На отечественном рынке недвижимости сегодня представлено множество объектов, отличающихся назначением, стоимостью и другими критериями. Для того чтобы разобраться в особенностях этого рынка и понять, что происходит внутри него, необходимо знать его строение, изучить, какие основные сегменты выделяются и чем они отличаются.
Если говорить об экономической классификации рынка, то здесь все относительно понятно. Существует бюджетное жилье, элитное, класса «комфорт» и «бизнес». Однако есть и другие виды классификаций.
Основные сегменты рынка недвижимости
Главными на сегодняшний день сегментами можно считать такие:
- Жилая недвижимость
- Коммерческая
- Земельные участки
Для каждого сегмента характерно внутреннее разделение на группы и подгруппы. Сегментация рынка недвижимости позволяет тем, кто продает или приобретает недвижимость, подбирать подходящие варианты, проводить анализ и оценку, а также способствует более глубокому пониманию рынка недвижимости как одной из составляющих экономики нашей страны.
Часть 4. Кто заказывает проекты у архитекторов // сегментация рынка заказчиков.
На изменения рынка недвижимости и его состояния в целом, влияют различные экономические факторы, первостепенными из которых можно считать спрос и предложение. Именно спрос на жилье является главным фактором, влияющим на стоимость. Снижение цены приводит к увеличению спроса на недвижимость, и наоборот. В свою очередь, спрос подвержен таким воздействиям как покупательские возможности потребителей и их количество, наличие взаимозаменяющих товаров (сопряженных), и другое.
Рассмотрим подробнее все сегменты и их составляющие.
Сегмент рынка жилья
Недвижимость для жилья сегодня могут приобрести многие желающие. Она представлена огромным ассортиментом, что позволяет подобрать квартиру или дом с учетом личных предпочтений и финансовых возможностей. К тому же развитие системы ипотечного кредитования и других форм оплаты, расширяет круг потенциальных покупателей недвижимости.
Сегментация рынка жилой недвижимости состоит из следующих элементов.
1. Критерий разделения по расположению – городская и загородная недвижимость
Если говорить о городском жилом фонде, то здесь учитывается, в первую очередь, качество постройки – низкое / типовое / улучшенная планировка / элитная недвижимость. Именно эти факторы, а также расположение жилья, оказывают непосредственное влияние на стоимость и спрос на рынке недвижимости.
Загородное жилье сегодня становится все более популярным, а основными потребителями такой недвижимости становятся представители обеспеченных слоев населения. Как правило, чем ближе к городу располагается дом, чем лучше развита инфраструктура в регионе, тем дороже он стоит на рынке. Львиную долю востребованного загородного жилья составляют новые постройки, а также старые застройки, которые приобретаются для сноса и возведения дома по индивидуальному проекту.
2. Критерий разделения по давности постройки – вторичный рынок и первичный.
Строящееся или вводимое в эксплуатацию жилье является главным составляющим рынка первичной недвижимости. Формирование предложений на нем осуществляется исходя из потребностей населения и выполняется строительными компаниями — коммерческими или государственными. Именно они занимаются реализацией такой недвижимости, а главными потенциальными потребителями считаются агентства недвижимости и рядовые граждане. Почему называют жилье «первичным»? Потому что покупатель – первый собственник данной недвижимости в новом доме.
Сегментирование рынка. Выбор целевой аудитории. Основы маркетинга. Урок 3
- Под вторичным рынком понимают жилой фонд, который уже был в обороте, то есть эксплуатировался и имел владельца. Именно этот сегмент отечественного рынка наиболее востребован, и ему уделяется больше всего внимания.
3. Критерий разделения по категории жилья
Сегментация рынка недвижимости для целей оценки состояния жилья, а также определения потребностей отечественных граждан, требует разделения жилых объектов по по их качеству.
- Недвижимость низкого качества. Сюда относятся объекты без централизованного отопления, без воды и канализации.
- Хрущевки. Период строительства домов с такими квартирами приходится на 60-70 гг прошлого столетия, и в их основе лежит серийный типовой проект. В таких квартирах не стоит ждать просторных кухонь и раздельных санузлов. Чаще всего дома с хрущевками – пятиэтажные.
- Жилье улучшенной планировки. Квартиры с увеличенной, по сравнению с хрущевками, площадью, большой кухней, непроходными комнатами.
- Полногабаритные – располагаются в старых постройках, имеют высокие потолки и большую кухню.
- Малосемейки. Данный тип квартир относят к социальному жилью. Расположение квартир в таком доме аналогично общежитию – длинный коридор с разделением на квартиры.
- Жилье новой планировки. Отличаются комфортной планировкой с раздельными комнатами, раздельным санузлом, наличием балкона или лоджии.
- Элитное жилье с индивидуальной планировкой.
Кроме того, есть и другие параметры сегментации рынка недвижимости. Например, по количеству комнат:
- 1-комнатные
- 2-комнатные
- 3-комнатные
- 4-5-комнатные
При анализе рынка недвижимости учитывают расположение постройки: центр или окраина. В центральной части города квартира или дом будут стоить на порядок дороже, ведь там развита инфраструктура и созданы все условия для комфортного проживания. Чего не скажешь об удаленных от центра районах, где, зачастую, существует проблема с транспортной развязкой, наличия образовательных и культурных учреждений, а также развлекательных заведений.
Коммерческая недвижимость
Формирование рынка нежилых помещений связано со многими факторами и активно подвергается внешнему влиянию. Фонд такой недвижимости существенно меньше, чем жилой и характеризуется он высокой ценой. Но это не снижает спрос на данный сегмент рынка, ведь развитие бизнеса и промышленности в нашей стране не прекращается, а значит, всегда есть спрос на коммерческую недвижимость.
Если говорить о перспективах офисного рынка, то они достаточно высокие и позволяют вывести данный сегмент на новый, более высокий уровень.
Существует также сегментация рынка коммерческой недвижимости, при этом главным критерием является функциональное назначение. Выделяют следующие виды:
- Офисные помещения
- Торговые площади
- Склады
- Производственные помещения
Офисная недвижимость
Данный сектор представлен несколькими категориями фонда недвижимости:
- Престижными офисами, созданными с учетом мировых требований.
- Офисные помещения, расположенные в старых, но хорошо отремонтированных постройках.
- Муниципальный и ведомственный нежилой фонд, отданный под размещение офисов. Как правило, в таких офисах нет особых условий, а арендная плата очень низкая.
Если говорить о перспективах офисного рынка, то они достаточно высокие, и позволят вывести данный сегмент на новый, более высокий уровень.
Торговые помещения
При условии выгодного месторасположения, данный сегмент фонда может быть успешным и востребованным, и наоборот. Стоимость покупки или аренды торговых залов зависит от многих факторов, например, хорошая транспортная развязка, красная линия, и другие. Чаще всего выгодные с точки зрения рентабельности торговые помещения арендуются и сдаются в аренду. Если предпринимателю подходит данное помещение, он его арендует и уверен в том, что его бизнес здесь идет хорошо, то только тогда поднимается вопрос о купле-продаже объекта.
Складские помещения
Поскольку сегодня отмечается активное развитие торговой сферы, то спрос на склады растет вместе с ним. Ассортимент складов на отечественном рынке просто огромный, начиная от обычных, неподготовленных помещений и заканчивая отапливаемыми, оснащенными спецтехникой складами.
Промышленная недвижимость
Необходимость развития рынка промышленной недвижимости связана с открытием новых предприятий и перепрофилированием уже существующих компаний. Как правило, большинство помещений сдается в долгосрочную аренду, и лишь малый процент фонда идет на продажу.
Сегмент земельных участков
Спрос на земельные участки постепенно увеличивается, что приводит к повышению стоимости. Объекты в данном сегменты разделяют:
- По назначению. Могут быть сельскохозяйственными, для индивидуального жилья, дачные и другие.
- Коммерческие и потребительские.
- По праву собственности.
Это далеко не весь перечень сегментов, характерный отечественному рынку земельных участков.
Выводы
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что сегментация рынка недвижимости – это необходимый инструмент для определения стоимости и рентабельности объектов недвижимости, а также способ упростить поиски при выборе.
Тем, кто столкнулся с необходимостью продать или купить жилье или землю с целью определения адекватной стоимости, а также для предотвращения необоснованного дорожания (удешевления) объектов, необходимо провести тщательный, качественный анализ с учетом всех видов разделения.
Как правило, агентства недвижимости, сотрудничая с клиентами, предлагают им презентацию сегментации рынка недвижимости для более четкой постановки целей и определения границ поиска объектов. И если, например, при покупке объектов на выбор влияет географическое расположение, назначение, вид права собственности, стоимость, то соответствующие параметры, не учитываются при сегментации рынка недвижимости – по ставке доходности.
- В общем, чтобы разобраться во всех этих вопросах, лучше обратиться к профессиональному агенту по недвижимости, который проконсультирует по каждому пункту и поможет решить любые задачи, связанные с недвижимостью.
Хотите получать ещё больше дохода от риэлторства?
Попробуйте HomeCRM и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится меньше и меньше!
Источник: homecrm.ru
Сегментация рынка строительной продукции
Сегментация рынка строительной продукции — довольно сложный процесс. Чтобы обеспечить получение желаемого результата, необходимо следовать определенным правилам:
- • между потребителями должны быть значительные различия для образования сегментов;
- • каждый сегмент должен быть четко ограничен;
- • у строительной организации должна быть возможность определить характеристики и требования потребителей;
- • выбранные сегменты должны быть достаточно большими для обеспечения необходимой доходности;
- • сегмент должен быть доступным для использования эффективных методов сбыта.
Опыт сегментации рынка свидетельствует о том, что существуют определенные ограничения при формировании рыночного сегмента:
- • нельзя разбивать рынок на слишком мелкие сегменты;
- • сегментация требует больших затрат;
- • возможно искажение информации о реальной емкости рынка.
Как правило, на рынке строительной продукции выделяют три крупных и устойчивых во времени сегмента:
- • строительные материалы и конструкции, используемые строительными организациями;
- • гражданское строительство;
- • промышленное строительство.
Среди факторов, определяющих позицию строительной продукции на рынке, можно отметить цену, качество и ее имидж.
Логическим продолжением процесса сегментирования является позиционирование строительной продукции на рынке. Позиционирование позволяет сформировать в сознании потребителей особенности данной продукции, отличающие ее от конкурентов.
Возможные тактические приемы рыночного позиционирования сводятся к следующему:
- • позиционирование на основе рыночных преимуществ товара (более комфортное жилье, престижные районы застройки);
- • позиционирование путем расширения круга потенциальных покупателей (предоставление жилья в рассрочку);
- • позиционирование за счет повышения престижности товара (использование прогрессивных архитектурных решений);
- • позиционирование, базирующееся на основе сильных и слабых сторон конкурентов.
Сбыт строительной продукции
Производственно-сбытовая деятельность строительной организации включает несколько направлений.
1. Прямой сбыт. В условиях рыночных отношений для строительной организации главной становится работа на заказ. Выпуск строительной продукции осуществляется в соответ ствии с имеющимся портфелем заказов, заключенными договорами подряда и предварительными соглашениями о строительстве объектов или оказании сопутствующих технических услуг. Заранее оговариваются сроки строительства, проектносметная документация, технико-экономические характеристики объектов, применяемые строительные материалы, детали и конструкции.
Разновидностью прямого сбыта является проведение подрядных торгов. Подрядные торги могут быть разбиты на следующие подгруппы:
- • архитектурно-строительное проектирование — разработка проектно-сметной документации, обоснование инвестиций, разработка строительного бизнес-плана, разработка инвестиционного проекта;
- • проектно-строительные работы: посредством проведения торгов заказчик выбирает наиболее подходящую ему проектно-строительную фирму и заключает с ней контракт;
- • профессиональное управление строительством — вовлечение заказчика в процесс реализации инвестиционного строительного проекта.
Опыт заключения подрядных строительных договоров на основе конкурсного отбора подрядчиков показывает, что снижение стоимости строительства может достигать 10-25% по отношению к среднерыночным ценам. На столько же может быть сокращена и продолжительность строительства.
- 2. Привлечение посреднических фирм. К посредническим фирмам могут быть отнесены:
- • дистрибьюторы — торговые фирмы, осуществляющие свою деятельность на основе больших закупок у крупных строительно-монтажных организаций и устанавливающие длительные контрактные отношения с производителем;
- • агенты и брокеры — фирмы или отдельные предприниматели, осуществляющие сбыт продукции на основе комиссионного вознаграждения;
- • джобберы — скупают отдельные виды продукции для быстрой перепродажи.
3. Ипотека. Ипотечное кредитование расширяет платежеспособный спрос населения на жилье и тем самым позволяет вовлекать внебюджетные средства в жилищную сферу. Ипотека обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями, направляя денежные средства в реальный сектор экономики. Ипотечные займы рассчитаны на срок до 20 _ 30 лет.
Источник: bstudy.net
Сегментирование рынка в строительстве
Сегментирование рынка — это процесс моделирования или разработки товара или услуги, при котором они адресуются некой опознаваемой части целого рынка. Сегментирование предлагает вариативное удовлетворение функциональных потребностей и внимание к гедонистическим нуждам (потребности в удовольствии, наслаждении, удобстве).
Стратегия маркетинга главное внимание уделяет целевым покупателям. Компания выбирает рынок, делит его на сегменты, отбирает из них наиболее перспективные и концентрирует свое внимание на обслуживании и удовлетворении этих сегментов. Она разрабатывает маркетинговый комплекс, который состоит из компонентов, находящихся под ее контролем: товар (в нашем случае — строительные услуги), цена, сбыт и продвижение товара. Для составления и приведения в действие оптимального маркетингового комплекса компания проводит анализ маркетинговой информации, планирование маркетинга, организацию службы маркетинга и маркетинговый контроль. С помощью этих действий компания следит за маркетинговой средой и приспосабливается к ее изменениям.
Рынок строительства подразумевает включение в стадию сегментации непосредственно целевого рынка, направленного на дальнейшее выявление целевой аудитории. Как правило, все строительные компании имеют возможность выступать на четырех типах клиентурных рынков из пяти, а именно:
- 1. Потребительский рынок — отдельные лица и домохозяйства, приобретающие услуги для личного потребления. В большинстве случаев потребителями являются физические лица, приобретающие строящееся жилье для дальнейшего проживания, т.е. для личного пользования.
- 2. Рынок предприятий — организации, приобретающие товары и услуги для использования их в процессе производства. Игроками такого рынка выступают другие строительные компании, приобретающие объекты строительства по схемам взаимозачета у компаний-партнеров по доступной цене, и реализующие их своим сотрудникам в счет выполненных работ и будущих обязательств.
- 3. Рынок промежуточных продавцов — организации, приобретающие услуги для последующей перепродажи их с прибылью для себя. В данном случае покупателями продукции строительных компаний выступают риэлтерские агентства, приобретающие объекты на стадии строительства, что в дальнейшем приводит к получению прибыли при продаже уже готовой продукции.
- 4. Рынок государственных учреждений — государственные организации, приобретающие услуги либо для последующего их использования, либо для передачи этих услуг тем, кто в них нуждается. Нередко потребителями продукции строительных компаний выступают государственные структуры, как правило, эти объекты переходят в пользование третьим лицам, попадающим под определенные виды государственных программ («Молодая семья», «Расселение из ветхоаварийного жилья» и другие).
Стратегия продвижения товара предполагает планирование, осуществление и контроль коммуникационного процесса между компанией и ее потребителями, а также участниками других целевых аудиторий.
Немаловажную роль при построении маркетинговой стратегии в строительной отрасли играет формирование ценовой политики, на зрелом рынке ценовой сегмент формируются естественным путем, и мы можем легко отслеживать его границы. Сколько сегментов, где их границы, где провалы между сегментами, какие цены чаще всего фигурируют внутри сегмента — на эти вопросы нужно получить ответы. И тогда строительная отрасль сможет четко определиться в своей ценовой политике внутри определенного ценового сегмента.
В настоящее время рынок строительства состоит из 4 определяющих ценовую политику сегментов, к которым можно отнести жилье: эконом-класс, средний, бизнес, элитное. Удельный вес занимает жилье эконом и среднего класса, что связано с платежеспособностью населения и приоритетным направлением при выборе квартиры. За определенную денежную сумму потребители готовы приобрести большое количество квадратных метров, нежели отдавать предпочтение качеству и дополнительным удобством.
Маркетинговая стратегия должна уточнить сегменты рынка, на которых компания планирует сосредоточить свои усилия. При проведении сегментации важно иметь в виду, что в целом смысл сегментации состоит не просто в выделении групп потребителей (тем или иным образом) как таковых, а в поиске целевого сегмента рынка, для которого продукт в данном месте, в данное время и в данных условиях подходит наилучшим образом. Это позволит руководству предприятия или фирмы обратить внимание на конкретные нужды и запросы потребителей и соответствующим образом выстроить маркетинговую стратегию.
Потенциальные покупатели продуктов потребительского назначения в строительной отрасли могут группироваться по географическому, демографическому, психографическому и поведенческому признакам:
Географические (определение целевых групп по географическим признакам);
Возможные потребители продукта группируются по регионам проживания и (или) по численности жителей в населенном пункте. Определяется местожительство данной целевой группы (области или республики в составе РФ, районы и города областного подчинения, районы городов и т. д.). Для большинства строительных организаций рыночный сегмент ограничивается регионом, редко распространяется в масштабах страны. На региональном рынке можно выделить муниципальное, региональное и федеральное строительство.
Демографические (определение целевых групп по демографическим признакам);
Потребители группируются по возрастным группам, уровню доходов, профессиональному составу, уровню образования и (или) религиозным убеждениям. Особенно важно это учитывать при специализации строительной организации на строительстве жилья и объектов социально-культурного назначения.
Психографические (определение целевых групп по психографическим признакам);
Возможна группировка потребителей по следующим признакам: стиль жизни, социальный слой, личные качества. Наиболее значим этот признак при сегментировании рынка жилья, объектов соцкультбыта.
Поведенческие (определение целевых групп по поведенческим признакам);
Возможна сегментация по характеру покупки, отношению потребителей к статусу постоянного клиента, поиску выгод от покупки, готовности к покупке, нуждаемости в продукте, лояльности к продукту и (или) восприятию продукта.
Источник: studwood.net
Сегментация рынка строительной продукции
Сегментирование рынка — это разделение рынка на части, сегменты, в зависимости от групп покупателей, которые предъявляют спрос на определенные виды товаров или услуг.
Критериями сегментирования служат:
- • географические признаки;
- • демографические признаки;
- • поведенческие признаки;
- • покупательная способность потребителей.
Продавцу строительной продукции приходится выбирать один или несколько возможных сегментов рынка. При недифференцированном маркетинге продавец пренебрегает различиями в сегментах. При дифференцированном маркетинге разрабатываются рыночные предложения для различных сегментов, а при концентрированном маркетинге продавец избирает для своего участия один или несколько сегментов рынка.
Сегментация рынка в строительном комплексе имеет особенности, общие для всех отраслей капитального строительства: привязка к земле, продолжительные сроки создания, большие единовременные затраты капитальных вложений. С другой стороны, специфика строительной деятельности является основным аргументом в сегментировании рынка. Имеется в виду, что строительно-монтажные организации функционируют на региональных (местных) рынках, а организации, занятые в производственном строительстве (нефтегазодобывающая, транспорт, энергетика) работают на региональном, на местном рынках и на территориях субъектов РФ. Такой режим характерен для узкоспециализированных строительно-монтажных организаций. Для промышленности строительных материалов (не местных), производства строительных машин и механизмов, технологического оборудования, рынок имеет межрегиональный сегмент своей деятельности.
Источник: studref.com
Сегментация рынка строительной продукции
Сегментация рынка строительной продукции — довольно сложный процесс. Чтобы обеспечить получение желаемого результата, необходимо следовать определенным правилам:
• между потребителями должны быть значительные различия для образования сегментов;
• каждый сегмент должен быть четко ограничен;
• у строительной организации должна быть возможность определить характеристики и требования потребителей;
• выбранные сегменты должны быть достаточно большими для обеспечения необходимой доходности;
• сегмент должен быть доступным для использования эффективных методов сбыта.
Опыт сегментации рынка свидетельствует о том, что существуют определенные ограничения при формировании рыночного сегмента:
• нельзя разбивать рынок на слишком мелкие сегменты;
• сегментация требует больших затрат;
• возможно искажение информации о реальной емкости рынка.
Как правило, на рынке строительной продукции выделяют три крупных и устойчивых во времени сегмента:
• строительные материалы и конструкции, используемые строительными организациями;
Среди факторов, определяющих позицию строительной продукции на рынке, можно отметить цену, качество и ее имидж. Логическим продолжением процесса сегментирования является позиционирование строительной продукции на рынке. Позиционирование позволяет сформировать в сознании потребителей особенности данной продукции, отличающие ее от конкурентов.
Возможные тактические приемы рыночного позиционирования сводятся к следующему:
• позиционирование на основе рыночных преимуществ товара (более комфортное жилье, престижные районы застройки);
• позиционирование путем расширения круга потенциальных покупателей (предоставление жилья в рассрочку);
• позиционирование за счет повышения престижности товара (использование прогрессивных архитектурных решений);
• позиционирование, базирующееся на основе сильных и слабых сторон конкурентов.
Источник: www.dl5.ru