Решение о сносе объекта капитального строительства

Сноса можно избежать 3 августа 2018 г. Президент РФ подписал поправки в ГК и ГрК РФ (федеральные законы № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской

Статья 55.31. Осуществление сноса объекта капитального строительства

1. Снос объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства после отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения, выданными организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, а также после вывода объекта капитального строительства из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами.

2. Условия отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения выдаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение не более чем десяти рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче таких условий от застройщика, исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Отключение объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения подтверждается актом, подписанным организацией, осуществляющей эксплуатацию соответствующих сетей инженерно-технического обеспечения. Порядок отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения устанавливается Правительством Российской Федерации.

3. В процессе сноса объекта капитального строительства принимаются меры, направленные на предупреждение причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, предусматривается устройство временных ограждений, подъездных путей, осуществляются мероприятия по утилизации строительного мусора.

4. Работы по договорам подряда на осуществление сноса выполняются только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, если иное не установлено настоящей статьей. Выполнение работ по сносу объектов капитального строительства по договорам подряда на осуществление сноса обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов). Работы по договорам о сносе объектов капитального строительства, заключенным с лицами, не являющимися застройщиками, техническими заказчиками, лицами, ответственными за эксплуатацию здания, сооружения, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.

5. Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, может выполнять работы по договорам подряда на осуществление сноса в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает одного миллиона рублей.

6. Не требуется членство в саморегулируемых организациях в области строительства для выполнения работ по сносу объектов капитального строительства:

1) государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе государственных и муниципальных казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений в случае заключения ими договоров подряда на осуществление сноса с федеральными органами исполнительной власти, государственными корпорациями, осуществляющими нормативно-правовое регулирование в соответствующей области, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в ведении которых находятся такие предприятия, учреждения, или в случае выполнения такими предприятиями, учреждениями функций технического заказчика от имени указанных федеральных органов исполнительной власти, государственных корпораций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления;

2) коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных автономных учреждений составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения такими коммерческими организациями договоров подряда на осуществление сноса с указанными предприятиями, учреждениями, а также с федеральными органами исполнительной власти, государственными корпорациями, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, которые предусмотрены пунктом 1 настоящей части и в ведении которых находятся указанные предприятия, учреждения, или в случае выполнения такими коммерческими организациями функций технического заказчика от имени указанных предприятий, учреждений, федеральных органов исполнительной власти, государственных корпораций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления;

3) юридических лиц, созданных публично-правовыми образованиями (за исключением юридических лиц, предусмотренных пунктом 1 настоящей части), в случае заключения указанными юридическими лицами договоров подряда на осуществление сноса в установленных сферах деятельности (в областях, для целей осуществления деятельности в которых созданы такие юридические лица), а также коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля указанных юридических лиц составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения такими коммерческими организациями договоров подряда на осуществление сноса с указанными юридическими лицами или в случае выполнения такими коммерческими организациями функций технического заказчика от имени указанных юридических лиц;

4) юридических лиц, в уставных (складочных) капиталах которых доля публично-правовых образований составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения указанными юридическими лицами договоров подряда на осуществление сноса с федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в установленных сферах деятельности которых указанные юридические лица осуществляют уставную деятельность, или в случае выполнения указанными юридическими лицами функций технического заказчика от имени этих федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, а также коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля указанных юридических лиц составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения такими коммерческими организациями договоров строительного подряда с указанными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, юридическими лицами или в случае выполнения такими коммерческими организациями функций технического заказчика от имени указанных федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, юридических лиц;

5) лиц, осуществляющих снос объектов, указанных в пунктах 1 — 3 части 17 статьи 51 настоящего Кодекса.

7. Лицом, осуществляющим снос объекта капитального строительства (далее — лицо, осуществляющее снос), может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор подряда на осуществление сноса. Лицо, осуществляющее снос, обеспечивает соблюдение требований проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства, технических регламентов, техники безопасности в процессе выполнения работ по сносу объекта капитального строительства и несет ответственность за качество выполненных работ.

8. Застройщик вправе осуществлять снос объектов капитального строительства самостоятельно при условии, что он является членом саморегулируемой организации в области строительства, если иное не предусмотрено настоящей статьей, либо с привлечением иных лиц по договору подряда на осуществление сноса.

9. В целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения объекта капитального строительства или в случае, если объект капитального строительства расположен на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в соответствующий орган местного самоуправления посредством почтового отправления или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по сносу объекта капитального строительства. Указанное уведомление должно содержать следующие сведения:

1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);

2) наименование и место нахождения застройщика или технического заказчика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер земельного участка (при наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;

4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

5) сведения о праве застройщика на объект капитального строительства, подлежащий сносу, а также сведения о наличии прав иных лиц на объект капитального строительства, подлежащий сносу (при наличии таких лиц);

6) сведения о решении суда или органа местного самоуправления о сносе объекта капитального строительства либо о наличии обязательства по сносу самовольной постройки в соответствии с земельным законодательством (при наличии таких решения либо обязательства);

7) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком или техническим заказчиком.

10. К уведомлению о планируемом сносе объекта капитального строительства, за исключением объектов, указанных в пунктах 1 — 3 части 17 статьи 51 настоящего Кодекса, прилагаются следующие документы:

1) результаты и материалы обследования объекта капитального строительства;

2) проект организации работ по сносу объекта капитального строительства.

11. Орган местного самоуправления, в который поступило уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства, в течение семи рабочих дней со дня поступления этого уведомления проводит проверку наличия документов, указанных в части 10 настоящей статьи, обеспечивает размещение этих уведомления и документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора. В случае непредставления документов, указанных в части 10 настоящей статьи, данный орган местного самоуправления запрашивает их у заявителя.

12. Застройщик или технический заказчик не позднее семи рабочих дней после завершения сноса объекта капитального строительства подает на бумажном носителе посредством личного обращения в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения земельного участка, на котором располагался снесенный объект капитального строительства, или в случае, если такой земельный участок находится на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в соответствующий орган местного самоуправления посредством почтового отправления или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства.

13. Формы уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства, уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

14. Орган местного самоуправления, в который поступило уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства, в течение семи рабочих дней со дня поступления этого уведомления обеспечивает размещение этого уведомления в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет об этом орган регионального государственного строительного надзора.

В состав проекта организации сноса объекта капитального строительства обязательно входят чертежи, планы, схемы. На них раскрываются проектные решения , описываются места поэтапного выполнения работ, маршруты передвижения и стоянки спецтехники. Отдельные схемы и планы разрабатываются для возведения ограждений вокруг здания, для складирования стройматериалов до их вывоза с участка.

Сноса можно избежать

3 августа 2018 г. Президент РФ подписал поправки в ГК и ГрК РФ (федеральные законы № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”» и № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») в части признаков самовольной постройки, последствий ее возведения и порядка сноса.

Ранее действовавшая редакция ст. 222 ГК наделяла органы местного самоуправления полномочиями принимать решения о сносе самостроя в любых случаях, когда постройка была возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей. Сейчас сносить самострой стало сложнее.

Рассмотрим отдельные случаи отказа арбитражных судов в иске о сносе самостроя, а также аргументы, которые помогли противостоять доводам госорганов.

Тема сноса самовольных построек носит многоаспектный характер. О сновными критериями отнесения спора к подведомственности арбитражного суда или суда общей юрисдикции являются субъектный состав и характер спора, применяемые в совокупности.

Исходя из положений ч. 3 ст. 22 ГПК РФ, суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов. Вместе с тем к подведомственности арбитражных судов относятся споры о сносе нежилых зданий, строений и помещений, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности. Соответствующие разъяснения были даны в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.).

Остановимся подробнее на отдельных моментах, на которые следует обратить внимание адвокату, защищающему интересы предпринимателя в арбитражном суде по делам о сносе самовольно построенного объекта капитального строительства.

Немаловажным аргументом, являющимся основанием для отказа в иске органа исполнительной власти о сносе самовольной постройки, является пропуск срока исковой давности. Так, на требование о сносе самовольной постройки, являющейся недвижимостью по объективным свойствам, распространяется предусмотренный ст. 196 ГК общий трехлетний срок исковой давности, исчисляемый согласно ст. 200 Кодекса с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, если только сохранение постройки не нарушает публичные интересы и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее – Постановление Пленумов № 10/22).

Как правило, органы исполнительной власти, доказывая момент, когда они узнали о наличии на земельном участке незаконно возведенного объекта, ссылаются на акт государственной инспекции, которым был зафиксирован факт самовольного строительства. Однако суды зачастую придерживаются иной позиции.

Например, рассматривая дело № А40-148777/2019 по иску Департамента городского имущества Москвы и Правительства г. Москвы о сносе возведенного без соответствующего разрешения здания, расположенного на земельном участке, находящемся в собственности города и включенном ввиду наличия признаков самовольного строительства в приложение № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП «Об утверждении положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» (далее – постановление № 819-ПП), арбитражный суд отказал в иске в связи с пропуском срока исковой давности, отклонив доводы истцов о том, что срок исковой давности исчисляется с момента составления акта Госинспекции, поскольку судом было установлено, что здание возведено в период с 1998 по 2003 г. и отражено в «красных линиях» на учете ГБУ МосгорБТИ по состоянию на 17 апреля 2007 г. Таким образом, суд посчитал, что истцы в лице уполномоченных органов не могли не знать о наличии спорного объекта еще до составления акта Госинспекции.

При этом суд обратил внимание, что согласно п. 3 Положения о взаимодействии органов исполнительной власти г. Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков (утвержденного постановлением № 819-ПП) органы власти столицы осуществляют межведомственное взаимодействие с целью выявления фактов изменения объектов капитального строительства. В перечень указанных органов включены, в частности, Госинспекция по недвижимости г. Москвы и Департамент городского имущества.

Исходя из п. 3.1–3.3 Положения о взаимодействии, все органы, обладающие контрольными полномочиями (в том числе Госинспекция и ДГИ), обмениваются между собой информацией о выявленных признаках изменения объектов капитального строительства; в конечном счете вся информация о проведенных контрольных мероприятиях направляется в ДГИ.

Еще раз подчеркну, что при решении вопроса о пропуске срока исковой давности и сохранении постройки суд обязательно учитывает заключение эксперта о соответствии объекта самовольного строительства требованиям безопасности. В частности, в п. 7 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. № 143, далее – Обзор) обращено внимание на то, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Так, в рамках указанного дела была назначена судебная экспертиза, установившая, что здание является объектом капитального строительства и перемещение данного объекта без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно. Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении, здание отвечает требованиям надежности и безопасности, градостроительным и строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам, не несет угрозы жизни и здоровью граждан.

По другому делу арбитражный суд также с учетом того, что объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, отказал госоргану в иске о сносе самовольной постройки в связи с пропуском срока исковой давности, посчитав ссылку истцов на акт Госинспекции по недвижимости от 11 августа 2017 г. как на момент начала их осведомленности о существующем объекте несостоятельной, поскольку Госинспекция в 2013 г. проверяла этот объект, что оформлено актом проверки от 16 декабря 2013 г. и свидетельствует о том, что истцы были проинформированы о существующем объекте еще в 2013 г. (см. также дело № А40-135643/2020).

Представляет интерес также позиция Верховного Суда, изложенная в Определении от 21 апреля 2020 г. № 49-ПЭК20 по делу № А40-116882/2017, в котором ВС обратил внимание на то, что ранее, до фиксации Госинспекцией факта самостроя, Мосгосстройнадзор, являющийся органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять государственный строительный надзор, составил акт. В связи с этим Правительство Москвы и Департамент еще до составления акта Госинспекцией могли узнать о нарушении их прав в рамках реализации предоставленных полномочий путем межведомственного взаимодействия, поскольку на истцов, являющихся органами исполнительной власти, законом возложены обязанности контроля соответствия строительства требованиям, установленным в разрешении.

Таким образом, срок исковой давности следует отсчитывать с момента, когда о соответствующем нарушении (о существовании объекта самовольного строительства) узнал или должен был узнать орган, подведомственный правительству субъекта РФ и реализующий полномочия в области самовольного строительства, что должно быть подтверждено документами или следовать из обстоятельств дела.

В соответствии с подходом, сформированным судебной практикой, срок исковой давности по искам уполномоченного органа о сносе объекта самовольного строительства исчисляется с даты технической инвентаризации и (или) с даты внесения записи о праве собственности на объект в ЕГРН. Указанная позиция основана на том, что органы исполнительной власти, обязанные контролировать соответствие строительства требованиям, установленным в разрешении, и наделенные для надлежащего осуществления этих обязанностей различными контрольными полномочиями, имеют возможность в пределах срока исковой давности получать сведения о государственном техническом учете и госрегистрации прав на спорный объект 1 .

Анализируя судебную практику, полагаю, что при определении момента, от которого следует отсчитывать срок исковой давности, следует учитывать:

• прошло ли три года (срок исковой давности) с момента возведения самовольной постройки и могло ли о существовании спорного объекта быть известно органу исполнительной власти (например, самострой состоял на учете в БТИ или был зарегистрирован в ЕГРП);
• происходили ли за пределами срока исковой давности иные обследования объекта самовольного строительства со стороны как Госинспекции по недвижимости, так и органов исполнительной власти, подтвержденные актами обследования и иными документами, из которых им было известно о существовании объекта. Так, документами, из которых Москва в лице уполномоченных органов могла узнать о факте возведения самостроя, помимо акта Госинспекции, инспекции по недвижимости, может быть, например, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), на котором зафиксирован самострой.

Рассматривая вопрос о применении срока исковой давности, нельзя не упомянуть еще один важный момент. Так, в п. 6 Обзора указано, что исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, возведенной на участке, принадлежащем истцу, без его согласия.

Напомню, что в соответствии со ст. 208 ГК исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не соединены с лишением владения (ст. 304).

Исходя из этого, возникает резонный вопрос: распространяется ли исковая давность на требование о сносе постройки, расположенной на арендованном участке, находящемся в госсобственности?

На мой взгляд, сдача имущества в аренду свидетельствует об утрате владения. Следовательно, к требованию о сносе самовольной постройки на арендованном участке применяется положение об исковой давности.

Как указал Верховный Суд в Определении от 27 марта 2018 г. по делу № А63-12005/2016, наличие действующего или прекратившего действие договора аренды земельного участка не подтверждает факт владения землей собственником или уполномоченным им лицом.

В частности, при рассмотрении дел о сносе самовольной постройки на земельном участке, принадлежащем г. Москве и переданном ответчику в аренду, суды приходили к выводу о том, что, поскольку земельный участок выбыл из владения Москвы, договор аренды является действующим, требования об освобождении участка на основании положений ст. 304 ГК не подлежат удовлетворению. Соответственно, это исключает применение ст. 208 ГК 2 .

Однако это не настолько бесспорный и очевидный вывод. Например, в Северо-Кавказском округе суды придерживаются прямо противоположной позиции – о том, что, если здание возведено на арендуемом участке, госсобственность на который не разграничена, он находится в распоряжении органа местного самоуправления и из его владения не выбывал, то в силу положений ст. 208 и 304 ГК срок исковой давности к требованиям о сносе самовольной постройки применяться не может 3 . В других округах (Волго-Вятском и Центральном) тоже встречается подобная практика 4 .

Если нежилой объект был возведен до 1995 г. и после этого его площадь и технические характеристики не менялись, нормы о самовольной постройке к нему неприменимы.

Объекты нежилого назначения, возведенные до 1995 г., не могут быть признаны самовольными постройками, поскольку до вступления в силу части первой ГК РФ соответствующая норма ГК РСФСР распространялась только на жилые дома. Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и на этом основании снесены. Соответствующая правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС от 24 января 2012 г. № 12048/11.

Тем не менее возникает вопрос: как доказать, что постройка была возведена до 1995 г.? Как представляется, такими документами могут быть: сведения, полученные из БТИ (технический паспорт, поэтажный план и экспликация с указанием площади помещения и года постройки), акт о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, документы о приватизации здания и др.

Рассмотрим некоторые примеры из судебной практики.

Первый: судом по делу А40-156350/2020 было установлено, что индивидуальный предприниматель в 2017 г. приобрел здания с годами постройки согласно сведениям БТИ и Росреестра –1988 и 1989. Однако, по данным ИАС «Управление градостроительной деятельностью», земельный участок для целей строительства (реконструкции) капитального объекта не предоставлялся, разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не оформлялись, в связи с чем в 2020 г. Госинспекцией по недвижимости был составлен акт о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта, и последний был включен Перечень, утвержденный постановлением № 819-ПП.

С учетом пропуска истцами срока исковой давности, выводов судебной экспертизы о соответствии спорных зданий требованиям безопасности и неприменимости норм о самовольных постройках к зданиям, построенным до 1995 г., судом было отказано в иске о сносе.

Второй: ДГИ и Правительство Москвы обратились в суд с иском о признании строения самовольной постройкой и сносе. Однако суд, установив, что здание построено до 1995 г., отказал в иске.

Как было установлено судом, факт строительства здания в 1988 г. подтвержден имеющимися в материалах дела документами: актом о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания склада от 29 ноября 1988 г.; документами о приватизации в форме акционирования арендного предприятия, в состав которого входило спорное здание; распоряжением Комитета по Управлению имуществом Москвы от 14 апреля 1993 г. «О приватизации имущественного комплекса»; планом приватизации муниципального имущественного комплекса от 25 декабря 1992 г.; актами приема-передачи имущественного комплекса; актом Госинспекции по недвижимости об обследовании объекта недвижимости (См.: Постановление АС Московского округа от 18 сентября 2020 г. по делу № А40-163020/2019).

В заключение отмечу, что Конституционный Суд РФ неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство 5 . При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должно отвечать требованиям справедливости, быть соразмерным конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру деяния (Постановление от 30 июля 2011 г. № 13-П). Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение постройки, не создает ли она угрозу жизни и здоровью граждан.

На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в п. 26 Постановления Пленумов № 10/22. Там же (абз. 2) разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и единственным безусловным основанием для сноса. Значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы – в частности, для получения разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Резюмируя, отмечу важные моменты, на которые следует обратить внимание адвокату, принимая на себя поручение на ведение дела о сносе самовольной постройки:

1. Когда была возведена постройка:

• если до 1995 г. (во времена СССР), то положения ГК РФ о самовольных постройках на нее не распространяются. При этом важно, чтобы площадь постройки после 1995 г. не менялась (это должно быть зафиксировано в БТИ или других документах);
• пропущен ли трехлетний срок исковой давности, то есть когда истцам – органам исполнительной власти – должно было быть известно о возведении самовольной постройки (при этом дата составления акта Госинспекции по недвижимости о фиксации факта самостроя в совокупности с иными доказательствами не является безусловным моментом отсчета срока исковой давности).

2. Предпринимались ли лицом, построившим самовольно возведенный объект, меры к его легализации (например, были попытки получить разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию).

3. В суде необходимо заявить ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы на предмет того, является ли самовольная постройка объектом капитального строительства; соответствует ли требованиям надежности и безопасности, градостроительным и строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам; несет ли угрозу жизни и здоровью граждан.

1 См.: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС от 25 декабря 2019 г. № 305-ЭС19-18665 по делу № А40-116882/2017; постановления АС Московского округа от 5 сентября 2019 г. по делу № А40-227607/2017 и от 15 сентября 2020 г. № А40-115453/17.

2 См., например, постановления АС Московского округа от 30 августа 2020 г. по делу № А40-274846/2019 и от 20 июля 2021 г. по делу № А40-220772/2019; Девятого апелляционного арбитражного суда от 25 ноября 2021 г. по делу № А40-16233/21.

3 См. постановления АС Северо-Кавказского округа от 31 октября 2018 г. по делу № А32-42936/2017, от 12 декабря 2018 г. по делу № А53-40339/2017, от 29 мая 2019 г. по делу № А32-25465/2017, от 19 марта 2015 г. по делу № А32-10908/2013.

4 См. постановления АС Волго-Вятского округа от 22 декабря 2020 г. по делу № А79-11720/2018, от 27 октября 2020 г. по делу № А82-22405/2019, от 26 октября 2016 г. по делу № А43-9990/2015 и от 24 мая 2016 г. по делу № А43-14251/2015; АС Центрального округа от 25 ноября 2019 г. по делу № А14-6503/2017, от 27 декабря 2016 г. по делу № А83-2843/2015, от 24 февраля 2014 г. по делу № А62-8195/2012, от 20 ноября 2012 г. по делу № А36-3847/2011.

5 Определения от 3 июля 2007 г. № 595-О-П, от 17 января 2012 г. № 147-О-О, от 29 марта 2016 г. № 520-О, от 29 мая 2018 г. № 1174-О и № 1175-О, от 25 октября 2018 г. № 2689-О и от 20 декабря 2018 г. № 3172-О.

Под сносом объекта капитального строительства понимается ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства либо его частей ( п. 14.4 ст. 1 ГрК РФ ). Основанием сноса могут являться: решение собственника объекта ; решение застройщика ; решения суда или органа местного самоуправления (в случаях, предусмотренных федеральными законами). Решение о сносе может быть принято по следующим причинам: необходимость строительства нового объекта недвижимости на месте снесенного

Решение о сносе объекта капитального строительства

Об утверждении Положения о признании объектов капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, аварийными и подлежащими сносу в целях принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 мая 2017 г. № 577

МОСКВА

Об утверждении Положения о признании объектов капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, аварийными и подлежащими сносу в целях принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления

(В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 28.02.2018 № 205)

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 4610 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

Утвердить прилагаемое Положение о признании объектов капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, аварийными и подлежащими сносу в целях принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.

Председатель Правительства Российской Федерации Д.Медведев

УТВЕРЖДЕНО постановлением Правительства Российской Федерацииот 17 мая 2017 г. № 577

ПОЛОЖЕНИЕ о признании объектов капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, аварийными и подлежащими сносу в целях принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления

(В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 28.02.2018 № 205)

I. Общие положения

1. Настоящее Положение устанавливает порядок признания объектов капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, аварийными и подлежащими сносу в целях принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.

2. Действие настоящего Положения распространяется на объекты капитального строительства независимо от их формы собственности, расположенные на территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории по инициативе органа местного самоуправления.

II. Порядок признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу

3. Объект капитального строительства признается аварийным и подлежащим сносу в случае, если по результатам оценки фактического состояния объекта капитального строительства и (или) территории, на которой расположен такой объект капитального строительства, выявлены признаки, являющиеся основанием для признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу, установленным разделом III настоящего Положения.

4. Орган местного самоуправления поселения, городского округа, уполномоченный на принятие решения о комплексном развитии территории (далее — уполномоченный орган местного самоуправления) , до принятия решения о комплексном развитии территории формирует перечень объектов капитального строительства, фактическое состояние которых подлежит оценке (далее — перечень) .

В перечень включаются объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, находящихся в границах определенной правилами землепользования и застройки поселения, городского округа территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, если по результатам проведенного предварительного (визуального) обследования объектов капитального строительства обнаружены дефекты и повреждения таких объектов.

5. В целях проведения оценки фактического состояния объектов капитального строительства, включенных в перечень, уполномоченный орган местного самоуправления обеспечивает проведение обследования фактического состояния указанных объектов и (или) территорий, на которых расположены такие объекты, посредством привлечения на основании муниципального контракта, заключенного в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, организации, оснащенной техническим оборудованием, необходимым для проведения обследования фактического состояния указанных объектов капитального строительства, и имеющей в своем составе специалистов, обладающих опытом в области проведения обследования состояния объектов капитального строительства (далее — специализированная организация) .

Предметом обследования, осуществляемого на основании настоящего Положения, являются определение фактического состояния объекта капитального строительства и его элементов, получение количественной оценки фактических показателей качества конструкций, а также анализ состояния территории, на которой расположен такой объект капитального строительства, на предмет наличия возможного негативного влияния природных и антропогенных факторов на объект капитального строительства.

Результатом обследования является заключение специализированной организации, представляемое в уполномоченный орган местного самоуправления.

Заключение специализированной организации должно содержать объем сведений, достаточный для проведения оценки фактического состояния объекта капитального строительства, включенного в перечень, и (или) территории, на которой расположен такой объект, и принятия по ее результатам обоснованного решения, указанного в пункте 13 настоящего Положения.

6. В целях проведения оценки фактического состояния объекта капитального строительства, включенного в перечень, и (или) территории, на которой расположен такой объект, уполномоченным органом местного самоуправления в установленном им порядке принимается решение о создании межведомственной комиссии, в состав которой включаются должностные лица уполномоченного органа местного самоуправления.

Предметом оценки фактического состояния объекта капитального строительства, включенного в перечень, и (или) территории, на которой расположен такой объект, является выявление признаков, служащих основанием для признания его аварийным и подлежащим сносу, установленным разделом III настоящего Положения.

7. В состав межведомственной комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на осуществление государственного контроля и надзора в сферах пожарной, экологической и иной безопасности, на проведение инвентаризации и государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, физические лица, включенные в реестр лиц, аттестованных на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, а также в случае необходимости — должностные лица органа местного самоуправления, наделенного полномочиями по регулированию архитектурной деятельности (если такими полномочиями не наделен уполномоченный орган местного самоуправления) . (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 28.02.2018 № 205)

8. Собственники объекта капитального строительства, включенного в перечень, и лица, которым такой объект капитального строительства принадлежит на соответствующем вещном праве (далее — правообладатели) , либо уполномоченные ими лица включаются в состав межведомственной комиссии с правом совещательного голоса.

9. Уполномоченный орган местного самоуправления уведомляет о создании межведомственной комиссии указанные в пунктах 7 и 8 настоящего Положения органы и лица в срок, не превышающий 10 рабочих дней со дня принятия решения о создании комиссии.

10. Указанные в пунктах 7 и 8 настоящего Положения органы и лица представляют в уполномоченный орган местного самоуправления информацию об их представителях для включения в состав межведомственной комиссии в срок, не превышающий 7 рабочих дней со дня получения уведомления, указанного в пункте 9 настоящего Положения.

11. После получения предусмотренной пунктом 10 настоящего Положения информации уполномоченный орган местного самоуправления в течение 7 рабочих дней утверждает состав межведомственной комиссии и назначает дату, время и место проведения заседания комиссии, о чем уведомляет указанные в пунктах 7 и 8 настоящего Положения органы и лица за 10 рабочих дней до дня заседания комиссии. Председателем межведомственной комиссии назначается должностное лицо уполномоченного органа местного самоуправления.

12. Процедура оценки фактического состояния объекта капитального строительства, включенного в перечень, и (или) территории, на которой расположен такой объект, и принятия в случае наличия основания решения о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу включает:

а) рассмотрение межведомственной комиссией заключения специализированной организации, а также материалов и результатов проведенных специализированной организацией инструментальных исследований, использованных для подготовки такого заключения, и проведение оценки фактического состояния объекта капитального строительства, включенного в перечень, и (или) территории, на которой расположен такой объект;

б) составление межведомственной комиссией заключения об оценке фактического состояния объекта капитального строительства, включенного в перечень, и (или) территории, на которой расположен такой объект, по форме согласно приложению;

в) принятие соответствующим органом, указанным в пункте 17 настоящего Положения, решения о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу в случае принятия межведомственной комиссией решения, указанного в подпункте «а» пункта 13 настоящего Положения;

г) уведомление собственников и правообладателей объекта капитального строительства о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу либо об отсутствии основания для признания объекта капитального строительства таковым.

13. По результатам работы межведомственной комиссии принимается одно из следующих решений:

а) о наличии основания для признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу;

б) об отсутствии основания для признанная объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу.

14. Решение межведомственной комиссии оформляется в виде заключения, указанного в подпункте «б» пункта 12 настоящего Положения. Решение межведомственной комиссии принимается большинством голосов ее членов. Если число голосов «за» и «против» при принятии решения равно, решающим является голос председателя межведомственной комиссии. В случае несогласия с принятым решением члены межведомственной комиссии вправе выразить свое особое мнение в письменной форме и приложить его к указанному заключению.

15. В случае принятия межведомственной комиссией решения об отсутствии основания для признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу комиссия в течение 5 рабочих дней со дня составления заключения уведомляет о принятом решении собственников и правообладателей объекта капитального строительства.

К указанному уведомлению прилагаются копии заключения специализированной организации и заключения межведомственной комиссии.

16. В случае принятия межведомственной комиссией решения о наличии основания для признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу комиссия в течение 5 рабочих дней со дня составления заключения направляет его в соответствующий орган, указанный в пункте 17 настоящего Положения, для принятия решения о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу.

К заключению межведомственной комиссии прилагаются заключение специализированной организации, а также материалы и результаты проведенных специализированной организацией инструментальных исследований, использованные для подготовки заключения специализированной организации.

17. Решение о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу принимается уполномоченным органом местного самоуправления (за исключением объектов капитального строительства, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации либо Российской Федерации) .

В случае, если межведомственной комиссией принято решение о наличии основания для признания аварийным и подлежащим сносу объекта капитального строительства, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, решение о признании такого объекта аварийным и подлежащим сносу принимается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

В случае, если межведомственной комиссией принято решение о наличии основания для признания аварийным и подлежащим сносу объекта капитального строительства, находящегося в собственности Российской Федерации, решение о признании такого объекта аварийным и подлежащим сносу принимается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества.

18. На основании полученного заключения межведомственной комиссии соответствующий орган, указанный в пункте 17 настоящего Положения, в течение 30 календарных дней со дня получения заключения комиссии в установленном им порядке принимает решение о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу и издает соответствующий распорядительный акт.

19. Орган, указанный в пункте 17 настоящего Положения, в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу уведомляет межведомственную комиссию, собственников и правообладателей объекта капитального строительства о принятом решении.

К указанному уведомлению прилагается копия распорядительного акта о принятом решении о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу.

20. Решение органа, указанного в пункте 17 настоящего Положения, о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу, а также заключение межведомственной комиссии могут быть обжалованы заинтересованными лицами в судебном порядке. Объект капитального строительства не может быть снесен до истечения срока, установленного законодательством для обжалования решения, а в случае обжалования — до дня вступления в силу решения суда.

III. Основание для признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу

21. Основанием для признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу является наличие одного или нескольких следующих признаков, которые не позволяют обеспечить надежность функционирования объекта капитального строительства и безопасность жизни и здоровья граждан:

а) ухудшение эксплуатационных характеристик объекта капитального строительства в целом или его отдельных частей в связи с физическим износом в процессе эксплуатации, приводящим к снижению до недопустимых уровней надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

б) получение повреждений в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, опасных геологических процессов, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние такого объекта и его строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования;

в) расположение объекта капитального строительства в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами, если при помощи проектных решений и инженерных мероприятий невозможно предотвратить разрушение объекта капитального строительства;

г) расположение объекта капитального строительства в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи проектных решений и инженерных мероприятий невозможно предотвратить разрушение объекта капитального строительства. В настоящем Положении под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены объекты капитального строительства, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией.

____________

ПРИЛОЖЕНИЕ к Положению о признании объектов капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, аварийными и подлежащими сносу в целях принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления

ЗАКЛЮЧЕНИЕ межведомственной комиссии об оценке фактического состояния объекта капитального строительства

(адрес, кадастровый номер, год ввода в эксплуатацию)

и (или) территории, на которой расположен такой объект капитального строительства

_______________________(дата)

Межведомственная комиссия, созданная ___________________________________

(кем, дата, номер решения о создании комиссии)

в составе председателя _______________________________________________________

(ф.и.о., занимаемая должность и место работы)

и членов комиссии __________________________________________________________

(ф.и.о., занимаемая должность и место работы)

при участии приглашенных физических лиц, включенных в реестр лиц, аттестованных на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий: ___________________________________________

(ф.и.о., занимаемая должность и место работы)

а также собственников объекта капитального строительства и лиц, которым объект принадлежит на соответствующем вещном праве или уполномоченных ими лиц:

(ф.и.о., реквизиты правоустанавливающих документов, реквизиты доверенности)

провела оценку фактического состояния объекта капитального строительства и (или) территории, на которой расположен такой объект капитального строительства, на основании заключения специализированной организации _________________________

(название специализированной организации)

а также материалов и результатов проведенных специализированной организацией инструментальных исследований, использованных для подготовки такого заключения, и приняла решение о _________________________________________________________

(приводится обоснование принятого межведомственной комиссией решения

о выявлении основания для признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу

либо решения об отсутствии такого основания)

Приложения к заключению:

а) заключение специализированной организации;

б) материалы и результаты проведенных специализированной организацией инструментальных исследований, использованных для подготовки заключения специализированной организации;

3. Решение о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается: 1) уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в случае, если объект капитального строительства находится в собственности Российской Федерации; 2) уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в случае, если объект капитального строительства находится в собственности субъекта Российской Федерации; 3) уполномоченным органом местного самоуправления в случаях, не предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей части.