Прежде чем перейти к более волнующему ценовому вопросу, вкратце поговорим о темпах жилстроительства. Согласно данным Астраханьстата, в последнее время жилые метры в регионе возводятся весьма активно. В прошлом году было введено в строй 543,4 тыс. кв. метров – почти вполовину больше, чем в 2020-ом. За первый квартал текущего года застройщиками всех категорий построено 1520 новых квартир и домов на общей площади 191,2 тыс. кв. метров — и это в полтора раза больше за аналогичный период 2021-го.
Правда, как и прежде, подавляющее большинство возводимого жилья – за счет индивидуального жилищного строительства. За январь-март 2022 года ИЖС записало 166,1 тыс. кв. метров — 87% от общих введенных объемов.
Впрочем, со второго квартала намечается немалый ввод в эксплуатацию многоквартирного жилья в Астрахани, что может изменить как соотношение с ИЖС, так и в ценовом спектре.
Элитное не элитно?
По представленным сведениям Астраханьстата, за первый квартал 2022 года цены на жилье в Астраханской области выросли и на первичном, и на вторичном рынках. Но если в среднем по квартирам в новостройках ценовая планка поднялась на 11,2%, то в сегменте вторичного жилья – всего на 3,4% (здесь и далее – инфографика Астраханьстата):
Стройка 4 февраля 2023. Цены на строительные материалы стабилизировались.
Что касается темпов ценового роста по сравнению с другими субъектами РФ, то на первичном рынке Астраханская область вошла в топ-20, тогда как на вторичном оказалась в хвосте списка.
А вот как выглядят сами цены на жилье в нашем регионе:
Стоит заметить, что уровень цен элит-класса остался неизменным на обоих рынках, что, как поясняют специалисты, было связано со слабой покупательской активностью. В результате получился некоторый казус: в новостройках жилье элитного качество стоит чуть ли не в 1,5 раза ниже, чем улучшенного качества.
Если же обратили внимание, что и на вторичке квартиры элитного качества заметно дороже, чем в новых домах, то не спешите иронизировать – здесь как раз все логично: в новостройках, как правило, продажа идет в голом виде, то есть без отделки, а на вторичном рынке — нередко не только с хорошим ремонтом, но и мебелью.
Скромные на фоне юга
Впрочем, как утверждает статистика, сами цены на жилье в Астраханской области не такие крутые:
Средняя цена одного квадратного метра всех типов астраханских квартир в новостройках – 91 587 рублей – почти на 18 тыс. рублей ниже, чем по России, а в ЮФО по данному показателю мы на пятом месте, заметно скромнее с расценками по сравнению с идущими впереди Севастополем (131 511 руб.) и Краснодарским краем (111 537 руб.). В сегментах среднего качества и элитного уровня наш регион вообще в лидерах по доступным ценам, занимая соответствующие второе и первое место.
Из чего складывается СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА частных жилых домов в РФ? // ПРОГНОЗ ЦЕН на 2022 год
Также мы лидируем на юге страны по доступности жилья и на вторичном рынке, уступая лишь первую строчку Калмыкии (54 392 руб./м):
Раве что в категории новых квартир улучшенного качества астраханская планка (96 563 руб./м) оказалась в ЮФО высокой: по этому показателю выше лишь цены в Севастополе (140 328 руб./м), Краснодарском крае (118 548 руб./м) и Крыму (98 470 руб./м). Да и в целом по России этот ценовой уровень в нашем регионе не намного ниже – всего на 3 тыс. рублей за метр. Объяснение просто: в данном сегменте строительство в Астраханской области ведется недавно, и сразу была установлена та высокая планка, которая присутствовала на тот момент.
Запросы среднего уровня
Средние цены на жилье – это как средняя температура по больнице. Поэтому, чтобы детализировать ситуацию, ПУНКТ-А выбрал Астрахань и попытался проанализировать здесь жилищные цены на основе предложений в известных порталах объявлений Avito, ЦИАН, Domofond.ru и Domclick.ru.
Примерно треть объявлений касаются продажи жилья среднего качества. Ценовой диапазон – от 30 000 до 75 000 рублей за квадратный метр.
Одним из основных критериев, был, разумеется, «возраст» недвижимости. В так называемых «сталинках» стоимость варьировалась в 30 000 — 35 000 руб./м, в хрущевках — 30 000 — 45 000 руб./м, домах серии 135Б — 42 000 — 70 000 руб./м.
Безусловно, продолжает серьезно влиять и такой фактор, как месторасположение жилья. Низкий порог стоимости отмечался в объявлениях с правобережья и южной части левобережья Астрахани, более высокий – в центре и жилом «полукруге» мкр. Североприбрежный – ул. Яблочкова – ул. С. Перовской – мкр. Юго-Восток – 3.
При этом почти в каждом пятом объявлении попадалась фраза: «Такие приемлемые цены – только сегодня. Завтра могут вырасти». Данные слова – либо подстегивание покупателей к скорейшему приобретению, либо действительно предупреждение о грядущих переменах.
«Алимп» богов
Поводом ко второму является следующая категория объявлений, касающихся жилья элитного и предэлитного классов, где метровая стоимость зашкаливает за 100 тыс. рублей.
Бывает, попадаются и уникальные экземпляры (например, квартира в «сталинке» на ул. Адмимралтейская за 111 000 руб./м — с соответствующим, разумеется, ремонтом), но основная часть предложений поступают из зданий современных жилищных комплексов, располагающихся от ул.
Кирова до Набережной Приволжского затона – ЖК «Наследие», «Сердце Каспия», «Panorama», «Европейский», «Центральный», «Московские кварталы» и др. Здесь при полном ремонте и евродизайне стоимость «квадрата» – 130 000 – 160 000 рублей. И это вне зависимости от метража квартиры – некоторые 42-метровые однушки предлагают за 6,9 млн рублей. Причем многие предложения уже идут не от застройщиков, а от агентств и частных лиц.
Вообще, судя по объявлениям, нынешняя зона элитного жилья безоговорочно принадлежит жилищной территории вокруг ТЦ «Алимпик» (главным образом, по направлению к Волге). Даже в отстроенных здесь несколько лет назад многоэтажках квартиры, проходившие по категории среднего качества, подтянулись к планке «улучшенного качества» в 86 000 — 93 000 руб./м.
Это, в свою очередь, дает повод на новостройках в других районах города также определять возводимое жилье на более высоком уровне. И в том же ЖК «Лазурный» на ул. Латышева трех- и четырехкомнатные квартиры уже предлагаются за 136 000 – 146 000 руб./м.
Ждем резонанса от отделки
Можно, конечно, утверждать, что элитный сегмент — специфический и его ценовые условия не стоит распространять на остальные жилищные категории. Особенно на вторичке, где не такие крутые волны подъема стоимости.
Однако рынок не обманешь. И если на местном новострое мы уже начали отдавать за квадратный метр две средние региональные зарплаты (согласно данным Астраханьстата, она на конец 2021 года равнялась 41 694 руб.), то вряд ли остальное жилищное пространство останется незыблемым как Саргассово море. Тем более, когда возникший в прошлом году рост цен на строительные и отделочные материалы получил дополнительный толчок после введенных Западом санкций за спецоперацию на Украине – подорожание жилья от этого эксперты предсказывают на второй-третий квартал 2022 года.
А с такими темпами можем уже и в этом году платить за метр три зарплаты.
Кстати
Согласно данным Росстата, на конец 2021 года среднестатистическому россиянину требовалось 6 лет (72 месяца) интенсивного труда для покупки стандартной 40-метровой квартиры среднего качества.
Источник: punkt-a.info
Средняя рыночная стоимость 1 кв.м общей площади жилья по регионам России
Данный показатель ЕЖЕКВАРТАЛЬНО устанавливается Министерством строительства России и используется для расчёта размера мер социальной поддержки (субсидий, единовременных денежных выплат, социальных выплат, доплат к субсидиям и единовременным денежным выплатам). Правительство каждого региона вправе устанавливать стоимость 1 кв.м жилья самостоятельно.
Средняя рыночная стоимость 1 кв.м общей площади жилья в регионах на
4 квартал 2022 года
установлена в размере
| Адыгея | 90 597 ₽ |
| Башкортостан | 92 603 ₽ |
| Бурятия | 79 623 ₽ |
| Алтай | 107 885 ₽ |
| Дагестан | 53 807 ₽ |
| Ингушетия | 46 739 ₽ |
| Кабардино-Балкария | 46 610 ₽ (минимальная стоимость) |
| Калмыкия | 52 356 ₽ |
| Карачаево-Черкессия | 56 271 ₽ |
| Карелия | 87 647 ₽ |
| Коми | 76 054 ₽ |
| Марий Эл | 56 605 ₽ |
| Мордовия | 64 905 ₽ |
| Саха (Якутия) | 122 743 ₽ |
| Северная Осетия | 50 723 ₽ |
| Татарстан | 121 741 ₽ |
| Тыва | 103 534 ₽ |
| Удмуртия | 68 979 ₽ |
| Хакасия | 74 183 ₽ |
| Чечня | 57 994 ₽ |
| Чувашия | 69 875 ₽ |
| Алтайский край | 79 975 ₽ |
| Краснодарский край | 150 641 ₽ |
| Красноярский край | 83 271 ₽ |
| Приморский край | 149 072 ₽ |
| Ставропольский край | 57 285 ₽ |
| Хабаровский край | 109 194 ₽ |
| Амурская область | 115 845 ₽ |
| Архангельская область | 89 599 ₽ |
| Астраханская область | 80 468 ₽ |
| Белгородская область | 89 545 ₽ |
| Брянская область | 64 105 ₽ |
| Владимирская область | 71 570 ₽ |
| Волгоградская область | 67 136 ₽ |
| Вологодская область | 68 062 ₽ |
| Воронежская область | 76 543 ₽ |
| Ивановская область | 63 302 ₽ |
| Иркутская область | 92 484 ₽ |
| Калининградская область | 102 928 ₽ |
| Калужская область | 86 914 ₽ |
| Камчатский край | 114 836 ₽ |
| Кемеровская область — Кузбасс | 84 191 ₽ |
| Кировская область | 70 824 ₽ |
| Костромская область | 66 360 ₽ |
| Курганская область | 55 547 ₽ |
| Курская область | 71 336 ₽ |
| Ленинградская область | 119 990 ₽ |
| Липецкая область | 74 845 ₽ |
| Магаданская область | 147 459 ₽ |
| Московская область | 131 650 ₽ |
| Мурманская область | 82 591 ₽ |
| Нижегородская область | 108 602 ₽ |
| Новгородская область | 57 488 ₽ |
| Новосибирская область | 93 582 ₽ |
| Омская область | 76 219 ₽ |
| Оренбургская область | 50 035 ₽ |
| Орловская область | 69 124 ₽ |
| Пензенская область | 70 934 ₽ |
| Пермский край | 88 694 ₽ |
| Псковская область | 61 797 ₽ |
| Ростовская область | 83 034 ₽ |
| Рязанская область | 78 100 ₽ |
| Самарская область | 85 586 ₽ |
| Саратовская область | 65 685 ₽ |
| Сахалинская область | 136 079 ₽ |
| Свердловская область | 99 641 ₽ |
| Смоленская область | 54 818 ₽ |
| Тамбовская область | 72 034 ₽ |
| Тверская область | 81 693 ₽ |
| Томская область | 87 794 ₽ |
| Тульская область | 80 789 ₽ |
| Тюменская область | 88 981 ₽ |
| Ульяновская область | 68 597 ₽ |
| Челябинская область | 73 207 ₽ |
| Забайкальский край | 120 734 ₽ |
| Ярославская область | 73 440 ₽ |
| Москва | 166 044 ₽ (максимальная стоимость) |
| Санкт-Петербург | 162 963 ₽ |
| Еврейская АО | 121 732 ₽ |
| Ненецкий АО | 78 516 ₽ |
| ХМАО — Югра | 91 822 ₽ |
| Чукотский АО | 121 732 ₽ |
| Ямало-Ненецкий АО | 96 549 ₽ |
| Крым | 103 943 ₽ |
| Севастополь | 122 263 ₽ |
на основании Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации N 773/пр «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2022 года» от 20.09.2022
Как видно из таблицы, максимальная стоимость 1 кв.м жилья установлена в Москве (166 044 ₽), а минимальная — в Кабардино-Балкарской Республике (46 610 ₽).
Законы, использующие данную стоимость 1 кв.м
Постановление Правительства РФ N 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жильё для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (10.02.2017)
Постановление Правительства РФ N 1710 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (20.06.2022)
Постановление Правительства РФ N 1050 «О реализации отдельных мероприятий государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (02.03.2021)
Источник: mnogodetey.ru
Когда прекратится рост стоимости квартир?
Прошедший год отметился не только пандемией, которая превратила большую часть жителей в домоседов, но и удивительными событиями на рынке недвижимости.
Если верить официальной статистике Росстата, рост цен на квартиры в новостройках России (в этой статье мы будем говорить только о новых домах) в 2020 году был максимальным за последние 13 лет и составил 23,3%.
Давайте разберемся, с чем связан такой рост, и постараемся дать собственный, скорее всего, неожиданный ответ на вопрос, когда же настанет долгожданная коррекция?
Фактор № 1. Повышение спроса
Подарок со стороны правительства в виде льготной ипотеки явился главной причиной роста спроса.
Нужно понимать, что федеральный бюджет компенсирует банкам недополученные доходы, связанные с введением льготной ипотеки. «Если в 2019 г. затраты федерального бюджета… составляли менее 2 млрд. руб., то по итогам 2020 г. они приблизятся к 40 млрд. руб., а в 2021–2022 гг. этот показатель может вырасти еще в два раза», – сообщается в аналитической записке ЦБ РФ.
Давайте оценим, насколько льготная ипотека облегчила бремя заемщикам?
Рассмотрим потенциального покупателя квартиры в Москве, который решился на этот шаг в начале 2020 года и сравним его условия сделки по ипотеке с условиям сделки уже конца 2020 года, когда ставка снизилась, а стоимость квартир выросла.
По данным ЦБ РФ средний уровень ипотечной ставки в России в 2020 году составил 7,62%.
Возьмем среднестатистическую сделку по данным сайта ДОМ.РФ в Москве и Новой Москве – покупка квартиры 56,6 и 54,2 кв.м. соответственно и получим следующую таблицу при условии срока кредита в 20 лет и первоначальном взносе 15%.
Рис. Платежи за квартиру в начале и конце года в сравнении с тем, сколько они составили, если бы при пониженной ставке цена на квартиры остались на уровне начала года
Как мы видим, в результате введения льготной ипотеки ежемесячные платежи и итоговые расходы на покупку квартиры не только не снизились, но и выросли на 8%.
Как такое могло произойти?
На цену на любом рынке влияют только два игрока – покупатели и продавцы, и никто другой.
Какие бы катаклизмы не происходили на фондовом рынке, всегда будет достигнута справедливая цена, по которой покупатели будут готовы покупать, а продавцы – продавать. Tesla выросла за последний год в четыре раза по единственной причине – потому что все больше покупателей хотели иметь в своем портфеле эту бумагу, а не потому что фундаментальные показатели компании были безупречными.
Рынок недвижимости ничем не отличается. Если цена на квартиры растет, и они при этом продаются, значит достаточное количество покупателей считают эту цену справедливой, или, по крайней мере, допустимой.
В этом случае ни один девелопер или продавец не сможет удержаться от повышения цены. Как говорят трейдеры, рынком владеет лишь два чувства – жадность (желание заработать) и страх (опасение потерять или упустить прибыль).
На рынке недвижимости сошлись все звезды: жадность предприимчивость продавцов соединилась с опасениями покупателей, что цена пойдет еще выше, и нужно брать квартиру сейчас.
Количество выданных ипотечных кредитов в целом по России увеличилось за год на 34,5%, а в Москве и того больше – на 43,4%.
Очевидно, спрос на квартиры вырос, ведь благодаря ипотеке количество покупателей за один год увеличилось на 440 000 человек/семей, что означает рост спроса на 20 млн. квадратных метров!
Здесь необходимо сделать важную оговорку – около 75% всех покупок происходят на вторичном рынке, поэтому, рост реального спроса на новостройки составил около 5 млн. кв.м.
Можно наблюдать удивительный закон сохранения объема денег. Возьмем из нашего расчета среднестатистическую сделку января 2020 года, где сумма квартиры и процентов составила 19,3 млн. руб. при ставке 9,01%.
А теперь посчитаем, сколько должна была бы стоить квартира, чтобы при ставке 6,5% общая сумма осталась той же – 19,3 млн. руб.
Получается, что при снижении ставки квартира должна стоить 12,7 млн. руб. – ровно столько, сколько она и стоила в декабре 2020 года, подтверждая рост стоимости квадратного метра более чем на 20%.
Квартиры действительно разлетаются. На одном из популярных сайтов по продаже недвижимости я случайно увидел объявление о продаже крайне малопривлекательной (как с эстетической стороны, так и с точки зрения удобства жизни) однокомнатной квартиры площадью 35 кв.м. на первом этаже в Чертаново. Она продавалась немного дешевле других однокомнатных квартир – за 7 млн. руб. – и через два дня была уже продана.
Тогда я решил ознакомиться с новым жилым комплексом бизнес-класса, который только вышел в продажу. Дозвониться до девелопера было сложно, а встретиться – еще сложнее, ведь ближайшее свободное время у менеджера было только через две недели.
Причина № 2. Снижение объема предложения
На второй стороне весов – уровень предложения, т.е. количество введенного в эксплуатацию жилья.
Как видим, в 2020 году в стране этот показатель снизился на 2%.
Количество жилья, находящегося в процессе строительства, в течение года также постоянно снижалось – на 12,5%.
Вполне наглядная картина.
Можно задаться вопросом, когда закончатся покупатели, ведь не может спрос быть бесконечным? Давайте попробуем оценить, где будет потолок?
В России на одного человека приходится всего 26 кв.м. общей площади жилья, что значительно ниже показателей США, Канады и Западной Европы, в которых это значение выше в 1,5-3 раза.
По данным ДОМ.РФ, 44% семей нуждаются в увеличении площади жилья, что означает дополнительное строительство 1,2 млрд. кв.м. Около 14 млн. семей с доходом выше среднего планируют купить новое жилье, и на удовлетворение этого спроса уйдет еще 10-15 лет.
Похоже, что ждать снижения спроса нам еще долго.
Единственное, что может подорвать спрос – это снижение доходов населения. Тьфу-тьфу-тьфу.
Фактор № 3. Повышение расходов на строительство
Если вызвать на откровенный разговор эксперта рынка недвижимости, то основным обоснованием роста цены будет повышение расходов на строительство из-за роста курса доллара. Давайте посчитаем, является ли это правдой.
Сразу скажу, что нет.
Вопреки распространенному мнению, объем валютной составляющей в строительстве современных жилых комплексов вовсе не велик и постоянно снижается. Этому есть несколько объяснений.
Сначала посмотрим на структуру затрат на строительство. Как видно из графика, 40% сметы уходит на возведение монолитных конструкций, которые производятся исключительно из российского бетона и арматуры.
Еще 37% сметы – это фасады, внутренние перегородки и отделочные материалы. Большинство из них также выполняется на российских заводах и из российского сырья, поэтому две трети сметы на материалы и оборудование мало зависят от курса доллара.
Рис. Распределение затрат на основные разделы при строительстве. Проценты даны средние и могут значительно меняться от объекта к объекту
В инженерных системах – примерно 23% сметы – зависимость от иностранных позиций выше, но все равно не так велика, как кажется, ведь около половины сметы на материалы и оборудование составляют трубы, воздуховоды, кабели и т.п., которые также редко ввозятся из-за границы.
Идем дальше. Даже в жилых комплексах бизнес-класса с ценой за квадратный метр более 300 000 руб. очень часто повсеместно применяется оборудование российского производства: вентиляционное установки, все оборудование для дымоудаления, радиаторы и конвекторы, сантехника, светильники, видеокамеры, датчики и приборы управления. Иностранного оборудования – ничтожное количество.
Исключение составляют только объекты премиум-класса с ценой за квадратный метр от 1 млн. руб.
В итоге доля иностранных изделий от всего оборудования и материалов на объекте, в зависимости от класса жилья, находится в пределах 7%… 37%. Поэтому, рост курса доллара на 20% может повысить цену на квартиру эконом или комфорт класса на самом деле лишь на 1,4%.
В росте стоимости недвижимости также обвиняют увеличение цены на строительные материалы российского производства, но это тоже не выглядит пугающим, ведь по данным Росстата в 2020 году цены на строительную продукцию в стране выросли всего на 2,8%.
Посчитав, как в действительности рост стоимости материалов и курса доллара в 2020 году повлиял на затраты на возведение зданий, мы видим, что эти цифры не впечатляют и составляют всего 4,1-9,5%, что никак не объясняет реальный рост цены квадратных метров.
Но и это еще не все, ведь если учесть, что стоимость всех материалов и оборудования составляет не более 60% сметы (а остальное – затраты на монтаж), то рост расходов будет вообще смехотворным – 3-5%. Напомню, что квартиры подорожали на 23%.
Получается, девелоперы бессовестно повысили цены на 20%, получая сверхприбыль, прикрываясь ростом доллара и стоимости металла?
Внимательный читатель заметил, что мы сейчас говорили о стоимости материалов и оборудования, но не затронули вторую часть сметы – монтажные работы, которые составляют около 40% от общей стоимости строительства.
И вот здесь произошли мистические изменения.
Можно с точностью до нескольких недель (если не до дней) назвать период, когда на рынке труда строительной отрасли все изменилось. В один момент весной 2020 года зарплаты специалистов на самом популярном сайте по поиску работы вдруг выросли как минимум на 20%, и этот тренд подхватили и все остальные сайты.
Очень трудно объяснить простой случайностью такой одномоментный рост запросов зарплат в период пандемии, когда стройки остановились, строительные и проектные компании начали сокращать персонал, девелоперы стали оттягивать платежи, а многие подрядчики столкнулись с финансовыми проблемами.
Трудно избавиться от мысли, что сайт очень помог этому.
С учетом такого роста зарплат, можно уже говорить об увеличении затрат на строительство на 12-15%, что уже соразмерно увеличению стоимости квартир.
Рис. С учетом роста зарплат в строительной отрасли в 2020 году, общие расходы на строительство действительно заметно выросли
Можно возразить, что генподрядчики не могли поднять свои цены на 15% в уже подписанных контрактах и это не могло повлиять на стоимость строящихся или сдаваемых объектов настолько сильно. Соглашусь.
Но рост реальных затрат на строительство на 15% может пролить для нас свет на перспективу стоимости квартир. Даже если вдруг спрос радикально упадет, и девелоперы в попытках найти хоть одного покупателя будут давать беспрецедентные скидки, они чисто математически не смогут сделать их большими.
Если добавить к этому дополнительные расходы в связи с эскроу-счетами, рост стоимости дефицитной земли, растущие платежи городским монополистам за подведение коммуникаций, ожидать снижения цен не приходится.
С большой грустью можно констатировать факт, что текущие цены на квартиры, несмотря на их запредельные значения, близки к реальным.
Отмена льготной ипотеки снизит спрос, и тогда может произойти локальная коррекция стоимости квартир на несколько процентов. Но к этому времени может подоспеть очередная напасть, как например, рост стоимости стали в этом году, который уже привел к росту цены арматуры на 30%, а значит квартира в монолитном доме обойдется вам в 2021 году дороже еще на 2%.
Возможно у кого-то все же есть ощущение, что цены вот-вот рухнут, но пока даже в Москве шансы такого исхода не велики. По данным швейцарского банка UBS, индекс пузыря недвижимости в Москве составляет скромное значение 0,66, тогда как риск схлопывания рынка возникает при значении более 1,5.
Судя по всему, мы вошли в новую ценовую реальность. С этим придется согласиться, и на это можно ответить только взлетом собственной компетентности и эффективности, которая опередит рост цен.
Хотя… Не так давно мелкие частные инвесторы из одной социальной сети, как Робин Гуды, объединили усилия против нескольких финансовых фондов, которые, по их мнению, вели себя непорядочно, и за считанные недели принесли тем убытки в несколько миллиардов долларов.
Поэтому, в мире современных технологий ничего загадывать нельзя. Что ж, будем наблюдать?
При подготовке статьи использованы данные с сайтов: ЦБ РФ, ДОМ.РФ, Росстата, mcena.ru
Купил квартиру в мск в 2015-м. За это время она подорожала более чем на 60%. Даже с учётом выплат по ипотеке оказался в плюсе. Инвестиция в бетон — самая надёжная в России. Даже если в ближайшее время произойдет коррекция бурного роста цен 2020-го года, стоимость квадрата продолжит расти в долгосрочном плане.
А рост цен на автомобили, тоже виноваты кредиточники? За год, цены в среднем изменились на 20-30% в большую сторону.
Взял баксы — уже окупился. )
Нет.
Вот такая формулировка, да, будет точнее:
рост стоимости стали в этом году, который уже привел к росту цены арматуры на 30%, а значит квартира в монолитном доме В ЛЮБОМ РЕГИОНЕ обойдется вам в 2021 году дороже еще на 2% (ОТ ЦЕНЫ В ЭТОМ РЕГИОНЕ)
По аналитике автора:
1. Цена сильно выросла как раз на жильё небольшое площади. Больше 60% сделок на площади 20-39 квадратов.
В статье идёт сравнение рынка США и Канады с проживанием в частных домах по площади на человека.
При этом не отмечено, что в США владеет недвижимостью порядка 65% населения, а у нас более 84%.
И, как ни странно, у нас рынок более насыщен.
2. В аналитике автора не учтено, что куда-то кратно делся уровень предложения на вторичке. Люди сняли предложения и не продают квартиры. Снижение предложения в 2-3 раза.
3. В аналитике автора не учтено, что уровень продаж в 2020 году был ниже уровня продаж в 2019. Но доля ипотечников сильно выросла.
4. В аналитике не учтено, что за 2020 год не продано даже 50% предложения первички. Т.е. 50% ещё нужно продать без ажиотажа, на стагнирующем рынке с отрицательными темпами экономики.
И так, что мы имеем по текущей ситуации:
У нас случился всплеск ажиотажа из-за низкой ипотеки и параллельно случилось резкое сокращение предложение от частных лиц + застройщики начали выдавать предложение на рынок порционно.
Дефицит предложения разогретый дешёвой ипотекой разогнал цены и вымыл свободные деньги у части населения.
И теперь вопрос. Много ли осталось на рынке населения со свободными деньгами даже на Ипотеку?
И куда пойдёт рынок, когда на рынок придёт вторичка, которую не выставляли в 20 году и когда застройщикам нужно будет продавать свой неликвид?
Хотя всё может изменить суперльготная ипотека без первоначального взноса. Тогда вектор рынка будет ясный 🙂
«Хотя всё может изменить суперльготная ипотека без первоначального взноса»- сразу на память «Игра на понижение» приходит. Subprime loan..
2. В аналитике автора не учтено, что куда-то кратно делся уровень предложения на вторичке. Люди сняли предложения и не продают квартиры. Снижение предложения в 2-3 раза.
Точно ли сняли, а не продали? я летом присматривал что-то интересное/дешевое, буквально за неделю-другую всё интересное исчезало. Неинтересно росло, иногда до 30%.
Очень дельная аналитика аналитики топикстартера, всё так.
«В статье идёт сравнение рынка США и Канады» такие сравнения в принципе не имеют смысла, у нас рынок состоит из говёного жил фонда с огромной коррупционной рентой да и народ по сути массово валит в один город. всё это переворачивает рынок недвиги с ног на голову
проблема в том что на фондовом рынке тоже надувается пузырь, а куда-то деньги нести надо
Спасибо за дополнительные данные.
Можно было сократить до двух предложений:
1) Вас поимели, за ваш же счёт, попутно рассказывая как это для вас хорошо.
2) Не надейтесь, это далеко не в последний раз.
А рецепт снижения цен на квартиры очень простой-введение реальных налогов на владельцев двух и более квартир. А не тех смешных копеек, которые сейчас. Так как многие используют бетон просто как средство сохранения денег или как инвестицию. И в лучшем случае сдают, естественно, не платя налоги, а в худшем -держат пустыми.
Введите налог 1-2% на вторую квартиру, и через пару лет жилье станет доступнее. Но похоже, что в строительном бизнесе и в бетоне деньги держат сильные мира сего, и никто не будет рубить сук, на котором сидит. Или как вариант, рассчитывать прогрессивный налог из общей площади жилья, так сказать, налог на роскошь. Ну и вычет на 20м2, как сейчас.
В Москве большинство платит налог 4%, это вообще не мешает.
А как это касается Вас лично — не ясно.
Бггг, нет, вы не будете покупать квартиры дешевле, вы будете меньше есть.
напоминаю, что при любых административных воздействиях на рынок, в конечном счете страдают самые бедные.
хотите как в сингапуре или там германии? ну буду инвестировать в бетон через траст/торгуемого управляющего, а вы будете не только мне кучей бумажек доказывать, что вы хороши и платежеспособны, но и соседям как в известном анекдоте.
как результат, доходность от недвиги та же, а вот самые бедные и юные значительно переплачивают.
ну во-первых это коснётся чиновников, а они такое не любят, к тому же 1-2% от чего? во вторых квартиры и так часто оформлены на разных родственников типа детей, внуков, ну и в третьих квартиры редко стоят пустыми, они сдаютя, угадайте кто будет оплачивать ещё и налог?)
Ну как «многие», какой процент от общих ипотечников?
Так сделали в Осло, 2% коммунальный налог в год от жилья стоимостью более 6 (может уже не помню точно) млн. крон. Но цены и там растут..
как на апартаменты! )))
Не то, чтобы рецепт простой, но верный.
Но нашим чинушам невыгодный.
Тссс ты чо такое несешь злодей! Себе самому налоги повысь лучше
а) средство сохранения денег предложи лучше (создай нормальную эк.систему и фин.рынок)
б) демонополизируй стройрынок
в) сожги Москву
там и поговорим)))
Скорее — лобби застройщиков и банков в правительстве. За госденьги подстегнули спрос — лепота же.
Это еще мы не вспоминаем реновацию, которая продавлена теми же застройщиками, что бы загрузить их мощности и обеспечить оборотами.
Рост стоимости квартир прекратится тогда, когда закончится экономика. Рекомендую даже не пытаться мечтать о снижении цен, а то мечты могут сбыться, что в текущей экономической модели будет означать крах системы.
1. вот когда вова уйдёт, тогда и начнётся самый страшный цен. если только его не заменит саша
И никто почти не заметил корреляцию с курсом рубля. Просто сделайте график роста цены за м2 и курсом рубля. И Ипотека- тут все верно. Но, еще народ набрал ипотек, которые многие уже не могут тянуть. Давали кредиты почти всем попадя.
Вот и растет ком нелататежей.
Такая огромная территория и такие квартиры дорогие
можешь переехать в частный дом за 30 км от города, я жил, это очень хренова, если надо каждый день в город
смотря где. В условном Дикси может и бесплатной быть, в миллионниках — да, не дешево.
это вы сейчас при китай написали?
третья страна в мире, вся территория расположена в умеренном климате и южнее, кроме тибета все их пустыни выглядят для хоздеятельности не хуже ирака, сирии и южного ирана.
продать квартиру в москве переехать в ебени остаток в доллары — лучшая инвестидея на ближайшие 20 лет. Пока мир идет вперед раисся будет падать.
Комментарий удален модератором
причем раком поставили и тех, кто не покупает квартиры. Ведь все эти льготы — за счет налогоплательщика.
Снижению ставки радуются 2 аудитории:
1. Действующие ипотечники. У них реально снижается ежемесячный платеж после перезаключения договора с банком.
2. Новые ипотечники, потому что брать квартиру по 5-7% годовых намного приятнее, чем под 13-25%, как было ранее.
А на рост стоимости ипотечники если и смотрят, то только под тем углом, где их квартира в будущем подорожает и, возможно, проценты отобьются. Отчасти так и происходит.
Вообще не рассмотрены цены на загородные дома.
Поэтому добавлю свое оценочное суждение:
1.Цены на арматуру выросли, застройщики возмущаются.
2.Цена на землю выросла, застройщики возмущаются.
3.Стоимость оставшейся рабочей силы (таджики и киргизы, те, что не уехали) выросла, застройщики возмущаются.
4.Минидевелопер таджик, в нашем коттеджном поселке, строит потихоньку несколько объектов и себя не забывает: купил участок за 5 млн., возводит уже второй этаж своего будущего коттеджа.
Полагаю, никакого пузыря нет и не предвидится, ибо «бабы ещё нарожают» (с).
Стоимость оставшейся рабочей силы (таджики и киргизы, те, что не уехали) выросла, застройщики возмущаются.
Поржал. Стоимость как никогда сейчас пытаются продавить в убыток подрядчику. Даже частнику.
Минидевелопер таджик, в нашем коттеджном поселке, строит потихоньку несколько объектов и себя не забывает: купил участок за 5 млн., возводит уже второй этаж своего будущего коттеджа.
Странный таджик. Вообще оные офигели с расценками уже давно. Даже не смотрю в их сторону. Малая механизация оказалась в разы дешевле.
В моем проекте почти что половина стоимости это только земля. Хотя это далеко не МСК
Да, до частных домов руки не дошли, но судя по новым ценам за землю и дома, они подтянулись за новостройками.
Считаю, что фактор подорожания стройматериалов играет ещё меньшую роль, чем здесь приведено. Стройматериалы и рабсила стоят примерно одинаково что в Москве, что в регионах. Но при этом в Москве дельта повышения цены сравнима со стоимостью целого кв.м. в некоторых регионах. А уж стоимость кв.м. в Москве вообще в разы выше, чем в регионах. Так что стройматериалы здесь не при чём.
Несколько лет назад видел информацию, что себестоимость кв.м около 20 тыс.р. Так что виновник нынешнего взлета цен только повышение спроса, и больше ничего. Всю выгоду получили застройщики, а заплатят за все, как обычно, народ и бюджет. Вот и вся арифметика.
Не написали про фактор снижения ставки рефинансирования и соответственно снижения ставок по депозитам, люди забирают деньги со вкладов и покупают недвижимость, кто посмелее на биржу идет.
А сокращение населения не рассмотрели? Как это влияет на рост?
в Москве не влияет. Пока вся страна не переедет в московский регион
Так глубоко не изучил.
Но для меня показатель наша компания. За последние несколько лет ипотеку взяли около трети сотрудников, а еще часть рассматривают покупку квартиры сейчас. Поэтому спрос выглядит еще не удовлетворенным.
Такая большая статья вместо одного слова — пузырь.
Кому интересно как будет дальше? Гуглите «ипотечный кризис в США 2007», у нас будет примерно так же. Только вместо частных домов — человейники.
ничего такого не будет. Даже если ситуация в стране сильно ухудшится и попрут неплатежи в значительных объемах, то дыры в балансах банков поможет заткнуть государство — к гадалке не ходи. Лидеры по выдаче ипотек у нас кто — любимые госбанки же? В целом я не прочь падения цен на недвигу — всегда можно прикупить еще по вкусной цене 🙂 всё равно она потом опять расти будет.
Мы пока не рядом с пузырём даже. Хотя иногда прикладываемся.
Брать барак в концлагере в ипотеку? Оригинально! )
Квартир то х.. с ним, а вот когда прекратится рост стоимости новых авто — вот это да.
Пох на авто, вот цены на видяхи больше как-то волнуют)
В деньгах авто всё дешевеют, ибо технический прогресс/конвейер/Маск не стоит на месте.
И на 1 доллар автомобиля дают всё больше и больше, лишь бы купили.
Цены падают же на них! В долларах немного стали меньше.
Мамкины аналитики и сюда добрались.
При чем тут ипотека? При чем тут курс?
Были ДДУ, у застройщиков были халявные деньги.
Ввели эскроу счета! Все!
Вы понимаете , что ваши деньги, банк теперь выдает застройщику под конские проценты? 😉
Однако весь интернет бурлит — это все ыпотечники! Это они виноватыыы!
Такое ощущение , что это все засланые казачки. Государство опять оьосралось с эскроу счетами и надо как то отбелить ситуацию.
И да я говорю не с дивана, а как человек купивший квартиру в 2019 и студию в 2020,
Студию не успел, однако купил до того, как Сэтл выкатил осенние ценники на котлованы. В итоге купил переуступку с ключами по цене дешевле котлована. Студия была ещё по старым дду
Аналогично не понимаю чего тут за аналитика. Все эти изменения есть ежегодно и они дают обыденный рост цен. У нас же взрыв произошел, про который все говорили когда вводили эскроу счета. Их ввели, появилась двойная маржа банка, мнимо понизился риск, а рост произошел реальный. Т.е по сути плата за мнимую безопасность с эскроу счетами.
Ты мне пытаешься доказать что-то??
Хорошо,а почему вторичка подросла?Там тоже за эскроу платят?
Давайте честно — рост квартир не прикратится никогда — это ж все же не биткоин, чтобы прыгать вверх-вниз
Посмотрите на график стоимости жилья в твердой валюте в РФ в 14-15 годах
Верно подмечено, что цена диктуется рынком, и ипотечная ставка — это определяющий фактор. Как заявила Набиуллина льготная ипотека не сделала жилье более доступным, и эффект низкий ставки нивелирован сильно возросшей ценой. Людям легче не стало, зато застройщики зафиксировали сверх-прибыли.
Более того, она отметила, что есть риск образования пузыря в ипотеке. Мне тоже кажется, что падения цен в рублях не будет, но возможно привлекательным через какое-то время окажутся залоговые квартиры. В долларах же цена может еще упасть и сильно.
Вопрос не кто виноват, а кто с этого явления заработал? Правильно, государство в лице госбанков, которые выдают астрономические объемы ипотеки. Все эти ценовые манипуляции на рынке недвижки — это незатейливые маневры по отжатию еще большего бабла у среднего класса (ипотечников).
Ах да, забыл про «льготную» ипотеку. Теперь мы берем не 5 млн под 10%, а 7-8 млн под 6%. И очень этому радуемся и благодарим государство.
Предлагаю всем «умным» дяденькам и тетёнькам посмотреть на график цены за квадрат в более интересной валюте, например тот же доллар, а если доллар для вас фантики — перевести в литры молока, килограммы гречи или хлеба — ну потом можно уже говорить а каком либо росте.
Все же понимают что после того как 70-90% потенциальных ипотечников одноразово зайдут на 20-30 лет в рынок у нас не только цены в реальном вражении резко пойдут вниз а скорее всего вообще вся экономика пойдёт вниз и тут самое интересное ожидает тех кто взял на себя слишком много обязательств.
Это вечная тема, но ничего не будет.
Обычно ипотеку гасят досрочно, а потом будут улучшать условия.
Я сам работаю с застройщиками, в целом все примерно верно.
Спрос двигает свальная раздача ипотеки даже тем, кто выглядит как типичный дефолтный заемщик. Можно ждать такого же вала невозвратов и изъятия квартир через несколько лет, но пока идет карнавал.
С другой стороны, цены взвинчивают застройщики, искусственно придерживая темпы строительства и создавая дефицит, очереди и ажиотаж.
На ту же мельницу льют воду риэлторы, всегда играя на повышение.
Банки также яростно подмахивают, убив рынок депозитов и оставив россиян с миллионами в матрасах, когда телефоны разрываются от звонков мошенников. А тут кирпич продают, по льготной ипотеке.
А платит за все покупашка — он вроде и взял ипотеку с дешевым процентом, но из-за удорожания квартир почти на треть, в сумме его платеж так и остался драконовским для его доходов, в падающей экономике.
Я давно убедился, что в России на рынке недвиги не работают рыночные законы — слишком высокий профит, решают лобби застройщиков, интересы банков, риэлторы и государство. Поэтому цены снижаются только к тяжелейшие кризис, а так почти всегда растут.
В Эстонии, в каком-нибыдь Кохтла Ярве можно купить квартиру за 500 000 руб., так как регион депрессивный. У нас же, в самых глухих дырах, продают только за пару миллионов, любые бараки.
К качеству жилья, района, цене стройматериалов цена объекта имеет довольно слабое отношение.
Недочет в статье — нельзя сравнивать обеспеченность площадями на человека по странам. В Асашай и прочих, народ живет в домах в основной массе, а не квартирах, оттого средняя площадь далеко за 100 кв.м., Россия же — страна квартир и очень северная страна, которую надо сравнивать с соседями по климату. И по ним мы вполне в неплохи.
Более того, по числу собственников жилья, Россия в числе стран-лидеров, что вообще-то означает, что какой-то лютой потребности населения в квартирах нет. Кто хотел- уже имеет или это малочисленная молодежь и мигранты.
Пузырь на рынке, давно и его тщательно охраняют.
Источник: vc.ru