18 июня 2021 года завершилось публичное обсуждение законопроекта, предполагающего внесение изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные нормативно-правовые акты в части создания единого государственного реестра в сфере строительства. Теперь подготовленной Минстроем РФ версии предстоит получить заключение по итогам процедуры ОРВ (оценки регулирующего воздействия) и утверждение в Правительстве РФ.
И в случае одобрения, нормотворческая инициатива должна вступить в силу с 1 января 2024 года. Удастся ли строительной отрасли создать единую базу объектов с информацией обо всем строительном цикле объектов капитального строительства? Насколько актуальной является эта потребность для представителей отрасли? И будут ли содержащиеся в ней данные корректными?
Суть да дело
В новой версии законопроекта в статье 50.1 ГрК РФ вводится понятие Единого государственного реестра в сфере строительства. Текст документа характеризует его как “свод достоверных систематизированных сведений об объекте капитального строительства при выполнении инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса, а также иных установленных в соответствии с настоящим Кодексом сведений”. Иными словами, одной из основных целей нового законопроекта является сведение разрозненной информации об участниках рынка, а также обо всех стадиях жизненного цикла строительного объекта в единую систематизированную базу, которой сейчас по факту не существует, и обеспечение корректной информации о строительном объекте и его цикле жизнедеятельности, которых существующие информационные платформы пока не предоставляют.
Как вступить в Национальный реестр специалистов простыми словами
В предложенной Минстроем РФ редакции в едином реестре каждому ОКС (объекту капитального строительства) будет присвоен неповторимый идентификационный номер (ИН), по которому можно будет отслеживать всю его историю вплоть до ввода дома в эксплуатацию и его постановки на кадастровый учет. До момента получения ИН объект может действовать без данного номера.
Кроме этого, на ресурсе появится реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства, реестр разрешений на строительство (РС), реестр разрешений на ввод объекта в эксплуатацию (РВ) и реестр заключений о соответствии построенного, реконструированного ОКС требованиям Госстройнадзора. В подготовленной законодательной версии предполагается, что в первом будет содержаться информация о заключениях экспертизы проектной документации объекта и результатах инженерных изысканий, а также об экономической эффективности повторного использования ПД. В реестрах о разрешении на строительство и вводе объектов в эксплуатацию должна содержаться информация о выданных разрешениях и о прекращении их действий, о соответствии или несоответствии объекта необходимым документам, а также другая необходимая информация об объектах капитального строительства. В реестре требований объекта реконструкции должна будет содержаться вся необходимая информация о выдаче заключений государственного регулятора о соответствии ПД объекта реконструкции установленным параметрам экспертизы. До начала появления всех вышеуказанных реестров информация об объектах может содержаться в Едином реестре без информации о разрешениях и результатах экспертиз.
Безусловно, в русле течений о цифровизации строительной отрасли, пока идущей не теми темпами, которых ожидает Минстрой РФ, сделано уже много. Однако именно государство является основным популяризатором этих мер, так как каждый рыночный девелопер обеспечивает для себя данное направление в необходимой ему степени производственного цикла и в удобном для него темпе, но только государственному ресурсу под силу проконтролировать и систематизировать процесс в отрасли. Эту позицию выражают и сами застройщики. “Создание Единого государственного реестра в сфере строительства (ЕГРС) – это совершенно логичная мера, соответствующая глобальной общероссийской концепции цифровизации строительной отрасли в целом. Она стоит в одном ряду с внедрением государственной системы обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД), сокращением административной нагрузки и сроков получения разрешительной документации и другими мерами, направленными на унификацию и создание условий прозрачности строительного процесса в федеральном масштабе”, — отмечает Михаил Звягинцев, бренд-директор COLDY. И в этом смысле, разработанный Минстроем РФ законопроект целиком направлен на реализацию государственного приоритета о цифровизации.
Реакция отрасли
Опрошенные участники рынка недвижимости отмечают важность единой унифицированной базы жизненного цикла строительных объектов и возможности доступа к ней. Среди безусловных плюсов они называют повышение прозрачности информации и сокращение бюрократических процедур. “Это важно не только для строительства, но и для гармоничного развития городов и роста качества жизни в них”, — подчеркивает Александр Меркулов, директор по девелопменту Level Group.
“Сейчас данные об объектах накапливаются в базах различных ведомств, интеграция между которыми очень слабая. Процедуры получения и контроля разрешительной документации достаточно сложные, однако зачастую в регионах помимо федеральных действуют свои собственные нормативные документы, что делает ситуацию еще более запутанной”, — жалуется на нынешнюю ситуацию Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица», аналитика новостроек Московского региона. Предполагается, что новый реестр, инициированный государством, позволит эту неоднозначность решить.
Часть экспертов, впрочем, выражают опасения в точности данных, которые будут содержаться в новой системе. С одной стороны, для аналитиков она послужит дополнительным источником для верификации информации об участниках рынка.
С другой, “в случае расхождения данных, например, с наш.дом.рф неизбежно возникнет вопрос, какому ресурсу стоит доверять и учитывать при проведении исследований рынка”, — отмечает Святослав Куланин, начальник отдела оценки Sminex. Более осторожно высказывается его коллега, Илья Федотов, заместитель директора по строительству ГК «Insigma». «Технологичность, открытость, доступность – безусловные плюсы системы для огромной территории нашей страны, если площадка действительно будет работать в заявленном формате», — отмечает он. Среди других недостатков эксперты называют непрозрачность заполнения анкет об объектах: части информации не хватает, несмотря на публикацию их на сайтах застройщиков, а внесение изменений в систему возможны только на платной основе. Такое условие представляется “удивительным, учитывая, что в реестре указаны неточные данные, а мы стремимся исправить ошибки”, — считает Анжелика Большегородская, председатель объединенного застройщика «Мегалит-Охта Групп».
Предполагается, что новый реестр позволит избежать неточностей и создать единую унифицированную цифровую базу новостроек, а также отслеживать весь строительный цикл. Из текста законопроекта также следует, что в ведении Минстроя РФ разработка стандартов по ведению Единого государственного реестра в сфере строительства, унификация документов, представляемых в реестр и способов их подачи, а также определение размера оплаты за пользование реестром. К 1 января 2023 года Правительство РФ, а также федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти в регионах должны принять соответствующие нормативно-правовые акты, следующие из закона, чтобы с 1 января, в случае одобрения, он вступил в силу.
Источник: stroimprosto-msk.ru
Зачем нужен Единый реестр застройщиков
Застройщики
Российское законодательство постоянно совершенствуется и обновляется, одним из таких изменений стали меры по защите прав покупателей недвижимости и участников долевого строительства. Одной из мер стало создание в 2017 году Единого реестра застройщиков. Какая преследовалась цель при создании, для чего нужны подобные ресурсы и на каких принципах они основываются – все это в статье ниже.
Для чего необходимо проверять строительную компанию?
Для чего нужно проверять девелопера, зачем нужна информация о нем и как ее использовать? Ответ один – риски, чтобы снизить, а лучше вообще исключить их.
К примеру, девелопер обязан сдавать отчетность в контролирующий орган для застройщиков, осуществляющих свою деятельность на территории Москвы – Мосстройинвест. В предоставленных документах должна содержаться информация о всех, сданных застройщиком объектах, а также о полноте исполнения обязательств перед дольщиками, согласно договоров.
У застройщика есть перечень обязательств перед дольщиками, заключившими с ним договор долевого строительства. Например, к обязанностям застройщика относится:
- строго соблюдать сроки сдачи объекта;
- сданный объект должен соответствовать характеристикам, которые оговаривались в договоре;
- у сданного объекта не должно быть дефектов и неисправностей, а в случае их выявления, они должны быть устранены за счет застройщика и его силами.
Застройщик, дорожащий своей репутацией, имеет прямую заинтересованность в отсутствии нарушений, влияющих на его репутацию и требующих дополнительных финансовых затрат.
Случается, что застройщик не успевает сдать объект вовремя или он не соответствует требованиям и нормам, приемная комиссия не подписывает акт, тогда есть большая вероятность, что и в дальнейшем этот застройщик станет проблемой для дольщиков.
В случае срывов сроков сдачи, застройщик должен выплатить неустойку дольщикам. В том случае, если общая сумма финансовых претензий дольщиков, превышает финансовые возможности застройщика и он не может расплатиться – наступает банкротство. Именно поэтому очень серьезно нужно отнестись к выбору строительной компании, у нее должна быть не только хорошая репутация, но и надежная «финансовая подушка» на случай непредвиденных обстоятельств, при которых потребуется покрывать свои обязательства.
Что такое реестр застройщиков по 214-ФЗ
Единый реестр застройщиков – это систематизированный информационный ресурс, содержащий перечень юридических лиц, со сроком работы на рынке строительства многоквартирных домов не менее 3 лет и имеющих опыт сдачи в эксплуатацию многоквартирных домов в качестве застройщика.
В реестре также содержится информация, касающаяся наличия в собственности или в аренде земельных участков у участников долевого строительства, привлекающих денежные средства для возведения многоквартирных домов.
Единый реестр – это электронный документ, формируемый в единой информационной системе жилищного строительства, на основании информации, размещенной самими застройщиками и контролирующими их органами. Информация, содержащаяся в реестре является открытой, общедоступной, кроме тех случаев, когда законодательство РФ предполагает ограничение доступа к каким-либо сведениям.
Правительством Российской Федерации принято Постановление №319 от 26.03.2019г, которое оговаривает определенные Правила, согласно их застройщики должны размещать в реестре максимально полную и достоверную информацию о себе и своих реализованных объектах.
Если застройщик допускает нарушения или сообщает о себе недостоверную информацию – это влечет возникновение административной ответственности. Если выясняется, что застройщик нарушил требование Правил и разместил недостоверную информацию или вообще не разместил ее, то прокуратура начинает процесс принуждения к размещению необходимых сведений, только уже в судебном порядке.
Так как вся необходимая информации находится постоянно в свободном доступе, то каждый потенциальный дольщик может проверить своего застройщика и получить максимально полную и развернутую информацию о нем.
Перечень информации, содержащейся в реестре:
- полное наименование застройщика;
- регион, в котором он осуществляет свою деятельность (область, край, республика);
- реквизиты (ИНН/ОГРН, КПП);
- юридический адрес;
- фактический адрес местонахождения;
- сайт компании;
- адрес электронной почты;
- контактный телефон;
- руководитель компании;
- количество, находящихся в процессе строительства, объектов на данный момент;
- сведения о проблемных объектах застройщика (в случае, если имеются);
- информация о владельце или учредителе;
- сведения о банке застройщика;
- проектная декларация;
- заключение аудитора.
Это тот минимум информации, который может пригодиться будущему покупателю.
Указанная выше информация обязательно будет к месту при заключении договора, если вдруг, реквизиты в договоре не совпадают с указанными в реестре, то это повод насторожиться и, возможно, изменить свой выбор застройщика и договор с ним не заключать.
Как проверить застройщика?
Единый реестра застройщиков дает возможность гражданину проверить любого девелопера. На этом ресурсе находится информация о всех застройщиках, работающих на рынке, занимающихся строительством многоквартирных домов с привлечением денег дольщиков. В реестре содержится информация не только о самих девелоперах, но и о их подрядчиках, контролируемых ими, во владении которых находятся земельные участки и которые привлекают средства будущих клиентов.
В реестре действует балльная система, она основывается на анализе соблюдения сроков сдачи объектов, рейтинг бывает от 0,5 до 5 баллов. Соответственно, чем более высокий рейтинг, тем меньше шансов нарваться на ненадежного девелопера, который будет постоянно переносить сроки сдачи объекта. Если у застройщика рейтинг 0,5, значит, что он уже допускал ранее переносы сдачи проектов, а это уже повод более пристально присмотреться к этому девелоперу.
Только федеральный закон №214 ФЗ регламентирует деятельность компаний, привлекающих для строительства недвижимости денежные средства дольщиков.
Как узнать работает ли девелопер по 214 ФЗ? Для этого нужно воспользоваться сайтом «наш.дом.рф», ввести информацию о девелопере и проверить по Реестру компанию.
Для поиска компании, необходимо в соответствующем окне ввести один из следующих реквизитов:
Результатом поиска станет полная информация о застройщике, которая оговаривается законом. Если, вдруг, вам не удалось в Реестре обнаружить своего застройщика, то заключать с ним договор долевого участия не стоит. Такой договор, не может быть зарегистрирован в Реестре. Тем более, ни в коем случае, нельзя передавать застройщику никакие денежные средства, каким бы уговорам вас не предавали.
Информацию о застройщике можно найти на следующих ресурсах:
- единый реестр застройщиков (на нем информация согласно Федеральному закону №214-ФЗ);
- интернет сайты федеральных арбитражных судов (содежит сведения о банкротстве застройщика);
- официальный сайт ФНС (nalog.ru);
- Единый ресурс застройщиков (ведется рейтинг девелоеров по качеству жилья и срокам ввода объектов в эксплуатацию);
- сайт комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (включает информацию об объектах, строительство которых задерживается);
- портал Мосстройинвест (выполняет контроль за соблюдением долевого строительства).
Единый реестр проблемных объектов
Систематизированный перечень, единый реестр, в котором находится вся информация о проблемных объектах. Что подразумевается под понятием «проблемный объект»? К этому понятию относится недвижимость (многоквартирные дома):
- по отношению к которым, девелопером была допущена просрочка сдачи объекта более, чем на 6 месяцев, были нарушены сроки передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору долевого участия в строительстве;
- застройщик, которой был признан банкротом и в его отношении было открыто производство в соответствии с законом «127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Единый реестр застройщиков позволяет самостоятельно осуществить проверку строительной компании, выявить все те моменты, которые застройщик хотел бы утаить, скрыть и тем самым избежать. Таким образом, в будущем потенциальный дольщик сможет избежать неприятных ситуаций и исключить возможные риски.
Видео о том, как проверить надежность застройщика:
Источник: delovoy-kvartal.ru