Разрешение на строительство капремонт

Могут ли собственники дома самостоятельно выбрать подрядчика для проведения капремонта?

На вопрос:

Могут ли жильцы многоквартирного дома, приняв решение о производстве капремонта, определив необходимые виды работ и их стоимость, самостоятельно определить организацию-подрядчика для выполнения этих работ? При любом способе формирования капремонта: на счете регионального оператора, на спецсчете.

Сообщаю:

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации;
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации;
3. Приказ Минстроя России от 07.09.2016 N 624;
4. Письмо Минстроя России от 08.06.2016 N 17636-ЕС/04;
5. Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы»;
6. Постановление Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 об утверждении Положения о привлечении специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
7. Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007 N 185-ФЗ (последняя редакция);
8. Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2016 г. по делу № А40-208019/2016;
9. Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 08.08.2016 г. по делу № А41-12104/2016;
10. Решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2016 г. по делу № А41-12100/2016.

Исходя из представленной информации, сообщаю следующее:

Разрешение на строительство при капитальном ремонте дома

Способ выбора подрядной организации напрямую зависит от способа формирования фонда капитального ремонта. Два основных варианта: открытие специального счета многоквартирного дома (далее МКД) или услуги регионального оператора. Таким образом, собственники определяют не только способ формирования фонда капитального ремонта, но и ответственность за его своевременное проведение, целевое расходование средств и качество работ. Рассмотрим обе ситуации более подробно:

1. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете.

В данном случае следует понимать, что прямыми заказчиками работ выступают собственники МКД, поэтому и выбор подрядной организации для проведения капитального ремонта они осуществляют самостоятельно. Такой подход подтверждается Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 10-П, в котором указано, что «порядок решения вопросов, связанных с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, включая поиск подрядчиков (исполнителей), подготовку технического задания на оказание необходимых услуг и (или) выполнение работ, осуществление контроля за ходом капитального ремонта, определяется собственниками помещений в этом доме».

33 П Проект Разрешение на строительство

Договоры с подрядными организациями будут заключаться от имени «технического заказчика», который будет не только контролировать проведение работ, но и в случае их несоответствия заявленному качеству, обращаться в суд (Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 08.08.2016 г. по делу № А41-12104/2016, Решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2016 г. по делу № А41-12100/2016).

Выбор подрядной организации может быть оформлен решением общего собрания либо его осуществляет специально созданная комиссия, куда в обязательном порядке войдут представители собственников жилья, представители технического заказчика и представители управляющей организации (при несовпадении двух последних). Критерии отбора при желании собственников можно утвердить на общем собрании. В таком случае необходимо составить протокол, который будет определять основные требования к подрядной организации, например членство в СРО, хорошая репутация и наиболее выгодная цена.

Более того, стоит отдельно отметить распространенное заблуждение, когда считается, что выбор подрядной организации это обязанность управляющей компании, но возможно так полагать только в том случае, если собственники жилья специальным решением общего собрания делегировали свои полномочия управляющей компании. При отсутствии надлежаще оформленного согласия выбор подрядной организации право и обязанность собственников (Письмо Минстроя России от 08.06.2016 N 17636-ЕС/04, Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2016 г. по делу № А40-208019/2016).

Условия договора с подрядными организациями, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе условия о стоимости таких услуг и (или) работ, гарантийном сроке, иных существенных условиях, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, также должны утверждаться решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с компетенцией такого собрания, установленной п.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

При этом нужно отметить, что расходование средств со специального счета будет возможно только после подписания акта выполненных работ, что значительно усложняет выбор подрядной организации, поскольку более предпочтительна авансовая система расчетов.

Таким образом, при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, способ выбора подрядной организации напрямую зависит от собственников жилья, это может быть прямое указание на заключение договора с конкретным подрядчиком, принятое на общем собрании, либо выбор подрядной организации на конкурсной основе

2. Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора.

В данном случае решение о проведении капитального ремонта, сроках, выбор подрядной организации и контроль качества осуществляют представители регионального оператора. Регламент отбора подрядных организаций определен Постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 и предусматривает проведение электронного аукциона. Контролирует процедуру в Москве Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция). Региональный оператор формирует комиссию по рассмотрению заявок, при этом не менее 1/3 членов комиссии по предварительному отбору от ее общего численного состава должны являться представителями регионального оператора.

Остальные члены комиссии это:

а) представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, ответственного за реализацию региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в случае, если указанный орган не уполномочен субъектом Российской Федерации на ведение реестра квалицированных подрядных организаций;

б) представители органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющих функции по формированию и реализации государственной политики в области государственной охраны, сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в случае проведения предварительного отбора на право участия в электронных аукционах в отношении общего имущества в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, выявленными объектами культурного наследия;

в) уполномоченный представитель общественного совета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, созданного в субъекте Российской Федерации;

г) представители иных общественных организаций.

Таким образом, можно сделать вывод, что в данном случае собственники жилья не могут влиять на выбор подрядной организации.

Договора на проведение работ по капитальному ремонту заключаются от имени регионального оператора. Ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта привлеченными подрядными организациями лежит также на региональном операторе (статья 182 ЖК РФ).

За неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств субъект РФ несет субсидиарную ответственность перед собственниками.

Резюме:

Способ выбора подрядной организации напрямую зависит от способа формирования фонда капитального ремонта.

При формировании средств на специальном счете решение о выборе подрядной организации принимают собственники жилья. В данном случае допустима и конкурсная основа, и выбор конкретного подрядчика на общем собрании. Единственное, на что стоит обратить особое внимание, это обязательное членство подрядной организации в СРО при заключении договора на сумму более 3 млн рублей (подп. «б» п. 8 ст. 1 Закона № 372-ФЗ). Проверить членство подрядной организации в СРО можно на сайте Ростехнадзора.

При формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора решение о выборе подрядной организации принимается уполномоченной комиссией по итогам электронного аукциона.

Источник: law4free.ru

Инструкция по госзакупке капремонта

Проведение открытого конкурса на капитальный ремонт по 44-ФЗ — это особая электронная процедура, направленная на определение поставщиков строительных работ. Заказчики применяют конкурентные способы определения поставщиков или осуществляют закупки у единственного поставщика. Конкурентными способами являются:

Что понимается под капремонтом

Это работы, которые направлены на выборочное или комплексное восстановление объекта, перепланировку или полное изменение строения.

Письмом Минстроя № 7026-АС/08 от 27.02.2018 устанавливаются различия текущего ремонта и капитального ремонта по 44-ФЗ. К текущему ремонту относят:

• устранение мелких неисправностей, выявленных в ходе повседневной эксплуатации объекта;
• работы по систематическому и своевременному предохранению объекта от износа;
• проведение профилактических мероприятий на объекте.

При проведении текущего ремонта объект практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются.

Выполнение капитального ремонта помещений технического здания подразумевает восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом, основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Капитальный ремонт многоквартирных домов регулируется Постановлением Правительства РФ № 615 от 01.07.2016, но есть общие положения и с контрактным законодательством. Показали, как работает ПП РФ № 615 о капитальном ремонте по 44-ФЗ в сравнительной таблице:

Вот как заказчик проводит закупку работ по капитальному ремонту здания в 2022 году:

1. Определяет, что закупать и на основании чего (текущий ремонт, реконструкция или капремонт).
2. Определяет способ размещения заказа.
3. Готовит тендерную документацию (составляет техзадание, проводит расчет НМЦК, формирует проект контракта и т.д.).
4. Определяет победителя.
5. Осуществляет подписание договора.

Для ответа на вопрос, являются ли взносы на капитальный ремонт закупкой по 44-ФЗ, необходимо обратиться к Письму Минфина от 26.08.2020 № 24-01-08/74840. По мнению Министерства, перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта не входит в сферу применения Закона № 44-ФЗ.

Контрактное законодательство четко регламентирует каждый этап проведения тендера. От правильности подготовки и проведения каждого из этапов зависит качество результата закупки.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как проводить закупки строительных работ по 223-ФЗ без ошибок и нарушений. Используйте эти инструкции бесплатно.

Выбираем способ определения поставщика

Способ размещения заказа на строительство зависит от целей и объекта закупки. Ошибка при выборе способа закупки приведет к наложению штрафа.

1. Победителем конкурса признается участник закупки, который предложил лучшие условия исполнения контракта.
2. Электронным аукционом закупают работы, когда главный критерий — цена.
3. Запрос котировок — это процедура выбора поставщика из неограниченного круга лиц, в которой победителем признаётся поставщик, предложивший наименьшую цену. При этом НМЦК не должна превышать 3 миллиона рублей.

Закупки у единственного поставщика используют при заключении договора с конкретным юридическим или физическим лицом без проведения конкурсных процедур. Такая закупка возможна:

• по результатам несостоявшейся конкурентной процедуры по п. 24, 25 ч. 1 ст. 93 Закона № 44-ФЗ;
• если сумма закупки не превышает шестисот тысяч рублей;
• у субъектов естественных монополий;
• в сфере культуры, спорта, науки и образования, энергоснабжения, строительства, ремонта, недвижимости.

Перечень случаев, когда закупка у единственного поставщика возможна, устанавливается ч. 1 ст. 93 Закона № 44-ФЗ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 № 339 внесены дополнительные основания, при которых возможна закупка у единственного поставщика. По 31 декабря 2022 г. включительно в дополнение к случаям, предусмотренным частью 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ, заказчик вправе осуществить закупку у единственного поставщика, который определяется следующими нормативно-правовыми актами:

• актом Правительства Российского Федерации;
• актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации;
• муниципальным правовым актом местной администрации.

Такие акты подготавливаются, в случае если:

1. Принято решение, определяющее единственного поставщика.
2. Определена конкретная закупка, которая осуществляется заказчиками у единственного поставщика.
3. Определен единственный поставщик, реализующий решения Правительственной комиссии по повышению устойчивости экономики в условиях санкций.
4. Закупка осуществляется за счет средств резервного фонда Правительства Российской Федерации, иных резервных фондов.

Акты должны содержать:

• предмет госконтракта;
• предельный срок, на который заключается договор;
• обязанность единственного поставщика исполнить обязательства лично или с привлечением субподрядчиков;
• требование к объему исполнения единственным поставщиком своих обязательств по контракту лично;
• определяется обязанность заказчика установить требование обеспечения исполнения госконтракта.

Если закупка осуществляется в соответствии с постановлением, то в договоре указывается основание (акт), в соответствии с которым осуществляется закупка. Обоснование цены госконтракта является его неотъемлемой частью. После подписания контракта заказчик направляет уведомление о его заключении в территориальный контрольный орган.

В Информационном письме от 12.04.2022 № 24-01-07/31697 Минфин разъяснил особенности региональных закупок у единственного поставщика по основаниям, предусмотренным постановлением. Решением высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливаются иные случаи осуществления закупок у единственного поставщика в дополнение к случаям, предусмотренным частью 1 статьи 93 закона № 44-ФЗ. Ведомство обратило внимание, что такие договоры заключают не позднее 31 декабря. Срок их исполнения истекает после указанной даты. Дополнительные случаи и порядок закупок неконкурентным способом установлены в рамках антикризисных мер.

Распоряжение правительства № 471-р от 21.03.2016 разъясняет, обязательно ли проводить аукцион при капитальном ремонте дорог: нет, так как эти работы отсутствуют в аукционном перечне. Строительные работы (ОКПД 2 41.2, 42 и 43) исключены из аукционного перечня, который утвержден распоряжением правительства № 471-р от 21.03.2016.

Отметим, что работы по капитальному ремонту здания в ОКПД 2 предусмотрены, поэтому строительные подряды — очень распространенный вид государственных закупок. ОКПД расшифровывается как «Общероссийский классификатор продукции по видам экономической деятельности». Одна из важных функций кода — использование в госзакупках. Классификатор содержит исчерпывающий перечень строительных, проектировочных, изыскательных работ. Разделы, посвященные выполнению капитального ремонта, ОКПД 2 содержит в избытке.

До 31 декабря 2024 г. заказчики вправе выбирать способ закупки для госнужд Республики Крым, Севастополя, муниципальных нужд муниципальных образований этих субъектов РФ в соответствии с особым порядком. Он согласовывается с Минфином России и установлен НПА этих субъектов РФ (ч. 1.3 ст. 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ, ч. 66, 67 ст. 112 закона № 44-ФЗ, п. 1 постановления Правительства РФ от 18.04.2020 № 543).

Извещение о проведении закупки

Извещение — это основной документ, в котором заказчик сообщает неограниченному кругу лиц о проведении открытой конкурентной закупки.

Заказчик размещает в ЕИС извещение об осуществлении закупки. Информация, которую заказчик указывает в заявке, содержит сведения о:

1. Заказчике (наименование, место нахождения, почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона, ответственное должностное лицо заказчика).
2. Закупке (идентификационный код закупки, способ определения поставщика, НМЦК, источник финансирования, сведения об обеспечении, условия независимой гарантии).
3. Объекте закупки (наименование объекта закупки, срок исполнения госконтракта, размер аванса).
4. Требования к участникам закупки (отсутствие факта ликвидации, приостановка деятельности участника закупки, наличие финансовых ресурсов для исполнения договора и т.д.).
5. Информацию о преимуществах участникам, условиях, запретах и ограничениях (преимущества учреждениям и предприятиям УИС или организациям инвалидов, СМП или СОНКО).
6. Иные сведения (возможность одностороннего отказа от исполнения контракта и т.д.).

Полный перечень информации, которая указывается в заявке, содержится в ч. 1 ст. 42 Закона № 44-ФЗ.

К извещению должны прилагаться следующие документы:

1. Описание объекта закупки.
2. Обоснование НМЦК.
3. Требования к заявке и инструкция по ее составлению.
4. Порядок рассмотрения и оценки заявок.
5. Проект госконтракта.
6. Перечень дополнительных требований к извещению.

Единые и дополнительные требования для участников закупки

Перед проведением закупки заказчику необходимо четко определить, кого он хочет видеть в качестве исполнителя. Для этого установлена возможность предъявлять к исполнителю ряд требований. Они бывают едиными и дополнительными.

Единые требования к участникам закупки надо устанавливать при конкурентных закупках, реже при закупке у единственного поставщика. К ним относим:

1. Наличие лицензии, аккредитации, членство в СРО, если это требуется для данной закупки.
2. Участник не находится на стадии ликвидации.
3. У участника отсутствуют ограничения для участия в закупках.
4. Участник не является офшорной компанией и некоторые другие.

В целях подтверждения единых требований участник составляет Декларацию о соответствии единым требованиям, предусмотренным п. 3–5, 7–11 ч. 1 ст. 31 Закона № 44-ФЗ. Участник закупки направляет ее в составе заявки на участие.

Дополнительные требования к участникам устанавливайте при конкурентных процедурах (ч. 2.1 ст. 31 Закона № 44-ФЗ, пп. «а» п. 3 постановления № 2571).

Документы, подтверждающие соответствие участника закупки доптребованиям, в заявку не включаются. Их направит оператор электронной площадки (п. 3 ч. 6 ст. 43 Закона № 44-ФЗ). Дополнительные требования определены в приложении к постановлению № 2571.

Они сгруппированы в зависимости от сфер закупок.

О том, какие дополнительные требования необходимы по капремонту по 44-ФЗ:

• опыт участника закупок в определенной области (например, в капитальном ремонте);
• наличие технических средств и оборудования;
• наличие лицензии на выполнение работ по сохранению культурного наследия (реставрация, ремонт и пр.);
• наличие штатных сотрудников определенной квалификации.

Если НМЦК составляет 20 млн руб. и более, то предусмотрите дополнительное требование о наличии опыта у участника. Необходим исполненный договор в течение трех лет до даты подачи заявки. Исполнить все требования об уплате неустоек (штрафов, пеней), если они предъявлялись в ходе исполнения контракта. Стоимость исполненных обязательств по госконтракту (договору) — не менее 20 % НМЦК (ч.

2.1 ст. 31 Закона № 44-ФЗ).

Составляем техническое задание

Описание объекта закупки по строительству, реконструкции, капитальному ремонту должно содержать:

• проектную документацию;
• типовую проектную документацию или смету на капитальный ремонт объекта.

Исключением является случай, если подготовка таких проектных документаций, сметы не требуется, и случаев, оговоренных п. 8 ч. 1 ст. 33 Закона № 44-ФЗ.

• заключили контракт жизненного цикла (п. 16 ст. 34 Закона № 44-ФЗ);
• закупка содержит проектирование, строительство, ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства (п. 16.1 ст. 34 Закона № 44-ФЗ);
• осуществляется строительство и реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства, садового дома, гаража, хозяйственных построек (ч. 3 ст. 48 ГрК).

Включение проектной документации в описание объекта закупки является надлежащим исполнением требований закона.

Состав разделов проектной документации и требования к их содержанию регулирует Положение, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87.

Проектная документация состоит из двух частей;

1. Текстовой, которая содержит сведения в отношении объекта капитального строительства, описание технических и иных решений, пояснения, ссылки на нормативные, технические документы, используемые при ее подготовке, результаты расчетов, обосновывающие принятые решения.
2. Графическая часть выполняется в виде чертежей, схем, планов и других документов в графической форме.

Текстовая часть проекта выглядит так:

Графическая часть проекта:

Все, что по закону входит капитальный ремонт нежилого помещения, определяется на стадии составления проектно-сметной документации. Подрядчик устраняет неисправности изношенных элементов, восстанавливает или заменяет (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий, но это далеко не полный перечень работ.

Также в техническом задании описываем объект закупки и прописываем:

• наименование объекта;
• сроки проведения строительства;
• условия работ (режим, порядок оформления пропусков и т. п.);
• требования к качеству (СНиПы, ГОСТы, СанПиНы и т. п.);
• требование о вывозе с территории объекта строительного мусора;
• гарантийные обязательства;
• параметры эквивалентности материалов.

Вот пример технического задания на капремонт помещения по 44-ФЗ из тендерной документации:

Проводим расчет НМЦК

Начальная максимальная цена контракта (НМЦК) — это предельная граница цены на закупаемый товар, работу или услугу в конкурентных закупках, которую готов потратить покупатель. В случае заключения госконтракта с единственным поставщиком применяется термин «цена контракта». НМЦК и цена контракта, заключаемого с единственным поставщиком, определяются по одним правилам (ч. 1 ст. 22 закона № 44-ФЗ).

НМЦК определяется и обосновывается несколькими методами:

• метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка);
• нормативный метод применяют, если установлены предельные цены на товары (работы, услуги);
• тарифный метод используется, если на товары, работы, услуги установлены государственные тарифы;
• проектно-сметный метод распространен в строительных подрядах. Его необходимо использовать с учетом требований Порядка, утвержденного Приказом Минстроя России от 23.12.2019 № 841/пр;
• затратный метод допустимо использовать, если ни один из методов не подойдет.

Метод сопоставимых рыночных цен используется в любом случае, если нет обязанности считать НМЦК тарифным, проектно-сметным или нормативным методом (ч. 6 ст. 22 Закона № 44-ФЗ).

Чтобы рассчитать НМЦК методом анализа рынка, воспользуемся формулой, приведенной в Методических рекомендациях № 567. Рекомендуем использовать минимум три ценовых предложения.

Формула выглядит так:

Расчет НМЦК оформляется следующим образом:

Если проводится закупка строительных работ, которые будут выполняться в соответствии с проектной документацией, то вы обязаны обосновать начальную максимальную цену договора проектно-сметным методом. Определяем сметную стоимость строительства в соответствии со ст. 8.3 ГрК РФ (ч. 9.2 ст. 22 Закона № 44-ФЗ), соблюдая требования Порядка, утвержденного Приказом Минстроя России от 23.12.2019 № 841/пр.

Если вы планируете осуществить строительство в рамках нацпроектов, то перед разработкой проектной документации направьте задание на проектирование на проверку в органы госэкспертизы (Письмо Минстроя России от 09.04.2020 № 13809-ИФ/01). Примерная форма задания на проектирование объекта капстроительства приведена в приложении к Методическим рекомендациям, которые содержатся в том же письме.

Рекомендуемая форма обоснования НМЦК утверждена приказом Минэкономразвития России от 02.10.2013 № 567 (Приложением № 1 к Методическим рекомендациям).

Формируем проект госконтракта

Типовые условия строительного контракта утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 9/пр от 14.01.2020. По рекомендациям Минстроя, типовые условия содержат:

• график стройки;
• доставку и разгрузку строительных материалов силами подрядчика;
• наличие рабочей документации на объекте;
• график оплаты;
• определение стоимости этапа стройки.

Обратите внимание, что типовые условия договоров применяются в части, не противоречащей актуальным правилам.

Контракты, предметом которых является выполнение работ по строительству, включают в себя следующие типовые условия о:

• обязанностях заказчика и подрядчика;
• гарантии качества;
• цене договора;
• приемке и оплате работ;
• изменении договора.

При подготовке проекта договора на проведение выборочного или комплексного капитального ремонта включите в его положения:

• сроки и режим проведения строительных работ;
• обязанность подрядчика вести журналы производства работ;
• порядок проведения и приемки скрытых работ;
• возможность принятия заказчиком решения об одностороннем отказе от обязательств по договору, если в процессе его исполнения выявлен факт несоответствия подрядчика требованиям ФЗ № 44, в том числе дополнительным, которые прописаны в тендерной документации;
• право заказчика проводить технический надзор;
• непредвиденные расходы и их предельный размер;
• срок оформления результатов приемки;
• перечень документов, которые подрядчик предоставляет на оплату;
• цену госконтракта и порядок оплаты выполненных работ;
• гарантийные обязательства;
• порядок изменения и расторжения договора.

Приложите к проекту контракта документы, в соответствии с которыми подрядчик проводит строительство:

1. Техническое задание.
2. Ведомость.
3. Проект (при наличии).
4. Сметы.
5. График исполнения госконтракта.
6. Дополнительные соглашения.

Особое внимание следует обратить на гарантийный срок на капитальный ремонт здания по закону 44-ФЗ. Стороны договора вправе устанавливать гарантийный срок по своему усмотрению. На протяжении срока действия гарантии подрядчик гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность нормальной эксплуатации объекта. В случае предъявления претензий по качеству в пределах гарантийного срока, подрядчик обязан своими силами и за счет собственных средств исправить возникшие неполадки.

Обеспечением гарантийных обязательств подрядчиков по 44-ФЗ служит независимая гарантия, которая выдается банками, которые соответствуют требованиям, установленным Правительством Российской Федерации и включенными в перечень (ст. 45 44-ФЗ).

Важно помнить, что как исполнение договора, так и гарантийные обязательства обеспечиваются не только независимой гарантией, но и внесением денежных средств на указанный заказчиком счет. Способ обеспечения определяется участником закупки самостоятельно. В ходе исполнения госконтракта подрядчик имеет возможность заменить один способ обеспечения на другой.

При проведении закупок отдельных видов товаров, работ, услуг, к участникам закупки предъявляются требования, связанные с наличием аналогичного опыта. Это условие прямо предусматривается закупочной документацией и отражается в тексте договора. Наличие такого условия исключает необходимость предоставления обеспечения.

Выбираем победителя

Критерии определения подрядчика зависят от способа размещения заказа: электронный аукцион на капитальный ремонт по 44-ФЗ предполагает выбор победителя по критерию цены, а при проведении конкурсов важны и нестоимостные критерии (квалификация и пр.), которые прописаны в документации заказчика.

Алгоритм действий сторон после определения победителя таков:

• по итогам торгов и рассмотрения заявок от участников тендера заказчик формирует протокол подведения итогов, который содержит наименование организации-победителя. Госконтракт заключается с победителем закупки не ранее чем через десять дней с даты размещения в ЕИС протокола;
• не позднее двух рабочих дней после размещения протоколов заказчик размещает в единой информационной системе без своей подписи проект договора;
• не позднее пяти рабочих дней после размещения заказчиком проекта контракта участник закупки, с которым он заключается, совершает одно из перечисленных действий:
• Подписывает госконтракт усиленной электронной подписью.
• Направляет протокол разногласий к контракту.
• Отказывается от заключения договора.

не позднее двух рабочих дней заказчик осуществляет одно из следующих действий:

1. Размещает в единой информационной системе и на электронной площадке подписанный госконтракт.
2. Формирует и размещает без своей подписи проект контракта с учетом информации, содержащейся в протоколе разногласий.
3. Размещает без своей подписи проект договора без учета либо с частичным учетом информации, содержащейся в протоколе разногласий. Заказчик размещает информацию о причинах отказа учесть полностью или частично информацию, содержащуюся в протоколе разногласий.

не позднее одного рабочего дня участник закупки подписывает договор. Заказчик не позднее двух рабочих дней размещает подписанный договор.

Исполняем и изменяем госконтракт

Заказчик контролирует ход строительства, качество материалов и работ во время всего срока исполнения контракта.

С учетом сегодняшних реалий, связанных с введением санкций, правительством принят ряд антикризисных мер. Коснулись они и контрактного законодательства в области строительства.

Внесены изменения в п. 8 ч. 1 ст. 95 Закона № 44-ФЗ. Изменение существенных условий договора возможно, если при его исполнении возникли не зависящие от его сторон обстоятельства, влекущие невозможность исполнения договора. Срок такого контракта — не менее одного года (ранее такой срок составлял три года).

Статья 112 Закона № 44-ФЗ дополнена частью 65.1. Она говорит об изменении существенных условий госконтракта, заключенного до 1 января 2023 года, если при его исполнении возникли не зависящие от сторон обстоятельства, влекущие невозможность его исполнения. Такое изменение осуществляется с соблюдением следующих правил:

1. Если госконтрактом предусмотрено обеспечение его исполнения и договорная цена увеличивается, то обеспечение исполнения контракта предоставляется путем внесения соответствующих изменений в условия ранее предоставленной независимой гарантии либо путем предоставления новой независимой гарантии. Если обеспечение исполнения контракта осуществляется путем внесения денежных средств, то подрядчик вносит на счет денежные средства в размере, пропорциональном стоимости новых обязательств подрядчика.
2. В случае уменьшения договорной цены заказчик возвращает подрядчику денежные средства в размере, пропорциональном размеру такого уменьшения.
3. В случае изменения срока исполнения договора, по соглашению сторон устанавливается новый срок возврата заказчиком подрядчику денежных средств, внесенных в качестве обеспечения исполнения госконтракта.

Постановление Правительства РФ от 16.04.2022 № 680 конкретизирует указанную норму, отмечая, что, если в ходе исполнения госконтрактов, предметом которых является выполнение работ по строительству, наступают не зависящие от сторон обстоятельства, влекущие невозможность его исполнения, допускаются изменения его существенных условий. К ним относим:

• изменение срока;
• изменение объемов и видов работ;
• замену строительных ресурсов на аналогичные;
• изменение отдельных этапов исполнения договора, состава, объемов и видов работ, цены отдельного этапа;
• условия о выплате аванса, об увеличении его размера;
• изменение порядка приемки и оплаты отдельного этапа исполнения работ, их результатов выполненных.

29 марта 2022 года вступило в силу постановление Правительства РФ № 505, п. 2 которого предусматривает в 2022 году увеличение авансовых платежей до 50 процентов суммы договора, а в контрактах с использованием казначейского сопровождения — до 90 процентов.

В соответствии с положениями пунктов 2–4 части 1 статьи 95 Закона № 44-ФЗ, в случае если размер цены договора, заключённого на срок не менее чем 3 года для обеспечения федеральных нужд, нужд субъекта Российской Федерации и на срок не менее чем 1 год для обеспечения муниципальных нужд, составляет или превышает размер цены контракта, установленный Правительством Российской Федерации, и исполнение указанного договора по не зависящим от его сторон обстоятельствам без изменения его условий невозможно, то данные условия меняются на основании решения Правительства Российской Федерации. Размер цены госконтракта регламентируется Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.12.2013 № 1186.

Постановлением установлены следующие размеры цены госконтракта, заключенного на срок не менее чем 3 года для обеспечения федеральных нужд, нужд субъекта Российской Федерации и на срок не менее чем 1 год для обеспечения муниципальных нужд:

• 10 млрд рублей — для обеспечения федеральных нужд, за исключением контракта, включающего выполнение работ по проведению клинических исследований лекарственных препаратов для медицинского применения;
• 1 млрд рублей — для обеспечения нужд субъекта Российской Федерации;
• 500 млн рублей — для обеспечения муниципальных нужд;
• 40 млн рублей — для обеспечения федеральных нужд, включающих выполнение работ по проведению клинических исследований лекарственных препаратов для медицинского применения.

Таким образом, на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти, по соглашению сторон, существенные условия договора изменяются, в случае если цена госконтракта составляет или превышает размер цены, установленный постановлением № 1186, и исполнение указанного контракта по не зависящим от его сторон обстоятельствам без изменения его условий невозможно.

Все вышеуказанные меры направлены на поддержку строительного бизнеса и связаны с резким, неконтролируемым ростом цен на строительные материалы.

Закрываем госконтракт

Исполнение контракта подрядчик подтверждает документами:

• акт о приемке выполненных работ (КС-2);
• справка о стоимости выполненных работ и затрат (КС-3);
• счет на оплату, счет-фактура (при наличии);
• общий журнал работ (КС-6).

Оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию проводит заказчик на основе документов, которые получены от подрядчика (ч. 8 ст. 110.2 44-ФЗ).

Разъяснения по теме

Об определении видов ремонта

Письмо Минстроя № 7026-АС/08 от 27.02.2018

О составе закупочной документации на работы по капитальному ремонту объекта капитального строительства

Источник: gozakaz.ru

Нужно ли платить за капремонт если дом новый до 5 лет

Прекрасно жить в новом, только что построенном доме. Нетронутые подъезды, лифты, коммуникации – все это радует глаз и дает основание думать, что еще долгое время вам не нужно будет задумываться о ремонте.

Но иногда жители только что сданных домов получают платежные документы, в которых помимо счетов ресурсоснабжающих организаций есть еще и строка об оплате капремонта. Но ведь плату за капремонт в новостройках отменили? Это ошибка или же законный сбор?

Разберемся, нужно ли платить за капремонт, если дом новый?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36.

Какие дома признаются новостройками

Давайте разберемся в том, какие дома являются новостройками? Нужно ли платить за капремонт, если дом новый, до 5 лет?

• В соответствии с внесенными в Жилищный кодекс в 2015 году изменениями, новостройкой признается постройка, которая была сдана после 1 июля 2016 года.
• Сегодня жилищное законодательство не слишком упорядочено и претерпевает стадию постоянных изменений.
• Поэтому очень часто встречается ситуация, когда в некоторых, только что сданных домах, платежки за капитальный ремонт приходят постоянно, а в некоторые – не приходят вовсе.
• Жильцы, не умея, да и не желая пользоваться законодательством, либо исправно платят взносы на капремонт в новостройках, либо безосновательно возмущаются.

Но правомерны ли действия органов местного самоуправления, начисляющие плату за капремонт новостройки? В вопросах взносов на капитальный ремонт важно учитывать очень много нюансов.

1. Именно ввиду подобных ситуаций граждане отказываются платить за капитальный ремонт из за его ненадобности.
2. Если же дом сдан ранее 1 июля 2016 года и при этом не имеет гарантии, то жильцам необходимо провести собрание.
3. Так, на данном собрании должны решиться вопросы, которые касаются фонда на сбор взносов на капремонт, а также необходимость будущих работ.
4. Если жильцы не хотят тратиться на капремонт и считают, что их дом находится в отличном состоянии, то они противоречат статье 168 ЖК, в которой говорится об обязанности всех граждан осуществлять данные платежи.

Надо ли платить за капитальный ремонт в новостройке? Проживая в новом доме, необходимо позаботиться в выборе управляющей организации. Организационно-правовые формы у нее могут быть самые разные – товарищество собственников жилья, управляющая компания и так далее.

Только имея выбранную организацию в качестве управленца, а также фонд капитального ремонта, оформленный в коммерческой или некоммерческой структуре, можно говорить о постановке дома в очередь на капремонт.

• Если вы задаетесь вопросом: должны ли мы платить за капитальный ремонт, если нашему дому нет 5 лет, учитывайте, что в каждом регионе и субъекте действует свое региональное законодательство, в соответствии с которым определяется, какой срок после сдачи является свободным от обязанностей по осуществлению взносов на капитальный ремонт.
• К примеру, в Саратовской области освобождают от подобных платежей на срок 3 с половиной года.
• По фату истечения данного срока жильцы на собрании готовятся к предстоящим платежам и решают, в какой структуре образовать фонд.

Законно ли?

Несмотря на вышедшие изменения по факту отсутствия платежей в первые годы после сдачи дома, некоторые управляющие организации продолжают начислять в новостройках данные платежи.

Но многие взимают данные платежи незаконно, тем самым, набивая себе карманы. Часто так делают недобросовестные управляющие организации.

Только законодательство субъекта может разрешить взимать платежи раньше установленного срока в связи с частными случаями, например, если выясняется, что новый дом имеет большой недостаток.

Также жильцы могут сами взимать платежи с собственников еще до момента, когда выйдет установленный срок. Это делается для того, чтобы как можно раньше сформировать фонд коммунального ремонта на случай непредвиденных поломок.

Платить или нет?

Если платежи начисляются в квитанциях без решения не то жильцов на общем собрании – вы можете не платить, но только при условии, что ваш дом все еще является новостройкой. Данное действие со стороны управляющих организаций незаконно.

1. Если по срокам платежи на коммунальные услуги начисляются своевременно, то осуществляйте отчисления.
2. Если же плата за капитальный ремонт в новостройке назначена в то время, когда она в принципе не могла начисляться, то обязательно уведомьте об этом администрацию и правоохранительные органы.
3. Мошенники должны быть наказаны.

Часто случается так, что сроки, установленные государством, не устраивают жильцов. К примеру, в соответствии с региональным законом Тульской области, плата за капремонт начинает начисляться через три года после сдачи дома.

Но на постройку дана пятилетняя гарантия от застройщика, поэтому жильцы не видят смысла раньше времени оплачивать взнос на капитальный ремонт в новостройке.

Подобные ситуации встречаются повсеместно, но к сожалению, не все жильцы готовы досконально разбираться в законах и временных рамках, установленных федеральным или региональным законодательством.

• Это решение должно обсуждаться на общем собрании собственников жилья.
• Если все жильцы проголосуют за отсрочку от платежей по капитальному ремонту, то им непременно пойдут на встречу и в администрации.
• Заявление от имени всех жителей предоставляется в местную администрацию, где рассматривается комиссией по жилищным вопросам.
• После того, как оценено состояние дома, а также взяты во внимание доводы жильцов, в отношении просьбы собственников помещений в многоквартирном доме либо пишется отказ, либо оформляется отсрочка.
• Решение, принятое администрацией нельзя отменить, поэтому, если вы получили отказ, не отчаивайтесь, а радуйтесь возможности раньше наступившего срока началу формирования фонда капитального ремонта.
• Отсрочку не могут получить те постройки, срок эксплуатации которых превысил пять лет.
• В этом случае плата за капитальный ремонт начисляется в любом случае, так как в жилищном законодательстве существует понятие износа.

Если вы являетесь жителем новостройки, то наверняка без проблем сможете защитить свои права и финансы. К счастью, законодательство в сфере жилищного права постепенно приходит в необходимое русло и становится упорядоченным.

Будем надеяться, что совсем скоро сроки до первого взноса после сдачи дома будет устанавливать не каждый регион в зависимости от своего желания, а единый государственный орган и соответствующий закон.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Есть ли плата за капремонт в новостройках, которым меньше 5 лет?

Проживание в новом доме, который только что построен, прельщает большое количество людей. Это связано с принципиально другими ощущениями, которые дарят новые вещи, а также чувства чистоты и надежности.

В новых домах отсутствуют проблемы с работой лифтов, подъезды, коммуникации и крыши не нуждаются в ремонте. Эти факторы могут стать решающими при выборе нового жилья.

Какие дома считаются новыми?

Главным параметром, отвечающим за признание объекта строительства новостройкой, является срок его сдачи.

Для понимания состояния процессов в жилищном законодательстве стоит уделять этому вопросу постоянно немного времени, так как данная сфера часто испытывает изменения.

Строго юридического определения новизны постройки не существует. Нужно понимать, что в контексте оплаты взносов на капитальный ремонт новостройкой будет считаться дом, которому предоставлена отсрочка.

С какого года начинают платить?

Споры возникают между жильцами и организацией, которая производит начисление и собирает взносы на капремонт в новостройках.

Основным фактом, убеждающим собственникам отказываться платить за капитальный ремонт, является хорошее состояние здания.

Многие задаются вопросом: «Зачем платить, если общее имущество в отличном состоянии?!»

Но с точки зрения законодательства ситуация обстоит иначе.

• строение признано аварийным и ожидает сноса;
• принято решение об изъятии государством земли, на которой стоит дом, и квартир, расположенных в этом доме;
• достигнут минимальный размер фонда на спецсчёте;
• регионом установлена отсрочка.

Не случайно именно этот срок упоминается в ст. 170 ЖК РФ, устанавливающей норму отсрочки.

1. В этой связи некоторые собственники жилья делают неправильные выводы о том, как производится обязательная оплата за капремонт в новостройках, считая, что они не понадобятся в течение следующих пяти лет после сдачи дома.

ВНИМАНИЕ! Отказ оплачивать обязательные взносы в фонд капитального ремонта является неправомерным и противоречит ст. 168 ЖК РФ.

Влияют ли жильцы на то, с какого периода начисляются взносы?

1. порядок сбора средств на (общий или специальный счёт;)
2. величина взносов;
3. список работ, которые имеют первоочередной характер;
4. размер фонда капитального ремонта, по достижении которого будут приостановлены выплаты.

Владельцы жилых и нежилых помещений проводят обсуждение этих вопросов, после чего назначают владельца специального счёта (если выбран этот вариант).

ВАЖНО!

Обязаны ли жильцы платить взносы на капремонт в новостройках

Главная / Квартира / В новостройке

Приобретая жилплощадь в новостройке, многие собственники уверены, что в течение определенного времени будут избавлены от выплат в Фонд капитального ремонта жилья. И тем неожиданнее для них становится получение платежных документов от вышеозначенного Фонда с суммами, причитающимися к оплате. У владельцев недвижимости возникают резонные вопросы о том, когда начинают платить за капремонт в новостройке, и правомерны ли действия территориальных властей в отношении строений, возраст которых составляет менее 5 лет с момента ввода в эксплуатацию.

Законодательный аспект вопроса

Сбор средств в Фонд капитального ремонта общедомового имущества производится, согласно требованиям Жилищного кодекса РФ, со всех собственников помещений, находящихся в жилом многоквартирном доме. Это относится как к владельцам жилых, так и нежилых помещений.

Размер платы определяется с учетом площади жилища и значения территориального коэффициента, используемого при расчете по формуле: k*n=S, в которой k – это стоимость ремонта 1 кв. метра помещения, установленная в регионе, а n – площадь жилья, находящегося во владении, то есть, приватизированного собственником.

Как правило, сумма минимального взноса в разных регионах имеет свое значение и высчитывается индивидуально для каждого домовладения на основании проведенной технической экспертизы здания.

Нужно ли платить владельцам квартир в новостройках

• собственники жилья, внесенного в список ветхого и подлежащего сносу;
• владельцы квартир в домах, где износ составляет более 70% и осуществление капремонта считается нерентабельным, поскольку превышает его нормативную стоимость (устанавливается на местном уровне в виде максимальной стоимости ремонта 1 квадратного метра площади жилья);
• владельцы, чей дом на основании постановления региональных властей отчуждается в пользу государства или муниципалитета в связи с возникшей необходимостью (проведение строительства дорожных или иных коммуникаций, и т.д);
• граждане, проживающие в домах, в которых капитальный ремонт уже произведен без привлечения средств со стороны муниципального бюджета или регионального ФКР (другими словами, за счет самих собственников);
• жители квартир, находящихся в муниципальной собственности (то есть квартиросъемщики, проживающие в неприватизированном жилье);
• жители домов, где сумма взносов на капитальный ремонт достигла минимально допустимого значения, достаточного для проведения установленного перечня работ (в данном случае, на общем собрании жильцов может быть вынесено решение о приостановлении выплат, о чем в письменной форме уведомляется территориальный оператор Фонда).

Как видно из перечня освобожденных от внесения платы в Фонд капитального ремонта лиц, владельцев нового жилья в нем нет. Поэтому, осуществлять взносы на капремонт в новостройках собственники недвижимости обязаны на общих основаниях.

Исключения из общих правил

Откуда же взялась информация об освобождении от уплаты взносов на капремонт владельцев жилплощади в новостройках на протяжении 5 лет с момента сдачи дома? Некоторую неразбериху внесли поправки в ЖК, принятые в 2016 году. В соответствии с ними, новостройкой признается дом, сданный в эксплуатацию после 1.06.2016 года. Об отмене обязательных выплат на капремонт новостроек в этой редакции законопроекта ничего не сказано.

Период в 5 лет – это минимальный срок, на который распространяется гарантия застройщика по устранению неполадок и неисправностей в сданном им объекте.

В течение этого срока строительная компания обязана решать все возникшие в процессе эксплуатации дома проблемы за свой счет. На этом основании владельцы квартир в новостройках считают, что плата за капремонт здания для них не обязательна.

Однако это далеко не так. Гарантия, предоставляемая застройщиком, никак не связана с платой за капитальный ремонт новостройки.

• После ввода здания в эксплуатацию муниципальное образование принимает его на баланс и регистрирует в кадастровых органах.
• Согласно ЖК, все жилые строения должны быть в обязательном порядке включены в региональную программу капитального ремонта (вне зависимости от того, когда подойдет его срок). Ежегодно региональное правительство вносит новые объекты в этот список с указанием периода проведения работ, определенных на основании средних показателей износа жилого фонда.
• После внесения новостройки в региональную программу, собственникам жилья вменяется в обязанность ежемесячно вносить плату в установленном размере в ФКР многоквартирных домов.

Согласно ЖК, это обязательство начинает действовать по прошествии 8 месяцев с момента вступления программы в силу. Однако на практике, решение вопроса о начислении выплат в Фонд капитального ремонта находится целиком на усмотрении региональных властей.

В некоторых субъектах РФ предусмотрена отсрочка по внесению платежей, предоставляемая владельцам квартир в новостройках.

Ее продолжительность может варьироваться от нескольких месяцев до 5 лет, в зависимости от нормативных законодательных актов конкретного региона.

Какие льготы предусмотрены при уплате взносов на капитальный ремонт

Согласно Федеральному законодательству, некоторые категории граждан могут быть полностью или частично освобождены от уплаты взносов на капремонт.

Важно помнить, что список лиц, которым предоставляется право на подобную льготу, формируется региональным правительством и может быть изменен за счет внесения дополнительных пунктов или исключения имеющихся.

• одиноким пенсионерам старше 80 лет, которые полностью освобождаются от уплаты взноса;
• одиноким пожилым людям старше 70 лет предоставляется право на внесение 50% от установленной суммы взноса;
• детям-инвалидам, их родителям, а также взрослым людям, имеющим инвалидность 1-2 группы, предусмотрено осуществление выплаты в размере 50% от величины начисленной суммы.

Льготы предоставляются на основании письменного заявления собственника в отделение территориального Фонда капитального ремонта, и при предъявлении документов, доказывающих право на их получение.

Кроме того, в случаях, когда владельцы жилья в течение определенного периода осуществляли плату за капитальный ремонт, а затем дом был признан аварийным и попал в список подлежащих сносу, жильцы имеют право на возврат внесенных средств в полном объеме (если собрание собственников постановило не перенаправлять эти средства на снос здания).

Как расходуются средства, перечисляемые в Фонд капитального ремонта

Основное возмущение жителей новостроек вызывает тот факт, что плату за капитальный ремонт приходится вносить в тот момент, когда дом имеет статус нового и находится на гарантии у застройщика, то есть, серьезный ремонт ему в обозримом будущем не потребуется.

В этом случае необходимо учитывать, что направляя взносы в адрес территориального Фонда, собственники способствуют накоплению общей суммы средств на проведение капитального ремонта всех многоквартирных домов в регионе.

То есть, деньги поступают в так называемый «общий котел», откуда будут перечислены в адрес домовладений, которые стоят первыми в очереди на реконструкцию.

• общим собранием жильцов принять решение об открытии индивидуального лицевого счета, куда будут перечисляться деньги на проведение капитального ремонта здания;
• определить сумму ежемесячных взносов (их величина не должна быть меньше установленной в регионе);
• назначить представителя, который будет по решению жильцов распоряжаться средствами (это может быть УК, ТСЖ или территориальный Фонд капитального ремонта);
• определить примерное время осуществления капитального ремонта общедомовых помещений.

Преимущества данного способа накопления средств на капремонт здания очевидны. Главное из них состоит в том, что средствами на счету распоряжаются собственники, самостоятельно принимающие решение о сроках и объеме работ по ремонту жилого фонда.

Кроме того, владельцы квартир в МКД сами подбирают подрядчиков, осуществляют контроль качества и приемку выполненных работ.

При подобной форме внесения платы за капремонт можно быть уверенным, что средства, собранные жителями будут использованы по прямому назначению.

Снять деньги со счета можно только на осуществление капремонта при предоставлении документов, подтверждающих целевое использование средств.

Можно ли вообще не платить за капремонт

Игнорирование квитанций от ФКР может привести к взысканию долгов по оплате коммунальных платежей (к коим относятся взносы в Фонд) в судебном порядке. В этом случае собственнику придется оплатить не только сумму, начисленную за прошедшее время, но и пени, набежавшие с момента прекращения оплаты, а также судебные издержки, которые повлекло за собой обращение истца в суд.

Кроме того, необходимо знать: долги по капремонту не списываются при продаже квартиры, а переходят к новому владельцу в полном объеме и подлежат оплате независимо от того, что произошла смена собственника.

Итак, федеральным законодательством не предусмотрено освобождение владельцев жилья в новостройках от уплаты взносов на капитальный ремонт дома.

На региональном уровне, в зависимости от решения муниципалитета, может быть предоставлена кратковременная отсрочка платежей, но срок ее действия можно узнать только на официальных сайтах областной администрации.

Оптимальное решение для собственников жилья в новостройках – осуществлять целевой сбор средств на нужды собственного домовладения путем открытия индивидуального лицевого счета и осуществления полного контроля над расходованием средств.

Взносы на капремонт в новостройках

Капитальный ремонт в новостройке, размер взносов и порядок их взимания – актуальная тема для многих граждан. Став собственником квартиры в новостройке, не хочется делать платежи, которые никогда не будут оправданы.

Уплачивать взносы за капитальный ремонт в новостройке – обязанность собственников помещений, за невыполнение которой предусмотрено наказание.

Рассмотрим основания для оплаты взносов на капремонт в новостройках, порядок их уплаты, способы формирования фонда капремонта дома, а также условия, при которых можно получить отсрочку по платежам.

Какой дом следует считать новостройкой

Новостройкой принято считать новое строение, продажу квартир в котором осуществляет застройщик. Однако, при рассмотрении вопроса о необходимости оплаты капитального ремонта в новостройках, правительством РФ принято другое определение.

Все многоквартирные дома, принятые Госкомиссией до 1 июля 2016 года, уже были автоматически включены в Перечень домов региональной программы капремонта. Новостройки, сдававшиеся застройщиками позднее, должны включаться в существующий региональный Перечень после сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее 3 месяцев после подписания приемочного акта.

Многих вводит в заблуждение тот факт, что новые дома имеют некий гарантийный срок от компании-застройщика.

В течение гарантии силами компании-застройщика подлежат устранению выявленные недостатки и произошедшие поломки общего имущества, это закреплено в п.5 ст.

7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Поэтому существует мнение о дублировании гарантийных функций застройщика и регионального оператора капремонта.

Гарантийные обязательства застройщика распространяются на ремонт общего имущества в случае его поломки или выхода из строя в течение не менее 5 лет с момента сдачи объекта строительства.

По истечению гарантийного срока все затраты на ремонт или замену ложатся на владельцев недвижимости.

С целью защиты прав граждан на безопасные и комфортные условия проживания, государство организовало фонды капремонта – своеобразные «копилки», где аккумулируются денежные средства собственников жилья для дальнейшего использования по назначению.

Обязаны ли платить за капитальный ремонт жильцы новостроек

Обязанность внесения платы за капитальный ремонт в новостройке установлена ст. 169 Жилищного кодекса РФ.

Дополнительно в каждом регионе местными законодательными органами приняты региональные программы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, разработаны регламенты по включению новых построек в программу капремонта, проведению конкурсных отборов для подрядчиков, выявлению недостатков зданий и составлению ремонтных смет.

ВНИМАНИЕ! Действующие законы и регламенты вашего региона можно найти на сайтах регионального правительства и оператора системы капитального ремонта МКД области или края.

• многоквартирный дом официально признан аварийным и должен быть снесен;
• работы по капремонту ранее уже были проведены и оплачены за счет средств владельцев помещений;

Нужно ли платить взносы на капремонт в новостройках?

Возможность получения отсрочки взносов на капремонт в новых домах предусмотрена в п. 5.1. ст. 170 ЖК. Норма гласит, что взносы на капитальный ремонт в новостройках могут не взиматься в течение срока, определенного областной программой, но не более 5 лет.

Только что возведенный объект недвижимости – прекрасное место для проживания. Коммуникации новостроек в идеальном состоянии, лифты и подъезды не тронуты местными художниками, лестничные пролеты радуют глаз чистой и ухоженностью. Текущий, а тем более капитальный ремонты, кажутся далеким будущим.

Но, в ежемесячном платежном документе кроме счета за использованные коммунальные блага, житель новостройки может увидеть строку «капремонт». Насколько законно это требование? Что гласит о взносах на капремонт в новых домах действующее законодательство?

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-41-00 Москва; +7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-84-13 доб.480 Бесплатный звонок для всей России.

Нормативная база

В соответствии с Градостроительным Кодексом понятие «капитальный ремонт» объединяет в себе мероприятия, предусматривающие замену и восстановление конструктивных элементов дома.

Статья 169 Жилищного Кодекса требует погашения взносов на капитальный ремонт в многоквартирных домах (МКД). Оформлением квитанций должен заниматься региональный оператор или уполномоченная организация (ст. 171 ЖК РФ).

На основании ст. 189 жилищного законодательства жильцы могут принять решение о необходимости осуществления ремонтных мероприятий до момента наступления установленного срока, но окончательный вердикт должна вынести администрация. Если на счете скопилась необходимая сумма, то сбор дополнительных средств на капремонт не потребуется.

Собственник, не соблюдающий регулярность внесения платежей на капремонт, обязан погасить задолженность в течение 5 месяцев с даты получения сообщения от надзорного органа (ст. 173 ЖК РФ).

Какие дома считаются новостройками?

Охарактеризовать новостройку можно только по сроку её сдачи, а не по внешнему виду, состоянию инфраструктуры или работоспособности коммуникаций инженерного предназначения.

Новостройка может располагать отсрочкой платежей на будущий капитальный ремонт, но не обязательно. Окончательный результат зависит от региональных нормативных актов.

Нужно ли платить взносы на капремонт в новых домах?

Практически каждого владельца квартиры в новом доме волнует вопрос: нужно ли платить сбор на капитальный ремонт? Все зависит от региона, в котором расположено строение.

Возможность получения отсрочки предусмотрена в п. 5.1. ст. 170 ЖК. Норма гласит, что взносы на капремонт в новостройках могут не взиматься в течение срока, определенного областной программой, но не более 5 лет.

• аварийность и необходимость сноса жилого строения, признанная в официальном порядке (ст. 169 ч. 2);
• принятие владельцами квартир решения копить средства на ремонт на специальном счете (ст. 170 ч. 8);
• изъятие государством объекта недвижимости и земель, на которых он расположен.

Наступление обстоятельств не освобождает граждан от погашения скопившихся долгов. С отдельных категорий лиц Жилищный Кодекс полностью или частично снимает обязанность по оплате капительного ремонта, но владельцы квартир в новостройках, не располагающие дополнительными привилегиями, к ним не относятся.

Когда в новостройках наступает обязанность оплаты взносов на капитальный ремонт?

Жилищный Кодекс, а именно, п. 5.1. ст.

170 позволяет местным властям разработать и утвердить свою программу, в том числе определяющую срок, в течение которого владельцы нового жилья могут не собирать деньги на будущее восстановление конструкций и ремонт инженерных систем.

Максимальная продолжительность периода составляет 5 лет. Отметка выбрана не случайно, так как выявление каких-либо недостатков в течение этого срока должен устранять застройщик (ФЗ № 214 ч. 5 ст. 7).

Если дом не стал участником регионального проекта об отсрочке взносов на капремонт, то жильцы новостройки должны вносить средства на будущее капительное строительство с момента начала эксплуатации.

Сумма взносов на капремонт в новостройках

Величина взноса на капитальные ремонтные работы в новых домах напрямую зависит от порядка формирования этого фонда.

Кто собирает средства	Сумма платежа
Жильцы МКД на специальном счете

Взносы на капитальный ремонт в новостройках. Нужно ли платить?

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)

С 2014 года жителей многоквартирных домов обязали оплачивать обязательные сборы за капитальный ремонт, который планируют осуществлять не в самое ближайшее время. Чем новее здание и меньше уровень его износа, тем дольше ожидать проведения ремонтных работ.

Платёжные квитанции с графой о капремонте получают как владельцы старых домов, так и новостроек.

Почему собственники квартир в недавно отстроенном здании должны платить данные взносы? Могут ли граждане быть освобождены от уплаты сборов? Ответы на эти вопросы вы найдёте в данной статье.

Какое жильё считается новостройкой?

Следует учитывать, что многие новые здания в течение нескольких лет находятся на гарантии у компании-застройщика. Целесообразно ли в этом случае оплачивать взносы на капремонт в новостройке?

Должны ли жители новостройки платить за капремонт?

Все владельцы квартир в доме, включённом в региональную программу по капремонту, обязаны своевременно оплачивать соответствующие сборы. Их величина устанавливается региональными властями и зависит от площади конкретной квартиры.

Должен ли я платить за капремонт, если новостройка еще на гарантии?

Отвечает председатель НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов:

Гарантия в данной ситуации не является поводом для отказа от внесения платы за капитальный ремонт.

Согласно законодательству, оплачивать эту услугу обязаны абсолютно все владельцы жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.

Исключением считаются лишь малообеспеченные граждане, получающие льготы и материальную помощь от государства. Кроме них полностью освобождаются от уплаты за капитальный ремонт ветераны войны и труда.

Основным параметром для включения дома в программу капитального ремонта является время его сдачи в эксплуатацию. Как следует из принятых в прошлом году поправок к Жилищному кодексу, новой считается постройка, которая была принята в июле 2016 года.

Согласно данным портала Реформа ЖКХ, размещенным на сайте www.reformagkh.ru, Ваш дом включен в региональную программу по капитальному ремонту общего имущества. Учитывая изложенное, Вам необходимо уплачивать взносы за капитальный ремонт независимо от того, признана ли банкротом строительная компания, и независимо от того, действует или нет гарантия на объект строительства.

Почему на капремонт собирают уже через 3 года после сдачи новостройки?

К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить?

Отвечает адвокат, юрист-консультант онлайн-экосистемы заказа ремонта Rewedo.ru Роман Алымов:

Управляющая компания неправа в формулировке, но права по сути. Взнос на капитальный ремонт обязателен для всех, даже для жителей новостроек, которым до капитального ремонта еще очень далеко.

Предполагается, что в фондах капитального ремонта денежные средства накапливаются за счет платежей всех собственников вообще и одновременно распределяются на ремонт тех домов, где он необходим.

Получается, что уплаченные Вами деньги должны идти на ремонт чужих домов, зато и Ваш дом в свое время должен будет ремонтироваться за счет средств, уплаченных кем-то еще.

Но все это не имеет никакого отношения к гарантийным обязательствам застройщика. Застройщик обязан по договору, заключенному между Вами, передать Вам квартиру надлежащего качества, и этому качеству она должна соответствовать в течение всего гарантийного срока.

Если к качеству конкретно Вашей квартиры возникли вопросы, вы можете предъявить претензии непосредственно застройщику, основываясь на положениях заключенного с ним договора. Так что управляющая компания, отвечая, что гарантия не действует, не права: Вы можете предъявлять претензии застройщику по поводу качества жилья, но взнос на капитальный ремонт платить все равно обязаны.

На данный момент жилищное законодательство РФ на стороне УК, так как взнос на капремонт является обязательным, к тому же СУ-155 уже находится в стадии ликвидации после процедуры банкротства и гарантий выполнять перед УК не будет. Но есть и другой вариант.

Вы можете стать инициатором собрания жильцов Вашего дома с целью смены УК Вашего дома. От обязательных взносов на капремонт Вы не освободитесь, но с момента выбора подконтрольной Вам УК Вы сможете контролировать денежные средства, которые идут на капремонт.

Могу ли я не платить за капремонт?

Куда уходят взносы на капремонт?

Отвечает частный юрист Алексей Тимофеев:

Управляющая компания неправильно разъясняет, но действует она, скорее всего, совершенно верно. В Жилищном кодексе РФ приведен ряд оснований, при наличии которых собственники квартир освобождаются от обязанности уплаты взносов на капитальный ремонт. Среди них нет такого основания, как нахождение дома на гарантии у застройщика.

Дело в том, что программа капитального ремонта и гарантийные обязательства застройщика имеют разную природу. Гарантийные обязательства краткосрочны, а капитальный ремонт планируется через десятилетия. Капитальный ремонт дорог, поэтому собирать денежные средства на него, говорит законодатель, нужно уже сейчас.

170 ЖК РФ установлено, что обязанность по внесению платы за капремонт возникает у собственников квартир в домах-новостройках по истечении установленного субъектом РФ срока (но не более пяти лет) после внесения дома в региональную программу капремонта. Этот срок установлен ч. 3.1. ст. 75 Закона г. Москвы от 27.01.2010 г. № 2 «Основы жилищной политики города Москвы» и равен шести месяцам.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:

• жилое помещение находится в аварийном состоянии;
• исполнительный орган государственной власти принял решение об изъятии жилых помещений для государственных или муниципальных нужд;
• достигнут минимальный размер фонда на капитальный ремонт, который принят собственниками на общем собрании;
• в иных случаях, предусмотренных законом, для избежания повторного проведения работ, если такие были произведены.

Обязанность уплачивать взносы на капитальный ремонт лежит на собственниках вне зависимости от того, является дом новым или нет. Гарантия от застройщика предусматривает, что если в течение гарантийного срока возникнет необходимость в ремонте общедомового имущества, то расходы будет нести застройщик, а не собственники.

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

В квартирах не работает вентиляция – что делать?

Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:

Прежде всего определимся с понятиями, которые обсуждаются в этом вопросе. Гарантийный ремонт и капитальный ремонт совершенно разные вещи.

Если речь идет о капитальном ремонте здания, согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ, ежемесячный взнос на него является обязательным для всех собственников помещений.

Сейчас он составляет 15 рублей за 1 кв. метр общей площади жилого помещения в месяц.

Эти средства обязаны вносить жители как старых домов, так и новостроек. Следовательно, требования управляющей компании и счета, которые она выставляет, законны. Кстати, с 1 июля 2017 года минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на территории Москвы изменится и будет составлять 17 рублей за 1 кв. метр.

Однако в России есть регионы (например, Новосибирская область), где жители домов, введенных в эксплуатацию меньше чем пять лет назад, имеют право не платить за капремонт.

В ближайшем будущем такая амнистия может распространиться на все регионы.

Если практика освобождения жильцов новостроек от платы за капитальный ремонт будет принята в Москве, средства, уплаченные до принятия соответствующих поправок в Жилищный кодекс, могут быть зачтены на будущие периоды.

Отсылки к тому, что застройщик дома является банкротом, и дом находится на гарантии, не имеют отношения к вопросу о капитальном ремонте.

Если у покупателя возникли претензии к качеству строительства жилья, принятого по акту приема-передачи, он может предъявить их правопреемнику застройщика.

В частности, клиент может устранить гарантийные недостатки за свой счет, а затем предъявить их в судебном порядке. Однако в случае с компанией СУ-155, вероятность добиться удовлетворения иска довольно низкая.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Если я правильно поняла вопрос, в данном случае дольщику удалось оформить свои права, а именно зарегистрировать право собственности на квартиру, строительство которой он проинвестировал. И это, безусловно, очень хорошая новость, поскольку в виду банкротства застройщика СУ-155 на стадии регистрации права собственности могли возникнуть значительные проблемы.

Поскольку из текста вопроса наличие зарегистрированного права не следует, первое, что я рекомендовала бы, это проверить, имеется ли, помимо передачи ключей и акта, собственность на квартиру, зарегистрированная в установленном законом порядке. Если собственность не зарегистрирована, Вам следует, не теряя времени, немедленно обратиться в суд с соответствующим иском.

Если же проблем нет, то как собственник Вы вправе владеть данной квартирой, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. Также на Вас законом возложено бремя по содержанию Вашей собственности (и, по-видимому, на этом основании Вам предложено сделать взнос на капитальный ремонт) и оплата коммунальных и иных сопутствующих услуг.

С какого момента после сдачи дома в эксплуатацию я должен платить за кап ремонт? — правовед.ru

1144 юриста сейчас на сайте

Здравствуйте.Скажите пожалуйста с какого момента после сдачи дома в эксплуатацию я должен платить за как.ремонт?Дом сдан в январе 2014,с 2015 года я начал платить,но ведь насколько мне известно платить должен только через 5 лет после сдачи дома.Поясните пожалуйста.

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

• Здравствуйте, Дмитрий.
• Вы не совсем верно разобрались в ситуации.
• 5 лет — это гарантийный срок от застройщика, в течение которого он при возникновении каких-либо дефектов обязан устранить их за свой счет.

Согласно ст. 169 Жилищного кодексаСобственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 4 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 настоящего Кодекса.Согласно ч. 5.1 ст. 170 ЖК

• 7,7рейтинг
• 7761отзыв
• эксперт

Это не верно. Все собственники помещений обязаны оплачивать взносы на кап ремонт с момента принятия квартиры по акту приема-передачи, за исключением домов в аварийном состоянии.

Согласно ст.153 ЖК РФ 2.

3) плату за коммунальные услуги.

Согласно ст.169 ЖК Рф 3.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 настоящего Кодекса.

Источник: prpr.su