В докладе, который представил бизнес-омбудсмен Борис Титов Владимиру Путину, есть раздел о системных проблемах бизнеса, а в нем – подраздел, посвященный строительной отрасли. Проблемы занимают четыре страницы, некоторые тянутся по несколько лет, а вот решенных проблем в стройке пока не обозначено.
Системные проблемы строительной отрасли представили бизнес-омбудсмены по стройке Елена Киселева и Дмитрий Котровский. Первое и самое объемное место занимают проблемы бизнеса при переходе на проектное финансирование строительства жилья. Добросовестные застройщики сталкиваются с принципиальными недостатками механизма проектного финансирования с использованием счетов эскроу, внедренного с 2018 года в рамках реформы долевого строительства:
• В действующих нормативных документах ЦБ РФ (прежде всего положении от 28.06.2017 № 590-П) содержатся повышенные требования к застройщикам и проектам строительства, что приводит либо к невозможности привлечь проектное финансирование, либо к существенному удорожанию стоимости кредита.
Как развивать бизнес в сфере строительства и ремонта
• Во многих регионах невозможно выполнить требования банков об участии собственных средств застройщика в размере 15 % от общего бюджета проекта. Так, для Москвы и иных городов, где высокая стоимость земли, выполнить эти требования значительно проще — 15 % может составить стоимость земельного участка. Однако в регионах стоимость земли зачастую не превышает 5 %, остальные 10 % необходимо подтвердить выполненными работами, причем в короткие сроки — в течение 3 месяцев, что объективно в ряде случаев не представляется возможным [например, при строительстве 500-квартирного дома (40,5 тыс. кв. м) затраты, составляющие 10 %, сопоставимы со стоимостью 5-этажного многоквартирного дома, который придется возвести в течение 3 месяцев].
• Действующие высокие регуляторные требования к банкам препятствуют увеличению числа кредитных организаций, допущенных к проектному финансированию (прежде всего, региональных и специализирующихся до реформы долевого строительства на кредитовании застройщиков), и конкуренции между банками.
• Действующий механизм расчета обязательных нормативов банков Н1 (достаточности капитала банка) и Н6 (максимального размера риска) затрудняет застройщикам доступ к проектному финансированию.
• Как правило, для застройщиков субъектов МСП это проекты небольшие, с низкой рентабельностью (до 15 %), в малых городах. На практике у банков отсутствует заинтересованность в кредитовании подобных низкомаржинальных проектов, и, как следствие, застройщики не могут получить проектное финансирование и воспользоваться преимуществами программы по субсидированию процентной ставки по кредитам.
• Отсутствует предельный срок рассмотрения банками заявок застройщиков. На практике банки рассматривают заявки до 8 месяцев.
• Отсутствуют ограничения в части объема запрашиваемых банками документов. Требования постоянно меняются даже в рамках одного проекта. Запрашиваются документы, имеющиеся в ЕИСЖС.
Что мешает застройщикам строить качественно. Проблемы себестоимости строительства
• Из-за того что компания-заемщик с каждым последующим кредитом и строительством нового объекта ухудшает такой показатель, как закредитованность, каждый последующий кредит компания получает по более высокой ставке.
• Банки искусственно ограничивают возможность застройщика обратиться за получением проектного финансирования в иные кредитные организации требованием о заключении межкредиторского соглашения о старшинстве задолженности. По сути, застройщик вынужден работать с тем банком, в котором он изначально получил проектный кредит по одному из объектов.
• Отсутствует правовой механизм, позволяющий переводить средства дольщиков со счетов эскроу в одном банке в другой банк, что препятствует возможности застройщику рефинансировать проектный кредит на лучших условиях.
• В соответствии с действующей моделью эффективная ставка по проектному финансированию является плавающей, поскольку привязана к фактической скорости реализации. То есть предприниматели не могут прогнозировать рентабельность своих проектов.
• Из-за того что поэтапное раскрытие эскроу-счетов действующей моделью не предусмотрено, добросовестные застройщики не имеют ресурсов для развития перспективных проектов (покупка земли, оформление проектной документации и т. д.). Увеличение финансовой нагрузки на застройщиков в связи с введением нового механизма финансирования жилищного строительства и отсутствие доступа к средствам на счетах эскроу до завершения строительства имеют своим следствием существенное упрощение и удешевление проектов, повышение числа типовых многоэтажных домов с квартирами небольшой площади, отказ от индивидуальных проектов с качественным проектированием и дорогими строительными решениями, прекращение внедрения новых технологий, что принципиально влияет на качество продукта и городской среды в целом;
• Действующая модель проектного финансирования не предусматривает механизма, позволяющего обеспечить в рамках комплексной застройки финансирование строительства объектов инфраструктуры, включая социальные объекты (школы, детские сады, поликлиники и т. д.), а также многоэтажные паркинги, которые необходимы для обеспечения комфортного проживания. Строительство таких объектов является низкорентабельным или убыточным из-за высокой себестоимости возведения и низкой цены реализации в зависимости от региона реализации.
- Отсутствуют кредитные продукты для реализации проектов комплексного развития территорий, позволяющие застройщику осуществить досрочный возврат собственных средств, внесенных в проект, до открытия проектного финансирования, позволяющие застройщику воспользоваться будущей прибылью в реализуемых проектах, позволяющие финансировать затраты на приобретение проекта и первоначальные затраты на запуск проекта по ставкам, сопоставимым со ставками в рамках проектного финансирования.
- Существуют необоснованно повышенные требования к застройщикам со стороны банков при реализации проектов [к примеру, обеспечить открытие всеми подрядчиками (за исключением аффилированных застройщику) расчетных счетов в банке, осуществляющем кредитование, с банковским сопровождением], а также отсутствует нормативное ограничение предельного срока согласования уполномоченным банком документации по проекту и оплаты поставщикам и подрядчикам.
- Отсутствует механизм побуждения банков к исполнению обязанности по своевременному раскрытию эскроу-счетов после завершения строительства. Зачастую эти сроки существенно затягиваются.
- Отсутствуют механизмы, стимулирующие строительство и/или снижающие финансовую нагрузку на застройщиков в регионах с низкой покупательной способностью населения и низкой маржинальностью проектов. В частности, нет механизма стимулирования крупных и системных застройщиков к наращиванию присутствия в тех регионах, в которых жилищное строительство практически не осуществляется региональными застройщиками.
- Противоречивость положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и различных переходных положений существенно усложняет на практике исполнение закона застройщиками и ведет к необоснованным требованиям со стороны банков.
- На практике широко распространены различные дополнительные комиссии и сборы, а также навязываемые банками услуги (например, использование аккредитивов), что повышает финансовую нагрузку застройщиков.
Статистика показывает, что к началу 2021 года отмечается тренд на существенное снижение объемов жилищного строительства, увеличение числа банкротств и уход с рынка застройщиков (прежде всего малых и средних), устойчивый рост расходов бюджета на завершение строительства проблемных объектов, увеличение числа регионов страны, в которых жилищное строительство по новым правилам либо не осуществляется, либо представлено единичными проектами.
К началу 2021 года в 12 субъектах Российской Федерации не выдано ни одного проектного кредита, в 36 регионах — меньше десяти. Проблема финансирования проектов является одним из ключевых рисков для отрасли (более половины застройщиков отметили этот риск в ходе исследования ЦСР). В ближайшие 6 лет объемы строительства могут сократиться не менее чем в 2 раза из-за нехватки собственных средств и не менее чем в 3,5 раза в случае недостаточности или недоступности проектного финансирования (максимальный объем ввода жилой недвижимости МКД будет ограничен 30 млн кв. м в год).
Как застройщики, так и производители стройматериалов развиваются только около крупнейших агломераций (15 городов с численностью населения 1 млн. человек и более).
Строительный бизнес, работающий на всей остальной территории РФ (23 города с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн человек, 40 городов с численностью населения от 250 тыс. до 500 тыс. человек, 95 городов с численностью населения от 100 тыс. до 250 тыс. человек), в рамках действующего законодательства и экономической политики, направленной на обеспечение экономического роста, не развивается. До сих пор остается вопрос к качеству статистической информации о вводе жилья.
Несовершенство антикризисных мер поддержки строительной отрасли:
• Программа субсидирования процентных ставок по кредитам застройщикам (постановление Правительства РФ от 30.04.2020 № 629) де-факто проработала только полгода, с 2021 года программу переориентировали на поддержку низкомаржинальных проектов в отдельных регионах. Подавляющее число застройщиков не смогли воспользоваться программой из-за несовершенства ее условий. При этом для 43,1 % компаний эта мера является одной из наиболее актуальных, в том числе для 25 % компаний из Москвы и СанктПетербурга.
• В силу прямой законодательной коллизии застройщики не смогли воспользоваться программой льготных кредитов на пополнение оборотных средств (постановление Правительства РФ от 24.04.2020 № 582).
• При том что Банк России ориентирован на сокращение числа регионов — участников программы льготной ипотеки по ставке 6,5 %, отсутствуют разработанные четкие критерии, позволяющие отнести конкретный регион к субсидируемому или несубсидируемому.При том что Банк России ориентирован на сокращение числа регионов — участников программы, отсутствуют разработанные четкие критерии, позволяющие отнести конкретный регион к субсидируемому или несубсидируемому.
• В связи с введенными ограничениями имеется существенная нехватка рабочей силы на строительных площадках (прежде всего мигрантов). В связи с дефицитом работников имеет место существенный рост расходов на ФОТ.
Источник: ancb.ru
Что губит строительные компании России?
Почему в России зачастую объекты возводятся медленнее и хуже, чем в других странах? Неужели все дело в переданных нам предками генах разгильдяйства? Но почему тогда в советское время удавалось реализовывать гигантские проекты?
Поделюсь выводом, который я сделал много лет назад и вижу ему подтверждение каждый день.
Практически все без исключения проблемы в строительстве берут свое начало не в технических причинах, а в вопросах управления. Не важно, речь идет о ремонте ванной комнаты или строительстве огромного стадиона.
Уверяю вас, у нас в стране достаточно умелых рабочих рук, которые могут вязать арматуру и заливать бетон, класть плитку или сваривать трубопроводы. Когда пытаешься разобраться, почему проморожен бетон, отваливается плитка или текут стыки труб, то выясняются удивительные факты. Генподрядчик забыл оплатить услуги энергоснабжающей организации, та отключила временное электроснабжение стройплощадки на несколько дней, поэтому подрядчикам-монолитчикам нечем было прогреть свежезалитый бетон в морозные дни. Служба снабжения не привезла на объект нужный плиточный клей, а начальник участка, ожидая разгрома на совещании в штабе строительства, потребовал клеить на тот, что есть. Прекрасный сварщик в полном соответствии с технологией работ «прихватил» трубы в нескольких местах, чтобы потом вернуться и сделать полноценные швы, но бригадир срочно перебросил специалиста на другой объект, забыв сообщить о незавершенности сварки сменщику.
Этих мелких управленческих накладок несчетное количество и невероятное разнообразие, вследствие чего даже прекрасные специалисты делают халтуру, срывают сроки и проваливают проекты.
У нас принято считать, что конечные исполнители на площадке работают плохо, а на самом деле истоки больших и маленьких строительных катастроф чаще всего таятся в управленческих ошибках, совершаемых в уютных кабинетах бизнес центров.
Обычно руководители уделяют все свое внимание производственным отделам, лично участвуя в работе, ставя цели, проверяя исполнение, отчитывая подчиненных или непосредственно справляясь с проблемами.
Однако, строительная организация — это не только монтажники и проектировщики. А разве нет ее второй половины? Кадровики, продавцы, снабженцы, служба доставки, контроль качества, юристы, бухгалтеры, финансисты, сметчики, вся администрация компании — начальники отделов, директоры различных направлений, заместители руководителя, сам генеральный директор …
Вы думаете, что эти люди не порождают ошибок, или они не влияют на производство?
Обычно глобальные проблемы начинаются с самого первого шага — с подписания договора. Я, видимо, никогда не перестану удивляться тому, как руководители подрядных компаний без какого бы то ни было принуждения, сами себя заводят в ловушку и закрывают за собой дверь.
Последний пример. Известное проектное бюро подписывает договор с девелопером, в котором, кстати говоря, предусмотрены серьезные штрафные санкции за срывы сроков, соглашаясь при этом выполнить проектную документацию на крупный жилой комплекс с авторской архитектурой за один месяц. За один месяц крупная неповоротливая компания не сможет спроектировать даже сарай.
Или вот вам самый распространенный вариант уничтожения собственного бизнеса — подписать крупный договор с условиями платежей, которые не позволяют платить зарплату персоналу в течение проекта. Я понимаю, что соблазн получить аванс может быть непреодолимым, но не сложно предугадать, что через месяц эти деньги будут истрачены, а до конца проекта, а, следовательно, и до оплаты выполненных работ, еще полгода.
Руководитель рассчитывает, что придет еще один крупный проект с авансом? На моей памяти такая пирамида погубила многие компании.
Я понимаю, что он идет на такие условия не от хорошей жизни, видимо, его личных связей не хватает для выбора, с кем работать. Однако сейчас мы говорим об управленческих ошибках. Неужели для серьезного бизнеса будет не решаемой задача по поиску одного-двух хороших менеджеров по продаже, которые расширят связи и найдут несколько интересных тендеров? Тем более что работа этих людей будет облегчаться обширным портфолио и прекрасной репутацией компании.
Другой бич российских подрядчиков — полное отсутствие такого подразделения, как отдел подготовки производства, цель которого состоит в том, чтобы создать условия, при которых производственный процесс возможен без задержек и сбоев.
Обычно в любой строительной организации есть служба снабжения и непосредственно монтажное подразделение. Однако в этой структуре нет главного связующего звена.
Рассмотрим обычный рабочий день на стройплощадке.
Пришло время выполнять монтажные работы на следующем этаже. Для этого требуется доставить на объект необходимые материалы, оборудование и инструменты. Если у монтажников все будет под рукой, то работа будет идти значительно легче.
Кто отвечает за функцию подготовки заявок? Обычно ее выполняет прораб, у которого забот на площадке и так хватает. Поэтому, ему не остается ничего другого, как скопировать из проекта спецификацию и отправить в отдел снабжения, который выполнит закупку.
Однако в процессе монтажа выясняется, что в спецификации не были указаны все необходимые переходники, отводы, переходы, а в самом проекте инженерные коммуникации не были взаимоувязаны, поэтому выполнять монтаж по нему попросту нельзя.
Прораб в перерывах или после работы оформляет новые заявки, пытается исправить проектные ошибки, делает новые заявки, как следствие растет гора ненужных на объекте материалов, срок работы увеличивается, платежи от заказчика откладываются, зарплата не платится и далее, как снежный ком.
Однажды, мы поставили эксперимент, наняв на работу профессионального замерщика вентиляции. Это была непростая задача, поскольку таких специалистов больше не готовят, однако мне удалось найти 70-летнего мастера своего дела. Его задача была такой — детально готовить заявки на изготовление элементов воздушной сети вентиляции: прямые участки, отводы, переходы и прочее. Он их готовил в офисе, при этом часто посещал объект, выполнял там зарисовки самых запутанных узлов, согласовывал сложные решения с бригадирами и прорабами.
До его прихода эту работу выполняли прорабы или бригадиры на объекте, когда выдавалась свободная минутка.
Согласитесь, сам факт того, что профессионал с 45-летнем стажем, который корпел над одним проектом по восемь часов в день, чтобы выполнить работу, на которую прораб или бригадир тратил максимум час в неделю, обескураживает? Дело не в том, что прораб в десятки раз способней старого мастера, а в том, что степень проработки несоизмерима.
После нескольких месяцев работы мы сравнили результат. Оказалось, что до прихода профессионального замерщика, объем отходов оцинкованных воздуховодов на наших объектах составлял 25%, а с началом его работы в отделе подготовки производства это значение упало до 7%.
Переведем в рубли. Площадь оцинкованных воздуховодов, для одного объекта составила 5 000 кв.м., их стоимость — 4 млн руб. Потери компании, в случае выполнения работ по замерам прораба, составили 1 млн руб., в случае выполнения специалистом — 280 000 руб. Снижение потерь составило 720 000 руб. При этом мы даже не принимаем во внимание финансовую пользу от того, что сроки работ и трудозатраты монтажников значительно сократились, а качество работ поднялось.
Отсутствие этого отдела губительно для любой компании. Возьмем проектный бизнес. В обычных мастерских проект ведет главный архитектор или главный инженер, т.е. технически самые грамотные специалисты, обучение которых занял десяток-другой лет.
А чем они вынуждены заниматься? Писать письма заказчику, ездить за исходными данными, вести графики работ, искать подрядчиков, напоминать им о скорой сдаче работ и выполнять аналогичные действия. Эти люди имеют достаточную квалификацию и уровень ответственности, чтобы принимать проектные решения, от которых будет зависеть безопасность здания и стоимость его строительства. Однако, они вынуждены выполнять работу, которую лучше и быстрее сделает сотрудник с навыками общения и выполнения административных действий.
Поручите эту часть работы руководителю проекта или административному помощнику, и ваш технический специалист окажется в своей родной стихии, и как следствие проекты будут более продуманные и грамотные.
Пусть администратор возьмет на себя всю работу по подготовке производства, и производительность труда взлетит.
Нам доводилось участвовать в одном громком строительном проекте в качестве проектной компании, работая по договору с генподрядчиком. В процессе наблюдения за строительством мы были очевидцем всех видов проблем, которые только могут присниться в кошмарном сне любого строителя и заказчика: срыв сроков, плохое качество работ, перерасход бюджета, напряженные отношения на всех уровнях.
Оказалось, что организационная структура генподрядчика извращена до предела, обязанности сотрудников размыты и пересекаются, поэтому ответственность за работу не лежит на ком-то конкретно. Как следствие, даже для решения простого вопроса собираются двухчасовые совещания с дюжиной участников, после которого дело не сдвигается с места, поскольку никто ни за что не отвечает. Мне было искренне жаль инвестора, который связал судьбу своего объекта с таким партнером.
Неужели вы все еще думаете, что корень всех этих глобальных проблем лежат в обычных монтажниках?
Подобные истории наверняка может рассказать каждый из вас.
Я бы взял на себя смелость сказать, что под каждой технической проблемой на любом объекте или в любом проекте вы найдете ошибку в управлении.
В строительной сфере работает множество опытных, квалифицированных технических специалистов любого уровня, которые могут воплотить в жизнь самый смелый проект девелопера или архитектора.
Осталось только отыскать управленцев, которые обеспечат условия, в которых строители смогут выполнить свою работу как следует.
Источник: ardexpert.ru