Объект незавершенного строительства для продолжения работ передают новому генподрядчику. Какие документы необходимо при этом оформить и какую документацию должны передать генподрядчику?
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
— Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.
— Общие условия заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве, утвержденные постановлением КМУ от 01.08.2005 г. № 668.
Закон о застройке
— Закон Украины «О планировании и застройке территории» от 20.04.2000 г. № 1699-III.
— Закон Украины «Об ответственности предприятий, их объединений и организаций за нарушения в сфере градостроительства» от 14.10.94 г. № 208/94-ВР.
— Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 16.09.2003 г. № 978-IV.
Особенности закупки проектно-изыскательских, ремонтных и строительных работ
— Закон Украины «Об архитектурной деятельности» от 20.05.99 г. № 687-XIV.
— Государственные строительные нормы Украины «Управление, организация и технология. Организация строительного процесса (ДБН А.3.1-5-96)», утвержденные приказом Госкомградостроительства Украины от 03.04.96 г. № 49.
— Государственные строительные нормы Украины «Проектирование. Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства (ДБН А.2.2-3-2004)», утвержденные приказом Госстроя от 20.01.2004 г. № 8.
Порядок предоставления разрешения на выполнение строительных работ —
Порядок предоставления разрешения на выполнение строительных работ, утвержденный постановлением КМУ от 30.09.2009 г. № 1104.
— Порядок приема в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденный постановлением КМУ от 08.10.2008 г. № 923.
Примерный договор подряда
— Примерный договор подряда в капитальном строительстве, утвержденный приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 27.10.2005 г. № 3.
1 Здесь и далее использованы ДБН, действующие по состоянию на 01.01.2009 г. (в соответствии с информационным сборником «Нормативные документы в сфере строительства и промышленности строительных материалов». — К.: НКТ «Будстандарт», 2009 г., размещенным на сайте Минрегионстроя (www.minregionbud.gov.ua)).
На сегодняшний день количество описанных в преамбуле ситуаций растет. На первый взгляд, причина кроется в участившихся банкротствах генподрядчиков, вызванных затянувшимся финансовым кризисом, который теперь «подкрепился» предвыборными ожиданиями всего реального сектора экономики. Однако практика показывает, что подобного рода ситуации далеко не всегда обусловлены кризисными явлениями (даже в период кризиса). Так что банкротство генподрядчиков лишь одна из возможных причин. Навскидку ее можно дополнить такими процессами, как реструктуризация бизнеса, изменение «строительной вертикали» или смена субъектного состава участников по причине изменения менеджмента проекта и т. п.
Встреча Рабочей группы по нормативному обеспечению цифровизации строительства 05 августа 2022 года
Тем не менее какова бы ни была причина замены генподрядчика, наступление данного обстоятельства потребует от заказчика принятия определенных организационно-правовых решений и осуществления определенных действий.
Со своей стороны в данном материале мы попытаемся очертить тот круг документации, которую заказчику необходимо будет передать или составить с новым генподрядчиком, для того чтобы последний смог приступить к выполнению своих непосредственных обязанностей.
Понятное дело, что перед оформлением отношений с новым генподрядчиком нужно надлежащим образом закрыть все вопросы с прежним.
Однако в этой статье мы сосредоточимся непосредственно на вопросах, описанных в преамбуле.
Безусловно, с ходу вывести перечень передаваемой и оформляемой документации будет довольно сложно. Да и такой перечень без соответствующих требований законодательства будет сомнительным. Поэтому мы поступим иначе, пройдемся и опишем этапы, которые проходят застройщик и генподрядчик перед непосредственным выполнением строительных работ, а также рассмотрим законодательные требования к оформлению начала таких работ. Из чего в результате мы сможем выйти на искомый перечень передаваемой и оформляемой документации. Правда, сразу оговоримся, что данный перечень в каждом конкретном случае может несколько отличаться.
Как известно, смена генподрядчика заключается в прекращении обязательств с одним и установлении таковых с другим генподрядчиком. Отсюда можно предположить, что состав передаваемой новому генподрядчику и оформляемой с ним документации принципиально не будет отличаться от той, которая передавалась и оформлялась в самом начале строительства. По этой причине вернемся «к истокам» и напомним, как этот вопрос урегулирован действующим законодательством. Рекомендации и требования к передаваемой документации оговорены в
ГКУ, Общих условиях 2 , а порядок их передачи и оформляемые в связи с этим документы детализированы в Примерном договоре подряда.
2 Нисколько не уменьшая значимости ХКУ для заключения договоров строительного подряда, вынуждены все же констатировать тот факт, что по существу рассматриваемого нами вопроса данный Кодекс полезным назвать сложно.
ст. 875 ГКУ, давая характеристику договору строительного подряда, к обязанностям заказчика относит предоставление подрядчику строительной площадки (фронта работ), передачу утвержденной проектно-сметной документации, если эта обязанность не возложена на подрядчика.
Если же обратиться к
Общим условиям, то увидим, что перечень обязанностей заказчика в нем несколько шире. Пункт 4 Общих условий дает схожее со ст. 875 ГКУ определение подрядного договора. Однако в нем дополнительно установлена обязанность заказчика по предоставлению разрешительной документации.
В итоге мы получаем, что из разряда «передаваемой документации» заказчик обязан передать генподрядчику
проектно-сметную и разрешительную документацию. Не следует забывать и о строительной площадке: факт ее передачи генподрядчику потребует документального подтверждения.
Несколько забегая вперед, отметим, что
состав передаваемой генподрядчику документации будет дополнен Журналом авторского надзора, а перечень оформляемой или согласованной документации пополнится Общим журналом работ, журналами специальных работ, проектно-технологической документацией.
Теперь же остановимся на некоторых нюансах их составления и/или передачи генподрядчику указанной документации.
Часть 2 ст. 877 ГКУ
В то же время вопрос об обязанностях какой-то из сторон осуществлять разработку и согласование документации оставлять в стороне мы бы не стали (особенно если известно, что заказчик явно не планирует им заниматься). Ведь вполне возможно, что в будущем может возникнуть желание внести какие-то изменения в проектную документацию. Более того, предложения по внесению каких-либо изменений в проект могут последовать и от генподрядчика как до заключения генподрядного договора (после изучения документации заказчика), так и после такового (соответствующее право оговорено в
п. 30, 52 Общих условий, п. 29 Примерного договора подряда). А это, безусловно, поднимет вопрос относительно лица, которое обязано заниматься его решением. Поэтому несмотря на обязанности заказчика по предоставлению документации, в договоре с новым генподрядчиком рекомендуем заранее распределить обязанности по разработке и согласованию возможных изменений к проектно-сметной документации.
Что касается способа передачи документации, то тут все точки над «і» расставляет
Примерный договор подряда, в соответствии с п. 3 которого проектно-сметная документация не просто должна быть передана подрядчику, она является неотъемлемой частью договора. Зачастую это реализуется путем установления предмета договора — строительно-монтажные работы — в привязке к проектно-сметной документации, которая, в свою очередь, прилагается к договору генподряда как одно из его приложений.
Также обращаем внимание, что
п. 27 Примерного договора подряда предполагает возможность поэтапной передачи проектно-сметной документации. В таком случае в договоре генподряда должен быть установлен график передачи документации 3 .
3 Все тот же п. 27 Примерного договора подряда рекомендует устанавливать такой график в приложении к договору.
Что касается количества экземпляров проектно-сметной документации, то в соответствии с
п. 48 Общих условий сторона, ответственная за обеспечение проектно-сметной документацией, должна предоставить ее другой стороне в 4-х экземплярах, если иное не установлено договором.
Если вспомнить, что в соответствии с положениями
ДБН А.2.2-3-2004 (см. его пп. 3.5, 4.5, 5.3, 6.3, 7.9) проектная организация обязана передать заказчику всего 4 экземпляра проектной документации, то мы получим, что по умолчанию в договоре генподряда все экземпляры проектно-сметной документации заказчик обязан будет передать генподрядчику. В этой связи мы бы рекомендовали в договоре подряда оговаривать иное количество экземпляров. Двух-трех, считаем, будет вполне достаточно 4 .
4 Одного же экземпляра будет явно мало, поскольку п. 74 Общих условий предполагает наличие одного экземпляра проектной документации непосредственно на стройплощадке.
Что же касается состава и содержания передаваемой генподрядчику проектно-сметной документации, то поскольку он тесно связан с рассмотрением перечня документации,
оформляемой вместе с генподрядчиком, данный вопрос более подробно будет освещен ниже (см. раздел «Проектно-технологическая документация»). Тут же лишь отметим, что нормативные требования к составу и содержанию проектно-сметной документации определяются ДБН А.2.2-3-2004 и зависят от характера и сложности объекта строительства (см. его п. 2.5).
Заметим, что смена генподрядчика не потребует от застройщика получения каких-либо разрешений и/или согласований от разработчика проектной документации (генпроектировщика). Традиционно такие требования приурочены к отчуждению проектной документации. И то, в случае, если они закреплены договором на разработку проектной документации и застройщику (заказчику проектной документации) не принадлежат все права (включая авторские) на такую документацию.
Смена генподрядчика также не является основанием для перезаключения договоров с исполнителями технического и авторского надзора. Хотя в данном случае необходимо исходить из условий конкретного договора. Не исключено, что стоимость работ исполнителей технического и авторского надзора может зависеть от репутации генподрядчика (например, менее надежный потребует более тщательного контроля и, соответственно, больших затрат), что, соответственно, потребует изменения стоимостных показателей соответствующих контрактов. Также это обстоятельство может повлечь изменения графика проверки объекта, что потребует составления дополнительной документации.
Требование предоставить генподрядчику разрешительную документацию содержится в
п. 4 Общих условий и в пп. 5, 9, 29 Общих условий. Причем из данных норм также следует, что в договоре генподряда должны быть оговорены не только перечень передаваемых разрешительных документов, но и порядок и сроки их передачи. Что касается порядка передачи разрешительной документации, то п.
43 Примерного договора подряда рекомендует делать это с составлением соответствующего акта.
Из сказанного очевидно, что решение вопроса о передаче разрешительной документации полностью отдается на усмотрение сторон договора — заказчика и генподрядчика. Во избежание недоразумений и задержки строительного процесса не следует упускать данный вопрос из виду и детально оговорить в договоре сроки передачи разрешительной документации.
При передаче генподрядчику разрешительной документации рекомендуем учесть некоторые важные моменты.
Так, базовые в вопросе организации строительного процесса ДБН —
ДБН А.3.1-5-96 — устанавливают, что до начала выполнения на объекте строительно-монтажных работ (в том числе подготовительных) заказчик должен получить разрешение на выполнение строительно-монтажных работ в органах государственного архитектурно-строительного контроля в порядке, установленном Положением о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ, утвержденного приказом Госстроя Украины от 05.12.2000 г. № 273 5 (п. 1.2 ДБН А.3.1-5-96).
5 На сегодняшний день данный вопрос урегулирован Порядком предоставления разрешения на выполнение строительных работ.
Прежде всего, бросается в глаза связь между подготовительными работами и необходимостью получения разрешения на выполнение строительных работ. Однако на сегодняшний день ничего удивительного в этом нет. Ведь с 15.04.2009 г. разрешительная документация на строительство, теперь уже официально 6 , далеко не всегда будет ограничиваться только лишь разрешением на выполнение строительных работ. Для определенных работ застройщики могут получать
разрешение на выполнение подготовительных работ (см. ст. 28 1 Закона о застройке). Соответственно им также необходимо будет обеспечить им нового генподрядчика.
6 Акцент на этом мы делаем не случайно. Судя по разъяснению ГАСИ (письмо от 06.03.2008 г. № 24/7-499), в целях сокращения сроков строительства инспекция и ранее допускала возможность выдачи инспекциями ГАСК на местах разрешений на выполнение подготовительных работ. И это несмотря на то, что этот вопрос не был никак урегулирован и ст. 4 Закона Украины «О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности» от 06.09.2005 г. № 2806-IV, запрещающей выдачу разрешений, не предусмотренных законом. Более того, проводя аналогию с разрешениями на выполнение строительных работ, ГАСИ не забыла упомянуть, что осуществление подготовительных работ без соответствующего разрешения будет расцениваться как самовольное строительство.
Нельзя также оставить в стороне вопрос об
ордере на нарушение благоустройства города, с требованием о получении которого застройщики все еще могут столкнуться 7 . Мы сейчас не будем вдаваться во все тонкости действующего законодательства относительно получения разрешительных документов и приводить исчерпывающий перечень аргументов, свидетельствующих о незаконности подобных норм, а лишь обратим ваше внимание, что данному вопросу была дана правовая оценка центральным органом исполнительной власти в сфере строительства — Минрегионстроем. В своем письме от 08.07.2009 г. № 22/9-4131 министерство высказалось довольно четко и категорично: «Требования органов местной исполнительной власти и органов местного самоуправления по получению каких-либо других разрешений, в том числе ордеров на нарушение благоустройства, являются необоснованными». А раз нет законных оснований для получения подобных ордеров, то и вопрос о необходимости обеспечения ими генподрядчика не столь актуален.
Например, в нормативных документах столичных градоначальников (см. п. 8.2 Правил застройки г. Киева, утвержденных решением Киевсовета от 27.01.2005 г. № 11/2587) такие ордера все еще упоминаются как обязательные документы, позволяющие приступать к строительным (подготовительным) работам.
Теперь остановимся на другом аспекте обеспечения генподрядчика
разрешительной документации — ее переоформление. В соответствии с ч. 1 ст.
29 Закона о застройке разрешение на выполнение строительных работ — это «. документ, удостоверяющий право заказчика и подрядчика на выполнение подготовительных (если подготовительные работы не были выполнены ранее в соответствии с разрешением на выполнение подготовительных работ) и строительных работ, подключение объекта строительства к инженерным сетям и сооружениям». Аналогичное содержанию определение дано и в п. 1 Порядка предоставления разрешения на выполнение строительных работ.
Сейчас мы не будем вдаваться во все подробности приведенных определений. Для нас важен один момент —
разрешение дает право на выполнение строительных работ указанным в нем застройщику и подрядчику (генеральному подрядчику). Собственно говоря, этой идеей пронизана вся ст. 29 Закона о застройке и Порядка предоставления разрешения на выполнение строительных работ.
И это не пустые слова, поскольку в самом разрешении обязательно указывается информация и о заказчике, и о генподрядчике (см. форму разрешения в приложении 1 к Порядку предоставления разрешения на выполнение строительных работ), а без ее предоставления соответствующей инспекции ГАСК вам попросту не выдадут разрешение на вполне законных основаниях (см. ч. 6 ст. 29 Закона о застройке и п. 8 Порядка предоставления разрешения на выполнение строительных работ).
Логично предположить, что замена одного из названных участников строительного процесса потребует замены разрешения или как минимум внесения в него соответствующих изменений. Такое предположение подтверждается в той же
ст. 29 Закона о застройке:
«В случае если право на строительство объекта градостроительства передано другому заказчику либо изменена строительная организация (генподрядчик), разрешение на выполнение строительных работ подлежит перерегистрации.
Перерегистрация разрешения на выполнение строительных работ осуществляется в порядке получения разрешения на выполнение строительных работ.
Осуществление строительных работ на объектах градостроительства без разрешения на выполнение строительных работ либо его перерегистрации, а также осуществление не указанных в разрешении строительных работ считается самовольным строительством и влечет за собой ответственность согласно закону».
Аналогичная по содержанию норма приведена в
п. 14 Порядка предоставления разрешения на выполнение строительных работ. А это означает, что прежде чем передать генподрядчику разрешение на выполнение строительных работ, заказчик обязан его переоформить. В этой связи в договоре генерального подряда сроки передачи генподрядчику разрешительной документации целесообразно привязывать к моменту получения такой документации заказчиком.
К сожалению, законодатель не уточнил сроки подачи заявления на перерегистрацию разрешения. Очевидно, что сделать это необходимо не ранее заключения договора генерального подряда с новым генподрядчиком. Но как скоро это необходимо сделать — остается под вопросом. Очевидно одно, что скорейшее переоформление такого разрешения в интересах самого заказчика.
Ведь без этого генподрядчик не сможет приступить к выполнению работ, поскольку невыполнение данных процедур чревато признанием строительства самовольным с вытекающими отсюда последствиями, установленными
ст. 376 ГКУ, абз. 2 ч. 1 ст. 1 Закона № 208, КоАП 8 .
8 В части ответственности по КоАП следует учитывать письмо ГАСИ от 06.08.2008 г. № 22/7-2350, в котором она однозначно дала понять, что считает подобные нарушения длящимся, а потому уйти от ответственности за их совершение по причине истечения срока давности вряд ли удастся.
Плюс ко всему без действующего (переоформленного) разрешения на выполнение строительных работ заказчик не сможет сдать объект в эксплуатацию. Формально говоря, такая зависимость из положения
Закона о застройке и Порядка № 923 не следует: ни в одном из названных документов разрешение на выполнение строительных работ не названо в качестве документа, необходимого для получения Свидетельства о соответствии построенного объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил 9 , или документом, отсутствие которого является основанием для отказа в выдаче такого Свидетельства. На практике же без наличия зарегистрированного разрешения ГАСИ не будет даже рассматривать поданные документы. Да и до этого может и вовсе не дойти. Местные власти попросту не согласуют вам Акт готовности объекта к эксплуатации 10 .
9 Формально ст. 30 1 Закона о застройке уже оперирует термином «сертификат соответствия», порядок получения которого должен установить Кабмин. Однако в силу отсутствия такового порядка и наличия действующего Порядка № 923 с его Свидетельством, утвержденного тем же Кабмином, до появления соответствующего порядка или внесения терминологических корректировок в действующий Порядок № 923 выдаваться будут Свидетельства (см. письмо ГАСИ от 04.11.2009 г. № 22/7-7125).
10 Форма акта утверждена в приложении 3 к Порядку № 923 и предполагает наличие данных о разрешении на выполнение строительных работ (см. п. 4).
Отдельно отметим, что все описанное выше будет справедливым и в отношении разрешения на выполнение подготовительных работ. Несмотря на то что это прямо не оговорено в
ст. 28 1 Закона о застройке и/или Порядке предоставления разрешения на выполнение подготовительных работ, утвержденном постановлением КМУ от 30.09.2009 г. № 1104, такой вывод следует из определения данного вида разрешения, связывающего право на выполнение подготовительных работ с конкретными заказчиком и подрядчиком, указанными в нем.
Журнал авторского надзора
Как известно, помимо заключения договора генерального подряда, на протяжении всего периода строительства объекта архитектуры застройщик обязан обеспечить осуществление технического надзора, а архитектор (разработчик проекта) — осуществление авторского надзора (см.
ст. 11 Закона № 687). В соответствии с той же статьей порядки ведения обоих надзоров утверждает КМУ, что было им сделано в постановлении от 11.07.2007 г. № 903. Обратившись к п.
5 Порядка осуществления авторского надзора во время строительства объекта архитектуры, утвержденного данным постановлением, несложно обнаружить, что результаты авторского надзора фиксируются в журнале, который оформляется генеральным проектировщиком в двух экземплярах (один из которых хранится у заказчика, а другой — у генерального проектировщика) 11 . Из сказанного может показаться, что оформление журнала авторского надзора никак не связано с генподрядчиком. Однако такие выводы будут поспешными.
В том же п. 5 сказано, что представитель группы авторского надзора во время проверки объекта архитектуры вносит в оба экземпляра (заказчика и архитектора) журнала замечания относительно выявленных отклонений от утвержденного проекта вместе с предложениями по их устранению и ознакомляет с ними представителя генподрядчика (под расписку). Соблюсти это требование возможно лишь в случае, если один из экземпляров будет находиться у генподрядчика. Поэтому логично предположить, что заказчик обязан его передать генподрядчику.
11 Порядок осуществления технического надзора во время строительства объекта архитектуры, утвержденный тем же постановлением, не предполагает ведение журнала технического надзора, поэтому применительно к предмету рассмотрения данного материала не имеет отношения.
Подтверждение нашему предположению несложно обнаружить в порядке ведения журнала авторского надзора, а также в форме данного журнала, которые содержатся соответственно в
разделе 3 и приложении В Государственных строительных норм Украины «Положение об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений (ДБН А.2.2-4-2003)», утвержденных приказом Госкомстроя от 13.06.2003 г. № 84. В частности:
п. 3.1 данного ДБН требует хранения журнала «на стройке»;
п. 3.3 требует передачи журнала от заказчика генподрядчику, возлагая при этом ответственность за сохранность журнала на последнего;
п. 3.4 устанавливает, что именно генподрядчик обязан предоставить журнал специалистам, осуществляющим авторский надзор, по их требованию;
п. 3.9 требует передачи журнала от генподрядчика заказчику по окончании строительства;
приложение В) предполагает осуществление в нем записи генподрядчиков относительно ознакомления со сделанными замечаниями и записи об устранении замечаний с указанием ответственного лица, его подписи и даты.
Необходимость ведения журнала авторского надзора непосредственно на объекте строительства установлена также в
п. 1.15 ДБН А.3.1-5-96.
Как следствие, перечень передаваемых генподрядчику документов мы можем дополнить
Журналом авторского надзора за строительством. Причем при смене генподрядчика ни Порядок осуществления авторского надзора во время строительства объекта архитектуры, ни указанный ДБН не требуют переоформления такого журнала. Более того, особенности его оформления (является следствием заключенного между заказчиком и генпроектировщиком договора об осуществлении авторского надзора; привязан к конкретному объекту строительства, а не субъектам, осуществляющим такое строительство), наоборот, свидетельствуют об отсутствии каких-либо причин для переоформления журнала. Исключением здесь является смена самого заказчика. Но она обусловлена совершенно иными обстоятельствами — перезаключение договора авторского надзора.
Прочие журналы выполнения работ
Уже упоминавшийся в предыдущем разделе
п. 1.15 ДБН А.3.1-5-96 устанавливает обязанность на каждом объекте строительства вести, помимо упомянутого журнала, следующую документацию:
Общий журнал работ по форме, приведенной в приложении 1 к ДБН А.3.1-5-96. Общий журнал работ является основным первичным производственным документом, который воспроизводит технологическую последовательность, сроки, качество и условия выполнения строительно-монтажных работ.
Порядок ведения Общего журнала установлен в том же приложении 1 к ДБН А.3.1-5-96 и в соответствии с его п. 4 титульный лист Журнала заполняется генподрядчиком до начала строительства (то есть журнал оформляется генподрядчиком и ведется лицом, ответственным за строительство здания или сооружения) при участии проектной организации (генпроектировщика) и заказчика. Общий журнал работ должен быть пронумерован, прошнурован, оформлен всеми подписями на титульном листе и скреплен печатью строительной организации, которая его выдала (п. 11 Порядка ведения Общего журнала). При сдаче объекта в эксплуатацию Общий и специальный (см. далее) журналы работ передаются заказчику (п. 12 Порядка ведения журнала);
Специальные журналы по отдельным видам работ, перечень которых устанавливается генподрядчиком по согласованию с заказчиком и субподрядными организациями, по формам, утвержденным в приложении 2 к ДБН А.3.1-5-96 (журнал работ по монтажу строительных конструкций, журнал замоноличивания монтажных стыков и узлов, журнал сварочных работ, журнал выполнения монтажных соединений на болтах с контролируемой натяжкой, журнал антикоррозионной защиты сварных соединений). Порядка оформления и ведения таких журналов ДБН А.3.1-5-96 не устанавливает. Однако титульные листы данных журналов схожи с титульным листом Общего журнала работ и предполагают указание на них данных и подписи заказчика.
Как видим, состав оформляемой заказчиком и генподрядчиком документации пополнится Общим журналом работ и специальными журналами по отдельным видам работ.
Несколько возвращаясь назад, напомним, что в соответствии с
пп. 5, 9, 29, 69 Общих условий в договоре генерального подряда или предварительной договоренности с генподрядчиком должен быть оговорен, в частности, порядок обеспечения работ проектной документацией и строительной площадкой (фронтом работ). То есть вроде бы основным документом, регламентирующим документальное сопровождение тех или иных операций, будет договор генерального подряда.
Однако в отношении указанных ситуаций предусмотрено и нормативное регулирование, которое следует из специальных нормативно-правовых актов — ДБН, ГОСТ, СНИП и т. п., которые зачастую недоступны широкому кругу лиц. За редким исключением упоминание о таких правилах можно встретить в общедоступных нормативно-правовых документах местного характера — местных правилах застройки.
п.п. 8.2.3 Правил застройки г. Киева, утвержденных решением Киевсовета от 27.01.2005 г. № 11/2587, с целью организации строительных работ на строительной площадке генподрядчиком разрабатывается и утверждается проект выполнения работ, который согласовывается с заказчиком, проектировщиком и субподрядчиками. Причем без такого документа начинать выполнение строительных работ запрещается.
п.п. 8.2.4 указанных Правил также установлено, что строительство разрешается начинать только после обустройства строительной площадки, создания бытовых условий для работников, передачи заказчиком (застройщиком) генподрядчику рабочих чертежей на первый год со штампом «К выполнению работ».
Что это: выдумка столичных градоначальников или реальность, обусловленная какими-то подзаконными актами? Для человека, сталкивающегося со строительством впервые, ближе будет первый вариант ответа. Но на самом деле соответствующие требования Киевсовет почерпнул из
ДБН А.3.1-5-96 и ДБН А.2.2-3-2004.
Как известно, строительный процесс должен осуществляться в соответствии с действующими государственными нормами, стандартами и правилами (см.
ст. 2, 5, 8, 16 25 Закона Украины «Об основах градостроительства» от 16.11.92 г. № 2780-XII, ст. 1, 7 — 9, 24, 26, 27 Закона № 687, ст. 20, 28, 28 1 , 30 1 Закона о застройке).
В этой связи особый интерес представляют ДБН А.3.1-5-96, нормы которого «устанавливают общие требования к организации строительного производства при строительстве, а также расширении, реконструкции и техническом перевооружении (в дальнейшем — «строительство») объектов (предприятий, зданий, сооружений и их комплексов) любого назначения. Эти требования должны соблюдать все участники строительства независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности». Иными словами, данным ДБН установлены организационные требования к началу строительства. Правда, следует учитывать, что по отдельным видам специального строительства в дополнение к данному ДБН следует учитывать требования ведомственных нормативных документов, которые отражают специфику таких видов строительства (см. преамбулу к ДБН А.3.1-5-96).
Переходя к рассмотрению интересующих нас вопросов, с сожалением вынуждены констатировать тот факт, что
ДБН А.3.1-5-96 не содержит специальных правил организации строительного процесса в ситуации, когда происходит смена генподрядчика. Правда, это вовсе не исключает обязательность соблюдать общие требования данного ДБН к началу строительства.
12 В украинском варианте упоминается «проект виконання робіт». В русском же варианте ДБН А.3.1-5-96 можно встретить ППР — «проект производства работ».
После упоминания о ПТД, ПОС и ПВР логичным является вопрос о соотношении данной документации с проектно-сметной. Частичный ответ на этот вопрос можно найти в
п. 3.1 ДБН А.3.1-5-96, в соответствии с которым документация по организации строительства и выполнению работ включает проекты организации строительства объектов (раздел «Организация строительства» в составе утвержденных проектов и рабочих проектов) и проектов выполненных работ, которые разрабатываются на основании рабочей документации.
Как видите, данный пункт прямо устанавливает взаимосвязь между ПОС, ПВР и проектно-сметной документацией, указывая при этом, что последняя является основой для разработки ПОС и ПВР. Об этом свидетельствуют и положения
ДБН А.2.2-3-2004.
п. 6.1 ДБН А.2.2-3-2004 устанавливает, что рабочий проект (РП 13 ) разрабатывается для определения конкретных градостроительных, архитектурных, художественных, экологических, технических, технологических, инженерных решений объекта, сметной стоимости строительства, технико-экономических показателей и выполнения строительно-монтажных работ (рабочие чертежи).
13 Здесь и далее сокращения приведены в соответствии с ДБН А.2.2-3-2004.
является интегрирующей стадией проектирования и состоит из двух частей — утверждаемой и рабочих чертежей. Последние разрабатываются для строительства объекта и выдаются в полном объеме в соответствии с договором на проектирование (п. 6.2 ДБН А.2.2-3-2004).
В соответствии с
п. 7.1 ДБН А.2.2-3-2004 рабочая документация (Р) разрабатывается для выполнения строительно-монтажных работ. В состав Р должны входить рабочие чертежи, которые разрабатываются в соответствии с требованиями нормативных документов. Также Р включает данные о перечне видов работ, для которых необходимо составление актов осмотра скрытых работ и актов промежуточного приема ответственных конструкций. Поскольку сами по себе акты будут составляться уже в процессе непосредственного строительства, то в контексте рассматриваемой нами ситуации они нас не интересуют. Здесь нам важен лишь тот факт, что заказчик и генподрядчик уже до начала строительства должны согласовывать перечень работ, которые впоследствии потребуют составления актов осмотра скрытых работ и актов промежуточного приема ответственных конструкций 14 .
14 Форма акта осмотра скрытых работ приведена в приложении 9 к ДБН А.3.1-5-96; перечень видов работ, на которые должны составляться данные акты, приведен в приложении 10 к ДБН А.3.1-5-96; форма акта промежуточного принятия ответственных конструкций приведена в приложении 11 к ДБН А.3.1-5-96.
В соответствии с
п. 7.3 ДБН А.2.2-3-2004 после утверждения проекта (П), эскизного проекта (ЭП) и технико-экономического расчета (ТЭР) по решению заказчика рабочие чертежи могут разрабатываться подрядчиком или иным проектировщиком с привлечением авторов проекта или по их письменному согласию на выполнение рабочих чертежей другими исполнителями с соблюдением авторских решений утвержденных П, ЭП, ТЭР и авторских прав.
Таким образом, проектно-сметную документацию логичнее рассматривать как неотъемлемое и обязательное условие договора, а ПОС и ПВР — исполнительную документацию, которая разрабатывается генподрядчиком во исполнение таких условий (то есть на основании разработанного проекта и связана с ним) и передается в производство (строительство).
В соответствии с
— календарный план строительства;
— ведомость объемов основных строительных работ, монтажных и специальных строительных работ;
— ведомость потребностей в строительных конструкциях, изделий, материалах и оборудовании.
Поскольку эти формы составляются генподрядчиком и подлежат согласованию с заказчиком (требуют наличия подписи заказчика), то
ими следует дополнить перечень оформляемой документации. Правда, перечень нельзя назвать исчерпывающим, поскольку не все составляющие ПОС, указанные в приложении 3 к ДБН А.3.1-5-96, обеспечены соответствующими формами из приложения 4. В приложении 4 приведены только формы основных документов. Тем не менее считаем, что все остальные составляющие ПОС будут согласовываться с заказчиком аналогично приведенным основным документам и, как следствие, также дополнят перечень оформляемой документации.
Что касается ПВР, то в соответствии с
приложение 6 к ДБН А.3.1-5-96 называется «Формы основных документов в составе проекта организации строительства», а не формы ПВР, как это было указано в п. 3.9 ДБН А.3.1-5-96, то уже это наталкивает на мысль о необходимости их оформления подобно порядку, описанному выше (то есть согласовывать с заказчиком). Дополнительно обращаем внимание на п. 3.9 ДБН А.3.1-5-96, в соответствии с которым ПВР на размещение, реконструкцию и техническое переоснащение действующего (существующего) предприятия, здания или сооружения должен быть согласован также с заказчиком.
В таком случае перечень оформляемой заказчиком и генподрядчиком документации
может быть дополнен основной документации ПВР, включающей:
— календарный график выполнения работ по объекту;
— график поставки на объект строительных конструкций, изделий, материалов и оборудования;
— транспортно-технологические комплекты поставки на объект строительных конструкций, изделий и материалов;
— график движения рабочих кадров по объекту;
— график движения основных строительных машин по объекту.
Однако и это еще не все. В соответствии с
Заканчивая рассмотрение описанной в преамбуле ситуации, подведем итоги. При замене генподрядчика заказчику необходимо:
генподрядчику проектно-сметную документацию, переоформленное разрешение на выполнение подготовительных и строительных работ; журнал авторского надзора;
вместе с генподрядчиком акт приема-передачи строительной площадки, Общий журнал работ и журналы специальных работ, проектно-технологическую документацию (в частности, проект организации строительства).
Надеемся, в данном материале нам удалось дать общее представление о документации, подлежащей обязательной передаче и оформлению с новым генподрядчиком, а также некоторые особенности оформления такой документации. Еще раз напоминаем, что упомянутая в данном материале документация не является исчерпывающей. Если вы обратитесь к приведенным выше приложениям ДБН А.3.1-5-96, то обнаружите, что практически везде дается оговорка, что формы документов должны уточняться в соответствии со спецификой объектов отраслей промышленности, видов строительства и т. п. Более подробно данный вопрос будет ясен после разработки проектно-сметной документации и предварительных переговоров с генподрядчиком.
Источник: i.factor.ua
Смена генерального подрядчика в строительстве как оформить
Незавершенное строительство и технический заказчик
- | Печать |
Подробности Категория: Статьи Просмотров: 6936
В практике обращения недвижимости случаи продажи недостроенного здания не так уж редки. Cуществуют юридические нюансы такой сделки. Закон предусматривает продажу недостроенного объекта, если инвестор его возводил для себя, для своих нужд и по каким-либо причинам вынужден был прекратить строительство. Наличие земельного участка в собственности у застройщика упрощает дело. Если объект — многоквартирный дом, существуют определенные сложности.
Возобновление строительства наиболее верное решение. В деле может участвовать банк, который в случае невыплаты кредита заказчиком строительства может забрать по суду недостроенное здание в собственность, в свое распряжение. Самый сложный случай – когда в строительстве участвуют несколько подрядчиков и заказчик строительства остается им должен. Выделить доли собственности в объекте незавершенного строительства не просто.
В статье пойдет речь о том, что делать новому собственнику с объектом незавершенного строительства? Банк, получивший по суду в управление такого рода имущество, может продать его, а может взять управление строительством на себя и достроить здание. Кроме банка, недострой могут приобрести и другие лица, физические или юридические, каков план действий в таком случае?
В этом случае банку или иному инвестору необходимы услуги технического заказчика, компании, которая поможет реализовать планы по достройке или реконструкции объекта незавершенного строительства.
Смена генерального подрядчика
При ведении строительного проекта у генподрядчика могут возникнуть непреодолимые обстоятельства, препятствующие продолжению сотрудничества с инвестором, застройщиком. В таком случае инвестор вправе требовать передачи незавершенного объекта под свою ответственность, искать и привлекать новую строительную компанию, которая готова продолжить строительство, объявить тендер на привлечение нового генподрядчика. Оформлять право собственности на незавершенный объект при этом нет необходимости, если генеральный подрядчик не участвовал своими средствами в финансировании проекта.
Функции компании технического заказчика в этом случае могут заключаться в определении качества и объемов работ, чтобы исключить споры, которые могут возникнуть между инвестором и генеральным подрядчиком.
Возобновление строительства после перехода права на недостроенный объект
Итак, банк стал собственником недостроенного объекта, что делать? Новый владелец земельного участка с недостроенным зданием должен получить все документы, которые были у прежнего застройщика. Естественно, это свидетельство о собственности на землю, но также это:
1. вся проектная документация,
2. описание выполненных работ, в которое должны быть включены
3. журналы производства работ и акты по скрытым работам.
Недостроенное здание подлежит экспертному обследованию, так как решение о его продаже отстоит по времени от момента остановки строительных работ. Экспертиза подтверждает качество конструкций, вырабатывает мероприятия по их обновлению, усилению, если это необходимо. Правильно законсервированный строительный объект готов к возобновлению работ, но проверка конструкций и обследование, в том числе и визуальный осмотр обязательно должны быть проведены в интересах нового хозяина, нового инвестора строительства. Точно такие же мероприятия должен инициировать банк, если он взял управление строительным проектом на себя.
При переходе недостроенного здания от одного заказчика к другому служба технического заказчика осуществляет следующий перечень работ
- Проверка документации по объекту: право собственности, разрешение на строительство, проектная документация, акты и журналы СМР
- При необходимости – экспертиза объемов и качества выполненных работ, в этом случае технический заказчик вправе привлекать услуги лаборатории для измерения свойств бетона, других материалов и конструкций, установления их состояния.
- Если новый хозяин решил возобновить строительство, технический заказчик предложит услуги сопровождения, то есть все функции, которые он ведет при продолжающемся строительстве вплоть до ввода здания в эксплуатацию.
Смена назначения частично построенного здания
Новый инвестор, новый хозяин недостроенного объекта может изменить назначение строительного объекта и поручить техническому заказчику допроектирование или перепроектирование здания. Смена назначения недостроенного здания может быть оправдана экономическими причинами.
В этом случае технический заказчик выполняет необходимые работы с проектными организациями: формирует новое техническое задание для проектировщиков, в проект вносятся изменения, которые новый инвестор должен согласовать в Госэкспертизе и администрации, к ведению которой относится земельный участок. Перепроектирование – это сложный процесс, требующий творческого подхода и опыта, которым обладают эксперты ООО «Дирекция заказчика».
Управление этим процессом, более сложным, чем возобновление строительства, требует участия экспертной компании, при этом и сроки, и экономика реконструируемого объекта могут быть оптимальны.
КТО ОНЛАЙН
Сейчас 8 гостей и ни одного зарегистрированного пользователя на сайте
Смена застройщика в процессе строительства
- Июл 23, 2017
- Конституционное право
Пример договора цессии при смене заказчик в долевом строительстве
Цессионарию не передаются. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН: Цедент: Гражданин (-ка) РФ _ Телефон: e-mail: Подпись: Волкова Г.М. по ссылке). Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.
При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ. При участии в сделке мошенников, может случиться, что придется выплачивать и сумму по контракту уступки прав и огромную сумму по ДДУ. О расчете налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.
Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на первичном рынке жилья.
Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица.
Соглашение о передаче функций Застройщика Новому Застройщику по договору участия в долевом строительстве
Участник долевого строительства согласен на продление срока строительства дома до 30.09.2010 года.
6.Участник долевого строительства согласен на передачу капитальных вложений, учтенных на балансе Застройщика Новому Застройщику. 7. Цена договора, определенная как сумма денежных средств, на момент заключения договора участия в долевом строительстве №____ от «___»______200_г, и указанная в пункте 2.1. данного договора, изменению не подлежит.
8. Новый Застройщик обязуется в течение 3 (трех) дней уведомить Застройщика и Участника долевого строительства о получении разрешения на строительство Объекта. 10. Во всем остальном, не оговоренном в тексте настоящего дополнительного соглашения Стороны руководствуются условиями Договора и действующим законодательством РФ. 11.Настоящее дополнительное соглашение составлено в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон 12.
Как сменить застройщика в процессе строительства?
Права дольщиков защищаются множеством нормативно-правовых актов.
Прежде всего, Конституцией РФ (ст. 40), а также ГК РФ, Законом от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно этому документу есть несколько путей решения проблемы дольщиков со стороны местных властей: Рис.
Пример сервиса «Дежурные риэлторы» на портале ГдеЭтотДом.РУ Имейте в виду, что смена застройщика может происходить не только по инициативе дольщиков и чиновников.
Если в процессе один застройщик сменится другим, разрешение не утратит силу. Между старым и новым застройщиком заключается договор, по условиям которого первоначальный кредитор передает другой стороне обязательственное право застройки.
При этом главное основание для переуступки прав — согласие должника (дольщика).
Проблемы могут возникнуть, если в момент передачи прав выяснится, что у застройщика отсутствует действующее разрешение на строительство. В этом случае процесс привлечения новой компании может «зависнуть» на неопределённое время.
Лучший совет, который можно дать дольщику в одной из подобных ситуаций, — обратитесь к юристу. Это тот случай, когда нужно заплатить за грамотные услуги специалиста, а не искать поддержки на форумах товарищей по несчастью. Если официальная переуступка прав между застройщиками уже произошла, можно адресовать те же требования новой строительной компании.
Добавлена 12 марта 2014 г., отредактирована 12 марта 2014 г.
Смена застройщика
По факту все выглядит иначе. Итак, из наиболее актуальных причин смены застройщика можно выделить три:
- банкротство;
- нарушение сроков сдачи новостройки;
- появление существенных недостатков в строительстве объекта и смена застройщика для недопущения их в последующем.
Старый застройщик обязан передать новому несколько видов документов: Самое главное – это основание для переуступки прав дольщика.
Образец нотариального согласия дольщика на смену застройщика составляется новым девелопером совместно с юристом и предоставляется всем обладателям договора долевого участия на подпись. При смене застройщика в строительстве могут возникнуть проблемы из-за отсутствия действующего и актуального разрешения на строительство. В процессе по привлечению нового застройщика используются законодательные акты местного уровня.
Смена застройщика в процессе строительства
Если застройщик (юридическое лицо) собирается сменить либо передать право на дальнейшее завершение строительства многоквартирного дома, что делать с участниками долевого строительства? Каким образом оформить отношения с дольщиками?
Опишите процедуру. При смене застройщика до завершения строительства МКД необходимо руководствоваться положениями главы 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». В случае, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга.
Механизм перемены застройщика и получения согласия участников долевого участия законодательством не определен.
Эксперт по гражданскому, корпоративному и трудовому праву. Данная консультация бесплатно предоставлена пользователю профессиональной справочной системы «Кодекс: Помощник юриста» в рамках стандарта обслуживания. Настоящий материал является ответом на частный запрос и может утратить свою актуальность в связи с изменением законодательства.
Договор о замене лица в договоре долевого строительства жилья
Гарантийный срок, в течение которого Инвестор имеет право предъявить требование ккачеству строительства, равен со дня сдачи дома в эксплуатацию.
Застройщикгарантирует своевременное устранение обнаруженных дефектов и недостатков.3.8. Застройщик обязан в течение дней после получения от Инвестора извещения о замене лица в Договоре известитьИнвестора о своем согласии на такую замену либо об отказе в даче такого согласия.3.10.
В этом случае денежные средства возвращаются Инвестору в разумные срокипосле подыскания Застройщиком нового инвестора.7.6. В случае невыполнения Инвестором обязательств при возникновении обстоятельств,предусмотренных п.п.
Ведь уже к середине строительства большая часть из них бывает продана. Сторонами договора цессии могут в этом случае выступать не только физлица-покупатели жилья, но и инвесторы, которые приобретают недвижимость еще на начальных этапах застройки.
— Нет! По законодательству любые махинации с квартирой, в частности продажа или обмен, могут осуществляться только после проведения государственной регистрации права собственности на жилье.
Смена Генерального подрядчика в процессе реализации инвестиционного проекта
Однако, существует одно «но».
Очень часто сметы готовятся не в государственных расценках, а в рыночных, поэтому сметы Генерального подрядчика, как правило, имеют раздутую стоимость первых этапов строительства, а завершающие этапы осуществляются практически с нулевой прибылью подрядчика.
Решение о смене Генерального подрядчика принимается не за несколько дней и очень часто занимает не один месяц, следовательно, в случае возникновения подобного конфликта производительность и качество выполнения работ со стороны Генерального подрядчика будет снижаться. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn
Конференция ЮрКлуба
Ну, и в завершение немного об Исполнительной документации. Присоединяйтесь к более 3 тыс. по опыту Петербурга продаётся сама фирма. Уступка права — нереально сложно. и на каком праве будет принадлежать земля этой фирме?
В остальных случаях следует идти по пути Massive : : Выходит, что испол. орган предоставляет землю только конкретному лицу, обратившемуся в орган . Имеет ли право испол.орган предоставить землю другому лицу? Получается, что нет. Отсюда вывод: земля предоставляется лицу, обратившемуся с заявлением в испол.орган. А уж после получения ее (земли) лицо пользуется ею.
(Вопрос, что значит пользуется, только по целевому назаначению — строительство объекта, или может сдать в аренду другому лицу, которое построит на нем свой объект. ). Но уступка здесь не пойдет, т.к.
эти номры (гл.24, #1 ГК) относятся к уступке прав требования, возникших на основании обязательства. Но обязательства здесь нет. Так что это нам не подходит. . На какой НПА ты ссылаешься?
Земля может быть передана не только в бессрочное пользование (это только для унитарных предприятий), но и в аренду (для всех остальных) (п.3 ст.30 ЗК). : : Так что фидуциарный элемент здесь присутствует. Уступка прав по договору аренды земли возможен, если есть разрешение собственника земли, напрямую указанное в договоре.
Уступка прав по договору аренды земли возможен, если есть разрешение собственника земли, напрямую указанное в договоре.
Интересные статьи:
Super User Предпринимательское право 17 марта 2013 Финансовое оздоровление как процедура банкротства Финансовое оздоровление -…
Выездная налоговая проверка Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит 26.05.2016 Email Выездная налоговая проверка — вид налоговой…
Камеральная налоговая проверка Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит 26.05.2016 Email Камеральная налоговая проверка является основной формой…
Уставный капитал акционерного общества Особенности формирования уставного капитала Уставный капитал акционерного общества В соответствии с…
НАЛОГОВОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ Меню Главная Авторизация/Регистрация Главная Экономика Управление финансовыми рисками в системе экономической безопасности
Источник: rebuko.ru