Проектная документация и результаты инженерных изысканий подлежат государственной экспертизе, положительное заключение которой является обязательным условием получения застройщиком разрешения на строительство.
Схемы, представленные в работе, содержат полную информацию об участниках предынвестиционной фазы строительства, в том числе и о муниципальных и государственных учреждениях, об их функциях и формах их взаимодействия с застройщиком. Эти схемы, основанные на реальных сроках прохождения застройщиком тех или иных этапов жизненного цикла проекта, позволяют ясно и четко смоделировать весь процесс получения исходно-разрешительной документации и применения ее на последующих стадиях реализации инвестиционно-строительного проекта.
1. Жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта
Каждый инвестиционно-строительный проект, независимо от его сложности и объема работ, необходимых для его выполнения, проходит в своем развитии определенные состояния: от состояния, когда «проекта еще нет», до состояния, когда «проекта уже нет».
Сарай. От проекта до реализации.
Начало проекта чаще всего связывают с началом его реализации и началом вложения денежных средств в его выполнение.
Окончанием существования проекта может быть:
ввод в действие объектов, начало их эксплуатации и использования результатов выполнения проекта;
перевод персонала, выполнявшего проект, на другую работу;
достижение проектом заданных результатов;
прекращение финансирования проекта;
начало работ по внесению в проект серьезных изменений, не предусмотренных первоначальным замыслом;
вывод объектов проекта из эксплуатации.
Промежуток времени между моментом появления проекта и моментом его ликвидации называется жизненным циклом проекта (проектным циклом).
Жизненный цикл проекта является исходным понятием для исследования проблем финансирования работ по проекту и принятия соответствующих решений.
Состояния, через которые проходит проект, называют фазами (этапами, стадиями). Универсального подхода к разделению процесса реализации проекта на фазы не существует. Решая для себя такую задачу, участники проекта могут руководствоваться своей ролью в проекте, своим опытом и конкретными условиями выполнения проекта. Поэтому на практике деление проекта на фазы может быть самым разнообразным — лишь бы такое деление выявляло некоторые важные контрольные точки, во время прохождения которых просматривается дополнительная информация и оцениваются возможные направления развития проекта.
В свою очередь, каждая выделенная фаза (этап) может делиться на фазы следующего уровня (подфазы, подэтапы) и т.д.
Выполнение дополнительных этапов в крупных проектах связано не только с большой продолжительностью строительства этих объектов (10-15 лет), но и необходимостью более тщательного согласования действий организаций — участниц проекта.
Реализация проекта требует выполнения определенной совокупности мероприятий, связанных с проработкой возможности реализации проекта, разработкой технико-экономического обоснования и рабочего проекта, контрактной деятельностью, организацией и финансированием работ по проекту, созданием новых технологий, планированием ресурсов и хода работ над проектом, закупкой материалов и оборудования, а также строительством и сдачей готовых объектов в эксплуатацию.
Создание и реализация проектов
Работы по реализации проекта часто группируются по следующим двум признакам: основная деятельность по проекту и обеспечение проекта.
Такое разделение работ не совпадает с разбивкой проектов на фазы и этапы, поскольку и основная, и обеспечивающая деятельность могут совмещаться во времени.
К основной деятельности по проектуотносятся:
разработка проектно-сметной документации;
проведение торгов и заключение контрактов;
выполнение пуско-наладочных работ;
эксплуатация проекта, выпуск продукции;
ремонт оборудования и развитие производства;
демонтаж оборудования (закрытие проекта).
Деятельность по обеспечению проекта также довольно разнообразна. Для простоты целесообразно сгруппировать ее по видам обеспечения:
Все перечисленные и многие другие не указанные здесь работы, выполняемые в процессе реализации проектов, протекают взаимозависимо во времени и пространстве. Однако четкое однозначное распределение этих работ (а значит, фаз и этапов выполнения проекта) в логической последовательности и во времени в общем случае практически невозможно.
Однако, выявить определенные закономерности все же удается.
Разработка концепции проекта
На этом этапе определяются конечные цели проекта и выявляются пути их достижения. При этом предполагается возможность задания альтернативных наборов целей, при формировании которых должны учитываться, наряду с экономическими, также социальные, политические и технические факторы. Важным требованием при определении целей проекта является возможность их количественной оценки по объемам, срокам, размерам прибыли.
Оценка жизнеспособности проекта
Проводится краткое (предварительное) технико-экономическое обоснование проекта. Обычно рассматриваются одна — две альтернативы, разработанные на предыдущем этапе. Каждая альтернатива оценивается по критериям стоимости и прибыли. На этом этапе устанавливаются граничные условия, формируются конкретные цели и ограничения, а также (на основе статистики по объектам – аналогам) предварительно оценивается стоимость проекта (точность оценки – 25-40 процентов). Результатом этапа оценки жизнеспособности является обоснование преимуществ одной альтернативы перед другой.
После принятия решения о начале работ по проекту рассматривается вопрос о руководстве работами по его реализации.
Планирование проекта
После определения жизнеспособности проекта и решения о начале его осуществления следует составить в письменной форме «План работ» по проекту.
План представляет собой структурно определенную последовательность этапов работ, ведущих к достижению уже определенного комплекса целей. Он должен показывать, кто и что должен делать, в какие сроки и каким образом и включать все необходимые решения. План становится инструментом для работы со всеми участниками проекта и является предпосылкой для составления подходящего календарного графика этих работ и точной оценки их стоимости.
План реализации проекта разрабатывается с участием специалистов всех заинтересованных сторон, что способствует его реальности.
Окончательный план выполнения проекта должен быть одобрен, после чего он направляется всем участникам проекта. На этом же этапе решаются вопросы создания организации для работы над проектом (команды проекта).
Руководителю проекта следует помнить, что планирование является непрерывным процессом.
Разработка технических требований
В ходе этого этапа осуществляется выбор эксплуатационных характеристик будущих объектов проекта.
Выбор и оформление земельного участка
На этом этапе заказчик, как правило, определяется с земельным участком предполагаемого строительства и оформляет право собственности (аренды) на полученный земельный участок. Этот этап может включать в себя также набор мероприятий по подготовке заказчиком необходимой информации для дальнейшего проектирования строительства объекта недвижимости на данном земельном участке.
На этом же этапе группа экспертов оценивает объем средств, которые потребуются на реализацию проекта.
Эта оценка проекта получила название факторной и соответствует самому началу работ по созданию проектно-сметной документации (степень готовности не превышает одного процента). Неточность оценки достигает 15-25 процентов.
Практика показывает, что достоверность оценок затрат в большей степени зависит от степени точности предварительной оценки проекта, чем от последующих этапов ее уточнения.
Не столь важно, что какие-то из этих факторов оценены слишком подробно: важнее убедиться, что не пропущены другие, пусть и рассмотренные с меньшим количеством подробностей.
Эскизное проектирование
На этой стадии утверждается состав работ по рабочему проектированию и начинается проектно-конструкторская деятельность. В начале этой фазы подбираются материалы, позволяющие начать разработку проекта. Корректируется и утверждается технико-экономическое обоснование, являющееся основой для проектирования.
На базе этой – исправленной и утвержденной — основы и формируется новая оценка затрат (так называемая приближенная), включающая и дополнительную информацию по проекту, поступающую к этому моменту. Приближенная оценка определяется на основе сведений об объемах работ при известной стоимости оборудования и материалов. Неточность оценки – 10-15%.
Контрактная фаза
Если продолжение работ по проекту утверждается, переходят к составлению так называемых квалифицированных требований, являющихся материалом для подготовки контракта и проведения рабочего проектирования. С этой целью подготавливается предварительное задание на проектирование.
В объявлении (декларации) о намерении проектировать объекты излагаются основные характеристики объектов, указывается место строительства и налагаемые ограничения.
Отбор потенциальных исполнителей проекта производится следующим образом. Обычно предварительно выбираются несколько фирм — претендентов, которые приглашаются для переговоров (торгов). Переговоры ведет группа экспертов, при этом каждый эксперт оценивает претендента самостоятельно по следующим критериям: архитектурные и функциональные достоинства представленных предпроектных проработок; стоимостные показатели по будущей стройке; реальные архитектурные (инженерные) возможности фирмы; надежность фирмы как партнера по ранее осуществленным проектам; финансовое положение.
На основании результатов торгов оформляется контракт с выбранной проектной организацией. Контракт включает в себя график и задание на проектирование. Затем переходят к выбору и утверждению окончательного варианта проекта. На этом этапе разрабатывается в полном объеме технико-экономическое обоснование проекта и составляется задание на рабочее проектирование.
Выбор и оформление отношений с подрядными организациями и фирмами — последний этап контрактной фазы проекта.
Одновременно с заключением контракта с проектной организацией, аналогичные мероприятия осуществляются с подрядными строительными фирмами, а также фирмами — поставщиками оборудования и материалов.
Фаза реализации проекта
Эту фазу принято делить на две подфазы:
детальное (рабочее) проектирование и поставки;
Крупные строительные фирмы часто берутся за выполнение обоих подфаз. Другие специализируются по одной из них.
На этой стадии подвергается риску небольшая сумма денег. Вплоть до момента начала финансирования проекта в целом и продолжения работ по рабочему проектированию и поставкам, проект может быть прекращен со сравнительно небольшими затратами. После начала серьезной работы ее завершение связано со значительными издержками. Утвержденный, а затем закрытый ввиду катастрофических прогнозов проект может оказаться «единственным в карьере» виновных в этом ответственных исполнителей.
При необходимости (для «подстраховки») можно предусмотреть дополнительную стадию утверждения проектных разработок и оценки затрат.
Строительная подфаза реализации проекта предполагает осуществление:
закупок строительных материалов, изделий и конструкций;
аренды строительного оборудования;
выполнения строительных, монтажных и пусконаладочных работ;
сдачи-приемки готовых объектов в эксплуатацию.
Продолжительность отдельных этапов процесса выполнения проекта может меняться в широком диапазоне (от 0,5 до 10 лет) в зависимости от сложности проекта и условий его реализации.
Завершающая фаза или окончание проекта
планирование процесса завершения проекта;
эксплуатационные испытания окончательного продукта проекта;
подготовка кадров для эксплуатации объекта;
подготовка документации, сдача объекта заказчику и ввод его в эксплуатацию;
оценка результатов проекта и подведение итогов;
подготовка итоговых документов;
закрытие работ и проекта;
разрешение конфликтных ситуаций;
реализация оставшихся ресурсов;
накопление фактических и опытных данных для последующих проектов;
расформирование команды проекта.
Заметим, что последние три фазы могут выполняться с совмещением работ во времени по последовательно-параллельной схеме.
Из каких фаз состоит жизненный цикл:
А) инициация, разработка, реализация, регулирование;
B) бизнес-план, планирование, контроль, регулирование;
C) концепция, разработка, реализация, завершение;
D) концепция, проектирование, строительство, испытание, завершение.
А) ограниченное во времени, целенаправленное изменение системы ….;
B) циклическая деятельность не имеющая заранее определенного конца….;
С) комплект технической, экономической и организационной документации….;
D) реализация какой-либо идеи, направленной на создание продукта…
Жизненный цикл проекта – это:
развитие уже созданного проекта с учетом стратегии развития строительной отрасли;
замысел и начальная фаза реализации, отражающие экономическое регулирование;
Источник: studfile.net
Реализация проекта строительства и подготовка объекта к эксплуатации
Специалисты полагают, что успех гостиничного предприятия начинается с чертежной доски. Удачным, по их мнению, считается отель, который может удовлетворить возможное развитие спроса на услуги втечение предстоящих 20—25 лет. В этих целях проводятся маркетинговые исследования и предпринимаются попытки получить недостающую информацию на предварительной стадии проектирования. В этом разделе внимание будет обращено в первую очередь на маркетинговую деятельность, предшествующую строительству объекта, и его пуску в эксплуатацию.
Разработка плана строительства отеля, как и любого другого долгосрочного коммерческого проекта, зависит от множества условий, влияние которых невозможно предугадать в полном объеме. При этом риск можно минимизировать, составив обоснованный и достоверный прогноз функционирования строящегося объекта — бизнес-план.
Исследуя конъюнктуру гостиничного рынка, необходимо суметь определить уровень потенциального спроса на гостиничные услуги. Последнее возможно лишь на основе подробной характеристики современного состояния рынка гостиничных услуг. Эта характеристика может включать в себя следующие параметры:
- • составление перечня предприятий-конкурентов, предлагаемых цен и их доли на рынке;
- • краткое описание характеристик предоставляемых услуг конкурирующими гостиницами и тенденций их развития;
- • анализ потенциала целевого рынка для проектируемой гостиницы.
Таким образом, предварительное маркетинговое исследование должно охватывать характеристику и особенности проекта и намечать мероприятия, рекомендуемые для его успешной реализации. Реализация проекта должна быть подтверждена бизнес-планом, который должен ответить на два важнейших вопроса: сколько требуется затрат на реализацию проекта и когда они окупятся.
Кроме бизнес-плана, иметь который необходимо еще до начала строительства гостиничного объекта, существует обширная документальная база, регламентирующая вопросы гостиничного строительства. Принимая решение о вхождении в гостиничный бизнес за счет освоения нового направления — сферы предоставления гостиничных услуг, необходимо иметь представление не только о существовании, но и о содержании этих документов.
Важным этапом планирования маркетинга при проектировании является определение миссии и целей гостиничного предприятия. Они вытекают из результатов маркетингового исследования и должны найти свое отражение в проекте создаваемой гостиницы.
Миссия определяет место, роль и положение предприятия в отрасли, его общественный статус. Ее можно рассматривать как стратегический инструмент, идентифицирующий целевой рынок и широко определяемый бизнес, или как основную деятельность предприятия. Определение миссии не менее значимо, чем собственно ее формулировка.
Оно вовлечет большое число сотрудников в процессы формирования и реализации целевых установок в будущей гостинице, поможет каждому оценить перспективы и возможности своей работы в ней. Миссия позволяет рядовым работникам и руководителям взглянуть на деятельность предприятия в перспективе, что необходимо для обеспечения долгосрочной конкурентоспособности. Кроме того, корпоративная миссия играет важную коммуникационную роль — как внутреннюю (для разъяснения целей деятельности предприятия), так и внешнюю (для информирования акционеров, поставщиков, потребителей).
В 1987 г., когда рассматривался вопрос реконструкции гостиницы «Савой», бывшей гостиницы «Берлин», решение о создании первого в то время в СССР совместного предприятия в области гостиничного бизнеса было принято после глубокого маркетингового исследования и анализа. Миссией этого предприятия являлось привлечение в нашу страну современных технологий обслуживания и иностранных инвестиций для обеспечения высококачественного обслуживания и последующего распространения этого опыта на другие отечественные гостиницы. Эта миссия была целиком выполнена.
Основным инструментом управления развития будущей гостиницы является стратегия. Стратегия гостиничного предприятия — это управленческий инструмент, установка, интегрированная модель действий, направленных на достижение миссии и целей создаваемой гостиницы. По форме она может представлять собой документ; по сути и содержанию — это свод правил принятия решений, используемый для направления деятельности гостиничного предприятия. Если миссия определяет глобальную цель, то стратегия является инструментом достижения этой цели гостиничного предприятия, предписывающим, определяющим направление, характер и путь движения к достижению цели. На основе выбранной стратегии уточняется проект и оснащение строящейся гостиницы, распределяются ресурсы между выбранными сферами ее деятельности.
Программу управления проектом строительства и подготовки гостиницы к эксплуатации можно рассматривать как набор отдельных проектов, каждый из которых представляет собой задание с указанием целей во времени, затрат и ожидаемых результатов. Она начинается с уточнения технического задания к проектированию, эскизного проекта, рабочих чертежей строящейся гостиницы и ее дооснащения, правильного распределения ресурсов между выбранными фазами завершения строительства и подготовки ее пуска в эксплуатацию.
Первый раздел этой программы — завершение строительства есть не что иное, как процесс создания гостиничного продукта, который должен отражать ожидания рынка и стратегию гостиницы, обеспечивая правильное позиционирование гостиницы на выбранном рыночном сегменте.
Второй раздел программы строительства и подготовки гостиницы к эксплуатации должен включать разработку структуры управления предприятием, оснащение его самой современной технологией управления, подбор и соответствующую подготовку персонала для работы в гостинице.
Специалисты считают, что невозможно найти в отрасли два одинаковых отеля, как и две одинаковых системы управления гостиницами. По ряду признаков они могут совпадать, а в чем-то и серьезно различаться. На формирование системы управления воздействует множество факторов, в том числе проект и расположение гостиницы, климатические условия, традиции и культура, законодательство, уровень профессиональной подготовки кадров и т.п.
Для гостиницы наиболее эффективной является такая система управления, которая направлена непосредственно на клиента, на удовлетворение его нужд, и тогда ожидания клиента совпадают с полученными впечатлениями от пребывания в гостинице. Организационная структура гостиничного предприятия определяется назначением гостиницы, спецификой выбранного сегмента рынка и другими факторами. Она является отражением полномочий и обязанностей, возложенных на каждого работника будущей гостиницы.
Разрабатываемая на этом этапе концепция внутреннего маркетинга как раз и должна формализовать миссию гостиничного предприятия и цели маркетинга специально для служащих. Разработка программы внутреннего маркетинга строится так, чтобы служащие на всех уровнях организационной структуры гостиницы осознавали, что их практическая деятельность и создаваемая атмосфера обслуживания формируют сознание клиента.
Цель внутреннего маркетинга состоит в том, чтобы помочь служащим правильно предоставить клиенту удовлетворяющие его услуги. Концепция внутреннего маркетинга для гостиницы означает, что служащие должны быть наилучшим образом мотивированы на осмысленное обслуживание и выполнение работы, ориентированной на клиента. Внутренний маркетингдолжен быть нацелен вовнутрь предприятия. Это и создает основное конкурентное преимущество отеля.
Программа внутреннего маркетинга не осуществима без организационной культуры предприятия и взаимосвязана с ней.
Организационная культура — это система ценностей и убеждений, которая дает работникам гостиницы понимание ее задач и обеспечивает их правилами поведения в ней. Каждая гостиница должна иметь свою культуру, которая является выбранной философией бизнеса.
Организационная культура определяет поведение служащих (они знают, как действовать и что ожидают от них), а также дает им чувство цели и заставляет доверительно относиться к своему предприятию (они должны знать, чтб их гостиница желает достичь и как они в этом должны ей помочь).
Культура служит как бы стержнем, укрепляющим организацию. Если культура гостиницы высокая, то сама организация и ее служащие действуют как единое целое. Однако гостиница, имеющая высокую культуру, необязательно имеет высокую культуру обслуживания. Высокая культура обслуживания побуждает служащих в своих действиях ориентироваться на клиента и является первым шагом к успешному развитию предприятия, ориентированного на клиентов.
Для достижения целей создания организационной корпоративной культуры необходимо применить систему обучения, которая должна включать ориентацию и обучение.
Цель ориентации служащих гостиницы состоит в том, чтобы обучить новых сотрудников принимать правильные решения и ценить свою принадлежность к гостинице, коллективу и отрасли. Ориентация учит служащих тому, что руководство поддерживает успешную деятельность в гостинице. Она также предусматривает знакомство с основными ценностными ориентирами гостиничного предприятия и со структурой основных ее служб.
Обеспечивается последовательное обучение сотрудников основам деятельности в гостинице, а также непрерывное повышение их квалификации. Обучение каждого должно быть планомерным, систематическим и всесторонним. Успех обучения должен принести соответствующий практический результат.
При подготовке персонала гостиницы «Савой» задолго до ее открытия (гостиница была открыта в октябре 1989 г., а подбор персонала был в основном завершен в феврале—марте того же года) все отобранные работники, имевшие профессиональное образование, были направлены на учебу по специальной программе в Московскую академию туристического и гостинично-ресторанного бизнеса. После 2-месячного курса началось внутрифирменное обучение уже на готовящемся к сдаче объекте.
Еще до пуска гостиницы в эксплуатацию служащие знали, как работать эффективно. Общение с ними строилось так, чтобы они получали оценку своей подготовительной работы. Программа внутреннего маркетинга включала разработку внутрифирменных стандартов обслуживания и методы оценки, определяющие, насколько гостиница отвечает этим стандартам. Для работы гостиницы была выбрана технология гостиничной сети «Интерконтиненталь», многие работники были направлены туда для стажировки.
Эффективная программа внутреннего маркетинга требует тесного сотрудничества между отделами кадров и маркетинга. Наем и обучение — традиционные сферы работы отдела кадров — являются ключевыми областями в любой программе внутреннего маркетинга. Маркетинговый подход к управлению кадрами начинается с найма подходящих служащих. Определение методов отбора, которыми выявляют кандидатов, ориентированных в работе на клиента, является частью процесса найма. Они должны быть соизмеримы с миссией и целями гостиничного предприятия.
В гостиницах, в которых используют внутренний маркетинг, служащие стараются исправить ошибку коллеги еще до того, как гость ее заметит. В этих предприятиях клиентам не нужно знать организацию работы гостиницы, чтобы быть уверенными в том, что их потребности будут удовлетворены.
Служба приема и размещения гостиницы принимает большую часть запросов приезжающих, передавая их желания соответствующему отделу. В ресторанах, применяющих внутренний маркетинг, для повышения культуры обслуживания сотрудники могут полностью заменять друг друга. Служащие, которые видят, что клиент в чем-либо нуждается, обслужат его, даже если это не входит в их прямые обязанности. Такой подход называется соучастием в решении проблемы.
Перед пуском гостиницы в эксплуатацию необходимо удостовериться, что работники хорошо знакомы со всеми услугами, которые они предоставляют и продают. Например, все служащие ресторана должны быть готовы сообщить посетителям информацию о предлагаемых блюдах в меню, а работники службы приема, например, — знать работу оздоровительного центра. Часто работники гостиницы не имеют должного представления о гостиничном продукте, и это воспринимается клиентом как равнодушие администрации и работников к его нуждам.
Процесс обучения — непрерывный процесс и он должен стать частью повседневной работы будущей гостиницы.
И наконец, этот раздел программы управления проектом строительства и подготовки гостиницы к эксплуатации должен включать выбор и освоение технологии работы гостиничного предприятия. Технология охватывает все составляющие деятельности отеля. Это сам проект и дизайн гостиницы, комфортность номеров, наличие определенного комплекта услуг, соответствующее инженерно-техническое оборудование, включая лифты, системы кондиционирования, холодильные камеры и т.д. Современный отель по уровню технологического оборудования не уступает заводу, и он работает 24 часа в сутки.
Известные международные гостиничные сети, например «Ин- терконтиненталь», «Мариотт», «Хилтон», «Шератон», внешне довольно схожи, но выбранная технология во многом различает их. Технология преуспевающей гостиницы держится за «семью замками», она основа конкурентного преимущества и эффективной деятельности предприятия. Технология — это наличие оперативной информации для принятия правильного и своевременного управленческого решения.
Особое место в технологии занимает компьютерная информационная система и ее база данных. Новейшие информационные технологии, внедренные в систему национального и международного гостиничного бизнеса, позволяют соответствующим службам гостиничного предприятия осуществлять бронирование и продажу номеров, проводить современные и совершенные маркетинговые исследования, прогнозировать тенденции в развитии сбыта на ближайшую и отдаленную перспективу. Более того, информационные системы обеспечивают четкую работу всех составляющих сложной структуры менеджмента гостиницы от низшего до высшего звена.
Одной из наиболее популярных является комплексная система управления гостиницей «Фиделио». Система автоматизирует резервирование номеров, осуществляет регистрацию, размещение и выписку клиентов, управляет номерным фондом, ведет счета гостей, упрощает работу коммерческого и финансового отделов, аккумулирует информацию, поступающую из других источников — телефонную, видео и т.д. Система обеспечивает работу предприятий общественного питания: ресторанов, баров, кухни.
Система управления только гостиницей (без учета общественного питания) имеет следующие функциональные модули, выполняющие конкретные задачи:
- • бронирование номеров;
- • управление блоком комнат в номерах;
- • управление тарифами (ценами) номеров;
- • организация и реализация различных услуг клиентам;
- • регистрация и выписка гостей;
- • хранение информации о клиенте гостиницы;
- • управление номерным фондом;
- • расчеты с клиентами за все виды услуг;
- • регистрация заявок клиента на любые неисправности в номерах гостиницы;
- • изменение статуса номера через телефонный интерфейс;
- • выполнение заказов клиентов (завтрак в номер, вызов такси, билеты в театр и т.д.);
- • складской учет;
- • распечатка стандартных или программируемых отчетов: по состоянию номеров, заполняемости гостиницы, по проживающим гостям, по бронированию, по работе смен, статистике, финансам, ночному аудиту.
Однако следует подчеркнуть довольно высокую стоимость установки такой системы и в особенности дополнительную подготовку работников для работы на ней.
Следует иметь в виду, что без осуществления вышеперечисленных маркетинговых мероприятий построенная гостиница может оказаться «каменным идолом» с омертвленными многомиллионными затратами с никому не нужными клиентами и с незаинтересованным в работе персоналом.
Третий раздел программы строительства и подготовки объекта к эксплуатации — это обеспечение продаж услуг гостиничного предприятия к моменту его открытия посредством коммуникационных действий и организации сбыта.
Для того чтобы реклама гостиницы привлекла внимание тех групп населения, которым она, собственно, и предназначается, необходимо для начала достаточно точно определить место гостиницы на сегменте гостиничного рынка, т.е. правильно позиционировать гостиничный продукт. Важно обозначить целевые группы населения, которые в силу разных причин могут интересоваться услугами гостиницы. Целесообразно конкретизировать задачи, без решения которых все последующие шаги могут просто потерять всякий смысл.
Проводимые мероприятия должны включать сегментирование рынка и позиционирование гостиницы, формирование годового и ежеквартального рекламного бюджета и проведение рекламной кампании.
Источник: studme.org
Исследование существующей системы разработки и реализации инвестиционно-строительных проектов Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»
ИСХОДНО-РАЗРЕШИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ / ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ПРОЕКТ / ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС / СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ / СИСТЕМНЫЙ ПОДХОД / INITIAL PERMISSIVE DOCUMENTATION / INVESTMENT-CONSTRUCTION PROJECT / INVESTMENT-CONSTRUCTION COMPLEX / DURATION OF REALIZATION INVESTMENT-CONSTRUCTION PROJECTS / SYSTEMS APPROACH
Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Опекунов Валерий Александрович, Щербинин Игорь Владимирович
Проведенное исследование показало, что система разработки и реализации инвестиционно-строительного проекта сложная система, со-стоящая из множества взаимосвязанных компонентов и элементов, которые прямо или косвенно оказывают влияние на основные показатели инвестицион-но-строительного проекта: сроки, стоимость и качество. Важным компонен-том данной системы выступает этап подготовки исходно-разрешительной до-кументации, так как от нее напрямую зависят сроки начала строительства и без исходно-разрешительной документации невозможна реализация проекта.
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Опекунов Валерий Александрович, Щербинин Игорь Владимирович
Влияние подготовки исходно-разрешительной документации на сроки реализации инвестиционно-строительных проектов
Определение стоимости участия и распределение дохода от реализации инвестиционно-строительного проекта
Использование инструментария стратегического управления применительно к планированию инвестиционно-строительного проекта
Административные барьеры и эффективность инвестиционно-строительных программ и проектов в жилищном строительстве
RESEARCH OF THE EXISTING SYSTEM OF DEVELOPMENT AND IMPLEMENTATION OF INVESTMENT-CONSTRUCTION PROJECTS
The conducted research has shown that the system for development and realization of investment-construction project is the dicult system that consists of a set of the interconnected components and elements which directly or indirectly exert impact on key indicators of the investment-construction project : terms, cost and quality. An important component of this system is the stage of preparation of initial permissive documentation . The construction start dates directly depend on initial permissive documentation and the implementation of the project is impossible without it.
Текст научной работы на тему «Исследование существующей системы разработки и реализации инвестиционно-строительных проектов»
Опекунов Валерий Александрович
канд. экон. наук, ФГБОУ ВО «Государственный университет управления», г. Москва
Щербинин Игорь Владимирович
ИССЛЕДОВАНИЕ СУЩЕСТВУЮЩЕЙ СИСТЕМЫ РАЗРАБОТКИ И РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ
Аннотация. Проведенное исследование показало, что система разработки и реализации инвестиционно-строительного проекта — сложная система, состоящая из множества взаимосвязанных компонентов и элементов, которые прямо или косвенно оказывают влияние на основные показатели инвестиционно-строительного проекта: сроки, стоимость и качество. Важным компонентом данной системы выступает этап подготовки исходно-разрешительной документации, так как от нее напрямую зависят сроки начала строительства и без исходно-разрешительной документации невозможна реализация проекта. Ключевые слова: исходно-разрешительная документация, инвестиционно-строительный проект, инвестиционно-строительный комплекс, сроки реализации инвестиционно-строительных проектов, системный подход.
Candidate of Economic Sciences, State University of Management, Moscow
Postgraduate student, State University
of Management, Moscow
RESEARCH OF THE EXISTING SYSTEM OF DEVELOPMENT AND IMPLEMENTATION OF INVESTMENT-CONSTRUCTION PROJECTS
Abstract. The conducted research has shown that the system for development and realization of investment-construction project is the difficult system that consists of a set of the interconnected components and elements which directly or indirectly exert impact on key indicators of the investment-construction project: terms, cost and quality. An important component of this system is the stage of preparation of initial permissive documentation. The construction start dates directly depend on initial permissive documentation and the implementation of the project is impossible without it. Keywords: initial permissive documentation, investment-construction project, investment-construction complex, duration of realization investment-construction projects, systems approach.
Строительная отрасль играет важную роль в развитии национальной экономики. Освоение инвестиционных вложений в процессе реализации инвестиционно-строительных проектов (далее — ИСП) обеспечивает экономический рост и оказывает мультипликативный эффект в экономике.
Инвестиционно-строительные проекты характеризуются длительной продолжительностью, высокой капиталоемкостью, сложностью в реализации и наличием неоднородных по своему содержанию фаз, стадий и этапов. Длительные сроки реализации ИСП негативно сказываются на доходности инвесторов, так как большие инвестиционные затраты заморожены на время его реализации, не могут быть вложены в другие инвестиционные или финансовые инструменты и не приносят прибыль. Проблема повышения эффективности вызывает необходимость провести исследование существующей системы разработки и реализации ИСП в целях поиска резерва повышения эффективности реализации ИСП.
Целью данной статьи является исследование существующей системы разработки и реализации ИСП и определение путей ее совершенствования.
В рамках поставленной цели решены следующие задачи: дано определение ИСП, определен жизненный цикл ИСП, представлена укрупненная сетевая модель реализации ИСП, определены элементы, цель системы исходно-разрешительной документации (далее — ИРД) и цели ее отдельных элементов, а также существующие ограничения, пути повышения эффективности реализации ИСП.
Проблему повышения эффективности реализации ИСП необходимо рассматривать как проблему повышения эффективности ее отдельных фаз, стадий и этапов, так как затруднительно повысить эффективность реализации ИСП одновременно на всем жизненном цикле ИСП.
Инвестиционно-строительные проекты — целенаправленное, заранее проработанное и запланированное создание или модернизация физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению [2].
На основании представленного жизненного цикла разработана обобщенная сетевая модель подготовки и реализации ИСП. Так как каждый ИСП уникален, обобщенная сетевая модель представлена без указания временных параметров.
А — Формирование идеи; В — Разработка ТЭО; С — Оформление правоустанавливающих документов на земельный участок; D — Получение градостроительного плана земельного участка; Е — Разработка архитектурно-градостроительных решений; F — Согласование АГР; G — Сбор исходных данных для проектирования, Н — Получение технических условий; I — Выполнение инженерных изысканий; J — Разработка проектной документации; К — Согласование проектной документации; L — Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий; М — Получение разрешения на строительство; N — Оформление ордера на производство земляных работ; О — Разработка рабочей документации; Р — Строительство; Q — Получение заключения о соответствии построенного объекта проектной документации; R — Получение разрешения на ввод в эксплуатацию; S — Ввод объекта в эксплуатацию.
Составлено автором по материалам исследования
Рис. 1. Укрупненная сетевая модель реализации ИСП
Исходя из разработанной сетевой модели, наибольшее количество задач ИСП связано с подготовкой ИРД, проектно-изыскательскими работами и началом строительства (см. рис. 1). Задачи подготовки ИРД имеют критическое значение для разработки и реализации ИСП. Подготовка ИРД занимает длительное время, что негативно влияет на сроки и стоимость разработки и реализации ИСП, а также несет высокие риски для инвестора. В соответствии с данными доклада Всемирного банка «Ведение бизнеса» срок получения всех разрешений в строительстве для реализации ИСП в г. Москве составляет 239,4 дней, а в столице
Вестник университета № 9, 2018
Дании, Копенгагене, — 64 дня [7]. Существенные различия в сроках получения разрешений в строительстве подтверждают несовершенство российской системы подготовки ИРД и наличие резервов сокращения сроков разработки и реализации ИСП за счет совершенствования существующих механизмов подготовки ИРД. Длительные сроки подготовки ИРД связаны с несовершенством существующей системы подготовки ИРД, которые проявляются в наличии чрезмерных административных барьеров, двойственных согласованиях, отсутствия единого регламента подготовки ИРД [3]. Поэтому совершенствование существующей системы подготовки ИРД будет способствовать совершенствованию системы разработки и реализации ИСП в целом.
Для поиска путей совершенствования существующей системы подготовки ИРД необходимо применение общенаучных методов системного подхода, которые получили широкое распространение в экономических исследованиях, так как их применение позволит использовать универсальные принципы анализа и обработки данных для описания и решения проблемы повышения эффективности системы ИРД и ИСП в целом. Сущность системного подхода заключается в изучении объекта исследования как единой системы, учитывая все ее внутренние взаимосвязи [4; 6]. Исследуемая система образуется из внешнего окружения и внутренней структуры [5]. В рамках системного подхода определяются состав системы, функции элементов системы, цель системы и ее отдельных элементов и существующие ограничения.
Целью системы подготовки ИРД является обеспечение соответствия ИСП внешнему окружению. Внешним окружением и одновременно ограничением системы подготовки ИРД выступает существующая нормативно-правовая система в области инвестиционно-строительной деятельности.
Входными данными для системы выступают необходимые финансовые и человеческие ресурсы, проект-но-изыскательская документация и иные материалы, подлежащие согласованию в установленном порядке. Выходными данными системы являются исходные данные для выполнения проектно-изыскательских работ, технические условия, необходимые согласования, разрешения.
Элементы системы подготовки ИРД
Субъект Функции Цель
Застройщик (заказчик, технический заказчик) Получение ИРД Реализация ИСП
Федеральные органы власти Регулирование, контроль, согласование инвестиционно-строительной деятельности на федеральном уровне. Обеспечение исходными данными участников инвестиционно-строительной деятельности Формирование благоприятной среды для инвестиционно-строительной деятельности
Региональные органы власти Регулирование, контроль, согласование инвестиционно-строительной деятельности на региональном уровне. Обеспечение исходными данными участников инвестиционно-строительной деятельности Формирование благоприятной среды для инвестиционно-строительной деятельности
Муниципальные органы власти Регулирование, контроль, согласование инвестиционно-строительной деятельности на муниципальном уровне. Обеспечение исходными данными участников инвестиционно-строительной деятельности Формирование благоприятной среды для инвестиционно-строительной деятельности
Эксплуататор сетей инженерно-технического обеспечение Выдача технических условий на технологическое присоединение Подключение вновь построенных объектов к сетям. Техническая эксплуатация сетей Обеспечение ресурсами потребителей
Окончание таблицы 1
Субъект Функции Цель
Экспертиза Контроль за соблюдением в проектной документации и результатах инженерных изысканий требований в сфере изысканий, проектирования и строительства Оценка соответствия проектной документации и результатов инженерных изысканий существующим требованиям
Иные согласующие организации Согласование инвестиционно-строительной деятельности В соответствии с целями организации
Составлено автором по материалам исследования
Инвестиционно-строительная деятельность в России регулируется на трех уровнях власти: федеральном, региональном и местном (см. табл. 1). На федеральном уровне определяются обязательные к исполнению на всей территории России требования в отношении разработки и согласования ИСП, но наличие региональных и местных особенностей является причиной необходимости адаптации данных требований региональными и муниципальными органами власти, что приводит к появлению дополнительных административных барьеров в области инвестиционно-строительной деятельности, а также является причиной наличия различных требований к составу ИРД и сроков их подготовки в зависимости от места строительства.
Исчерпывающий перечень процедур подготовки ИРД, которые могут устанавливать субъекты РФ и муниципалитеты, определен только в сфере жилищного строительства, в отношении других сфер строительства данный перечень отсутствует [1]. Данное обстоятельство может служить причиной введения дополнительных процедур в сфере подготовки ИРД со стороны региональных и муниципальных властей, что в свою очередь негативно сказывается на сроках и стоимости разработки и реализации ИСП.
Отсутствие исчерпывающего перечня процедур подготовки ИРД во всех сферах строительства и наличие региональных и муниципальных процедур подготовки этой документации выступают факторами высокой длительности ее подготовки, избыточного количества документов и не позволяет разработать единый регламент подготовки ИРД, который мог бы повысить прозрачность прохождения процедур подготовки, сократить сроки и затраты, необходимые для нее подготовки, а также снизить риски инвестора.
На основании вышеизложенного пути совершенствования системы подготовки ИРД могут быть достигнуты за счет, определения исчерпывающего перечня процедур подготовки ИРД во всех сферах строительства со стороны региональных и муниципальных органов власти, разработки единого регламента подготовки ИРД, сокращения количества процедур подготовки ИРД, развития онлайн сервисов для получения ИРД.
1. Постановление Правительства РФ от 30.04.2014 г. № 403 «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства» // СЗ РФ. — 2014. — № 19. — С. 2437.
2. Мазур, И. И. Управление проектами: учеб. пособ. / И. И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерогге, А. В. Полковников; под ред. И. И. Мазур, В. Д. Шапиро. — 9-е изд. — М.: Омега-Л, 2013. — 960 с.
3. Опекунов, В. А., Щербинин, И. В. Исследование влияния подготовки исходно-разрешительной документации на сроки реализации инвестиционно-строительных проектов / В. А. Опекунов, И. В. Щербинин // Вестник университета. — 2016. -№ 12. — С. 59-64.
4. Сироткин, Н. А. Теоретические основы управления строительным производством: учеб. пособ. / Н. А. Сироткин, С. Э. Ольховиков. — М.: Директ-Медиа, 2016 г. — 141 с.
5. Скляров, И. Ф. Система. Системный подход. Теории систем. — М.: КД ЛИБРОКОМ, 2016. — 152 с.
6. Чернышов, В. Н. Теория систем и системный анализ: учеб. пособие / В. Н. Чернышов, А. В. Чернышов. — Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2008. — 96 с.
7. Ведение бизнеса 2018 [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.doingbusiness.org/rankings (дата обращения: 20.08.2018).
BecmuuK yuueepcumema № 9, 2018
1. Postanovlenie Pravitel’stva RF ot 30.04.2014 № 403 «Ob ischerpyvayushchem perechne procedur v sfere zhilishchnogo stroi-tel’stva» [The exhaustive list of procedures in the sphere of housing construction], SZ RF, 2014, I. 19, p. 2437.
2. Mazur, I. I. Upravlenie proektami: ucheb. posob. [Project management], M.: Omega-L, 2013. 960 p.
3. Opekunov, V. A., Shherbinin, I. V. Issledovanie vliyaniya podgotovki iskhodno-razreshitel’noj dokumentacii na sroki realizacii investicionno-stroitel’nyh proektov [Research on the impact of preparation of initial permissive documentation on the duration for realization of investment-construction projects]. Vestnik Universiteta, 2016, I. 12, pp. 59-64.
4. Sirotkin, N. A. Teoreticheskie osnovy upravleniya stroitel’nym proizvodstvom: ucheb. posob [Theoretical bases of management of construction production], M.: Direkt-Media, 2016. 141 p.
5. Sklyarov, I. F. Sistema. Sistemnyj podhod. Teorii sistem. [System. System approach. Theories of systems.], M.: KD LIBROKOM, 2016. 152 p.
6. Chernyshov, V. N. Teoriya sistem i sistemnyj analiz: ucheb. posobie [Theory of systems and system analysis]. Tambov: Izd-vo Tamb. gos. tekhn. un-ta, 2008, 96 p.
Источник: cyberleninka.ru
Этапы разработки и реализации инвестиционных проектов в капитальном строительстве
Реализация инвестиционных проектов, связанных с капитальным строительством, требует осуществления мер по приобретению, аренде, отводу и подготовке земельных участков под застройку, проведению инженерных изысканий, разработке проектной документации на строительство или реконструкцию зданий и сооружений, собственно строительство — возведение зданий, сооружений, объектов инфраструктуры.
Каждый проект, связанный с капитальным строительством, перед своей реализацией проходит предварительную экспертную проверку.
Прежде всего, проект оценивается в плане его выполнимости как в техническом, так и в экономическом аспекте. Техническая выполнимость проекта связана с наличием или возможностью обеспечения проекта строительными и сопутствующими материалами, машинами и оборудованием; с наличием в зоне строительства (реализации проекта) необходимой инфраструктуры (дороги, линии связи, энергоснабжение и т.д.);
Экономическая выполнимость проекта связана с наличием развитого рынка рабочей силы, рынков сырья и необходимых материалов; с инвестиционными возможностями (использование собственного капитала, кредиты банков, привлечение других средств); с квалификационными требованиями к основному и обслуживающему персоналу, к управленческому аппарату.
Предварительная оценка реализуемости проекта является, как правило, очень грубой и для нее используется с целью экономии средств легко доступная информация.
Если предварительная оценка проекта положительна, то переходят к более детальному проектному исследованию. Проектное исследование подразделяется на технико-экономический анализ и финансовый анализ. Технико-экономический анализ предусматривает изучение потенциальных возможностей производственных мощностей и планирование их использования. Финансовый анализ дает возможность изучить финансовые результаты в случае реализации проекта.
Таким образом, разработка и реализация инвестиционного проекта включает в себя следующие этапы:
— формирование инвестиционного замысла (идеи); -предварительное предпроектное (до разработки инвестиционного
проекта) исследование инвестиционных возможностей;
— технико-экономическое обоснование проекта;
— приобретение (или аренда) и отвод земельного участка;
— подготовка контрактной и проектной документации; -осуществление строительно-монтажных работ, включая пуско-на-
Формирование инвестиционного замысла (идеи) предусматривает следующие фазы: .
— инновационный, патентный и экологический анализ технического решения по строительству объекта, предусмотренного намечаемым проектом;
— проверку необходимости и возможности выполнения сертификационных требований к строительству;
— предварительное согласование инвестиционного замысла проекта с федеральными, региональными, муниципальными и отраслевыми органами управления.
Предварительное (предпроектное) исследование инвестиционных возможностей включает следующие компоненты:
— подготовка предложений по организационно-правовой форме реализации проекта и по составу участников проекта;
— оценка предполагаемого объема капиталовложений по укрупненным показателям и предварительная оценка эффективности инвестиций;
— подготовка исходно-разрешительной документации;
— анализ и обоснование инвестиционных возможностей;
— подготовка контрактной документации на проектно-изыскательские работы;
— подготовка инвестиционного предложения для потенциального инвестора (решение о финансировании работ по подготовке технико-зкономи-ческого обоснования проекта).
Получив положительные результаты по предварительной оценке инвестиционного проекта, переходят к составлению подробного технико-экономического обоснования. При его составлении используются данные, полученные на предварительных стадиях анализа проекта, которые необходимо дополнить новой детальной информацией. В частности, необходимо рассмотреть следующие вопросы:
— подготовка исходно-разрешительной документации;
— согласование строительных решений с градостроительными и архитектурно-планировочными решениями;
— анализ организационной структуры проекта, предварительная оценка величины организационных расходов.
— анализ потребности в рабочей силе (потребность в неквалифицированной рабочей силе; потребность в квалифицированных кадрах; потребность в менеджерах);
— планирование сроков реализации проекта (длительность всего строительства; продолжительность различных этапов проекта);
— принятие решений по инженерному обеспечению строительства;
— мероприятия по охране окружающей среды;
— описание организации строительства;
— описание системы управления строительством;
— организация труда и заработной платы рабочих и специалистов;
— подготовка сметно-финансовой документации, в том числе: расчет капитальных затрат, оценка издержек, источники финансирования проекта, источники и условия инвестирования, выбор кредиторов, оформление соглашений;
— оценка рисков, связанных с осуществлением проекта;
— прогнозирование денежных затрат и поступлений;
— оценка коммерческой эффективности проекта с помощью стандартных критериев и анализа чувствительности;
— анализ экономической и (или) бюджетной эффективности проекта (при использовании бюджетных инвестиций) при его реализации;
— формулирование условий прекращения реализации проекта.
вневедомственную экспертизу по существу, экологическую экспертизу и экспертизы других видов (при необходимости). На основании технико -экономического обоснования и результатов экспертиз принимается решение о вложении средств в инвестиционный проект и его реализации.
Подготовка контрактной и проектной документации включает в себя следующие элементы:
— подготовка и проведение тендерных торгов и подготовка контрактов по их результатам;
— проведение переговоров с потенциальными инвесторами; -разработка проектно-сметной документации на строительство или
реконструкцию зданий и сооружений;
— определение изготовителей и поставщиков нестандартного оборудования.
На этапе осуществления строительно-монтажных работ помимо непосредственного выполнения этих работ производятся:
-подготовка контрактной документации на поставку строительных материалов, строительных машин и механизмов, комплектующих и энергоносителей;
Источник: economy-ru.com
Участники инвестиционно-строительных проектов и их экономические отношения
Заключение и ведение договоров (контрактов) в процессе реализации инвестиционно-строительных проектов
Функции участников инвестиционно-строительных проектов и характер их взаимоотношений. Функции управления инвестиционно-строительным проектом. Эффективность формализованных методов управления параметрами проекта.
В процессе разработки и реализации инвестиционно-строительных проектов в качестве основных участников выступают:
Инвестор– юридическое и/или физическое лицо, функции которого определяются :
— сферой приложения капитальных вложений (инвестиций);
— разработкой условий контрактов, связанных с привлечением и освоением инвестиций;
— принятием решений относительно организационных форм строительства с целью определения проектировщиков, подрядчиков, поставщиков путем объявления торгов или частных предложений;
— осуществлением финансово-кредитных отношений со всеми участниками инвестиционного процесса.
В качестве инвестиций инвестор может использовать:
— банковские депозитные вклады;
— акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги, имеющие официальный статус на фондовом рынке;
— движимое и недвижимое имущество – здания, сооружения, машины, оборудование и другие материальные ценности;
— интеллектуальные ценности, закрепленные авторскими правами на открытия, изобретения, ноу-хау;
— земельные участки и другие природные ресурсы, находящиеся в собственности инвестора и представляющие определенную ценность.
Инвестор до принятия решения на инвестирование должен определиться в своей системе приоритетов, возможными вариантами которых являются: общественная значимость проекта; соответствие целям и задачам инвестора; соответствие финансовым возможностям инвестора; рыночный потенциал создаваемого продукта; период окупаемости проекта; уровень риска; экологичность и безопасность проекта; соответствие законодательству.
Заказчик – юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором от его имени и по поручению, осуществлять функции организатора и управляющего по строительству объекта, начиная от разработки экономического обоснования и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом объекта строительства на проектную мощность. Именно заказчик осуществляет контроль за ходом выполнения строительства объектов и за ведением бухгалтерского учета производимых при этом капитальных затрат.
В целом заказчики (или инвесторы, сами выполняющие функции заказчика) стремятся обеспечить защиту своих интересов путем включения в договоры, заключаемые с проектными организациями и генеральными подрядчиками, условий о страховании последними своих рисков в пользу заказчика. Инвестор, кредитор, заказчик при таком страховании получают дополнительную гарантию лучшего использования своих средств и оперативного возмещения этих средств в случае причинения ущерба при реализации инвестиционного проекта.
При этом инвестор может требовать страхования практически всей цепочки участников инвестиционного цикла, а именно:
— заказчик страхует свою ответственность перед инвестором. При этом, если в инвестициях участвует банк или иное кредитное учреждение, а также физическое лицо (заемщик) в случае долгосрочной ипотеки, то кредит может быть предоставлен под залог застрахованного имущества кредитора или застрахованного ипотечного обязательства;
— заказчик также требует страхования соответствующей ответственности (в его пользу) от проектной, архитектурной и изыскательной компаний, от генерального подрядчика;
— генеральный подрядчик ставит условием заключения контракта страхование ответственности перед собой от своих субподрядчиков и компаний, представляющих строительные машины, механизмы и т.д.; подрядчики (генеральные и субподрядчики) требуют страхования ответственности контрагентов на изготовление и поставку строительных материалов, конструкций, транспортные услуги и т.п.;
— изготовители и поставщики строительных материалов, конструкций и изделий требуют, в свою очередь, страхования ответственности своих контрагентов перед собой и т.д.
Каждый из участников инвестиционного проекта может выбрать себе отдельную страховую компанию для каждого вида рисков, но в мировой практике распространено заключение Генерального страхового соглашения на весь проект с охватом всех (или большинства) его участников – так называемое страхование по системе GAR (все строительные риски). В ряде случаев страховые платежи могут оплачиваться в рассрочку в течение всего периода строительства, что позволяет заказчику (подрядчику, поставщику) оперативно решать непредвиденные финансовые проблемы, так как возмещение ущерба осуществляется страховой компанией на основании факта страхования случая.
Застройщик – юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором реализовать строительно-инвестиционный проект; существенной особенностью является то, что застройщик обладает правом на земельный участок под застройку, в силу чего он является землевладельцем, а заказчик, в отличие от застройщика, только использует земельный участок под застройку на правах аренды.
При исполнении договоров на реализацию инвестиционных проектов заказчик-застройщик распоряжается денежными средствами инвестора, передаваемыми для финансирования строительства объектов, ведет бухгалтерский учет производимых при строительстве затрат, а также принимает законченные работы, готовит объект к передаче в эксплуатацию и определяет инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.
При этом заказчик-застройщик несет перед инвестором имущественную и иную предусмотренную действующим законодательством ответственность за рациональное использование выделенных для строительства финансовых ресурсов и материальных ценностей.
При исполнении договоров строительного подряда заказчик-застройщик выполняет следующие функции:
— заключает с подрядными строительно-монтажными организациями договоры строительного подряда на выполнение всего комплекса строительно-монтажных и пусконаладочных работ, получает и оформляет исходные данные для проектирования объектов строительства;
— размещает заказ на разработку проектно-сметной документации и согласовывает ее в установленном порядке;
— оформляет разрешительную документацию на строительство;
— выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки;
— осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ;
— организует управление строительством, принимает участие в проведении рабочих и государственных комиссий;
— координирует деятельность проектных, строительно-монтажных, специализированных и других организаций, осуществляющих проектирование и строительство объектов;
— осуществляет в соответствии с условиями договора подряда полную или частичную поставку материалов и оборудования;
— рассчитывается за выполненные работы с проектными, подрядными строительно-монтажными организациями, поставщиками материальных ресурсов и другими участниками проекта.
Подрядчик (генеральный подрядчик) – строительное предприятие, которое по договору подряда или контракту осуществляет строительно-монтажные работы самостоятельно или с привлечением субподрядных организаций, т.е. возводит объект. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за строительство объекта в полном соответствии с условиями договора, проекта, требованиями строительных норм и правил, оговоренных стоимостью. Ответственность за качество и сроки выполнения работ, в том числе выполняемых субподрядными организациями, перед заказчиком несет генеральный подрядчик.
Проектировщик (генеральный проектировщик) — проектное, проектно-изыскательское или научно-исследовательское предприятие, разрабатывающее по договору подряда или контракту с заказчиком проект объекта строительства. Генеральный проектировщик для разработки специальных разделов проекта или проведения научных исследований может привлекать специализированные проектные или научно-исследовательские организации. Генеральный проектировщик несет полную ответственность за качество проекта, технико-экономические показатели объекта строительства, правильность выполнения подрядной организацией проектных решений. Для контроля за соблюдением проектных решений генеральная проектная организация осуществляет авторский надзор.
Производители строительных материалов, изделий и конструкций поставляют по договорам или контрактам с заказчиком или с генеральным подрядчиком, субподрядными строительно-монтажными организациями материальные ресурсы на строительную площадку.
Состав участников инвестиционно-строительного проекта, их роли, распределение ответственности и обязанностей зависят от масштаба, сложности проекта и могут меняться.
Рис. 9 Участники инвестиционно-строительного процесса
В целом каждый проект затрагивает интересы как лиц, являющихся участниками инвестиционно-строительного проекта, а также органов власти, населения, надзорных органов (рис.9 ).
На прединвестиционной стадии инвестор в полной мере контролирует стоимостные, временные, качественные и ресурсные параметры проекта и может вносить в них любые потребные изменения, а значит, и несет все риски за последствия своих решений. На этой стадии выбираются заказчик и консультанты. Консультанты – юридические и физические лица, привлекаемые по договорам для выполнения всех или отдельных функций по обоснованию и планированию на прединвестиционной стадии (юристы, оценщики, архитекторы и пр.). К консультантам относится также управляющий проектом, если таковой назначается на данной стадии.
В перечень основных задач, решаемых на прединвестиционной стадии включаются:
— предварительная оценка стоимости проекта;
— оценка рисков и выявление ограничений;
— определение временных характеристик проекта и составление предварительной программы его выполнения;
— детализация технических требований к объекту;
— выбор места строительства и организация проведения изыскательских работ (при необходимости);
— получение необходимых разрешений и согласований.
Прединвестиционная стадия проекта считается завершенной при следующих условиях:
— принято и авторизовано решение о выполнении проекта;
— составлены предварительные финансовый и календарный планы выполнения проекта;
— определены и утверждены схема и метод закупок работ и услуг по проекту;
— подготовлено техническое задание и/или задание на проектирование.
После выполнения указанных условий инвестиционно-строительный проект переходит в стадию проектирования и строительства (инвестиционную).
На инвестиционной стадии завершается формирование группы реализации проекта, в состав которой входят или могут входить:
— заказчик (управляющий-владелец проекта);
— внешний управляющий проектом (если таковой назначается);
Организация управления проектом на стадии проектирования и строительства зависит от квалификации заказчика. Критерий отнесения заказчика к категории квалифицированных или неквалифицированных в международной практике определяют опытным путем — на основе проведения исследований и опросов.
Заказчик, который регулярно реализует строительные проекты (по два и более за пять лет на протяжении не менее 10 лет), должен быть причислен к квалифицированным.
Квалифицированные заказчики, как правило, имеют внутренние ресурсы для управления инвестиционно-строительными проектами, и управление проектами является их основной деятельностью (это технические заказчики – службы заказчика, управления капитального строительства и т.д.) или реализуется на регулярной основе для обеспечения их основной деятельности (это крупные государственные учреждения, частные предприятия и компании).
Если квалификация заказчика недостаточна для обеспечения управления инвестиционно-строительным проектом, практикуется привлечение внешнего управляющего на весь проект (им может быть технический заказчик по найму) или на его строительную часть (им может быть подрядчик по управлению или строительству или управляющий строительством). Кроме того, инвесторы крупных проектов часто выдвигают условием инвестирования привлечение внешних консультантов для обеспечения управления всем проектом или наиболее важными процессами.
К консультантам относятся участники проекта, оказывающие заказчику нематериальные услуги по проекту:
2) ограниченные узкоспециализированными областями, оказание которых не призвано воздействовать напрямую на ключевые характеристики проекта, например, юридические, риэлтерские, оценочные, инжиниринговые, переводческие и другие подобные услуги.
Реализация любого проекта связана с рядом функций управления им, из которых наиболее важные представленные на рис. 10, (по отдельным из них ниже приведены также соответствующие комментарии).
Рис. 10. Функции управления инвестиционно-строительным проектом
Разумеется, эти функции управления инвестиционно-строительным проектом являются общими, и при реализации конкретного проекта их состав и объем будет меняться в зависимости от поставленных целей.
Предметную область инвестиционно-строительного проекта определяют цели, результаты и состав работ.
В процессе жизни проекта все составляющие предметной области претерпевают изменения:
— цели, результаты и состав работ могут изменяться или уточняться как в процессе разработки проекта, так и по мере достижения промежуточных результатов;
— объемы работ могут уточняться в процессе разработки проекта, а в процессе его выполнения они меняются от нуля до 100 % при завершении работ.
Управление целями инвестиционно-строительного проекта включает процессы, необходимые для обеспечения того, чтобы в проекте были учтены все виды деятельности, необходимые для его успешного завершения.
На рис. 10 отдельно не выделена функция управления временем, которая тесно связана с функцией управления целями. Время является одним из определяющих факторов в оценке успеха инвестиционно-строительного проекта, требует особого внимания, поскольку потерянное время не может быть восполнено.
Функция управления временем включает:
— определение работ и их продолжительности, сроков начала и завершения проекта;
— разумное использование резервов времени;
— контроль развития проекта по его временным характеристикам;
— прогнозирование сроков завершения работ, этапов и проекта в целом;
— принятие решений по ликвидации нежелательных временных отклонений.
Управление стоимостью включает планирование ресурсов (определение, какие физические ресурсы и в каких количествах должны быть использованы), составление сметы (разработка оценки стоимости ресурсов, требуемых для выполнения проекта), определение сметной стоимости (привязка оценок всеобщих затрат с индивидуальными элементами деятельности с целью создания базы стоимости).
Функция управления качеством инвестиционно-строительного проекта принизывает весь его жизненный цикл, все его стороны и элементы и включает:
— проектные, организационные и управленческие решения;
— используемые материалы, оборудование, сырье и др.;
— качество выполнения работ при реализации проекта.
Управление качеством реализуется через установление требований и стандартов к качеству результатов проекта, планирование качества, обеспечение выполнения требований к качеству в процессе реализации проекта через систему контроля и поддержки качества на уровне международных стандартов.
Функции управления человеческими ресурсами включают:
— определение потребности персонала;
— поиск и отбор кандидатур;
— создание условий для коллективной работы;
— предупреждение и разрешение возникающих конфликтов и др.
Управление персоналом должно быть направлено на оптимальное использование трудовых ресурсов для достижения целей проекта.
Управление коммуникациями в проекте тесно связано с управление персоналом. Масштабы, сложность инвестиционно-строительного проекта, его окружение, количество участников и заинтересованных сторон порождают большое число взаимосвязей и потоков информации. Содержание этой функции – разработка, организация и контроль процесса информационного обмена для удовлетворения потребностей участников проекта.
Управление риском – это искусство и формальные методы прогнозирования, анализа, оценки, предупреждение возникновения рисковых ситуаций; принятие мер по снижению степени риска на всем времени жизни инвестиционно-строительного проекта и распределение возможного ущерба от риска между его участниками.
Функция управления закупками в инвестиционно-строительном проекте определяется как процесс, в рамках которого обеспечиваются: определение состава, номенклатуры и сроков работы привлекаемых по контракту субъектов; подготовка контрактных предложений; выбор контрагентов и поставщиков путем торгов, конкурсов, тендеров; подготовка документации на заключение контрактов; контроль хода их выполнения; закрытие и расчет по завершенным контрактам.
Анализ международного опыта управления проектами (по данным международной ассоциации управления проектами) показывает, что при использовании методов управления проектами продолжительность их реализации сокращается в среднем на 20-30 %, а расходы уменьшаются на 10-15 %.
Источник: studopedia.ru