Строительство на землях сельхозназначения документы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый закон о строительстве жилого дома на сельхозземле – с 1 марта 2022 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Это участки, которые располагаются за пределами города и различаются между собой назначением. Общая черта — проведение на них сельхозработ. Государство выделяет такие земли под занятия хозяйственной, научной, исследовательской или учебной деятельностью.

Допускается использование части территории сельхозугодий для организации личного хозяйства. Например, для строительства гаражей и домиков дачного типа.

К землям сельскохозяйственного назначения относят:

• пастбища;
• пашни;
• лесополосы;
• сенокосы;
• насаждения;
• дороги.

Эти объекты защищает государство, оно же регулирует их использование. То же самое касается дворов и построек, которые возведены на сельскохозяйственном участке.

Разбираем участок Сергея. Формирование участка на землях сельхозназначения

Государственная дума в июне 2021 года приняла еще один смежный закон — о сельском туризме. Этот правовой акт позволяет владельцам домов на сельхозземлях заниматься организацией временного пребывания и досуга гостей на своей территории.

На развитие этой области государство выделило 300 млн рублей. По мнению специалистов, привлечение туристов в сельскую местность обеспечит высокий доход российским фермерам: до 200 млрд рублей в год.

Власти считают, что спрос на такой вид туризма будет пользоваться большой популярностью в России. По официальным данным с 2011 года значительно увеличился рост путешествий внутри страны. Например, в 2020 году в хостелах, мини-отелях и небольших гостиницах остановились более 45 млн человек. Это на 16 млн больше, чем десять лет назад.

Аналитики полагают, что эти туристы — потенциальные клиенты гостевых домов у фермеров. Самое главное — развить инфраструктуру и сформировать спрос на посещение баз отдыха в деревнях.

Сельский туризм обладает массой преимуществ:

• Самый бюджетный вариант для оздоровления и отдыха, доступен практически каждому человеку.
• Благоприятен по медицинским показателям. Отдых в сельской местности на свежем воздухе рекомендован людям, которые страдают хроническими заболеваниями дыхательной системы. Также природные условия помогают восстановиться после операций.
• Хороший вариант отдыха для людей с ограниченными возможностями.
• Идеально подходит для организации культурно-просветительских мероприятий для школьников и студентов.

Сельский тур может включать в себя несколько подвидов:

• агротуризм: экскурсии по фермерским хозяйствам с домашними животными, а также плантациям, участкам и садам, на которых выращивают овощи, фрукты и ягоды;
• экологический: посещение лесов, рек, озер и т.д.;
• гастрономический: знакомство с регионом через особенности кухни данной местности;
• этнографический: расширение кругозора благодаря погружению в конкретную среду с обычаями и традициями этого края.

Ориентиром развития этой сферы для России послужила структура агротуризма Италии. В этой стране доходы от сельского туризма в 2021 году составили 2,6% от общей выручки сельского хозяйства.

Разрешено строить ЖИЛОЙ дом на сельхоз земле! Обзор закона! На что обратить внимание?

С 1 января 2019 года на территории РФ действует определенный порядок строительства и оформления права собственности. Разрешение на возведение дома на землях сельхозназначения выдает местная администрация.

Фермеру нужно согласовать с ней постройку: оформить участок, проверить его статус, зарегистрировать адрес, получить кадастровую выписку, утвердить проект и план, провести геологические изыскания. Последний пункт не обязателен и не влияет на разрешение. Однако лучше заранее проверить землю, на которой будет стоять дом.

После этих действий фермер может подавать заявление о выдаче разрешения на строительство в администрацию. Какая информация потребуется:

• ФИО и паспортные данные будущего владельца дома;
• адрес и номер участка по кадастру;
• документальное подтверждение прав на участок;
• информация о видах разрешенного использования;
• справки, которые обосновывают целевое использование земли;
• схема планировки земельного участка с указание месторасположения дома;
• градостроительный план;
• параметры будущего дома;
• контактные данные (телефон, электронная почта).

Категорически запрещено возводить дома на участках, которые не предназначены для этого. Строительство на землях сельхозназначения без официального разрешения может привести к следующим результатам:

• постройку признают незаконной по решению суда;
• фермеру выпишут штраф до 50 тысяч рублей;
• в некоторых случаях вынесут решение о сносе дома (например, если он наносит вред чужому имуществу, окружающему пространству, ограничивает права и интересы других людей и т.д.).

Новый закон открывает широкие горизонты для фермеров. Теперь они могут не только зарабатывать сельским хозяйством, но и проживать в экологически чистом месте в своем собственном доме. Особенно активная категория предпринимателей сможет получать дополнительный доход от сельского туризма.

Как мы уже писали ранее, новый дачный закон № 217-ФЗ, вступивший в силу с начала 2019 года, вносит существенные изменения в правила дачного строительства.

Теперь все земли с ВРИ дачной категории становятся садовыми, а все дачные поселки будут переформированы в садовые товарищества.

Одновременно с этим разрешается строить на садовых землях капитальные дома, а также регистрироваться в них. Это значит, что с начала года владельцам дач теперь не придется прописываться через суд. Теперь это право закреплено за ними изначально.

Положительный момент состоит также в том, что государство пообещало поддерживать садовые товарищества, при помощи инвестиций в подведение коммуникаций и оптимизации кадастровых работ.

Можно ли на сельхозземлях построить жилой дом?

Что можно сказать, в качестве итогов. Помимо единичных улучшений в законах, в последние годы, государство, к сожалению, похоже прикладывает все усилия для того, чтобы владеть собственным домом и участком стало сложно и дорого. Законы меняются буквально каждый год, а налоги растут.

Тем не менее, видны и положительные сдвиги в законодательстве. Очевидно, что дачам в нашей стране уже нужен другой статус, так как люди элементарно не могут решить вопрос с поликлиниками, школами, детскими садами по месту проживания.

А в вопросе строительства и прописки, смены категорий на землях с/х назначения, законодательные нормы следует смягчить, хотя бы местах рядом с крупнейшими городами. Ведь, очевидно, что покупая землю в радиусе, скажем, 20-30 км от Москвы, никто не станет там делать пастбище (это банально не рентабельно, так как слишком высокая цена сотки).

Участки с временным статусом необходимо было оформить до 1 марта 2022 года. Это касается земель, которые владельцы поставили на учёт с 1 марта 2008 года до 1 января 2017 года, но на которые по каким-либо причинам не зарегистрировали право собственности. Теперь такая земля исключена из ЕГРН.

Владельца не лишат права на участок. Однако он должен снова поставить землю на кадастровый учёт и зарегистрировать свои права. Участку присвоят новый кадастровый номер.

Согласно современному законодательству, к землям с/х-назначения причислены территории, расположенные за пределами границ населенного пункта и предоставленные или только предназначенные для с/х-нужд. Их назначение разнообразно и сводится к следующему ряду хозяйственной деятельности:

1. Организация подсобного личного хозяйства.
2. Выращивание с/х-продукции или сырья.
3. Обустройство животноводческой фермы.
4. Садоводство.
5. Разведение представителей речной и озерной фауны.

Сюда могут быть отнесены поля под пашни, лесозаградительные полосы, сенокосные угодья, дороги, водоемы, а также сооружения и подворья, предназначенные для переработки и хранения продукции.

Любой земельный участок зарегистрирован в Росреестре в определенной категории. Как правило, это следующие 6 категорий:

1. Приусадебное хозяйство.
2. Индивидуальное жилищное строительство – ИЖС.
3. Пашни.
4. Садоводческие и огороднические товарищества.
5. С/х-производство.
6. Земли под выпас.

На законодательном уровне построить полноценный жилой дом можно только в ИЖС и садоводстве. При этом современные садовые участки (по-старому называемые «дачами») классифицируются на 2-категории:

• Садоводство. Допускается построить жилье с регистрацией в нем. Однако теперь требуется разрешение на его постройку.
• Огородничество. Разрешается сооружение только технических и некапитальных построек.

Согласно закону от 1 марта 2022 г., теперь на землях сельхозназначения, переданных под ведение фермерства, можно построить полноценный жилой дом. Сделано это для возможности фермерам и их семьям обустройства удобного жилища в непосредственной близости к угодьям.

Территория с/х-назначения находится за пределами населенных пунктов и предназначается для ведения различной хозяйственной деятельности – садоводства, животноводства, пашни, фермерства, с/х-производства. В состав земель входят:

• Поля, пашни, сенокосы.
• Лесополосы.
• Дороги.
• Водоемы.
• Дворы, технические сооружения.

Земли, непосредственно применяемые для сельхозназначения, защищаются законом, и строить на них капитальные дома нельзя. Исключением являются участки, выделенные под садоводства и ИЖС. С 1 марта 2022 г. жилое сооружение допускается также возводить в фермерских хозяйствах.

Если построить дом без разрешения, существует риск владельцу получить штраф, а самому сооружению – попасть под снос. Чтобы строительство соответствовало нормам закона, можно изменить статус участка через местную администрацию. Также при соблюдении некоторых условий жилище можно построить в КФХ.

Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.

Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.

Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.

Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств. Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).

Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).

Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю». Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy сельхоззeмeль или пepeвoда пpoмышлeнныx oбъeктoв в другие категории в результате peкyльтивaции.

Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.

Если покупатель намерен строить жилой дом, то не следует поддаваться уговорам риэлторов, которые убеждают, что такая покупка будет более выгодной. Нужно иметь в виду, что существуют подводные камни:

1. Строительство жилого дома и надворных построек может признаваться использованием ЗУ не по назначению и повлечь административную ответственность.
2. На землях сельхоз назначения не предусмотрены круглогодичное использование электричества, водопровода и отсутствуют отопительные коммуникации.
3. Здесь может не быть почтового адреса, а соответственно – прописки.
4. Администрация может отказать в разрешении постоянного проживания на даче.
5. Школы, магазины и детские сады могут оказаться недоступными.
6. Подъезды к посёлку (месту проживания) в зимний период могут не расчищаться, граждане окажутся оторванными от мира.
7. Здесь может отсутствовать сотовая связь, интернет и прочие виды связи с внешним миром.

Если на землях ИЖС строительство жилого дома считается целевым использованием ЗУ, то статус дачного домика не имеет чёткого регламента, поэтому следует обратить внимание на перечисленные риски.

На садовом участке можно построить как жилой дом, так и сезонный. Гараж, баня и другие вспомогательные постройки могут быть построены там на фундаменте. Но это будут уже капитальные строения, которые нужно оформлять в собственность.

На садовом участке можно возвести любой вид хозобъекта. Если он будет на фундаменте, придется зарегистрировать постройку, так как с этого момента она станет объектом капитального строительства. Объекты некапитального строительства не являются объектами недвижимости, не облагаются налогами и не подлежат обязательной регистрации.

Как зарегистрировать жилой дом на землях сельхозназначения без создания садового товарищества

Законы об ИЖС в 2022: что изменилось

Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст. 40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.

В составе ЗУ сельхоз назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, занятые:
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, зданиями, строениями, сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Иными словами, то что вы хотите построить, должно являться сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и необходимые пути подъезды к ним.

Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.

Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.

В законодательстве, принимаемом на региональном уровне, устанавливается минимальная и максимальная величина, относящаяся к размеру образуемых участков. Закрепляется в качестве максимальной величины угодий, имеющих с/х назначение, расположенных на территории одного муниципалитета – 1/10 от общего размера всех наделов, расположенных на этой местности. Данные правила касаются граждан и юридических лиц.

Не допускается создание участков, относящихся к составу с/х угодий, орошаемых искусственным методом либо земель осушаемых. Это относится к ситуациям, когда их территория меньше участка, входящего в эту территорию.

Что касается минимального размера наделов, то они не распространяются на ситуации выделения долей в виде участков. Это относится к случаям, когда земля, из которой осуществляется выдел, относится к общей собственности.

Также данное правило распространяется на ситуации, когда участок имеет предназначением ведение подсобного хозяйства в личных целях, либо крестьянского хозяйства, в котором главная деятельность представлена в виде производства продукции, носящей сельскохозяйственное назначение.

Кроме того правила не применяются в отношении случаев создания наделов для нужд муниципального и государственного значения. Также когда назначение подлежит корректировке в целях соответствия с документацией по территориальному планированию, а также бумагами по землеустройству.

Лучшим вариантом для строительства дома жилого назначения является покупка участка, расположенного в дачном или садоводческом товариществе. Прежде чем начать строительные работы на территории, имеющей с/х назначение, требуется учесть тонкости состава ДНТ или СНТ.

Из законодательных актов следует, что допускается строительство дома, который не имеет предназначение проживание в течение круглого года. Однако минусом такого дома является то, что в нем нельзя зарегистрироваться. Также ограничивается количество построек, которое может быть возведено на участке. К примеру, на земле должен располагаться один сарай, баня или гараж.

Из сказанного следует, что земли, имеющие своим назначением сельское хозяйство, могут использоваться по прямому их назначению, для ведения соответствующих работ.

Данный вопрос подлежит законодательному регулированию. Согласно законам лицо, наделенное правом собственности относительно доли в имуществе, имеет правомочия по заявлению требований о выделе своей части. Если между собственниками не достигнуто мирное соглашение, то требования выдела происходит посредством подачи искового заявления в суд.

Стоит отметить, что собственность по отношению к землям, имеющим сельскохозяйственное назначение, наделяется особенностями. К ним относится то, что собственник доле не знает, кто является другими собственниками. Это значит, что общий порядок выделения долей в таком случае значительно затрудняется.

В связи с этим в законах закреплен иной порядок для рассматриваемой процедуры в отношении земель с/х назначения. Указывается, что процесс реализуется за счет принятия решения на собрании всех лиц, имеющих права собственности.

В федеральном законе, регламентирующем деятельность некоммерческих объединений граждан, дано следующее определение: некоммерческое объединение садоводов является организационной формой самоорганизации граждан, которые объединяются в целях решения общих задач садоводческого хозяйствования.

В тексте уже упомянутого нами федерального закона, дачный участок определяется как земля, используемая гражданами для проведения досуга. На ней допускается строительство жилья, но и размеры.

Требуется копия паспорта заявителя.

Для подтверждения права собственности, так как подобную процедуру могут проводить исключительно собственники, требуется договор купли-продажи или другой утверждающий документ.

При оформлении также используется кадастровый план. Он предоставляется исключительно после официального заверения уполномоченным органом.

Некоторые другие документы, подтверждающие право на владение участком.

На данном этапе появится возможность для оформления документов, которые требуются непосредственно для строительства сооружения. Также в случае возведения построек на землях сельскохозяйственного предназначения требуется специальное разрешение.

Оно выдается при предоставлении нижеприведенных документов:

1. Паспорта заявителя.
2. Заявление, в котором отражается прошение на получение разрешения на проведение строительных работ.
3. Копия утвержденного проекта будущего сооружения.
4. Если для проведения работ была привлечена сторонняя организация, то может потребоваться копия их лицензии, за счет которой и могут предоставляться подобные услуги.
5. Документ, подтверждающий право на использование земельного участка.

Полезно знать! Только при подобной последовательности действий можно избежать большого количества проблем с дальнейшим возведением постройки и ее использованием.

Как изменить тип разрешенного использования земли?

Для установления типа разрешения используется Градостроительный кодекс. Подобные дела могут выносится на публичные слушания, порядок проведения которых устанавливается муниципальным образованием. Можно также обратиться в орган регистрации прав с заявлением о изменении типа разрешения.

Решение может быть положительным и отрицательным, результат зависит от достаточно большого количества моментов, на рассмотрение уходит около одного месяца.

Что можно строить на землях сельхозназначения?

При получении соответствующего разрешения можно проводить строительство довольно большого количества различных сооружений.

Примером можно назвать следующий список:

• Жилые дома различного типа.
• Различные строения и сооружения, предназначенные для выращивания сельскохозяйственных культур.
• Сооружения для хранения различного оборудования и транспортных средств.

Отметим! Список сооружений довольно обширный, однако проблемы могут возникнуть с возведением сооружений коммерческого предназначения.

Ответственность за незаконное строение дома на с/х земли

При отсутствии соответствующего разрешения проводить строительство сооружений запрещается. К последствиям подобных действий можно отнести:

1. Нельзя провести регистрацию права собственности.
2. В некоторых случаях незаконно возведенные сооружения используются в течение длительного периода, но при обнаруженное незаконное использование земли приводит к наложению административного штрафа.
3. Если будет принято решение, что постройка наносит вред окружающей среде, то она может быть снесена.

Именно поэтому рекомендуется перед проведением работ получить требующееся разрешение.

В заключение отметим, что рассматриваемая процедура занимает довольно много времени и сил. Поэтому перед ее проведением нужно взвесить все плюсы и минусы строительства дома на земле сельскохозяйственного предназначения.

+7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Бесплатная консультация юриста в сфере недвижимости

+7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург)

Источник: realtymill.ru

Архив за Октябрь 2022

Фермеры смогут строить дома на землях сельхозназначения

Управление Росреестра по Челябинской области сообщает о вступлении с 1 марта 2022 года в силу изменений законодательства, которые разрешат строительство жилых домов на сельскохозяйственных землях, используемых крестьянско-фермерскими хозяйствами (КФХ).

Ранее на землях сельскохозяйственного назначения возводить можно было только строения, предназначенные для хранения и переработки сельхозпродукции. Сейчас фермерам разрешается строить жилой дом на своей земле, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, то есть на пашне, пастбище и других аналогичных землях.

Норма начнет действовать с 1 марта 2022 года. Теперь, когда на сельхозземлях, которые являются частью имущества КФХ, разрешено строить жилые дома, у фермеров появится возможность оформить права на них в установленном законом порядке. В этом случае для постановки на кадастровый учет и регистрации прав на объект необходимо представить в Росреестр правоустанавливающие документы на землю и технический план дома, подготовленный кадастровым инженером. Оформление будет проходить по правилам «дачной амнистии» до 01.03.2026 года.

Обязательными характеристиками жилого дома, возведенного на землях крестьянско-фермерских хозяйств, являются количество этажей (не более трёх) и общая площадь (не более 500 кв. метров). При этом площадь застройки под жилым домом должна составлять не более 0,25 процента от всей площади земельного участка.

Важно! Федеральным законом запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли. Например, в целях защиты от появления коттеджных поселков.

Кроме того, предусматривается, что законами субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности.

Пресс-служба Росреестра и Кадастровой палаты Челябинской области

Отклики читателей

По требованию российского законодательства комментарии проходят премодерацию. Мы не публикуем сообщения, содержащие мат, сниженную лексику и оскорбления, даже в случае замены букв точками, тире и любыми иными символами. Не допускаются сообщения, призывающие к межнациональной и социальной розни.

Сообщи новость

Если вы стали очевидцем происшествия, аварии или необычного и интересного события, расскажите об этом посетителям нашего сайта. Фото и видео приветствуются.

Источник: www.ozersk74.ru