1. Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – ППК), заключает с Ростовской областью соглашение о финансировании (согласно имеющейся форме), в соответствии с которым субъект РФ предоставляет субсидию в виде имущественного взноса в имущество Фонда из бюджета субъекта РФ для финансирования мероприятий по завершению строительства или выплаты компенсаций участникам строительства.
2. ППК организует обследование строящегося дома и определяет сумму и срок, необходимые для завершения строительства. Затем сравнивает сумму, необходимую для завершения строительства, с суммой возмещения дольщикам и принимает решение о целесообразности финансирования завершения строительства или выплаты компенсации дольщикам. Не позднее 3-х рабочих дней с даты решения, ППК размещает соответствующее сообщение на своём официальном сайте.
3. Принятие Наблюдательным Советом ППК решения о финансировании, в котором определены объем финансирования из средств компенсационного фонда и объем финансирования из средств имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса РФ и субъекта РФ.
Как включить свои требования в реестр требований кредиторов должника в банкротстве?
Граждане — участники долевого строительства получают возмещение только в случае принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства и выплате возмещения.
4. Заключение ППК с Фондом субъекта РФ соглашения о финансировании завершения строительства объектов незавершенного строительства (далее – ОНС) согласно разработанной ППК форме.
Открытие Фондом субъекта РФ расчетного счета в АО «Банк ДОМ.РФ» для целей получения финансирования на погашение расходов Фонда субъекта РФ в рамках дела о банкротстве.
5. Фонд субъекта РФ (далее также приобретатель) направляет в арбитражный суд, в Минстрой РФ и в адрес конкурсного управляющего заявление о намерении (согласно имеющемуся образцу):
— стать приобретателем земельных участков (прав на земельные участки), предназначенных для размещения ОНС, неотделимых улучшений на таких земельных участках (жилые дома), прав на проектную документации – в порядке, предусмотренном ст. 201.15-1 Закона о банкротстве;
— стать приобретателем земельных участков (прав на земельные участки), предназначенных для размещения объектов инфраструктуры и (или) объектов инженерно-технического обеспечения — в порядке, предусмотренном ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве.
К заявлению о намерении прилагаются (п. 7.1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве):
а) сведения о размерах финансирования завершения строительства (отчет о строительно-технической экспертизе, проведенной для ППК);
б) копия решения ППК о финансировании завершения строительства.
Основанием удовлетворения заявления о намерении судом является соблюдение условий передачи:
а) достаточность помещений для удовлетворения всех требований участников строительства, включенных в реестре требований участников строительства (далее — РТУС) (п. 3).
При недостаточности помещений застройщика для удовлетворения всех требований, включенных в РТУС, путем передачи новому застройщику – Фонду субъекта РФ, решение о финансировании должно предусматривать объем возмещения гражданам – участникам строительства в целях их погашения в соответствии с ч. 4 ст. 13 218-ФЗ.
Как дольщику включить свои требования в реестр требований о передаче жилых помещений?
б) достаточностью имущества, оставшегося в конкурсной массе для погашения текущих требований, а также требований 1 и 2 очереди РТК (п. 9),
в) в реестре требований кредиторов (далее – РТК) отсутствуют требования залоговых кредиторов в отношении земельных участков под ОНС либо они дали письменное согласие на передачу новому застройщику, либо НКО субъект внес на депозит суда денежные средства (п. 6),
г) стоимость прав застройщика на земельный участок, подлежащий передаче, не превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в РТУС, в случае превышения, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.
— в отношении объектов инфраструктуры – в порядке ст. 201.15-2 Закона о банкротстве. Указанные условия передачи отсутствуют.
6. Внесение Фондом субъекта РФ денежных средств на депозит арбитражного суда (до назначения судом даты рассмотрения заявления о намерении):
— 60 % от размера залоговых требований кредиторов, включенных в реестр при отсутствии их согласия на передачу новому застройщику имущества должника, п. 6 ст. 201.10 Закона о банкротстве.
7. Представление уполномоченным Правительством РФ органом (Минстрой РО) в арбитражный суд заключения о возможности передачи имущества и обязательств застройщика новому приобретателю в течение 10 дней с даты поступления заявления о намерении (п.10 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве).
8. Вынесение арбитражным судом определения об удовлетворении заявления о намерении (заявление о намерении подлежит рассмотрению в течение 14 рабочих дней с даты поступления в суд, п.4 ст. 71.1. Закона о банкротстве).
9. Внесение Фондом субъекта РФ денежных средств на специальный счет должника в целях погашения текущих требований(денежные обязательства, выходные пособия, оплата труда по трудовому договору, обязательные платежи, 1 и 2 очереди (выплата выходных пособий, оплата труда по трудовому договору, обязательные платежи, возмещение вреда жизни и здоровью) в срок, указанный в определении суда (при недостаточности имущества должника на их погашение, но не более 10% стоимости прав застройщика на ОНС и земельный участок, п. 5 ст. 201.10 Закона о банкротстве), а также денежных средств в размере превышения стоимости имущества и размером обязательств перед участниками строительства (п. 3 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве).
10. Обращение конкурсного управляющего в арбитражный суд с ходатайством о передаче земельных участков, предназначенных для размещения ОНС, неотделимых улучшений на таких земельных участках (жилые дома) (в течение десяти дней с даты поступления денежных средств от приобретателя в соответствии с определением об удовлетворении заявления о намерении).
11. Вынесение арбитражным судом определения о передаче:
— ходатайство подлежит рассмотрению арбитражным судом в течение 3 дней;
— определение суда подлежит немедленному исполнению и является основанием для осуществления государственной регистрации перехода прав на нового застройщика.
12. На основании определения суда о передаче конкурсный управляющий заключает с Фондом субъекта РФ договор (договоры) передачи земельного участка (согласно имеющейся форме) с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика, подписывают передаточный акт.
13. Государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (жилые дома). осуществляется на основании определения суда о передаче (ориентировочно в течение 10 рабочих дней согласно регламенту регистрирующего органа). Государственная регистрация перехода прав на объект инфраструктуры, и (или) объектов инженерно-технического обеспечения осуществляется на основании определения арбитражного суда об удовлетворении заявления и передаточного акта.
14. Фонд субъекта РФ открывает отдельный банковский счет (счета) в АО «Банк ДОМ.РФ» для целей финансирования мероприятий по завершению строительства режим которого предусмотрен ст. 9.2.-.9.4. Закона № 218-ФЗ.
15. Заключение Фондом субъекта РФ договоров на выполнение функций технического заказчика, обследование, проектирование, государственную экспертизу смет, договора генерального подряда в соответствии с требованиями ФЗ от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».
16. По истечении 10 рабочих дней со дня вступления в силу определения о передаче Фонд субъекта РФ направляет в суд заявление о признании текущих требований, 1 и 2 очереди погашенными и о включении требований приобретателя (п. 4 ст. 201.15-1) в РТК.
17. Фонд субъекта РФ осуществляет комплекс мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства. Срок завершения строительства и передачи квартир не может превышать 3 года со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче Фонду субъекта РФ имущества и обязательств застройщика.
18. Передача Фондом субъекта РФ объекта строительства в порядке, предусмотренном Законом № 214-ФЗ.
По факту завершения строительства Фонд субъекта РФ не позднее чем за один месяц до даты начала передачи объекта долевого строительства обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства
ВС уточнил, какие лица признаются участниками строительства при банкротстве застройщика
Для признания лица, которое просит включить его требование в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с застройщиком-должником договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача застройщику денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома, разъясняет Верховный суд (ВС) РФ.
В рамках дела о банкротстве ООО «Крован-КМВ» Кристина Теритатова обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требования о предоставлении тринадцати квартир.
Заявительница пояснила, что ей были уступлены права требования к должнику по тринадцати договорам долевого участия, которые были заключены между обществом и Лилией Шурыгиной.
Должник обязательства по передаче квартир не исполнил, конкурсный управляющий должника во включении соответствующего требования в реестр отказал, что и послужило причиной для обращения Теритатовой в суд.
Суды первой и апелляционной инстанций отклонили требования заявительницы. Они исходили из отсутствия каких-либо документов первичного бухгалтерского учета, подтверждающих оплату Шурыгиной квартир. Бесспорные доказательства наличия финансовой возможности самой Теритатовой по оплате жилых помещений также представлены не были.
Однако суд округа отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение.
Защита прав дольщиков
Верховный суд напоминает, что основной целью введения законодателем особых правил банкротства застройщиков являлось обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов, а статус участника строительства многоквартирного дома гарантирует последнему приоритетное удовлетворение требований по отношению к другим кредиторам.
«Для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с застройщиком-должником договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача застройщику денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (подпункт 3 пункта 1, пункт 6 статьи 201.1, статья 201.7 Закона о банкротстве)», — уточняет ВС.
Простое товарищество
Судами установлено, что заключению договоров долевого участия в строительстве с Шурыгиной предшествовало предоставление последней в пользу должника земельного участка в субаренду. Шурыгина со своей стороны предоставляла земельный участок для строительства, а должник, в свою очередь, возводил объект недвижимости на этом земельном участке. При этом доказательства возмездности (встречного предоставления) по договорам субаренды и долевого участия в материалах дела отсутствуют.
«Данные обстоятельства позволяют констатировать, что между указанными лицами фактически сложились отношения, вытекающие из договора простого товарищества. Так, обязанностью должника передать Шурыгиной Л.П. по договорам долевого участия в строительстве спорные квартиры, по сути, определялся размер прибыли, на которую последняя рассчитывала в результате внесения вклада в виде земельного участка, являющегося предметом договора субаренды», — разъясняет ВС.
Следовательно, является верным вывод суда первой инстанции о том, что Шурыгина приобретала квартиры не для личных нужд, а осуществляла совместную деятельность с застройщиком, в связи с чем ее требования к должнику не могут конкурировать с требованиями граждан, вложивших личные денежные средства для решения жилищного вопроса, подчеркивает высшая инстанция.
Профессиональный инвестор
Кроме того, судами установлено, что Теритатова приобрела у Шурыгиной в общей сложности права требования к должнику по передаче 37 квартир, в связи с чем ее также следует признать профессиональным инвестором.
«Суды первой и апелляционной инстанций неоднократно предлагали Теритатовой предоставить доказательства, подтверждающие оплату по договорам участия в долевом строительстве, и сведения о финансовой возможности приобрести объекты недвижимости. Теритатова соответствующие документы не представила, а имеющиеся в деле доказательства оценены судами в установленном порядке», — напоминает ВС.
На основании вышеизложенного Верховный суд отменил постановление суда округа и оставил в силе определение Арбитражного суда Ставропольского края и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда.
Источник www.vsrf.ruПорядок действий дольщика: Как включиться в реестр требований участников долевого строительства
(платежные поручения, квитанции к приходным кассовым ордерам, акты приема-передачи векселей, то есть финансовые документы, подтверждающие факт оплаты, иные первичные бухгалтерские документы, которые подтверждают оплату).
- Копия паспорта дольщика.
- Копия судебного решения(если такое было ранее вынесено), а также сведения о ходе исполнительного производства: справка о результатах исполнительного производства с указанием на сумму непогашенной задолженности, копии исполнительных листов и пр.
Основанием для включения требований в реестр является письменное заявление от кредитора (кредиторов, в случае если участников строительства несколько), которое направляется конкурсному управляющему в течение 2 месяцев с момента получения уведомления конкурсного управляющего о признании должника банкротом, но не более чем через три месяца с даты публикации сообщения о признании должника банкротом в газете «КоммерсантЪ». В заявлении обязательно следует указать:
- ФИОконкурсного управляющего, который назначен для проведения процедуры банкротства на должность конкурсного управляющего судом. Также в заявлении указывается его адрес.
- Наименование застройщика, его адрес, ОГРН, ИНН(их можно уточнить в договоре долевого участия или в ЕГРЮЛ).
- ФИО участника (участников) строительства, адрес и контактные сведения (номер телефона, адрес регистрации, почтовый адрес, электронная почта).
- Требования к должнику.
- Обязательство, которое стало основанием для возникновения требований участника (участников) долевого строительства.
Порядок действий дольщиков для включения в реестр:
Первоначально стоит определиться с требованиями это может быть:
— требование о передаче жилого помещения (квартиры),
— требование о передаче нежилого помещения (например, машино-места, или иного нежилого помещения площадью не более 7 кв.м.),
— денежные требования в виде неустойки, морального вреда, штрафов;
— денежные требования в виде возврата денежных средств, внесенных в качестве оплаты по договору долевого участия в строительстве (при желании участника долевого строительства расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги).
В реестр требований участников строительства включаются требования дольщиков – физических лиц о передаче жилых и нежилых помещений площадью до 7 кв.м. или машино-мест. В реестр требований кредиторов включаются денежные требования кредиторов, основанные на договорах долевого участия в строительстве.
Составляется заявление о включении в реестр требований участников строительства или реестр требований кредиторов в двух экземплярах. Один экземпляр заявления направляется в адрес конкурсного управляющего заказным письмом, второй экземпляр – дольщик оставляет себе.
Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (далее — требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.
Заявление дольщика рассматривается конкурсным управляющим в течение 30 рабочих дней с даты поступления требования (п 7 ст. 201.4 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требований кредиторов в полном объеме, частично, либо об отказе во включении.
В случае, если конкурсный управляющий отказал во включении требований дольщика в реестр требований кредиторов или в реестр требований участников строительства, то кредитор вправе в течение 15 рабочих дней (с даты получения ответа конкурсного управляющего) подать в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве застройщика, возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования.
Требования участников строительства, возражения по которым не заявлены в 15-дневный срок, считаются установленными в размере, составе и порядке, которые определены конкурсным управляющим.
Определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении требований участников строительства в реестр требований участников строительства может быть обжаловано в вышестоящий суд.
Штрафные санкции, моральный вред, неустойка будут погашаться в составе четвертой очереди реестра требований кредиторов. Основанием для включения таких требований является ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закон «О защите прав потребителей», Гражданский Кодекс РФ. Предъявить требования в рамках «Закона о защите прав потребителей» можно только при покупке недвижимости для личных целей.
Порядок действий для включения требований в реестр требований кредиторов аналогичен тому порядку, который действует при передаче документов конкурсному управляющему для включения в реестр требований участников строительства.
Приобретаемые права
После включения в реестр требований участников строительства и (или) реестр требований кредиторов участник долевого строительства наделяется рядом прав:
— участвовать с правом голоса в собраниях кредиторов и собраниях участников строительства;
— предъявлять возражения относительно требований других кредиторов;
— обжаловать определения арбитражного суда по обособленным спорам в деле о банкротстве, решения собраний кредиторов.
На адрес дольщика будут отправляться уведомления о собраниях кредиторов. В случае, изменения реквизитов, участник строительства должен отправить конкурсному управляющему уведомление о изменении этих реквизитов.
Сроки включения
В соответствии п. 2 ст. 201.4 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», руководитель застройщика в течение 10 дней после утверждения конкурсного управляющего передает ему сведения обо всех дольщиках (участниках строительства).
После этого у управляющего есть 5 дней для отправки им уведомлений об открытии в отношении застройщика конкурсного производства.
Основная задача кредитора – своевременно включиться в реестр требований кредиторов.
По новым правилам суд сразу вводит в отношении застройщика процедуру конкурсного производства, минуя другие стадии банкротства, а дольщикам дается три месяца на включение своих требований в реестр с момента введения конкурсного производства. На основании п. 4 ст. 201.4 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования в газете «КоммерсантЪ».
При этом трехмесячные сроки могут быть восстановлены при наличии уважительной причины у дольщика.
Источник minstroy.cap.ru