Проблемы строительства пути решения

Если Вы хотите напечататься в ближайшем номере, не откладывайте отправку заявки.

Проблемы незавершенного строительства и пути их решения / Incomplete construction projects issues and ways of their solution

Львова Мария Васильевна / Lvova Maria – студент, кафедра организации строительства и управления недвижимостью, профиль подготовки: девелопмент в инвестиционно-строительной деятельности, Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет, г. Москва

Аннотация: анализ строительного рынка за последнее время показывает, что объекты незавершенного строительства присутствуют и оказывают отрицательное воздействие на развитие экономики. Объекты долгострои не эксплуатируются, а, следовательно, и не приносят доход, в то время как средства в них вложены. Государство и общество не может рассчитывать на экономический эффект от данных объектов, они не оправдывают цели и средства вложенные в них, а также создают проблемы с их восстановлением либо ликвидацией. Поэтому данная проблема подлежит детальному изучению и анализу.

Круглый стол «Незавершенное строительство в России Проблемы и пути решения»

Abstract: the last construction market analysis shows that incomplete construction projects can be often met in cities and ones have negative effect on economic development. Unfinished building are not exploited hence they have no profit, while capital has investigated. Government and society cannot have any economic effect of incomplete construction projects, they do not justify purpose and capital, which was spent on the project. Moreover, recovery or liquidation is real problem because of a lot of documentation and additional putting up of money. So, this article contains detail incomplete construction projects analysis.

Ключевые слова: объекты незавершенного строительства, долгострои, строительство, классификация долгостроев.

Keywords: incomplete construction projects, unfinished building, construction, classification unfinished building.

Источник: economic-theory.com

Пути решения проблем долевого участия в жилищном строительстве

Практически во всех субъектах Российской Федерации присутствуют проблемы обманутых дольщиков.

Министерство регионального развития Российской Федерации сообщало, что в связи с ситуацией, сложившейся на рынке жилья, особое внимание уделяется защите прав пострадавших соинвесторов, и предпринимаются меры по исключению правовой возможности возникновения «строительных пирамид» с участием граждан — участников долевого строительства. [2.24.]

В этих целях разрабатываются поправки в действующее законодательство. В настоящее время Минрегион России, проведя серьезную аналитическую работу, располагает данными о более чем 300 проблемных объектах долевого строительства в 40 регионах России.

В таких субъектах Российской Федерации создаются рабочие группы с участием представителей администрации данного субъекта Российской Федерации и пострадавших соинвесторов, составляются планы работы пострадавших соинвесторов применительно к проблемам конкретного региона. Основными задачами рабочих групп являются сохранение активов недобросовестных компаний — застройщиков для того, чтобы граждане получили возможность управлять этими активами и, таким образом, завершить строительство или вернуть вложенные деньги. Разработано несколько путей возможного выхода из данной ситуации, которые направлены на рассмотрение в Правительство Российской Федерации. В отношении ряда руководителей компаний недобросовестных застройщиков Генеральной прокуратурой Российской Федерации и прокуратурами субъектов Российской Федерации возбуждено производство уголовных дел. Часть недобросовестных руководителей уже отбывает наказание.

Американские строители. Почему у нас такого нет?!

Организована работа с руководителями субъектов Российской Федерации, составлен график рассмотрения и оценки проводимой ими работы на расширенных заседаниях рабочей группы, а также на заседаниях Правительства Российской Федерации при рассмотрении вопросов регионального развития. Ассоциациями «обманутых вкладчиков» в регионах Российской Федерации создается единый реестр пострадавших участников долевого строительства и реестр проблемных объектов долевого строительства.

Тем не менее, единый подход к решению проблемы обманутых дольщиков предложить трудно. В большинстве субъектов Российской Федерации органы государственной власти, принимая нормативные акты, выражают свою обеспокоенность этой проблемой и принимают меры к оценке ее масштаба.

Одним из наиболее интересных примеров системного решения проблем обманутых дольщиков является Закон Самарской области «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области», который направлен на защиту прав лиц — участников долевого строительства многоквартирных домов, пострадавших от действий застройщиков, в результате чего строительство остановлено и (или) участники долевого строительства не могут оформить права на данные объекты, и внесенных в соответствующий реестр.

Положения Закона в части, регулирующей отношения по предоставлению субсидий (субвенций), обеспечению строительства многоквартирных домов за счет средств областного бюджета, распространяются исключительно на отношения с участием физических лиц в долевом строительстве жилых помещений в многоквартирных домах.

На территории Самарской области реализуются меры государственной поддержки в отношении следующих категорий обманутых дольщиков:

— права которых на объекты долевого строительства не зарегистрированы в установленном порядке и(или) застройщиком фактически не начато освоение земельного участка, предоставленного под возведение объекта долевого строительства, либо освоение земельного участка приостановлено;

— права которых на объекты долевого строительства зарегистрированы в установленном порядке, однако в отношении данных объектов не выданы разрешения о вводе их в эксплуатацию.

В первом случае министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области принимает меры к прекращению прав застройщиков на земельный участок и выступает заказчиком строительства многоквартирного дома. При этом министерство заключает с обманутыми дольщиками договоры, в рамках которых принимает обязательства по обеспечению строительства многоквартирного дома и безвозмездной передаче жилых помещений в нем в собственность обманутым дольщикам после завершения строительства. Соответствующие договоры заключаются министерством с обманутыми дольщиками, оплатившими полную стоимость жилого помещения, определенную договором участия в долевом строительстве. В этом случае обязанность по безвозмездной передаче жилых помещений в собственность обманутых дольщиков ограничивается предоставлением не более одной квартиры в многоквартирном доме каждому обманутому дольщику, имевшему право требования на передачу в собственность в объекте долевого строительства более одной квартиры.

Во втором случае за счет средств областного бюджета обманутым дольщикам (товариществу собственников жилья) предоставляются субсидии (субвенции) в размере, необходимом для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. При этом министерством с получателем субсидии (субвенции) заключается договор о предоставлении субсидии (субвенции), в рамках которого определяется порядок предоставления и использования субсидии (субвенции) с учетом порядка и сроков завершения строительства. При наличии свободных (невыкупленных дольщиками) помещений объекта долевого строительства Правительство Самарской области заключает с обманутыми дольщиками договор, предусматривающий передачу в собственность Самарской области части невыкупленных на момент предоставления за счет средств областного бюджета субсидии (субвенции) помещений.

Правительство Самарской области разрабатывает механизмы возврата средств областного бюджета, использованных в рамках реализации указанного Закона.

Порядок предоставления субсидий (субвенций) участникам долевого строительства (товариществам собственников жилья) многоквартирных домов на территории Самарской области утвержден Постановлением Правительства Самарской области от 30.05.2007 № 71. Субсидии предоставляются обманутым дольщикам, субвенции, сведения о которых содержатся в реестре участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области. Размер субсидии (субвенции) определяется по результатам инвентаризации соответствующих многоквартирных домов, которая проводится комиссией, созданной Правительством Самарской области.

Субсидии (субвенции) предоставляются в соответствии с графиком, утверждаемым министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области на основании договора о предоставлении субсидии (субвенции), заключенного между Министерством и обманутым дольщиком.

Контроль за целевым использованием субсидий (субвенций) осуществляется Министерством. В случае нецелевого использования обманутым дольщиком субсидии (субвенции) указанные средства подлежат возврату в областной бюджет.

Законом предлагается направить средства областного бюджета на финансирование достройки многоквартирных домов в интересах дольщиков — физических лиц, как наименее защищенной с финансовой точки зрения группы участников долевого строительства. Закон распространяется только на тех дольщиков, которые на момент вступления его в силу не заключили соглашения по достройке их домов с органами государственной власти Самарской области, специализированной областной ипотечной организацией или со строительными организациями. С этой целью будет вестись реестр «обманутых дольщиков» в Самарской области. Правила ведения реестра и порядок и срок подачи заявлений дольщиков о включении их в реестр утверждаются правительством Самарской области. Реестр будет способствовать учету обманутых дольщиков, систематизации сведений о них и о соответствующих объектах долевого строительства.

На реализацию закона планируется направить 4,5 млрд. рублей. Его реализацию предлагается осуществить в течение 2-3 лет, исходя из возможностей областного бюджета.

Комментируя решение Думы, действующий тогда губернатор Самарской области Константин Титов заявил: «Сегодня депутаты одобрили очень важный закон, который поможет нам решить проблему «обманутых дольщиков». Речь идет о средствах областного бюджета, о деньгах налогоплательщиков — нас с вами. И мы не можем помогать тем, кто делает бизнес, вкладывая деньги в недвижимость.

Но есть люди, которые за новое жилье отдали не только свои кровные, но и единственное имеющееся жилье. Для них это не имущественная проблема, а настоящая трагедия. Они действительно нуждаются в помощи государства и могут на нее рассчитывать».

В сотрудничестве с муниципальными властями проблемы дольщиков будут в скором времени решены, в первую очередь, в Тольятти и Новокуйбышевске. С самарскими же дольщиками, по признанию губернатора, дело обстоит сложнее. Как заявил Константин Титов, «проблемы самарских участников долевого строительства будут решены тогда, когда, наконец, в городе перестанут заниматься только политикой и займутся людьми».

Председатель Самарской губернской Думы Виктор Сазонов заявил от имени законодателей, что был принят социально значимый закон, представляющий собой нестандартное решение серьезной проблемы, которое было просто необходимо для того, чтобы разрубить узел, который сложился в ситуации с обманутыми дольщиками. [2.27.]

Комментируя «Росбалту» от имени разработчиков принятый закон, министр экономического развития, инвестиций и торговли Габибулла Хасаев сказал по поводу высказанных сомнений возможности его финансирования в условиях дефицитного бюджета 2007 года: «В бюджете определены и источники покрытия дефицита. Ближайший резерв по повышению налогового потенциала составляет около 5 миллиардов рублей. Кроме того, у нас сегодня из разных областных и федеральных источников на решение проблемы обеспечения жильём различных категорий населения по бюджету 2007 года направляется около 2,5 миллиардов рублей. И у нас есть сегодня прекрасная возможность решить проблемы населения на этих проблемных объектах».

«Например, у нас запланировано 400 млн. рублей на отселение из ветхого и аварийного жилья, — отметил он. — Следовательно, мы можем в этих домах построить жильё для тех людей, которых мы будем отселять. С точки зрения нахождения источников финансирования я совершенно не вижу проблемы.

Я думаю, что в этом году мы можем спокойно минимум 500 млн. рублей выделить за счёт перераспределения из разных источников. А может быть, даже до 700-800 млн. рублей. Мы способны найти ту сумму, которая будет необходима для достройки проблемных объектов. Мы имеем в этом поддержку не только губернских депутатов, но и Государственной Думы, партии «Единая Россия». Хочу еще раз подчеркнуть: Самарская область — первый субъект Федерации, где на законодательном уровне решается эта проблема, а не постановлениями и распоряжениями губернатора и мэров городов».

Закон Ульяновской области от 05.06.2007 № 78-ЗО «Об утверждении областной целевой программы по решению проблем обманутых соинвесторов долевого строительства в Ульяновской области на 2007 — 2009 годы» учитывает соглашение о сотрудничестве между Правительством Ульяновской области, мэрией города Ульяновска и Ульяновским областным общественным Фондом помощи обманутым соинвесторам.

Целью Программы является содействие в организации обеспечения жильем граждан, пострадавших от участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, осуществляемом ООО «Капитальное строительство»; в пределах федерального стандарта социальной нормы площади жилого помещения на 1 гражданина, установленного Правительством Российской Федерации.

Директором общества с ограниченной ответственностью «Капитальное строительство» были заключены несколько договоров на одну и ту же строящуюся жилую площадь с гражданами, участвующими в соинвестировании строительства жилья, в результате чего число соинвесторов долевого строительства предположительно в 3 — 4 раза превысило число планируемых к строительству квартир и составило более тысячи человек. В настоящее время ни один из жилых домов строительством не завершен. Среди обманутых соинвесторов долевого строительства семьи, имеющие детей-инвалидов, многодетные семьи, семьи и жители города Ульяновска, не имеющие жилых помещений для постоянного проживания, семьи, которые имеют доход в расчете на одного члена семьи ниже установленного прожиточного минимума в Ульяновской области.

На 1 этапе реализации Программы планируется выдать 100 свидетельств семьям и гражданам, пострадавшим от участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, осуществляемом обществом с ограниченной ответственностью «Капитальное строительство», в число которых входят: многодетные семьи; семьи, имеющие детей-инвалидов; семьи, имеющие детей в возрасте до 6 лет; инвалиды 1, 2, 3 группы; граждане, не имеющие жилых помещений для постоянного проживания.

На 2 и 3 этапе реализации Программы планируется выдать свидетельства 390 семьям и гражданам, пострадавшим от участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, осуществляемом обществом с ограниченной ответственностью «Капитальное строительство», включенным в реестр требований кредиторов. [2.27.]

Механизм реализации Программы предполагает оказание государственной поддержки гражданам, пострадавшим от участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, путем предоставления им субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья.

Субсидия предоставляется на приобретение у любых физических и (или) юридических лиц одного (нескольких) жилого помещения (жилых помещений), в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилья, отвечающего установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенного применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания (далее — субсидия).

Субсидия может быть использована гражданами для осуществления последнего платежа в счет уплаты паевого взноса в полном размере, после чего данное жилое помещение переходит в собственность последних в случае, если они являются членами жилищного накопительного кооператива или жилищно-строительного кооператива и для которых кооперативом приобретено жилое помещение.

Размер субсидии рассчитывается основным исполнителем Программы, указывается в свидетельстве и является неизменным в течение всего срока его действия. Расчет размера субсидии производится на дату выдачи свидетельства, указанную в бланке свидетельства.

В первую очередь свидетельства выдаются:

— семьям, имеющим детей-инвалидов;

— семьям, имеющим детей в возрасте до 6 лет;

— инвалидам 1, 2, 3 группы;

— гражданам, пострадавшим от участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и не имеющим жилых помещений для постоянного проживания.

Необходимо отметить, что действие указанного Закона на 2007 и 2008 год было приостановлено законами Ульяновской области.

Таким образом, с учетом приведенного выше опыта других субъектов Российской Федерации, можно предложить считать обманутыми дольщиками тех, кто оплатил участие в строительстве объектов, которые «не существуют» в физическом смысле (объект не достроен и не может быть достроен прежним застройщиком) или в юридическом смысле (дольщик не может зарегистрировать свои права на объект из-за двойных продаж, заключения фиктивных договоров и т.д.).

Закон № 214-ФЗ содержит ряд норм, направленных на защиту прав граждан — участников долевого строительства. Не приводя подробно весь текст этого пространного акта, необходимо напомнить некоторые его положения:

1. Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

2. Застройщиком признается юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договора его аренды. В практике же встречаются случаи, когда договор долевого участия заключается не с застройщиком, то есть обладателем прав на земельный участок, а с иной организацией, например, строительной фирмой — подрядчиком, в результате чего застройщик оказывается свободным от обязательств.

3. Договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре хотя бы одного из этих существенных условий договор считается незаключенным.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

4. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

5. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

6. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.[1.8]

В этом случае застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Заслуживают внимания предложения С.А. Лушкина о необходимости ряда изменений и дополнений в Закон, в частности:

а) установить разумный срок приемки готового к передаче объекта, например один месяц, по истечении которого застройщику предоставить право оформления одностороннего передаточного акта;

б) позволить сторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулирования применять нормы Закона. Размер законной неустойки за нарушение сторонами обязательств по договору установить в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ (по состоянию на 11 января 2006 г. — 12%);

в) предоставить право одностороннего расторжения договора застройщику с участником долевого строительства, не исполняющим свои обязательства во внесудебном порядке, в сроки и на условиях, предусмотренных договором;

ж) применять ко всем отношениям в сфере долевого строительства (первичный рынок) недвижимости специальное законодательство (Закон об участии в долевом строительстве), а законодательство о защите прав потребителей применять к отношениям, возникающим из купли-продажи (вторичный рынок) недвижимости ввиду невозможности разграничения коммерческого и потребительского мотивов участия в долевом строительстве [3.38.].

Заключение

1 апреля 2005 года вступил в силу один из наиболее значимых документов из пакета по формированию рынка доступного жилья — Закон №214-ФЗ.

Указанный акт призван урегулировать отношения застройщиков объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, и покупателей – частных инвесторов. Следует отметить, что Закон касается привлечения денежных средств не только для постройки жилых домов, но и для возведения любого объекта недвижимости, права на которые перейдут к инвесторам в будущем.

Большое количество сделок, направленных на приобретение недвижимости, заключается на стадии строительства. Рост спроса на еще несуществующие объекты недвижимости оправдан, во-первых, возможностью оплаты в рассрочку, во-вторых, безналичной формой взаиморасчетов, в-третьих, возможностью индивидуальной планировки квартиры.

Но самым существенным аргументом в пользу приобретения недвижимости на стадии строительства является низкая цена по сравнению с объектами, уже сданными в эксплуатацию. Помимо указанного, покупатель также может рассчитывать на получение дополнительного дохода путем перепродажи по более высокой цене после оформления всех необходимых документов.

Инвестирование в строительство недвижимости – это прибыльный бизнес, который широко используется не только юридическими, но и физическими лицами. Вместе с тем основными инвесторами являются физические лица, приобретающие квартиры на этапе строительства не ради получения дохода, а с целью приобретения жилья в будущем.

Существуют и недостатки в таком способе приобретения недвижимости. Основным минусом является отсутствие реальной возможности увидеть объект и оценить его качество.

Такой разновидности договора, как договор долевого участия в строительстве, не было предусмотрено гражданским законодательством. Возможность его заключения была обусловлена принципом свободы договора, установленным ст. 1 и 421 ГК РФ, в соответствии с которым стороны могут заключить договор — как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, такой договор может содержать элементы различных договоров (смешанный договор).

Закон обязал застройщиков предоставлять информацию любым заинтересованным лицам. Статьей 20 Закона № 214-ФЗ к такой информации о застройщике отнесена следующая:

— наименование, местонахождение, режим работы,

— о государственной регистрации, об учредителях,

— о проектах строительства объектов, в которых принимал участие застройщик за последние 3 года,

— о лицензиях, номере и сроке ее действия, виде деятельности, подлежащем лицензированию,

— о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, кредиторской задолженности.

Также любое обратившееся лицо вправе потребовать, а застройщик обязан предоставить следующие документы:

— свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе,

— отчетность финансово-хозяйственной деятельности застройщика,

— утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет,

— аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

На практике застройщики и будущие собственники объектов недвижимости использовали договоры, которые по своей сути имеют различную правовую природу. Наиболее часто встречались такие договоры, как договор возмездного оказания услуг, строительного подряда, предварительный договор и договор купли-продажи недвижимости, простого товарищества, договор уступки прав требования.

Распространены были такие названия договоров, как договор инвестирования и соинвестирования. Некорректность указанных формулировок состоит в том, что указанные соглашения заключаются между непосредственными участниками строительного процесса, а конечный покупатель объекта недвижимости приобретает в результате товар (квартиру, гараж и пр.), который создан участниками строительства.

С вступлением в силу Закона на правовом уровне будут урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств частных инвесторов для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Закон распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после даты вступления Закона в силу, т.е. после 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на него этот Закон не распространяется

Список литературы

1. Нормативные правовые акты, документальные источники

1.1. Конвенция о защите прав человека и основных свобод. Рим, 4 ноября 1950г. (в ред. протокола № 11 от 11.05.1994г.) // СЗ РФ. 2001. — № 2. — Ст.163.

1.2. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с изм. от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Российская газета, № 7, 21.01.2009

1.3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. от 27.12.2009 № 352-ФЗ) // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994

1.4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изм. от 17.07.2009 № 145-ФЗ) // Российская газета, № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996

1.5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (с изм. от 27.12.2009 № 365-ФЗ) // Российская газета, № 211-212, 30.10.2001

1.6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (с изм. от 03.06.2009 № 121-ФЗ) // Российская газета, № 1, 12.01.2005

1.7. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (с изм. от 27.12.2009 № 343-ФЗ) // Российская газета, № 290, 30.12.2004

1.8. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (в ред. Федеральных законов от 19.06.1995 N 89-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР. 1991. № 29. Ст.

1005.

1.9. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. от 17.07.2009 № 147-ФЗ) // Российская газета, № 292, 31.12.2004

1.10. Федеральный закон от 31.05.2002 № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации» (с изм. от 28.06.2009 № 127-ФЗ) // Российская газета, № 100, 05.06.2002

1.11. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (с изм. от 03.06.2009 № 121-ФЗ) // Российская газета, № 8, 16.01.1996

1.12. Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (с изм. от 30.12.2008 № 309-ФЗ) // Российская газета, № 231, 29.11.1995

1.13. Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (с изм. от 23.07.2008 № 160-ФЗ) // Российская газета, № 292, 31.12.2004

1.14. Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» (с изм. от 16.01.2007 № 14) // Российская газета, № 92, 03.05.2006

2.15. Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве: Дисс. . канд. юрид. наук. — Казань, 2006.

2.16. Бланк И.А. Основы финансового менеджмента. М., 2009.

2.17. Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М., 2009.

2.18. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. — М.: Статут, 2005.

2.19. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2005;

2.20. Защита прав потребителей. Разъяснения по применению Закона. М., 2005.

2.21. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» (постатейный). М., 2005.

2.22. Илларионова Т.И. Механизм действия гражданско-правовых охранительных мер. Свердловск, 2005.

2.23. Лапутева Е.В. Совершенствование договорных отношений в области жилищного строительства: Дисс. . канд. юрид. наук. — М., 2003.

2.24. Морозова Ж.А. Риэлторские организации. Бухгалтерский учет и налогообложение. – М.: Вершина, 2005.

2.25. Новоселова Л.А. Перемена лиц в обязательстве из договора в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости//Консультант-Плюс. 2005.

2.26. Павлодский Е. Правовая природа контракта // Право и экономика, 2008, № 12.

2.27. Пиксин Н., Оксюк Т. О тех, кто в доле // Бизнес-адвокат, 2007. № 15.

2.28. Романец Ю.В. Возмездность гражданских договоров // Законодательство, 2009. № 1.

2.29. Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция, 2009, №3.

2.30. Севастьянова Т.В. Долевое участие в строительстве. Правовое регулирование, бухгалтерский учет, налогообложение. — М., 2005.

2.31. Серые схемы долевого строительства // Индикаторы рынка недвижимости www.irn.ru, http://www.irn.ru/articles/11945.html.

2.32. Сидоров А. Новеллы долевого участия // ЭЖ-Юрист, 2009, №3.

2.33. Смирнов В.Т., Толстой Ю.К., Юрченко А.К. Советское гражданское право (в 2-х частях). Часть 1. Ленинград, 1982.

2.34. Скворцов О.Ю. Сделки в коммерческом обороте. — М.: Wolters kliwer, 2009.

2.35. Суханов Е.А. Гражданское право. Т. 1. М., 2008.

2.36. Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дисс. . канд. юрид. наук. — Ростов-на-Дону, 2006.

2.37. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» // Подготовлен для СПС КонсультантПлюс, 2005.

2.38. Трапезников В.А. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве // Право и экономика, 2008, №9.

2.39. Федоров С. Цена надежности // ЭЖ-Юрист, 2007, №9.

2.40. Фоков А.П. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Нотариус, 2005, № 2.

2.41. Фоков А.П. Объекты недвижимости и защита физических и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов // Юрист, 2008, №2.

2.42. Хозяйственное право: Учебник. Т. 2 / Отв. ред. В.С. Мартемьянов. — М.: Бек, 2004.

2.43. Чеговадзе Л.Л. Защита субъективного гражданского права: проблемы реализации // Арбитражная практика, 2008, № 6.

2.44. Черемис С.Ю. Инвестиционный договор // Учет в строительстве, 2008, № 1.

2.45. Шарапов В.В. Об участии в долевом строительстве: комментарий к закону // Право и экономика, 2009, №10.

2.46. Шлямов А.А. О правовой природе договора долевого участия в строительстве. Проблемы теории и юридической практики России. – Самара: Самарская Государственная Экономическая академия, 2004.

2.47. Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: Дисс. . канд. юрид. наук. — Тюмень, 2003.

3. Судебная практика

3.48. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2008 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. № 1.

3.49. Постановление ФАС Поволжского округа от 16 мая 2006 г. по делу № А06-2631-18/2005.

3.50. Обобщение практики ВС РФ рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2003, № 2

Источник: studopedia.ru

Проблемы строительства пути решения

ISSN 2618-9283 (online) Научно-технический журнал Свидетельство о регистрации № ФС 77-72754 от 17.05.2018

Техническое регулирование строительства — пути решения проблем

Волков Ю.С.
канд. техн. наук, НИИЖБ им.А.А.Гвоздева, Москва

Рубрики: Техническое регулирование и развитие норм проектирования
Аннотация:
В статье рассмотрены последние нововведения в области технического регулирования строительства. Дается анализ недостатков действующего Технического регламента «О безопасности зданий и сооружений», порядок введения в действие актуализированных нормативных документов, обозначены проблемы, связанные с возможностью прямого (альтернативного) введения Еврокодов, указаны недостатки организации работы по техническому регулированию строительства на государственном уровне, другие вопросы.

Источник: seismoconstruction.ru

Проблемы и их решение в малоэтажном строительстве.

Рассматривается проблема доступного жилья, предлагаются практические варианты ее решения.

Доля малоэтажного строительства в общем объеме рынка России увеличивается с каждым годом. Малоэтажки привлекают все большее количество инвесторов и заказчиков. Анализ этого сегмента строительного рынка показывает, что спросом пользуются как малоэтажные многоквартирные дома, так и индивидуальные коттеджи.

Россияне начинают ценить возможность жить в экологически чистых зонах не меньше, чем жители европейских или американских мегаполисов. Возможно ли в ближайшие годы массовое строительство индивидуальных домов?

При существующих ценах — вряд ли.

Почему же так дорого малоэтажное жилье? Прежде всего, следует сказать, что в рыночной экономике нет такого понятия, как завышенные цены. Цены всегда определяются спросом и предложением. Если жилье покупается, значит, цена адекватна.

Однако анализ состояния рынка строительства жилья показывает, что разница в его стоимости в различных регионах отличается в разы. Это означает, что в процессе ценообразования действуют иные, нерыночные механизмы.

Способы борьбы с нерыночными механизмами известны, и для их реализации в подавляющем большинстве случаев инвестиции не нужны.

Что же мешает строить малоэтажную Россию?

Перечислим основные проблемы, которые не могут быть решены бизнес-структурами:

— Нерешенность вопросов с выделением земли.

— Монополизация строительного рынка.

— Отсутствие инфраструктуры на месте строительства (инженерные сети, дороги, социальные объекты: больницы, школы, детские сады и др.).

— Объективное удорожание малоэтажного жилья по сравнению с многоэтажным.

При тех схемах комплексного строительства, которые предлагаются властью, не может быть построено доступное малоэтажное жилье. Предполагается, что при компенсации некоторой доли расходов частных компаний через федеральные программы, госгарантии по кредитам и др. снизится стоимость квадратного метра. А почему, собственно?

Частная компания всегда преследует одну цель — получение максимальной прибыли, и только рынок может заставить ее снизить цену, а этого, при огромном дефиците жилья, никогда не произойдет.

Что такое доступность жилья? Поскольку этот термин не определен в национальном проекте, у структур, работающих в строительстве, нет четкого понимания, что он означает. Предположительно, это возможность недорого купить жилье по ипотеке.

Недорого по мировым меркам — это чтобы ежемесячные выплаты не превышали четверти семейного бюджета, то есть цены на жилье при современном уровне зарплат должны быть весьма низкими. А поскольку это не так, то для кого это строительство? Таким образом, прежде чем решать вопросы массового строительства малоэтажного жилья, следует понять, на какие категории граждан оно будет рассчитано; смогут ли приобретать его малоимущие; возможно ли социальное малоэтажное жилье.

Объективно оценивая существующее положение, следует признать, что в настоящее время возможность приобретения дома или квартиры в малоэтажном доме (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) имеется у представителей среднего класса, чей суммарный месячный доход составляет свыше 3000 долларов США. По опубликованным данным, это не более 12–15 % населения России, и, как правило, они уже обеспеченны комфортным жильем.

Для того чтобы строительство было действительно массовым, малоэтажное жилье должно быть доступно хотя бы 30 % населения.

Что для этого нужно сделать?

Во-первых, устранить перечисленные выше проблемы.

Во-вторых, обеспечить рынок необходимым количеством стройматериалов.

В-третьих, резко снизить цены на стройматериалы путем организации производств новых изделий по новым технологиям.

Вот соотношение затрат в стоимости квадратного метра площади по РФ (без Москвы и Санкт-Петербурга):

54 % — земля, коммуникации, дороги, бюрократические барьеры, обременения,

18 % — стоимость строительства.

При исключении факторов, не зависящих от строителей, эти цифры должны измениться. В первую очередь 54 % должны превратиться в 30 %. При сохранении соотношения стоимостей стройматериалов и строительства как 1,5:1 проценты перераспределятся как 30, 42, 28 %, что близко к европейскому уровню.

Тогда ясно, что основные усилия по сокращению стоимости жилья должны быть направлены в ближайшем будущем на сокращение стоимости стройматериалов (а такая возможность имеется, причем не менее чем в 1,5 раза) и использование прогрессивных технологий строительства. Система перечисленных ниже мероприятий позволит снизить цену 1 м2 в малоэтажном доме до 8000–10 000 руб.

Каковы же пути решения первой части проблемы?

Земля и законодательство

Непрозрачность рынка земли и, в связи с этим, мощный бюрократический пресс всячески препятствуют безвозмездному выделению земель под строительство.

Но даже при преодолении этого барьера земля выделяется с обременением — обязательством строительства инженерных сетей, дорог и др. Сети нужно построить за свой счет, оплатить все налоги, начиная с НДС и кончая налогом на прибыль, и, по сути, подарить (безвозмездно передать на баланс) компании, их эксплуатирующей.

Дороги передаются в муниципальный фонд так же, как и налоги, возникающие от дарения дорог.

Вряд ли такой порядок может соответствующим рыночным условиям. Здесь скрыта весьма значимая составляющая затрат на проект.

Есть и проблема с выбором земель под малоэтажную застройку. Поскольку нет прогноза социально-экономического развития регионов, то непонятно, где осуществлять комплексную застройку, где размещать малоэтажные поселки.

И все-таки, в первую очередь необходимо максимально упростить процесс выделения и регистрации земельных участков.

Малоэтажное строительство невыгодно для инвесторов

Строители хорошо знают: чем выше здание, тем больше прибыль. Технические причины этого очевидны, но, кроме того, обычно применяется удобная для инвесторов схема, когда местные власти используют договоры инвестирования, по которым на первом этапе земля “бесплатно” передается застройщикам, плата за нее берется в виде доли построенных квартир.

В сегменте малоэтажного строительства такие схемы не применяются — давать очередникам отдельные дома пока никто не готов.

Поэтому зонирование территорий должно быть прописано законодательно. Ясно, что пока в зоне не запрещено строить дома, например, выше 4 этажей, на ней будут возводить многоэтажные башни.

Необходим современный тип генерального плана и правил застройки, принятый законодательной властью в открытой дискуссии с привлечением экспертов.

Монополизация строительного рынка

Печальные результаты монополизации строительного рынка хорошо видны на примере цементной промышленности.

Объем производства цемента по России составляет около 50 млн т в год. При потребности строить около 80 млн м2 жилья в год существующий выпуск удовлетворяет ее примерно на 60 %. Чтобы достичь среднеевропейского уровня строительства жилья объем производства цемента следует увеличить в 3 раза.

Нехватка цемента и монополизация отрасли приводят к постоянному росту его стоимости. Так, с 2001 по 2007 гг. цены увеличились втрое, в 2007 году, в связи с использованием производителем специальных схем продаж, еще вдвое.

Антимонопольный комитет либо беспомощен против бесконечных уловок монополистов, либо только имитирует борьбу с ними.

Дефицит — питательная среда монополиста, всячески препятствующего увеличению выпуска цемента, в том числе и на собственных заводах. Только с увеличением производства цемента до уровня, превышающего потребность, и увеличением числа производителей, исключающим сговор монополистов, возможно снижение цен. Однако годы идут, а положительных результатов не видно.

Что касается второй части программы — разработки, конструкций и технологий, обеспечивающих снижение себестоимости строительных материалов и упрощение технологии строительства, то здесь без инвестиций не обойтись.

Во что же следует вкладывать деньги? В приобретение супердорогих импортных технологий, применение которых приводит к тому, что стоимость жилья составляет тысячи долларов за квадратный метр, или обратиться к разработкам российских ученых, чьи попытки проникнуть на рынок стройматериалов наталкиваются на жесточайшее сопротивление сложившихся монополий, для которых “дешевое” строительство равноценно самоубийству.

Обратимся к собственному опыту строительства.

В Советском Союзе в 60-е годы была создана и успешно реализована программа массового строительства доступного жилья. Это была чуть ли не единственная завершенная “народная” программа. Можно по-разному относиться к ее результатам, но одно очевидно: программа была выполнена в результате создания индустрии строительных материалов, изделий и технологии массового строительства жилья.

Со времени ее завершения прошло около 50 лет, изменились технические требования к жилью, к уровню его комфортности и, главное, изменилась форма собственности. Решить задачу строительства доступного жилья с помощью существующей системы стройиндустрии, которая мало изменилась за эти годы, добавив к ней административный ресурс и финансовые механизмы, невозможно.

А если реализацию национальной программы начинать с покупки за рубежом заводов стеновых материалов стоимостью десятки миллионов долларов и с ипотеки, которая при гигантском дефиците жилья только раскрутит ценовую спираль, то провал программы неизбежен. По существу, программа строительства доступного и комфортного жилья должна ответить на три основных вопроса: что строить (в программе 60-х был четкий ответ — на первом этапе 5-этажные панельные здания без лифта); из чего строить (основная номенклатура 60-х — несуще-теплозащитная керамзитобетонная панель полной заводской готовности и многопустотная предварительно напряженная панель перекрытий); как строить (в 60-е: минимум “мокрых” работ, монтаж сваркой закладных деталей).

Не претендуя на полноту охвата проблемы, изложим нашу позицию, ответив на те же вопросы для программы современного строительства.

Что строить? Ответ на этот вопрос наименее однозначен. Если программа 60-х была ориентирована на строительство зданий в городах, то сейчас, по нашему мнению, необходимо параллельно разрабатывать систему многоэтажного и малоэтажного строительства, исходя из общих принципов изготовления строительных конструкций и деталей.

Из чего строить? Материал для массового строительства очевиден — это бетон, причем преимущественно тяжелый бетон. Кирпич, керамзитобетон — основа строительной индустрии прошлых лет слишком дороги, энергоемки и не соответствуют современным требованиям по теплозащите стен зданий.

О конструктивных формах изделий из бетона, технологии их изготовления и монтажа — ниже. В рамках программы следует решить еще одну задачу: упорядочить существующее состояние бетонного хозяйства, и в первую очередь, обеспечить заводы и стройки качественными заполнителями и цементом.

Несмотря на декларации о необходимости строительства “максимально дешевого” жилья, затратная экономика, в рамках которой реализовывалась программа, даже не ставила этой задачи, что затормозило на многие годы развитие стройиндустрии Советского Союза. В то время как мировая промышленность строительных материалов работала на мытых, сухих, фракционированных заполнителях и чисто клинкерных цементах, отечественная стройиндустрия использовала неподготовленные, часто загрязненные заполнители и цементы с неустойчивыми характеристиками.

Таким образом, в программе строительства доступного жилья должна быть решена задача получения качественных заполнителей, цемента и упорядочения ведения бетонного хозяйства на стройках и заводах России, что может существенно снизить себестоимость изделий.

Щебень. В определенной степени подготовка щебня обеспечивается технологией его приготовления — дроблением, рассевом, повторным дроблением и др.

Основные задачи по технологии изготовления и использования щебня:

— организовать раздельное хранение различных фракций щебня;

— исключить засорение щебня посторонними примесями в процессе транспортировки и хранения;

— удалить при изготовлении щебня пылевидные фракции путем отмывки, либо воздушной классификации;

— максимально использовать такой ценный продукт, как отходы дробления в настоящее время действительно являющиеся “отходами”, которые вывозят на свалку;

— резко увеличить выход кубовидного щебня после дробления;

— обеспечить получение фракций щебня 50–80 мм для применения в сборных и монолитных фундаментах и малоармированных конструкциях.

Песок. Подготовка песка для бетона требует гораздо больших усилий, чем подготовка щебня, но не по существу, а по степени запущенности проблемы. Во времена Советского Союза, несмотря на многочисленные выступления ученых и практиков о необходимости подготовки песка и всеобщие призывы к экономии цемента, сопровождающейся жестким нормированием “стратегического” сырья, практически никаких мероприятий по подготовке песка не проводилось. Ведомственная политика — за добычу и поставку песка отвечал, в основном, Минречфлот, совершенно не заинтересованный в подготовке качественного песка для бетона, — и затратная экономика привели к краху отрасли. В то время как весь мир применял подготовленные пески, обеспечивая снижение расхода цемента на 15–20 %, Советский Союз использовал пески “с улицы”: загрязненные, мелкие, со случайной гранулометрией.

Национальные стандарты практически не запрещали использование низкокачественных песков в бетонах, что не только повышало стоимость строительства, но и снижало долговечность зданий и сооружений.

Цемент. Положение с производством и качеством цемента также следует признать неудовлетворительным.

Ряд цементных заводов теперь находится на территории стран СНГ. На оставшихся многолетнее отсутствие капитальных вложений в отрасль привело к тому, что их оборудование предельно изношено. Экспертная оценка степени изношенности основного оборудования — 60–70 %.

Все меньше производится чисто клинкерных цементов с гарантированными характеристиками и все больше цементов с добавками, причем вид добавки даже не находит отражение в паспорте на цемент. Дефицит цемента и отсутствие экспрессных методов определения его активности приводит к тому, что пользователи вынуждены “брать что дают” и при существующем положении не могут даже предъявить рекламации заводу-производителю. Поскольку сами добавки и их помол гораздо дешевле, чем клинкер и помол клинкера, цемент насыщается добавками, и в большинстве случаев его активность по паспорту не соответствует реальной. Поставка заводам-производителям бетона и железобетона цементного клинкера настолько невыгодна для производителей цемента, что вопрос о ней даже не ставится. Хотя это мероприятие позволило бы крупным производителям бетона проводить помол цемента на предприятии и получать свежемолотый цемент, активность которого соответствовала бы номенклатуре выпускаемых изделий, а также выпускать бетоны массовых марок на цементах низкой активности.

Монополизация отрасли и растущий дефицит цемента приводят к постоянному росту его стоимости, который в условиях рынка невозможно сдержать административными мерами.

Есть и объективные факторы роста стоимости цемента, который в России на подавляющем большинстве предприятий производится по устаревшему “мокрому” способу, требующему значительных энергозатрат. Рост стоимости энергоносителей автоматически приводит к росту стоимости цемента. Российские заводы, производящие цемент по “сухому” способу, можно пересчитать по пальцам одной руки.

Очевидно, что промышленность по производству цемента нуждается и в реконструкции, и в строительстве новых цементных заводов. Средства, необходимые для строительства цементного завода производительностью 1 млн т/год, включая покупку карьера и др., составляют 150–200 млн долларов США. Срок окупаемости — обычно 7–8 лет. Это довольно серьезные деньги для отечественного инвестора. К тому же кредитование таких проектов банки осуществляют неохотно: кредиты в строительство, пищевую промышленность, розничную торговлю гораздо более эффективны из-за быстрой окупаемости.

Приготовление бетонной смеси. Однородность бетона в первую очередь зависит от качества перемешивания входящих в состав смеси ингредиентов. Само качество перемешивания зависит от типа смесителя, времени перемешивания, вида и количества перемешиваемых материалов, порядка их введения в смеситель и др.

Влияние каждого из этих факторов достаточно хорошо исследовано, однако полностью игнорируется практиками.

До сих пор использование бетономешалок принудительного перемешивания (вертикальный вал — горизонтальные лопасти) считается гарантией качественного перемешивания любых бетонных смесей. Однако, если такие смесители, при правильном порядке введения ингредиентов в бетономешалку, дают удовлетворительные результаты для смесей, удобоукладываемость которых оценивается осадкой конуса, то с увеличением жесткости и “мелкозернистости” смесей однородность перемешивания снижается.

Оценка качества перемешивания затруднена рекомендуемой стандартом методикой, которая оценивает не “качество” перемешивания, а его “однородность”. Так, плохо, но равномерно перемешанная во всем объеме бетонная смесь удовлетворяет требованиям стандарта.

Массовый переход промышленности строительных материалов на выпуск изделий из мелкозернистых бетонов и использование в новых, в том числе импортируемых, технологиях жестких и особожестких смесей показали недостаточную эффективность существующего бетоносмесительного оборудования. Однако по-прежнему изготавливаются смесители, разработанные еще в 60-х, и очередь из желающих их приобрести не уменьшается. Поэтому производители оборудования и не заинтересованы в его совершенствовании.

В то же время установлено, что в жестких смесях, и особенно — в мелкозернистых жестких бетонных смесях, перемешивание идет в макрообъемах и что даже при одинаковых показателях прочности образцов, изготовленных из проб, взятых из разных мест в бетономешалке, перемешивание внутри микрообъемов недостаточное.

В зарубежной практике производства оборудования для приготовления жестких мелкозернистых смесей смесители снабжаются активаторами, дополнительно перемешивающими смесь в микрообъемах. Высокооборотные смесители-активаторы размещаются на лопастях либо на корпусе бетономешалки таким образом, что их воздействию последовательно подвергается весь объем замеса. Повышение гомогенности таких смесей существенно (до 7 %) увеличивает прочность бетона.

Отсутствие в отечественной практике серийного изготовления подобных агрегатов, несмотря на имеющиеся разработки и большое количество опытных образцов, делает целесообразным реализацию иной схемы перемешивания, гораздо более простой в выполнении и практически столь же эффективной.

Речь идет о смесителях, осуществляющих перемешивание во встречных потоках.

Из многочисленных вариантов таких смесителей, отечественная промышленность выпускает двухвальную бетономешалку СБ-163 (1500/1000), в которой качество перемешивания близко к качеству перемешивания в смесителях с активаторами.

Реализация комплекса мероприятий, включающих подготовку заполнителей и цемента, использование лучших образцов отечественного смесительного и дозирующего оборудования, автоматизация технологического процесса подготовки бетона с алгоритмами обратной связи, использование оптимальных схем введения материалов в смеситель — все это позволяет достигнуть качества бетонных смесей, близкого к лучшим зарубежным образцам. Это и есть перечень задач, которые следует решить для приведения отечественного бетонного хозяйства в соответствие с рубежным.

Вернемся к вопросу конструкций, технологий и оборудования для строительства недорогого и комфортного жилья.

Основной технологией с 60-х годов и до сих пор — поточно-агрегатная: подготавливается форма (чистка, смазка), изготавливается и устанавливается в форму арматура (сборка и фиксация каркасов, установка закладных деталей, петель); форма перемещается на пост формования, где происходит укладка и уплотнение бетонной смеси; затем форма переносится в камеру ТВО, а из камеры ТВО — на пост распалубки (форма раскрывается, извлекается изделие, форма закрывается). Таким образом, на каждом из технологических переделов ведутся операции с формами. Отсутствие форм существенно упрощает, удешевляет и ускоряет технологический процесс. Поэтому современные технологии — это, в первую очередь, технологии безопалубочного формования.

Анализ сложившегося положения позволил разработать концепцию строительства доступного жилья, отличительными особенностями которой являются:

— использование в качестве единственного заполнителя в бетоне наиболее дешевого местного материала — строительного песка или заменяющих его промышленных отходов;

— реализация широкого спектра архитектурно-планировочных решений;

— применение унифицированной номенклатуры сборных изделий, в подавляющем большинстве — штучных неармированных, обеспечивающих возможность как механизированного, так и полностью ручного монтажа зданий (для малоэтажного строительства);

— использование технологии изготовления изделий без форм: вибропрессование для производства штучных малоразмерных изделий и непрерывное формование на длинных стендах для производства погонажных изделий;

— включение в состав номенклатуры изделий для благоустройства территорий и малых архитектурных форм;

— обеспечение производства всех конструкций “на дом” в условиях малых предприятий, характеризующихся низкой капиталоемкостью и быстрой окупаемостью.

Разработана номенклатура бетонных изделий (для малоэтажного строительства), изготавливаемых вибропрессованием: фундаментные блоки, фундаментные подушки, блоки наружных стен, блоки внутренних стен и перегородок, блоки перекрытий, черепица, изделия для благоустройства и отделки — детали оград, тротуарная плитка, бортовой камень, плиты отделочные; и номенклатура железобетонных предварительно напряженных изделий, изготавливаемых непрерывным формованием: панели перекрытий, балки перекрытий, перемычки, ступени, сваи.

Обе технологии не только исключают использование форм при изготовлении конструкций, но и допускают использование в качестве единственного заполнителя природных песков, соответствующих стандарту.

Для изготовления конструкций применяются песчаные бетоны с различной степенью поризации:

— особо плотные вибропрессованные (черепица, элементы отделки и благоустройства территорий);

— изготовленные вибропрессованием из тощих смесей с воздухововлечением до 8 % (блоки внутренних стен, перегородок и перекрытий);

— изготовленные вибропрессованием тяжелые пенобетоны с воздухововлечением от 10 до 60 % (оболочка термоблока);

— из умеренно жестких смесей по технологии непрерывного формования (балки перекрытий, панели перекрытий, перемычки, ступени);

— минерализованной цементом технической пены, включающей до 95 % вовлеченного воздуха (плитный утеплитель, заполнение термоблока).

Песок, единственный заполнитель в песчаном бетоне, является наиболее дешевым и повсеместно распространенным строительным материалом. Стоимость песка для большинства регионов России в 2–3 раза ниже стоимости щебня твердых пород и в 5–6 раз ниже стоимости керамзитового гравия.

Для реализации предлагаемой системы строительства разработан ряд новых технических решений. Одна из таких разработок — стеновой материал термоблок.

Необходимость обеспечить теплозащитные свойства ограждающих конструкций не позволяет изготавливать стеновые блоки из песчаного бетона, обладающего низкими теплофизическими характеристиками. С другой стороны, применение керамзитобетона, полистиролбетона и других бетонов на легком заполнителе привело бы к значительному удорожанию строительства и усложнению технологического процесса — дополнительные склады, тракты подачи, транспортировка дорогостоящих заполнителей из других районов. Таким образом, основной задачей в концепции жилищного строительства из песчаных бетонов в области конструкций является разработка дешевого стенового материала, отвечающего требованиям как по несущей способности, так и по теплозащите. Это тем более существенно, что стеновые материалы и перегородки составляют до 60 % общего объема бетонных изделий, используемых при строительстве зданий.

Термоблок (патент РФ RU № 2030527) — изделие размерами 390?190?188 мм, включающее оболочку из песчаного бетона и заполнение из минерализованной цементом технической пены (МП) объемной массой 150 кг/м3 (Популярное бетоноведение. — 2006. — № 2, 5).

Термоблок — самый дешевый стеновой материал в России.

Решение основной задачи — получение дешевого качественного стенового материала делает экономически целесообразным строительство мини-заводов, мини-ДСК, где из песчаного бетона выпускается вся номенклатура изделий “на дом”, включая элементы благоустройства территорий и малые архитектурные формы.

Оборудование заводов включает линию непрерывного формования погонажных предварительно напряженных конструкций (панели перекрытий, балки перекрытий, перемычки, ступени, сваи), линию вибропрессования мелкоштучных изделий (фундаментные блоки, фундаментные плиты, термоблоки, блоки внутренних стен и перегородок, блоки заполнения перекрытий) и два участка — для изготовления цементно-песчаной черепицы и элементов благоустройства.

В качестве примера организации производства на рис. 1 приводится схема мини-завода, где размещено технологическое оборудование по производству стройматериалов для малоэтажного строительства.

В номенклатуру включены изделия, позволяющие бескрановый монтаж малоэтажных зданий.

На мини-заводе не предполагается строительство арматурного цеха: погонажные конструкции армированы только высокопрочной проволокой ВрII без косвенной арматуры и петель. Проволока доставляется на завод в бухтах и не требует дополнительной обработки.

Производительность завода 20 000 м2/год или 45 000 м3 бетонных и железобетонных изделий для строительства 145 1-этажных домов площадью 95 м2 и 57 2-этажных домов площадью 122 м2.

Состав пускового комплекса:

— Линия КРМ-1025 для производства изделий вибропрессованием производительностью 28 000 м3 изделий в год (двухсменная работа, загрузка 70 %).

— Линия Техноспан для производства железобетонных предварительно напряженных конструкций, производительностью 17 000 м3/год (односменная работа, загрузка 70 %).

— Участок на базе станка ВПЧ-2 для производства черепицы производительностью 25 000 м2/год.

— Участок на базе станка ВИП-6 для производства элементов благоустройства территории производительностью (по тротуарным плитам) 30 000 м2/год.

— Бетоносмесительный узел: два смесителя по 20 м3 жесткого бетона в час.

Основное производство (в том числе камеры ТВО, склад заполнителей, бытовые помещения, лаборатория) размещается в цехе 36?120 м. Для склада готовой продукции не предусматривается строительство отдельного здания.

Стоимость 1 м2 в малоэтажном доме площадью 100–120 м2 с наружной отделкой (без коммуникаций, столярки и внутренней отделки) не превышает 5000-6000 руб.

Источник: allbeton.ru

Проблемы строительной отрасли из-за пандемии коронавируса и пути их решения обсудили на заседании Комитета «ОПОРЫ РОССИИ» по строительству

29 сентября в формате видеоконференции состоялось заседание Комитета «ОПОРЫ РОССИИ» по строительству. В его работе приняли участие члены Комитета и профессиональных ассоциаций, предприниматели, а также представители «ОПОРЫ РОССИИ» и Ассоциации «НП «ОПОРА» из Приморского края, Орловской, Ярославской, Волгоградской, Омской, Тюменской, Челябинской и других областей.

Открывая заседание, председатель Комитета Дмитрий Котровский рассказал о работе структуры за прошедший период, ситуации на рынке строительных услуг, а также призвал регионы подключиться к улучшению всех проблемных зон строительного комплекса в период короновирусного кризиса.

Напомним, в этом году Дмитрий Котровский представляет интересы предпринимателей «ОПОРЫ РОССИИ» в рамках Общественного Совета при Минстрое РФ и рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ при Минстрое РФ.

«В этом году было проделано много работы, и мы благодарны Минстрою России и федеральной «ОПОРЕ РОССИИ» за то, что нас включили в Общественный Совет при Министерстве – мы вошли в 7 Комиссий по различным направлениям. Это темы, которые я хотел бы поднимать и отстаивать на площадке Общественного Совета», – отметил Дмитрий Котровский.

Оживленную дискуссию вызвал доклад председателя Комитета по строительству Орловского регионального отделения «ОПОРЫ РОССИИ» Валерия Шевлякова о поддержке законодательной инициативы по внесению изменений в законодательство РФ, а именно – внесении изменений в ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» от 18.07.2011 г. № 223-ФЗ в части обеспечения предоставления саморегулируемым организациям информации по договорам строительного подряда и внесение изменений в Градостроительный кодекс РФ в части исключения ответственности саморегулируемых организаций в соответствии со ст. 60.1 ГрК РФ по обязательствам, в отношении которых отсутствует общедоступный источник информации.

«По 223-ФЗ мы не имеем возможности фактически получить информацию о заключенных контрактах и, вследствие чего, надлежащим образом осуществить контрольные функции, которые возложены на СРО. При этом, при исполнении данных контрактов, в случае злоупотребления заказчиком и исполнителем своих прав возникает вероятность совершения согласованных «недобросовестных» действий заказчиков и подрядчиков, которые могут повлечь неисполнение контрактов, и как следствие, выплаты из компенсационных фондов, – отметил Валерий Шевляков .

Также одной из ключевых проблем СРО, по его мнению, является продвижение законодательной инициативы по внесению изменений в Постановление Правительства РФ от 01.07.2016 г. № 615 «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» – установление обязательного авансирования в размере не менее 30 % от суммы договора и определение порядка расчетов по договорам, согласно которому период оплаты должен составлять не более 15 дней для субъектов малого предпринимательства и 30 дней для остальных субъектов с даты подписания документов о приемке .

О реализации Постановления Правительства РФ «Об утверждении правил деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах» рассказал председатель Комиссии по строительству Санкт-Петербургского регионального отделения «ОПОРЫ РОССИИ» Глеб Лукьянов.

По мнению эксперта, данный документ является недоработанным и не отвечает целям нацпроекта и вектору развития нашей страны.

«Постановление не устанавливает требования к Управляющим компаниям МКД в энерго- и ресурсосбережении, к раздельному сбору мусора, повышению качества обслуживания с одновременной оптимизацией затрат.
В правилах говорится только о жилых помещениях и общем имуществе в МКД, а про нежилые помещения, являющиеся общественными или коммерческими помещениями – офисами, магазинами, поликлиниками, детскими садами, пунктами охраны правопорядка практически ничего не сказано», – резюмировал Глеб Лукьянов.

Председатель Комитета по строительству Московского областного отделения «ОПОРЫ РОССИИ» Роман Коробейкин рассказал о проблемах в строительной отрасли, связанных с закрытием границ. По словам спикера, из-за введение режима повышенной готовности в связи с распространением новой коронавирусной инфекции с апреля 2020 года прекратился приток рабочей силы из стран ближнего зарубежья, в связи с чем на стройках Москвы и Московской области образовался дефицит сотрудников рабочих специальностей и разнорабочих.

«Чтобы решить данную проблему, необходимо разработать схему и создать коридор на границах для въезда граждан ближнего зарубежья и таможенного союза, которые хотят въехать на территорию РФ для работы. Продумать механизм карантинных мероприятий с целью обеспечения всех необходимых санитарных норм», – предложил Роман Коробейкин.

Тему дефицита кадров и качественного современного профобразования в строительной отрасли также затронула руководитель Образовательного Центра «Управление будущим» в г. Екатеринбуре Алена Васина.

«Вопрос дефицита кадров в отрасли нужно решать в целом стратегически. Мы, конечно, можем сейчас привлечь 30-40 человек или даже 100 быстро, но в целом проблему по стране не решим. Можно предложить, как вариант, внедрение дуальной системы подготовки специалистов, кстати, она у нас раньше работала в стране. Хорошо работает в Германии, есть опыт внедрения в России», – отметила Алена Васина.

Об актуальных проблемах в строительной отрасли, в том числе проектном финансировании и финансировании по программам Министерства экономики РФ и систематизации деятельности фонда защиты дольщиков, оптимизации процедуры сдачи строительства в эксплуатацию рассказал председатель Комитета по строительству Калужского регионального отделения «ОПОРЫ РОССИИ» Денис Моисеев.

В свою очередь, председатель Комитета «ОПОРЫ РОССИИ» по средствам технической и пожарной безопасности Сергей Брагин рассказал о взаимодействии Госпожнадзора и Минстроя РФ.

Эксперт предложил собрать данные о противоречиях в нормативных документах МЧС России и Минстроя России и выйти с предложением по созданию РГ при Минстрое от двух Комитетов «ОПОРЫ РОССИИ», эксперты которых на первоначальном этапе, проектирования, смогут исключить подобные противоречия и предложить техническое грамотное решение, которое в дальнейшем можно будет дуплицировать/тиражировать по всей РФ.

«Это позволит иметь возможность вносить свои решения по оборудованию (для производителей) и участвовать монтажным организациям в осуществлении работ» отметил Сергей Брагин.

О повышении самоорганизации и самосознания, взаимодействии предпринимательского сообщества для законной защиты своих прав в случае угроз со стороны незаконных действий отдельных представителей силовых структур рассказал председатель Комитета по строительству Омского регионального отделения «ОПОРЫ РОССИИ» Сергей Лагутин.

«Важнейшей задачей предпринимательского сообщества является сплочение, взаимокоординация и взаимопомощь в противодействии действиям отдельных силовых структур. Если все правильно делать, доля МСП в экономике страны будет ещё больше, чем ранее ставил задачу Президент РФ, для сравнения, доля МСП в экономике Китая составляет порядка 80%» — отметил Сергей Лагутин.

Источник: opora.ru