Стадии жизненного цикла объекта капитального строительства

Серьезный BIM на уровне отрасли должен начинаться с подробного описания стадий жизненного цикла объекта строительства

Содержание

Жизненный цикл объектов строительства и управление недвижимостью Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Лескина Наталья Александровна, Гоштынар Андрей Сергеевич, Бижанов Султан Алиханович

В статье рассматриваются цели и задачи управления по стадиям жизненного цикла объекта недвижимости . Раскрыты стратегические и тактические задачи управления недвижимостью в зависимости от стадии жизненного цикла объекта.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Лескина Наталья Александровна, Гоштынар Андрей Сергеевич, Бижанов Султан Алиханович

Управление энергоэффективностью в строительстве на основе совокупной стоимости владения жилищной недвижимостью

Обзор теоретических подходов и научно-исследовательских работ в области экономики строительства по развитию доступного и энергоэффективного жилья

Особенности регулирования стоимости комплексногожилищного строительства в контрактах жизненныхциклов недвижимости

Текст научной работы на тему «Жизненный цикл объектов строительства и управление недвижимостью»

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №1/2016 ISSN 2410-700Х_

4. Bartlett B. Foreign Dollar Holdings and the US. Money Supply. National Center for Policy Analysis NCPA. 1998. № 280 (sept. 23)

5. International Financial Statistics. 1986 URL: http://www.imf.org/en/Data

Лескина Наталья Александровна

Магистр кафедры «Экспертиза и управление недвижимости» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, г. Пенза, Россия Гоштынар Андрей Сергеевич Магистр кафедры «Экспертиза и управление недвижимости» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, г. Пенза, Россия Бижанов Султан Алиханович

Аспирант кафедры Организации строительства и управления недвижимости НИУ «Московский

государственный строительный университет».

ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В статье рассматриваются цели и задачи управления по стадиям жизненного цикла объекта недвижимости. Раскрыты стратегические и тактические задачи управления недвижимостью в зависимости от стадии жизненного цикла объекта.

жизненный цикл объекта недвижимости, задачи управления недвижимостью

В последние годы в РФ активно развивается деятельность по управлению объектами недвижимости. Основу этой деятельности составляют цели собственника объекта, которые не являются постоянными и могут кардинально меняться в течение периода существования объекта. Цели собственника объекта имеют различную направленность и влияние на стоимость объекта. Главную роль играют материальные цели, которые направлены на получение максимально возможного дохода от владения объектом недвижимости. Основными из них являются: 1) защита средств от инфляции, на основе увеличения стоимости объекта; 2) осуществление спекулятивных инвестиций — получение максимально возможного дохода от перепродажи; 3) осуществление функциональных инвестиций — получение максимально возможного дохода в заданный промежуток времени с последующей перепродажей объекта.

Развитие жилищного строительства и снижение энергопотребления жителями домов являются двумя важнейшими задачами, решаемыми федеральными и региональными органами власти, а также организациями членами МАИФ. Решение этих задач становится возможным если рассматривать не только первоначальную стоимость строительства жилья, но и совокупную стоимость владения на всех стадиях жизненного цикла дома: строительство с учетом затрат на энергоээфективные мероприятия, эксплуатация и обеспечение коммунальными ресурсами, ремонт и снос. В этом случае первоначальное удорожание

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №1/2016 ISSN 2410-700Х_

строительства от внедрения энергоэффективных технологий в разы компенсируется экономией полученной в период эксплуатации жилых домов[3].

Современный этап развития строительной жилищной отрасли можно определить как этап нового правого регулирования энергоэффективности жилых домов с использованием весьма перспективных правовых, экономических и организационно-управленческих подходов на основе управления стоимостью затрат в контрактах жизненных циклах (КЖЦ)[1].

Внедрение прогрессивных технологий позволяет повысить конкурентоспособность и стоимость объекта недвижимости и реализует технологические цели. Применение типовых проектных решений по энергоэффективности приводит к снижению совокупной стоимости владения, но также приводит к удорожанию недвижимости[2]. Социальные цели характеризуются владением объектом для повышения престижа и имиджа, а также использованием в личных целях и для размещения собственного бизнеса. Реализация целей владения объектом недвижимости неразрывно связана со стадиями жизненного цикла объекта.

В отдельных отраслях экономики России уже активно применяется экономический инструментарий владения товарами и услугами по всему их жизненному циклу (автомобилестроение, электроника и др.). Но такое же экономическое мышление применительно к оценке и управлению совокупной стоимости владения жилыми объектами недвижимости в рамках жизненного цикла их строительства и эксплуатации находится в стадии становления и развития. Это подход требует формирования нового экономического мышления в жилищной сфере как у потребителей, государственных и муниципальных органов управления, так и в сфере бизнеса. Основу таких экономических трансформаций формирует восприятие категории стоимости на объекты недвижимости не только как локальной цены ее приобретения, а как стоимости владения жизненным циклом недвижимости[7].

Жизненный цикл объекта, как период времени его существования, трактуется в узком и развернутом смысле. В узком смысле — жизненный цикл объекта недвижимости включает в себя три основные фазы: формирование, эксплуатацию и снос[8]. Данная трактовка не позволяет раскрыть многообразие целей и задач, стоящих перед собственником объекта или поставленных собственником перед менеджером объекта недвижимости. В более широком смысле, жизненный цикл объекта недвижимости состоит из стадии формирования замысла развития территории (предпроектная стадия), проектирования объекта недвижимости, строительства, эксплуатации и ликвидации объекта[9].

Стоимость объекта недвижимости зависит не только от первоначальных затрат на его создание, но и от эксплуатационной политики. На каждой стадии жизненного цикла объекта, в соответствии с поставленными целями, решаются различные задачи, связанные с формированием стоимости.

Предпроектная стадия предполагает решение стратегических задач, связанных с сокращением сроков и минимизацией затрат на реализацию стадии и эксплуатационных затрат на последующих стадиях; с повышением потребительской привлекательности будущего объекта. В рамках тактических задач осуществляются: приобретение земельного участка, выбор назначения объекта недвижимости и формирование стратегии его использования, оформление разрешительной документации, привлечение инвестиционных средств. В процессе проектирования круг стратегических задач остается неизменным, тактические задачи включают в себя: разработку схемы и организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерных решений, руководство проектированием объекта.

На стадии строительства объекта стратегическими задачами являются: соблюдение сроков строительства, соответствие качества производимых работ современным нормам, а также требованиям рынка; формирование спроса на готовый объект. Тактические задачи связаны с выбором подрядчика, координацией и контролем ведения строительных работ, исполнением проектных решений.

Стадия эксплуатации рассматривается как процесс функционирования и процесс развития объекта. В рамках функционирования решаются задачи максимизации доходов; сохранения привлекательности объекта для потребителя и поддержания в эксплуатационно пригодном состоянии всех компонентов объекта:

Читайте также:  Учет и контроль технологических процессов на объекте капитального строительства

МЕЖД УНАРОД НЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ»

конструкций, инженерных и охранных систем, а также организации системы уборки объекта. Процесс развития объекта направлен на максимизацию доходов собственника в рамках управления изменениями на основе проведения модернизации и реконструкции объекта в случае снижения его потребительской привлекательности.

На стадии ликвидации объекта недвижимости решаются задачи, связанные с минимизацией затрат на ее проведение. Задачи управления представлены на рисунке 1.

■ новый¡ение Пошребитпельской npiffi.if кительпости:

— минимизация эксплуатационных: рт:ходов на последующих стадиях

Формирование замысла проекта

минимизация затрат на ликвидацию объекта

— максимизация доходов собственника:

— Соответствие инженерных систем п’сгхпичесжнм требованиям;

соответствие. требованиям TiptjmueonojtcapHoü без опасности:

— обеспечение охраны, объекта;

Нов кшекшг Потребителъ-с кой привлекательности;

— минимизация ;*кс1ыуатаци-онных расходом на Последующих стадиях

— сокращение непредвиденных затрат:

— формирование спроса на готовый объект;

обеспечение качества работ

— управление изменениями рюмс-ров и HiiiHti-itHuii помещений. Перестройка объек1гш:

— повышение потребительской пра-влекательности объекта

Рисунок 1 — Задачи управления стоимостью объекта на различных стадиях жизненного цикла

Задачи управления стоимостью объекта недвижимости по стадиям жизненного цикла существенно отличаются друг от друга. В процессе создания основной упор делается на минимизацию затрат по объекту недвижимости при соблюдении всех нормативных и технических требований, а также контроль сроков выполнения работ по предпроектной стадии, в процессе проектирования и строительства. В процессе использования ключевым фактором является прирост стоимости для решения материальных задач собственника.

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №1/2016 ISSN 2410-700Х_

Увеличение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения экономической целесообразности, актуально для готового объекта, что связанно с возможностями оценить эффективность использования недвижимости на основе доходности собственных средств, вложенных в объект и влияние макроэкономических показателей, таких как рынок недвижимости, окружающая инфраструктура, состояние экономики[10].

Наряду с физическим сроком жизни объекта необходимо учитывать и экономический срок, который существенно короче физического. Увеличение стоимости объекта недвижимости в процессе его использования может быть связано с проведением реконструкции или модернизации, что позволяет при изменении экономических условий продлить срок экономической жизни объекта. С точки зрения целей собственника продление срока полезного использования без изменения или с изменением назначения объекта должно основываться на всестороннем анализе законодательных, физических и финансовых аспектах его предполагаемого использования.

На стадии ликвидации целями собственника объекта является минимизация затрат, связанных со сносом существующего объекта недвижимости и с формированием замысла последующего использования земельного участка, что основано на экономической целесообразности прекратить использование по существующему назначению.

Список используемой литературы:

1. Контракты жизненного цикла: понятийный анализ, зарубежный опыт и перспективы развития в России / С.А. Баронин, А.Г. Янков // Современные проблемы науки и образования. — 2013. — №6. С.125-150.

2. Особенности регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости / С.А. Баронин, А.Г. Янков // Вестник государственного университета управления. -2013. — №23

3. Оценка стоимости владения жилой недвижимости в жизненных циклах зданий, как инструмент управления энергоэффективностью/ С.А Баронин [и др. ]; под общ. ред. А.В. Белого и С.А. Баронина-Астана: ПРООН,2015.

4. Управление строительством жилья эконом-класса на основе совокупной стоимостью затрат в контрактах жизненного цикла Баронин С.А., Бенуж А.А., Казейкин В.С., Кулаков К.Ю., Манухина Л.А., Янков А.Г., Луняков М.А., Мороз А.М., Подшиваленко Д.В. Пенза, 2014.

5. Стоимость владения жилой недвижимостью по совокупным затратам в жизненных циклах воспроизводства как основа управления энегроэффективностью / С.А. Баронин [и др. ];под общ. ред. В.С. Казейкина и С.А. Баронина.-Астана: ПРООН, 2015.

6. Управление совокупной стоимостью владения в контрактах жизненных циклов недвижимости как перспективный инструмент развития энергоэффективности в жилищной отрасли / Баронин С.А., Янков А.Г., [и др.] // Известия Юго-Западного государственного университета. — 2014.- №2. С.72-82.

7. Особенности регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости Баронин С.А., Янков А.Г. Вестник Университета (Государственный университет управления). 2013. № 23. С. 93-97.

8. Бурханова Н.М. Экономика недвижимости [Электронный ресурс] // М. «Эксмо», 2008. — Режим доступа www.e-realding.biz/chapter.php/81653/4/Burhanova_- _Ekonomika_nedvizhimosti.html#2

9. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл./ А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. — Спб.: АНО «ИПЭВ», 2009. — 304 с.

Ю.Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости: монография / Е.С. Озеров — Спб.: Изд-во «МКС», 2007. — 536с.

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №1/2016 ISSN 2410-700Х_

Лукина Елена Викторовна

ПЕРВЫЕ ОБЩЕПРИНЯТЫЕ СТАНДАРТЫ АУДИТА

Независимость аудитора, профессиональная тщательность, планирование аудита, понимание системы внутреннего контроля, достаточность аудиторских доказательств, аудиторское заключение.

В 1948 г. в США вышли «Общепринятые стандарты аудита», подготовленные Американским институтом присяжных бухгалтеров, то есть аудит стал проводиться по единым профессиональным стандартам.

Общепринятые стандарты аудита делятся на три группы:

1) общие стандарты (общая квалификация и поведение аудиторов) включает три стандарта;

2) работа на объекте (выполнение аудита) включает три стандарта;

3) стандарты заключений (сообщение о результатах) включает четыре стандарта.

Общепринятые стандарты аудита включают в себя:

1) Проверку должно выполнять лицо или лица, имеющие соответствующую техническую подготовку и профессиональные качества аудитора.

Аудитор должен иметь образование по аудиту и бухгалтерскому учету, практический опыт для выполнения порученной ему работы. Аудиторы должны быть технически квалифицированны и иметь опыт в тех отраслях деятельности, в которых работаю их клиенты. Когда аудиторы не квалифицированы для выполнения работы, существует профессиональная обязанность — приобрести необходимые знания и умения, предложить выполнить эту работу квалифицированному лицу или отклонить заказ.

2) Во всех вопросах, связанных с заданием, аудитор или аудиторы должны сохранять независимость.

Независимость предполагает отсутствие финансовой и имущественной заинтересованности аудитора

от проверяемой компании, а также свободу аудитора от влияния, давления, как со стороны клиента, так и со стороны третьих лиц.

3) Проводя проверку и подготавливая заключение, необходимо проявлять должную профессиональную тщательность.

Как профессионал аудитор не должен допускать небрежности и недобросовестности, но никто не ожидает от аудитора абсолютно совершенных решений в каждом случае.

4) Работа должна быть адекватно спланирована, а ассистентов, если они есть, нужно контролировать надлежащим образом.

Аудитор работу должен достаточно грамотно спланировать, чтобы гарантировать аудит, отвечающий требованиям.

5) Аудитор должен разбираться в системе внутрихозяйственного контроля достаточно для того, чтобы спланировать аудит и определить характер, временные рамки и объем необходимых проверок.

Если в ходе оценки внутрихозяйственного контроля аудитор установил, что клиент имеет надежную систему внутрихозяйственного контроля, которая включает в себя адекватные внутрихозяйственные механизмы для обеспечения надежной информацией, охраны имущества и записей, то количество аудиторских доказательств, которые необходимо собрать в ходе аудита, может быть значительно меньше, когда система внутреннего контроля неэффективна.

строительства на различных стадиях его жизненного цикла . 24. … Компьютерное моделирование процессов жизненного цикла объектов строительства . … Жизненный цикл ( ЖЦ ) любого здания или сооружения ( объекта строительства – ОС), начиная от его технико-экономического замысла и заканчивая ликвидацией, реализуется через организационно-технологические циклы – взаимосвязанные, непрерывные и повторяющиеся процессы (проектирование, монтаж и т.д.). Несущие системы объектов строительства являются сложными системами, главной особенностью которых является то, что на каждой стадии жизненного цикла они изменяют напряженно-деформированное состояние, как следствие, изменяется и.

Жизненный цикл здания и его связь с внедрением технологии BIM

Ранее в книге [1] в общих чертах уже были описаны особенности процесса информационного моделирования в зависимости от стадии жизненного цикла объекта, связанные с неизбежной сменой набора решаемых задач (целей моделирования) при переходе на новый этап этого цикла.

Читайте также:  Парк объект капитального строительства или благоустройства

Конечно, процесс информационного моделирования на любом этапе работы с объектом подчиняется общим принципам, сформулированным в [2]:

  • принципу единой модели, означающему согласованность информации при работе;
  • принципу прагматизма, согласно которому каждый раз моделируется ровно столько, сколько требуется для решения поставленной задачи;
  • принципу согласованного моделирования, означающему необходимость единого (согласованного) подхода к работе над всем проектом.

Особенности же моделирования зависят от специфики решаемых каждый раз задач и фактически определяют, какую информацию надо иметь «на входе» и какую — «на выходе» для каждого этапа работы. Для эффективного процесса BIM это знание и его использование не менее важно, чем выполнение трех основных принципов моделирования.

Последнее требует детального осмысления и подробной проработки всех стадий жизненного цикла здания. Укрупненной схемы «проектирование — строительство — эксплуатация — снос» здесь уже явно недостаточно. Пока мы во всех подробностях не составим представление, как и какая информация передается при работе со зданием от этапа к этапу и как эти этапы между собой взаимосвязаны, мы не сможем правильно выстроить весь процесс информационного моделирования.

Таким образом, серьезный BIM на уровне отрасли должен начинаться с подробного описания стадий жизненного цикла объекта строительства.

Что такое жизненный цикл здания

Чаще всего для жизненного цикла здания или сооружения используется весьма распространенное и понятное на бытовом уровне определение, приводимое в федеральном законе «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (№ 384­ФЗ от 30.12.2009, действующая редакция — 2016): период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения.

Однако современная реальность говорит о том, что для объекта строительства, вопреки «классической» логике, процессы проектирования, строительства и эксплуатации очень часто происходят почти одновременно, а работа со зданием может продолжаться и после его сноса, например виртуально, если это памятник архитектуры.

Поэтому представляется более правильным использовать для зданий, особенно в целях информационного моделирования, более универсальное определение жизненного цикла системы: совокупность стадий, охватывающих различные состояния системы, начиная с момента возникновения необходимости в такой системе и заканчивая полным завершением работы с ней.

Хотя для упрощенного понимания явления работы со зданием (как говорят, «на пальцах») цепочки «проектирование — строительство — эксплуатация — снос» вполне достаточно.

Тем не менее надо сделать одно важное замечание: жизненный цикл здания — это не цикл в обычном понимании чего­то повторяющегося, когда этапы идут последовательно один за другим! Это просто период существования объекта в прямом или расширенном смысле.

Кстати, во всех определениях жизненного цикла здания о кольцевой последовательности его этапов ничего не говорится, так что схема, приведенная на рис. 1, — это в значительной степени просто реакция художника на слово «цикл», а не что­то научно обоснованное.

Рис. 1. Кочующее из одной публикации в другую «кольцо» жизненного цикла здания. Такое ли оно на самом деле?

Рис. 1. Кочующее из одной публикации в другую «кольцо» жизненного цикла здания. Такое ли оно на самом деле?

Жизненный цикл здания — взгляд из Великобритании

Интерес к формализации стадий жизненного цикла здания возник задолго до появления BIM. И этот интерес — не праздный, поскольку ясность в этапах работы с объектом позволяет более точно определять для каждого из них решаемые задачи, необходимую входную информацию и планируемые результаты работы, которые затем либо становятся частью входной информации для следующих или параллельно идущих этапов, либо предполагают возврат к уже пройденным этапам с целью их корректировки (например, связка «проектирование» — «анализ»), либо имеют законченный вид.

Думается, что впервые серьезное рассмотрение жизненного цикла здания произошло в 1963 году, когда Королевский институт британских архитекторов (RIBA) опубликовал некий «Рабочий план» этапности действий с объектом строительства (рис. 2). Главной целью этого плана, рассчитанного на руководящих специалистов всех уровней, было помочь в определении основных задач, возникающих в процессе проектирования, строительства или эксплуатации здания, и наметить пути их решения. Сегодня этот план существует уже в версии 2013 года и бесплатно доступен на сайте организации
www.ribaplanofwork.com.

Рис. 2. Восемь этапов жизненного цикла здания как разделы «Рабочего плана» RIBA

Рис. 2. Восемь этапов жизненного цикла здания как разделы «Рабочего плана» RIBA

Сам «Рабочий план» RIBA, в полном соответствии с замыслом его создателей, помогает ставить вопросы и определять направления для их решения, но не содержит ответов на эти вопросы. Именно поэтому он оказался весьма жизнеспособным и полезным не только в Великобритании, но и в мире (рис. 3).

Рис. 3. Каждый раздел «Рабочего плана» RIBA содержит восемь основных вопросов (тем для обдумывания)

Рис. 3. Каждый раздел «Рабочего плана» RIBA содержит восемь основных вопросов (тем для обдумывания)

На первый взгляд, «Рабочий план» RIBA не имеет к BIM никакого отношения. И это правда, поскольку он стоит выше, чем BIM. Но для тех, кто работает в BIM, нахождение ответов на общие поставленные вопросы уже осуществляется в рамках технологии информационного моделирования. Для облегчения решения этой задачи в структуре RIBA создана организация по продвижению BIM в Великобритании — NBS (National BIM Standards), которая фактически дополняет «Рабочий план» спецификой информационного моделирования (рис. 4).

Рис. 4. Сайт www.thenbs.com — фактическое приложение к «Рабочему плану» RIBA по технологии информационного моделирования зданий

Рис. 4. Сайт www.thenbs.com — фактическое приложение к «Рабочему плану» RIBA по технологии информационного моделирования зданий

Таким образом, описание стадий жизненного цикла здания по версии RIBA — это не попытка «навести науку» на вполне очевидные вещи, а создание через «Рабочий план» инструментов, помогающих в работе с объектом строительства.

Значение определения стадий жизненного цикла здания для BIM

Совершенно определенно можно сказать, что описание стадий информационного моделирования объекта строительства и правильное определение (постановка) решаемых каждый раз задач — исключительно важная (даже основная) часть документального обеспечения внедрения BIM. И эту работу в мире уже давно пытаются делать.

В частности, американская фирма ASHRAE, специализирующаяся на разработке стандартов в области строительной деятельности, предложила недавно на своем сайте www.ashrae.org проект документа «Автоматизированное энергетическое моделирование проекта здания (кроме малоэтажных жилых домов)». Этот документ, отличающийся продуманностью и лаконичностью, интересен не только сам по себе, но и как дальнейшее развитие концепции, реализованной ранее RIBA, — формулировать круг решаемых задач, а не писать подробные инструкции по их решению (рис. 5).

Рис. 5. Титульный лист предложенной ASHRAE этапности энергетического информационного моделирования здания на стадии проектирования и строительства

Рис. 5. Титульный лист предложенной ASHRAE этапности энергетического информационного моделирования здания
на стадии проектирования и строительства

В документе предлагается выделять десять этапов информационного моделирования для решения конкретной, сформулированной в заголовке задачи. Названия этих (последовательных) этапов в переводе автора выглядят следующим образом:

  1. Простое коробочное моделирование.
  2. Концептуальное моделирование.
  3. Моделирование снижения нагрузки.
  4. Моделирование для выбора системы ОВК.
  5. Совершенствование проекта (формы) здания.
  6. Оптимизация интегрированного проекта всех систем.
  7. Моделирование расходов на энергопотребление.
  8. Итоговая энергетическая проектная модель.
  9. Изменение модели на основе корректировки закупок.
  10. Моделирование того, что построено.

Главный результат — формирование общей модели объекта (пункт 10), которая передается затем на стадию эксплуатации.

Читайте также:  Жилой дом является объектом капитального строительства

В качестве иллюстрации подхода ASHRAE приведем взятые из документа краткие пояснения к пункту 8, который большинством наших проектировщиков обычно понимается как финал моделирования:

  1. Цели: разработать энергетическую модель здания, чтобы представить окончательный проект для сравнения расчетной производительности с целями проекта.
  2. Применяемость: этот цикл моделирования применяется только после завершения формирования строительной документации.
  3. Средства анализа: разработка энергетической модели здания с входами в строгом соответствии с окончательным проектом.

Вполне возможно, что публичное обсуждение экспертами внесет ряд корректив в этот проект документа, но его общая концепция представляется достаточно разумной: она не мешает в будущем конкретным проектировщикам на конкретных объектах применять конкретный инструментарий, причем в специфических условиях именно данного проекта.

Наша реальность

На сайте Минстроя России пока имеется лишь перерисованная с рис. 1 в виде плаката общая схема стадий жизненного цикла здания без каких­либо пояснений (рис. 6).

Рис. 6. Видение Минстроем России жизненного цикла объекта строительства

Рис. 6. Видение Минстроем России жизненного цикла объекта строительства

Вполне логично было бы эту схему осмыслить, развить и снабдить конкретной детализацией (опыт RIBA). А затем, раз речь идет о внедрении BIM, заняться детальной разработкой (опыт ASHRAE) этапов процесса информационного моделирования зданий и сооружений. Для перехода нашей проектно­строительной отрасли на BIM это было бы исключительно полезно.

Однако вместо этого была предпринята попытка «поставить телегу впереди лошади» — разработать «Своды правил» для информационного моделирования, практически не представляя, какие задачи для BIM ставятся и решаются, и когда (рис. 7).

Рис. 7. Проект СП «Правила формирования информационной модели объекта на различных стадиях жизненного цикла» и некоторые цитаты из него. Особенно впечатляют «Трубы ДУ 50 мм»: почему для меньших труб изоляцию моделировать не надо? И почему объекты, меньшие, чем 100Ѕ100Ѕ100, вообще не надо моделировать?

Рис. 7. Проект СП «Правила формирования информационной модели объекта на различных стадиях жизненного цикла» и некоторые цитаты из него. Особенно впечатляют «Трубы ДУ 50 мм»: почему для меньших труб изоляцию моделировать не надо? И почему объекты, меньшие, чем 100Ѕ100Ѕ100, вообще не надо моделировать?

Не буду проводить здесь подробный анализ предложенного документа — его несостоятельность очевидна для большинства специалистов. Отмечу лишь, что если мы продолжим разрабатывать такие СП, то нам проще и дешевле будет не внедрять BIM вообще, а оставить нашу стройку на прежнем технологическом уровне.

3.1.2.12 стадия капитального строительства (delivery phase): Часть жизненного цикла строительного объекта , предшествующая по времени моменту окончания периода его ввода в эксплуатацию. Примечание — Для стадии капитального строительства обычно характерен поэтапный подход к реализации проекта. 3.1.2.13 стадия эксплуатации (operational phase): Часть жизненного цикла строительного объекта начиная с момента начала его эксплуатации и технического обслуживания. 3.1.2.14 инициирующее событие (trigger event): Плановое или внеплановое событие, изменяющее актив или его статус (состояние) на протяжении его жизненного цикла и приводящее к обмену информацией.

Жизненный цикл строительного объекта. Жизненный цикл строительного объекта – это период времени, в течение которого он существует . Инвестиционный цикл включает в себя только часть жизненного цикла объекта: осуществляются первоначальные инвестиции

Жизненный цикл строительного объекта

Жизненный цикл строительного объекта – это период времени, в течение которого он существует как объект управления, т.е. период от зарождения инвестиционного замысла до ликвидации объекта.

В этот период времени осуществляются:

  • выбор з/у, разработка ситуационных планов,
  • получение ТУ от ресурсоснабжающих организаций,
  • разработка проект планировки территории
  • разработка и утверждение мастер-плана
  • инженерные и другие изыскания,
  • проектирование,
  • строительство,
  • эксплуатация,
  • реконструкция,
  • капитальный ремонт
  • и снос объекта.

Выделяют следующие этапы жизненного цикла объекта:

  • — предынвестиционный;
  • — предпроектный;
  • — проектный;
  • — строительный;
  • — эксплуатационный;
  • — ликвидационный.

Инвестиционный цикл включает в себя только часть жизненного цикла объекта, в течение которого осуществляются первоначальные инвестиции. Сюда относят этапы:

  • — предпроектный;
  • — проектный;
  • — строительный.

Следует обратить внимание на то, что единственным этапом, на протяжении которого инвестор возвращает прибыль от вложенных им средств, является этап эксплуатации. Остальные этапы требуют только затрат. Поэтому одной из важнейших задач инвестора является задача уравновесить требуемые затраты и возможный эффект от эксплуатации или реализации объекта.

Рассмотрим все этапы жизненного цикла объекта.

На прединвестиционном этапе потенциальный инвестор:

  • — изучает инвестиционные возможности проекта;
  • — проводит предпроектные исследования;
  • — проводит оценку осуществимости инвестиционного проекта.

Государственные и муниципальные органы также принимают активное участие в прединвестиционном этапе инвестиционного цикла. Они выполняют работы по:

  • — стратегическому планированию,
  • — разработке схем территориального планирования,
  • — генеральных планов поселений,
  • — правил землепользования и застройки,
  • — проектов планировки территории и др.

Эти работы не относятся к конкретным объектам, а выполняются для территорий в целом и относятся к разработке градостроительной документации.

Прединвестиционный этап может считаться законченным для данного объекта, когда появляется технический заказчик и начинает процесс организации строительства объекта.

Состав предпроектного этапа зависит от особенностей конкретного проекта. Он может включать:

  • — разработку бизнес-плана проекта;
  • — обоснование инвестиций (ранее называлось — ТЭО);
  • — приобретение и оформление прав на земельный участок;
  • — получение технических условий на подключение к инженерным сетям;
  • — подготовку задания на проектирование;
  • — проведение конкурса на проектирование.

Предпроектный этап начинается выбором технического заказчика (но это может быть и сам инвестор, и застройщик) и заканчивается подписанием договора на проектирование.

Этап проектирования включает в себя стадии разработки проектной и рабочей документации. На этом этапе проводятся также инженерные изыскания, экспертиза результатов изысканий и проектной документации и разработка тендерной документации.

Этот этап заканчивается с утверждением проектной документации. Но в каких-то случаях проектирование может совмещаться с этапом строительства.

Этап строительства разделяется на:

— внеплощадочный и внутриплощадочный подготовительный периоды;

основной период строительства, который для производственных объектов еще делится на:

— период строительных работ;

— период монтажа технологического оборудования;

— период пусконаладочных работ.

Этот этап начинается с получения разрешения на строительство и заканчивается сдачей объекта в эксплуатацию. В случае прекращения строительства производится консервация объекта.

Этап эксплуатации является наиболее длительным в жизненном цикле объекта и продолжается десятилетиями. Он состоит из периодов полезной эксплуатации объекта, между которыми существуют периоды ремонта, модернизации и реконструкции объекта. Именно на этом этапе объект и приносит прибыль инвестору.

Этап ликвидации объекта может включать в себя стадии остановки производства (или расселения для жилых зданий), разборки здания и утилизации отходов.

Но не всегда происходит физическая ликвидация объекта. В коммерческом плане этот этап может завершаться реализацией (продажей) объекта или его перепрофилированием.

Следовательно, инвестиционный цикл объединяет только три этапа жизненного цикла объекта (предпроектные работы, проектирование и строительство), финансирование которых осуществляется инвестором. Этап эксплуатации обычно финансируется за счет пользователя объекта, а этап ликвидации обычно финансирует следующий инвестор, который будет использовать эту площадку для нового строительства.

Жизненный цикл объекта

Сотрудники компании «Верное решение» оказывают услуги консультационного сопровождения для предпринимателей, консультируют по финансово-экономическим, правовым вопросам, маркетингу, иным вопросам развития бизнеса.

Правила формирования информационной модели объектов на различных стадиях жизненного цикла . Скачать (pdf, 1.43 MB). … В основе технологии информационного моделирования лежат разработка и использование информационной модели объекта , которая возникает на ранних этапах инвестиционно- строительного проекта, развивается по ходу реализации проекта, пополняется информацией, которая используется различными участниками проекта в зависимости от их ролей и решаемых задач.

Источники
  • https://cyberleninka.ru/article/n/zhiznennyy-tsikl-obektov-stroitelstva-i-upravlenie-nedvizhimostyu
  • https://sapr.ru/article/25376
  • https://xn—-dtbhaacat8bfloi8h.xn--p1ai/full-life-cycle-construction-object

Рейтинг
Загрузка ...