Строительная компания выиграла инвестиционные торги на право строительства жилого дома задача

Строительная компания выиграла инвестиционные торги на право строительства жилого дома. Не имея достаточных финансовых средств для осуществления строительства, компания обратилась в юридическую фирму с предложением разработать договор купли-продажи квартир в строящемся доме. При этом компания просила включить в договор:

1) условие о поэтапной оплате покупателем строящейся квартиры, в соответствии с которым право собственности на квартиру переходит к покупателю после полной ее оплаты, а риск случайного повреждения или порчи — с момента подписания договора купли-продажи;

2) условие о том, что цена квартир определяется из расчета 500 долларов США за 1 кв. м, но окончательная сумма уточняется после завершения перепланировки квартир с учетом пожеланий покупателей.

Кроме того, строительная компания предполагала взять кредит в банке под залог строящегося дома и хотела бы получить консультацию, можно ли об этом не упоминать в договорах купли-продажи квартир. Ее также интересовал вопрос, нуждаются ли в государственной регистрации договоры купли-продажи, которые предполагается заключать.

Строительный навигатор: курс на КСИ

Наконец, был задан вопрос: сможет ли компания, если она не найдет достаточных средств на строительство дома, продать по договору купли-продажи полученные по конкурсу право застройки и право аренды земельного участка сроком на 49 лет (в том числе без согласия арендодателя)?

Похожие вопросы

Наконец, был задан вопрос: сможет ли компания, если она не найдет достаточных средств на строительство дома,

Строительная компания выиграла инвестиционные торги на право строительства жилого дома. Не имея достаточных финансовых средств для осуществления строительства, компания обратилась в юридическую фирму с предложением разработать договор купли-продажи квартир в строящемся доме. При этом компания просила включить в договор:

1) условие о поэтапной оплате покупателем строящейся квартиры, в соответствии с которым право собственности на квартиру переходит к покупателю после полной ее оплаты, а риск случайного повреждения или порчи — с момента подписания договора купли-продажи;

2) условие о том, что цена квартир определяется из расчета 500 долларов США за 1 кв. м, но окончательная сумма уточняется после завершения перепланировки квартир с учетом пожеланий покупателей.

Кроме того, строительная компания предполагала взять кредит в банке под залог строящегося дома и хотела бы получить консультацию, можно ли об этом не упоминать в договорах купли-продажи квартир. Ее также интересовал вопрос, нуждаются ли в государственной регистрации договоры купли-продажи, которые предполагается заключать.

Наконец, был задан вопрос: сможет ли компания, если она не найдет достаточных средств на строительство дома, продать по договору купли-продажи полученные по конкурсу право застройки и право аренды земельного участка сроком на 49 лет (в том числе без согласия арендодателя)?

Дайте ответы на поставленные вопросы от имени юридической фирмы.

Строительный маркетинг. Фильм — Как выстроить системный маркетинг в строительстве?

Составьте проект договора купли-продажи квартир, с соблюдением требований законодательства.

Здравствуйте. Ваш вопрос предполагает расширенный ответ на него поэтому лучше обратитесь к любому юристу на этом сайте лично или переведите вопрос в статус платного.

Это будет считаться обреминением и такой договор не пропустят?

Скажите пожалуйста, пройдет ли договор купли-продажи с рассрочкой платежа с использованием материнского капитала в пенсионном фонде если в договоре будет сказано, что:

7. При продаже квартиры в кредит, в том числе в кредит с оплатой в рассрочку, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнением Покупателем его обязанности по оплате квартиры, если иное не установлено договором.

7. С момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю и до момента полной оплаты Покупателем стоимости квартиры указанная квартира находится в залоге у Продавца. Покупатель не имеет право отчуждать квартиру без письменного согласия Продавца. После осуществления Покупателем полной оплаты приобретаемой квартиры Продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.

Это будет считаться обреминением и такой договор не пропустят?

Правильно — это обратиться очно за помощью к юристу для составления договора купли-продажи.

То, что вы написали, может быть в договоре.

Только это само собой разумеющееся при отложенной оплате с помощью материнского капитала.

Много лишних букв.

Договор купли продажи дома без земельного участка

Нуждаются ли в государственной регистрации договоры купли-продажи, которые предполагается заключать.

Наконец, был задан вопрос: сможет ли компания, если она не найдет достаточных средств на строительство дома, продать по договору купли-продажи полученные по конкурсу право застройки и право аренды земельного участка сроком на 49 лет (в том числе без согласия арендодателя)?

Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется.

Ольга, здравствуйте, Вы вопрос сформулируйте.

Здравствуйте. Вы не можете переуступить право строительной аренды в силу п.7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Деньги с продажи моего недвижимого имущества зачисляются в договор долевого участия в качестве оплаты квартиры в доме застройщика.

Мой дом идет под снос с участком (недвижимое имущество). Застройщик предлагает квартиру в строящемся многоэтажном доме. Вместо предварительного договора мены с пролангацией до подписания основного (его дом намечается к сдаче в 2015 г.) уговаривает подписать договор купли-продажи с обременением.

В договоре купли-продажи прописывается: обязательства покупателя по оплате недвижимого имущества считаются выполненными покупателем после регистрации продавцом права собственности на, указанную в договоре квартиру. Деньги с продажи моего недвижимого имущества зачисляются в договор долевого участия в качестве оплаты квартиры в доме застройщика. Взаиморасчетов по договору купли-продажи не будет.

Виктор нужно смотреть все условия договора предлагаемым застройщиком, чтобы избежать вам все риски по сделке. Удачи, обращайтесь.

Сможет ли компания, если она не найдет достаточных средств на строительство дома,

Интересовал вопрос, нуждаются ли в государственной регистрации договоры купли-продажи, которые предполагается заключать д. сможет ли компания, если она не найдет достаточных средств на строительство дома, продать по договору купли-продажи полученные по конкурсу право застройки и право аренды земельного участка сроком на 49 лет в том числе без согласия арендодателя.

Все договора купли продажи недвижимости подлежат государственной регистрации независимо от того идет ли речь о дду или о покупке объекта незавершенного строительства, без согласия арендодателя ничего не продать никаких прав.

Законны ли сделки по договорам.

По письму от поставщика бетона заключила предварительный договор купли продажи квартиры в строящемся доме по которому стороны обязуются заключить основной договор в течении 90 дней с момента регистрации права собственности застройщиком, указана неизменная цена квартиры, оплаты по договору нет. Параллельно заключен договор займа на сумму стоимости квартиры, ссылок в договоре на то что он идёт на погашение стоимости квартиры нет срок договора до 31.12.16 г. Общего в договорах № , даты заключения 30.04.14 г., суммы. Законны ли сделки по договорам. Как расторгнуть договора без потерь если при расторжении идут пени в размере 10 процентов.

Законны в силу ст. 421 ГК РФ. Расторгать возможно по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ).

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

без уплаты процентов к сожалению никак Расторжение по ст 451 ГК РФ

Основания для изменения или расторжения договора перечислены в главе 29 Гражданского кодекса РФ

[i]Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими «законами» или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим «Кодексом», другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным «пунктом 4» настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из «закона», иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Источник www.9111.ru

Строительная компания выиграла инвестиционные торги на право строительства жилого дома. Не имея достаточных финансовых средств

Зарегистрируйся в два клика и получи неограниченный доступ к материалам, а также промокод на новый заказ в Автор24. Это бесплатно.

Условие

Строительная компания выиграла инвестиционные торги на право строительства жилого дома. Не имея достаточных финансовых средств для осуществления строительства, компания обратилась в юридическую фирму с предложением разработать договор купли-продажи квартир в строящемся доме.

При этом компания просила включить в договор: 1) условие о поэтапной оплате покупателем строящейся квартиры, в соответствии с которым право собственности на квартиру переходит к покупателю после полной ее оплаты, а риск случайного повреждения или порчи — с момента подписания договора купли-продажи; 2) условие о том, что цена квартир определяется из расчета 500 долларов США за 1 кв. м, но окончательная сумма уточняется после завершения перепланировки квартир с учетом пожеланий покупателей. Кроме того, строительная компания предполагала взять кредит в банке под залог строящегося дома и хотела бы получить консультацию, можно ли об этом не упоминать в договорах купли-продажи квартир. Ее также интересовал вопрос, нуждаются ли в государственной регистрации договоры купли-продажи, которые предполагается заключать. Наконец, был задан вопрос: сможет ли компания, если она не найдет достаточных средств на строительство дома, продать по договору купли-продажи полученные по конкурсу право застройки и право аренды земельного участка сроком на 49 лет (в том числе без согласия арендодателя)? Дайте ответы на поставленные вопросы от имени юридической фирмы.

Решение

1) Согласно п. 1 ст. 459 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. Соответственно, первое условие можно включить в договор .
2) Второе условие включить в договор нельзя, так как расчеты на территории Российской Федерации осуществляются в рублях. Однако как следует из п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве можно предусмотреть, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
3) Если компания возьмет кредит под залог квартир, то данное обстоятельство должно быть упомянуто в договоре, чтобы впоследствии доказать, что покупатель знал об этом обстоятельстве

Зарегистрируйся, чтобы продолжить изучение работы

и получи доступ ко всей экосистеме Автор24

.
2) Второе условие включить в договор нельзя, так как расчеты на территории Российской Федерации осуществляются в рублях. Однако как следует из п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве можно предусмотреть, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
3) Если компания возьмет кредит под залог квартир, то данное обстоятельство должно быть упомянуто в договоре, чтобы впоследствии доказать, что покупатель знал об этом обстоятельстве

Оплатите контрольную работу или закажите уникальную работу на похожую тему

Источник author24referat.ru

Решение ВС увеличило риски инвесторов в новостройки. Что это значит

Физлица, купившие в инвестиционных целях по договорам долевого участия (ДДУ) несколько квартир, не могут претендовать на получение жилья в случае банкротства застройщика на тех же условиях, что и граждане, которые покупали квартиру для личного проживания. К такому выводу пришла судебная коллегия по экономическим вопросам Верховного суда при рассмотрении спора в деле о банкротстве ООО «Стройинвест», которое возводило многоквартирный дом в Сергиевом Посаде.

Суть дела

В феврале 2014 года истец купил у застройщика 30 квартир в строящемся доме на сумму 31,34 млн руб. По договору ключи покупатель должен был получить не позднее второго квартала 2015 года, но дом построен так и не был. В ноябре 2020 года застройщика признали банкротом, а достройкой дома занялся региональный фонд защиты прав дольщиков. Здание должны достроить в 2023 году.

Но когда покупатель направил конкурсному управляющему «Стройинвеста» заявление о включении в реестр требований обязательства по передаче квартир, то получил отказ. Причина — отсутствие доказательств оплаты. При этом у покупателя были копии квитанций и акт об исполнении финансовых обязательств. Первый суд истец выиграл, но апелляционная инстанция отменила решение о включении в реестр, указав, что более высокие гарантии защиты предоставляются гражданам, которые покупают квартиры в новостройках для личного проживания. Именно их можно квалифицировать как потребителей.

Верховный суд поддержал выводы апелляции, что гражданин, купивший в инвестиционных целях несколько квартир, не вправе рассчитывать на приоритетное удовлетворение его требований в случае банкротства застройщика — в отличие от дольщиков, приобретавших квартиру для личного проживания. В определении ВС также сказано, что «сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика». Дело отправлено на новое рассмотрение.

Четвертая очередь исключает получение квартир

ВС также установил, что долг перед покупателем можно квалифицировать, как «если бы владельцем требования к застройщику являлось юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (п. 1 и п. 2 ст. 50 Гражданского кодекса)». Расчеты, согласно подпункту 4, п. 1, ст. 201,9 о банкротстве, будут осуществляться с ним в четвертую очередь.

Требования кредиторов могут быть включены в три очереди. В первую очередь включаются обязательства из причинения вреда, во вторую — зарплата, в третью — все остальные кредиторы. Иначе обстоят дела при банкротстве застройщика. Первая и вторая очереди не меняются, но в третью включаются требования граждан — участников долевого строительства, а все остальные кредиторы, в том числе юрлица — участники долевого строительства, включаются в четвертую очередь, поясняет руководитель офиса юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков.

«Погашение требований всегда идет в порядке очередности, а при нехватке денег — в рамках одной очереди в пропорции от общего размера требований. В определении ВС указал, что требования физлиц — участников долевого строительства, приобретающих квартиры для целей инвестирования и получения прибыли, подлежат, по сути, понижению в очередности и удовлетворяются не в рамках требований дольщиков, а в одной очереди со всеми остальными кредиторами. Верховный суд практически лишил таких дольщиков-инвесторов возможности получения квартир, поскольку передача объектов строительства в рамках четвертой очереди не предусмотрена», — говорит Артем Комсюков.

Позиция Верховного суда неоднозначна

С одной стороны, ВС устранил явную несправедливость и нарушение закона — отказ во включении требований по мотивам инвестиционной деятельности. С другой, не внес ясности, запутал ситуацию и допустил вольное толкование норм права, считает Артем Комсюков.

По словам эксперта, закон о банкротстве, как и закон о долевом строительстве, не содержит какого-либо ограничения ни по площади, ни по количеству квартир, приобретаемых одним гражданином. Ни с точки зрения закона, ни с точки зрения логики цель защиты прав не исключает защиту гражданина — непрофессионального инвестора, который приобрел более одной квартиры.

«Исходя из изложенной позиции Верховного суда, теперь в подобных случаях суды будут обязаны каким-то образом исследовать цели приобретения нескольких квартир и выяснять — инвестирование это или реальная потребность, например, для проживания родственников. Не совсем ясно, какими доказательствами подразумевается подтверждение такой цели. Такая позиция ставит граждан, купивших несколько квартир в одном доме или ЖК, в неравное положение с теми, кто в инвестиционных целях приобрел несколько квартир у разных застройщиков», — говорит Артем Комсюков.

Основной вопрос, который встал перед Верховным судом, — стоит ли предоставлять покупателю-инвестору приоритет, как и гражданам, которые приобретают жилье для личного пользования? Верховный суд занял более социальную позицию, указав, что покупка столь значительного количества квартир означает намерение осуществлять предпринимательскую деятельность, добавляет арбитражный управляющий, управляющий партнер юридической компании «Один к одному» Даниил Наймушин.

По словам эксперта, определение ВС носит противоречивый характер. С одной стороны, Верховный суд подчеркнул, что само по себе приобретение больше одной квартиры не свидетельствует об инвестиционной деятельности. Однако теперь суды должны выяснять истинные намерения приобретения квартиры, что может возложить дополнительное бремя доказывания на граждан, считает Даниил Наймушин.

По словам руководителя аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольги Плешановой, проблема актуальна для старых проектов, где ДДУ заключались без счетов эскроу. По эскроу любой дольщик может забрать деньги в случае банкротства застройщика, количество квартир закон не ограничивает, пояснила юрист.

Весной 2022 года Верховный суд уточнил требования для получения квартир у застройщика-банкрота. По определению инстанции, человек, который осуществлял совместную экономическую деятельность с девелопером, не может конкурировать с требованиями граждан, вложивших в строительство личные деньги.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Источник realty.rbc.ru

3.7. Особенности девелоперской деятельности в рамках инвестиционных договоров с публичным субъектом

Заключение инвестиционных договоров между частным и публичным субъектами уже давно стало одним из наиболее распространённых способов привлечения инвестиций с вовлечением в оборот государственного имущества.

Наиболее популярными договорными схемами привлечения инвестора являются:

1. Заключение договора аренды на инвестиционных условиях

В этом случае договор аренды представляет собой смешанный договор, поскольку помимо обычных обязательств по аренде инвестор получает в качестве разрешённого использования право на строительство или реконструкцию объекта, и за ним закрепляется ряд обязанностей (взносы на инфраструктуру и т. п.).

1. Заключение двух самостоятельных договоров одновременно (договор аренды для целей строительства и инвестиционный договор)

Особенностью такой схемы является фактическое разделение в самостоятельные правовые конструкции отношений по аренде и собственно инвестиционных обязательств, исполнение которых порождает право инвестора на распределение прав на созданный в результате реконструкции объект.

Необходимо отметить, что законом РФ от 23.06.2014 № 171-ФЗ был установлен запрет на установление в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, каких-либо требований к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом (п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).

Полагаем, что данной нормой федеральный законодатель дал понять, что всяческие платежи на развитие инфраструктуры, обязанности застройщика возвести школу или детский сад неподалёку от возводимого многоквартирного дома и другие условия договоров, дополнительно обязывающие застройщиков, не могут включаться в договор аренды (не связаны с предметом аренды). Однако в ряде регионов РФ органы исполнительной власти трактуют этот пункт весьма произвольно и считают, что инвестиционные отчисления – это лишь элемент «иного договора», который делает аренду на инвестиционных условиях смешанным договором, который, в свою очередь, не подпадает под регулирование ЗК РФ. Полагаем, что такой подход прямо противоречит императивному запрету ЗК РФ, а для инвестиционных отчислений может быть найдено место только в заключаемом одновременно с арендой участка инвестиционном договоре.

Правовая природа инвестиционного договора и инвестиционных отчислений

Строительство на государственных землях, как правило, сопряжено для инвесторов с необходимостью несения дополнительных расходов, не связанных именно с выполнением строительных работ, а связанных с возложением на инвестора обязанности по так называемым вопросам инвестиционных отчислений.

В силу сложной экономической ситуации приходится констатировать, что общий объём таких инвестиционных отчислений с каждым годом возрастает, и государство последовательно возлагает расходы на инфраструктуру, социальную обеспеченность и т. п. на инвестора.

При этом такого рода инвестиционные отчисления бывают как в натуральной форме (например, выполнение работ по ремонту/строительству детского сада), так и в прямом денежном выражении. Следует признать, что какого-либо внятного единого для всех субъектов РФ регулирования порядка расчёта объёмов таких отчислений нет, и субъекты РФ проявляют здесь всю свою изобретательность [1] .

Судебная практика по-разному оценивает правовую природу таких «инвестиционных отчислений». Как правило, суды, видимо, руководствуясь прежде всего необходимостью защитить бюджеты различных уровней от возможного взыскания, делают вывод о том, что такие отчисления являются «платежами в общеполезных целях», не порождают каких-либо дополнительных обязательств публичного субъекта и во всех случаях не подлежат возврату инвестору (например, позиция ВАС РФ по делу № А32-24023/2011 [2] ). В ряде случаев судом всё же осуществлялось взыскание таких инвестиционных отчислений в качестве неосновательного обогащения (например, дело № А32-45562/2009-32/843 [3] ), однако это стало результатом вывода о незаключённости инвестиционного договора.

Вопросы «инвестирования» урегулированы законом РФ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – закон № 39-ФЗ). К сожалению, данный закон написан больше как декларация, а не как регулирующий правоотношения нормативный акт. В результате указанные в нём гарантии воспринимаются судебной практикой и разъяснениями высших судов как декларативные нормы, не имеющие судебной защиты.

П. 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума № 54) указал, что при оценке отношений сторон по инвестиционным договорам следует устанавливать правовую природу отношений сторон, исходя из поименованных в ГК РФ видов договоров (купля-продажа, подряд, простое товарищество и т. п.).

В соответствии с п. 4 Постановления № 54 договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции, должны квалифицироваться судом как «договоры купли-продажи будущей вещи», если не установлено иное.

Наибольший переполох создало разъяснение ВАС РФ, данное в п. 6 Постановления № 54: в случае, если собственник либо иной титульный владелец земельного участка предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, то к их отношениям подлежат применению нормы о договоре строительного подряда (глава 37 ГК РФ). При квалификации отношений сторон как строительного подряда в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на построенный объект недвижимости возникает у собственника земельного участка, на котором он возведён, с момента регистрации его права в ЕГРН. В свою очередь, сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ, а в случае уклонения от исполнения этой обязанности застройщиком – также право требовать возмещения убытков, выплаты неустоек и может воспользоваться правом удержания (ст. 712 ГК РФ).

Очевидно, буквальное применение этих разъяснений к аренде на инвестиционных условиях у государства привело бы к коллапсу.

Необходимо признать, что правоприменительная практика, и прежде всего практика регистрации прав Росреестра, проигнорировала позицию ВАС РФ, и по-прежнему завершивший надлежащим образом строительство и выполнивший инвестиционные условия инвестор может зарегистрировать своё право собственности как первичное право (ну а в случае привлечения дольщиков – зарегистрировать их право собственности).

Привлечение инвестиций в отношении находящихся в собственности РФ объектов недвижимого имущества и земельных участков

С учётом разграничения собственности, предусмотренного Постановлением ВС РФ от 27.12.1991 № 3020‑1 [4] и ст. 3.1 закона РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Правительство РФ обладает полномочиями по определению порядка привлечения инвестиций в отношении федеральных объектов недвижимости.

В рамках реализации своих полномочий Правительство РФ утвердило Постановление от 10.08.2007 № 505 «О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества» (далее – Постановление № 505) [5] .

П. 2 Постановления № 505 введено понятие «инвестиционный договор» – договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию внебюджетных средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования договора (инвестиционный договор, договор об инвестировании, договор (контракт) на реализацию инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), договор на строительство, реконструкцию, реставрацию объекта недвижимого имущества и т. д.).

Как видно из определения, инвестиционный договор в понимании федерального законодателя – это договор практически любой правовой природы, опосредующий отношения «по инвестированию внебюджетных средств». В свою очередь, вопросы инвестирования и инвестиций отражены в законе № 39-ФЗ.

В соответствии с п. 3 Постановления № 505 согласование заключения инвестиционного договора в отношении объектов, находящихся в федеральной собственности, относится исключительно к компетенции Федерального агентства по управлению государственным имуществом за исключением предусмотренных п. 4 данного Постановления случаев, когда требуется предварительное решение Правительства РФ [6] , а именно:

• стоимость недвижимого имущества, определённая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, превышает 150 млн рублей;
• стоимость недвижимого имущества, определённая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и суммарный объём капитальных вложений, необходимых для реализации инвестиционного проекта, в совокупности превышают 500 млн рублей.

Планировалось, что инвестиционный договор с инвестором будет заключаться на основании обязательной рыночной оценки прав и по результатам аукциона.

Однако Постановлением Правительства РФ от 03.04.2008 № 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности» (далее – Постановление № 234) установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности, либо расположенными на них объектами, а также запрет на проведение аукционов по привлечению инвестиций в отношении указанных земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (ранее срок действия такого запрета был ограничен 01.01.2021, однако в настоящий момент срок действия запрета не установлен [7] ), которые:

1. a) предоставлены федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям;
2. b) расположены в границах населённых пунктов либо в пределах:

• 30 километров от границ населённых пунктов с численностью населения более 1 млн человек;
• 15 километров от границ населённых пунктов с численностью населения от 100 тыс. человек до 1 млн человек;
• 5 километров от границ населённых пунктов с численностью населения до 100 тыс. человек.

При этом п. 4 Постановления № 234 установлены исключения из установленного моратория на распоряжение объектами недвижимости, расположенными в федеральной собственности, либо привлечение инвестиций:

a) предоставление земельных участков после вступления в силу Постановления № 234:

• по результатам аукционов по продаже земельных участков, находящихся в федеральной собственности и не предоставленных гражданам или юридическим лицам, либо аукционов на право заключения договора аренды таких земельных участков, либо состоявшихся до вступления в силу Постановления № 234 аукционов на право заключения инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных на таких земельных участках;
• в целях исполнения государственных контрактов на строительство объектов для обеспечения федеральных государственных нужд;
• для строительства объектов государственного или муниципального значения, указанных в ст. 49 ЗК РФ;
• в рамках исполнения договоров о развитии застроенной территории;
• взамен земельных участков, изымаемых для федеральных государственных нужд;
• в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории резидентам особой экономической зоны или управляющей компании, а также лицу, с которым уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны;
• для строительства объектов в соответствии с концессионными соглашениями;
• лицам, получившим лицензию на недропользование, или лицам, заключившим договор водопользования (в отношении которых вынесено решение о предоставлении водного объекта в пользование), в целях строительства объектов, необходимых для осуществления деятельности, предусмотренной указанными документами;
• по отдельным решениям Правительства Российской Федерации;
• для размещения объектов, необходимых для подготовки и проведения Чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года;
• в границах соответствующих функциональных зон национальных парков в целях осуществления рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности;
• находящихся на территориях закрытых территориально-административных образований;
• в иных случаях, предусмотренных федеральными законами;

b) приватизация земельных участков в составе имущественного комплекса, включённого в программу приватизации федерального имущества;

c) продажа земельных участков в процессе реализации высвобождаемого военного имущества;

d) продажа, предоставление в аренду и совершение иных установленных федеральными законами действий по распоряжению земельными участками, на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.

Также Постановлением № 234 установлен запрет для федеральных органов исполнительной власти на согласование сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности, закреплённым за федеральными государственными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения и расположенным на земельных участках, за исключением:

• передачи имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность в порядке, установленном п. 11 ст. 154 закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ (далее – закон № 122-ФЗ) [8] и законом от 08.12.2011 № 423-ФЗ (далее – закон № 423-ФЗ) [9] ;
• реализации высвобождаемого военного имущества;
• передачи в аренду и безвозмездное пользование.

Кроме того, согласно п.п. 4.1, 4.2 Постановления № 234 установленные таким Постановлением запреты не распространяются на случаи распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности и расположенным за пределами Российской Федерации, а также не распространяются на случаи проведения аукционов по привлечению инвестиций в отношении недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и расположенного за пределами Российской Федерации.

С учётом бессрочно установленного моратория не стоит ожидать существенного вовлечения федеральных объектов в инвестиционный процесс. Возможности частных инвестиций в эту сферу по-прежнему ограничены.

Привлечение инвестиций в отношении находящихся в муниципальной собственности и собственности субъектов РФ объектов недвижимого имущества и земельных участков

С учётом скудного федерального регулирования вопросов инвестирования субъекты РФ и муниципальные образования самостоятельно определяют порядок вовлечения принадлежащих им объектов недвижимости в инвестиционную деятельность.

Несомненно, вопросы предоставления земельных участков во многом урегулированы ЗК РФ, а вопросы предоставления объектов недвижимости решаются с учётом требований закона РФ «О защите конкуренции», однако за пределами этих ограничений в законодательстве каждого субъекта РФ или муниципального образования существует свой нормативно-правовой акт, регулирующий, прежде всего, вопросы установления инвестиционных условий и целевого предоставления объектов.

В предыдущих разделах последовательно раскрывались особенности оформления разрешительной документации применительно к публичным землям, предоставленным на инвестиционных условиях. В частности, речь идёт об ограничении целевого использования участка только ВРИ, указанным в договоре аренды (без права выбора иных основных ВРИ без согласия публичного собственника), различия в сроках аренды и сроках в разрешении на строительство и т. п.

Важное значение имеет вопрос о необходимости/обязательности протокола о выполнении инвестиционных условий, оформленного публичным и частным субъектом, для оформления прав инвестора на созданные объекты. Как правило, ранее в большинстве договоров аренды на инвестиционных условиях / инвестиционных договорах предусматривалось, что завершением инвестиционного проекта является не завершение строительства, а исключительно подписание публичным субъектом протокола о выполнении инвестиционных условий [10] . В настоящее время судебная практика полагает, что оформление протокола требуется исключительно в случае наличия указания на обязательность его оформления в самом договоре, а во всех остальных случаях он сам по себе не является необходимым для оформления прав инвестора документом [11] , и значение имеет только фактическое исполнение инвестиционных обязательств [12] .

Характеризуя вопросы инвестиционных договоров с публичными субъектами РФ, нельзя не упомянуть про особые права субъектов РФ – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга – на внесудебное расторжение ими инвестиционных договоров, заключённых до 01.01.2011, в одностороннем порядке (п.п. 3, 4 ст. 18 закона № 39-ФЗ) с компенсацией документально подтверждённых прямых затрат на исполнение обязательств по нему, на сумму которых начисляются проценты в порядке, установленном ст. 395 ГК РФ. Основанием для такого расторжения может быть существенное нарушение условий данного договора и (или) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Необходимо отметить, что формулировка п. 4 ст. 18 закона № 39-ФЗ устанавливает значительное число ограничений для удовлетворения требования о компенсации прямых затрат инвестора, а именно:

• инвестиционный договор должен быть заключён до 01.01.2011, и обязательства по нему должны действовать на 14.12.2011 [13] ;
• договор должен предусматривать привлечение внебюджетных источников финансирования и последующее распределение площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора;
• договор должен быть расторгнут досрочно, т. е. истечение срока действия инвестиционного договора не порождает права на компенсацию (за исключением случая, указанного в п. 5 ст. 18 закона № 39-ФЗ: Правительство РФ вправе принять решение об определении размера убытков по обязательствам, вытекающим из договора, заключённого с федеральным органом исполнительной власти, федеральным государственным учреждением либо федеральным государственным унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в собственности РФ и расположенном в границах городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, при его расторжении по соглашению сторон).

В Москве утверждён порядок взаимодействия городских органов исполнительной власти при рассмотрении вопросов о возмещении затрат, понесённых инвесторами в рамках реализации инвестиционных проектов [14] . Данный порядок предусматривает возможность для инвестора в досудебном порядке получить компенсацию в случаях, когда Градостроительно-земельной комиссией города Москвы приняты решения:

• о расторжении в одностороннем порядке инвестиционных контрактов (договоров) в соответствии с требованиями ст. 18 закона № 39-ФЗ;
• о расторжении инвестиционных контрактов (договоров) по соглашению сторон;
• об исполнении установленных инвестиционным контрактом (договором) обязательств по возмещению инвестору затрат [15] ;
• о возмещении инвестору понесённых затрат в иных случаях.

Такой порядок позволяет существенно снизить нагрузку на арбитражные суды, так как предоставляет возможность для инвестора компенсировать свои затраты без обращения в суд.

[1] Например, закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования».

Источник www.kachkin.ru