Развитие застройки, наблюдаемое в городах, со строительством многоквартирных домов между домами в настоящее время является необходимостью из-за отсутствия свободных участков. Негативное воздействие на такие удобства, как свет, воздух или причинение неудобств, дает владельцу право потребовать от компетентного органа принять необходимые меры для защиты его имущества.
В этом отношении компетентный орган, прежде чем принять решение о выдаче разрешения на градостроительство, обязан принять во внимание все соответствующие факторы и пригласить на публичные слушания всех лиц, затронутых планируемой застройкой. Закон о градостроительстве и жилищном строительстве предусматривает, что градостроительный орган принимает во внимание положения применимого плана развития и любые другие существенные факторы, кроме внешних.
Выдача разрешения на градостроительство без учета прав соседа дает ему право ссылаться на то, что у него есть законный интерес подать заявление об аннулировании разрешения. Управление градостроительства обязано по закону обеспечить, чтобы независимая эксплуатация, комфортное владение и пользование застройкой и/или любой из ее частей не оказывали существенного влияния на благоустройство района или соседних объектов.
Как строят на Северном Кипре
Каждое пострадавшее лицо должно подать жалобу в Административный суд как на градостроительство, так и на разрешение на строительство. В противном случае, если он подаст иск только против разрешения на градостроительство, разрешение на строительство останется в силе, и, следовательно, иск будет считаться неполным и будет отклонен как недопустимый.
Решение, вынесенное Административным судом 9 августа 2022 года указывает, каким образом пострадавший сосед должен действовать для защиты своих прав. В частности, заявитель, который был владельцем соседнего земельного участка и утверждал, что решение муниципалитета как градостроительного органа разрешить строительство многоквартирного дома подал иск только против разрешения на градостроительство и не оспаривал разрешение на строительство.
Более того, Суд рассмотрел предварительное возражение, выдвинутое муниципалитетом и заинтересованной стороной, на предмет того, делает ли отказ заявителя оспаривать разрешение на строительство обращение в суд недействительным. Суд указал, что существует имеющее обязательную силу решение Верховного суда, в котором было решено, что разрешение на строительство, не оспариваемое, создает пробел в случае аннулирования разрешения на градостроительство, который не может быть устранен. Следовательно, в данном случае неоспоримость правильности выданного разрешения на строительство делает его законным, создавая пробел, который не может быть устранен.
Суд также подчеркнул, что он не убежден в том, что его интересам определенно будет нанесен ущерб. Что касается вопроса о законных интересах, Суд указал, что судебная практика признала, что обжалование разрешения на градостроительство возможно при условии, что оспариваемый административный акт затрагивает его участок, что можно предположить из предположения, что его интересы будут затронуты негативно или поврежден.
Кипр. Недвижимость. Отличия строительства на Кипре
Ожидается, что существующий или с уверенностью будущий ущерб будет четко указан в обращении. Правовая защита, предусмотренная в отношении будущего ущерба, должна основываться на определенных фактах настоящего и общего характера, а расплывчатые ссылки или жалобы на то, что они затрагивают интересы и комфорт соседей, недостаточны.
Суд пришел к выводу, что факты не помогли заявителю, который не поднял конкретные аспекты своей привязанности выше уровня теоретического ущерба. Ссылка на то, что строительство спорного здания рядом с его домом повлияет на его благоустройство и путь света как факторы, негативно влияющие на его имущество, не является точным определением существующего или с уверенностью предстоящего ущерба. Следовательно, Суд решил, что заявитель не имел законных интересов, и отклонил иск как неприемлемый.
Источник: cyprusbutterfly.com.cy
Кипр начал лишать гражданства инвесторов в недвижимость. Что это значит
Власти Кипра объявили о начале процедуры лишения гражданства 26 человек, получивших кипрские паспорта по программе «гражданство в обмен на инвестиции». По данным Cyprus Times, девять человек из этого списка — россияне. О начатой проверке выданных ранее «золотых паспортов» власти Кипра объявили в конце октября. Это произошло после публикаций в ряде мировых СМИ информации о легкости получения гражданства Кипра людям с неподтвержденными источниками доходов. Более строго проверять инвесторов от Кипра ранее требовала и Еврокомиссия.
Рассказываем, что происходит на рынке недвижимости Кипра и как скажутся проверки инвесторов на гражданах России, которые владеют недвижимостью на этом острове.
«Золотой паспорт» Кипра
Кипрская программа резидентства — одна из самых лояльных в ЕС: чтобы получить ПМЖ, нужно инвестировать €300 тыс. в новую недвижимость, а также сделать взнос в размере €30 тыс. Для сравнения: чтобы оформить ВНЖ в Испании или Португалии, нужно вложить в местную недвижимость не менее €500 тыс. Для оформления паспорта гражданина Кипра необходимо потратить от €2 млн до €2,5 млн на недвижимость в зависимости от ее инвестиционного статуса или кипрский бизнес плюс €150 тыс. в качестве взноса в государственные фонды.
Что русские покупали на острове
Рынок жилья Кипра для русских покупателей разный в различных сегментах. Если брать сегмент от €500 тыс. до €2 млн, то это на 80–90% паспортный сегмент, то есть сформирован из инвесторов, которые покупают недвижимость для получения паспорта (часть из них не планирует пользоваться купленными объектами совсем, часть намерена сдавать в аренду, а некоторые покупают для себя). Хотя есть и процент тех, кто уже получил паспорта, живет на Кипре и меняет недвижимость, или же новые покупатели, которым просто нравится страна и они хотят проводить здесь больше времени.
Сегмент до €500 тыс., поскольку он не совсем подходит под критерии паспортной программы, представлен, в основном, теми, кто приобретает жилье для собственного использования. Хотя отметим, что для участия в паспортной программе можно сформировать портфель объектов, состоящий из одного стоимостью не менее €500 тыс. и остальных стоимостью до €500 тыс., но не многие инвесторы идут таким путем.
Спрос на кипрские паспорта резко снизился после изменения паспортной программы. По информации одного из ведущих российских сервисов по поиску недвижимости за рубежом Tranio.ru, падение интереса россиян к инвестиционной программе на Кипре началось с 15 мая 2019 года, когда вступили в силу поправки, ужесточающие правила получения гражданства.
Новые правила отпугнули многих потенциальных инвесторов, не успевших зачислить средства на эскроу-счета до изменения законодательства с 15 мая. Кипрские власти сделали условия комплаенса, то есть истории происхождения инвестируемых средств, более жесткими, а также пообещали публично огласить всех покупателей недвижимости по паспортной программе. Из-за этого для клиентов, работающих с госструктурами и желающих скрыть наличие второго гражданства, кипрский паспорт стал уже не таким интересным, как раньше, рассказали в Tranio. Кроме того, в кипрской программе теперь запрещено участвовать инвесторам, получившим отказы по другим программам гражданства, в частности Мальты.
Статистика по сделкам с недвижимостью на Кипре (штук)
Никита Макаров, директор по продажам Cyprus Sotheby’s Real International Realty:
— В прошлом году на Кипре заключено около 8 тыс. сделок с недвижимостью, по итогам текущего года будет столько же. В этом смысле спрос остается стабильно высоким. Все старались заключить сделки до 14 мая, когда вступили в силу поправки, ужесточающие правила получения гражданства. Именно поэтому мы наблюдали бум сделок в первые пять месяцев 2019 года. Принятые поправки вряд ли окажут серьезное влияние на местный рынок: большинство наших инвесторов — европейцы, и для них вопрос паспорта не имеет значения, а сумма €150 тыс. — более чем приемлемая.
Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России:
— Проверка данных о происхождении капитала осуществлялась и ранее, и не только банками на Кипре, поэтому сам по себе этот фактор не может отпугнуть буквально всех покупателей. В последнее время кипрские банки стали подходить к этой задаче более тщательно и усердно, что часто вызывало существенные задержки при переводе средств на покупку недвижимости. Такие ситуации действительно наблюдались. В целом на рынке всегда есть какой-то процент покупателей, кто не готов или не смог по каким-то причинам подтвердить источник происхождения средств, но все-таки большинство инвесторов знают о такой необходимости и готовятся к ней заранее.
В целом с мая мы наблюдаем затишье и снижение интереса к Кипру со стороны российских инвесторов. Отчасти это связано с тем, что кто хотел войти в паспортную программу, постарались это сделать до середины мая. Те же, кто не успел, теперь уже не спешат и спокойно выбирают недвижимость, а новый объем неудовлетворенного спроса пока не сформировался.
Проблема рынка недвижимости Кипра заключается в том, что сейчас в продажу начнут активно выходить объекты тех клиентов, которые после пяти лет владения будут иметь право продать их. Таким образом, есть риск, что предложение превысит спрос, рассказали в Tranio.ru.
Отдельный риск для рынка заключается в том, что целый ряд государств в Европе, несмотря на негативное отношение Брюсселя, параллельно рассматривает возможность создания своей собственной паспортной программы. Например, весьма вероятно, что такая возможность появится в Греции, ранее ее уже запустили в Черногории (страна может вступить в Европейский союз в обозримой перспективе). Это оттянет часть спроса у Кипра и Мальты, на данный момент предлагающих наиболее популярные легальные паспортные программы.
Ранее, 14 октября, глава Совета депутатов Кипра Димитрис Георгиадис заявил, что рост строительного сектора нельзя считать постоянным и есть риск, что экономика станет от него зависима. «Рано или поздно у нас не хватит земли для строительства, или кто-то еще скопирует кипрскую схему натурализации, или Евросоюз введет ограничения», — отметил он.
Строительный сектор перегрет: по данным Статистической службы Кипра, если в 2018 году с января по июнь были выданы 3310 разрешений на застройку общей площадью 753,7 тыс. кв. м, то к концу июня 2019-го — уже 3393 площадью 1,15 млн кв. м.
Тем не менее аналитики Tranio прогнозируют, что давно надувавшийся пузырь на кипрском рынке недвижимости должен сейчас скорректироваться, что, скорее всего, приведет к снижению цен на 10−15% в 2020 году.
Георгий Качмазов, управляющий партнер Tranio:
— Несмотря на существующие риски, мы считаем, что рынку Кипра не грозит крах, так как там хорошо себя чувствует туристическая отрасль, количество туристов бьет исторические рекорды. Отдельная индустрия для Кипра — налоговое структурирование. По новым правилам, если вы хотите воспользоваться налоговыми преимуществами, то должны открыть реальный офис с реальными сотрудниками, что приводит к увеличению штата. Благодаря этому на Кипре спрос будет сохраняться и на офисы, и на жилье.
Милан Цимболинец, первый вице-президент компании Discus Holdings Ltd.:
— Ввиду того что с 15 мая 2019 года «кипрский тренд» стал менее актуальным для желающих получить альтернативное гражданство, многим гражданам России, которые хотят оформить паспорт за инвестиции, придется более тщательно подходить к вопросу выбора как самой программы, так и целесообразности тех или иных действий иммиграционного характера. В первую очередь клиент должен обращать внимание на качество, компетенции, уровень и опыт иммиграционного консультанта, что является непростой задачей из-за появления на рынке огромного количества псевдоиммиграционных специалистов.
Источник: realty.rbc.ru
Строительство на Кипре
Кипр уже давно пользуется большой популярностью среди россиян, как место отдыха или длительного проживания. Многие переезжают сюда навсегда, чтобы жить в окружении живописной природы, моря и почти круглогодичного теплого солнца. Вопрос с жильем все решают по-разному: одни берут долгосрочную аренду, другие приобретают апартаменты вторичные или в новостройках, а третьи строят на Кипре свои дома, что, по мнению многих инвесторов, является самым выгодным вложением в недвижимость. О том, как организуется строительство на острове, какие существуют правила и традиции – в нашей статье.
Особенности строительства на Кипре
После вступления Кипра в Евросоюз (2004 год) законодательная база и национальные стандарты были несколько пересмотрены, чтобы соответствовать европейским. Очень много шагов было сделано в сторону улучшения условий для инвесторов, которые не являются резидентами Кипра: процедура получения ВНЖ стала проще и лояльнее, процесс приобретения недвижимости – безопаснее, а качество строительство значительно повысилось.
Правительство строго следит за деятельностью застройщиков, чтобы экономический и природный потенциал острова был использован эффективно и по максимуму. Есть ряд правил использования земельных участков, и существует четкое разграничение районов, где разрешено жилищное строительство, коммерческое и промышленное.
Так как горные цепи острова имеют вулканическое происхождение, все здания на Кипре проектируются и строятся с учетом сейсмического фактора каждого района. Отсюда у всех регионов разные требования к этажности объекта. Например, в Пафосе здания имеют максимум 4 этажа, а в Никосии – 12. В некоторых районах разрешено строить дополнительный цокольный этаж, используемый чаще всего под парковку.
Еще одно требование к застройщикам: внешний вид здания должен соответствовать окружающей среде и общему стилю архитектуры соседних построек, гармонируя с ними. Новый объект не должен загораживать стоящие рядом дома и может находиться только на определенном расстоянии от кромки моря. Побережье – это самое востребованное для строительства место, поэтому особенное внимание уделяется постройкам первой береговой линии. Цвет наружных стен таких домов должен быть одинаковым, и он утверждается местными властями. Благодаря этому разные постройки смотрятся в совокупности аккуратно и гармонично.
Процедура получения разрешения на строительство на Кипре
Проектирование строительства и получение всех необходимых разрешений на Кипре состоит из следующих этапов:
— разработка архитектурного проекта, который учитывает все особенности участка, выбранного для строительства;
— передача чертежей в городскую мэрию для получения архитектурного разрешения;
— создание инженерного проекта, чертежи которого вместе с архитектурным разрешением подаются в уполномоченные государственные органы для получения разрешения на строительство;
— проверка проекта административными инстанциями по разным направлениям: водоснабжение, электричество, телефонные и различные инженерные сети, пожаробезопасность. Такой аудит может длиться несколько месяцев, в зависимости от сложности строительного проекта.
Для административных инстанций один из основных вопросов при возведении здания – его соответствие нормам безопасности, поэтому особенно важно, чтобы всеми работами занимались лицензированные специалисты. Архитекторы, инженеры, электрики и т. д. застройщика должны иметь лицензии и нести личную ответственность за качество и надежность строительства. Именно они ставят свои подписи на архитектурных и инженерных чертежах, персонально отвечая за работу. Поэтому кипрские строительные специалисты относятся к своим обязанностям добросовестно. В противном случае они рискуют собственной репутацией и правом заниматься профессиональной деятельностью;
— запуск объекта в работу после получения разрешения на строительство. В ходе реализации проекта лицензированные специалисты контролируют выполнение всех архитектурных и инженерных требований, и подписывают акты о выполнении работ;
— сдача готового объекта. Когда строительство дома завершено, его принимает Государственная комиссия, в которую входят уполномоченные представители различных госструктур, включая членов пожарной инспекции. Они строго проверяют соблюдение стандартов качества на всех этапах строительства и наличие сертификатов соответствия используемых материалов, а также проводят ряд лабораторных тестов.
Технологии и требования к строительству на Кипре
В плане архитектуры Кипр очень традиционный – стиль большинства зданий характерный средиземноморский. В строительстве популярно использование природного камня или железобетонного каркаса, что сочетается с кирпичными внешними стенами и внутренними перегородками. Немного ранее для строительства было распространено использование стальных, деревянных или блочных конструкций, поэтому большинство вторичного жилья сделано именно из этих материалов.
Для лестниц и пола часто используют мраморные плиты или керамику, дающие ощущение прохлады, а также покрытие из ламината или паркета. Стены чаще всего штукатурят и красят, а вот обои клеят редко, потому что во влажном климате Кипра они будут не так практичны. Материалы для строительства применяются как местные, так и импортные.
Одна из традиционных особенностей кипрского строительства – строгое соблюдение сроков. Дата сдачи объекта, прописанная в контракте – это день, когда покупатель уже может полноценно въехать в новый дом. А иначе застройщик будет подвержен штрафным санкциям, которые на Кипре не маленькие. Но нарушение сроков работ на острове практически не встречается, потому что строители делают все вовремя.
После появления европейских стандартов качества строительства на Кипре, стали более строгими требования к шумоизоляции и теплоизоляции зданий. Для стен и крыш должен быть использован плотно прессованный пенопласт, толщина которого не менее 5 см, в связи с чем стандартная ширина стен увеличилась. Также новые правила гласят, что внешние стены необходимо делать из кирпича толщиной 25 см (а не 20 см, как было раньше) или же выкладывать их из двух рядов кирпичей с теплоизоляционной пенопластовой прослойкой между ними.
Линии электропроводки, проходящие по полу, должны быть зачехлены в пластиковые трубки, поверх которых кладется пенобетон, стяжка и декоративное покрытие. Согласно требованиям, принятым в 2007 году, все детали интерьера, изготовленные из металла, необходимо заземлить. Во многих домах делают установку высокочувствительных автоматических устройств, которые контролируют поток напряжения и отключают электрооборудование в случае превышения нагрузки или короткого замыкания, что является дополнительной противопожарной мерой.
Планировка зданий на Кипре
Количество комнат в кипрском жилье – это число спален. Прихожая и кухня не считаются за комнаты и они, как правило, не изолированы друг от друга. Когда заходишь в дом на Кипре, то попадаешь в пространство, где одновременно находится холл, кухня, столовая и гостиная. Изолированными делаются только спальни, каждая из которых оснащается отдельным санузлом.
Балконы и веранды – это отдельная история. Климат Кипра позволяет проводить большую часть дня на свежем воздухе, поэтому многие предпочитают обедать или ужинать на улице. Это учитывается застройщиками, и веранды с балконами, как правило, проектируются просторными и часто устанавливаются у каждой спальни. При наличии придомовой территории строятся отдельные деревянные беседки и бассейн как в частных домах, так и в жилых комплексах с апартаментами.
В качестве дополнительного энергоресурса на крышах домов и жилых комплексов устанавливают солнечные батареи, с помощью которых работает оборудование для подогрева воды (центрального горячего водоснабжения на Кипре нет). Благодаря тому, что на острове большую часть года солнечно и ясно, этот способ накопления энергии работает очень эффективно.
Наша компания готова организовать строительство вашего дома «под ключ» : от поиска подходящего участка до подбора мебели! Обращайтесь к нам — мы вместе построим дом вашей мечты!
Источник: estateofcyprus.ru