Состав участников процесса капитального строительства

Участники капитального строительства Заказчик – это юридическое или физическое лицо, принимающее на себя функции организатора или управляющего по подготовке, обоснованию строительства объекта,

Краткая характеристика основных участников строительства

В системе капитального строительства в качестве основных участников обычно выступают организации, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями именуются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик.

Ключевой фигурой является инвестор, т.к. от него зависит финансирование строительства объекта. Роль инвестора особенно важна в современный период в связи с имеющимся дефицитом инвестиционного капитала. Поэтому нахождение инвестора, его привлечение к строительной деятельности требует тщательной проработки многих вопросов, как экономических, так и правовых.

Инвестор − юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение собственных, привлечённых или заёмных в создание или воспроизводство основных фондов. Инвестор может выступать а роли заказчика, кредитора, покупателя строительной продукции − объекта, а также выполнять функции заказчика или застройщика. Инвестор самостоятельно определяет объёмы, направления и размеры инвестиций, определяет организационные формы строительства и привлекает на договорной основе физических или юридических лиц, необходимых ему для реализации инвестиционного проекта, а также вступает в финансово-кредитные отношения с другими участниками инвестиционного процесса. Инвестор передаёт застройщику право распоряжаться выделенными средствами.

В качестве инвестиций инвестор может использовать: денежные средства, банковские депозитные вклады, акции, облигации, веселя и другие ценные бумаги, имеющие официальный статус на фондовом рынке; движимое и недвижимое имущество − здания, сооружения, машины, оборудование и другие материальные ценности; интеллектуальные ценности, закрепленные авторскими правами на открытия, изобретения; земельные участки и другие природные ресурсы, находящиеся в собственности инвестора и представляющие определенную ценность.

Не менее важно и значение других участников.

Заказчик − юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организации и управления финансовым проектом строительства объекта, начиная со стадии технико-экономического обоснования (ТЭО) капитальных вложений и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию или выходом объекта строительства на проектную мощность.

Застройщик − инвестор или иное юридическое и физическое лицо, уполномоченное инвестором реализовать инвестиционный проект по капитальному строительству. Застройщик обладает правами на земельный участок под застройку, он является землевладельцем. Заказчик, в отличие от застройщика, лишь использует земельный участок под застройку на правах аренды. Застройщик на основании договора с инвестором распоряжается его денежными средствами для финансирования возведения объектов. Для организации строительства застройщик выдаёт исходные данные для разработки проектно-сметной документации, выдаёт заказ на её разработку, заключает договора строительного подряда на выполнение строительно-монтажных и пуско-наладочных работ. Застройщик осуществляет технический надзор за соблюдением норм и привил при производстве строительно-монтажных работ, приёмку промежуточных и законченных работ и подготовку объектов для сдачи в эксплуатацию.

Подрядчик − предприятие, осуществляющее по договору подряда строительство объекта. Подрядчик должен иметь лицензию на осуществление им тех или иных видов деятельности.

Генеральный подрядчик − предприятие, осуществляющее по договору подряда строительство, отвечающее перед заказчиком за возведение объекта в полном соответствии с условиями договора, проектно-сметной документации и строительными нормами и правилами. Он привлекает к выполнению отдельных видов строительно-монтажных работ субподрядные организации и несёт ответственность за уровень и качество выполненных специализированных работ − монтаж конструкций. Монтаж технологического оборудования, выполнение сантехнических, электромонтажных, пусконаладочных работ − в течение гарантийного срока после ввода объекта в эксплуатацию.

Проектировщик − проектная, проектно-изыскательная и научно-исследовательская организация, осуществляющая разработку проекта объекта строительства.

Генеральный проектировщик для разработки специальных разделов проекта или проведения научных исследований может привлекать специализированные проектные или научно-исследовательские организации. Генеральный проектировщик несет полную ответственность за качество проекта, технико-экономические показатели объекта строительства, правильность выполнения подрядной организацией проектных решений.

Таким образом, основной целевой задачей инвестора и заказчика являются сооружение объекта и ввод его в эксплуатацию при условии минимизации капитальных вложений в наиболее короткие сроки с целью получения дохода от ввода в эксплуатацию объекта в более ранние сроки.

Главной целевой задачей подрядчика является максимум рентабельности работ. Эта цель может быть достигнута двумя путями: путем увеличения расценок на строительно-монтажные работы, т.е. путем удорожания строительства, или путем технического процесса. Первый путь более легкий, но он находится в противоречии с главной задачей инвестора и заказчика − вводом возводимого объекта при минимизации капитальных вложений. Для преодоления указанных противоречий необходимы определённые стимуляторы, которые объединили бы интересы всех участников строительства в достижении главной цели.

Осуществление строительства , реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 52 ГрК РФ — Уполномоченный орган хочет привлечь организацию (ИП)… … 1. Строительство , реконструкция объектов капитального строительства , а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ).

Участники капитального строительства

Заказчик – это юридическое или физическое лицо, принимающее на себя функции организатора или управляющего по подготовке, обоснованию строительства объекта, распределению инвестиций, распоряжению финансами, осуществлению строительства объекта до сдачи его в эксплуатацию или выхода его на проектную мощность.

Инвестором является субъект инвестиционной деятельности, осуществляемой из собственных или заемных источников средств финансирования строительства объектов. Инвестор определяет сферу приложения инвестиций, обосновывает их эффективность, определяет формы строительства с привлечением проектировщиков, подрядчиков, поставщиков. Инвестор обеспечивает финансово-кредитные отношения с участниками инвестиционного процесса и может совмещать в себе сразу несколько ролей: заказчика, кредитора, покупателя строительной продукции, застройщика и даже подрядчика.

Подрядчиком (генподрядчиком) выступает строительная фирма, осуществляющая по договору подряда (или контракту) строительство объекта. Генподрядчик отвечает перед заказчиком за строительство объекта в соответствии с договором, проектом, СНиП, сметой. Генподрядчик по согласованию с заказчиком может привлечь субподрядчиков для выполнения отдельных видов работ или объектов. Субподрядные специализированные строительно-монтажные организации выполняют работы по договору с генподрядчиком. Ответственность за качество субподрядчиков несет генподрядчик.

Застройщиком (землевладельцем) называют юридическое или физическое лицо, обладающее правами на земельный участок под застройку. Застройщик может нести определенные организационные расходы (по рекламе, оформлению участка под строительство и др.) и участвует в распределении доходов.

Проектировщик – это проектная или проектно-изыскательная фирма, осуществляющая по договору с заказчиком разработку проекта объекта строительства. Генпроектировщик для разработки специальных разделов проектов привлекает спецпроектные институты или НИИ. Генпроектировщик несет ответственность за качество проекта, технико-экономические показатели объектов и осуществляет авторский надзор за исполнением проекта подрядчиком.

Таким образом, в капитальном строительстве участвуют сразу несколько независимых организаций, имеющих перед собой разные целевые задачи в обеспечении эффективности проектов. Основной целевой задачей заказчика являются своевременное предоставление строительной площадки и оплата выполненных работ. Главной целевой задачей подрядчика является сооружение объекта в срок с заданным качеством и эффективностью.

В соответствии с действующей нормативно-правовой базой все взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком, в том числе порядок расчетов, взаимная ответственность, определение цены строительной продукции (работ и услуг), а также сроки строительства объектов (выполнения работ) являются их исключительным правом.

При производстве строительной продукции по заказу, основным документом, регламентирующим отношения между заказчиком и подрядчиком, становится договор подряда. Взаимные имущественные претензии, не предусмотренные в договоре подряда, не рассматриваются и санкциям не подвергаются.

Так как многие предприятия и организации (как государственные, так и негосударственные) не имеют соответствующих служб и не могут квалифицированно исполнять функции заказчика, то вводится институт посредников. Потребители строительной продукции могут наделять такого посредника статусом заказчика (застройщика). Таким образом заказчики, не имеющие у себя профессионалов в области строительства, будут вправе заключить договор с посреднической фирмой и передать ей свой статус заказчика. Посредническая фирма, действуя от имени заказчика, совершает все необходимые операции, начиная от заключения договора и заканчивая приемом готовой строительной продукции.

Предусматривается введение институтов гаранта и поручителя. В условиях рынка и заказчик, и подрядчик могут обанкротиться и перестать существовать как юридические лица и хозяйствующие объекты. Поэтому и заказчик, и подрядчик должны иметь гарантов, которые в случае финансовых затруднений той или иной стороны произведут расчеты и возместят потери пострадавшей стороне.

Со стороны заказчика таким гарантом может выступать банк заказчика. Со стороны генерального подрядчика таким поручителем может выступить банк, страховая компания, учредитель либо другое юридическое лицо. В новых условиях рынка генеральным подрядчиком могут быть не только строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации, но и юридические лица, имеющие по закону право на участие в осуществлении строительной деятельности:

· фирмы-посредники (инжиниринговые или управления проектом).

В процессе подготовки к совместной деятельности рекомендуется введение документа, предваряющего договор подряда, – протокола о намерениях. Это предварительное соглашение сторон о намерении заключить договор подряда и регламентирующее ответственность сторон по его подготовке.

На основе этого протокола вводится имущественная ответственность сторон на всех этапах инвестиционного цикла. Генеральный подрядчик, подписавший протокол о намерениях, но отказавшийся от заключения договора подряда, должен возместить понесенные убытки заказчику. Также убытки возмещает и сторона, расторгнувшая договор подряда, в том числе и по причинам банкротства. В договоре подряда стороны обязаны оговорить все аспекты своих взаимоотношений и взаимной ответственности.

Банк имеет полное право, принимая на себя функции гаранта заказчика или поручителя генподрядчика, изучать финансовую состоятельность клиента, прежде чем заключить договор о финансировании строительства или дать согласие на поручительство.

Как правило, инвестор размещает свои средства на конкурсной основе путем проведения инвестиционных конкурсов. Ввиду дефицитности бюджетных средств они направляются на цели инвестирования, на конкурсной основе при условии быстрой окупаемости вкладываемых средств.

Для конкурсного отбора строительной организации-претендента выполнения строительно-монтажных работ применяется механизм подрядных торгов. Условия конкурса определяет заказчик.

Лицензирование проектных и строительно-монтажных организаций введено в качестве инструмента государственного регулирования строительного рынка и в частности обеспечения качества строительства. Проводится аттестация проектных и строительно-монтажных организаций, результатом которых является выдача лицензии на выполнение работ. В подрядных торгах могут участвовать только те предприятия, которые имеют такие лицензии.

Регламентация качества деятельности заказчика и подрядчика определена требованиями стандартов (ГОСТ и СНиП). Основные правила по контролю качества строительства и надзора за строительством определены в нормативном документе СНиП 12.01-2004 «Организация строительства».

Становление рынка жилья стоит рассматривать в совокупности с формируемым строительным рынком. Рынок жилья открыл возможность его строительства на бездоговорной основе, для продажи. Подрядные организации получили возможность (используя собственные средства и кредиты банка) покупать земельные участки, застраивать их и затем продавать жилье, объекты торговли, сервиса и социально-культурного быта гражданам, предприятиям и организациям. В данном случае традиционная связка «заказчик-подрядчик» заменяется на новую связку — «продавец-покупатель». Основная часть жилья становится принадлежностью граждан на праве частной собственности. В перспективе должна получить распространение аренда жилья.

В условиях рынка ремонтно-строительные организации могут скупать по остаточной стоимости объекты социально-культурного быта и жилые дома, в дальнейшем осуществляя ремонт комнат или их реконструкцию за счет собственных средств или кредитов банка и затем продавать готовую строительную продукцию гражданам или предприятиям.

14.2) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных … капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства , а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства , реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику; (в ред. Федеральных законов от 28.12.2013 N 418- ФЗ, от 13.07.2015 N 216- ФЗ, от 03.07.2016 N 372- ФЗ, от 03.08.2018 N 340- ФЗ , от 27.06.2019 N 151- ФЗ ). … 2. Участниками общественных обсуждений или публичных слушаний по…

Участники строительства, их функции и задачи

Для бесперебойного и эффективного функционирования строительного производства необходима четкая и научно обоснованная его организация. В строительстве объектов участвуют различные организации, связанные друг с другом правовыми отношениями. К ним относятся строительно-монтажные, инженерные, изыскательские, пусконаладочные организации, финансовые и страховые компании, лизинговые и логистические фирмы, поставщики материалов и изделий и др. Каждый участник этого многогранного процесса вносит свой вклад в создание строительной продукции.

Независимо от вида строительства основными участниками строительного процесса являются:

• • застройщик;
• • подрядчик (генподрядчик и субподрядчик);
• • проектировщик (генпроектировщик и субпроектировщик);
• • изыскатель;

. изготовитель (поставщик) строительных материалов, изделий и оборудования.

Государственный заказчик — государственный орган, орган местного управления и самоуправления, обладающие необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами, заключившие с подрядчиком государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд.

Заказчик — юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, финансирующее и осуществляющее общее руководство строительством с привлечением к строительной деятельности подрядчика на основании заключенного с ним договора.

Основными обязанностями заказчика являются:

. представление документации, необходимой для осуществления строительства;

. поставка и наладка технологического оборудования;

. контроль качества и сроков выполнения работ;

• приемка законченных строительных объектов и работ.

Застройщик — юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, финансирующее и осуществляющее строительство самостоятельно с привлечением либо без привлечения к строительной деятельности подрядчика на основании заключенного с ним договора.

Застройщик — владелец земельного участка, на котором будет вестись строительство. Застройщик может не являться специалистом в области строительства, поэтому для реализации возложенных на него функций заказчика он может привлекать других специалистов (сертифицированных). Застройщик может быть одновременно заказчиком.

Подрядчик — юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, имеющее право на осуществление строительной деятельности и заключившее договор строительного подряда с заказчиком (застройщиком).

Генеральный подрядчик — подрядчик, привлекающий по договорам для выполнения отдельных своих обязательств других лиц — субподрядчиков. Генподрядчик принимает у субподрядчиков законченные работы и ведет с ними денежные взаиморасчеты. В качестве генподрядчика чаще всего выступает более крупная строительно-монтажная организация.

Субподрядчики — строительные организации, привлекаемые генеральным подрядчиком для выполнения специальных видов работ (электромонтажных, сантехнических, отделочных и т. д.).

В качестве подрядчиков выступают, как правило, строительные тресты, строительные и проектно-строительные объединения, домостроительные комбинаты (ДСК), а также входящие в их состав строительные управления (СУ), передвижные механизированные колонны (ПМК), управления механизации (УМ), малые предприятия, фирмы, кооперативы и другие формирования, являющиеся юридическими лицами.

Для подрядчика основными обязанностями являются:

• • выполнение работ в соответствии с проектом, договором подряда, требованиями нормативно-технических документов в установленные сроки и надлежащего качества;
• • сдача работ (объектов) заказчику;
• • устранение дефектов, выявленных в период гарантийного срока.

Проектировщик (разработчик проектной документации) — юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, привлекаемое заказчиком (застройщиком, подрядчиком) для разработки проектной документации, осуществления авторского надзора за строительством, выполнения иных работ при осуществлении архитектурной и градостроительной деятельности в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Проектировщиком может выступать субъект хозяйствования, который имеет право на выполнение проектных работ.

Генеральный проектировщик — главный исполнитель проектных работ, выполняющий основную их часть собственными силами, а остальную — силами привлекаемых субподрядных проектных организаций. Генеральный проектировщик обычно самостоятельно формирует состав исполнителей (проектировщиков), ведет с ними денежные расчеты, принимает у них законченные проектные работы по аналогии со строительным генподрядчиком. Чаще всего это крупная специализированная проектная организация в каком-либо виде строительства -промышленном, гражданском, сельскохозяйственном и т. д.

Субподрядный проектировщик — организация, привлекаемая генеральным проектировщиком для выполнения той или иной части проекта на условиях субподряда.

Для проектировщика основными обязанностями являются:

. выполнение проектных работ в соответствии с договором подряда, заключенным с заказчиком;

. соблюдение условий застройки и освоения территории, технических условий проектирования, строительных норм и стандартов;

• осуществление авторского надзора за строительством.

На практике часто наблюдаются отклонения от общей схемы. Например, наличие генерального проектировщика и субподрядных проектировщиков характерно только для больших строек. В большинстве случаев, например при строительстве небольших объектов, нет необходимости привлекать несколько проектных организаций. Иногда при небольших объемах СМР нет необходимости и в субподрядчиках-строителях, и тогда все строительные работы выполняет одна строительная организация.

В процессе строительства проектные организации часто осуществляют систематический контроль правильности реализации своих проектов, так называемый авторский надзор (иногда используется термин «проектное сопровождение»). Авторский надзор выполняется на основании специального договора с заказчиком, который решает вопрос о необходимости такого надзора. (Подробнее осуществление авторского надзора рассмотрено в гл. 7.)

Изыскатель — организация, привлекаемая проектировщиком, реже непосредственно заказчиком, для выполнения инженерных изысканий на территории строительства. Обычно изыскания выполняют специализированные (изыскательские) организации, реже изыскательские отделы крупных проектных организаций.

Изготовителем строительных конструкций, изделий и материалов может выступать субъект хозяйствования, который имеет право на их производство.

Изготовитель обязан’.

• изготавливать продукцию в соответствии с требованиями TP 2009/013/BY, стандартов и технических условий;

• передавать подрядчику необходимую документацию, свидетельствующую о качестве строительных конструкций, изделий и материалов;

. выполнять условия договора поставки, заключенного с подрядчиком;

. возмещать подрядчику убытки, связанные с устранением дефектов конструкций, изделий и материалов в гарантийные сроки.

Изготовитель имеет право требовать своевременную оплату за поставляемые материалы и изделия.

Современные условия организации и управления строительным производством значительно расширили перечень участников строительства: появились инвесторы, девелоперы, дольщики и др.

Инвестор — лицо, осуществляющее капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств.

Девелопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. В настоящее время девелоперами чаще всего выступают юридические лица — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции для развития своих проектов.

Дольщики — граждане и (или) юридические лица, вступившие в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве,

Все организации-участники работают на договорной (контрактной) основе (подробнее см. гл. 2).

Структура взаимоотношений основных участников строительной деятельности представлена на рисунке 1.2.

Рис. 1.2. Структура взаимоотношений участников строительства

Независимо от вида строительства основными участниками строительного процесса являются: • государственный заказчик; . заказчик … Генеральный проектировщик обычно самостоятельно формирует состав исполнителей (проектировщиков), ведет с ними денежные расчеты, принимает у них законченные проектные работы по аналогии со строительным генподрядчиком. … В процессе строительства проектные организации часто осуществляют систематический контроль правильности реализации своих проектов, так называемый авторский надзор (иногда используется термин «проектное сопровождение»).