«ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СУДАМИ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СВЯЗИ С УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ» (УТВ. ПРЕЗИДИУМОМ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ 04.12.2013)
1. Разграничение подведомственности споров, связанных с банкротством застройщиков >>>
2. Недопустимость обхода положений Закона о долевом строительстве >>>
3. Иски о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости >>>
4. Споры по поводу пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома (в том числе фактического захвата такого имущества) >>>
Комментируемый Обзор Верховного Суда РФ (далее — Обзор) касается ряда правовых проблем, возникающих при рассмотрении споров, связанных с применением положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве).
долевое строительство. судебная практика
В целом Верховный Суд РФ обобщил уже сложившуюся судебную практику по различным вопросам, связанным с долевым строительством.
1. Разграничение подведомственности споров, связанных с банкротством застройщиков
Согласно разъяснениям, данным в п. 1 Обзора, граждане-инвесторы до вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения, применяемой в деле о банкротстве, в отношении застройщика вправе предъявить к нему в порядке гражданского судопроизводства следующие исковые требования:
— о признании права собственности на объект долевого строительства;
— о признании права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.
Суд не вправе отказать в принятии таких исковых заявлений или прекратить производство по делу.
С данными исковыми требованиями также могут быть заявлены требования о компенсации морального вреда. Требования граждан в этой части подпадают под действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей) и подведомственны судам общей юрисдикции.
Приведенное разъяснение Президиума Верховного Суда РФ фактически подтверждает и обобщает сложившуюся практику судов общей юрисдикции, для которой характерно активное применение иска о признании права собственности на объект долевого строительства.
Так, для оформления права собственности на квартиры граждане обращаются в суд общей юрисдикции с соответствующими исками к застройщику-должнику (как стороне по договору инвестирования или иному договору, оформляющему отношения по долевому строительству) и к осуществляющему достройку дома новому инвестору (если таковой имеется). Требования граждан о признании за ними права собственности на квартиру удовлетворяются судами независимо от того, были ли уплачены дополнительные денежные средства на завершение строительства многоквартирного жилого дома. В случаях неуплаты участником долевого строительства упомянутых денежных средств данные средства взыскиваются с граждан в судебном порядке.
О долевом участие в строительстве. Обсуждение с адвокатом А . Радулевичем
+ Судебная практика (лицо, достроившее многоквартирный дом, вправе требовать оплаты своей деятельности, если это предусмотрено соглашением с гражданами, в том числе путем предъявления встречного иска в споре о признании права собственности на квартиру):
— Апелляционное определение Московского областного суда от 05.08.2013 по делу N 33-16710/2013;
— Апелляционное определение Московского областного суда от 29.07.2013 по делу N 33-16001;
— Определение Московского областного суда от 15.12.2011 по делу N 33-26291/2011;
— Определение Московского областного суда от 11.10.2011 по делу N 33-22908/11;
— Определение Московского областного суда от ! 27.09.2011 по делу N 33-21911.
После того как застройщик решением арбитражного суда признается несостоятельным (банкротом) и в отношении него вводится процедура конкурсного производства, суды общей юрисдикции отказывают гражданам в принятии исковых заявлений о признании за ними права собственности на квартиры по причине неподведомственности суду спора, основанного на правоотношениях с участием лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства.
+ Судебная практика (споры в рамках дела о банкротстве с участием дольщиков неподведомственны судам общей юрисдикции):
— Апелляционное определение Московского областного суда от 15.11.2012 по делу N 33-17895/2012;
— Апелляционное определение Московского областного суда от 15.05.2013 по делу N 33-13900/13;
— Апелляционное определение Смоленского областного суда от 18! .09.2012 по делу N 33-2832/2012;
— Определение Московского областного! суда от 11.10.2011 по делу N 33-22976;
— Определение Верховного суда Чувашской Республики от 16.05.2012 по делу N 33-1465/2012;
— Определение Люберецкого городского суда Московской области от 06.12.2011 N 2-7905/11.
Аналогичная правовая ситуация имеет место и в случае предъявления иска о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом.
+ Судебная практика (споры в рамках дела о банкротстве с участием дольщиков неподведомственны судам общей юрисдикции):
— Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18.07.2013 по делу N 33-8414/2013;
— Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 04.07.2013 по делу N 33-8170/2013;
— Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 20.06.2013 по делу N 33-4785-2013г.;
— Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 11.04.2013 по делу N 33-2841/2013.
Сходная позиция по вопросу подведомственности споров, связанных с участием граждан в долевом строительстве, была выражена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 25.06.2013 N 14520/12.
См. подробнее: Аналитический обзор от 3 октября 2013 года >>>
В п. 2 Обзора Президиум Верховного Суда РФ разъяснил, что требования граждан — участников долевого строительства подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением денежных требований и требований о передаче жилых помещений, предусмотренных пп. 3 и 4 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О! несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве).
В частности, исковые требования о возмещении убытков, вызванных некачественным строительством, о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства застройщиком, о компенсации морального вреда, причиненного действиями застройщика, нарушающими права потребителей, подведомственны судам общей юрисдикции.
Президиум Верховного Суда РФ обратил внимание, что указанные требования не могут относиться к требованиям, перечисленным в п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, и не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве застройщика:
— если квартира, как объект долевого строительства, передана застройщиком участнику долевого строительства по акту приема-передачи;
— если право собственности на объект долевого строительства зарегистрировано за участником долевого строительства.
Отметим, что приведенное разъяснение закономерно согласуется с ранее данным в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее — Постановление N 17), согласно которому дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, подведомственны судам общей юрисдикции.
Аналогичный подход по вопросу подведомственности исковых требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда можно встретить в актах судов общей юрисдикции.
+ Судебная практика о подведомственности судам общей юрисдикции дел о нарушении прав дольщиков как потребителей:
— Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2013 N 71-КГ12-5;
— Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 31.07.2013 по делу N 33-2796/2013;
— Апелляционное определение Орловского областного суда от 17.07.2012 по делу N 33-1182.
2. Недопустимость обхода положений Закона о долевом строительстве
Верховный Суд РФ указал, что отношения приобретателей квартир с застройщиками, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Законе о долевом строительстве. Положения этого Закона защищают интересы приобретателей будущей недвижимости, и при иных вариантах оформления приобретения недвижимости у фактических дольщиков могут возникнуть многочисленные проблемы, связанные с получением исполнения по договору или с изменением стоимости приобретения квартиры.
В связи с этим Верховный Суд РФ разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами, суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования заключенного сторонами договора.
В рассматриваемом Обзоре отмечены наиболее популярные варианты обхода положений Закона о долевом строительстве. Это может быть, к примеру, целевой заем на постройку квартиры, так называемая «вексельная схема», договор о совместной деятельности и отношения, оформляемые с помощью предварительного договора (п. п. 7 — 9 Обзора). Указанные отношения судам следует квалифицировать как прикрытие соглашения об участии в долевом строительстве и применять к ним соответствующие положения, предусмотренные Законом о долевом строительстве.
Данные разъяснения повторяют выводы Верховного Суда РФ, которые он сделал в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2012 года и в Письме от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13.
В этих ситуациях гражданин вправе на основании ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве потребовать от лица, не уполномоченного на привлечение денежных средств для долевого строительства, возврата переданных ему денежных средств, взыскания предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.
Кроме того, Верховный Суд РФ напомнил, что к таким отношениям может применяться законодательство о защите прав потребителей, если они вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве. Специальные меры защиты интересов потребителей, включая возмещение морального вреда и штраф за неудовлетворение законного требования потребителя, будут применяться в ситуации, когда застройщик пытается обойти нормы Закона о долевом строительстве (п. 8 Обзора).
Нельзя не отметить, что в настоящее время Закон о защите прав потребителей применяется к предварительным договорам (п. 4 Постановления N 17). До принятия этого Постановления практика судов общей юрисдикции не была единообразной.
См. подробнее: Аналитический обзор от 24 июля 2012 года. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» >>>
Если изначально квартира приобреталась по договору участия в долевом строительстве не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но затем права на получение этого объекта недвижимости были уступлены гражданину, желавшему приобрести его именно с потребительскими целями, то в таком случае к отношениям между цессионарием и застройщиком должны применяться положения Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве (п. 10 Обзора).
Допускается привлечение денежных средств граждан жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (п. 3 ч. 2 ст. 1 Закона о доле! вом строительстве, п. 11 Обзора). В данных случаях положения Закона о долевом строительстве не применяются.
Также Верховный Суд РФ указал, что действие Закона о долевом строительстве не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке (п. 12 Обзора).
3. Иски о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
В нескольких разъяснениях, содержащихся в рассматриваемом Обзоре, Верховный Суд РФ отходит от общего принципа, согласно которому по спору, вытекающему из договорных отношений, могут возникать только договорные требования. Поскольку дорогостоящая сделка по приобретению квартиры для граждан является крайне важной, Верховный Суд РФ счел возможным удовлетворять ! вещные иски приобретателей, направленные на получение квартиры в собственность. По общему правилу они могли бы требовать лишь надлежащего исполнения договора участия в долевом строительстве, возмещения убытков и других специальных санкций. Однако подобные требования в ряде случаев могут остаться неисполненными ввиду фактического банкротства застройщика.
Верховный Суд РФ в п. 13 Обзора указал, что незаключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). В частности, такие нарушения Закона о долевом строительстве могут иметь место при покупке будущих квартир по предварительному договору купли-продажи недвижимости. Как разъясняется в Обзоре, в этой ситуации покупатель может обратиться с суд с требованием о признании права собственности на приобретенное имущество, несмотря на отсутствие у гражданина зарегистрированного договора участия в долевом строительстве.
Аналогичное право возникает у покупателя квартиры, который приобрел ее посредством заключения предварительного договора, если застройщик уклоняется от заключения основного договора и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию фактически построенного многоквартирного дома (п. 14 Обзора). В этой ситуации! согласно разъяснениям Верховного Суда РФ гражданин имеет право на признание права собственности на квартиру, если строительство дома фактически завершено.
Для обеспечения интересов дольщиков, которые должны получить по договору участия в долевом строительстве квартиры, свободные от прав третьих лиц, Верховный Суд РФ фактически ввел запрет на обременение залогом банка (иных лиц) таких квартир, в том числе в составе объекта незавершенного строительства (п. 15 Обзора).
Верховный Суд РФ указал, что приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве может требовать передачи ее в собственность даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана (п. 16 Обзора).
Данное решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен (в приведенном в Обзоре примере указано, что дом был достроен на 80 процентов), а квартира имеет индивидуально-определенные признаки.
Однако если покупатель квартиры не уплатил обусловленную договором цену, то он уже не сможет требовать передачи объекта недвижимости в натуре (см., к примеру, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 24.04.2012 по делу N 33-2935/2012).
Если строительство многоквартирного дома, который зарегистрирован в ЕГРП в качестве объекта незавершенного строительства, не окончено, граждане могут требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, если был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием предварительной оплаты (п. 17 Обзора). Данный вывод следует из того, что раздел объекта инвестиционной деятельности (многоквартирного дома) в натуре до его ввода в эксплуатацию невозможен, в связи с чем невозможно и признание права собственности за покупателями на объект незавершенного строительства пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче гражданам после завершения строительства. Верховный Суд РФ подчеркнул, что действующее законодательство не содержит запрета на признание права собственности на долю в праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства в виде квартиры.
В п. 17 Обзора также делается важный вывод о том, что законодательство об инвестиционной деятельности не может применяться к отношениям по приобретению квартиры гражданами в непредпринимательских целях.
+ Данная позиция и ранее встречалась в практике Верховного Суда РФ:
— Определение от 19.06.2012 N 5-В12-11;
— Определение от 10.04.2012 N 5-В12-10.
Это разъяснение сближает правовые позиции Верховного Суда РФ с выводами ВАС РФ, изложенными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
Верховный Суд РФ также указал, что привлекать денежные средства для строительства объекта в целях последующей передачи квартир покупателям может только такое лицо, которое имеет право распоряжаться помещениями в объекте строительства (п. 19 Обзора). Таким образом, к этому лицу не могут быть предъявлены требования о передаче квартир в натуре,! поскольку оно не имеет прав на спорные помещения в многоквартирном доме.
4. Споры по поводу пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома (в том числе фактического захвата такого имущества)
Верховный Суд РФ указал, что общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве (п. 38 Обзора). Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, так как это будет нарушать права и интересы других собственни! ков. Следовательно, гражданин не может требовать передачи ему права собственности на общее имущество многоквартирного дома, такой договор участия в долевом строительстве будет признан незаконным (см., к примеру, Определение Калужского областного суда от 20.05.2013 по делу N 33-1253/2013).
Сходные выводы по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) применяются к спорам собственников помещений нежилого здания по поводу общего имущества в таком здании (пример 2 из п. 38 Обзора).
В настоящее время распространена практика размещения различного телекоммуникационного оборудования на крышах многоквартирных домов. В п. 39 Обзора даны разъяснения о правовых основаниях подобных действий. В частности, указано, что возведение антенно-мачтового сооружения на кровле многоквартирного дома одним из собственников общего имущества ! такого дома возможно лишь при достижении соглашения со всеми участниками долевой собственности и соблюдении санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, применяемых при возведении объектов подобного типа.
Следует отметить, что сходное разъяснение Верховный Суд РФ уже давал в п. 3 Обзора судебной практики за четвертый квартал 2012 года (раздел «Судебная практика по гражданским делам»).
Действия собственника квартиры в многоквартирном доме по распоряжению своей долей собственности в общей долевой собственности жилого дома, нарушающие права и охраняемые законом интересы других собственников, порождают обязанность этого лица по возмещению вреда и по восстановлению нарушенных прав (п. 40 Обзора). Верховный Суд РФ указал, что о! тветственность собственника помещения перед другими собственниками имущества, находящегося в многоквартирном жилом доме, возникает за незаконные действия этого лица, производимые в помещении этого собственника, к которым не имели доступа другие жители дома.
Источник: olegumerenkov.ru
Съем квартиры из-за просрочки сдачи объекта застройщиком – убытки? Верховный суд разобрался
31 мая 2022 года Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации было вынесено Определение №4-КГ22-4-К1 по делу №2-1361/2020, в рамках которого гражданин – участник долевого строительства помимо неустойки, предусмотренной Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ за нарушение застройщиком сроков передачи жилого помещения участнику долевого строительства, потребовал также взыскания с застройщика убытков в виде расходов по найму квартиры, которую вынужден был снимать на период просрочки передачи жилого помещения.
Суть дела
Согласно материалам дела, между Зиньковой Е.С. (участник долевого строительства) и ООО Специализированный Застройщик “Гефест-Инвест” был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в одном из районов Московской области. Объект долевого строительства, который должен был передать застройщик по условиям договора – благоустроенная квартира с полным комплексом выполненных отделочных работ, то есть жилое помещение готовое для заселения и проживания. Сторонами договора был согласован срок передачи объекта долевого строительства до 30 июля 2019 г. Фактически квартира была передана Зиньковой Е.С. 19 февраля 2020 г.
На момент нарушения застройщиком срока передачи квартиры Зинькова Е.С. была зарегистрирована в населенном пункте в Рязанской области, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы. При этом, место фактического проживания (г.Долгопрудный Московской области) было обусловлено близостью от места работы. У Зиньковой Е.С. отсутствовало иное жилье на праве собственности в регионе фактического проживания (г.Москва и Московская область).
В связи с нарушением срока передачи квартиры Зинькова Е.С. обратилась в суд с иском к ООО СЗ “Гефест-Инвест” о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, убытков и судебных расходов. Требование о взыскании убытков было мотивировано тем, что в период просрочки передачи квартиры истица несла расходы по найму квартиры по месту фактического проживания, хотя при заключении договора долевого участия рассчитывала на получение в собственность квартиры, в которой могла бы проживать.
Суд первой инстанции частично удовлетворяя иск, требования о взыскании убытков в виде расходов на найм квартиры удовлетворил в полном объеме. Решение в этой части суд мотивировал тем, что имело место нарушение обязательств со стороны застройщика, вследствие чего Зинькова Е.С. вынуждена была в период просрочки нести расходы по найму квартиры в регионе фактического проживания и работы.
С данными выводами согласился суд кассационной инстанции, оставив без изменения судебный акт суда апелляционной инстанции.
Позиция Верховного Суда РФ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассмотрев кассационную жалобу Зиньковой Е.С. на судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанции, отменила их и оставила без изменения решение суда первой инстанции в части взыскания убытков с застройщика.
Вывод о правильности решения суда первой инстанции Верховный Суд РФ мотивировал следующим:
– при заключении договора участия в долевом строительстве Зинькова Е.С. рассчитывала на получение в собственность готового для проживания жилого помещения;
– на момент начала просрочки передачи квартиры застройщиком истица была зарегистрирована а населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы, а другое жилое помещение по месту фактического проживания и работы у нее отсутствовало.
– в случае соблюдения застройщиком сроков передачи квартиры, истица имела бы возможность незамедлительно использовать ее для проживания и у нее отсутствовала бы необходимость в найме жилого помещения и соответствующих расходах на такой найм.
Исходя из указанных обстоятельств, Верховный Суд РФ пришел к выводу о наличии причинно-следственной связи между просрочкой застройщика и убытками истицы в виде расходов по найму квартиры.
Мнения экспертов
В рассматриваемом Определении Верховный Суд РФ повторил свою ранее изложенную позицию: при отсутствии у участника долевого строительства в собственности иного жилого помещения в регионе фактического проживания и осуществления своей деятельности, расходы на аренду (наем) жилого помещения за период просрочки передачи квартиры застройщиком являются убытками участника долевого строительства, прямо обусловленными нарушением застройщиком своего обязательства передать квартиру в установленный договором срок (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.12.2017 N 18-КГ17-239).
Комментирует учредитель, генеральный директор юридической компании ЮКО Юлия Иванова
Однако несмотря на то, что указанная позиция была уже сформирована Верховным Судом РФ, суды до настоящего времени по-разному выносили решения по вопросу признания таких расходов убытками, обусловленными просрочкой застройщика в передаче квартиры.
Часть судов в аналогичной ситуации исходила из того, что заключение договора найма «замещающего» жилого помещения до начала периода просрочки исполнения застройщиком обязательств не связано с неисполнением ответчиком принятых на себя обязательство по договору долевого участия, что исключает причинно-следственную связь между нарушением застройщиком сроков передачи квартиры и несением расходов за наем «замещающего» жилья. Наличие у участника долевого строительства регистрации по месту жительства в другом регионе рассматривалось как возможность реального проживания, исключающая необходимость найма жилого помещения в том регионе, в котором должна была быть передана квартира по условиям договора участия в долевом строительстве (см. например, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 08.12.2021 N 88-27936/2021, Апелляционное определение Московского городского суда от 31.03.2022 N 33-11309/2022, Апелляционное определение Верховного суда Республики Алтай от 02.09.2015 по делу N 33-829/2015).
Другие суды, наоборот, исходили из того, что между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь. Участник долевого строительства, не имея иного жилого помещения в регионе фактического проживания, при заключении договора был вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры по договору участия в долевом строительстве и в период просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно продолжала нести затраты по найму жилого помещения. При этом дата заключения договора аренды (найма) жилого помещения (до или после начала просрочки) не имеет правового значения, поскольку значение имеет период возникновения убытков в виде затрат по найму жилого помещения, вызванных просрочкой должником (застройщиком) обязательства по передаче квартиры истцу
(Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 03.02.2022 N 88-1267/2022 по делу N 2-171/2021-18, Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 02.11.2021 по делу N 88-29851/2021, Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 09.06.2022 N 88-12260/2022, Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 28.11.2019 N 88-255/2019).
Поэтому Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2022 №4-КГ22-4-К1 будет способствовать формированию единообразного подхода судов к разрешению аналогичных дел.
Юлия Иванова
Однако, как следует из обстоятельств дела, наем «замещающего» жилья был обусловлен не только самой по себе просрочкой передачи квартиры со стороны застройщика, но и желанием участника строительства постоянно проживать и осуществлять свою трудовую деятельность в другом регионе еще до наступления срока передачи квартиры.
По нашему мнению, несмотря на изложенную Верховным Судом РФ позицию, при рассмотрении аналогичных дел суды должны учитывать ряд других обстоятельств, которые не были отражены в рассматриваемом Определении.
Во-первых, необходимо сопоставлять параметры того жилого помещения, которое должно было быть передано застройщиком по условиям договора участия в долевом строительстве, и параметры «замещающего» жилого помещения, арендованного участником долевого строительства на период просрочки (площадь, количество комнат, уровень комфорта, место расположения). В том случае, если «замещающее» жилье превосходит по указанным параметрам то жилое помещение, которое должен был передать застройщик, нельзя рассматривать расходы на аренду такого «замещающего» жилья как убытки, а необходимо исходить из рыночной стоимости аренды жилья, аналогичного по параметрам тому, которое должно быть передано по условиям договора с застройщиком.
Во-вторых, необходимо оценивать условия договора аренды (найма) «замещающего» жилья в части срока аренды и структуры платежей за пользование таким жильем. Заключение договора аренды на более длительный срок, чем период просрочки или заключение уже после начала просрочки, может свидетельствовать о том, что проживание в «замещающем» жилье прямо не обусловлено просрочкой передачи квартиры, а имеет своей причиной не вынужденную необходимость, а субъективное желание участника строительства проживать именно в данном жилом помещении.
В-третьих, возникает вопрос относительно возможности применения изложенной позиции Верховного Суда РФ применительно к просрочке передаче квартиры в состоянии «без отделки»/ «без ремонта». На наш взгляд изложенный подход Верховного Суда РФ применим и к такой категории объектов долевого строительства. Однако, необходимо принимать во внимание, что в квартиру в состоянии «без отделки»/ «без ремонта» нельзя сразу вселиться с целью постоянного проживания.
Необходимо отметить, что в настоящее время Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 (ред. от 17.05.2022) установлено, что при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (к которым относятся и убытки за найм «замещающего» жилого помещения), не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2022 г. включительно.
Комментарий Косенко Ирины Владимировны, юриста отдела общей судебной практики, Юридическая компания Эклекс.
Зачастую при рассмотрении судебных споров, связанных с просрочкой сдачи застройщиком объекта долевого участия в строительстве, в исковых требованиях дольщики заявляют требования о взыскании убытков по найму жилого помещения, вызванных просрочкой исполнения застройщиком своих обязательств. Для дольщиков такие требования представляются довольно очевидными, так как, как правило, приобретение жилья по договорам долевого участия в строительстве подразумевает необходимость проживания в период его строительства в съемном жилье и влечет за собой определенные затраты по оплате этого жилья. Таким образом, когда застройщик не исполняет свои обязательства по передаче объекта долевого участия в установленные договором сроки, у дольщиков, соответственно, возникают убытки в связи с необходимостью продолжать снимать жилье, вместо того, чтобы переехать в уже построенную собственную квартиру. Однако до недавнего времени у судов была иная позиция по вопросу взыскания с застройщика в качестве убытков, уплаченных за съём жилья в период просрочки сдачи объекта долевого участия.
Судебная практика по подобным требованиям складывалась таким образом, что суды признавали наём жилого помещения дольщиками на период просрочки исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объектов долевого участия в строительстве их добровольным волеизъявлением и не признавали его вынужденным. В частности, суды аргументировали это тем, что договоры найма жилого помещения заключались до наступления просрочки по обязательствам застройщика, а также что отсутствовали доказательства невозможности проживания дольщика по месту его регистрации. Однако определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2022 № 4-КГ22-4-К1, по нашему мнению, может повлиять на уже сложившуюся отказную практику по убыткам, повернув её в пользу дольщиков.
Суды очень формально подходили к исследованию вопросов по взысканию убытков за съем жилья на период просрочки застройщиком сдачи объекта строительства. При рассмотрении подобных споров взыскание расходов на съем жилья было скорее исключением, чем правилом. Притом, что суды устанавливают нарушение прав истцов при просрочке передачи объекта долевого участия в строительстве, а гражданское законодательство напрямую предусматривает право требования лица, чье право нарушено, полного возмещения причиненных ему убытков. Однако суды не уделяли должного внимания исследованию причинно-следственной связи, которая возникает между необходимостью дольщика снимать жилье на период просрочки сдачи объекта и нарушением застройщиком своих обязательств по передаче объекта. На наш взгляд, указанное определение может помочь многим дольщикам, чьи дела сейчас рассматриваются в судах, и увеличить шанс на то, что суды начнут более детально подходить к исследованию обстоятельств дела, связанных с взысканием убытков.
Указание Верховного суда на ненадлежащую оценку доводов истца о том, что в случае соблюдения ответчиком обязательства по передаче квартиры в указанных срок, истец бы получил возможность проживать в этой квартире, а необходимость продолжать снимать жильё не возникала бы, может заострить внимание судов нижестоящих инстанций на более подробном исследовании этих обстоятельств. Это может положительно сказаться на судебной практике при рассмотрении аналогичных споров.
Косенко Ирина Владимировна
Мнение управляющего партнера компании «РосКо», Алены Талаш
Застройщики часто срывают сроки сдачи объектов по договорам долевого участия. Измученные долгим ожиданием дольщики готовы пойти на что угодно, лишь бы получить заветные ключи от квартиры. Но не все требуют компенсации затрат на наем жилого помещения. Ключевым фактором, увеличивающим вероятность победы в судебном разбирательстве, является наличие следующих документов:
- Подписанного ДДУ с застройщиком
- Трудовой книжки
- Договора найма жилья
- Расписки от арендодателя о получении оплаты за съемную квартиру
При этом преимущество — у дольщиков, прописанных в другом регионе, но работающих в городе, где находится объект незавершенного строительства. Трудоустройство нужно подтвердить трудовой книжкой или справкой СТД-Р, заверенной у работодателя. Имейте в виду, что суд учитывает затраты на аренду с первого дня просрочки по сдаче объекта. Перед тем, как подавать документы в суд, необходимо направить застройщику претензию в письменной форме с уведомлением о вручении. В письме должны быть указаны доказательства расходов — копии договора найма, и расписка от арендодателя.
Стоит отметить, что при наличии недвижимого имущества в том же населенном пункте, где находится несданный вовремя объект, шансы на возмещение снижаются. Придется доказать, что имеющаяся квартира либо непригодна для проживания, либо есть иная причина, препятствующая ее использованию. В любом случае без консультации опытного юриста не обойтись, так как нужно собрать полную доказательную базу, грамотно составить документы и выстроить стройную правовую позицию. В противном случае вы рискуете, что ваше дело будет оставлено без движения, либо сроки его рассмотрения будут затянуты.
Алена Талаш
Источник: legalbulletin.online
Обзор некоторых прошлогодних определений ВС РФ по договорам долевого участия: эволюция правовых позиций в пользу защиты дольщиков
В 2016 году СКГД ВС РФ было вынесено несколько внушающих оптимизм определений, имеющих значение для тех, кто занимается защитой прав дольщиков, взысканием неустойки с застройщиков. Не буду здесь говорить о том, что многие правовые позиции якорных определений ВС РФ в регионах не имеют никакого значения, а решения судов, их применяющих отменяются. В моей практике суд первой инстанции вынес решение, следуя разъяснением пленумов РФ, обзорам судебной практики, правовым позициям свежих определений ВС РФ, о взыскании с застройщика неустойки в полном объеме, не снижая ее размер, но Санкт-Петербургский городской суд снизил все чуть менее, чем в два раза, вопреки всем «передовым» позициям высшей судебной инстанции. Тем не менее, все же стоит обращать внимание на новые определения СК ГД ВС РФ по некоторым важным вопросам, связанным с взысканием неустойки.
Здесь я не буду говорить об ущербности практики некоторых региональных судов по фактически безмотивному снижению размера неустойки. Об этом я подробно писал.
Лучше о хорошем. А нижеприведенные правовые позиции определений ВС РФ действительно позитивны, так как направлены на усиление защиты прав дольщиков.
Первое интересное определение, в котором содержится важная для споров с застройщиками правовая позиция, было вынесено по делу № 305-ЭС16-6006.
Почему это определение важное для практики?
Некоторые застройщики предусматривают в договорах долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) условие, согласно которому срок передачи объекта дольщику подлежит соразмерному продлению, если ему не дают разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Например, в ДДУ говорится, что срок передачи квартиры не позже 31.12.2015. Застройщик по каким-то причинам, как правило, связанным с неэффективностью работы его менеджмента, не получает соответствующего разрешения до данной даты, а выдают ему его только через 6 месяцев. По логике такого горе-застройщика срок исполнения обязательства перед дольщиком продлевается на 6 месяцев. В период же, когда первоначальный срок передачи квартиры нарушен и неизвестно когда будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, получатся, что срок исполнения обязательства и вовсе не определен.
Изложенный подход застройщиков кажется правовым абсурдом, но в делах с моим участием по взысканию неустойки, предусмотренной ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», один из застройщиков предъявил дольщику даже встречный иск об изменении условия ДДУ о сроке передачи квартиры до даты фактического получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Суд все же не согласился с подобными доводами застройщика.
С принятием вышеназванного определения ВС РФ думаю, что у застройщиков, включающих такие условия и занимающих нелепую с правовой точки зрения позицию, что условие о сроке передачи дольщику квартиры может быть в таком размытом виде, убавится пылу.
Итак, какую же правовую позицию сформулировал ВС РФ? Она заключается в следующем:
Согласно части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора. За нарушение названного срока предусмотрена обязанность застройщика уплатить участнику долевого строительства неустойку (часть 2 статьи 6 Закона).
Статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие правила определения сроков в гражданском праве. При этом указанные положения не исключают возможности субъектов гражданского оборота определять срок смешанным образом, в частности, путем сочетания конкретного события с периодом времени.
В связи с этим отказ судов в удовлетворении требования Дубинова А.М. о взыскании неустойки лишь по тому основанию, что дом не введен в эксплуатацию, является неправомерным. Такое толкование договоров долевого участия в строительстве противоречит положениям ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости, а предусмотренная законом и договором (пункт 7.8) неустойка в целом не стимулирует его к своевременному исполнению своих обязательств, равно как не обеспечивает защиту прав и законных интересов дольщиков.
Иначе говоря, срок не может быть размытым и привязан к моменту, который неизвестно, наступит он ли нет. В рассмотренном ВС РФ деле срок передачи квартиры был установлен с привязкой к событию, получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
Между тем, может случиться так, что разрешение может быть получено через месяц с планируемого срока, через год, через два, а может и не быть получено. В таком случае застройщик не несет никакой ответственности перед дольщиком за нарушение сроков. Также, как и в деле, в котором застройщик предъявил дольщику встречный иск, позиция застройщика основывалась на возможности произвольного продления срока передачи квартир, что приводило бы просто к фактическому отсутствию установленного срока. Дольщик должен был бы ждать застройщика сколько угодно без каких-либо негативных последствий для последнего. Странно, что нижестоящие суды допустили такие элементарные заблуждения.
Второе дело, №4 -КГ16-37, касается вопроса возможности взыскания неустойки с застройщика, если между ними было заключено соглашение об изменении срока передачи квартиры.
Многие просрочившие застройщики пытаются заключить с дольщиками дополнительные соглашения к ДДУ, изменяющие условие о дате исполнения обязательства. Например, в ДДУ говорится, что срок передачи квартиры не позже 31.12.2015. Застройщик в июне 2016 года предлагает заключить дополнительное соглашение, согласно которому срок передачи квартиры определяется 01.10.2016. 15.06.2016 стороны подписывают такое соглашение. 01.10.2016 застройщик исполняет свое обязательство.
Возникает вопрос, а должен ли застройщик уплатить дольщику неустойку. На первый взгляд, стороны изменили срок передачи квартиры, и застройщик исполнил обязательство в срок, установленный ДДУ, так как дополнительное соглашение изменило условия этого договора. ВС РФ не согласился с такой логикой, которая устраивала застройщиков.
Обратимся к правовой позиции, изложенной в рассматриваемом определении ВС РФ, которая следующая:
В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в изменённом виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, по общему правилу изменение договора влечёт изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.
Дополнительное соглашение, которым изменён срок передачи истцу объекта долевого строительства, было заключено Мучинской О.В. и ООО «ТЕКТА Восток» 1 июня 2013 г., то есть после истечения предусмотренного договором долевого участия в строительстве срока создания и передачи квартиры, с которым закон связывает начало начисления неустойки. При этом указанное дополнительное соглашение не содержит условий 06 освобождении ООО «ТЕКТА Восток» от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате Мучинской О.В. неустойки. При таких обстоятельствах основания для освобождения ООО «ТЕКТА Восток» от обязательства по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства истцу за период с 1 марта до 1 июня 2013 г. отсутствовали.
Таким образом, неустойка взыскивается от даты начала просрочки исполнения обязательства, до даты подписания дополнительного соглашения.
Последовательное развитие позиций ВС РФ в защиту дольщиков радует, только будут ли им следовать суды?
Источник: pravorub.ru