Исходя из норм Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее — Закон) долевое строительство — это вид строительства, основанный на договоре об участии в долевом строительстве.
В свою очередь, договор об участии в долевом строительстве (Далее – Договор) — это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в определённый срок построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.
Помимо положений, устанавливающих порядок заключения такого Договора, Законом предусматриваются конкретные случаи, когда и при каких условиях Договор может быть расторгнут:
Расторжение договора участия в долевом строительстве
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок передачи такого объекта, превышающий установленный договором на два месяца;
2) в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) в случае прекращения поручительства до истечения срока действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта участнику долевого строительства, и (или) не уведомления поручителем и застройщиком об этом участника долевого строительства ранее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. Так же в случае не выполнения застройщиком обязанности заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства;
5) в иных установленных Законом или договором случаях.
В случае расторжения Договора по данным основаниям, застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
По требованию участника долевого строительства Договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
Как Расторгнуть Договор Долевого Участия?
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных Законом или договором случаях.
В случае расторжения Договора по данным основаниям, застройщик обязан произвести вышеуказанные выплаты в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора.
Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Если в течение соответствующего установленного срока (20 рабочих дней или 10 рабочих дней) участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
Застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником почтовому адресу или вручения участнику долевого строительства лично под расписку, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования по следующим основаниям:
1) просрочки внесения платежа в течение более чем два месяца, если договором предусмотрена уплата цены договора единовременным внесением платежа;
2) систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей (просрочка более чем 3 раза в течение двенадцати месяцев) или просрочка платежа более чем на 2 месяца, в случае если договором установлена уплата цены договора путем внесения платежей в предусмотренный договором период.
При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.
Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
В случае нарушения застройщиком указанных выше сроков возврата денежных средств или сроков зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора, зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.
Источник: 71.rospotrebnadzor.ru
Расторжение договора долевого участия (ДДУ) по инициативе дольщика, застройщика и по соглашению сторон: образец 2022 года и порядок действий
Приобретая недвижимость ещё в строящемся доме, в особенности на стадии котлована, покупатель рискует своими денежными средствами. Это связано с тем, что часто застройщики бывают недобросовестными и могут приостановить строительство, уменьшить площадь или планировку квартиры. Поэтому часто происходит расторжение ДДУ по желанию дольщика.
Можно ли расторгнуть договор долевого участия
Расторгнуть договор возможно, если существуют подтвержденные причины. Согласно статье 9 214-ФЗ есть 4 вариации расторжения договора долевого строительства. К ним относят:
- расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе застройщика;
- расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика;
- по двустороннему порядку, т.е. по соглашению сторон;
- через суд.
При расторжении ДДУ в любой ситуации девелопер совершает возврат денег, т.е. деньги после прекращения договора возвращаются покупателю. Строительная организация выплачивает неустойки и процент за применение денег дольщика, только тогда, когда нарушены правила и законы в отношении гражданина. При прекращении договора нужно оформить эту операцию в Росреестре. Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации?
Важно! Расторгается договор до того, как подписан Акт приема-передачи. Как только он зарегистрирован, обязательства считаются выполненными.
В результате расторжения могут начаться судебные тяжбы, в особенности, когда организация обанкротилась и необходимо вернуть свои средства. Судебная практика показывает, что чаще суд встаёт на сторону физических лиц, если у них существуют все причины, чтобы закрыть договор, и их письменное подтверждение (к иску прикладывают не только, документы, но и фотографии замороженной стройки или изменившейся планировки).
Риски
Для граждан существуют риски при расторжении ДДУ:
- трата драгоценного времени;
- растрата денег;
- утрата квартиры.
Прежде чем расторгнуть договор с застройщиком, нужно узнать, есть ли деньги у девелопера после сделки, чтобы вернуть их за контракт и прекратить действие ДДУ. Бывают случаи, когда дольщик отказывается от прав залога на завершенный объект, а застройщик в это время становится банкротом, соответственно денег на возврат у него нет. Если бы к примеру, гражданин не расторгнул договор, а подождал бы, когда дом достроится или организацию, признают банкротом, тогда по суду возможно вернуть деньги.
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика
При расторжении договора строительная организация не вправе просить выплаты каких-либо штрафов от покупателя, согласно регламенту Закона о защите прав потребителей ст. 32. Также ст. 333.33 Налогового кодекса РФ гласит, что для одностороннего и судебного порядка госпошлину оплачивать нет необходимости.
Девелопер может предложить не ликвидировать договор, а просто переуступить свои права на долю другому физлицу, т.е. покупателю (часто это бывают родственники или работники застройщика). Плюс такого способа в том, что денежные средства передаются сразу в момент сделки. Но есть и минус – это оплата налога за продажу квартиры больше 1 000 000 рублей, если она в собственности покупателя менее 3 лет.
Договор может быть ликвидирован по просьбе дольщика:
- Просрочка по сдаче объекта больше чем на 60 дней.
- Нарушено качество строительства.
- Нарушены обязанности застройщиков согласно части 2 ст.7 и части 3 ст. 15.1 ФЗ № 214.
Порядок действия
Как расторгнуть договор ДДУ? Ликвидировать ДДУ следует так:
- Составить заявление о расторжении договора долевого участия по инициативе дольщика и отправить его девелоперу. В нем должны присутствовать: причина расторжения (ФЗ № 214), расчеты, реквизиты, чтобы девелопер перечислил деньги или дату личного визита гражданина в организацию за расчетом.
Бланк заявления о расторжении (уведомления) для скачивания здесь. Образец уведомления для скачивания здесь.
- Если за 20 дней девелопер не выполнит ваших условий, тогда нужно написать иск и направить его судье. К исковому заявлению нужно прикладывать все доказательства, т.е. причины для закрытия договора.
Документы
Если договор возможно расторгнуть добровольно, то необходимо подать такую документацию в Росреестр, которую обычно подает дольщик:
- удостоверение личности;
- ДДУ.
А если пройти предстоит через зал судебных заседаний, то тогда к иску нужно приложить:
- копия ДДУ;
- бумаги, подтверждающие нарушения со стороны строительной организации;
- если есть отказ от строительной организации, то его копия;
- расчет убытков и морального вреда;
- оплаченная госпошлина.
Сроки
С какого момента считается расторгнутым ДДУ? Многие думают, когда это действие будет государственно зарегистрировано, неверно. Расторгнутым документ считают с даты отправления дольщиком заявки или уведомления о расторжении ДДУ дольщиком девелоперу (образец). По прошествии 20 дней гражданин может явиться в Росреестр и подтвердить ликвидацию документа официально, т.е. зарегистрировать закрытие ДДУ.
Расторжение ДДУ по соглашению сторон
Обычно расторгнуть ДДУ по согласию обеих сторон не составляет труда. Единственное необходимо оплатить госпошлину в Росреестре в размере 350 рублей. Обычно расходы берет на себя девелопер, а в принципе оплачивает желающий – либо покупатель, либо строительная организация.
Порядок действия
- Одна сторона письменно извещает другую об основании для завершения договора.
- Если решение положительное, назначают дату и местоположение для составления документов о соглашении.
- Составляют соглашение о расторжении ДДУ по соглашению сторон (скачать бланк можно здесь).
- Обговаривают время и принцип, как возвращаются деньги: расторжение ДДУ по соглашению сторон предполагает возврат денег.
- Оформляют расторжение договора участия в долевом строительстве в регистрационных органах.
Документы
В Росреестр или МФЦ подготавливают:
- соглашение (лучше предоставить его в напечатанном виде на компьютере, подойдет простая письменная форма, также нужно, чтобы стояли подписи обеих сторон);
- удостоверение личности дольщика;
- платежный документ об оплате госпошлины;
- другие бумаги при необходимости для регистрационной палаты.
Сроки
Что касается сроков расторжения договора с застройщиком, то они обговариваются сторонами. Росреестр рассматривает документы в течении 7-10 дней, после чего с распиской приходят обе стороны и забрать готовый документ, подтверждающий факт прекращения обязательств.
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
Девелопер вправе расторгнуть договорные отношения, если:
- Дольщик просрочил платежи больше чем на 60 дней, если платеж единовременный.
- Гражданин не внес деньги согласно установленному сроку, если оплата производится в рассрочку. Обычно договорные отношения прекращаются, после того, как нет оплаты в течение 60 дней.
- За год платежи пропущены 3 раза.
Порядок действия
Согласно Федеральному закону (ФЗ) № 214 застройщик вправе ликвидировать договор по своей инициативе. Если возникли вышеперечисленные причины, нужно:
- Направить заказное оповещение дольщику с просьбой о погашении долга и о последствиях неоплаты.
- По прошествии месяца, если от дольщика никаких действий по ДДУ не последовало, то девелопер может расторгнуть договор.
Документы
- ДДУ;
- заявление о регистрации договора;
- паспорт (для доверенного лица плюс доверенность);
- согласие супруги или супруга на покупку «долёвки»;
- залоговые документы при ипотеке;
- проектная документация;
- оплаченная госпошлина.
Сроки
Если организация отправила уведомление о прекращении ДДУ в случае неуплаты, и прошел месяц после отправления, то документ может считаться расторгнутым. После подачи бумаг на регистрацию ожидают 7-10 дней и получают документацию о ликвидации договора.
Расторжение договора долевого участия в судебном порядке
Расторгнуть договор долевого участия возможно в суде, если не исполнены обязательства одного из участников договорных отношений, если девелопер:
- прекратил или приостановил строительство объекта;
- изменен проект дома;
- изменилось целевое назначение строения;
- другие обязательства согласно пунктам договора.
Порядок действия
- Отправить заказное уведомление строительной организации.
- Составляют иск в суд. В нем отражают сведения о девелопере; данные с паспорта физлица; основание для прекращения договора; требования о возврате денег; заявка на выплату процентов за пользование средствами гражданина; компенсационные выплаты; при прекращении договорных отношений с ипотекой указать все понесенные убытки (проценты по кредиту, страховые взносы). Скачать бланк искового заявления можно здесь.
- Суд выносит решение.
- Судебное решение исполняется девелопером.
- Если решение суда не исполняется, истец вправе обратиться в суд с дополнительным требованием (в том числе о взыскании процентов, убытков).
Документы
В суд предоставляется такая документация:
- копия договора;
- доказательства о неисполнении требований девелопера;
- если есть, то копия отказа о расторжении ДДУ в одностороннем порядке;
- расчет неустойки;
- оплаченная госпошлина.
Сроки
Средства должны быть возвращены покупателю за 10 рабочих дней. Если они не поступят за эти дни, то гражданин вправе повторно явиться в суд.
Особенности расторжения ДДУ с ипотекой
Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.
Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:
- Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
- Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
- В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
- В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.
Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.
ДДУ расторгается при предоставлении:
- паспорт;
- если есть соглашение;
- если одностороннее расторжение, уведомление;
- нотариально заверенное решение суда.
Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:
- справка о погашении долга из банка;
- общее заявление двух сторон;
- кредитный договор;
- закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
- судебное решение о закрытии кредита.
Порядок и сроки возврата денег
Гражданин вправе расторгнуть ДДУ и вернуть деньги в любое время, часто для этого есть веские основания, такие как:
- серьезная проблема в постройке;
- недостатки в строительных нормах и жилищных условиях;
- срок получения свидетельства просрочен.
ФЗ 214 регулирует порядок и сроки возврата денег при расторжении ДДУ и согласно п.2 ст.9 Федерального закона средства по договору, прекращённому по односторонней инициативе, перечисляются в 20-дневный срок. По суду – девелоперу дается 10 дней для возвращения денег после вынесенного судебного решения. Т. е. срок ещё зависит от времени рассмотрения иска судьей или заявления в МФЦ или Росреестре.
Заключение
Расторгать договор с застройщиком – дело неприятное, да и хлопотное. Бывает, что и дольщикам не всегда выгодно такое положение дел, в особенности при судебных разбирательствах при банкротстве девелопера. Поэтому во избежание расторжения ДДУ покупать новостройку лучше всего у строительной организации, пользующейся положительным спросом. Любую информацию возможно найти, использовав ресурсы интернета. Неплохим вариантом будет обратиться к юристу или риэлтору с юридическим образованием, они подскажут, как проходит расторжение ДДУ.
Если вам нужна помощь с расторжением ДДУ или взысканием неустойки с застройщика, то просьба срочно записаться на бесплатную консультацию к юристу. Запись через специальную форму в углу экрана.
Источник: ipotekaved.ru