Степень готовности объекта капитального строительства

ПИСЬМО от 5 августа 2019 г. N Д23и-26504 «О формулах, применяемых кадастровым инженером для расчета степени готовности объекта незавершенного строительства в целях государственного кадастрового

Постановление Правительства РФ от 22.04.2019 N 480 (ред. от 12.09.2019) «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.» (вместе с «Методикой определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.»)

О КРИТЕРИЯХ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИХ СТЕПЕНЬ ГОТОВНОСТИ
МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА И (ИЛИ) ИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
(ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА) И КОЛИЧЕСТВО ЗАКЛЮЧЕННЫХ ДОГОВОРОВ
УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ПРИ УСЛОВИИ СООТВЕТСТВИЯ
КОТОРЫМ ЗАСТРОЙЩИКУ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ ПРАВО НА ПРИВЛЕЧЕНИЕ
ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
БЕЗ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СЧЕТОВ, ПРЕДУСМОТРЕННЫХ СТАТЬЕЙ 15.4
ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ», ПО ДОГОВОРАМ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ
СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ПРЕДСТАВЛЕННЫМ НА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ
ПОСЛЕ 1 ИЮЛЯ 2019 Г.

В соответствии с частью 16 статьи 8 Федерального закона от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые:

критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г. (далее — критерии);

методику определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.;

перечень документов, представляемых застройщиком для определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.

2. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в месячный срок:

а) утвердить форму заявления о готовности проекта строительства;

б) создать межведомственную комиссию по определению соответствия застройщиков условиям, предусмотренным абзацем вторым подпункта «в» пункта 3 критериев, и утвердить положение об указанной комиссии и ее состав;

в) создать комиссию по рассмотрению практики взаимодействия застройщиков и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих контроль (надзор) в области долевого строительства, при принятии решения о соответствии (несоответствии) застройщика критериям и утвердить положение об указанной комиссии и ее состав.

3. Установить, что застройщик может направить в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, заявление о выдаче заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в период до 1 октября 2019 г.

Председатель Правительства
Российской Федерации
Д.МЕДВЕДЕВ

Утверждены
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 22 апреля 2019 г. N 480

КРИТЕРИИ,
ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ СТЕПЕНЬ ГОТОВНОСТИ МНОГОКВАРТИРНОГО
ДОМА И (ИЛИ) ИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (ПРОЕКТА
СТРОИТЕЛЬСТВА) И КОЛИЧЕСТВО ЗАКЛЮЧЕННЫХ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ
В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ПРИ УСЛОВИИ СООТВЕТСТВИЯ КОТОРЫМ
ЗАСТРОЙЩИКУ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ ПРАВО НА ПРИВЛЕЧЕНИЕ ДЕНЕЖНЫХ
СРЕДСТВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА БЕЗ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
СЧЕТОВ, ПРЕДУСМОТРЕННЫХ СТАТЬЕЙ 15.4 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «ОБ
УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ
ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ», ПО ДОГОВОРАМ
УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ПРЕДСТАВЛЕННЫМ
НА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ПОСЛЕ 1 ИЮЛЯ 2019 Г.

1. Многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости либо несколько многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство (далее — проект строительства), возведение которых осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г., должны одновременно соответствовать критериям, установленным настоящим документом.

2. Количество заключенных договоров участия в долевом строительстве подтверждает реализацию участникам долевого строительства не менее 10 процентов общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве, указанных в проектной декларации проекта строительства.

3. Степень готовности проекта строительства составляет:

а) не менее 30 процентов;

б) не менее 15 процентов, если реализация проекта строительства осуществляется:

в рамках заключенных застройщиком договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления;

в рамках иных договоров или соглашений (в том числе инвестиционных), заключенных застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления, если такими договорами или соглашениями предусмотрены обязательства застройщика по передаче объектов социальной и (или) инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и (или) снос ветхого и аварийного жилья;

в соответствии с градостроительным планом земельного участка или документацией по планировке территории, которыми предусмотрены строительство и (или) реконструкция застройщиком в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник;

в) не менее 6 процентов, если реализация проекта строительства осуществляется:

застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций Российской Федерации, утвержденный решением Правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции (далее — перечень системообразующих организаций), или застройщиком, являющимся дочерним обществом в отношении юридического лица, включенного в перечень системообразующих организаций, или застройщиком, контролирующим лицом которого является юридическое лицо, включенное в перечень системообразующих организаций, при условии того, что общая площадь строящихся (создаваемых) указанными застройщиками многоквартирных домов в соответствии с выданными разрешениями на строительство в совокупности составляет не менее 4 млн. кв. метров и застройщик, включенный в перечень системообразующих организаций, застройщик, являющийся его дочерним обществом, и застройщик, контролирующим лицом которого является юридическое лицо, включенное в перечень системообразующих организаций, осуществляют привлечение денежных средств участников долевого строительства в отношении строящихся (создаваемых) объектов строительства, которые находятся на территориях не менее чем 4 субъектов Российской Федерации. Соответствие указанных застройщиков на день вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. N 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.», требованиям, предусмотренным настоящим абзацем, определяется межведомственной комиссией;

в соответствии с заключенным застройщиком с органом местного самоуправления либо органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации соглашением о завершении строительства объекта незавершенного строительства и исполнении обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, включенными в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», либо на основании того, что права застройщика в отношении проекта строительства были приобретены в порядке, предусмотренном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»;

на земельном участке, права на который приобретены застройщиком по основаниям, установленным подпунктами 3 и 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

4. Значения критериев, установленных настоящим документом, а также случаи их применения могут быть уточнены на основании соглашения, заключаемого между Правительством Российской Федерации или уполномоченными им федеральными органами исполнительной власти и высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Указанное соглашение может быть заключено при наличии закона и (или) иного нормативного правового акта, устанавливающего обязательство субъекта Российской Федерации по финансовому обеспечению мероприятий по завершению реализации проектов строительства, которые не соответствуют указанным критериям и по которым на основании такого соглашения застройщикам предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.

Утверждена
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 22 апреля 2019 г. N 480

МЕТОДИКА
ОПРЕДЕЛЕНИЯ СООТВЕТСТВИЯ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА И (ИЛИ) ИНОГО
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА) КРИТЕРИЯМ,
ОПРЕДЕЛЯЮЩИМ СТЕПЕНЬ ГОТОВНОСТИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
И (ИЛИ) ИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА)
И КОЛИЧЕСТВО ЗАКЛЮЧЕННЫХ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ
СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ПРИ УСЛОВИИ СООТВЕТСТВИЯ КОТОРЫМ ЗАСТРОЙЩИКУ
ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ ПРАВО НА ПРИВЛЕЧЕНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ
УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА БЕЗ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СЧЕТОВ,
ПРЕДУСМОТРЕННЫХ СТАТЬЕЙ 15.4 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «ОБ УЧАСТИИ
В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ
ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ», ПО ДОГОВОРАМ
УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ПРЕДСТАВЛЕННЫМ
НА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ПОСЛЕ 1 ИЮЛЯ 2019 Г.

1. Методика определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливает порядок расчета степени готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство (далее — проект строительства) и определения количества заключенных договоров участия в долевом строительстве.

2. Степень готовности проекта строительства (Сгп) рассчитывается по формуле (процентов):

i — номер конструктивного элемента по порядку;

n — общее количество конструктивных элементов в объекте недвижимости;

весi — значение удельного веса i-го конструктивного элемента в объекте недвижимости (процентов);

Сi — доля построенной части i-го конструктивного элемента (процентов).

Для расчета степени готовности конструктивных элементов в объекте недвижимости проекта строительства используется следующий перечень конструктивных элементов в объекте недвижимости:

устройство котлована (шпунтовое ограждение, земляные работы);

конструкции нулевого цикла (а также подземные этажи при их наличии);

конструкции надземной части здания;

сети инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренние и наружные сети);

ограждающие конструкции здания;

внутренние инженерные системы и оборудование;

внутренние отделочные работы;

внутренние перегородки и стены;

5. Если разрешение на строительство выдано на осуществление этапов строительства, степень готовности проекта строительства может быть рассчитана по выбору застройщика суммарно по этапам с учетом введенных в эксплуатацию объектов недвижимости, если в отношении объектов недвижимости, предусмотренных на каждом из этапов, принимаемых к расчету, действует хотя бы один договор участия в долевом строительстве, либо по проекту строительства в целом.

В случае если расчет степени готовности проекта строительства осуществлен по проекту строительства в целом, застройщику предоставляется право привлечения средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г., в отношении проекта в целом.

6. Расчет степени готовности конструктивных элементов проекта строительства осуществляется кадастровым инженером в установленном законодательством Российской Федерации порядке, если иное не предусмотрено абзацем вторым настоящего пункта.

Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено, что подтверждение осуществленного застройщиком расчета степени готовности конструктивных элементов проекта строительства осуществляется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным на осуществление регионального государственного строительного надзора. При этом в случае принятия указанного нормативного правового акта субъекта Российской Федерации по истечении более чем 30 дней со дня вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. N 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.» расчет указанной степени по выбору застройщика осуществляется кадастровым инженером или застройщиком самостоятельно и подтверждается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным на осуществление регионального государственного строительного надзора.

7. Расчет степени готовности проекта строительства, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство, осуществляется застройщиком на основании данных бухгалтерского учета.

8. Оценка количества заключенных договоров участия в долевом строительстве выполняется осуществляющим государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется реализация проекта строительства (далее — контролирующий орган), на основании данных федерального органа исполнительной власти (его территориальных органов), осуществляющего функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, путем сопоставления с данными проектной декларации проекта строительства.

9. Подписанное застройщиком заявление о выдаче заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — заключение) с указанием расчета степени готовности проекта строительства и документы, подтверждающие соответствие проекта строительства критериям, указанным в пункте 1 настоящего документа, подаются в контролирующий орган на бумажных носителях либо в электронной форме через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства.

10. Заявление о выдаче заключения и документы, подаваемые в контролирующий орган, заверяются подписью руководителя, главного бухгалтера и печатью организации (при ее наличии). В случае их направления через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства подаваемые заявление о выдаче заключения и документы заверяются электронной цифровой подписью указанных лиц.

11. Подготовка заключения осуществляется контролирующим органом в течение 15 рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче заключения и документов.

12. При подготовке заключения контролирующий орган вправе получить от застройщика дополнительные документы, необходимые для оценки степени готовности проекта строительства, рассчитанной исходя из стоимости выполненных работ, в случае если документы, представленные застройщиком на бумажных носителях и (или) размещенные в единой информационной системе жилищного строительства, не позволяют сделать вывод о правильности осуществленных застройщиком расчетов. В случае запроса контролирующим органом указанных дополнительных документов срок подготовки заключения может быть продлен не более чем на 5 рабочих дней.

13. По итогам анализа представленных документов контролирующий орган формирует и направляет застройщику почтовым отправлением или через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства заключение или отказ в выдаче заключения. Заявление застройщика о выдаче заключения и заключение или отказ в выдаче заключения подлежат размещению контролирующим органом в единой информационной системе жилищного строительства не позднее 3 рабочих дней со дня принятия контролирующим органом соответствующего решения.

Утвержден
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 22 апреля 2019 г. N 480

ПЕРЕЧЕНЬ
ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДСТАВЛЯЕМЫХ ЗАСТРОЙЩИКОМ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
СООТВЕТСТВИЯ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА И (ИЛИ) ИНОГО ОБЪЕКТА
НЕДВИЖИМОСТИ (ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА) КРИТЕРИЯМ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИМ
СТЕПЕНЬ ГОТОВНОСТИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА И (ИЛИ) ИНОГО
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА) И КОЛИЧЕСТВО
ЗАКЛЮЧЕННЫХ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ,
ПРИ УСЛОВИИ СООТВЕТСТВИЯ КОТОРЫМ ЗАСТРОЙЩИКУ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ
ПРАВО НА ПРИВЛЕЧЕНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА БЕЗ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СЧЕТОВ, ПРЕДУСМОТРЕННЫХ
СТАТЬЕЙ 15.4 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ
СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ
ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ», ПО ДОГОВОРАМ
УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ПРЕДСТАВЛЕННЫМ
НА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ПОСЛЕ 1 ИЮЛЯ 2019 Г.

1. Заявление о выдаче заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Указанное заявление представляется по форме заявления о готовности проекта строительства, утвержденной Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в соответствии с подпунктом «а» пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. N 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г

2. Расчет степени готовности проекта строительства, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных расходов на строительство

3. Расчет степени готовности проекта строительства, рассчитанной суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов во всех объектах недвижимости, указанных в разрешении на строительство

4. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве

5. Ежеквартальная отчетность застройщика, сформированная не ранее чем за 15 дней до дня подачи заявления, указанного в пункте 1 настоящего документа

6. Регистры бухгалтерского учета застройщика или выписки из них в отношении проекта строительства

— степень готовности проекта строительства , рассчитанная суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство (далее — степень готовности конструктивных элементов проекта строительства ). Информация об изменениях: Пункт 3 изменен с 24 сентября 2019 г. — Постановление Правительства России от 12 сентября 2019 г. N 1191. См. предыдущую редакцию. 3. Степень готовности проекта строительства , рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство ( ), рассчитывается по формуле (процентов): , где: размер фактически понесенных затрат — фактически…

ПИСЬМО от 5 августа 2019 г. N Д23и-26504 «О формулах, применяемых кадастровым инженером для расчета степени готовности объекта незавершенного строительства в целях государственного кадастрового учета.»

ПИСЬМО от 5 августа 2019 г. N Д23и-26504 «О формулах, применяемых кадастровым инженером для расчета степени готовности объекта незавершенного строительства в целях государственного кадастрового учета.»

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости), рассмотрев обращение, сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

В соответствии с частью 4 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон N 221-ФЗ) кадастровая деятельность — это выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе (кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях; специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 Закона N 221-ФЗ, — кадастровый инженер.

Согласно части 4.2 статьи 1 Закона N 221-ФЗ в случаях, установленных Законом N 221-ФЗ, при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами:

определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства;

осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости;

В случае, установленном Законом N 221-ФЗ, при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами может быть дополнительно установлено местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.

Таким образом, расчет степени готовности конструктивных элементов проекта в силу закона не относится к кадастровым работам и кадастровой деятельности.

Согласно части 4 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) в реестр объектов недвижимости Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в качестве основных сведений об объекте незавершенного строительства вносятся в том числе сведения о степени его готовности в процентах.

При этом статья 24 Закона N 218-ФЗ не содержит каких-либо требований по определению или расчету степени готовности конструктивных элементов проекта строительства.

В силу пункта 43 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 (далее — Требования), степень готовности объекта незавершенного строительства определяется кадастровым инженером по одной из формул, указанных в подпункте 17 пункта 43 Требований.

Однако постановление Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. N 480 принято в соответствии с частью 16 статьи 8 Федерального закона от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 478) для обеспечения выдачи контролирующим органом на основании заявления застройщика заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Закона N 478-ФЗ), а не для целей государственного кадастрового учета.

В постановлении Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. N 480 также содержатся формулы, позволяющие рассчитать степень готовности проекта строительства — многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости) для целей применения соответствующих положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Обращаем внимание, что перечень конструктивных элементов используется для расчета степени готовности конструктивных элементов проекта, отличается от аналогичного перечня для определения степени готовности объекта незавершенного строительства.

Полагаем, что в целях осуществления государственного кадастрового учета в отношении объекта незавершенного строительства кадастровым инженером должны применяться формулы для расчета степени готовности объекта, указанные в подпункте 17 пункта 43 Требований.

В связи с изложенным отсутствуют основания для применения положений Закона N 221-ФЗ, Закона N 218-ФЗ и принятых в соответствии с ними нормативных правовых актов, а также отсутствуют основания для подготовки технического плана при реализации кадастровыми инженерами полномочий, предусмотренных пунктом 6 Методики определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г., утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. N 480.

Методика соответствия объектов недвижимости критериям: степень готовности объекта и количество заключенных договоров долевого участия1 («Методика»). 1. Базовые вводные: Методика создается для целей определения объектов недвижимости, по котором после 01.07.2019 будет возможно не переходить на расчеты с дольщиками по счетам эскроу. Все такие объекты находятся в различных стадиях строительства ( строительство не завершено: объекты не введены в эксплуатацию). Методика должна содержать объективные, счетные, подтверждаемые и проверяемые критерии.

Расчет степени готовности объекта (480-ПП , 214-ФЗ)

В связи с изменениями в Федеральный закон №214-ФЗ с 1 июля 2019 года привлечение денежных средств для долевогожилищного строительства по объектам, не введенным в эксплуатацию, допускается только с использованием счетов эскроу. Однако, по уже запущенным проектам, в соответствии с новым Постановлением Постановления Правительства РФ № 480 от22.04.2019г., для начатых объектов сделано исключение, которое позволяет вести дальнейшие продажи без использования эскроу-счетов по ДДУ, при условии что:

1. В объекте должно быть продано по ДДУ не менее 10% от всего объема и
2. Степень готовности объекта должна быть не менее 30% (15% в отдельных случаях);

Для получения права продажи по ДДУ без использования эскроу-счетов, Застройщику необходимо подготовить и направить в уполномоченный орган для согласования пакет документов в составе которого, в том числе предоставляется расчет степениготовности конструктивных элементов многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости который выполняется кадастровыми инженерами.

Компания «Гарант-Кадастр» предлагает выполнить расчет степени готовности конструктивных элементовмногоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости.

В состав работ входит:

• Анализ проектной документации и подсчет объемов (при отсутствии);
• Обследование объектов и установление степени готовности по каждому из конструктивных элементов, в том числе геодезическая съемка земельного участка для определения объемов выполненных работ по благоустройству и внутриплощадочным инженерным сетям;
• Результатом работы является:
• Заключения кадастрового инженера с расчетом общей степени готовности объектов;

Расчет степени готовности выполняется как в целом по проекту, так и по отдельным этапам указанным в разрешении на строительство. В том числе, уже сданный дом указанный в разрешении на строительство как один из этапов, можно зачесть в общую готовность проекта.

Для предварительной оценки возможности получения указного права, формированию пакета документов просим прислать нам запрос на подготовку Коммерческого предложения с указанием примерной оценочной степени готовности объекта и приложить разрешение на строительство.

При необходимости, предлагаем сформировать и согласовать с уполномоченным органом полный пакет документов в следующем составе:

С фз- степень готовности , рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство ; С кэ- степень готовности проекта, рассчитанная суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство (далее — степень готовности конструктивных элементов проекта). МОСКОМСТРОЙИНВЕСТ МОСГОССТРОЙНАДЗОР. Сведения, представляемые (декларируемые) застройщиком для подтверждения степени готовности конструктивных элементов. № Конструктивный элемент проекта. 1. … Стоимость конструктивн ого элемента, млн. руб. 1Вес в общей готовности объекта , представляет застройщик. (весi).