С чего начинать при строительстве СНТ

Кроме привычных форм организаций, таких как ООО или АО, существует много других коммерческих и некоммерческих, в том числе распространены различные товарищества. Одни из наиболее известных – садоводческие и жилищные. По гражданскому кодексу и те и другие относятся к товариществам собственников недвижимости (ТСН).

В 2017 году был выпущен Федеральный закон № 217, он начал свое действие (за исключением одной статьи, касающейся пользования недрами) с 1 января 2019 года. В основном именно он определяет все аспекты работы СНТ. При этом ГК в статьях 123.12-123.14 также устанавливает несколько важных моментов:

• Аналогично обществу с ограниченной ответственностью для ТСН установлены границы ответственности – товарищество не отвечает по обязательствам своих членов, а они, в свою очередь, не отвечают по его обязательствам.
• В уставе ТСН необходимо указать основную информацию, включая цели деятельности, состав органов управления, порядок голосования, а также сведения о наименовании.

Причем с последним возникло большое количество вопросов, ведь статья 123.12 обязывает включать в название слова «товарищество собственников недвижимости», которые естественно отсутствуют в ранее созданных организациях. По разъяснениям Минэкономразвития и пункту 5 статьи 54 закона 217-ФЗ специально вносить изменения в устав не требуется, но если документы будут в дальнейшем меняться по каким-то другим причинам, то придется исправить и название. Применять ранее утвержденные учредительные документы можно, если они не вступают в противоречие с текущим законодательством.

#2 Новые правила застройки в СНТ с 15.04.2020

• Общее собрание членов СНТ, кроме прочего, принимает решение о размере взносов и других обязательных платежей.
• Помимо собрания в ТСН, действуют еще два органа управления: единоличный исполнительный орган (председатель) и коллегиальный (правление).

Обязательно, чтобы товарищество регулярно проходило проверку. Для этого избирается ревизионная комиссия. Также привлекается аудиторская компания или профессиональный независимый аудитор.

Задачи товарищества. Управление

Можно ли владеть участком, не вступая в СНТ, и зачем вообще его организовывать? Да, закон разрешает не вступать в товарищество не только собственникам, но и тем, кто пользуется участком на праве пожизненного владения, аренды и т.п. (п. 1 ст. 5 закона 217-ФЗ), но при этом сохраняет за такими владельцами права и обязанности практически аналогичные обычным членам СНТ:

1. Пользование общим имуществом.
2. Уплата взносов.
3. Участие в собраниях и голосование (не по всем вопросам) и другие.

Причины, по которым создание СНТ оправдано и более удобно для группы владельцев (количество членов товарищества должно быть не менее 7):

Для того чтобы такое сообщество работало эффективно, обязанности и права распределяются между тремя органами управлениями, которые я уже назвала выше: общее собрание членов СНТ, правление и председатель и одним органом контроля – ревизионной комиссией.

КУПИЛ УЧАСТОК. ПОСТАВИЛ ЗАБОР. ЧТО ДАЛЬШЕ.

Общее собрание

Раз в год или чаще (предусматривается уставом) собирается очередное общее собрание. По необходимости оно может быть внеочередным и созываться правлением, ревизором (комиссией) или коллективом из членов товарищества (в этом случае их должно быть не меньше 1/5 от всего количества), а также местной администрацией.

Порядок проведения очень похож на тот, что установлен для ООО: подготовка повестки со списком вопросов на рассмотрение, предупреждение о месте и времени всех заинтересованных лиц (за две недели или больший срок), голосование и закрепление хода собрания и его результатов в протоколе.

Обратите внимание! Уведомлять о проведении собрания можно разными способами: поместить информацию на сайт, доску объявлений СНТ, в местных СМИ, разослать извещения по почте (в т. ч. числе электронной).

За неделю до собрания правление обязано предоставить возможность желающим ознакомиться с различными документами, по которым принимаются решения.

Собрание правомочно при минимальной 50-процентной явке членов СНТ или их представителей. К протоколу с решениями прикладывается список с подписями присутствовавших лиц. Вопросы, входящие в компетенцию общего собрания: выбор ревизоров, председателя, утверждение отчетов (в т. ч. ревизионных) и смет, принятие решений по общему имуществу, определение политики по взносам (размер, обоснование, порядок внесения, расходование) и другие.

Наличие утвержденной сметы и документов по взносам очень важно для целей ведения бухгалтерского и налогового учета. Первоисточником, на который необходимо опираться в формировании учета, будет, в том числе, устав и протоколы общих собраний членов СНТ.

Правление

Следующим в иерархии идет правление товарищества. Председатель входит в число членов правления (количеством не менее трех и не более 5% от числа членов товарищества) и возглавляет его. Сроки и частота заседаний определяются уставом.

Важно! Для принятия решений необходимо присутствие не менее половины участников правления. Проводится обычное голосование. Если его результат 50/50, то решающим будет голос председателя.

Принимает решения о проведении общего собрания, по текущей деятельности, заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями и т.д. В компетенцию правления входит также подготовка отчетности, в т. ч. годовой.

Председатель фактически выступает аналогом директора в обычной организации: действует от имени товарищества без доверенности, обладает правом первой подписи, заключает договора, принимает на работу сотрудников.

Ревизионная комиссия

В состав комиссии должно выходить не меньше трех человек – членов товарищества. При этом ими не могут быть:

• Председатель.
• Члены правления.
• Близкие родственники вышеуказанных лиц.

В число обязанностей комиссии входит: проверка законности заключенных товариществом сделок, выполнение решений органов управления, ревизия деятельности, выявление нарушений и подготовка предложений по их устранению. Комиссия обязана сообщать обо всех обнаруженных несоответствиях и ошибках общему собранию.

Членство в СНТ. Взносы

Членами товарищества могут стать только физические лица (п. 1 статьи 17 закона) на основании заявления. Как уже выше говорилось, в СНТ могут вступить не только собственники, но и правообладатели (например, арендаторы). В форме заявления они обязательно должны указать:

1. ФИО.
2. Адрес проживания и почтовый.
3. Электронную почту (при наличии).
4. Согласие с правилами устава.

Понадобятся также копии правоустанавливающих документов: свидетельства о праве собственности, договора аренды и т. д. Некоторым заявителям может быть отказано в членстве по следующим причинам:

• товарища ранее исключили из-за неуплаты взносов и задолженность не погашена;
• нет документов, подтверждающих право на участок;
• заявитель не является владельцем или правообладателем участка;
• нарушены требования к заполнению заявления.

Особые условия действуют для отдельных категорий граждан: автоматически членами СНТ становятся те, кто был членом реорганизуемой организации, если она создавалась до вступления в силу закона 217-ФЗ. Если земля в садоводстве передана в бессрочное владение, аренду, пользователям не требуется разрешение государственных органов – владельцев.

Важно! С 1 января 2020 года при бурении и использовании скважин общих для всего СНТ или нескольких товариществ потребуется лицензия (см. статью 51 закона 217-ФЗ).

После того как кандидатура заявителя рассмотрена и одобрена, с момента принятия такого решения он становится членом товарищества и в течение трех месяцев получает членскую книжку или другой подтверждающий документ.

От статуса владельцев и пользователей земельных участков зависит учет получаемых взносов – различается их прием от членов СНТ и всех прочих. Бухгалтеру, кассиру, другому ответственному за прием взносов лицу нужно знать в каком качестве выступает их плательщик. В частности это влияет на применение онлайн-кассы и налоговый учет.

Взносы

До появления нового федерального закона существовало три вида взносов, но затем из их числа исключили вступительные и остались только два: членские и целевые.

Целевые направляются на создание или приобретение общего имущества, оплату регистрационных, кадастровых документов и работ, связанных с получением земельных участков для товарищества, расходы на обеспечение мероприятий, утвержденных решением общего собрания СНТ.

Размер взносов может зависеть от площади земельного участка или недвижимости, доли собственности и т.п. данных. Такие условия включаются в устав. Допускается начисление санкций за задержку уплаты (пени).

Согласно пунктам 3 и 6 статьи 14 Федерального закона № 217-ФЗ взносы необходимо перечислять на расчетный счет. По факту их продолжают платить и принимать наличными – не каждый садовод-огородник готов специально оплачивать квитанцию или делать перевод, многие из них проводят лето за городом и не имеют возможности обратиться в отделение банка, даже доступ к интернету есть не у всех.

В данном случае есть некоторое противоречие между ГК, который позволяет совершать платежи в любой форме и специализированным федеральным законом № 217-ФЗ, устанавливающим особые правила для СНТ. Обычно считается, что кодекс – всему голова, но не забудьте, что в нем прописаны основополагающие правила, а в отраслевых документах они могут уточняться.

Т.е. с точки зрения закона прием наличных платежей (взносов) в товариществе – нарушение, но пока за него штрафовать ФНС не собирается. Если вы все-таки хотите твердо следовать букве закона, то вот какие шаги нужно предпринять:

• Внести в устав и другие документы СНТ изменения, касающиеся формы внесения взносов. Если товарищество не прошло процедуру переименования (см. выше), то добавить к названию правильную формулировку «товарищество собственников недвижимости». Для корректировки устава придется или внести этот вопрос на очередное общее собрание или инициировать внеочередное.
• Зарегистрировать изменение устава в ЕГРЮЛ.
• Разместите всеми возможными способами информацию о вариантах оплаты (в отделении банка, через мобильные приложения, терминалы и т.п.) – укажите на сайте, разнесите листовки, отправьте смс, повесьте объявление со ссылкой на нормативные акты и принятое общим собранием решение на информационной доске. Так вы достигнете максимального охвата членов СНТ.
• Напечатайте образцы квитанций (бланки) и разместите их в открытом доступе с примером заполнения. Можно выдать по несколько бланков квитанций каждому товарищу для последующей оплаты или напечатать индивидуальные квитанции и вручить на собрании.

Объясните руководству, что в данный момент принятие наличных не грозит санкциями со стороны налоговых органов, но все может измениться, причем сейчас есть возможность приучить людей платить, как положено с наименьшими потерями, делать это в авральном порядке будет гораздо сложнее.

Системы налогообложения и бухучет

Выбора как такового нет. Фактически придется определиться между ОСНО и УСН. Для удобства, учитывая, что не каждое товарищество способно позволить себе бухгалтера, в большинстве случаев используют упрощенную систему. Вот «доходный» или «расходный» вариант – решают, ориентируясь на возможность подтверждать все расходы.

Кстати! Т.к. СНТ существует за счет целевых поступлений, подтверждение затрат — обязательное условие. Отчитываться придется не только перед государством, но и перед ревизорами, аудиторами и, конечно, членами товарищества.

Бухгалтерский учет от СНО не меняется и базируется на принципах учета некоммерческих организаций. Большинство операций несложные и формируются с участием 86 счета «Целевое финансирование».

Рассмотрим несколько типовых проводок:

• Начислены целевые взносы Д 76 К 86.3 (субсчет может быть другим, это просто общепринятая нумерация).
• Начислены членские взносы Д 76 К 86.2.
• Поступление членских или целевых взносов на счет Д 51 К 76.
• Начисление заработной платы руководящему составу (председатель, члены правления, главный бухгалтер и т.п.) – Д 26 К 70.
• Зарплата обслуживающего персонала (дворники, сторожа и т.д.) – Д 20 К 70.
• Начислены взносы на пенсионное, медицинское и социальное страхование Д 20, 26 К 69.
• Удержан из доходов работников НДФЛ Д 70 К 68.
• Выплачена заработная плата Д 70 К 51, 50.

Обратите внимание! Принимать взносы необходимо на расчетный счет, но снимать полученные средства со счета для выплаты зарплаты или на другие расходы не запрещается.

• Выданы денежные средства подотчетным лицам для закупки материалов, оплаты работ или услуг Д 71 К 51, 50.
• Приобретены материалы, инструменты (малоценные) и т.п. для СНТ Д 10 К 51, 50, 71.
• Оплачены услуги или работы Д 20, 26 К 51, 50, 71.
• Начислены расходы по электроэнергии, водоснабжению и иные аналогичные (включая вывоз мусора) Д 20 К 60.
• Оплачены поставщикам вышеуказанные ресурсы и услуги 60 К 51, 50, 71.
• Отражены затраты за счет целевого финансирования Д 86.2 (или 86.3 в зависимости от типа использованных средств) К 20, 26, 69, 10…
• Если ведется учет НДС, то добавляются проводки Д 19 К 60 – начисление налога и Д 68 К 19 – принятие к вычету.

Если СНТ ведет коммерческую деятельность (выручка от нее должна идти на основные цели товарищества), то в бухгалтерском учете присутствуют следующие операции:

• Выручка от продажи (оказания услуг, выполнения работ) Д 62 К 90.1.
• Начислен НДС Д 90.3 К 68.
• Получена оплата от покупателя (заказчика) Д 51, 50 К 62.
• Отражены расходы по коммерческой деятельности (себестоимость) Д 90.2 К 20, 26, 69…
• Сформирован и отражен на соответствующих счетах результат Д 90.9 К 99 при получении прибыли и Д 99 К 90.9 при убытке. Полученная прибыль закрывается по итогам года на 84 счет (Д 99 К 84), но т.к. основная деятельность у СНТ – некоммерческая, то нераспределенная прибыль перебрасывается на счет целевого финансирования проводкой Д 86 К 84, эти суммы идут на цели товарищества.

Учет основных средств ведется так же, как у коммерческих организаций, с применением счетов 07, 08, 01 и 02. Приобретение ОС за счет целевых взносов должно также показать увеличение добавочного капитала товарищества, для чего используется счет 83: Д 86.3 К 83 — отражено увеличение ДК за счет целевых средств, затраченных на капитальные вложения. При выбытии соответствующего основного средства необходима проводка – Д 83 К 01.

Доходы СНТ

В товариществе поступления могут быть не только в виде взносов. Например, на собрании может быть принято решение о продаже принадлежащего товариществу имущества – земли, строений, техники. В отличие от взносов, которые в основном не подлежат налогообложению и включению в доходы СНТ, прочие поступления и доход от коммерческой деятельности напротив облагаются налогами.

Разобьем наши поступления на две группы: на те, что относятся к необлагаемым объектам, и остальные, включаемые в базу по налогу на прибыль или по единому налогу на УСН:

Группа 1. Неподлежащие налогообложению поступления. Здесь все просто – это только взносы членов СНТ, точка.

Группа 2. Облагаемые поступления:

• Взносы, плата, поступающие от других собственников или правообладателей, не являющихся членами товарищества. Несмотря на целевой характер таких денежных средств, они не отнесены к суммам, освобожденным от налогообложения (все «льготные» поступления перечислены в статье 251 НК РФ).
• Доходы от платных услуг, работ, реализации товаров или имущества.

При получении средств из группы 1 не требуется использовать онлайн-кассу, а вот для платы, получаемой от прочих граждан из группы № 2, применение кассы обязательно. Направлять чек можно электронно на email или на телефон. Наверняка такая информация у председателя и главного бухгалтера будет.

Если СНТ получает оплату на счет от юридических лиц (например, за проданное оборудование или участок), то это обычный безналичный платеж и применения ККМ не требует. Вот если представитель покупателя решит рассчитаться картой через терминал СНТ, то это уже расчет с применением средства электронного платежа и чек пробить товарищество обязано.

Расходы и отчетность

Количество расходов у СНТ довольно большое. В первую очередь это:

• коммуналка;
• ремонт общих дорог;
• поддержание работоспособности различных систем: сети электроснабжения, дизельные станции, водонапорные башни, газопровод, водопровод и т.п.;
• зарплата;
• налоги, взносы, сборы;
• покупка канцелярских принадлежностей, материалов, инструментов.

Если товарищество владеет техникой, то добавятся затраты на ГСМ, ремонт, техобслуживание, а еще есть уборка мусора, снега, экстренные ситуации (например, обрыв проводов из-за бури), капремонт.

Учет доходов и расходов в разрезе целевого финансирования и коммерческой деятельности ведется раздельно, поэтому возникает проблема с распределением общих расходов, к примеру, к ним относится заработная плата председателя. В НУ можно провести разделение пропорционально выручке (п. 1 ст. 272 НК РФ), а в БУ по объему выручки или удельному весу оплаты труда. Второй способ не слишком удобен, к тому же появится разница между бухгалтерским и налоговым учетом, поэтому наиболее оптимальный способ – пропорционально выручке.

Что касается отчетности, помимо «стандартных» деклараций и расчетов, необходимо сдать:

• Бухгалтерскую отчетность с обязательным приложением отчета «О целевом использовании средств».

Важно! В декларации УСН обязательно включается раздел 3, информирующий о целевом использовании имущества.

• Статистическую отчетность по индивидуальному списку.
• Отчетность в Минюст (для некоммерческой организации). Обычно достаточно двух документов: заявления о продолжении деятельности и формы ОН 0001 — Отчет о деятельности НКО и сведения о персональном составе ее руководящих органов. Подробную инструкцию, как сдать формы прямо через сайт министерства, вы найдете по ссылке.

В большинстве случаев учет в товариществе приходится вести самому председателю. Если работа складывается максимально просто (чего почти никогда не бывает), то достаточно выбрать УСН «доходы» и поддерживать порядок в документах. В остальных случаях следует хотя бы раз в квартал прибегать к помощи профессионального бухгалтера, который поможет разобраться с хитросплетениями учета.

Источник: assistentus.ru

Создаём ТСН : с чего начать

Выбор способа управления многоквартирным домом – то, что напрямую влияет на качество жизни и ваш кошелёк. Прежде чем принять тот или иной вариант, нужно внимательно сравнить плюсы и минусы каждого способа управления.

• выбрать управляющую компанию,
• организовать товарищество собственников недвижимости и вести контроль за своим домом самостоятельно.

В чём разница между УО и ТСН

Управление домом с помощью управляющей компании – самый распространенный способ управления в нашей стране. Отмечу, что управляющая компания – это коммерческая организация и её главная цель – получение прибыли. Заключив договор на управление домом с управляющей компанией, жильцы кроме расходов по содержанию и ремонту общего имущества оплачивают ещё услуги управляющей компании, которая принимает на себя заботы по контролю за состоянием дома, выполнением необходимых работ и своевременной оплате услуг всеми собственниками МКД.

Товарищество собственников недвижимости – некоммерческая организация, основная цель которой, в отличие от управляющей организации, не извлечение прибыли, а решение задач, которые напрямую влияют на качество жизни (ст. 123.12 ГК РФ,

Возможности ТСН

• общее собрание членов ТСН,
• правление ТСН,
• председателя,
• ревизионную комиссию.

Самые важные вопросы решает общее собрание, а вот текущими делами, такими как найм, увольнение сотрудников, заключение договоров с подрядными и ресурсоснабжающими организациями, занимается правление и председатель. Цель ревизионной комиссии – контролировать их деятельность.

Все органы управления выбираются из числа собственников. Таким образом, к управлению допускаются люди, которым доверяет большинство соседей. Как правило, возглавляют ТСН люди с активной жизненной позицией.

В моём случае в органы управления вошли люди, которые раньше состояли в совете МКД. Они знали о проблемах дома и понимали, как их решить. Жильцам дома проще определить, что важнее сделать в доме в данный момент. Когда создаётся ТСН, у собственников появляется возможность самостоятельно выбирать подрядные организации.

Конечно, существует возможность нанять управляющего или передать часть полномочий управляющей компании. На мой взгляд, это имеет смысл только когда среди собственников нет людей с достаточным количеством времени для выполнения функций по управлению домом. Но даже в этом случае контроль деятельности управляющих у ТСН сохраняется.

• которые в соответствии с содержащимися в ЕГРН документами имеют общую границу;
• в пределах которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

С чего начать создание ТСН

Для начала взвесьте все за и против. Продумайте структуру и финансовый план деятельности ТСН. Кто и за что будет отвечать. Все члены правления распределят между собой обязанности или всё ляжет на плечи председателя. Соответственно вложенному труду определить оплату.

В нашем случае основную ношу взял на себя председатель правления. Соответственно, он единственный получает за это оплату, не считая наёмных сотрудников.

Подсчитайте возможные расходы и доходы в месяц. Возможно, у вас получится сдавать в аренду часть общего имущества (антенны сотовых операторов использующие общее имущество, техника интернет провайдеров и т.п.), открыть счёт в банке, на который начисляются проценты по выгодной ставке.

Определите, какие работы будут обязательными по содержанию и ремонту дома, и во сколько в среднем это обойдётся. Достаточно обзвонить организации, предоставляющие нужные вам услуги.

Установите, будете ли вы нанимать сотрудников в штат или воспользуетесь услугами подрядчиков. Ведь для собственников важно качество услуг и их стоимость. Мы старались уложиться в рамки существующих расходов-доходов при нашей управляющей компании. В штат приняли дворника, уборщика мусорокамер, бухгалтера. Остальных привлекаем договорами подряда.

Такая схема в наших условиях оказалась наиболее выгодной. Нет большой налоговой нагрузки.

Подберите кандидатуры в правление и ревизионную комиссию. Как правило, это члены инициативной группы. Мы сформировали список исходя из опыта совета дома, это инициативные и понимающие суть вопроса люди. Конечно, кандидаты должны знать об этом и дать своё согласие.

Для решения трудных для вас вопросов обратитесь к руководителям существующих ТСН/ТСЖ, находящихся по соседству. Если нет по соседству, найдите на соответствующих тематических форумах. Частую можно получить не только устную консультацию, но и помощь в организации и проведении собрания. Мы тесно сотрудничали с председателем правления ТСЖ в соседнем квартале. Она помогла нам с расчётами расходов-доходов и подбором подрядных организаций.

Материальную сторону тоже надо учитывать. Решите, откуда вы возьмёте деньги на печать бюллетеней, листовок, реестров и т.д. Все расходы лягут на плечи инициаторов, за исключением расходов на госрегистрацию, эти средства в дальнейшем вернутся.

Затем проведите беседу с собственниками помещений, затроньте тему содержания общего имущества, качества выполняемых услуг управляющей компанией, выясните их позицию по этому вопросу. Предложите альтернативу в виде управления товариществом. Обрисуйте преимущества и возможности такого управления. Если среди жильцов не будет поддержки вашей инициативы, то все дальнейшие старания могут оказаться пустой тратой времени и денег.

Для нашего дома это сыграло большую роль. Инициативная группа собралась из числа членов совета дома. Они обладали авторитетом среди соседей, проводили беседы и как результат мы организовали ТСН.

Конечно, будут люди, которые придерживаются противоположного мнения, их нельзя сбрасывать со счетов. В момент голосования это может обернуться лишней головной болью.

Если вы хотите расширить возможности управления своим домом, добиться внятного расходования денег, улучшения качества предоставляемых услуг, создание товарищества собственников недвижимости – ваш вариант.

Автор статьи – Андрей Давыдов, юрист, организовал ТСН в 140-квартирном доме.

Источник: roskvartal.ru