Государственная программа поддержки IT-специалистов позволяет оформить ипотеку по ставке до 5% не только на покупку квартиры на первичном рынке, но и на приобретение или строительство собственного дома. Разбираемся, какие виды домов можно строить по программе и какие к ним предъявляются требования.
Какой дом можно построить по IT-ипотеке?
Программа «Льготная ипотека для IT-специалистов» позволяет построить индивидуальный жилой дом. Согласно закону, такие дома могут иметь до трех надземных этажей высотой не более двадцати метров ? п.39, ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ .
Важным условием IT-ипотеки является то, что дом должен строиться по договору подряда. Такой договор заключается с профессиональным застройщиком — индивидуальным предпринимателем (ИП) или юридическим лицом.
Как заработать на строительстве жилых комплексов? Эксперты по строительству
Кроме этого, банки при выдаче льготной ипотеки могут предъявлять собственные требования к строящейся недвижимости. Например, они могут установить допустимую площадь дома от 60 до 300 кв. метров и обязать обеспечить дом необходимыми коммуникациями. К таким коммуникациям, как правило, относятся электричество, водоснабжение, отопление (кроме печного) и канализация.
Может ли IT-специалист построить дом в ипотеку своими силами?
Нет, в отличие от таких программ господдержки, как «Льготная ипотека» и «Дальневосточная ипотека», условия Льготной ипотеки для IT-специалистов не предусматривают строительство дома хозяйственным способом (своими силами). Построить собственный дом можно только по договору подряда с привлечением ИП или юридического лица.
Какие требования предъявляются к земельному участку?
Построить индивидуальный жилой дом можно не на всех земельных участках. На сегодня для этих целей подходят:
Участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
Для строительства дома на сельхозземлях участок должен находиться в составе садового некоммерческого товарищества (СНТ) или крестьянско-фермерского хозяйства с видом разрешенного использования «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ). Такие участки должны входить в состав населенного пункта и использоваться в дальнейшем по назначению, а именно: для ведения садоводства, сельскохозяйственной или фермерской деятельности.
Помимо этого, банки могут предъявлять дополнительные требования к земельному участку, например, наличие в радиусе 15 километров от приобретаемой недвижимости необходимых социальных объектов: детского сада, школы и поликлиники.
Можно ли получить средства IT-ипотеки по частям?
Порядок получения кредитных средств по Льготной ипотеке для IT-специалистов будет зависеть от условий банка и индивидуальной ситуации заемщика.
Бизнес-план строительства жилого многоквартирного дома. Девелопмент, как бизнес-идея! Строим жилье
Например, если IT-специалист не имеет собственного земельного участка и для строительства дома по договору подряда ему дополнительно требуется приобрести землю по договору купли-продажи, получателями средств будут выступать несколько лиц: продавец участка и подрядчик. В такой ситуации оплата каждого договора должна происходить по отдельности.
В этом случае банк, предварительно получив информацию о стоимости земельного участка и строительстве дома, может предложить перечислить средства ипотеки на аккредитивный счет, и далее — производить оплату каждого договора по мере выполнения сторонами своих обязательств. Например, осуществить первый перевод средств после передачи продавцом земельного участка в собственность заемщика, а второй перевод — после строительства дома подрядчиком и подписания акта о приемке выполненных работ IT-специалистом.
Аккредитив — это способ расчетов, при котором банк перечисляет деньги получателю, когда тот представит документы, подтверждающие исполнение своих обязательств. В случае представления подтверждающих документов исполнитель может получить деньги от банка без участия и дополнительного согласия заемщика.
Можно ли оплатить средствами IT-ипотеки внутреннюю отделку в доме?
Правила предоставления «Льготной ипотеки для IT-специалистов» содержат перечень целей, на которые нельзя тратить средства льготного займа:
- Выполнение работ по ремонту и перепланировке жилых помещений;
- Изменение назначения помещений;
- Приобретение мебели;
- Приобретение отделимых от жилых помещений предметов интерьера и бытового оборудования.
При этом четкого ответа на вопрос, можно ли оплатить средствами IT-ипотеки внутреннюю отделку дома, в правилах нет. Некоторые банки допускают оплату отделки средствами займа, если она будет включена в смету подрядчика на строительство жилья. Поэтому данный момент стоит заранее уточнить у банка, в котором вы планируете оформить ипотеку.
Какой размер первоначального взноса по IT-ипотеке на строительство дома?
Минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке для IT-специалистов составляет 15% от стоимости недвижимости. Но в случае со строительством дома размер первоначального взноса будет рассчитываться от цены договора подряда либо совокупной цены договора купли-продажи земельного участка и договора подряда на строительство дома.
При этом кредиторы вправе устанавливать размер минимального первоначального взноса выше 15%, поэтому точные условия выдачи ипотеки стоит узнавать в конкретном банке.
Какие банки выдают IT-ипотеку на строительство дома?
Полный список банков-участников программы размещен на портале спроси.дом.рф.
Источник: xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai
Бизнес план строительство индивидуального жилого дома
Определите, располагаете ли вы достаточными средствами, возможностью взять кредит на самостоятельный старт или необходимо привлекать инвесторов. Если средства уже есть, можно создать ИП, для привлечения крупной суммы со стороны лучшим выбором станет организация ООО.
Изучите спрос на недвижимость в своем регионе. В зависимости от этого следует выбирать направление деятельности: строительство таунхаусов, коттеджей на продажу или деревянных домов под заказ.
При составлении бизнес-плана следует учитывать сезонность, среднюю стоимость жилья в вашем регионе и покупательские возможности населения. Спрос на строительство жилья очень высокий, но начинать лучше с узкой специализации и выбрать самые востребованные варианты, позволяющие выйти на окупаемость в самые короткие сроки.
Основные риски
Конкуренция в строительной сфере высокая. Новичку необходимо выбрать узкую специализацию и предлагать клиентам максимально высокий уровень сервиса. Ваше преимущество – возможность сконцентрироваться на мелочах. Крупные строительные компании не располагают такой возможностью в силу особенностей организации менеджмента.
Зависимость от сезона. Все этапы строительства коттеджей можно осуществить весной и летом. При правильной организации работ и наличии достаточных средств для обеспечения строительства под ключ в полном объеме, вы можете приступить к продаже дома уже осенью. Если эти условия не соблюдаются, риск заморозить строительство до следующего сезона очень высок. Приступая к работе, убедитесь, что располагаете всем необходимым для сдачи объекта к запланированному сроку.
Местоположение
Офис компании должен располагаться в центральном или деловом районе города. Здесь вы будете проводить встречи с клиентами и партнерами. Также, в центральном офисе будут работать проектировщики, бухгалтера, менеджеры по работе с клиентами и поставщиками.
Помещение для хранения оборудования и производства сборных деревянных домов должно находиться в промышленном районе или на окраинах города. Подойдут производственные и складские помещения. Важный момент – удобная транспортная развязка и возможность подвести необходимые для деятельности коммуникации.
Если вы специализируетесь на возведении коттеджей или таунхаусов и последующей их продаже, добавляется вопрос поиска участка для строительства. Изучите планы развития города. Строить дома в отдаленной деревне, в которой отсутствует современная инфраструктура и удобная транспортная развязка, невыгодно. Ищите свободные участки в людной местности, с проведенными коммуникациями и в непосредственной близости к школам, магазинам, медицинским учреждениям и другим инфраструктурным объектам.
Заключите договор с риэлтором, который обеспечит вас информацией о средней стоимости жилья в каждом из районов. Выбрав интересные участки, закажите у геодезической службы проведения анализа почвы.
Оборудование
Приобретать дорогостоящую строительную технику не стоит. В зависимости от проекта на каждом этапе работ вы можете арендовать необходимое оборудование с персоналом у фирм, специализирующихся на предоставлении подобных услуг. Покупайте лишь те инструменты и оборудование, которые необходимы для вашей работы постоянно.
Если вы планируете продавать готовые деревянные дома, ситуация выглядит по-другому. Бригада лесорубов должна быть оснащена бензопилами и прочим инвентарем для заготовки древесины. Средства для транспортировки дерева к месту сборки можно арендовать.
Сборка, которую лучше проводить зимой, также осуществляется с использованием бензопил, электро-рубанков и стандартного набора столярных инструментов. Для работы нужна мини- электростанция. Приблизительная стоимость комплекта оборудования для работы одной бригады – 50-60 тысяч рублей.
Кадры
Для строительства каркасных домов необходимо в летний период нанимать бригаду лесорубов (5 человек). Сборку также должны осуществлять 5-6 квалифицированных специалистов, которых владелец компании нанимает на полную ставку.
Для постоянной работы в компании, специализирующейся на строительстве домов под ключ, достаточно нескольких человек:
— Руководитель.
— Прораб.
— Менеджер.
— Бухгалтер.
Всех остальных сотрудников можно привлекать на подрядных условиях в зависимости от этапа работ.
Ищите фирмы и бригады с узкой специализацией:
— Проектирование.
— Земляные работы.
— Возведение стен.
— Внутренние работы.
— Прокладка электроснабжения и коммуникаций.
— Водоснабжение.
— Отделочные работы.
— Ландшафтный дизайн.
Предложений по каждому из пунктов очень много. Выбрав лучшие варианты в плане стоимости услуг, качеству и срокам проведения работ, вы можете в дальнейшем заключать с каждой из этих бригад или фирм договора о сотрудничестве для строительства следующих объектов.
Документы и лицензии
Для малоэтажного строительства не нужно получать лицензию и становиться членом СРО. Владельцу фирмы достаточно оформить в налоговой инспекции ИП или ООО и выбрать удобный вид налогообложения.
При наличии постоянных сотрудников нужно оформить компанию в службе занятости и социального страхования. Разрешение на строительство выдают местные власти. При проектировании объекта вы должны согласовать все нюансы с архитектурным бюро и службой пожарной безопасности.
Окупаемость
Многое зависит от средней стоимости жилья в конкретном регионе. В среднем, себестоимость строительства небольшого дома для одной семьи при условии сотрудничества с оптовыми продавцами строительных материалов и правильной организации работ составляет около 2 млн. рублей. Продажная стоимость таких домов колеблется в районе 3 млн. рублей. В течение одного сезона на строительстве одного дома вы можете заработать 1 млн. рублей.
Рентабельность строительства готовых деревянных домов достигает 30-40%. При правильной организации деятельности фирмы реально выйти на окупаемость через год-полтора.
Маркетинг
Объявления в СМИ, баннеры, реклама на улицах, сайт в сети Интернет – все методы можно использовать для привлечения покупателей. Сотрудничайте с риэлтерскими фирмами, они обеспечат постоянный поток потенциальных клиентов.
Главное условие успеха – качество, комплексное обслуживание и скорость выполнения работ.
Резюме
Бизнес по строительству домов отличается высокой рентабельностью. Разработав реальный бизнес-план и выбрав самое востребованное направление, вы можете привлечь инвесторов и выйти на окупаемость в течение 1-2 лет.
Автор статьи:
Основатель портала Businessmens.ru. Предприниматель с 8-ми летним опытом. Эксперт по франчайзингу.
1. Краткий инвестиционный меморандум
Строительный бизнес во все времена был достаточно прибыльным видом бизнеса. Это объясняется некоторыми факторами. Во-первых, это постоянный спрос. Люди перемещаются в города и спрос на многоквартирные дома постоянно растет. Во-вторых, это крупные объёмы и соответственно большая потенциальная прибыльность данного бизнеса.
Примерный срок окупаемости строительства многоквартирного дома составляет 20 месяцев, начиная со старта продаж квартир, точка безубыточности приходится уже на второй месяц продаж.
Для организации данного бизнеса потребуются не только крупные финансовые вложения, но и достаточно большие человеческие ресурсы. Для быстрой и эффективной работы по возведению здания потребуется нанять в штат 111 человек. Большая часть из них — строители и разнорабочие. Также для возведения здания потребуется арендовать земельный участок у города. Минимальная площадь составляет 10 гектар.
Общая площадь жилого дома будет составлять 16 000 м2. Из них 12 000 м2 будут жилого помещения и 4 000 м2 коммерческие площади (с учетом коэффициента потерь площадей 30%). Средняя себестоимость строительства 1 м2 составляет 13 500 руб./м2. Маржинальность данного бизнеса составляет от 30 до 40%. В результате финансовые показатели проекта будут следующие:
Первоначальные инвестиции — 251 905 000 рублей
Ежемесячная прибыль — 12 500 000 рублей
Срок окупаемости — 45 месяцев
Точка безубыточности — 26 месяцев
Рентабельность продаж — 240%
2. Описание бизнеса, продукта или услуги
Первой необходимостью для человека является потребность в жилье. Спрос на жилую недвижимость постоянно расте. Об этом свидетельствует постоянный рост продаж, так и увеличивающийся ввод в эксплуатацию новых зданий. Поэтому вложение средств в строительство многоэтажных домов является прибыльным и перспективным видом бизнеса.
Основным видом деятельности предприятия будет строительство и продажа жилой и коммерческой недвижимости, а также управление этими домами после строительства.
Для данного бизнес-плана общая высотность здания составляет 10 этажей. Дом включает 5 подъездов. На каждом этаже расположено 3 квартиры: 1 однокомнатная квартира, площадью 35 м2, 1 двухкомнатная квартира — 60 м2 и 1 трехкомнатная квартира — 90 м2. Строить необходимо монолитный дом. Это позволит существенно снизить затраты и ускорить процесс строительства.
Для открытия и начала строительства необходимо собрать разрешения и подготовить техническую документацию. Важным фактором является наличие профильного образования. Для директора и прочих сотрудников фирмы наличие профильного образования является обязательно. Без этого компания не сможет получить лицензию на допуск к работам по инженерным изысканиям, составлению проектной документации, строительно-монтажным и другим работам. Допуск к этим работам необходимо получать у саморегулируемой организации (СРО).
Первоначально организации необходимо выбрать земельный участок. Поиск земельного участка проще всего начинать с изучения Градостроительного плана города. Это позволит наиболее точно определить территории, где можно предусмотрено строительство многоквартирных домов. Следующим этапом необходимо проверить, кому принадлежит земельный участок.
Это могут быть как земли, принадлежащие государству, так и частные земли. В случае с государственной землей вам необходимо заключить договор аренды или приобрести землю на торгах (в случае проведения аукциона).
Далее компания может приступать к работе над проектной документацией. Проектная документация играет решающую роль для получения разрешения на строительство от государственной экспертизы по строительству. Средний срок составления проектной документации составляет 6 месяцев. Разрабатывать план и дизайн-проект необходимо в соответствии с выдержкой из Архитектурного бюро и проекта планировки территории.
Как только проектная документация будет составлена проект можно отправлять на согласование и прохождение экспертизы в Главгосэкспертиза России. В результате фирма должна получить разрешение на строительство и приложенное положительное заключение Экспертизы. Средний срок получения разрешения и заключения составляет 30-40 дней.
Как только заключение будет получено, компания может приступать к земляным работам и подготовке к заливке фундамента. Одновременно с этим вам потребуется получить технические условия на электричество, технические условия на водоснабжение и канализацию, на теплоснабжение и газоснабжение. С профильными организациями вам необходимо подписать договор о присоединении.
Как только все разрешения и договоры подписаны, компания может приступать к полноценному строительству. Средний срок подготовки и согласования всех условий составляет 1 год.
Для организации строительной компании потребуется приобрести следующее оборудование:
- 2 погрузчика
- наборы инструментов для строителей
- миксеры для бетона
- один самосвал
- автокран
- спецодежду для сотрудников
- прочее оборудование для персонала
Перечень данного оборудования не является исчерпывающим и дополняется в соответствии с потребностями. Большая часть работ находится на аутсорсинге. Это заказ бетона, песка с заводов, закупка инженерных систем и коммуникаций. Все эти затраты включены в себестоимость за 1 м2, который в среднем составляет 13 500 руб./м2.
Общий срок строительства дома составит от 1,5 до 2 лет.
Соблюдая все нормативные требования и соблюдая все технические регламенты, компания сможет строить высококлассные дома и занять лидирующие позиции на рынке.
Для строительной компании главными факторами успеха являются скорость и качество строительства, а также скорость реализации построенных площадей.
Так как первые два фактора в большей степени зависят от проектной и строительной команды, то за скорость реализации построенных площадей отвечают менеджеры по продажам и рекламная кампания.
Для того, чтобы составить эффективную рекламную кампанию, бизнесу необходимо определиться с целевой аудиторией.
Основной аудиторией жилой недвижимости являются физические лица. Они будут выбирать жилье для проживания. Другой категорией является бизнес. Это могут быть как физические лица, которые приобретают квартиры для сдачи в аренду, так и предприниматели, покупающие коммерческие площади для ведения бизнеса.
Главным факторами, определяющий скорость реализации, являются условия продажи. Для увеличения продаж необходимо использовать различные акции, привлекательные кредитные условия от банков-партнеров, бонусы в виде стандартизированного ремонта.
При начале продаж обязательно продумайте политику и этапы проведения данных акций.
Для стабильных продаж потребуется создать эффективную и грамотную маркетинговую стратегию, и рекламную кампанию. Подготовкой рекламной кампании будет заниматься рекламное агентство на аутсорсинге.
Для эффективного продвижения необходимо использовать все рекламные каналы, как оффлайн, так и онлайн. Это позволит охватить наибольшую аудиторию и повысить динамику продаж.
К основным оффлайн каналам можно отнести:
- реклама на городских стендах и билбордах
- реклама на телевидении
- реклама на радио
- реклама на городском транспорте
- реклама в городских и российских журналах
Данные каналы продвижения относятся к традиционным каналам продвижения. Стоит отметить, что для данного вида бизнеса они не теряют своей актуальности и показывают высокую отдачу.
К основным онлайн каналам можно отнести:
- контекстная реклама
- баннерная реклама на профильных сайтах
- реклама на бизнес-порталах и онлайн-версиях журналов.
Данные каналы также являются эффективными и позволят охватить еще более широкую аудиторию из соседних городов.
В результате рекламная кампания должна содержать четкий маркетинговый план и определять этапы каждого канала.
Для открытия строительного бизнеса необходимо:
- Зарегистрировать юридическое лицо — ООО
- Получить допуск на строительные работы, вступить в СРО
- Найти земельный участок
- Заключить договор аренды на земельный участок
- Подготовить проектную документацию
- Получения все разрешения и согласования
- Начать строительство
- Начать продажу готовых квартир и помещений
Этап
1
2
3
4
5
6
7
8
Продолжительность
1 мес.
1 мес.
1 мес.
6 мес.
2 мес.
1 мес.
2 года
2 года
Поиск земельного участка и его аренда
Подготовка проектной документации
Первоначально для начала работы потребуется зарегистрировать ООО (ОКВЭД −41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий»). Далее необходимо встать на налоговый учет. Следующим этапом необходимо открыть счет в банке. Счет лучше открывать в том банке, где вы планируете брать инвестиционный кредит и программу ипотеки для своих клиентов.
По результатам регистрации юридического лица необходимо вступить в СРО и получить допуск на строительные работы. Далее можно приступать к поиску земельного участка и заключать договор аренды.
Следующим шагом является подготовка проектной документации, которую потом необходимо согласовать в государственной экспертизе. Как только все разрешения и договоры будут получены, компания может приступать к строительным работам. Средний срок строительства составляет 2 года.
По результатам окончания строительных работ можно начинать рекламную кампанию и продажу жилья.
6. Организационная структура
Для открытия строительного бизнеса необходимо нанять следующий персонал:
- директор
- заместитель директора
- главный архитектор (2 человека)
- главный инженер (2 человека)
- начальник стройки (2 человека)
- помощники главных специалистов (5 человек)
- бригадир (8 человек)
- строители (40 человек)
- разнорабочие (40 человек)
- менеджеры по продажам (6 человек)
- бухгалтеры (4 человека)
Таким образом, общая численность персонала составит 111 человек. Директором компании может быть как собственник бизнеса, так и наемный сотрудник. Необходимым условием является наличие профильного образования. Директор отвечает за весь процесс строительства, контролирует сроки, заключает договоры о поставке товаров и услуг, а также за стратегическое развитие бизнеса.
Заместитель директора отвечает за ежедневный контроль строительства, согласовывает сроки поставки товаров и услуг. Также он принимает активное участие в работе с рекламным агентством.
Главные архитекторы и инженеры совместно с их помощниками занимаются составлением архитектурного и инженерного плана здания. Они взаимодействуют напрямую с проектной компанией на аутсорсинге, которая занимается составление проектной документации.
Начальники стройки проводят постоянный мониторинг и график строительства, помогают устранять ошибки и проблемы во время строительных работ. Бригадиры в свою очередь ежедневно находятся на строительной площадке и контролируют работу строителей и разнорабочих. Совместно с начальником стройки составляют план необходимых материалов.
Менеджеры по продажам отвечают за продажу квартир и коммерческих помещений на этапе котлована и на этапе уже готового здания.
Бухгалтеры состоят из 1 главного бухгалтера и двух помощников. Они занимаются составляем бухгалтерской и управленческой отчетности.
Источник: oroalbero.ru