В последние годы в Республике Татарстан и в столице – г. Казани наблюдался рост объемов строительства жилья. Татарстан занимал лидерские позиции по вводу жилья среди регионов России. По итогам 2014 года в республике было введено 2,4 млн кв. м жилья (это на 0,16% больше, чем в 2013 году). По итогам 2015 года в республике введено 2 млн. 405,5 тыс. кв. м. жилья.
В 2016 году также планируется ввести 2,4 млн кв. метров жилья. Из них самый большой объем приходится на сегмент индивидуального жилищного строительства — 990 тыс. кв. м., 905,8 тыс. кв. м – на сегмент инвестиционного жилья и примерно 505,4 тыс. кв. м – объем жилья по социальной ипотеке.
Необходимо отметить, что сегмент индивидуального жилищного строительства снова набирает обороты. В таблице 1 приведены данные по динамике объемов ввода индивидуального жилья в Республике Татарстан за 2013-2015 гг.
Объемы ввода индивидуального жилья в Республике Татарстан
Объёмы индивидуального жилищного строительства
* Составлено по данным портала «Открытый Татарстан»
Технадзор за строительством и ремонтом | Почему необходим технический надзор особенно в Москве 0+
Если в 2014 году объемы индивидуального жилищного строительства упали на 18,5% по сравнению с 2013 годом, то в 2015 году снова наблюдается рост объемов ИЖС.
Именно сегмент индивидуального жилищного строительства является менее защищенным от разного рода строительных ошибок и недоработок, так как контроль за строительством и строителями должен осуществлять сам хозяин стройки, у которого просто может не хватать квалификации и знаний для осуществления контроля.
Эксперты отмечают, что с 2010 года и по 2014 год резко возросло число строительных экспертиз — на 81,6% по сравнению со средними показателями 2006-2009 годов. Подобная ситуация объясняется ими ухудшением качества работ, привлечением к строительству неквалифицированной рабочей силы, необоснованной «экономией» на строительных материалах.
При этом строительство дома, коттеджа является дорогостоящим мероприятием, и получить, в конце концов, некачественно построенное жилье является не только обидным, но и опасным для жизни. Устранение недоделок после окончания работ также требует немалых вложений.
На рис. 1 приведены примеры строительных ошибок
Рис. 1. Примеры строительных ошибок
Подобное случается, если строители пытались упростить некоторые технологические процессы строительства, бригада набиралась из неквалифицированных работников, происходила кража расходного материала и т.п.
Для предотвращения подобных ситуаций необходим строительный контроль. Он бывает двух видов — строительно-техническая экспертиза и технический надзор. Технадзор осуществляется непосредственно во время строительных работ, на каждом этапе строительного процесса. А строительной экспертизе подвергается готовый объект с целью выявить уже имеющиеся нарушения технологического процесса строительства и вовремя их исправить.
Технический надзор за строительством. Стоит ли заказывать?
Стоимость осуществления технадзора и устранения строительных ошибок не сопоставимы. Например, по данным интернет-портала компании «Экспертсистема» (expertsistema.ru), цена на технический надзор за строительством загородного дома начинается от 35 000 руб./мес., а технический надзор за ремонтом или отделкой квартиры – от 25 000 руб./мес.
Подобные затраты хотя и являются дополнительными, но сводят на нет риски с некачественным строительством, несоблюдением норм и стандартов проведения строительных работ.
Таким образом, чтобы желание жить на экологически чистых территориях и, соответственно, тенденция населения к загородному строительству не сталкивались на пути реализации с некачественным строительством, необходимо либо самому (при наличии соответствующих знаний и времени) тщательно следить за всеми процессами, либо передать это дело специалистам.
Источник: www.tatre.ru
Технический надзор
2. ПРОВЕРКА ОТЧЕТА НА СООТВЕТСТВИЕ НОРМАТИВНЫМ, ПРОЦЕССУАЛЬНЫМ ТРЕБОВАНИЯМ, И АНАЛИЗ ЕГО СОДЕРЖАНИЯ
2.1.1. Акт обследования квартиры №36 по адресу.
В акте зафиксированы:
— следы от протечек на потолке помещения №1а (балкон);
— деформация покрытия пола, и плинтуса в помещениях №1 (комната), №1а (балкон), №9 (коридор).
2.1.2. Акт осмотра объекта недвижимости.
В акте зафиксированы:
— В коридоре (пом. №1 по акту, пом. №9 по БТИ) – повреждения покрытий пола;
— В спальне и на балконе (пом. №2 по акту, пом. №№ 1, 1а по БТИ) – повреждения покрытий пола, повреждения отделки потолка на балконе пом. №1а, а также повреждение дверного блока;
— В санузле (пом. №3 по акту, пом. №8 по БТИ) – зафиксирована неисправность потолочных светильников и повреждение дверного блока;
— В кладовой (пом. №4 по акту, пом. № по БТИ не идентифицирован) – повреждения покрытий пола;
— В необозначенном помещении (пом. №5 по плану, пом. №2 по БТИ) – повреждения покрытий пола.
Не указана должность, и не приложены документы об образовании Ченцова А.Д.
2.1.3. Отчет об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений квартиры.
Оценщик Демидов А.В., отвечая на вопрос о рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений квартиры, применил затратный метод оценки.
В отчете на стр. 14-15 приведен (прогнозный) расчет стоимости требуемых работ по восстановительному ремонту в помещениях, со ссылкой на прейскурант строительных организаций:
— №9 (коридор) – определена противогрибковая обработка пола, замена напольного покрытия и плинтуса;
— №1 (комната) – определена противогрибковая обработка стен и пола, замена напольного покрытия, плинтуса, дверного блока, обойного покрытия стен (с полным выравниванием основания), перегородки из ГКЛ;
— №7 (гардеробная) – определена противогрибковая обработка пола, замена напольного покрытия и плинтуса;
— №1а (балкон) – определена противогрибковая обработка пола и потолка, замена напольного покрытия и плинтуса, перекраска потолка (с полным выравниванием основания);
— №8 (санузел) – определена противогрибковая обработка потолка, замена дверного блока, и устройство точечного электроосвещения (провода, светильники);
— №6 (кладовая) – определена противогрибковая обработка пола, замена напольного покрытия, плинтуса, дверного блока;
— №2 (комната) – определена противогрибковая обработка пола, замена напольного покрытия, плинтуса, дверного блока.
Наименование элемента/поврежденные элементы
ДЕФЕКТЫ
Дефекты, предъявленные к восстановлению в расчете стоимости отчета ООО «НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ»
Подтверждение фотофиксацией
по Акту ГБУ Жилищник
по Акту ООО «НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ»
Помещение №1 (комната)
Повреждение напольного покрытия
Фотоматериал не идентифицируется
Повреждение дверного блока
Повреждение перегородки из ГКЛ
Повреждение стеновых обойных покрытий
Помещение №1а (балкон)
Повреждение напольного покрытия
Фотоматериал не идентифицируется
Повреждение малярной отделки потолка
Помещение №2 (комната)
Повреждение напольного покрытия
Фотоматериал не идентифицируется
Повреждение дверного блока
Помещение №6 (гардеробная)
Повреждение напольного покрытия
Фотоматериал не идентифицируется
Повреждение дверного блока
Помещение №7 (гардеробная)
Повреждение напольного покрытия
Фотоматериал не идентифицируется
Помещение №8 (санузел)
Повреждение потолочных светильников
Фотоматериал не идентифицируется
Повреждение дверного блока
Помещение №9 (коридор)
Повреждение напольного покрытия
Фотоматериал не идентифицируется
В результате анализа данных о дефектах, зафиксированных в квартире №36, и определенных к восстановлению в соответствии с расчетом стоимости ремонтных работ рецензент делает вывод:
Отдельные виды работ по устранению дефектов в расчете стоимости приняты необоснованно.
Предоставленные материалы фотофиксации не описаны, не указаны локализации дефектов, что не даёт возможности идентифицировать их местонахождение в том или ином месте/помещении, кроме того, ракурсы фотофиксации нечеткие.
Отдельные материалы фотофиксации не позволяют утверждать о возникновении дефекта в следствие залива (двери, светильники в санузле, плинтус).
Анализ расчета стоимости требуемых работ по восстановительному ремонту выявил:
— необоснованно предусматриваются мероприятия по демонтажу/монтажу перегородки из ГКЛ в пом. №1;
— необоснованно предусматриваются мероприятия по демонтажу/монтажу дверных блоков в количестве 3х шт. в частности, и работы по замене дверных блоков в принципе в пом. №1 не обоснованы;
— необоснованно предусматриваются мероприятия по замене стеновых обойных покрытий в принципе, и полный ремонт основания под обои в частности в пом. №1. При необходимости замены обойных покрытий при ремонте помещений, ремонтными справочниками ГЭСН-2001 предусмотрен комплекс работ, включающий частичный ремонт основания, тогда как в отчете оценщика и стоимость работ и расход материалов для проведения данного вида работ приняты в объеме как для нового строительства, кроме того, замена обоев принята необоснованно.
— неверно определены объемы работ по демонтажу/монтажу плинтуса в пом. №№1, 1а, 7, 9, 6. Объем работ определен без вычета проёмов, где плинтус не монтируется;
— необоснованно предусматриваются мероприятия по полному ремонту основания потолка в пом. №1а. При необходимости ремонта ранее окрашенных поверхностей, ремонтными справочниками ГЭСН-2001 предусмотрен комплекс работ, включающий частичный ремонт основания, тогда как в отчете оценщика и стоимость работ и расход материалов для проведения данного вида работ приняты в объеме как для нового строительства.
— необоснованно предусматриваются мероприятия по замене потолочных светильников с заменой электропроводки в пом. №8;
— необоснованно предусматриваются мероприятия по замене дверного блока в пом. №№ 8, 6, 2.
В связи с необоснованно предусмотренными отдельными видами и объёмами работ, произошло завышение результатов расчета стоимости ремонтных работ.
Приведенный в отчете на стр. 15-16 расчет стоимости используемых материалов, со ссылкой на прейскурант торговых организаций является предположительным и не может быть использован в качестве подтверждения затрат по восстановительному ремонту.
В отчете оценщиком Демидовым А.В. не даны определения технико-экономических и качественных характеристик элементов отделки квартиры, для обоснования принятых к расчету материалов, материалы фотофиксации такого обоснования не дают.
Анализ расчета стоимости требуемых материалов по восстановительному ремонту выявил:
В связи с необоснованно предусмотренными отдельными видами и объёмами работ, в расчет приняты завышенные затраты на материалы.
2.1.4. Анализ результатов расчета рыночной стоимости
В результате сложения стоимости работ и материалов, оценщиком определена итоговая рыночная стоимость работ по восстановительному ремонту помещений квартиры №36.
В нарушение методики выбранного, затратного подхода, при определении стоимости Оценщиком не учтен физический износ элементов квартиры и отделочных покрытий в результате эксплуатации с 2008 года (срок последнего ремонта), что составляет около восьми лет по данным из акта осмотра объекта недвижимости, составленного ООО «НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ» 08.07.2016 года.
Физический износ должен определяться в соответствии с положениями ВСН 53-86 (р) Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий».
Согласно п. 1.1. ВСН 53-86 (р), «Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
1.2. Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в» данном документе.
Отсутствие, неполнота, либо неточность сведений, описаний, расчетов позволяет сделать выводы о недостоверности представленных результатов расчетов рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений квартиры в Отчете № ДЭ2016Б-38 от 15.07.2016г.
Отчет оценщика Демидова А.В. в нарушение положений Федерального закона от 31.05.01г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации (с изменениями на 8 марта 2015 года)» статьи 8. «Объективность, всесторонность и полнота исследований» содержит недостоверную информацию.
Расчет рыночной стоимости произведен оценщиком Демидовым А.В. по необоснованным и неточным данным (вводящие в заблуждение фотоматериалы, неверно определенные виды и объемы работ), с нарушением методики выбранного, затратного подхода к оценке (неучтение в расчетах физического износа элементов квартиры, находящихся в эксплуатации около 8-ми лет), в результате чего произошло завышение итоговых показателей рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений квартиры.
Источник: tehnicheskij-nadzor.pro