Строительство муниципального жилья это

Жилье для человека является первейшей социальной потребностью и гарантировано Конституцией РФ. По уровню обеспеченности населения качественным жильем оценивается степень благосостояния общества.

Обеспеченность жильем характеризуется рядом показателей, среди них наиболее важные — площадь жилья в расчете на одного жителя, средняя площадь квартиры.

По данным Росстата, в России средняя обеспеченность жильем в 2004 г. составила около 20 кв. м на человека, это в 2—3 раза меньше, чем в Европе, США. Средняя площадь квартиры во вновь построенных домах повышается и составляет более 85 кв. м (в 1990 г. — 59,1 кв. м).

После 1990 г. темпы ввода жилья начали резко снижаться. Общий жилой фонд за период с 1991 г. прирастал на 1,5% в год. В США темп воспроизводства жилья составляет 3%, в Европе — 10%. Среднегодовой ввод жилья по сравнению с советским периодом сократился в 2 раза.

В 2005 г. введено 40 млн кв. м, это на 33% меньше, чем в 1980 г. В расчете на одного жителя это составляет 0,28 кв. м, а в Казахстане, например, — 1 кв. м (Российская газета. 2006. 28 февр.). Около 50% жилья вводится в сельской местности (коттеджи, дачи), не затрагивая потребностей массового спроса.

Социальный найм жилья что это такое — Адвокат по гражданским делам

Стоимость такого жилья ниже (исключая элитное), чем в многоквартирных домах ввиду незначительных затрат на инфраструктуру. Однако оно не увязывается с развитием производственного сектора и не может иметь широкой перспективы.

В СССР только за 1970 — 1980-е годы население России увеличилось на 8,5 млн человек, на карте появилось 146 новых городов. За 1991—1995 гг. построено 220 млн кв. м жилья, в значительной мере на прежних заделах, а за 1996—2000 гг. — лишь 160 млн кв. м, из них больше 50% — элитные дома и коттеджи. При этом исчезли 13 тыс. деревень, в городах свернуты работы по ремонту и реконструкции жилых домов.

После 1991 г. условия приобретения жилья изменились. Время для решения жилищной проблемы во многом упущено.

Сейчас в России около 28 млн семей, или 60% их общего количества, хотели бы улучшить жилищные условия; 14,3 млн семей проживают в неблагоустроенных квартирах, аварийных и ветхих домах; 10 млн живут в панельных домах постройки 1950—1960-х годов, срок их эксплуатации давно истек. По данным Госстроя, общая потребность в жилье составляет 1500 млн кв. м. Для ее удовлетворения нужно довести ввод нового жилья до уровня 1990 г., т.е. удвоить его, и поддерживать его на протяжении 20 лет (Ведомости. 2005. 17 ноябр.).

Новая модель решения жилищной проблемы базируется на принципиально иных социально-экономических и нравственных принципах.

Жилье становится объектом купли-продажи, товаром на рынке, который призван удовлетворять не потребность в жилье, а платежеспособный спрос. Обеспечение потребности в жилье заменяется рынком жилья. На рынке жилье не может быть доступным или недоступным, его на рынке столько, на сколько предъявляется денежный спрос. Инвестиции капитала в жилье подчиняются только закону максимальной прибыли, что обеспечивается повышением цен или количеством реализуемого товара.

Муниципальная квартира какие дает права? Приватизация

Для основной части нуждающихся в жилье теряет свое значение механизм получения жилья, оно не распределяется, а приобретается с учетом имущественного положения. Граждане с достаточным платежным спросом решают жилищную проблему через рынок жилья; открытый рынок формирует условия доступности жилья. Доступность определяется семейным финансовым положением.

Решение жилищной проблемы имеет два варианта: покупка (строительство) в собственность и коммерческий наем. Важной особенностью избранной модели жилищной реформы является ставка на собственника, а не на нанимателя жилья. Собственники жилья появились с повышением закона о приватизации жилья на условиях бесплатности.

Для собственников жилья важны нормы о налоге на недвижимость, определяемом исходя из его рыночной, а не балансовой стоимости, налоге на землю под жилье, капитальном ремонте дома, где находятся приватизированные квартиры, за счет собственников квартир. Собственники жилья как капитала заинтересованы в том, чтобы не утратить его, что характерно для любого собственника, как индивидуального, так и коллективного.

Однако далеко не все имущие граждане стремятся быть собственниками жилья. Мировой опыт свидетельствует, что муниципальное жилье занимает существенное место в структуре жилищной собственности. Например, в Германии собственное жилье имеют 40% населения, остальные арендуют муниципальное жилье, получая жилищные пособия, поэтому такое жилье обходится для нанимателя дешевле. При этом даже минимальная заработная плата должна позволять работнику арендовать жилье.

Уход государства из строительной индустрии и строительства жилья противоречит принципу обеспечения жильем на условиях социального найма и открывает простор для монополизации как строительного рынка, так и рынка найма жилья. Новое жилье скупают, чтобы потом его сдавать в коммерческий наем. Нуждающийся в жилье со средним достатком попадает в ситуацию, когда не может купить квартиру и стать собственником и не может получить квартиру в наем из-за монопольно высокой платы в частном многоквартирном доме. Людей, для которых недоступны и коммерческое жилье, и высокая квартплата, немало.

Рынок жилья сейчас отличается парадоксальными чертами. Так, продажная цена на жилье уже в 2 раза превышает себестоимость строительства, но ввод жилья в последнее время даже сокращается. Удорожание происходит по ряду причин:

• исчерпаны возможности точечной застройки, когда можно было дома подсоединять к имеющейся советской инженерной инфраструктуре;

• массовая застройка микрорайонов требует параллельного строительства школ, поликлиник, детских садов и других социальных объектов;

• возник дефицит земельных участков, электроэнергии, газа, воды, т.е. сказываются результаты приватизации — землю, отданную бесплатно или за бесценок, придется выкупать по рыночным ценам;

• спрос превышает предложение почти во всех сегментах

Другая особенность рынка жилья заключается в том, что на жилье предъявляется ажиотажный спрос при низкой платежеспособности населения.

Недвижимость стала одним из самых удачных вложений капитала. Жилье превратилось из насущной жизненной потребности в финансовый инструмент: приносит доход в 5—7 раз больше, чем проценты по вкладам в банках.

В Москве иногородним разрешено скупать новые квартиры про запас, в расчете на рост цен в будущем.

Конечно, спекулятивные вложения — не единственная причина повышения цен на жилье. Главная причина — резкая дифференциация в доходах населения. Сказываются увеличение ипотечных кредитов, усложнение строительного процесса и др. Естественно, что такой рынок жилья не способен удовлетворить потребности в жилье.

С одной стороны, искусственно повышается спрос (ложный спрос), с другой — строительная монополия ограничивает предложение. Рынок всегда стремится к монополизации, чтобы и впредь иметь 100%-ную рентабельность.

Сам по себе рынок не создает более приемлемых параметров спроса и предложения, не гарантирует получения жилья, сколько бы раз оно на рынке не перепродавалось. Сейчас только 1% нуждающихся могут купить жилье самостоятельно, 9% — через ипотеку, 75% не могут оплатить покупку квартиры, из них 22% нуждаются в социальном жилье.

Рынок не только взвинчивает цены на жилье и делает его не-доступным для реально нуждающихся, но и усиливает иррациональность размещения населения по территории страны. Жилищное строительство концентрируется в г. Москве с отвлечением гигантских инвестиционных ресурсов в элитное жилье. Вместо одной квартиры в Москве можно построить четыре в Орле, городе, где условия для проживания не хуже столичных. Но для этого рынок следует регулировать. Отсутствие государственного регулирования — еще одна особенность рынка жилья в России.

Социально ориентированное государство на деле вмешивается в рыночные процессы, регулируя как платежеспособный спрос, так и предложение. Оно не может не реагировать на спекулятивные сверхдоходы, закрытие доступа на строительный рынок, на превышение спросом предложения. При сверхвысоком спросе на жилье появляется потребность в государственном регулировании рынка жилья со стороны предложения.

Для регулирования рынка жилья государства применяют нормативно-правовые методы, т.е. законодательные акты, регистрацию прав, учет и т.д., а также прямое финансовое участие: строительство жилья, инфраструктурных объектов, субсидии определенным группам населения Регулирующие меры уравновешивают спрос и предложение на уровне доступности жилья для основной части дееспособного населения.

В России государство сократило непосредственное участие в процессах воспроизводства и распределения жилья. Бюджетные инвестиции в ЖКХ доведены до критически низкого уровня; за счет государственных средств вводится не более 20% нового жилья.

Регулирующими органами на рынке жилья должны стать Росстрой, Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). По данным Минфина, на 2006 г. бюджет Росстроя составляет 65 млрд руб., деньги расходуются на строительство, жилищные сертификаты для военнослужащих. Кроме того, Росстрой управляет кредитами ЕБРР и ВБ на сумму 120—150 млн долл. в год.

В бюджете АИЖК на 2006 г. предусмотрено 14 млрд руб. гарантий по кредитам и 3,7 млрд руб. на увеличение уставного капитала (Ведомости. 2005. 12 дек.).

Все это направлено на стимулирование спроса, хотя при частном многоквартирном и индивидуальном строительстве жилья на первый план выходит подготовка строительных площадок, возведение инженерных сетей в районах массовой застройки (возможности старой инфраструктуры практически исчерпаны).

Градостроительный кодекс обязывает городские власти готовить площадки и передавать их под строительство. Но положение усугубляется тем, что в большинстве муниципальных образований отсутствуют генеральные планы застройки, строительство во многих случаях приобрело хаотический характер.

В сложившейся ситуации только участие государства в развитии жилищно-коммунальной инфраструктуры может дать импульс жилищному строительству и снизить стоимость жилья.

Федеральные власти намерены оказывать помощь в форме государственных гарантий и субсидирования процентных ставок по кредитам банков. Это означает, что строители смогут брать кредиты для подготовки площадок с возвратом не позже, чем через 2—5 лет, продажей готовых квартир. Кроме того, Росстрой предоставляет застройщикам земельные участки через торги до начала строительно-инвестиционного процесса, что обеспечит возможность привлечения кредитных ресурсов под залог земельных участков и возводимого жилья. На реализацию программы государственных гарантий и субсидирование выделяются соответственно в 2006 г. 12,5 и 1,7, в 2007 г. — 17,5 и 5,0 млрд руб

Регионы направляют заявки на получение средств, в которых

• расположение запланированного под застройку участка (город, микрорайон), его площадь;

• площадь предполагаемого к вводу жилья;

• наличие проектно-сметной и инженерно-разрешительной документации;

• стоимость реализации проекта.

Предоставление средств на инфраструктуру там, где намечается строительство, приведет к снижению цен на жилье.

Учреждена государственная транснациональная финансово-промышленная группа, которая финансирует создание систем жизнеобеспечения новых микрорайонов, реновацию территорий с ветхим жильем, строительство жилья и выпуск стройматериалов. Группа включает:

• финансовый блок — коммерческие банки, инвестиционная группа, союз потребительских кредитных кооперативов граждан и др.;

• блок застройщиков-заказчиков — компаний, владеющих земельными участками;

• промышленно-строительный блок, объединяющий ДСК, производителей стройматериалов, генеральных подрядчиков.

После 2010 г. организация строительства жилья полностью возлагается на местные органы власти. От их деятельности зависит, насколько труден будет процесс согласований на отвод участков, будет ли преодолен монополизм строителей, будут ли они использовать административный ресурс и управлять застройщиками, очередями, ценами.

Муниципалитеты, заинтересованные в увеличении объемов жилищного строительства, должны обеспечивать предложение земельных участков для жилищного строительства, обустроенных базовой инженерно-коммунальной инфраструктурой. Начальное финансирование может обеспечиваться за счет муниципальных займов на развитие инфраструктуры, а возврат средств — за счет продажи прав на земельные участки и установление прозрачного и регулируемого муниципалитетами тарифа на подключение к инфраструктуре.

Как самостоятельный уровень власти местное самоуправление может установить дополнительные сборы при отводе земельных участков под возведение индивидуальных жилых помещений и коммуникаций к ним, что отвечало бы и требованиям социальной справедливости.

Важная роль должна принадлежать налоговому регулированию Для ускорения строительства целесообразна дифференциация ставки земельного налога во время и после завершения строительства жилья, снижение на переходный период ставки налога на прибыль по доходам инвесторов.

Таким образом, для ускорения жилищного строительства необходимо преодолеть:

• необоснованно высокий уровень цен на рынке жилья;

• недостаточность предложения земельных участков под жилищное строительство, обеспеченных инженерно-коммунальной инфраструктурой; барьеры для получения земельного участка и разрешения на строительство;

• несоответствие качества строительных работ и используемых строительных материалов высокому уровню цен на жилье;

• высокий уровень монополизации и административного вмешательства в жилищном строительстве;

• отсутствие в подавляющем большинстве городов правил землепользования и застройки.

Государственные обязательства в жилищной сфере отражаются, прежде всего в программе «Жилище», национальном проекте «Доступное жилье» и др.

По данным Минфина РФ, на программу «Жилище» в 2005 г. выделено 3,5 млрд руб., в 2006 г. — 18,5 млрд, столько же из территориальных бюджетов.

Программа «Доступное жилье» квалифицируется как программа формирования рынка доступного жилья, хотя применительно к рынку слово «доступное» вызывает сомнения. Рынок есть рынок, на нем спрос и предложение уравновешивается, он должен удовлетворять жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем ее платежеспособности.

Программа по замене ветхого жилья финансируется в основном субъектами РФ; федеральный бюджет участвует в софинансировании; главным распорядителем программы является Росстрой, ему предоставлено право приостанавливать финансирование, если субъект РФ не выполняет свои обязательства.

Поскольку основным принципом решения жилищной проблемы стало приобретение жилья в собственность, то все основные расходы на строительство жилья возлагаются на население. Получило широкое распространение финансирование строительства населением на долевых началах начиная с первых стадий строительства.

Застройщикам нужны деньги на получение земельного участка, оплату проекта, т.е. еще до начала строительства. Они могут привлекать деньги дольщиков — физических лиц на самых ранних стадиях. Дольщики получают права на жилье в доме, который строится, так как открывать продажу квартир можно после получения разрешения на строительство.

Дольщику выгодно вложить средства на ранних стадиях строительства, выгодно это и застройщику, поэтому правилом стала оплата будущего жилья на этапе до котлована. За рубежом запрещена 100%-ная оплата на ранних стадиях строительства и деньги привлекаются поэтапно:

1/3 дома построена 30

2/3 дома построено 30

Дом построен 30

Если застройщик по каким-то причинам не может достроить объект, тому, кто его сменит, не придется оплачивать то, что уже оплатили дольщики: он просто собирает деньги на финансирование следующих стадий.

Злоупотребления застройщиков деньгами дольщиков заставили ограничить их в праве привлечения денег физических лиц. При отсутствии собственных средств застройщик может взять кредит на кредитора налагается солидарная ответственность с застройщиком, поэтому банк дает деньги только проверенным заемщикам.

Следствием нововведения должно быть развитие рынка жилья: на вторичный рынок поступают готовые дома, квартиры, уже находящиеся в собственности строительных компаний.

Источник: studfile.net

Организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда

Содержание муниципального жилищного фонда Закон № 131-ФЗ специально выделяет в качестве вопроса местного значения.

Для решения указанного вопроса органу местного самоуправления необходимо:

• — определить состав принадлежащего муниципальному образованию жилищного фонда;
• — установить порядок учета и использования муниципального жилищного фонда;
• — определить объем работ по содержанию муниципального жилищного фонда, порядок их проведения и финансирования.

Состав муниципального жилищного фонда приведен в ч. 2 ст. 19 ЖК РФ. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:

1) на частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

• 2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
• 3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Статья 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям:

• — жилой дом, часть жилого дома;
• — квартиру, часть квартиры;
• — комнату.

При этом жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. То есть жилой дом является объектом жилищных прав, только если он состоит не из квартир, а из комнат, что исключает из понятия жилищного фонда такие объекты, как многоквартирные жилые дома. Не относя к жилым помещениям многоквартирные жилые дома, Жилищный кодекс РФ, таким образом, включает в состав жилищного фонда не сами дома, а квартиры и комнаты в них. Если в многоквартирном доме помещения принадлежат разным собственникам, то возникает режим права общей долевой собственности на общее имущество. Соответственно, в многоквартирном доме муниципалитету может принадлежать квартира (комната) и пропорциональная ее общей площади доля в праве на общее имущество дома.

Значит, муниципальный жилищный фонд состоит из находящихся в муниципальной собственности квартир, комнат и жилых домов, состоящих из комнат. Многоквартирные дома не входят в состав муниципального жилищного фонда.

При определении состава муниципального жилищного фонда также необходимо учитывать, что в зависимости от целей использования в его состав может входить:

— жилищный фонд социального использования — совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма;

• — специализированный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по специальным правилам;
• — жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Муниципальный жилищный фонд социального использования закрепляется за малоимущими гражданами по договору социального найма.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда в составе муниципального жилищного фонда могут относиться:

• 1) служебные жилые помещения;
• 2) жилые помещения в общежитиях;
• 3) жилые помещения маневренного фонда.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после его отнесения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с его отнесением к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа местного самоуправления, управляющего муниципальным жилищным фондом. Предоставление помещений указанного фонда осуществляется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом местного самоуправления, муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы или с избранием на выборные должности в органы местного самоуправления. Орган местного самоуправления должен установить категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения.

Определение состава жилищного фонда, относимого к общежитиям, должно зависеть от потребностей муниципального образования. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения.

Состав маневренного фонда формируется муниципальным образованием с учетом потребностей и возможностей, исходя из того, что жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания (ч. 2 ст. 106 ЖК РФ):

• — граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
• — граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
• — граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
• — иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Возможности наличия в муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования предусмотрены п. 5 постановления Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями». Вместе с тем ст. 50 Закона № 131-ФЗ предусматривает в составе имущества поселений и городских округов только жилищный фонд социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда. С учетом этого наделение муниципальных жилых помещений статусом жилья коммерческого использования, тем более при наличии очереди малоимущих граждан, не будет соответствовать указанным нормам Закона.

Источник: studref.com

Какие права дает муниципальное жилье?

Что такое муниципальные квартиры, откуда они берутся и какие права есть у людей, живущих по договору социального найма?

Понятие муниципального жилья определено в 19-й статье Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно ему, все жилые помещения страны делятся на три группы: к первой относят частный жилищный фонд, при этом в эту категорию входят помещения, которые принадлежат как частным, так и юридическим лицам. Ко второй группе относят квартиры и комнаты, находящиеся в собственности Российской Федерации или ее субъектов. Наконец, есть помещения, которые принадлежат муниципальным образованиям.

В квартирах, относящихся к государственному или муниципальному жилищному фонду, россияне могут жить по договору социального найма.

Наем длиною в жизнь

Согласно статье 60 Жилищного кодекса, договор соцнайма заключается на неопределенный срок. По закону наниматель может сдавать квартиру в поднаем, прописывать членов своей семьи. Кроме того, наниматель имеет право обменять жилое помещение.

Проживание в муниципальной квартире накладывает и определенные обязательства: жилец обязан бережно относиться к имуществу, проводить текущий ремонт, и, конечно, своевременно оплачивать проживание в квартире и коммунальные услуги.

Наймодатель (иначе говоря – орган местного самоуправления) обязан проводить как текущий, так и капитальный ремонт, а также предоставлять коммунальные услуги.

Однако нередко происходят ситуации, при которых жильцы добиваются от местной администрации капитального ремонта только через суд – как женщина, проживающая в муниципальной квартире в удмуртском поселке Яр. Межведомственная комиссия определила, что дом нуждался в капитальном ремонте, однако чиновники выделять деньги не спешили. Тогда женщина провела ремонт своими силами, а после собрала все чеки и обратилась в суд. Исковые требования полностью удовлетворили, с местной администрации взыскали более 60 тысяч рублей на ремонт.

Обменять можно, но непросто

Жильцы муниципальных квартир имеют возможность обменивать свои квадратные метры, но только в если и вторая квартира, участвующая в обмене, находится в собственности муниципалитета.

Правила обмена муниципальных квартир определены в 72-й статье Жилищного кодекса. Для начала процедуры обмена владелец квартиры должен заручиться согласием всех членов семьи, а также разрешением от наймодателя (местной администрации). А если в квартире прописаны дети или недееспособные граждане, то потребуется разрешение и от органов опеки и попечительства.

Обмен муниципальной квартиры – одна из самых хлопотных сделок с недвижимостью в том, что касается документов. Письменное разрешение на обмен требуется собрать со всех членов семьи, даже временно проживающих по другому адресу. И такие разрешения нужны для всех квартир, участвующих в обмене. Сложно представить, сколько времени занимает их сбор, если, например, большая семья со взрослыми детьми меняет свою муниципальную трешку на две однокомнатных квартиры.

Кроме того, необходимы:

• кадастровый паспорт,
• справка о составе семьи,
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам,
• свидетельство о браке и
• свидетельства о рождении детей.

В некоторых случаях местная администрация требует и другие документы.

Закон дает право и на принудительную сделку. Это удобно, например, для выселения пьющего родственника. Однако принудительный обмен муниципальной жилплощади возможен только по решению суда.

Приватизировать скоро будет нечего

Каждый наниматель муниципальной квартиры имеет возможность оформить ее в собственность. Это расширяет спектр возможных сделок с квадратными метрами, ведь неприватизированную квартиру нельзя сдавать в аренду или продавать. Кроме того, муниципальная квартира не передается по наследству. После смерти нанимателя при соблюдении ряда бюрократических процедур близкие родственники имеют возможность оформить на себя только договор найма.

По действующему законодательству, нельзя приватизировать аварийные или расположенные в общежитиях квартиры, а также жилую площадь в служебных зданиях или в закрытых военных городках. Об этом говорится в федеральном законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Каждый гражданин страны имеет право только на одну процедуру приватизации. При этом несовершеннолетние, участвующие в приватизации, сохраняют право на бесплатный перевод в собственность муниципального жилья и после 18 лет.

В последнее годы темпы приватизации жилья снизились. Во многом это произошло из-за того, что на фоне слухов об отмене бесплатной приватизации многие люди поспешили оформить жилье в собственность. Так, по данным московского департамента городского имущества, в домах столицы осталось всего 9% неприватизированных квартир.

Кроме того, количество нового муниципального жилья не успевает за ростом числа нуждающихся в нем. В этой сфере необходима серьезная государственная поддержка строительства – об этом в начале июня заявил председатель постоянной комиссии по миграционной политике, местному самоуправлению и территориальному развитию Совета при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека Евгений Бобров. По его мнению, у многих граждан нет возможности оформить ипотеку, а потому необходимо увеличивать фонд муниципального жилья, в том числе с помощью привлечения частных инвесторов.

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: www.domofond.ru

Договор социального найма: как получить квартиру от государства

По договору соцнайма малообеспеченные россияне могут снять квартиру у государства по цене в разы ниже рыночной. А потом приватизировать ее. Но придется потратить время на сбор бумаг и несколько лет постоять в очереди. Разбираемся в деталях и тонкостях

Статью проверила и прокомментировала Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

Что такое социальный наем жилья

Социальный наем — это одна из разновидностей аренды жилья. Арендодателем выступает не частное лицо или компания, а государство или муниципальный орган власти, который сдает жилье нуждающимся гражданам по низкой цене.

За такое жилье нужно оплачивать коммунальные услуги — но сумма гораздо меньше, чем за аренду аналогичного жилья на рынке. Налогом на недвижимость оно не облагается, но и продать его до приватизации не получится.

Кто может заключить договор соцнайма

Право на жилье по соцнайму имеют лица, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях. Первое понятие использовалось до 2005 года, второе в ходу сейчас.

Малоимущим может быть признан один человек или вся его семья с доходом меньше регионального прожиточного минимума. Общий доход семьи делится на количество ее членов. При этом все взрослые и трудоспособные родственники должны работать.

На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:

• человек или семья, у которых нет собственного жилья в собственности или соцнайме;
• человек или семья, у которых такое жилье есть, но его площадь меньше установленных нормативов. В каждом регионе свои нормативы, обычно это 10–12 кв. м жилой площади (без учета ванной, туалета и прихожей) на человека;
• люди, которые живут в непригодных для проживания домах. Такой статус могут получить аварийные постройки, здания, которые скоро будут снесены, и дома, расположенные в зоне риска затопления или оползней;
• люди, проживающие в квартире по соцнайму вместе с человеком с тяжелым хроническим заболеванием: туберкулезом, гангреной и т. д. Полный список заболеваний можно посмотреть в приказе Минздрава.

Жилье по соцнайму предоставляется в порядке очереди. На внеочередное получение могут претендовать люди из последних двух категорий и жители коммуналок — если их соседи освобождают площадь, она делится между остальными жильцами.

Согласно Жилищному кодексу, членами семьи нанимателя квартиры по соцнайму по умолчанию считаются его родители, несовершеннолетние дети и иждивенцы, проживающие с ним. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если будет доказано, что они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство.

К примеру, отец и мать двух несовершеннолетних детей разведены. Один ребенок живет с отцом, а второй — с матерью. Вместе с отцом проживает еще и его троюродная тетя.

Допустим, ребенок, отец и тетя живут в Брянской области. Чтобы быть признанными малоимущей семьей, им нужно зарабатывать меньше 32,61 тыс. руб. — прожиточный минимум в регионе составляет 12,085 тыс. руб. для трудоспособного взрослого, 9,319 тыс. руб. для пенсионеров и 11,206 тыс. руб. для детей.

Отец ребенка и его тетя на двоих получают 30 тыс. руб. и могут быть признаны малоимущими. Тогда государство признает единой малоимущей семьей их троих — ребенка, отца и тетю. Они будут иметь право на квартиру по соцнайму. Но ни у бывшей жены, ни у второго ребенка, который не живет с отцом, никаких прав на нее не будет.

Какое жилье можно получить

По договору соцнайма предоставляются квартиры из государственного или местного жилфонда. Каждый регион устанавливает минимум площади, предоставляемой одному человеку. Обычно это 15–18 кв. м жилого помещения.

Могут выделить и больший метраж — все зависит от того, какие квартиры есть в жилфонде. Но верхние рамки тоже есть. К примеру, в Москве одному человеку не дадут квартиру площадью больше 40 кв. м, бездетной паре — больше 44 кв. м, а семье из двух человек не супругов (например, матери и ребенка) — больше 54 кв. м.

Если у семьи есть жилье в собственности или в соцнайме, но его площадь ниже установленных нормативов, то можно попытаться получить от государства еще одну квартиру. В таком случае из площади нового жилья вычтут площадь уже имеющегося.

К примеру, семья из четырех человек — мать, отец и два несовершеннолетних ребенка — ютится в квартире жилой площадью 30 кв. м. Квартиру по соцнайму получил еще покойный отец матери. Семья живет в Тульской области, где норматив жилплощади по соцнайму на человека — 15 кв. м. Они могут оставить за собой эту квартиру и получить по соцнайму еще одну, площадью от 30 кв. м, или отказаться от своего старого жилья и получить квартиру в два раза больше.

Как получить жилье в соцнаем

• Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
• Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
• Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
• Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
• Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
• Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
• Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.

Как заключить договор соцнайма

Успешно отстояв очередь на жилье по соцнайму, человек заключает с государством или местной администрацией договор, по которому получает жилье в бессрочное пользование, а взамен обязуется соблюдать жилищное законодательство. Договор требует лишь подписи нанимателя и представителя наймодателя, заверять его у нотариуса не нужно.

Заключить договор о соцнайме можно через МФЦ, «Госуслуги» или другой уполномоченный орган. Из документов понадобятся:

• заявление, в котором должны стоять подписи и членов семьи;
• положительное решение о выделении жилья;
• документы, удостоверяющие личность заявителя и членов семьи;
• единый жилищный документ, выписка из домовой книги или выписка со счета заявителя;
• ордер на квартиру.

У каждого наймодателя свои способы расчета стоимости аренды, но везде суммы небольшие. Так, соцнаем квартиры с жилой зоной 60 кв. м в блочном доме в Туле будет стоить 692 руб. в месяц, а в Москве — 1742 руб.

Права и обязанности нанимателя

У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:

• обменивать или заменять жилье;
• требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
• иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.

• использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
• поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
• вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
• сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.

Все это Жилищный кодекс распространяет и на семью нанимателя. Если человек перестал быть ее членом, но продолжает жить вместе с ней, все его права и обязанности в отношении жилья сохраняются.

К примеру, муж и жена, получившие в соцнаем 60-метровую квартиру из жилищного фонда Минстроительства Тульской области, развелись. До тех пор, пока они не разъедутся, сохраняются их равные права на квартиру. Если они решат жить порознь и при этом оба будут оставаться малоимущими, то они имеют право обменять одну квартиру на две поменьше.

Права и обязанности наймодателя

Собственники жилья имеют право требовать от нанимателя своевременно оплачивать услуги ЖКХ. Взамен они обязаны:

• предоставить нанимателю «чистое» жилье, на котором нет арестов, залогов и никто не зарегистрирован;
• проводить своевременный капремонт дома;
• следить за общим имуществом в нем;
• следить за качеством коммунальных услуг.

Приватизация квартиры по соцнайму

Квартиру по соцнайму можно приватизировать. Причем начать процедуру можно уже на следующий день после заключения договора.

Приватизировать жилье человек может только один раз в жизни. В приватизации должны участвовать все зарегистрированные в квартире, но по заявлению от своей доли можно отказаться.

Для приватизации необходимо собрать пакет документов, написать заявление и подать это все в МФЦ или орган, отвечающий за жилищную политику. От региона к региону перечень необходимых бумаг различается, но обычно он включает копии и оригиналы паспортов, договор о соцнайме, выписку из домовой книги, техпаспорт на квартиру, а также документ, подтверждающий, что гражданин пока не воспользовался правом на приватизацию.

Комментарий эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

— Могут ли выселить из квартиры по соцнайму, и если да, то за что?

— Выселить из квартиры могут в случаях, предусмотренных законом. Выселение может производиться как с предоставлением нового жилья, так и без.

Другое жилье предоставляется, если:

• старое помещение подлежит сносу;
• помещение не будет сохранено в результате ремонта или будет уменьшена его площадь;
• недвижимость превращается в нежилую или передается религиозной организации;
• если земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд.

Если наниматель квартиры по соцнайму не будет оплачивать коммунальные услуги более полугода без уважительной причины, суд может выселить его в общежитие.

Если суд лишил граждан родительских прав и признал их проживание с детьми под одной крышей в жилье по соцнайму невозможным, в некоторых субъектах РФ им могут предоставить новую квартиру.

Суд может выселить гражданина из жилья без предоставления нового, если:

• квартира используется не по назначению;
• систематически нарушаются права и законные интересы соседей;
• наниматель бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Речь идет о значимых нарушениях гигиенических, санитарных, экологических строительных нормативов и норм пожарной безопасности.

Такое выселение является крайней мерой ответственности. Но все равно не стоит увлекаться перепланировкой и переоборудованием квартиры со сносом конструкций, уничтожением структурных элементов — окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования или, к примеру, устраивать питомник животных.

Договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке, если наниматель постоянно отсутствует в жилом помещении. В таком случае в суде исследуются обстоятельства: период и причина отсутствия, наличие препятствий к пользованию квартирой, приобретение иного объекта недвижимости.

— Возможно ли получить квартиру без ордера?

— Получение квартиры без ордера бывает очень редко. Однако, согласно определению Верховного Суда РФ, «отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленную ему квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не служит препятствием к возникновению у такого лица прав пользования жилым помещением». Согласно принципу правовой определенности, нижестоящие суды должны занять схожую позицию.

Источник: realty.rbc.ru

Что такое муниципальное жилье?

В соответствии с Конституцией каждый гражданин Российской Федерации имеет право на жилище. Органы государственной власти и местного самоуправления создают условия для осуществления такого права для тех категорий граждан, которые в нем нуждаются. Муниципальное жилье передается во временное пользование на основании договора социального найма.

• Что такое муниципальное жилье?
• Кто может претендовать?
• Как получить?
• Плюсы и минусы
• Права и обязанности нанимателя
• Кто может проживать вместе с нанимателем?
• Оплата коммунальных услуг
• Приватизация
• Наследуется или нет?

Что такое муниципальное жилье?

Муниципальными признаются жилые помещения, собственником которых является орган местного самоуправления (ч. 1 ст. 49 Жилищного кодекса). Гражданам, находящимся в сложной жизненной ситуации и остро нуждающихся в жилье, оно может быть предоставлено из муниципального жилищного фонда с оформлением договора социального найма.

Кто может претендовать?

Согласно п. 2 ст. 49 ЖК на муниципальное жилье могут рассчитывать граждане, признанные малоимущими и нуждающимися в получении жилплощади. Порядок признания таковыми определяется в порядке, предусмотренном законом субъекта РФ, исходя из доходов семьи и стоимости принадлежащего им имущества. При этом семья должна состоять на учете в муниципалитете, как нуждающаяся в жилье.

Также получить временное место проживания по договору соцнайма могут следующие льготные категории населения:

• дети-сироты без официального опекунства;
• граждане, расселенные из помещений, признанных аварийными;
• граждане, лишившиеся жилья в результате стихийных бедствий;
• военнослужащие;
• вынужденные переселенцы, признанные таковыми в соответствии с законом от 19.02.1993 № 4530-1;
• ветераны войн и участники ликвидации техногенных катастроф;
• граждане, переехавшие из районов Крайнего Севера;
• лица, имеющие заболевания хронического характера, представляющие опасность для окружающих.

Как получить?

Подтвердить свой статус и нуждаемость необходимо самостоятельно, обратившись в орган местного самоуправления с соответствующими документами. Каждая заявка подвергается проверке на соответствие требований жилищного законодательства.

• семьи и граждане, у которых нет никакого пригодного для проживания помещения в собственности;
• если граждане на дату обращения проживают в помещениях аварийного фонда;
• семьи, проживающие в квартирах, комнатах, домах, площадь которых менее установленной нормы, которая должна приходиться на каждого члена семьи (менее 10 кв.метров на человека);
• лица, которым установлено хроническое заболевание, опасное для других граждан.

Для лиц, признанных малоимущими, необходимо подтвердить, что ежемесячный доход, приходящийся на каждого члена семьи, не превышает установленного норматива по региону. Учитываются доходы, получаемые из всех источников лицами, проживающими на одной жилплощади.

Военнослужащие вправе обратиться за получением муниципального жилья, отслужив не менее 20 лет.

Дети-сироты получают квартиру или комнату из муниципального фонда при достижении совершеннолетнего возраста, а, прожив в ней 5 лет и более, могут обратиться за приватизацией.

Плюсы и минусы

Такой вид жилья имеет свои преимущества и недостатки. Перечислим сначала положительные стороны:

• имущественные налоги обязан платить муниципалитет;
• существует ряд льгот при начислении жилищно-коммунальных услуг;
• капитальный ремонт проводится за счет муниципалитета;
• семья вправе обратиться за предоставлением жилья большей площади при появлении детей;
• в случае полной утраты жилплощади или признании ее негодной для проживания в результате, например, пожара, граждане, проживающие на условиях договора социального найма, гарантированно получат взамен другое жилье;
• муниципальная квартира или комната защищена от действий мошеннического характера;
• существуют условия, при которых муниципальное жилье может быть приватизировано.

Среди недостатков выделим:

• все-таки это не собственное жилье и распоряжаться им на свое усмотрение не получится, его невозможно ни обменять, ни продать;
• муниципальный фонд находится под особым контролем управляющей организации (или ТСЖ) и без его разрешения сдать его в аренду нельзя;
• если с нанимателем по договору проживают другие граждане, не прописанные в договоре, то после его смерти квартира (комната, дом) возвращается муниципалитету, а жильцы выселяются;
• жильцов могут в любой момент выселить, если они нарушают условия договора или поступают многочисленные жалобы от соседей.

Права и обязанности нанимателя

Все права и обязанности гражданина, являющегося стороной договора социального найма, закреплены в ст. 67 ЖК.

• заселить в муниципальную жилплощадь иных лиц, которые будут проживать совместно с нанимателем, в том числе временно;
• с разрешения управляющей компании сдавать жилье в поднаем;
• просить обменять или заменить квартиру, комнату или дом при соблюдении определенных условий;
• требовать от собственника помещения (муниципалитета) производить капитальный ремонт, предоставлять коммунальные услуги и участвовать в содержании общего имущества в многоквартирном доме;
• быть наделенным иными правами в рамках договора соцнайма.

Обязанности сводятся к следующим пунктам, которые следует строго соблюдать:

• жилье должно использоваться только по назначению (для проживания граждан);
• помещение должно поддерживаться в надлежащем состоянии, проводиться своевременно текущий ремонт (перепланировку без согласования с собственником делать запрещено);
• соблюдать меры к сохранению муниципального имущества;
• производить оплату за услуги коммунального характера своевременно и в полном объеме, установленном договором;
• при изменении оснований и условий, согласно которых жилье получено по договору, своевременно извещать наймодателя.

Кто может проживать вместе с нанимателем?

Жилищное законодательство (ч. 1 ст. 70 ЖК) позволяет родителям вселять своих несовершеннолетних детей в жилое помещение без каких-либо согласований. Этот принцип действует и в случае пользования квартирой в рамках социального найма. Наниматель не должен спрашивать на вселение детей разрешение муниципалитета.

Следует учитывать также, что при лишении родителей (или одного из них) родительских прав, за ребенком остается право пользования жильем.

Помимо детей наниматель может вселить в муниципальную квартиру супругу и родителей, а также иных родственников и нетрудоспособных иждивенцев на правах членов семьи. Все они обязаны соблюдать условия договора и обеспечивать сохранность, надлежащее использование жилья.

В случае прекращения семейных отношений с нанимателем, он вправе требовать их выселения.

Оплата коммунальных услуг

Получение муниципального помещения для проживания налагает на нанимателя и его семью обязанность по уплату коммунальных услуг, которыми они пользуются. Это все услуги, которыми оснащен дом:

• электричество, газ;
• водоснабжение, канализация;
• отопление;
• антенна;
• уборка мест общего пользования, придомовой территории;
• вывоз твердых бытовых отходов.

Размер платы исчисляется по действующим тарифам. Однако, они несколько ниже, чем тарифы, предусмотренные для приватизированных помещений.

Приватизация

Наниматели муниципальной собственности вправе бесплатно получить ее в личную собственность в порядке приватизации (согласно норм статей 1, 2 Закона от 04.07.1991 № 1541-1). Такой порядок должен устанавливаться нормативными документами органов местного самоуправления.

Для начала следует определить наличие оснований для проведения процедуры приватизации:

• быть гражданином РФ;
• пользоваться муниципальным жильем по договору социального найма;
• ранее не участвовать в приватизации (за исключением участия в несовершеннолетнем возрасте, когда уже при достижении возраста совершеннолетия гражданину разрешено снова приватизировать имущество).

Затем устанавливается круг лиц, кто будет участвовать в приватизации. Она может быть проведена:

1. В общую собственность всех проживающих в помещении граждан.
2. На одного из них. В этом случае необходимо получить от всех остальных согласие.

После необходимый пакет документов передается в муниципалитет и после его рассмотрения участник (участники) приватизации приглашаются на подписание договора о передаче жилья в собственность. Орган местной власти передают документы в Росреестр для государственной регистрации права, после чего уже новый собственник получает выписку из ЕГРН со своей копией договора.

Наследуется или нет?

Наследованию подлежит имущество, которое принадлежало гражданину при жизни на правах собственности. Если же наниматель помещения по договору социального найма умирает, то оно автоматически возвращается муниципалитету.

Единственным вариантом унаследовать муниципальное жилье является подача заявления о приватизации нанимателем еще при жизни.

По закону, если наниматель умер до момента подписания договора о передаче жилья в собственность и не успел приватизировать жильё, то его право переходит к наследникам. Тогда члены семьи вправе в судебном порядке признать такую муниципальную квартиру (комнату, дом) частью наследственной массы, далее переоформить договор социального найма на себя и завершить приватизацию.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Источник: nedexpert.ru