участке.
Однако, не каждый документ о земельном участке может явиться основанием для регистрации государством права собственности на земельный участок. Такой документ непременно должен включать в себя данные о том, что соответствующий земельный участок, расположенный по определенному адресу, предоставлен во владение определенному лицу.
Помимо вышеуказанных документов, которые могут являться основанием для регистрации государством права собственности гражданина на земельный участок, кадастровый паспорт данного земельного участка должен быть предоставлен в регистрирующий орган.
После внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», процедура регистрации государством прав собственности на земельные участки, существенно упростилась. Физические лица, благодаря внесенным, в законодательство, изменениям, которые обладают на правах пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, собственности, приобрели возможность легализации всех возведенных ими в самовольном порядке построек.
Ранее, до введения изменений в законы, физическим и юридическим лицам приходилось обращаться в суд, чтобы узаконить самовольные постройки, при этом самым сложным вопросом, возникающим на суде, был вопрос о правах застройщика на земельный участок, однако теперь необходимость обращения в суд отпала. В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что право собственности на объект, возведенный в самовольном порядке, устанавливается за лицом, которое осуществило его постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии предоставления в установленном порядке данного участка этому лицу под возведенную постройку. Узаконение объекта во многом определялось перспективой принципиального решения вопроса о предоставлении земельного участка. Но, возникает вопрос: каков установленный законом порядок?
По Земельному кодексу России, в основе порядка предоставления земельных участков для строительства лежит то, что постройка объекта недвижимости только намечается, его местоположение, а также возможность возведения данной постройки согласованы с заинтересованными лицами и муниципальными, государственными структурами. Однако, было совершенно понятно, что, при существовании возведенного самовольно объекта, данный порядок применять было по меньшей мере нелогично. Помимо этого, возникло противоречие в подпункте 1 пункта 1статьи 1 Земельного кодекса России, который устанавливает принцип первичности земли в отношении прочих объектов недвижимости, в случае если законом не предусматривается иное.
Использование по аналогии положений статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации и статьи 271 Гражданского кодекса России, которые устанавливают право владельца постройки на пользование и владение земельным участком, в границах, занятых объектом, и в размере, который необходим для эксплуатации объекта, в силу правового режима постройки в самовольном порядке, тоже было сомнительным.
Тогда, особого, специально установленного, порядка на федеральном уровне во взаимосвязи с положением пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса России не существовало. На практике, в связи с отсутствием точно регламентированного порядка по предоставлению участков земли под возведенными самовольно постройками, серьезно затрудняло исполнение возможностей по признанию за застройщиком право собственности на самовольно построенный объект.
Ясность в вопросе о сроках отсутствовала, не было точно определено, когда именно участок земли предоставляется застройщику под возведенную постройку: до принятия судом решения о признании права собственности (как необходимое условие его вынесения в пользу застройщика) или же после вынесения решения, с предъявлением суду подтверждений о готовности уполномоченного лица предоставить такой участок земли (например, письма от местной администрации о готовности предоставления участка, в случае признания судом права собственности на строение).
Первый абзац пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, с 1 сентября 2006 года, утратил силу и вопрос о сроках, когда именно участок земли под самовольно возведенную постройку должен быть предоставлен, был решен. Теперь, лишь лицо, в чьей собственности, в бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении находится участок земли, где находится объект, построенный в самовольном порядке, признается вправе собственности на данную самовольную постройку.
В то же время, исключение указанного абзаца из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса России, создало условия для возникновения другого вопроса о возможности применения правила исключенного абзаца после 1 сентября 2006 года, в случае, когда основания по причислению постройки к самовольным возникли до указанной даты. Причиной стало то, что по пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, акты гражданского законодательства не обладают обратной силой и применяются лишь к отношениям, которые возникли после введения их в действие, а также действие закона распространяется на отношения, которые возникли до введения данного закона в действие, только в тех случаях, когда это непосредственно предусмотрено законом. Действие закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ не распространилось на те отношения, которые возникли до введения данного закона в действие. Однако этот вопрос пока не решен и остается отрытым.
На сегодняшний день, следует обратить внимание, что лицо, которое арендовало участок земли и на нем осуществившее самовольную постройку объекта, не осуществив покупку данного участка у собственника, формально не может претендовать на признание права собственности. Признание права собственности на самовольно возведенный объект для организаций, как и ранее, возможно лишь в судебном порядке.
На основе описанного выше, целесообразна формулировка общих условий, по которым возможно удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку. Наличие в законодательстве права на легализацию самовольной постройки, также как и факт самовольной постройки объектов, безусловно, не является достаточными основаниями для удовлетворения соответствующего иска. Устранение признаков, которые характеризуют постройку как самовольную, помимо разрешения на строительство, является залогом «положительного» судебного решения.
- — истец должен обладать вещными правами (правом собственности и бессрочного пользования) на соответствующий участок земли, которые предусмотрены в пункте 3 статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- — функциональное назначение постройки должно соответствовать целевому назначению, а также разрешенному использованию данного участка земли;
- — при сохранении самовольно возведенной постройки не должны быть нарушены права и интересы третьих лиц (в первую очередь владельцем и пользователей смежных земельных участков), которые охраняются законом;
- — самовольная постройка должна быть безопасной и не составлять угрозы жизни и здоровью граждан.
Истец, согласно статье 65 и 66 Арбитражного процессуального кодекса России, обязан при обращении в суд привести доказательства наличия вышеперечисленных условий.
Правоустанавливающие документы подтверждают права собственности на земельный участок. Права, которые возникли после введения в действие Закона о государственной регистрации, надлежат быть зарегистрированными в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Тот факт, что функциональное назначение самовольно возведенного объекта соответствует целевому назначению, а также разрешенному использованию соответствующего участка земли, может быть подтверждено градостроительной документацией (генеральный план населенного пункта, правила землепользования и застройки), а также выписками из государственного кадастра объектов недвижимости.
Тот факт, что из-за самовольно возведенной постройки не нарушены права и интересы третьих лиц, которые охраняются законом, может быть подтверждено, соответствующими письмами, а также заявлениями, а в случае привлечения заинтересованных лиц в судебный процесс, отзывами на исковое заявление.
Тот факт, что самовольная постройка является безопасной и не составляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также соответствует специальным нормам и правилам, может быть подтверждено предъявлением истцом положительными заключениями уполномоченных органов государственной власти по пожарному, санитарному, архитектурно-строительному надзору. Причем, по Постановлению 17-го Арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2008 г. № 17АП-3228/2008-ГК по делу № А60-34237/2007 , в упомянутых документах необходимо прямое отражение безопасности строения, а непосредственно сами заключения и документы должны быть подписаны уполномоченными должностными лицами. Согласно тому же постановлению, вследствие того, что исключительным способом защиты права является признание в судебном порядке права собственности на самовольно возведенную постройку, истец желательно должен предоставить суду свидетельства того, что действия застройщика были направлены на получение необходимых согласований и разрешений для возведения спорного объекта или на получение застройщиком от органов, уполномоченных на выдачу подобных документов, необоснованного отказа.
Возникли вопросы по этой статье?
Задайте вопрос нашим юристам и адвокатам. Сэкономьте свое время и нервы.
Получите квалифицированную бесплатную юридическую консультацию онлайн или по телефону.
Источник: www.gos-ur.ru