С какой даты квартира считается в собственности в новостройке

Теперь срок владения начнет капать с момента расплаты, который иногда очень сильно расходится с моментом подписания акта приемки.

Подсчет срока владения квартирой, приобретенной по ДДУ: у Минфина плохие новости для дольщиков

Чтобы вам не пришлось платить НДФЛ с дохода от продажи квартиры, нужно чтобы она находилась в вашей собственности дольше минимального срока владения. По общему правилу это 5 лет, но есть случаи, когда минимальный срок составляет 3 года (например, при продаже единственного жилья).

В конец 2020 г. в НК появилось поправка. При покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве (или по другому договору, связанному с таким строительством) минимальный срок исчисляется не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или по договору уступки. Новшество распространяется на доходы от продажи такого жилья, полученные начиная с 01.01.2019. Допустим, вы оплатили новостройку в 2018 г., а ключи получили в 2021 — можете сразу продавать, не боясь попасть на НДФЛ, если это единственное жилье.

Такую поправку внесли, чтобы устранить несправедливость в отношении дольщиков, которые порой годами ждут окончания долгостроя и не могут сразу продать такую квартиру без уплаты НДФЛ после того, как оформят ее в собственность.

Но, как у нас это часто бывает, законодатели продумали не всё.

Дело в том, что в большинстве случаев происходит так: уже после внесения оплаты по ДДУ, при подписании акта приема-передачи квартиры дольщику приходится доплачивать за «лишние» метры. Потому что фактическая площадь квартиры не совпала с той, которая планировалась в проектной документации. Как правило, возможность изменения первоначальной цены квартиры по ДДУ в этом случае обязательно прописывается в договоре.

По идее, именно при внесении доплаты происходит полная оплата по ДДУ. Но при таком подходе внесенная в НК поправка теряет всякий смысл. Ведь между датой внесения последнего платежа по ДДУ и внесением доплаты после обмеров БТИ могут пройти годы.

Хотелось верить, что контролирующие органы будут все-таки считать минимальный срок владения от даты внесения основной суммы по ДДУ, а не доплаты. Но с выходом Письма Минфина от 01.04.2021 № 03-04-05/24029 все надежды рухнули.

Смысл письма такой: при доплате хотя бы 1 рубля за новостройку минимальный срок владения ею обнуляется и начинает отсчитываться с того дня, когда за квартиру внесена доплата. Даже если изначальная сумма по договору внесена пять лет назад.

Получается, что тем, кто покупал квартиру с целью инвестироваться либо за время стройки решил расширить жилплощадь или переехать в другой район, поправки никак не помогут сэкономить. И это очень обидно. Остается только надеяться, что Минфин исправится и изменит свое мнение. Такое не часто, но бывает.

Как считаете, справедлив ли такой подход? Или с учетом разъяснений Минфина поправки в НК не имеют смысла?

Ранее сроки передачи квартир были привязаны к проектной декларации и были едиными для всех дольщиков, которые приобрели жилье в строящемся доме. Уведомление дольщика. Теперь застройщики могут официально информировать дольщиков о готовности квартир не только через почтовое уведомление, но и с помощью других каналов, например, электронной почты. При этом электронный адрес обязательно должен быть указан в договоре долевого участия, а направляемые документы — заверены квалифицированной электронной подписью.

При покупке квартиры по ДДУ срок владения будут отсчитывать от даты оплаты, а не от даты акта

В случае продажи жилья, приобретенного по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в ЖСК, договору уступки права требования (по ДДУ) минимальный предельный срок владения таким жильем будет исчисляться с даты полной оплаты стоимости такого жилья в соответствии с соответствующим договором.

Такая норма появится в НК. Соответствующий законопроект № 1022670-7 принят накануне.

То есть теперь срок владения начнет капать с момента расплаты, который иногда очень сильно расходится с моментом подписания акта приемки.

Люди не будут платить НДФЛ при продаже своих квартир в новостройках, если право собственности недавно зарегистрировано в Росреестре, но расчет с застройщиков был произведен давным-давно.

Дробить бизнес надо по новым правилам! Забирайте 16 полезных материалов по законному дроблению бизнеса: так, чтобы налоговики не придрались, а бухгалтер был защищен

В коллекции получите:

• 5 онлайн-курсов;
• 11 вебинаров;
• сертификаты об обучении, чтобы показать свой профуровень.

«Клерк.Коллекция» по дроблению бизнеса создана налоговыми адвокатами и консультантами. Только теми, кто защищает схемы дробления перед налоговиками. Они знают все секреты!

На подборку только сейчас действует акция — 14.900 рублей, вместо 70 тысяч!

Получите полные программы курсов и вебинаров, нажмите сюда или оставьте заявку ниже — расскажем больше.

Лучшим авторам «Трибуны» дарим «Клерк.Премиум». Выбираем победителя два раза в месяц

Раздавать «Клерк.Премиум» лучшим блогерам начнем с 31 августа. У вас еще есть время написать в «Трибуну» интересный и полезный пост.

Четыре рабочих способа решить споры с контрагентами без суда

Загруженность арбитражных судов вынуждает бизнес искать альтернативные способы урегулирования споров с контрагентами. Так, по данным Судебного департамента ВС РФ за 2021 год, в арбитражных судах только первых инстанций было рассмотрено 1,1 млн исков по гражданским спорам и 237,3 тыс. — по административным. При этом нередко стороны не соглашаются с решениями

Повышение квалификации

Какие налоговые схемы вам точно не стоит использовать, чтобы оптимизировать налоги

Если бухгалтер использует незаконные схемы — это выливается в доначисления налогов на миллионы от ФНС, уголовную или субсидиарную ответственность. Вы подставите компанию и возможно кого-то посадят. Разбираемся, как этого избежать.

Текущую прибыль можно уменьшить на ошибки прошлых периодов

Если компания ранее совершила ошибку, из-за которой завышен налог на прибыль, надо сдать уточненку. Но можно учесть эту прошлую ошибку и при подсчете налога в текущем периоде.

Любого человека могут вызвать на допрос в ИФНС. За неявку – штраф

Налоговики имеют право вызывать в качестве свидетелей лиц, которым могут быть известны какие-либо обстоятельства, имеющие значение для проверки.

Мероприятия

Как ритейлерам перейти от торговли «с полки» к быстрой доставке и маркетплейсам

Быстрая доставка товаров в удобное для покупателей место — сильное конкурентное преимущество, которое одновременно с этим является болью для ритейлера. Организовать собственную службу доставки или обратиться к посреднику? Использовать услуги агрегаторов или выставлять товары на маркетплейсах? Мы постарались найти ответы и некоторые другие вопросы.

Списанный долг нельзя учесть в расходах. Но если списание выгодно кредитору – то можно

Прощение долга – не всегда подарок должнику. Иногда это в интересах кредитора. От этого зависит, можно включать прощенный долг в расходы или нельзя.

Москва падает, Сочи продолжает расти. Что произошло с ценами на недвижимость в в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному.

Как налоговики жестили этим летом: топ налоговых споров, когда даже суды не помогли бизнесу

Собрали в небольшую подборку самые неприятные налоговые споры за прошедшие три месяца. Мотайте на ус, как делать нельзя.

Директор-единственный участник: как оформить трудовые отношения

Часто единственный участник общества принимает в управлении компанией самое активное участие — работает директором. Закон это не запрещает. Минтруд прокомментировал эту ситуацию с точки зрения трудового законодательства.

В данном случае датой возникновения права собственности является дата государственной регистрации права собственности в росреестре. Статья 219. … Подскажите с какой даты считается срок владения квартирой ? Здравствуйте,подскажите,пожалуйста, квартиру купили на этапе строительства дду в новостройке .Полная оплата была 07.01.2017 года,акт передачи был от 12.02.2018 года.сейчас хотим продать квартиру .подскажите с какой даты считается срок владения квартирой ? Показать полностью. … То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или доли в ней. В противном случае минимальный срок продаваемой квартиры составляет 5 лет.

Излишки не считаются: с какого момента начинается владение квартирой в новостройке

В спорах о моменте, с которого начинается владение квартирой в новостройке, поставлена финальная точке. 2 июля 2021 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс, которые окончательно решили этот вопрос. Как именно решили?

Почему возникли проблемы с началом срока владения квартирой в новостройке

Идея начать отчитывать срок владения квартирой в новостройке не с даты оформления право собственности (а это возможно лишь тогда, когда до уже построен и введен в эксплуатацию, а недвижимость передана покупателю), а с момента, когда дольщик оплатил договор долевого участия, возникла как способ уравнять в правах покупателей первичного и вторичного жилья.

Однако здравая в целом идея оказалась с подвохом. Изначально поправка в статью 217.1 Налогового кодекса РФ, описывающая начало срока владения квартирой в новостройке, звучала так:

«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или доли (долей) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли в нем в соответствии с указанным договором».

Хитрость в том, что уже после завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию может выясниться, что площадь квартиры, что была указана в договоре долевого участия (ДДУ), не соответствует той, что получилась на самом деле. Застройщики прекрасно знают, что такие ситуации не редкость. Поэтому они заранее вводят в ДДУ пункт о финальных взаиморасчетах, которые происходят одновременно с приемкой квартиры. Если габариты жилья уменьшились, то застройщик возвращает часть средств дольщику. И наоборот: если площадь увеличилась, то разницу компенсирует дольщик, доплачивая застройщику за избыточные метры.

То есть, получается, что зачастую дольщик может внести полную сумму за квартиру лишь тогда, когда дом уже построен и ему предлагается подписать акт приема-передачи. Но этот момент обычно наступает гораздо позже заключения ДДУ и максимально приближен к дате оформления права собственности на квартиру, после которого срок владения начинал исчислять раньше. Иными словами, вся польза нововведения сводится к минимуму.

Каким образом уравняли с правах всех дольщиков при определении начало срока владения квартиры в новостройке

2 июля 2021 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс, которые эту несправедливость сняли. Теперь та же самая мысль сформулирована в кодексе так:

«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства».

Таким образом, финальные взаиморасчеты дольщика и застройщика вынесены за скобки и к расчету налогов при будущей продаже квартиры в новостройке отношения иметь не будут. А датой полной оплаты будет считаться момент внесения той суммы, что исходно была указана в ДДУ как стоимость будущей квартиры.

В большинстве случае эта сумма вносится единовременно, в течение пары недель после регистрации договора долевого участия. То же самое происходит и тогда, когда сделка совершается с привлечением ипотечного кредита: банк-кредитор переводит всю сумму одномоментно либо на счет эскроу (если новостройка продается по новым правилам), либо на расчетный счет застройщика (если дом достраивается по старой схеме). Исключение – ситуации, когда застройщик предоставляет рассрочку. Тогда датой полой оплаты ДДУ будет момент внесения последней части суммы.

Что же касается ситуаций, когда сделка в новостройке происходит по договору переуступки права требования, в Налоговом кодексе теперь она тоже описана. В нем сказано:

«В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования».

То есть, момент расчетов с застройщиком за излишние метры в этой случае вообще не важен, поскольку ориентироваться будут не на первичный ДДУ (который, к слову, после оформления переуступки продолжит действовать), а на договор переуступки, по котором застройщик не является ни одной из сторон.

Как поясняет КонсультантПлюс, при расчете налогов новая норма будет применяться в том случае, если доходы от продажи квартиры в новостройке получены после 2019 года.

Приемка квартиры и оформление права собственности по договору долевого участия: пошаговая схема и правила приемки, которые нужно знать дольщику. … за 14 дней до начала передачи объекта, если договор предусматривает период передачи, а не конкретную дату . Уведомление должно быть направлено заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному дольщиком в договоре, либо вручено лично под подпись. Дольщик должен начать приемку объекта в течение 7 дней со дня получения сообщения, либо в иной установленный договором срок . Как правило, застройщик составляет график приемки, и дольщик имеет возможность согласовать точное время посещения квартиры .