Согласие банка на строительство дома

Строительство частного дома требует значительных денежных вложений, которые многим не под силу. Есть несколько вариантов для осуществления мечты: длительный период накопления, займ у родственников или друзей, но наиболее распространенным и оптимальным является ссуда на строительство частного дома, которую можно получить разными путями.

Ссуда на строительство дома

По сравнению с кредитом, ссуда имеет более широкое понятие в финансовом смысле. Несмотря на то, что многие компании сегодня подменяют понятие кредита словом «ссуда», эти два термина имеют, по сути, разные значения. По сути, ссуда представляет кредит с очень низкой процентной ставкой, либо вовсе без выплаты процентной ставки.

Разумеется, кредитным организациям невыгодно оформлять такую сделку, поэтому такой займ, как правило, предоставляется на льготных условиях в качестве поощрения либо мотивации работников, определенных категорий граждан и т.д.

Преимущества ссуды на строительство частного дома

В отличие от займа на покупку готового жилья, строительство собственного дома имеют массу преимуществ:

3 млн руб. от РСХБ на строительство дома

• лучшая экология, отсутствие назойливых соседей, большая площадь помещения;
• возможность самостоятельно выбирать материалы, дизайн, планировку;
• проект максимально отвечает личным предпочтениям;
• возможность постепенного увеличения площади;
• возможность поэтапных траншей, что позволяет правильно распределить финансовую нагрузку и не переплачивать процент;
• завышенная стоимость готовых апартаментов на рынке недвижимости.

В связи с нестабильной экономической ситуацией в стране и обесцениванием валюты, сегодня оформить ссуду на строительство не так просто.

Длительный срок и большая сумма займа максимально поднимает финансовый риск для банка, что заставляет их поднимать процентные ставки, компенсируя этот риск.

Особенности кредитования под застройку частного дома

Учитывая то, что такие крупные суммы денег выдаются только под залог имущества, банки обязывают оформлять объект постройки в качестве залога. Это позволит кредитным учреждениям, в случае уклонения заемщика от уплаты, вернуть себе часть лиц.

Вторым обязательным требованием, которые выдвигают банки при оформлении договора, является предоставление поручителей. При этом, к самим поручителям банки порой выдвигают более жесткие требования, нежели к самому заемщику. А зная риск, который возможен при неуплате заемщиком своего долга, не так много людей сегодня соглашается выступать поручителями.

Для того чтобы сэкономить на оплате кредита, можно найти банк, который согласится поэтапное финансирование стройки. Учитывая то, что строительство будет производиться этапами, клиенту не нужна сразу вся сумма займа (как в случае приобретения готового жилья). Какой смысл оплачивать процент за ипотеку в 2-3 миллиона сразу, когда можно взять займ тремя частями в течение 10-15 лет. Это позволит снизить процент переплаты и финансовую нагрузку.

Процент по ипотеке

Конечно, можно обращаться за кредитом не один раз, каждый раз оформляя новый договор. Но тогда придется каждый раз проходить заново процесс оформления сделки, что существенно отнимает время и нервы. Да и нет гарантии, что в будущем, банк оформит целевой займ.

Для банков очень важен факт оформления земли в свою собственность, на котором планируется строительство. Также, земельный участок не может иметь каких-либо обременений. Эти условия снижают финансовый риск банка и позволяют максимально снизить процентную ставку по кредиту.

Как оформить ссуду на строительство?

Многие российские граждане пребывают в заблуждении, полагая, что банк выдает лишь ипотеку на жилье. Сегодня существует ряд программ от банков и государства, которые позволяют выгодно оформить займ на строительство.

Следует отметить, что согласие банка на выдачу ссуды под строительство дома гораздо сложнее получить, нежели ипотеку на приобретение готового жилья. Это связано финансовым риском и низкой окупаемостью продукта. Предоставляя займ на дом, недвижимость выступает прямым залогом. Залог снижает вероятность невыплаты кредита заемщиком и является прямым обеспечением по займу.

Это позволяет банку предложить максимально выгодные условия заемщику и продлить срок займа. Строительство же собственного дома для банка связано с определенным риском. Сам участок, на котором планируется застройка коттеджа, не обладает той ликвидностью по залогу, во сколько оценивается сам займ. Поэтому говорить о залоговом имуществе самого недостроенного дома в данном случае сложно.

Но часто банки поступают по-другому. Они предоставляют ссуду на строительство под залог личной недвижимости заемщика (квартира, автомобиль, дом).

Обеспечение по ипотеке на строительство

Отдельно стоит сказать об обеспечении. Ипотека на индивидуальное строительство жилого дома обычно выдается на крупную сумму. По другим видам жилищного кредита в залог берется приобретаемое имущество, но в данном случае еще ничего не построено. Поэтому перед заемщиком ставится задача предоставить обеспечение на период строительства и весь срок выплаты долга (промежуточное и постоянное), адекватное сумме займа.

Если основным объектом залога будет выступать построенный жилой дом, на период его возведения банк попросит:

• поручительство физического или юридического лица ();
• залог иного объекта. Это может быть любая недвижимость, принадлежащая заемщику или членам его семьи. Но лучше всего заложить квартиру, ведь она наиболее ликвидна.

Обязательное условие – соответствие рыночной стоимости залога сумме выдаваемого кредита.

После обременения возведенного частного дома в пользу банка промежуточный залог аннулируется. Поручители освобождаются от кредитных обязательств, а с имущества снимаются все ограничения. При выдаче займа также оформляется залог земельного участка, на котором ведется строительство (). Это обязательное условие, ведь впоследствии на дом автоматически накладывается обременение в Росреестре.

При этом возможны разные варианты обеспечения по согласованию с банком. К примеру, ипотека на строительство дома под залог квартиры без обременения построенного объекта и земли.

Ссуда на строительство от банка

Несмотря на жесткие условия по залогу и более высокую процентную ставку, многие люди сегодня гораздо охотнее выбирают кредит на строительство дома, нежели приобретение готового коттеджа.

Возможность самостоятельного выбора участка, планировки и т.д. позволяет человеку построить дом своей мечты в соответствии со своими индивидуальными предпочтениями. Кроме того, возможен кредит в несколько траншей, что позволяет существенно сэкономить на процентах.

Учитывая сложную процедуру выдачи ипотеки и большой пакет документов, который предстоит собрать для получения ссуды, многие граждане вынуждены искать другой вариант финансирования стройки. Альтернативой служит целевой займ под залог недвижимости.

Если вы чувствуете, что можете обойтись небольшой суммой, то, возможно, залог не потребуется.

Что касается размера ссуды, на который можно рассчитывать, то здесь все зависит от размеров участка. Ведь именно этот объект будет выступать прямым залогом по договору, поэтому перед тем, как согласовать вам сумму займа, банк проведет оценку ликвидности залога.

По окончанию оценки залога, которую производится только орган с государственной лицензией, производится отчет-заключение о выдаче ссуды.

Также в обязательном порядке нужно будет застраховать земельный участок вместе с недвижимостью и себя. Без выполнения этих требований, ни один банк не согласится предоставить ссуду на строительство.

Требования к объекту строительства

Банк должен быть удостоверен, что возводящийся дом будет успешно достроен и введен в эксплуатацию.

Убедить его в этом можно только предоставив объективную информацию.

Ипотека на строительство дома выдается при условии, что

• получено разрешение на возведения объекта;
• земельный участок относится к ижс;
• согласован план проекта и т.д.

То есть никакой самодеятельности и самоуправства.

Участок должен быть в собственности либо в аренде. Будет меньше хлопот в будущем, если к нему проведены инженерные коммуникации.

Требования к клиентам для оформления ссуды

Кредитные учреждения предъявляют повышенные требования к заемщикам при оформлении займа в связи с высоким финансовым риском. Такими требованиями может быть наличие обязательной регистрации, официального трудоустройства, стаж работы на последнем месте работы не менее 1 года и т.д. Каждый банк предъявляет свои требования к заемщикам и оценивает его платежеспособность по-своему.

Впервые обратившись в кредитное учреждение за займом, необходимо будет заполнить заявление заемщика, где указать сумму займа. Вопросы могут быть разными, но все они преследует одну цель – собрать максимальное количество информации о клиенте для определения его платежеспособности.

Требования к клиентам

Эта информация требуется банку для проведения стандартной процедуры скоринга. Специально разработанный алгоритм проверки учитывает общий финансовый риск потенциальной сделки и определяет уровень платежеспособности заемщика.

Стандартно, программа учитывает следующие данные:

• возраст клиента;
• специальность и квалификация;
• место работы и продолжительность трудового стажа;
• семейное положение;
• наличие дополнительного дохода.

Возраст заемщика, период кредитования, сумма и другие условия определяются каждым банком индивидуально. Ниже мы постарались собрать стандартные условия, которые сегодня предъявляют российские банки к заемщикам ссуды на строительство частного дома.

Возраст заемщика варьируется от 20 до 65 лет. Некоторые банки хоть и предлагают ипотеку с 18 лет, реально ее получить очень сложно. Гражданство заемщика не имеет значения, а вот на прописку банки обратят пристальное внимание. Так, например, ряд банков не станет рассматривать заявление на ссуду под застройку дома от лиц с временной регистрацией.

Варианты предоставления кредита под строительство дома

Прежде чем взять кредит на строительство дома, стоит рассмотреть все варианты, которые предлагают крупные банки. Существуют определенные программы, которые имеют хорошие условия, но при этом предъявляют повышенные требования. После выполнения всех расчетов можно выбрать наиболее приемлемое решение.

Многие крупные банки сегодня предлагают несколько вариантов получения денежного кредита на строительство частного дома:

• обычная ипотека;
• потребительский кредит;
• ипотека, предполагающая заключение залогового дополнительного соглашения на частную недвижимость;
• ипотека с применением материнского капитала.

Каждый из предложенных вариантов имеет свои существенные преимущества и недостатки.

Потребительский кредит под строительство частного дома предполагает наименьший срок рассмотрения заявки. Здесь требуется предоставление минимального списка документов. Кредит является нецелевым, поэтому банк не интересуется вопросом о предназначении денежных средств. Однако, несмотря на это, здесь существует ряд недостатков:

• высокая процентная ставка, которая достигает 20%;
• кредит выдается на 10 лет;
• максимальная денежная сумма достигает 2 млн. рублей.

На строительство загородного дома ипотека с оформлением залогового соглашения в отличие от потребительского кредита оказывается более выгодным вариантом. Здесь можно рассчитывать на получение более весомой денежной суммы, которая ограничивается стоимостью залога. Она выдается на более длительный период – до 30 лет. Процент по кредиту здесь составляет в среднем 18%, а в качестве залога может выступать собственная квартира, земельный участок или нежилой объект недвижимости.

Еще одним решением, которым часто пользуются молодые семьи, является использование средств из материнского капитала на кредит на строительство дома. Эти денежные средства могут быть применены для осуществления первого платежа, или погашения тела договора. Сертификат можно сразу использовать после его получения.

На момент оформления заявки на ипотеку заемщик предоставляет сотруднику банка сертификат. После этого представитель банка должен связаться с Пенсионным фондом и уточнить остаток денег, которые будут переведены на погашение кредитной задолженности.

Важно! Весь требуемый пакет документов заемщик предоставляет не только в банк, но и в Пенсионный фонд, откуда будут проводиться начисления.

Документы для оформления займа

Для того чтобы оформить ссуду на строительство дома, необходимо предоставить следующий пакет документов:

• паспорт гражданина РФ (оригинал и копия);
• ИНН (оригинал и копия);
• Наличие прописки в РФ (или временная регистрация);
• заявление заемщика;
• документ об имуществе (которое выступает в качестве залога);
• справка 2-НДФЛ (документ, подтверждающий официальный доход);
• копия трудовой книжки (все страницы заверены отделом кадров).

Особенности выдачи ссуды

Дополнительно, некоторые кредитные учреждения могут потребовать такие документы:

• водительское удостоверение (копия и оригинал);
• загранпаспорт;
• военный билет;
• свидетельство о браке/разводе;
• документы, подтверждающий дополнительный доход.

Кроме этого стандартного пакета документов, банк потребует план земельного участка вместе с планом застройки. При этом не каждый из вариантов, банк согласится кредитовать.

Так, например, кредитные организации отдают большее предпочтение участкам, свободных от каких-либо застроек. До получения ссуды лучше не ставить там даже технические вагончики. Также обязательно нужно будет указать тип строительного материала, необходимого для возведения дома (брус, кирпич, пенобетон и т.д.).

Перед оформлением всех бумаг, нужно будет посетить муниципальный орган архитектуры. Работники отдела выдадут официальное разрешение на ведение строительства и составят архитектурно-планировочное задание.

Документы

Документы, которые необходимо предоставить:

• Заявление заемщика.

• Копии паспортов всех участников сделки;
• СНИЛС.
• Свидетельства о браке и рождении детей (при факте данного события)
• Справка 2НДФЛ за последние 12 месяцев всех участников сделки, (возможна справка по форме Банка).
• Копия всех заполненных страниц трудовой книжки, заверенной работодателем.
• Для владельцев бизнеса – налоговые декларации и управленческая отчетность
• Силовики предоставляют помимо справок о доходе – заверенную копию контракта и справку о сроке службы.

• Документы по залогу (если имеется таковой)

После одобрения заявки:

• Документы, подтверждающие наличие первоначального взноса;
• Проектно-сметная документация;
• Документы по залогу:
• Свидетельство о праве собственности
• Документы, на основании которых возникло право
• Заключение об оценке
• Кадастровые (технические) документы на землю
• Выписка из ЕГРП;
• Согласия всех совладельцев недвижимости (например, обоих супругов);

Выгодный займ от предприятия на строительство дома

Многие крупные компании сегодня выдает ссуды под очень низкий процент либо и вовсе без комиссионного вознаграждения на покупку и строительство жилья в качестве поощрения сотрудников.

Как правило, предприятия охотно финансируют такие программы ценным сотрудникам, чтобы заинтересовать их в дальнейшей работе и предотвратить уход специалиста в другую компанию. В каждом отдельном случае, срок возврата оговаривается индивидуально.

Преимуществом такой программы является упрощенная схема кредитования и гарантия длительной работы в данной компании. Оплата займа обычно высчитывается из заработной платы, что минимизирует для компании финансовый риск неуплаты.

Для того чтобы получить такую ссуду, если она предоставляется согласно коллективному договору, необходимо написать заявление на имя руководителя компании.

Руководство компании рассматривает заявление и принимает решение на основании ряда факторов:

• возраста работника;
• его специализации и квалификации;
• продолжительности стажа в данной компании;
• дохода.

В заявление обязательно необходимо указать цель использования ссуды и приложить план земельного участка вместе с планом застройки.

Ссуда от предприятия

Вступая с предприятием в договорные обязательства по ссуде на строительство, работник обязан выполнить ряд требований. Каждая компания составляет свой список требований, заключая договор займа с работником.

Ссуда от государства

Специфической чертой ссуды является ее безвозмездность, согласно действующему гражданскому законодательству. Кроме стандартных программ кредитования в банках, некоторые граждане могут рассчитывать на льготные условия оформления займа.

Выдача субсидии на строительство

Под льготными условиями следует понимать сниженную процентную ставку, минимальный пакет документов, длительный срок кредитования, возможность отсрочки основного долга на 1-2 года.

На минимальную процентную ставку либо ее полное отсутствие могут рассчитывать те граждане, которые смогут официально подтвердить свой статус в качестве:

• молодой семьи;
• военных;
• многодетных родителей;
• жителя Крайнего Севера;
• молодых специалистов.

Военным предоставляется не ипотечная квартира, а беспроцентная ссуда на строительство собственного дома либо покупку готового жилья.

Видео. Субсидии на строительство дома

Как получить кредит

Добиться от банка согласия на ипотеку на строительство дома труднее, чем просто оформить ипотечный займ на квартиру от какого-либо застройщика. Однако это все же реально. Каким критериям, по мнению банка, необходимо соответствовать, чтобы воплотить задуманное?

• несмотря на то, что клиент идет в банк взять ипотеку на стройку, у него уже на этот момент должно быть имущество, которое обеспечит исполнение обязательств;
• участок, выделенный под стройку, должен иметь соответствующее целевое назначение. Нельзя получить разрешение на землю, являющейся памятником природы или имеющей зоны рек и водоемов;
• иметь на руках необходимые документы.

Требования, предъявляемые к заемщику, условно делятся на общие, предписанные законом, и специальные, которые ставят сами банки.

Среди обязательных условий — уплата взносов при наступлении страхового случая, а именно смерть и утрата здоровья. Другим важным моментом является подтверждение платежеспособности клиента. Высокий доход отражает справка 2-НДФЛ.

Все остальные моменты, как то: возраст, сроки кредита, рыночная ставка, размер первоначального взноса варьируются.

Ссуда на строительство молодой семье

Льготное кредитование от государства предоставляется определенным категориям граждан, среди которых находится и молодая семья. Данная социальная программа действует в России с 2006 года и предоставляет право на получение государственной субсидии.

Программа «молодая семья»

Программа регламентирует следующие требования к заемщикам:

• возраст одного из супругов младше 35 лет;
• официальная регистрация брака;
• семья должна состоять на учете с целью улучшения жилищных условий.

Если семья желает получить ссуду от государства по данной программе, она должна иметь подтвержденный официальный доход не ниже:

• без детей – 21,6 тысяч рублей в месяц на семью;
• с 1 ребенком – 32,15 тысяч рублей в месяц на семью;
• с 2 детьми – 43,35 тысяч рублей в месяц.

При этом следует понимать, что субсидия покроет не все расходы, а только их часть. Так, для семей с детьми предусмотрена беспроцентная ссуда на строительство в размере 45% от конечной стоимости проекта. Для семей без детей – только 40%.

Ссуда от государства

Также существует социальная программа по кредитованию семей, получивших материнский капитал. Льготная программа предусматривает, что часть долга погашается путем использования сертификата. При этом не имеет значения, кто именно предоставляет данный сертификат: его владелец или кредитополучатель.

Материнский капитал может быть использован в качестве уплаты первоначального взноса при долевом строительстве частного дома, а может и полностью покрывать все расходы. Благодаря этой льготной субсидированной программе, даже малообеспеченные семьи получили возможность обрести собственное жилье.

Размер сертификата материнского капитала на 2021 год составила 453 тысяч рублей. Данная сумма может быть использована в качестве первоначального взноса или полной уплаты долга.

При этом важно понимать, что целевой займ по этой программе льготного кредитования может быть использован только на оплату услуг застройщика, покупки строительных материалов. Деньги, потраченные на отделку дома, установку пластиковых окон, натяжных потолков и прочих новомодных строительных тенденций, государство не покроет.

В программе субсидирования прописан один очень важный пункт, которого следует придерживаться. Деньги, выданные при рождении ребенка, могут быть использованы только с целью улучшения жилищных условий или приобретения жилья. Модный ремонт и отделка к данной категории не относится.

Для получения денег на строительство, необходимо собрать следующий пакет документов:

• паспорт обоих супругов (с постоянной регистрацией);
• ИНН обоих супругов (оригинал и копия);
• справка о доходах и выписка из трудовой книжки;
• свидетельство о браке и его заверенная копия;
• свидетельство о рождении ребенка.

Не дачка — усадьба

Половина возводимого в стране жилья сегодня — индивидуальные жилые дома, однако банки не стремятся выдавать кредиты на их покупку. При этом спрос на такое жилье растет: в условиях самоизоляции горожане стараются меньше времени проводить в мегаполисах. В 2021 году сектор загородного ИЖС вырос на 18,8 процента, в 2020-2021 годах рынок подрастет еще на 50 процентов, считают эксперты.

Поэтому новая программа (если выйдет за рамки пилотной) может повторить судьбу льготной ипотеки, которая способствовала увеличению спроса на квартиры в многоквартирных домах и, как следствие, повышению цен на них. Всего за год цены подросли на 20 процентов, в 2021 году ожидается рост еще на десять процентов.

Главный вопрос, который предстоит решить для того, чтобы инициатива стала успешной, утверждает эксперт Артем Ворон, это вопрос стандартов строительства, так как «большинство компаний до сих пор строит дачные домики, а не дома для постоянного проживания — без соблюдения технологий, ГОСТов и СНиПов».

Особенно эта ситуация остра в регионах. Загородный рынок Москвы и Санкт-Петербурга можно назвать более-менее понятным — здесь застройщики имеют возможность возведения больших объемов загородной недвижимости, уверена Мария Литинецкая, управляющий партнер . Но в других частях России попросту нет компаний, которые могли бы работать системно на рынке ИЖС. В регионах население строит загородную недвижимость преимущественно собственными силами, поэтому пока непонятно, насколько данная программа будет применима на практике в случае с «самостоятельным» строительством.

Если же применима, то при существующих расценках на земельные участки и индивидуальное строительство предлагаемого лимита вполне хватит на покупку 10-15 соток земли с готовыми коммуникациями по границе участка, возведения 100-150-метрового дома из дерева или пеноблоков и его вполне качественную отделку, рассуждает Александр Цыганов, завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России.

Сегодня, напоминает Сергей Колесников, управляющий партнер , в сегменте ИЖС больше всего проблем возникает именно при кредитовании на этапе строительства из-за отсутствия четких требований к предмету залога. Если в ситуации с готовым жильем дом служит предметом залога, то на этапе стройки обеспечение как таковое отсутствует.

Поэтому важно понять, какие условия банк будет предъявлять, например, к земельному участку, его расположению и инженерным сетям для одобрения кредита. Также проблема может возникнуть с оценкой объекта недвижимости в случае «самостоятельного» строительства — цены сегодня различаются в зависимости от региона и поставщиков. Но из-за отсутствия рынка организованной девелоперской застройки банкам непонятно, как оценивать и с чем сравнивать проект. ИЖС — это один дом, который должны оценивать квалифицированные специалисты. И для каждого нового объекта банк должен провести процедуру проверки и оформления, аналогичную той, что он проводит для многоквартирного дома.

Главный вопрос, который предстоит решить для того, чтобы инициатива стала успешной, это вопрос стандартов строительства, соблюдения технологий, ГОСТов и СНиПов

Другой вопрос — как обеспечить жилье инфраструктурой, сетует Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens. Клиент должен сделать выбор в пользу ИЖС, только имея соответствующую мотивацию. Жилая среда должна быть комфортной, полноценной и соответствовать ежедневным потребностям семьи.

Как обеспечить комплексную инфраструктуру и качество жилой среды в сегменте ИЖС «эконом-комфорт» стоимостью домовладения 6-12 миллионов рублей? Сегодня на практике это невозможно, не позволит экономика, финансовая модель покажет отрицательный результат, затраты перекроют маржинальность. Для достижения устойчивого результата в развитии этого продукта, с точки зрения экономики и достижения рентабельности, единственный разумный путь — комбинировать ИЖС с малоэтажным жилым фондом для достижения экономического баланса. И даже в этом случае потребуются меры государственной поддержки в части инфраструктуры, уверена Осетрова.

Требуют уточнения и сами параметры инициативы — воспользоваться ею смогут заемщики не старше 35 лет. Понятно, что идея заключается в том, чтобы поддержать молодые семьи, однако портрет владельцев частных жилых домов, как правило, старше, уточняет Вячеслав Приймак, руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград». Также стоит подумать о снятии требований об обязательном наличии детей. Расширение потенциальной целевой аудитории повысит интерес к участию в программе не только у государственных банков, но и у частных.

В целом, говорит Александр Кальсин, основатель компании АПС ДСК, важно сделать так, чтобы новая программа не повторила судьбу «деревянной ипотеки» 2021 года, а также программы льготного кредитования для строительства на землях сельхозназначения под 2,7 процента и программы 6,5-процентной ипотеки на загородный дом для молодежи. Срок новой программы не должен быть слишком коротким (минимум — 1,5 года), чтобы потребитель «заметил» ее выгодность. Кроме того, 300 миллионов рублей, которые выделены на программу сегодня, — это всего 100 сделок, которых рынок просто не заметит, уверен эксперт — для успеха программы требуется больше средств.

Кроме того, размышляет владелец строительной компании Максим Лазовский, нужно предусмотреть и тот факт, что в краткосрочном периоде программа вызовет небывалый ажиотаж, однако в долгосрочном периоде может наступить стагнация. Особенно если вторичный рынок тоже получит свой «спасательный круг».

Комментарий подготовлен газетой «Грани» (Новочебоксарск, Республика Чувашия):

Владимир Максимов, первый заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики:

— Реализация программ льготного ипотечного кредитования значительно стимулировали рынок строительства многоквартирного жилья. При этом рынок индивидуального жилищного строительства до настоящего времени был обделен доступными заемными финансовыми ресурсами, в связи с чем развивался не так динамично.

Уверен, что запуск дополнительной программы льготной ипотеки на приобретение частных жилых домов станет действенным инструментом для улучшения жилищных условий граждан, особенно проживающих в сельской местности, а также заинтересует строительный бизнес для возрождения данного сегмента жилищного строительства.

Комментарий подготовлен газетой «Удмуртская правда» (Ижевск, Удмуртская Республика):

Анна Владимировна Овчинникова, директор Удмуртского филиала Института Экономики УрО РАН:

— Льготная ипотека на коттеджи для молодежи — идея хорошая, но чтобы она реализовалась нужно выполнить ряд условий. Во-первых, ипотека не должна выдаваться молодой семье, а получателем должна быть строительная компания, гарантирующая сдачу жилья молодой семье «под ключ».

Семья должна выбрать из перечня утверждённых строений (альбом с комплексным проектом), прошедших экспертизу на соответствие ГОСТам и СНиПам. Никакого «самостроя», только специализированные строительные компании заключают договор с банками, а молодые семьи со строительной компанией. В этом случае есть гарантия качества строительства, выполнения всех норм строительства…, а строительная компания несёт гарантию на весь срок ипотеки. Положительным моментом является то, что в поселках сохранится единый стиль и архитектура, а также комплексность застройки. Во-вторых, ипотека должна быть не менее 15-20 лет иначе ежемесячные выплаты будут «неподъёмные».

В-третьих, коттеджные поселки должны быть приближены к существующим населённым пунктам, чтобы молодые семьи могли пользоваться имеющейся инфраструктурой (магазинами, больницами, садами и школами), следовательно, застройка должна быть комплексная и хорошо продумана на уровне республики.

В-четвертых, наличие загородного дома подразумевает наличие автомобиля, а это дополнительные расходы молодой семьи, поэтому не нужно настаивать, чтобы в «молодой семье, участвующей в программе, были дети».

В-пятых, стоимость коммуникаций сопоставима со стоимостью строительства самого дома (канализация, газ, водопровод, освещение, дорога, интернет…) поэтому нужна программа, позволяющая эти работы выполнять за счет бюджета…

Подобные проекты успешно реализуются в Удмуртии и таких положительных примеров достаточно.

Комментарий подготовлен РИА «Омск-информ»:

Олег Рой, заведующий кафедрой «Региональная экономика и управление территориями» ОмГУ им. Ф. М. Достоевского:

— Во многом рынок недвижимости реагирует на изменение экономической конъюнктуры, пока она для Омска неблагоприятна. Вкладывать в недвижимость нет смысла, она не является ликвидной в силу низкого платежеспособного спроса населения. В принципе ипотека более-менее выгодна при условии, если человек действительно нуждается в жилье и если нет других возможностей приобрести его.

Но сейчас по-прежнему высок процент по ипотеке для того уровня доходов населения. Ключевая ставка снижается, 6-7 процентов годовых — не слишком выгодные условия. Сейчас у банков очень много невозвратов с силу целого ряда обстоятельств. Банки будут подстраховываться и на более выгодные условия — на снижение ставок не пойдут.

Это расширенный вариант текста, сокращенный опубликован в печатной версии

Источник: xn--174-mdd4bl.xn--p1ai

Как разделить земельный участок в ипотеке

Прежде всего получите согласие залогодержателя на раздел. Иначе возможны трудности в постановке на учет сформированных участков и регистрации прав на них. Согласие не нужно в исключительных случаях: например, если раздел производится по решению суда.
В остальном действуйте в общем порядке для образования (в том числе раздела) участка. В частности, обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана и в отдел Росреестра, чтобы поставить на учет и зарегистрировать права на образованные участки.
Раздел участка, как правило, не прекращает ипотеку, она сохраняется в отношении всех образованных участков. Но можно заключить соглашение к договору об ипотеке об изменении ее предмета.

1. Когда нужно согласие залогодержателя на раздел земельного участка
Оно нужно, если закон прямо не разрешает разделить участок без согласия. Он разрешает не получать его в редких случаях, в частности, когда раздел производится (п. п. 1, 4 ст. 11.2 ЗК РФ):
по решению суда;
для последующего изъятия образованных участков для государственных или муниципальных нужд;
органом местного самоуправления, чтобы образовать земельный участок, на котором находится только самовольная постройка, подлежащая сносу, для его изъятия;
для целей, предусмотренных ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, при условии что получать согласие не требует договор залога.

1.1. Что будет, если не получить согласие залогодержателя, когда оно нужно
Регистрирующий орган может приостановить постановку на кадастровый учет и регистрацию прав на образованные в результате раздела участки, а в дальнейшем отказать в них (п. 5 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27, ч. 4 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости).
А если он все же произведет регистрацию, залогодержатель может потребовать досрочно исполнить обязательство, обеспеченное ипотекой, и при его неисполнении обратить взыскание на образованные участки. Основанием к этому может стать то, что фактически произойдет замена предмета залога другим, новым имуществом в результате действий залогодателя в нарушение договора залога (п. 3 ст. 345 ГК РФ).

2. Как получить согласие залогодержателя на раздел земельного участка
Если вы не согласовали порядок получения согласия в договоре об ипотеке, то можете руководствоваться общими правилами получения согласия третьих лиц, указанными в ст. 157.1 ГК РФ.
В частности, вы можете составить и направить залогодержателю письменный запрос. В нем рекомендуем указать:
просьбу согласовать раздел заложенного земельного участка;
данные исходного земельного участка, позволяющие его идентифицировать (кадастровый номер, адрес, общую площадь и пр.);
характеристики участков, которые сформируются в результате раздела (количество, планируемая площадь, размещаемые на них иные объекты недвижимости и т.д.).

3. Как должно быть оформлено согласие залогодержателя на раздел земельного участка
Главное — оно должно быть оформлено письменно (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, ч. 4 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости).
Требований к содержанию согласия нет, поэтому можно руководствоваться общими положениями ст. 157.1 ГК РФ о согласии на совершение сделки (см. Позицию ВС РФ).
Если согласие предварительное, в нем достаточно указать предмет сделки, на которую залогодержатель дает согласие (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ), а именно:
что он соглашается на образование новых земельных участков из заложенного участка путем его раздела;
данные исходного земельного участка (в частности, его кадастровый номер, адрес, общую площадь).
Кроме того, залогодержатель может поставить свое согласие под условия (см. Позицию ВС РФ). Например, условием может быть образование в результате раздела участков не меньше определенной площади.
Если согласие последующее (одобрение), нужно описать саму сделку по разделу (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). В частности, указать данные исходного и вновь образованных земельных участков.

4. Что происходит с ипотекой при разделе заложенного участка
После раздела участка ипотека как обременение сохраняется в отношении всех образованных в результате него участков, если залогодатель с залогодержателем не согласовали иное. Для этого не нужно подавать отдельное заявление в регистрирующий орган и платить госпошлину. Регистратор должен внести запись об ипотеке самостоятельно одновременно с постановкой на кадастровый учет вновь образованных земельных участков (п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ, п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).
Но для удобства вы можете определить с залогодержателем судьбу каждого из вновь образуемых участков (например, в дополнительном соглашении к договору ипотеки). Это можно сделать с учетом позиции ВАС РФ о том, что залогодатель и залогодержатель могут согласовать иной принцип, чем сохранение ипотеки в отношении каждого из образованных при разделе участка (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Источник: pravo163.ru