Отношения между собственником и арендатором регулируются договором аренды нежилого помещения в письменной форме. Обеим сторонам важно ответственно подойти к его составлению, так как от этого зависит, как они должны действовать в дальнейшем и будет ли документ действительным ГК РФ Статья 432. Основные положения о заключении договора .
При составлении договора возьмите за основу образец, но не останавливайтесь на использовании шаблона. В каждом пункте стоит подумать о специфике ваших взаимоотношений со второй стороной.
Шапка договора аренды нежилого помещения
Сначала в договоре прописывается информация о сторонах, которые его заключают. Здесь всё довольно стандартно: указываются полные данные арендатора и арендодателя. Выглядеть это может следующим образом:
в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.
Ошибки аренды КОММЕРЧЕСКОЙ недвижимости. Юрист Смбат Алиханян
Сдавать помещение в аренду может собственник ГК РФ Статья 608. Арендодатель или лицо, которое получило право действовать от его имени на основании закона или доверенности. Соответственно, перед заключением договора необходимо запросить у арендодателя:
- документ, на основании которого собственник владеет объектом (договор купли‑продажи, свидетельство о праве на наследство и так далее);
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости — она подтвердит, что помещение не находится в залоге или под арестом;
- документ, который даёт право действовать от лица собственника, — если сам арендодатель не является владельцем помещения.
С обеих сторон может действовать как юридическое, так и физическое лицо. Однако есть нюансы. Суд может счесть, что арендодатель, сдающий помещение, ведёт предпринимательскую деятельность, и обязать того уплатить налог на добавленную стоимость. Что касается второй стороны, арендовать нежилое помещение физлицу разрешается, а вот с использованием могут быть проблемы: незаконное предпринимательство — это нарушение КоАП РФ Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения закона.
Предмет договора аренды нежилого помещения
В этом пункте указывается собственно предмет договора:
Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества.
Без данных, позволяющих точно определить, что конкретно сдаётся в аренду, договор считается незаключённым ГК РФ Статья 607. Объекты аренды . Поэтому необходимо указать информацию собственно о помещении: точный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат — всё это есть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.
Если помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, выписки из ЕГРН на него не будет, поскольку оно не поставлено на кадастровый учёт. Для индивидуализации объекта необходимо указать в договоре основные характеристики помещения: местоположение в здании, площадь, инвентарный номер.
5.3. Отдельные виды договора аренды
Кроме того, укажите, оборудован ли объект системами коммунальной инфраструктуры, меблирован ли. Здесь же стоит сослаться на документ, подтверждающий право арендодателя на сдачу помещения:
На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается .
Арендная плата и порядок расчётов
Зафиксируйте сколько, когда и как арендатор будет платить за пользование помещением. Например:
Стоимость аренды помещения составляет рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путём не позднее числа каждого месяца.
Здесь же укажите, входят ли в арендную плату коммунальные услуги.
Собственник помещения может изменять размер арендной платы не чаще ГК РФ Статья 614. Арендная плата одного раза в год, если в договоре не указано иное.
Права и обязанности сторон
Это важный пункт, в котором указывается, что стороны могут и должны делать по отношению друг к другу. Помимо очевидных вещей вроде того, что арендатор обязан вовремя платить деньги, а арендодатель — предоставить помещение в надлежащем виде, здесь можно прописать, например, следующее.
- Имеет ли арендатор право сдавать помещение в субаренду или нет.
- Если арендатор существенно улучшит помещение за свой счёт, должен ли собственник возмещать затраты или их часть и при каких условиях.
Срок аренды
Период действия договора аренды нежилого помещения устанавливается по соглашению сторон. Если он больше одного года, то документ подлежит обязательной госрегистрации и начинает действовать после ГК РФ Статья 433. Момент заключения договора проведения этой процедуры. Договор сроком до года действителен с момента подписания сторонами.
Если период никак не обозначен, соглашение считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае любая из сторон может разорвать контракт, предупредив о своих намерениях вторую сторону за три ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды месяца. Если договор закончился, а арендатор продолжает пользоваться помещением, документ считается продлённым на неопределённый срок на тех же условиях.
Изменение и прекращение договора
По закону договор аренды нежилого помещения может досрочно расторгнуть суд ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя , если:
- одна из сторон нарушает условия договора;
- арендатор портит имущество или дважды задержал плату;
- собственник не предоставляет помещение арендатору или передал его с недостатками, которые не позволяют использовать площадь.
Но можно прописать и дополнительные условия — например, наделить собственника правом досрочно «выселить» арендатора, если тот использует помещение не по назначению.
Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения
Расторжение договора не единственная возможная санкция за неисполнение его условий. Например, можно предусмотреть для арендатора пени за просрочку платы или штраф за нерасторопный выезд при расторжении контракта.
Реквизиты и подписи сторон
Для физлица достаточно указать ФИО и данные паспорта. ИП дописывает ещё и ИНН. Компания указывает ИНН и реквизиты.
Источник: lifehacker.ru
Договор аренды при сдаче оборудования и основных средств
Сдача оборудования в аренду — процедура, подчиняющаяся общим правилам, изложенным в § 1 гл. 34 ГК РФ. Рассмотрим, какими моментами надо руководствоваться, составляя соглашение по аренде оборудования.
Лица и объекты в договоре аренды
Смысл аренды (в т. ч. аренды оборудования) заключается в передаче одной стороной (арендодателем) объекта, которым он имеет право распоряжаться, во временное пользование 2-й стороне (арендатору) за плату. Сторонами в соглашении об аренде могут выступать юрлица и физлица (в т. ч. ИП).
При сдаче оборудования в аренду передающей стороне предписывается:
- дать в тексте договора вполне конкретное описание отдаваемого в пользование объекта (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
- передать его в пригодном для эксплуатации состоянии (п. 1 ст. 611 ГК РФ);
- обеспечить наличие необходимых принадлежностей и документации (п. 2 ст. 611 ГК РФ);
- нести ответственность за последствия передачи неисправного или некомплектного объекта (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
- известить получателя о правах 3-х лиц на объект (ст. 613 ГК РФ).
Арендатору надлежит возвратить из пользования объект в таком же состоянии, в каком он его получал (т. е. исправное и комплектное), с той степенью износа, которая нормальна для оговоренных условий эксплуатации (ст. 622 ГК РФ).
Принципы оформления договора аренды
Соглашение об аренде оборудования составляют исходя из следующих положений:
- его оформляют письменно при заключении больше чем на 1 год, а также в ситуации, когда в числе участников есть хотя бы 1 юрлицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
- он может предусматривать передачу права собственности по завершении договора аренды, и тогда в него включают положения о покупке-продаже объекта (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ);
- возможно как установление конкретного срока действия, так и наличие неопределенности в этом сроке (пп. 1–2 ст. 610 ГК РФ);
- в него включают те моменты по использованию объекта, которые требуют согласования между сторонами (п. 2 ст. 615, ст. 616, 619, 620, п. 2 ст. 623 ГК РФ):
- возможность передачи в субаренду, безвозмездное использование, в залог или взнос в УК;
- распределение обязанностей по ремонту;
- дополнительные причины досрочного прекращения договора;
- возможность возмещения/невозмещения расходов по неотделимым улучшениям.
О том, что обусловливает различия между договорами аренды и лизинга, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».
Плата за аренду и вопросы содержания объекта
Установление платы за аренду происходит в соответствии с правилами, приведенными в ст. 614 ГК РФ:
- их величину, правила внесения, так же как и допустимые варианты способов оплаты, стороны определяют сами (пп. 1, 2);
- допускается изменение величины платы за аренду либо по согласию сторон (не чаще 1 раза в год), либо в силу объективных обстоятельств (пп. 3, 4).
- арендатора, если они отделяются от объекта (п. 1);
- арендодателя, если они не отделяются от объекта, имеется его согласие на них и он готов возмещать затраты на них (п. 2);
- арендатора, если они не отделяются от объекта, арендодатель их согласовал, но возмещать их стоимость не будет (п. 4).
О том, какие у арендатора возникнут обязанности в отношении НДС при возврате объекта с неотделяемыми улучшениями, читайте в публикации «Передача неотделимых улучшений облагается НДС».
Итоги
При оформлении соглашения на аренду оборудования действуют общие правила, отраженные в § 1 гл. 34 ГК РФ. Они предписывают передавать в пользование объект в исправном и комплектном состоянии и устанавливают возможность согласования между сторонами всех иных вопросов, относящихся к взаимодействию в процессе реализации договора аренды.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Источник: nalog-nalog.ru
15. Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки
Судебная практика допускает возможность заключения договора аренды лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договора аренды будущей вещи). По вопросам, связанным с таким договором, см. п. 12 материалов к ст. 608 ГК РФ.
15.1. Вывод из судебной практики:Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки, ничтожен.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
«. Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается. «
16. Вновь созданное (реконструированное) недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию как объект договора аренды
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному на то законом или собственником. Поскольку в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на такой объект возникает только с момента госрегистрации, до такой регистрации лицо не считается собственником вновь созданного имущества. Таким образом, возникает вопрос о действительности договора аренды, заключенного в отношении такого имущества.
16.1. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, может ли вновь созданное недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), быть объектом договора аренды, существует две позиции судов.
Позиция 1.Заключение договора аренды в отношении вновь созданной недвижимости до регистрации права собственности на нее в ЕГРП не является основанием для признания договора недействительным, если арендатор фактически пользовался имуществом.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
«. 10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию. «
ст. 607, Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения
Позиция 2.Вновь созданное недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в ЕГРП, не может являться объектом договора аренды. Договор аренды такого имущества ничтожен.
Примечание:По вопросу ничтожности договора аренды недвижимого имущества, если права арендодателя не зарегистрированы за ним в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), см. такжеп. 8.1 материалов к ст. 608ГК РФ.
ПостановлениеФАС Северо-Западного округа от 11.03.2009 по делу N А56-12329/2008
«. Здание, в котором расположены переданные в аренду помещения, является вновь созданным объектом недвижимости, что подтверждается разрешением на строительство от 21.11.2007 N 78-15654.1с-2006, актом приемки объекта капитального строительства, а также разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
Из пункта 1 статьи 218ГК РФ следует, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу статьи 219названного Кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Как установлено пунктом 1 статьи 2Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГражданскимкодексомРоссийской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Судами установлено, что до настоящего времени право собственности ООО «Электрон» на нежилое здание по указанному адресу не зарегистрировано в установленном законом порядке.
В связи с чем суды правильно признали, что договор аренды от 14.03.2008 N 10 в силу статьи 168ГК РФ является ничтожной сделкой вследствие отсутствия у истца права распоряжаться спорным имуществом до государственной регистрации своего права собственности на него. «
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения
16.2. Вывод из судебной практики:Заключение договора аренды в отношении реконструированного объекта недвижимости до регистрации права собственности на него в ЕГРП не является основанием для признания договора недействительным, если арендатор фактически пользовался имуществом.
Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2013 N Ф09-999/13 по делу N А07-6078/12
«. Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.01.2007 серии 04АА N 790071 зарегистрировано право собственности общества «Дом Быта» на дом бытовых услуг, пятиэтажный, общей площадью 6015,10 кв. м, инв. номер 2551, литера А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, бульвар Салавата Юлаева, д. 29а.
На основании выданного администрацией городского округа г. Салават Республики Башкортостан разрешения на строительство от 24.11.2010 N RU 03305000 обществом «Дом Быта» названное здание дома бытовых услуг реконструировано, осуществлено строительство пристроев.
Право собственности общества «Дом Быта» на реконструированное здание дома бытовых услуг общей площадью 7 917,1 кв. м, литеры А, А1, А2, зарегистрировано 27.02.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04АГ N 554627.
Между обществом «Атайсал» (арендатор) и обществом «ТоргСервис» (субарендатор) 02.10.2010 подписан договор субаренды N 44, согласно условиям которого общество «Атайсал» передало во временное пользование (субаренду) обществу «ТоргСервис» нежилое помещение площадью 208,5 кв. м, расположенное на 1 этаже в пристрое здания дома бытовых услуг по адресу: г. Салават, б. С. Юлаева, д. 29а. Срок действия договора установлен сторонами с 02.10.2010 по 02.09.2011 (п. 2.1 договора субаренды).
Обращаясь в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование спорным помещением, общество «Атайсал» полагало, что договоры аренды от 02.10.2010 N 1/2 и субаренды от 02.10.2010 N 44 являются недействительными (ничтожными), поскольку на момент их подписания реконструированное здание не введено в эксплуатацию и на него не зарегистрировано право собственности.
На основании ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Судом апелляционной инстанции верно указано, что применительно к положениям ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного (реконструируемого) недвижимого имущества, но еще не зарегистрировало свое право собственности на него, не противоречит положениям указанной нормы и не может быть признан недействительным по названному основанию. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.
Принимая во внимание, что на момент подписания указанных договоров аренды и субаренды общество «Дом Быта» являлось собственником здания дома бытовых услуг площадью 6015,10 кв. м (литера А), впоследствии также зарегистрировано его право собственности на реконструированное здание дома бытовых услуг общей площадью 7917,1 кв. м (литеры А, А1, А2), суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований считать данные договоры недействительными (ничтожными) в силу положений ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. «
Источник: studfile.net