Разрешение на строительство элеватора

Ох, нелегкая это работа разрешительные и согласовательные документы оформлять, но все же придется. Итак, ориентировочный перечень основных позиций.

До начала проектирования.

Для получения полного комплекта документации по рабочему проекту необходимо предоставить проектной организации следующие данные:

• Отчет об инженерно-геодезических изысканиях площадки строительства. Заказывается у специализированной организации имеющей лицензию Государственной службы геодезии, картографии и кадастра. Техническое задание на изыскания формулирует ответственный представитель Генпроектировщика. Целью этих работ является съемка наземных и подземных сооружений и коммуникаций (эл. энергия, вода, газ и т.п.).
• Отчет об инженерно-геологических изысканиях площадки строительства. Зачастую это может быть та же организация, что выполняла геодезические изыскания, имеющая лицензию на геологические изыскания. Задание на геологические изыскания тоже готовит проектировщик, указывая количество скважин, их привязку на местности и глубину. В идеале задание на геологию выдается после геодезических изысканий и «посадки» проектировщиками на топографическую съемку проектируемых объектов.
• Документ подтверждающий право собственности на землю или договор аренды земельного участка.
• Выписка из решения сессии местного Совета депутатов с разрешением о начале проектирования и строительства объекта.
• Градостроительные условия и ограничения, утвержденные в установленном порядке.
• Документы местных органов для разработки инженерных сетей:

• технические условия (ТУ) на присоединение электроустановок (районные электросети);
• ТУ комитета по энергосбережению;
• справка местного Управления МЧС об условиях пожарной безопасности для объекта;
• справка местной санэпидемстанции (форма 301);
• ТУ для подключения к сетям газоснабжения (местная газовая служба);
• при более детальном рассмотрении ситуации на площадке строительства может возникнуть необходимость в получении и других ТУ.

До начала строительства

Разрешение на начало строительных работ, которое выдается инспекцией Государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) на основании положительного заключения Укринвестэкспертизы и еще ряда документов.

Стоимость строительства элеватора, зерносушильного комплекса или фермерского мини-элеватора. Бюджет.

По окончанию строительства

Сертификат соответствия объекта, который тоже выдается ГАСКом, после предоставления Акта готовности объекта.

Для сертификации элеватора понадобятся разрешительные документы следующих органов:

• территориальное управление Государственной службы горного надзора и промышленной безопасности Украины (Госгорпромнадзор);
• пожарного надзора МЧС Украины;
• санэпидемстанции;
• государственного управления экологии и природных ресурсов.

Данный перечень может дополняться или усекаться в зависимости от конкретной задачи и изменений в законодательстве, но однозначно за каждым из этих документов стоит еще немало справок, писем, согласований, счетов и кропотливый труд.

Упрощенный порядок выдачи разрешения на строительство продлили до конца 2023 года

Дізнавайтесь першими найсвіжіші новини агробізнесу України на нашій сторінці в Facebook, каналі у Telegram, завантажуйте додаток у AppStore, підписуйтесь на нас у Instagram или на нашу розсилку.

Источник: latifundist.com

Как выбрать генерального подрядчика для строительства элеватора

Крупные сельскохозяйственные предприятия предпочитают приобретать собственные мощности для хранения зерна, поскольку пользование услугами сторонних элеваторов сопряжено с рисками и стоит недешево.

При этом учитывают, что элеватор — это отдельный бизнес с широким спектром задач:

• кадровых;
• организационных;
• финансовых;
• технологических.

Крупные агрохолдинги не могут себе позволить рисковать качеством урожая или зависеть от скачков цен на рынке. Поэтому они строят собственные объекты для хранения и подработки зерна. При этом одной из главных задач остается решение вопроса — как выбрать строителя элеватора.

Строительство элеватора. Выбираем подрядчиков

При строительстве элеватора от выбора генподрядчика зависит успешная реализация всего проекта. Главными критериями выступают сроки и цена. Зачастую заказчик не изучает репутацию компании, за которой стоит уверенность в надежной реализации проекта. Такое положение дел часто приводит к убыткам и судебным тяжбам.

Для успешного строительства элеватора, исключения спорных ситуаций целесообразно придерживаться следующего алгоритма:

• анализ предложений строительных компаний;
• составление перечня потенциальных подрядчиков;
• изучение компаний из сформированного списка;
• представление проектной документации, рассмотрение коммерческих предложений;
• заключение контракта на строительство.

Заказчик мониторит рынок строительных компаний для изучения актуального состояния:

• предоставляемых услуг и их качества;
• количества компаний, их потенциала;
• регулирования строительства с помощью законодательных актов.

Правильным будет решение обратиться к консалтинговым компаниям за экспертным мнением, которое поможет составить представление о предстоящем поле деятельности.

Изучение потенциальных исполнителей

Если проект находится на предынвестиционной стадии, а работа над ним ещё не начата, то рассматривают вариант строительства «под ключ». Это способствует слаженной работе и уменьшает риски.

При создании списка потенциальных подрядчиков учитывают их технические возможности, опыт строительства и экономическую стабильность. Для этого отсеивают сомнительные, финансово несостоятельные организации с малым опытом работы.

Обращают внимание на открытость компании при предоставлении информации — реализуемые и законченные проекты, отзывы и контакты других заказчиков, история и новости компании, аттестаты.

После общего обзора приступают к детальному изучению претендентов на подряд. Для этого знакомятся с кейсами, осматривают построенные этой компанией элеваторы, оценивают их качество. Желательно будет связаться с заказчиками этих объектов, чтобы получить комментарии по поводу сотрудничества с возможным подрядчиком.

Это делается для выяснения технической компетенции, а также экономической состоятельности, которая выражается в отсутствии:

• ареста на счетах;
• судебных дел в качестве ответчика;
• задолженностей по налогам.

Надежная компания открывает доступ к контактам своих заказчиков, связавшись с которыми можно убедиться в состоятельности этой фирмы. Такой же доступной для ознакомления должна быть история компании.

Важным фактором при выборе подрядчика для строительства элеватора остаётся наличие:

• сертификатов;
• аттестатов;
• отзывов.

Все это свидетельствует о том, что компания развивается, улучшает качество строительства и увеличивает количество технических навыков.

Чтобы убедиться в правоспособности потенциального подрядчика, делают запрос на ознакомление с учредительными документами, получают выписку из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации. Запрашивают в компании подтверждение полномочий на заключение договоров от имени организации. Документ заверяют учредители.

При близком знакомстве с компанией оценивают культуру делового общения — пунктуальность, тактичность, исполнительность, уровень делового этикета в целом. Это важный момент для принятия решения о дальнейшем сотрудничестве.

Итогом изучения становится заключение контракта, в котором четко прописывают права, обязанности, сроки, роли и ответственность участников договора.

Источник: www.melinvest.ru

Разрешение на строительство элеватора

Ирина Бурда, Татьяна Кулистикова

В России всего 38 млн т действующих элеваторных емкостей плюс склады в хозяйствах где-то на 25 млн т

В России всего 38 млн т действующих элеваторных емкостей плюс склады в хозяйствах где-то на 25 млн т

Журнал «Агроинвестор»

Кто строит свои элеваторы и сколько это стоит

На рынке возобладал интересный тренд: стационарные элеваторы уступают место небольшим модернизированным хранилищам хозяйств. Агрохолдинги тоже строят или покупают индустриальные мощности для размещения зерна. Они нужны, чтобы сохранить маржу основного бизнеса: обеспечить кормами мясное производство или выгодно продать собранный урожай.

Масштабные инвестиции в АПК и рост сельхозпроизводства обострили инфраструктурные проблемы отрасли: в стране не хватает современных мощностей для хранения. Дефицит одних только линейных элеваторов в сезоне-2008/2009 при рекордном урожае (108 млн т), по данным «Рус-агротранса», составил 28 млн т. В зерновом секторе это приводит к серьезным потерям урожая, высоким ценам за хранение и, соответственно, снижению рентабельности производства и сезонным колебаниям цен на внутреннем рынке.

Кроме того, нехватка элеваторов ограничивает экспортный потенциал. В 2010 году Минсельхоз разработал ведомственную целевую программу «Развитие инфраструктуры и логистического обеспечения агропродовольственного рынка».

За два года ее реализации (2011-2012) планировалось увеличить мощности по подработке, хранению и перевалке зерна на 6,1 млн т благодаря субсидированию инвесткредитов на строительство, реконструкцию и модернизацию элеваторов. На эти цели из федерального бюджета планировалось направить около 3,6 млрд руб. на условиях регионального софинансирования.

К моменту принятия программы, по данным Росстата , вместимость хранилищ зерна в стране была на уровне 118 млн т — формально больше, чем объемы урожаев, включая рекордный 2008 год. Но 66 млн т общих мощностей приходилось на емкости сельхозпроизводителей, 70% которых, в свою очередь, представляют собой склады и амбары, построенные в 1950-70-х годах.

В таких условиях невозможно качественное хранение — в частности, теряется 10-20% помещенного в такие емкости зерна. А индустриальные мощности — собственно, элеваторные — сильно изношены. По данным Минсельхоза, износ основных средств и оборудования составляет 70-80%, а энерго- и капиталоемкость старых предприятий на 30-40% выше современных. Подработка и хранение зерна на таких устаревших площадках, как правило, экономически невыгодны сельхозпроизводителям.

Объемы без качества

Основная проблема хранения в том, что подавляющее большинство элеваторов — наследство советских времен, они не отвечают современным технологическим и логистическим требованиям, уверен директор департамента информационно-аналитического обеспечения Российского зернового союза ( РЗС ) Рудольф Булавин. Сказывается и специфика расположения хранилищ с ориентацией на инфраструктуру плановой экономики. «Предполагалось, что профицитные по зерну регионы будут сразу отправлять урожай в места потребления. В дефицитных — таких как Москва, Санкт-Петербург, Челябинская область, Пермь — создали мощности для хранения зерна по полгода или году, — рассказывает эксперт. — Поэтому теперь в некоторых областях с высокой урожайностью то и дело возникает проблема нехватки хранилищ». По данным РЗС , сейчас формально имеющихся в стране элеваторов достаточно: средний валовый сбор в последние годы составляет 85 млн т, а номинальная мощность промышленного хранения превышает 100 млн т (более 75% — элеваторы и хлебоприемные пункты, остальное — хранилища зерноперерабатывающих предприятий). Трудности с размещением зерновых бывают только в очень урожайные годы, подтверждает генеральный директор «Русского зерна» Алексей Верхотуров, ссылаясь на опыт своей компании.

По статистике все хорошо, но нужно смотреть, сколько мощностей у нас реально работают, говорит первый зампред Комитета по аграрным вопросам Госдумы Айрат Хайруллин. По его словам, в России всего 38 млн т действующих элеваторных емкостей плюс склады в хозяйствах где-то на 25 млн т, то есть в общей сложности можно единовременно разместить только 63 млн т. Оценка основана на данных регионов, поясняет Хайруллин.

Также необходимо учитывать, что на элеваторы складируют не только зерно, и часть емкостей заполняют другими агрокультурами. «А зимой 2010 года из-за сильных снегопадов по всей стране обрушилось очень много складов хозяйств и ХПП советской постройки — главным образом, зданий, построенных до 1970-х годов», — добавляет он. 63 млн т —это еще оптимистичные цифры, уверен Хайруллин, поскольку выбытие старых мощностей опережает ввод новых.

Учитывая, что, кроме урожаев, нужно хранить переходящие запасы и семена, сбор даже 80-82 млн т зерновых может привести к обрушению цен на внутреннем рынке, беспокоится он. «Чтобы этого не произошло, мы должны активнее строить элеваторы, особенно в зерносеющих регионах», — заключает Хайруллин. По данным Минсельхоза, в прошлом году мощности единовременного хранения были увеличены почти на 645 тыс. т. «А в целом за пять последних лет их прирост составил где-то 2,6 млн т, так что ситуация не застойная», — указывает Булавин.

С точки зрения объемов, имеющейся инфраструктуры хранения (примерно 100 млн т) достаточно для складирования нынешних урожаев, тем более что в ЮФО зерно оперативно отгружают на экспорт, говорит руководитель отдела анализа рын- ков « Русагротранса » Игорь Павенский. Другое дело, что только около трети мощностей более-менее соответствуют современным требованиям и способны обеспечить качественное хранение, а остальные нуждаются в существенном обновлении, добавляет он. Группа « Агро-Белогорье » — крупный потребитель зерна — постоянно ощущает нехватку качественных емкостей, поддерживает Павенского Андрей Матвейчук, возглавляющий отдел ресурсного обеспечения дирекции по растениеводству и животноводству компании. Холдинг выходит из положения, оптимизируя логистику, объясняет он: «[С момента сбора урожая] до ноября мы пользуемся временными хранилищами без угрозы потери качества зерна». За этот период комбикормовые заводы успевают переработать его и освободить место под новое, которое в течение нескольких месяцев тоже перерабатывается.

Кому что выгодно

Если агрокомпания рассчитывает на устойчивую рентабельность, то ей не обойтись без своих хранилищ, чтобы не продавать весь урожай сразу, говорит Булавин из РЗС . «Конечно, какие-то амбары есть у любого хозяйства, но нужны конструкции, позволяющие сохранить зерно хотя бы в течение года без серьезных потерь качества», — отмечает он. Необязательно инвестировать в классический элеватор с подработкой и перевалкой из силоса в силос — достаточно складов или мини-элеваторов для непродолжительного хранения (до четырех месяцев), уточняет Павенский.

Как раз такие объекты в основном и строят аграрии. В большие элеваторы объемом от 200 тыс. т вкладываются крупные производители и агрохолдинги, привлекающие при реализации этих проектов средства федерального и региональных бюджетов.

По наблюдениям гендиректора компании « Агроко » Алексея Иванова, сейчас элеваторы строят те, кто хочет купить зерно в сезон по минимальной цене, а потом партиями перерабатывать. Такая стратегия, например, у производителей мяса, имеющих комбикормовые производства. У «Агро-Белогорья» два завода, где вырабатывают корма.

Зерновое сырье складируется на собственных элеваторах, напольных складах и в хранилищах агрофирм группы. Все эти мощности вмещают 280 тыс. т, и еще 30 тыс. т можно разместить на временное хранение, перечисляет Матвейчук. «При хорошем урожае мы закрываем собственные потребности на 60-70%», — подытоживает он.

За последние три года « Агро-Белогорье » создало мощностей для постоянного хранения зерна более чем на 75 тыс. т. По опыту заместителя президента холдинга АВГ (строительство элеваторов) Сергея Цаллагова, в собственных мощностях прежде всего заинтересованы агрохолдинги и стабильно развивающиеся крупные хозяйства. Верхотуров из «Русского зерна» тоже говорит, что средняя или небольшая компания никогда не окупят элеватор, даже если найдут средства на его постройку. «Средняя стоимость строительства — $200 за тонну хранения, — делится он расчетами. — Зерно хранится по полгода, в среднем по цене $2,5-3/т с НДС в месяц.

То есть если хранить на своих мощностях, то с каждой тонны можно заработать $12-15. С учетом ставки дисконтирования, сложно даже предположить, за какое время инвестиции в строительство окупятся». Мелким и средним игрокам выгоднее хранить зерно на условиях аутсорсинга или, собирая, сразу же продавать, поддерживает Верхотурова руководитель направления переработки самарской агрокомпании «Синко» Вячеслав Сурин. Крупные производители и трейдеры диверсифицируют хранение и отгрузку: часть, не складируя, продают, часть — размещают на своих элеваторах. Какие-то объемы, закупив в начале сезона, оставляют на надежных сторонних элеваторах, реализуя в период ценовых максимумов. «Компании с высоким уровнем технологий сельхозпроизводства получают чистое зерно, не требующее подработки, — рассказывает Иванов. — Его можно сразу закладывать в пластиковые рукава, а кукурузу — предварительно высушив». « Агроко » хранит пшеницу и кукурузу таким способом, а подсолнечник — в крытых складах площадью 10 тыс. м².

Дорого и сложно

Чтобы построить элеватор, необходимы не только серьезные финансовые ресурсы, но и готовность владельца к большому числу согласований и других формальностей. «Нужно получить свидетельство о регистрации потенциально опасного производственного объекта, пройти процедуру подтверждения соответствия закону о промбезопасности, требуется лицензия на осуществление деятельности по эксплуатации взрыво- и пожароопасных производственных объектов, — перечисляет Булавин. — Само собой, придется все застраховать». Все эти расходы составят несколько процентов от стоимости закупленного оборудования, говорит Булавин, затрудняясь конкретизировать издержки. Объем инвестиций индивидуален, замечает Цаллагов из АВГ: все зависит от пожеланий заказчика, географического расположения элеватора, вложений в инженерную инфраструктуру и цен на стройматериалы. В среднем затраты на строительство варьируются от $200 до $250 за тонну хранения. По расчетам Булавина, они несколько больше — $240-300/т.

Строительство с нуля полнофункционального элеватора на 50 тыс. т стоит не менее 200 млн руб., знает Сурин из «Синко». Если средства заемные, то 11% годовых (без учета субсидий) — это еще 22 млн руб. Чтобы элеватор окупился за 20 лет, предприятие должно ежегодно получать не менее 10 млн руб. чистой прибыли.

Таким образом, рассуждает топ-менеджер, минимальная чистая прибыль без учета процентов по кредиту должна составлять 32 млн руб./год. «Для этого, — продолжает Сурин, — валовая выручка элеватора емкостью 50 тыс. т должна быть почти 160 млн руб., а рентабельность — 20%, чего почти никогда не бывает. Одним словом, это почти нереальные цифры при нынешнем положении дел на рынке и динамике цен [на агрокультуры]». Даже если выручка элеватора с тонны масличных за сезон будет в среднем 3 тыс. руб. без НДС, а с тонны зерновых — около 1,5 тыс. руб., это означает необходимость принять, разместить, один раз опорожнить и вновь заполнить емкости примерно 20 тысячами тонн подсолнечника (60 млн руб.) и 67 тысячами тонн зерна (около 100 млн руб.). Выполнить такой бизнес-план почти невозможно, подытоживает Сурин. «У нас семь элеваторов общей мощностью 600 тыс. т, за 10 лет окупились еще не все», — делится Верхотуров из «Русского зерна». Компания не строила их, но инвестировала в покупку, реконструкцию и модернизацию.

Инвестиции в мощности все равно рано или поздно вернутся, рассуждает Булавин из РЗС : «С точки зрения здравого смысла у агропредприятия должен быть хотя бы мини-элеватор — с учетом волатильности рынка это надежное и долговременное вложение». Конечно, нужно не только использовать его как хранилище, но и обеспечивать оборачиваемость товарных партий, продавая одни и заполняя элеватор другими, добавляет он.

Цаллагов отмечает, что окупаемость во многом зависит от расположения объекта (в регионе, где производится много зерновых, проект окупится намного быстрее), наличия в области / районе конкурирующих элеваторов, развитости и состояния транспортной инфраструктуры. Возможность зарабатывать на размещении зерна интервенционного фонда также может значительно ускорить возврат инвестиций, говорит он.

Субсидии тоже снизят срок окупаемости: новая гос-программа предусматривает увеличение мощностей хранения зерна на 17 млн т и льготное кредитование таких проектов. Минсельхоз планирует, что на них ежегодно будет привлекаться примерно 91,8 млрд руб. инвесткредитов.

Господдержку на строительство элеватора или зернохранилища получить вполне реально, уверен Булавин — при условии, что банк сочтет проект ликвидным и согласится кредитовать. Верхотуров рекомендует не строить, а покупать мощности для хранения, причем искать варианты, которые из расчета на тонну мощности дешевле возведения нового объекта. Но тогда почти наверняка придется инвестировать в реконструкцию или модернизацию, а новые владельцы, дешево купившие старый актив, не всегда на это готовы, замечает Булавин. По мнению гендиректора компании «Мелас» (входит в ГК « Агрико ») Владимира Погадаева, сейчас на рынке переломный момент: крупные стационарные элеваторы уступают место небольшим модернизированным хранилищам. «Во-первых, аграрии заинтересованы в снижении затрат на хранение зерна, а во-вторых, элеваторы обезличивают зерно и соблюдают достаточно спорную классность», — говорит он.

Комментарий

Алексей Иванов Гендиректор компании «Агроко»
У нас есть ориентированные на экспорт регионы, куда зерно быстрее и дешевле доставлять автомобилями сразу после сбора, то есть в этом случае элеватор производителю не нужен. На другие территории возможна доставка по железной дороге, но ее стоимость настолько значительна, что в последнее время такая логистика бессмысленна.

Чтобы решить проблему окупаемости строительства и правильной, рентабельной эксплуатации элеваторов, следует маршрутизировать железнодорожные отгрузки. Например, в США невозможна отгрузка партии меньше 10 тыс. т — так спланирована инфраструктура. Грузите меньше — тариф получится таким, что дешевле перевезти зерно в мешках на самолете.

При маршрутизации перевозок автоматически уйдут с рынка непонятные линейные элеваторы, которые грузят по три вагона в сутки, плюс резко увеличится оборачиваемость парка вагонов. В США элеватор мощностью 100 тыс. т за сезон делает 15−20 оборотов, отгружая 1,5−2 млн т. Там низкая фиксированная стоимость отгрузки — $1−2/т. Но благодаря большим объемам элеваторы хорошо зарабатывают.

У нас же другая модель: элеваторы наживаются на сельхозпроизводителях, беря с них деньги за услуги — очистку, высушивание При такой модели условно успешными могут быть только элеваторы в регионах, где зерно получается влажным, потому что за его сушку и хранение они требуют почти 40% его рыночной стоимости. По идее, РЖД должны быть заинтересованы в увеличении оборачиваемости вагонного парка, а для этого нужно избавиться от множества узловых станций.

На таких станциях необходимы элеваторы, способные принимать и отгружать по 10−15 тыс. т зерна в сутки. Тогда они будут работать как эффективный инструмент поставки больших объемов на железную дорогу для доставки в порт. И при такой загрузке цена услуги будет в разы ниже. А брать, как сейчас, 5% стоимости зерна только за то, чтобы открыть задвижку, и оно самотеком ссыпалось в вагон — это нонсенс.

Источник: www.agroinvestor.ru