Соглашение о строительстве квартиры

Соглашение было разработано юристами для разрешения имущественного конфликта миром. Спор касался раздела нажитого за время брака, соглашение составлено с учетом того, что задолго до его заключения супруги фактически прекратили совместное проживание.
Предмет раздела — права, приобретенные в период брака, на получение квартиры в новостройке по договору долевого участия, так называемого ДДУ. Условия договора позволяли передачу прав по договору без предварительного согласия застройщика.
Способ раздела — передача прав одному из супругов и уплата денежной компенсации.
В целях сохранения персональных данных и конфиденциальной информации текст обезличен. Документ публикуется только как образец оформления юридический действий при разделе.

СОГЛАШЕНИЕ
О РАЗДЕЛЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ

Город Москва
Две тысячи [дата заключения] года

Мы, Иванов Сергей Сергеевич, далее по тексту — «Сторона 1», и
Сергеева Анна Викторовна, далее по тексту «Сторона 2», вместе именуемые также «Стороны», а по отдельности — «Сторона», действуя от своего имени, в здравом уме и в твердой памяти, добровольно, без какого-либо принуждения, в своих личных интересах, не в силу стечения тяжелых обстоятельств, состоявшие в браке с _г. по _г., заключенном в _ ЗАГС _ года, запись акта о заключении брака № _, расторгнутом решением Мирового судьи судебного участка № _ района _ от _г., вступившим в законную силу _ г., руководствуясь положениями статьей 33, 34, 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

В Ярославле подписали соглашение о строительстве школы на улице Большой Федоровской

1. ПОНЯТИЯ СОГЛАШЕНИЯ

1.1. «Соглашение» — настоящее соглашение;

1.2. «Договор участия в долевом строительстве»: Договор № ## Наименование договора долевого строительства, заключенный Стороной 2 (участник долевого строительства) с ООО Строительная компания (Застройщик) дата года, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве дата г., запись о государственной регистрации права № ### от дата, в соответствии с которым
объект долевого строительства, подлежащий передаче: жилая квартира;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства: дата передачи;
цена договора: цена договора;
размер денежной суммы, переданной застройщику: сумма;
гарантийный срок на объект долевого строительства: срок лет
иные существенные условия договора: условия.

1.3. «Застройщик»: Общество с ограниченной ответственностью Строительная компания (наименование застройщика).

1.4. «Права требования» — весь объем прав требования участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве.

1.5. «Общее имущество супругов» — Права требования, принадлежащие Стороне 1 и Стороне 2 из Договора участия в долевом строительстве ввиду заключения данного договора в период брака Сторон и полной оплаты цены данного договора за счет общих доходов Сторон. При этом совместно нажитое Сторонами имущество на момент подписания Соглашения не исчерпывается указанными Правами требования.

Что писать в соглашении об авансе или задатке? Когда задаток принимать категорически нельзя?

Источник: xn—-etbdbxf0aacqne0a.xn--p1ai

ДОГОВОР О ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ В КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ

_____________________________________________, именуемое в дальнейшем “Первый участник”, в лице ______________________________, действующего на основании устава, с одной стороны, и ______________________________________, именуемое в дальнейшем “Второй участник”, в лице _____________________________, действующего на основании устава, а вместе именуемые в дальнейшем “Стороны”, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора
1.1. Стороны обязуются совместно, на условиях долевого участия, определенных настоящим договором, осуществить капитальный ремонт трехэтажного флигеля здания по адресу: Санкт-Петер­бург, ______________________________, общей полезной площадью __________________________ (____________________________________) кв. м (далее – Объект).
1.2. Целью проведения капитального ремонта является приобретение Сторонами указанного Объекта недвижимости в собственность на условиях, установленных Распоряжением мэра Санкт-Петербурга “О мерах по восстановлению аварийного жилищного фонда” от 11 íîÿáðÿ 1993 г. ¹ 903-р. При этом каждая из Сторон намеревается приобрести в собственность часть Объекта, пропорциональную ее доле в капитальном ремонте.
1.3. Обязательными условиями осуществления Сторонами капитального ремонта Объекта являются:
выход в свет Распоряжения главы администрации Центрального района г. Санкт-Петербурга о привлечении Второго участника к капитальному ремонту Объекта в качестве генерального подрядчика на условиях, определенных Распоряжением мэра Санкт-Петербурга “О мерах по восстановлению аварийного жилищного фонда” от 11 íîÿáðÿ 1993 ã. ¹ 903-р;
заключение соответствующего договора между администрацией Центрального района и Вторым участником.
1.4. В разумный срок со дня выхода в свет Распоряжения главы администрации Центрального района г. Санкт-Петербурга, указанного в подп. 1 п. 1.3 настоящего договора, Стороны формируют программу работ по капитальному ремонту, которая должна содержать:
общий объем капитальных вложений в ремонт Объекта;
долевое распределение капитальных вложений между Сторонами;
сроки и порядок осуществления капитальных вложений каждым участником;
календарный план-график выполнения этапов капитального ремонта Объекта.
1.5. Программа работ становится неотъемлемой частью настоящего договора с момента ее утверждения Сторонами.
1.6. Окончательные размеры долей каждого из участников определяются соглашением Сторон после завершения капитального ремонта.
Первый участник ___________________ Второй участник _____________________

2. Обязательства Сторон
2.1. Первый участник обязуется:
2.1.1. В случае опубликования упомянутого в п. 1.3 настоящего договора Распоряжения, которым будет предусмотрено заключение соответствующего договора между администрацией Центрального района и Вторым участником, приостановить (прервать) реализацию своего права аренды Объекта, которое было предоставлено ему в соответствии с договором ¹ ________ от ____________________________, заключенным между __________________________________ и администрацией ________________________ района г. Санкт-Петербурга.
2.1.2. Своевременно и в полном объеме осуществлять капитальные вложения в ремонт Объекта на условиях настоящего договора.
2.1.3. После завершения ремонта и передачи Объекта (или его части) в собственность Второго участника принять от него соответствующую долю Объекта или указать лицо, принимающее указанную долю.
2.2. Второй участник обязуется:
2.2.1. В разумные сроки с момента опубликования указанного в п. 1.3 Распоряжения заключить договор с администрацией __________________________ района г. Санкт-Петербурга о проведении в качестве генерального подрядчика капитального ремонта Объекта.
2.2.2. Начать капитальный ремонт Объекта в срок, устанавливаемый указанным в п. 1.3 настоящего договора Распоряжением главы администрации ___________________________ района г. Санкт-Петербурга.
2.2.3. Осуществлять капитальный ремонт Объекта в соответствии с программой работ, своевременно и полностью производить соответствующие капитальные вложения.
2.2.4. В течение одного месяца со дня приобретения права собственности на Объект или его часть передать Первому участнику или указанному им лицу причитающуюся ему долю Объекта в собственность.
2.3. Все работы по капитальному ремонту Объекта Второй участник выполняет своими силами или силами привлекаемых третьих лиц, неся при этом полную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по выполнению указанных работ.

3. Доли Сторон
3.1. Общая полезная площадь Объекта составляет _____________ (________________) кв. м.
3.2. Общая полезная площадь помещений Объекта, переданных Второму участнику администрацией _____________________ района Санкт-Петербурга после окончания капитального ремонта, подлежит распределению между Сторонами пропорционально их долям (произведен­ным капитальным вложениям) в капитальном ремонте Объекта.
3.3. При определении доли Первого участника подлежат учету в качестве его вклада в капитальный ремонт Объекта затраты, произведенные им на ремонт Объекта ранее. Эти затраты исчисляются на основании надлежащих подтверждающих документов в ценах 1984 г. и умножаются на соответствующие коэффициенты, принятые в строительстве и существующие на день окончания капитального ремонта Объекта, предусмотренного настоящим договором.
4. Действие договора
4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями Сторон и прекращает свое действие после выполнения Сторонами всех своих обязательств, а также в любой другой срок по соглашению Сторон.
Первый участник ________________ Второй участник ___________________

4.2. Вносимые в договор дополнения и изменения рассматриваются Сторонами в десятидневный срок и оформляются дополнительными соглашениями, кроме случая, предусмотренного п. 1.4 договора.
4.3. Договор может быть расторгнут досрочно в случае:
4.3.1. Если в течение _________________________ с даты подписания договора не произойдет выход в свет упомянутого в п. 1.3 настоящего договора Распоряжения.
4.3.2. Если в результате не зависящих от Сторон обстоятельств исполнение настоящего договора станет невыгодным или невозможным для Сторон.

5. Особые условия
5.1. Первый участник вправе в любое время в течение срока действия настоящего договора переуступить свои права, вытекающие из настоящего договора, любому лицу на свое усмотрение, уведомив об этом Второго участника за две недели. При этом обязательства, принятые на себя Первым участником, не могут быть переданы третьим лицам без согласия Второго участника.

6. Ответственность сторон
6.1. Каждый из участников несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору перед другим участником в размере возникшего в результате этого прямого ущерба, а также упущенной выгоды.
6.2. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.
К таким событиям чрезвычайного характера относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, оседание почв и иные явления природы, препятствующие исполнению сторонами их обязательств по настоящему договору, а также война и военные действия.

7. Прочие условия
7.1. Вопросы, не урегулированные настоящим договором, регулируются действующим гражданским законодательством РФ.
7.2. Стороны будут стремиться разрешать все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора, путем переговоров и консультаций.
В случае недостижения согласия спорные вопросы передаются Сторонами на разрешение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
7.3. Договор составлен на трех страницах в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.

Источник: dogovor.partnerstvo.ru

Соглашение о строительстве квартиры

На портале проектов нормативных правовых актов опубликован проект Постановления Правительства РФ «Об утверждении примерной формы соглашения о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе».

Фото: www.roomester.ru

Ранее портал ЕРЗ.РФ подробно рассказывал о 476-ФЗ от 30.12.2021, который внес изменения в действующее законодательство РФ, направленные на создание в стране механизма привлечения средств дольщиков в строительство индивидуальных домов (ИЖД).

Данным законом введено понятие «малоэтажный жилой комплекс» (МЖК), что позволило распространить действие норм 214-ФЗ на правоотношения, складывающиеся при возведении ИЖД в границах территории МЖК в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ).

В 214-ФЗ была введена норма, согласно которой застройщиком и участником долевого строительства при заключении ДДУ должно быть заключено соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество. Указанное соглашение является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве. Примерная форма данного соглашения должна быть установлена Правительством РФ.

Предлагаемая к утверждению проектом постановления примерная форма соглашения (далее — соглашение) определяет:

• Предмет соглашения. В данном разделе указывается объект, входящий в состав общего имущества (объект) и его признаки (назначение, площадь, кадастровый номер ЗУ и т.д.) на который у участника долевого строительства возникает доля в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников ИЖД в МЖК;

• Условия и порядок исполнения соглашения. В данном разделе указана обязанность застройщика передать долю в общей долевой собственности и предоставлять для ознакомления дольщику надлежащим образом заверенные копии документов, подтверждающих законность строительства, а также указывается то, как именно устанавливается размер доли.

• Порядок и срок передачи объекта, входящего в состав общего имущества. В данном разделе устанавливается, что передача объекта осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче объекта, входящего в состав общего имущества. Передача объекта осуществляется после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов и объектов капитального строительства, входящих в состав общего имущества, не позднее срока, который предусмотрен ДДУ. Застройщик не менее чем за месяц до истечения срока передачи объекта, обязан направить дольщикам сообщение о завершении строительства (реконструкции) объекта, и о его готовности, а также предупредить их о необходимости принять объект.

Фото: www.p-kc.ru

Устанавливается, что в случае если объект, входящий в состав общего имущества, не может быть передан дольщикам, застройщик не позднее чем за месяц до истечения указанного срока обязан направить дольщикам соответствующую информацию и предложение об изменении настоящего соглашения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта.

При уклонении дольщиков от принятия имущества, входящего в состав общего имущества, или при отказе дольщика от принятия объекта общего имущества, объект, входящий в состав общего имущества, считается принятым дольщиком по истечении трехмесячного срока, установленного для передачи объекта в ДДУ.

Фото: www.ianed.ru

После передачи объекта, входящего в состав общего имущества, застройщик передает одному из дольщиков, уполномоченному другими дольщиками, документы о постановке на кадастровый учет объекта, входящего в состав общего имущества, а также надлежащим образом заверенные копии:

а) разрешения на строительство (реконструкцию) объекта, входящего в состав общего имущества;

б) технико-экономического обоснования проекта строительства (реконструкции) объекта общего имущества;

в) заключения экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

г) проектной документации, включающей в себя все внесенные в нее изменения;

д) документов, подтверждающих право застройщика на земельный участок.

• гарантии качества объекта, входящего в состав общего имущества. Устанавливается, что гарантийный срок для объекта, входящего в состав общего имущества, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта общего имущества, составляет 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование объекта, входящее в состав общего имущества, составляет 3 года.

Фото: www.kulaw.ru

Гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта, входящего в состав общего имущества;

• Информация о налоговых и иных обязательствах собственников объекта общего имущества, установленных законодательством РФ. В данном пункте участник долевого строительства знакомится с информацией о налоговых и иных обязательствах собственников объекта общего имущества, установленных законодательством РФ, в частности:

– по уплате налогов, связанных с его правом на долю в праве общей долевой собственности на земельные участки и иные объекты, входящие в состав общего имущества, и его доходами от использования такого имущества;

– по несению бремени содержания и ремонта объекта, входящего в состав общего имущества;

Фото: www.kuvalda-profi.ru

– по оплате коммунальных ресурсов, необходимых для эксплуатации объекта, входящего в состав общего имущества;

– по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов к объекту, входящему в состав общего имущества.

• Порядок урегулирования разногласий, возникающих между сторонами соглашения;

• Ответственность сторон соглашения;

• Действие соглашения. Соглашение считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации ДДУ и действует до полного исполнения сторонами обязательств. Соглашение может быть прекращено в случае расторжения, прекращения, одностороннего отказа от исполнения ДДУ;

• Прочие условия.

Общественное обсуждение проекта документа продлится до 4 марта текущего года.

Источник: erzrf.ru

Образец трехстороннего договора цессии, заключаемого между физическими лицами при сделках с недвижимостью

Многие покупают квартиры в новостройке у инвесторов, которые вкладывают средства на начальных этапах строительства, или у дольщиков, по каким-либо причинам решившимся продать еще не введенную в строй недвижимость.

Отказ от участия в строительстве грозит выплатой неустоек фирме-застройщику. Оптимальным решением для обеих сторон является составление договора цессии – переуступки прав на квартиру.

Что представляет собой данный договор?

Договор цессии в широком смысле слова и согласно ГК РФ – это переуступка прав. В сфере недвижимости, а точнее, сделок с ней, договор цессии является удостоверением права требовать передачи квартиры или дома в собственность. Факт покупки цессия не подтверждает.

Сегодня чаще всего составляется два вида такого соглашения:

• предварительный договор купли-продажи; .

Договор цессии заключается в том случае, если выплата денежных средств покупателем производится в форме авансового платежа.

Предварительное соглашение перед продажей недвижимости в виде договора цессии представляется собой оформленное юридически обязательство выплатить продавцу сумму средств.

Передача прав и обязанностей от одного дольщика к другому нередко является единственной возможностью приобрести выбранную квартиру. Ведь уже к середине строительства большая часть из них бывает продана.

Сторонами договора цессии могут в этом случае выступать не только физлица-покупатели жилья, но и инвесторы, которые приобретают недвижимость еще на начальных этапах застройки.

Договор цессии является оптимальным вариантом для продажи жилья, купленного путем участия в долевом строительстве, без потери денег. Если договор просто расторгается, застройщик может применить штрафные санкции, а переуступка не влечет за собой этих последствий.

В каких случаях заключается?

Цессия в операциях с недвижимостью выступает тем же договором купли-продажи. Отличие ее в том, что права на жилье передаются третьей стороне до момента вступления дольщика в права. То есть, передать право владения квартирой можно лишь до момента подписания акта приема-передачи.

Заключается такая сделка в случае, если долевой участник строительства по каким-либо причинам передумал приобретать квартиру в строящемся многоквартирном доме.

Если рассматривать юридических лиц-инвесторов, которые покупают недвижимость на этапе застройки и продают ее на завершающих стадиях по более высокой стоимости, то эта деятельность считается коммерческой.

Подобная схема может быть реализована и обычным дольщиком-физлицом.

Законом не запрещено устанавливать цену на жилье выше той, которая указана в первоначальном договоре долевого участия.

По сделке цессии первичный покупатель может не только вернуть вложенные в недвижимость средства, но и получить определенную прибыль.

Стороны сделки

Договор переуступки прав на жилье всегда является трехсторонним. В нем непосредственно участвуют:

1. Застройщик. Без согласия его оформить сделку не получится, поскольку именно он является лицом, заинтересованным в получении средств.
2. Цедент – первый покупатель жилья, дольщик. В трехсторонней сделке цессии цедент выступает продавцом недвижимости, самостоятельно определяя стоимость квартиры, условия передачи прав и другие существенные моменты.
3. Цессионарий – третья сторона, конечный покупатель недвижимости.

Цессионариев может быть несколько, если в квартире имеется более двух комнат. В таких случаях заключается соответствующее количество договоров.

Статья 133 ГК устанавливает ограничения в таком делении: нельзя делить те помещения, которые не могут использоваться разными владельцами. Речь идет об однокомнатных квартирах, помещениях со смежными комнатами, малогабаритных и так далее.

Существенные условия договора

Нормы составления договора уступки права требования (цессии) регламентируются ГК РФ и законом 214-ФЗ. Основными моментами соглашения являются:

1. Характеристики объекта. Обязательно указывается общая площадь помещения, этажность, адрес, количество комнат.
2. Сумма договора. Если на момент заключения договора первый дольщик уже выплатил всю сумму застройщику, то материальных обязательств (кроме оформления сделки) у третьей стороны по отношению к кредитору нет. Если же средства были выплачены первым дольщиком не полностью, то и обязанность по их выплате переходит к цессионарию.
3. Отсутствие/наличие обременений на строящуюся недвижимость – залог, арест.
4. Срок договора. Согласно законодательству совершать сделки цессии разрешено с момента заключения первоначального документа о долевом участии и до передачи объекта, то есть, подписания акта приема-передачи первым дольщиком.
5. Полный перечень документов, которые цедент передаст цессионарию.

Если строящееся жилье было куплено с использованием ипотечного кредита, в сделке обязательно будет участвовать банк, выдавший заем.

Право на жилье в этом случае может быть передано дольщиком третьей стороне только с согласия банка, поскольку до окончательного погашения на квартиру есть обременение – она находится в залоге.

Требования к тексту документа

Текст в обязательном порядке должен содержать такие пункты:

1. Дата и место заключения.
2. Наименования и паспортные данные сторон кредитора, цедента и цессионария.
3. Описание первоначального договора о долевом участии, дата и место его заключения, дата регистрации.
4. Описание предмета сделки – квартиры.
5. Обязанности сторон. Цедент обязуется передать квартиру, Цессионарий берет на себя обязательство по выплате суммы средств цеденту и, в случае недоплаты, застройщику.
6. Права сторон.
7. Сумма соглашения.
8. Расходы на оформление сделки могут быть поделены между цессионарием и цедентом. Но и одна из сторон может взять их на себя полностью.
9. Подписи сторон.

В спорных ситуациях стороны руководствуются Гражданским кодексом РФ и действующим законодательством РФ.

В случае трехстороннего договора цессии между физлицами согласие застройщика в письменном виде не требуется. Он, ставя подпись под договором, соглашается со всеми его положениями.

Оплата налога с прибыли от сделки

Поскольку договор цессии является разновидностью продажи жилья, долевой участник от этой продажи получает определенную прибыль.

Для физлиц законодательством установлена необходимость оплаты НДФЛ в размере 13% от полученной выгоды, выражающейся в денежном эквиваленте.

Прибыль в этом случае исчисляется как разница между стоимостью средств, выплаченных цедентом застройщику, и полученной от цессионария суммой за переуступку прав.

Например, если за долевое участие в строительстве гражданин выплатил 1 миллион рублей, а переуступил права на помещения за 1,5 миллиона рублей, то эти 500 тысяч и станут его прибылью, подлежащей налогообложению.

Вся прибыль, полученная физлицами за текущий год, в начале следующего года должна найти отражение в налоговой декларации.

Расчет суммы налога производится в ней же, затем осуществляется уплата. Кроме того, должны быть подтверждающие получение дохода документы. В случае операций с недвижимостью это договор цессии, купли-продажи, долевого участия и так далее.

Заключение договора по исполнительному листу

Закон «Об исполнительном производстве» устанавливает, что, если одна из сторон договора о долевом участи в строительстве выбывает из него, то судебным решением производится замена.

Исполнительный лист – вступившее в действие судебное решение – подразумевает переход прав на жилье от одного лица к другому. В этом случае цедент и цессионарий могут заключить договор цессии.

Чтобы договор считался действительным, необходимо предпринять следующие действия:

• составить заявление о процессуальном правопреемстве и подать его в тот суд, который выдал исполнительный лист;
• приложить к нему первоначальный договор об участии в строительстве и договор о переуступке прав на жилье.

При возникновении исполнительного производства, как правило, согласие дольщика не требуется, только если это не предусмотрено текстом первоначального договора или нормами законодательства.

Иногда такое правопреемство востребовано в случае смерти дольщика. В этом случае судебный иск о переходе прав подают его наследники, становясь владельцами строящегося жилья по закону.

Замена стороны договора накладывает на правопреемника те же права и обязанности, которыми был наделен цедент.

Видео: Особенности и отличия договоров ЖСК, ДДУ и цессии в недвижимости

В видеосюжете специалист рассказывает, чем различаются такие способы инвестирования в строительство многоквартирного дома, как заключение договора долевого строительства, вступления в Жилищно-строительный кооператив и договора цессии.

Наглядно показывается, в чем плюсы и минусы каждого из озвученных вариантов.

Источник: terrafaq.ru