Проблемы незавершенного строительства и пути их решения

ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / INCOMPLETE CONSTRUCTION PROJECTS / ДОЛГОСТРОИ / СТРОИТЕЛЬСТВО / CONSTRUCTION / КЛАССИФИКАЦИЯ ДОЛГОСТРОЕВ / CLASSIFICATION UNFINISHED BUILDING / UNFINISHED BUILDING

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Зайченко Карина Владиславовна, Львова Мария Васильевна

Анализ строительного рынка за последнее время показывает, что объекты незавершенного строительства присутствуют и оказывают отрицательное воздействие на развитие экономики. Объекты-долгострои не эксплуатируются, а, следовательно, и не приносят доход, в то время как средства в них вложены. Государство и общество не могут рассчитывать на экономический эффект от данных объектов, они не оправдывают цели и средства, вложенные в них, а также создают проблемы с их восстановлением либо ликвидацией. Поэтому данная проблема подлежит детальному изучению и анализу.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Зайченко Карина Владиславовна, Львова Мария Васильевна

Текст научной работы на тему «Проблемы незавершенного строительства и пути их решения»

Стратегии развития присущи риски, на предотвращение негативного влияния которых следует обратить внимание при формировании стратегии. К факторам негативного влияния относятся: неадекватность внешним условиям развития рынков; потеря контроля над рисками; снижение показателей эффективности деятельности; возможность потерь из-за ухудшения качества активов в результате быстрого роста; избыточное инвестирование, его низкая эффективность; неадекватность структуры производственной системы потенциальным масштабам деятельности; снижение управляемости.

Круглый стол «Незавершенное строительство в России Проблемы и пути решения»

Данные недостатки преодолимы в процессе реализации активной и правильно ориентированной политики производственной системы.

2) Стратегия адаптации к кризисным условиям — эта стратегия связанна с закрытием отстающих магазинов, производств, снимается с производства устаревшая, не пользующаяся спросом продукция, уменьшаются масштабы инновационной и инвестиционной деятельности, происходит переподготовка персонала и его частичное сокращение. Стратегию адаптации следует сочетать со стратегией прорыва как основы оживления и будущего подъема.

Основной риск этого варианта стратегии — можно упустить момент начала роста: стартуешь раньше — потратишь лишние ресурсы, стартуешь позже — обойдут конкуренты.

3) Пассивная стратегия (надежда на спасение), стратегия почти отсутствует, компания просто ждет конца кризиса и надеется на выживание — эта стратегия характеризуется: бездействием, пассивным следованием ситуации; надеждой на спасение со стороны; ожиданием скорого конца кризиса. Даже с такой стратегией, возможно, пережить трудные годы. Все зависит от конкурентов и от выбранной ими стратегии, скорее всего к концу кризиса компании, выбравшую стратегию «победителя» легко обойдет компанию выбравшую «пассивную» стратегию.

Чаще всего компании в кризисный период не склонны к экспериментам и выбирают стратегию, мало отличающуюся от привычных действий:

Лекция «Основные проблемы регулирования прав на недвижимо имущество и пути их решения».

— Крупные компании выбираю стратегию «победителя»;

— Средние компании выбирают стратегию адаптации;

— Мелкие компании выбирают пассивную стратегию.

Кризис, спад деловой активности — это нормальные явления для экономики. Они развиваются по определенным законам, зная которые можно построить выигрышную стратегию. Любые кризисы обычно благополучно заканчиваются, поэтому, несмотря на сложность ситуации, компаниям не следует забывать о своем долгосрочном развитии и стратегических планах [1].

1. Статья молодого аналитика. [Электронный ресурс]. Режим доступа:

http://humeur.ru/page/strategii-v-uslovijah-krizisa/ (дата обращения: 23.11.2016).

Incomplete construction projects issues and ways of their solution

Zaychenko K.1, Lvova M.2 (Russian Federation) Проблемы незавершенного строительства и пути их решения Зайченко К. В.1, Львова М. В.2 (Российская Федерация)

‘Зайченко Карина Владиславовна / Zaychenko Karina — студент;

2Львова Мария Васильевна / Lvova Maria — студент, кафедра организации строительства и управления недвижимостью, профиль подготовки: девелопмент в инвестиционно-строительной деятельности, Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет, г. Москва

Аннотация: анализ строительного рынка за последнее время показывает, что объекты незавершенного строительства присутствуют и оказывают отрицательное воздействие на развитие экономики. Объекты-долгострои не эксплуатируются, а, следовательно, и не приносят доход, в то время как средства в них вложены. Государство и общество не могут рассчитывать на экономический эффект от данных объектов, они не оправдывают цели и средства, вложенные в них, а также создают проблемы с их восстановлением либо ликвидацией. Поэтому данная проблема подлежит детальному изучению и анализу.

Abstract: the last construction market analysis shows that incomplete construction projects can be often met in cities and ones have negative effect on economic development. Unfinished building are not exploited hence they have no profit, while capital has investigated. Government and society cannot have any economic effect of incomplete construction projects, they do not justify purpose and capital, which was spent on the project. Moreover, recovery or liquidation is real problem because of a lot of documentation and additional putting up of money. So, this article contains detail incomplete construction projects analysis.

Ключевые слова: объекты незавершенного строительства, долгострои, строительство, классификация долгостроев.

Keywords: incomplete construction projects, unfinished building, construction, classification unfinished building.

Среди участников строительной деятельности термин «долгострой», как правило, вызывает отрицательные эмоции. Под данным понятием принято понимать затянувшееся строительство объекта более чем на полтора года.

Всем известно, что срыв сроков строительства — это, в первую очередь, колоссальные финансовые издержки для инвесторов, а в сфере жилищного строительства зачастую ещё и потери для дольщиков.

Постоянные перебои в строительстве влекут за собой смещение сроков окончания работ, из-за чего возникает простой машин и механизмов на строительной площадке. Длительное строительство, а впоследствии заморозка объекта с течением времени приводят к потере первоначальных свойств использованных материалов и строительных конструкций. Все эти проблемы, несомненно, в той или иной мере приводят к удорожанию строительства.

Существует множество различных авторских классификаций долгостроев, но наиболее распространённой является — по степени завершенности объекта [1].

Условно такие объекты недвижимости можно разделить на три группы:

1) Завешенные долгострои. Завершенным называют долгострой, строительство которого в конечном итоге было закончено после длительного перерыва. Тем не менее, не исключено, что функциональное назначение объекта могло измениться, так как за период простоя спрос на данный тип недвижимости мог измениться и объект потерял свою первоначальную востребованность на рынке.

2) Существующие долгострои. К таким долгостроям относят объекты недвижимости, строительство которых остановилось на неопределённый срок по разным причинам.

3) Потенциальные долгострои. Под потенциальным долгостроем понимаются объекты, на которых строительные работы на данный момент производятся, однако, они ведутся нерегулярно, с задержками, простоями на строительной площадке, в связи с этим существует большая вероятность заморозки строительства.

В чем же заключаются причины долгостроя? Во-первых, это административные препятствия, такие как: проблемы с получением разрешительной документации, необходимых согласований и разрешения на ввод в эксплуатацию.

Во-вторых, задержки строительства происходят из-за невыполнения обязательств по договорам участников строительного процесса, либо выполнение их в неполной мере, либо выполнение работ ненадлежащего качества, а также несвоевременной поставки материалов. Предотвратить данную причину долгостроя можно путем выбора проверенных партнеров, о надежности которых можно судить по ранее реализованным проектам, а также по стабильному финансовому состоянию. Для того чтобы избежать некачественного и несвоевременного выполнения работ по договорам, необходимо предусмотреть в контрактах штрафные санкции, регулирующие данный вопрос.

В-третьих, некачественная проработка проекта, выраженная в виде неудовлетворительного анализа рынка, данные которого не соответствуют действительности, неграмотного маркетингового продвижения объекта, непривлекательность для потребителей, сложности в приспособлении к кризисным условиям. Данную проблему поможет решить детальный подход к проработке проекта с учетом всевозможных факторов, оказывающих непосредственное влияние на реализацию. Для этих целей возможно также привлечение профессиональных компаний, которые имеют большой опыт в данном виде деятельности, что, несомненно, является плюсом.

Также немаловажной проблемой является недостаток финансирования, связанный, например, с изменением кредитной политики банка либо застройщик, не рассчитав силы, вкладывает деньги в новый объект, не закончив предыдущий [2].

Для регулирования проблемы долгостроя существуют меры, которые в той или иной степени стимулируют застройщика не допускать его возникновение.

Например, к таким мерам со стороны государства относятся штрафные санкции с последующим изъятием объекта за несоблюдение сроков введения в эксплуатацию.

Подобные случаи рассматриваются городской комиссией и влекут за собой перенос сроков ввода объектов, в случае если задержки произошли по объективным причинам. Однако, в отношении объектов, срок строительства которых были сорван по другим причинам, проводится аукцион, на котором они продаются другому инвестору с возмещением расходов первому [3]. Таким образом, если застройщик не закончил строительство в установленные сроки, права на аренду земельного участка, а, следовательно, и на строительство, могут быть утрачены.

На сегодняшний день количество объектов незавершенного строительства зависит от состояния рынка недвижимости [4]. Дефицит свободных участков в крупных городах заставляет инвесторов участвовать в более затратных и рискованных проектах, к которым относятся долгострои.

Вместе с тем, не стоит забывать, что физический и моральный износ объектов незавершенного строительства снижает вероятность их достройки в будущем. Стоит заметить, что и девелоперов имеют интерес далеко не ко всем недостроенным объектам, а в основном к тем, расположение которых является выгодным и снос наименее затратным.

Тем не менее, более рациональным является предупреждение причин долгостроя на ранних стадиях проработки проекта, в случае, если это невозможно, необходимо своевременно принять меры, способствующие благоприятному завершению строительства.

1. Сабиров И. С., Медяник Ю. В. Определение и классификация объектов недвижимости незавершенного строительства // Материалы междунар. науч.-практ. конф. «Стратегия развития инвестиционно-строительного комплекса в условиях саморегулирования». Казань: КГАСУ, 2012. С. 275-283.

2. Медяник Ю. В. Проблемы классификации и оценки объектов недвижимости незавершенного строительства // Российское предпринимательство, 2014. № 19 (265). С. 157-167.

3. Сабирова З. К. Проблема приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства в современной отечественной цивилистике // Актуальные проблемы экономики и права, 2011. № 3 (19). С. 223-227.

4. Мустафина Л. Р. Основные тенденции развития жилищного строительства в Российской Федерации в современных условиях // Известия КГАСУ, 2014. № 1 (27). С. 215-222.

Источник: cyberleninka.ru

РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА С УЧЕТОМ ИХ СПЕЦИФИКИ

Рассматривается ситуация с объектами незавершенного строительства, сложившаяся на рынке недвижимости. Выделены причины, препятствующие эффективной реализации мероприятий по достройке, консервации или ликвидации незавершенных строительных объектов. При правильном подходе к их оценке и принятии соответствующих мер заинтересованными лицами данные объекты являются эффективной базой для решения градостроительных задач и повышения инвестиционной активности в строительном комплексе региона.

долгострой,незавершенный строительством объект,оценка,незавершенное строительство,uncompleted construction project,unfinished building object,evaluation,unfinished building

1. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. СПб, 2001.
2. Никишина О.В. К вопросу о незавершенном строительстве // Вестник ИрГТУ. 2007. № 2 (30). С. 36-38.
3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997. 422 с.
4. Никишина О.В., Никишин И.В., Бужеев Ю.В. Эффективность инвестиций в объекты незавершенного строительства // Вестник ИрГТУ. 2013. № 10 (81). С. 343-349.

Это произведение доступно по лицензии Creative Commons «Attribution» («Атрибуция») 4.0 Всемирная.

Источник: journals.istu.edu

Актуальные проблемы оборота объектов незавершенного строительства

Бутакова, Ю. Г. Актуальные проблемы оборота объектов незавершенного строительства / Ю. Г. Бутакова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 44 (230). — С. 114-116. — URL: https://moluch.ru/archive/230/53543/ (дата обращения: 09.10.2022).

В статье выявлены особенности и проблемы заключения договоров аренды объектов незавершенного строительства. В статье изучены нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации и Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации.

Актуальность темы обусловлена тем что зачастую, в связи с субъективными причинами, например, необоснованным отказом органов местного самоуправления, иных уполномоченных органов выдать разрешение на ввод в эксплуатацию, объекты недвижимого имущества вводятся в эксплуатацию несвоевременно.

У собственника объекта незавершенного строительства (застройщика) возникают обязанности по содержанию построенного объекта капитального строительства с целью поддержания его в исправном техническом состоянии (расходы на охрану, теплоснабжение и др.).

Так, в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот рублей до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти до двадцати тысяч рублей [1].

Юридическая природа объекта незавершенного строительства до настоящего времени окончательно не определена. Отсутствуют четкие критерии оценки результата строительства (объекта незавершенного строительства) для признания его в качестве объекта недвижимости и нет единого подхода в законодательстве относительно оборота объектов незавершенного строительства.

Указанные проблемы актуальны и это определяет необходимость исследования «объекта незавершенного строительства» с целью развития законодательства, регулирующего единый подход. Практически основу исследования правоприменения и развития провового подхода составляет судебная практика незавершенного строительства и Постановления Пленумум Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда Росийской Федерации.

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации подготовлена на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» [2] исходит из постоянного развития гражданского законодательства путем восполнения обнаружившихся в нем пробелов, превращения в общие нормы ряда частных правил, уточнения норм, допускающих неоднозначное толкование.

Объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства) становится предметом вещных прав, предметом обязательственных прав и необходимо принятие законодательных мер для защиты прав инвесторов, застройщиков объектов незавершенного строительства.

Административный запрет на эксплуатацию объектов незавершенного строительства не влечет правовых последствий в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственику объекта незавершенного строительства (объекта недвижимости) принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, если это не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Фактически гражданское законодательство не содержит запрета на передачу в аренду объектов незавершенного строительства. В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничена. Объекты незавершенного строительства не включены в перечень ограничений в качестве предмета аренды.

Так, в одном из судебных дел арбитражный суд [3] указал, что в силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Однако в действующем законодательстве такая норма в отношении объекта незавершенного строительства отсутствует, при этом статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектоа незавершенного строительства.

В другом судебном деле [4] признавая заключенным договор аренды незавершенного строительством объекта арбитражный суд указал, что в качестве объекта аренды в договоре ареенды указано помешение определенной площади, адресным описанием, кадастровым номером, что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

То обстоятельство, что на момент заключения здание, в котором находится являющееся объектом аренды помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован.

Учитывая, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает после регистрации в установленном законом порядке, а статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, то помещение, расположенное в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, может быть предметом аренды.

Аналогичный правовой подход применяется вышестоящими судами.

Регистрирующим органом отказано в государственной регистрации договора аренды, предметом которого является недвижимое имущество, находящееся в отдельно стоящем здании по мотиву того, что объект незавершенного строительства не может выступать в качестве предмета договора аренды. Не согласившись с решением регистрирующего органа, арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании незаконным отказа в государственной регистрации спорного договора аренды. Оценив представленые доказательства в их совокупности суды [5] руководствуясь положениями статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним», статьями 131, 606, 607, 608, пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделали вывод, что отказ регистрирующего органа является незаконным, а спорный договор аренды соответствует требованиям действующего законодательства и удовлетворили заявленные требования.

Часть недвижимой вещи также может являться предметом договора аренды, что подтверждается постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Имеет место неопределенность в гражданском законодательстве с какого момента объект незавершенного строительства может быть передан в эксплуатацию. Противоречивость формулировок законодательства, его недостаточная четкость, а также пробелы в законодательстве, наносят вред стабильности экономических отношений [6].

Интересным является постановление Федерального Арбитражного Суда Поволжского округа [7]. Суд, первой инстанции, признавая договор аренды незавершенного строительством объекта незаключенным, указал, что объект незавершенного строительства не может являться объектом аренды, поскольку данный объект нельзя использовать исходя из потребительских свойств до того момента, пока объект не будет сдан в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством. Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск о взыскании арендной платы, пришел к выводу о том, что положения статей 607,650,219 ГК РФ не содержат запрет на сдачу в аренду объектов незавершенного строительства.

Вместе с тем, нельзя не согласиться, что фактически разрешение на ввод в эксплуатацию представляет собой подтверждающий документ о соответствии построенного объекта в порядке части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. При этом, выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию предшествуют испытания объекта специальными уполномочеными комиссиями (пункты 4, 6, 7 и 9 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Факт упешно проведенных испытаний удостоверяется сответствуюшим документом о соответствии объекта незавершенного строительства требованиям технических норм, правил, проектной документации и фактически означает техническую готовность объекта незаершенного строительства к эксплуатации.

Кроме того, при осуществлении кадастрового учета объекта незавершенного строительства в реестр недвижимого имущества органом государственного кадастрового учета вносится запись о степени строительной готовности объекта незавершенного строительства (пункт 11 части 4 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ)

В то же время необходимо установить административную ответственость за эксплуатацию объекта незавершенного строительством в отсутствии актов об успешных испытаниях такого объекта, либо изменение его разрешенного использования до получения в установленном порядке разрешения, с целью защиты прав, жизни и здоровья в отношении неопределенного круга лиц.

В настоящий момент отсутствует правовое регулирование по данному вопросу, имеются противоречия между административным и гражданским законодательством, вопрос однозначно нуждается в урегулировании на законодательном уровне.

1. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ // Российская газета. № 256. 31.12.2001.
2. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник ВАС РФ. № 11. ноябрь. 2009.
3. постановление Федерального Арбитражного Суда Западно- Сибирского округа от 05 марта 2013 года по делу № А75–1666/2012 // (Электронный ресурс) СПС «Консультант Плюс. Версия Проф. 2018
4. постановление Федерального Арбитражного Суда Дальневосточного округа от 11 февраля 2010 № ФО3–65/2009 по делу № А51–2198/2009 //(Электронный ресурс) СПС «Консультант Плюс. Версия Проф. 2018.
5. определение Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 09 ноября 2012 № ВАС -14320/12 по делу № А40–106616/11–120–882 // (электронный ресурс) СПС «Консультант Плюс. Версия Проф.2018
6. Валявина Е. Ю. О гражданском обороте объектов незавершенного строительства. Журнал Российского Права. Издательство: Юридическое издательство «Норма» (Москва), № 1 (181), С.46–55,2012
7. Постановление ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 по делу № А12–12457/1008 // (Электронный ресурс) СПС «Консультат Плюс». Версия Проф. 2018
8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп. вступ. в силу с 01.09.2018) // Российская газета. № 23. 06.02.1996. № 24. 07.02.1996. № 25. 08.02.1996. № 27. 10.02.1996.

Основные термины (генерируются автоматически): незавершенное строительство, Российская Федерация, Гражданский кодекс, гражданское законодательство, недвижимое имущество, эксплуатация, арбитражный суд, аренда, Градостроительный кодекс, регистрирующий орган.

Источник: moluch.ru