За эту тему я брался много раз , но все мысли разложить по полкам не получалось , тема очень обширная и часто всплывает на всех уровнях руководства многих компаний (можно сказать даже всех).
После общения со многими специалистами в этой специализации да и по личному опыту решил написать статью, что бы разложить по полочкам многие вещи которые непонятно зачем вообще нужны и многими интерпретируются по разному.
В моем университете экономику строительства преподавал человек, которого большинство не слушало и думали что это лишнее, но я понимал, что умение составлять финансовый план строительства будет неплохим умением в будущем.Мой преподаватель Месье Жан и не только он, дал мне понять со студенческой скамьи, что строительный рынок это прежде всего рынок и угадать его поведение очень трудно.
Для понимания всей ситуации и понимания что есть сметное регулирование стоимости строительства выделю в статье основные разделы , я долго пытался сжать информацию но ее невозможно рассказать в двух словах, обязательно нужно указать исторические данные и ввести зарубежный опыт , ведь информационные технологии к нам пришли из стран западного направления еще в 1987 году. Итак основные разделы:
Миловкина О.И. Новое в ценообразовании строительства-2023
1. Пример ситуации характеризующей рынок строительства на данный момент
2. История зарождения управления капитального строительства
3. История формирования Государственного Управления по Строительству и Инвестициям
4. Девелопмент
5. Сметы, различие между СНГ и Западом
6. Основные источники финансирования строительства в СНГ и на Западе
7. Ценообразование в BIM, будущее смет.
8. Выводы
Многие конструкторы да и вообще строители и инженеры не понимают как происходит ценообразование в строительстве и как сюда можно еще присоединить информационную модель. Поэтому перед началом разложения всей этой системы по полочкам даже 6 летнему ребенку приведу пример который красноречиво указывает на то что, что-то работает не так:
Для примера есть инвестор в лице казначейства какого либо государства, у казачества есть деньги в виде 1 биткоина. И на одном из совещания глава казначейства решает направить эти деньги на строительство Дата центра мощностью в 100 кубитов.
Но возникает вопрос , хватит ли денег ? никто не знает ответ на этот вопрос и принимают решение нанять технического заказчика в лице физического лица или юридического. В советские времена существовали управления капитального строительства (УКС) , но данное подразделение осталось и поныне, оно и выполняет в ряде случаев роль технического заказчика который понимает всю суть ценообразования и не только.
Данный человек составляет техническое задание на проектирование, результатом которого служит техническая документация в состав которой входит «смета» (что есть смета и какие они бывают каснёмся позже), исходя из стоимости объекта (еще на бумаге) выясняется, что его стоимость равна 1.5 биткоина. В результате совещания приходят к выводу о завышении бюджета и необходимости удешевления объекта.
Правдами и неправдами идут попытки внести изменения в проектную документацию в целях снижения стоимости до 1 биткоина себестоимости объекта. Так как себестоимость проекта в рамках инвестиционного проекта 0.5% то было принято решение об оплате проектных работ (это голубая мечта , по факту угрозами не отдать вообще деньги все условия выполняются) и внесении необходимых изменений.
Так как плановая экономика закончила свое путешествие в 1991 году вместе с целой организацией под названием СССР, то в настоящее время идет процесс рыночного регулирования цен в строительстве. Объявляются тендеры на отдельные виды работ или полностью генподряда на строительно монтажные и пусконаладочные работы. Условия тендера просты , минимальная стоимость.
В итоге объявляется победитель конкурса (тендерных торгов) который готов ввести в эксплуатацию объект за 1 биткоин. Но реальность это не бумага, бумага все стерпит, реальность увы нет. Смета была посчитана для одних факторов производственной среды , а в реальности они другие, больше половины стоимости здания было связанно с сезонными колебаниями цен на строй материалы и логистику. В итоге стоимость оказалась 3 биткоина. Удорожание составило 2 биткоина.
Начиная с 1914 до начала ВОВ советская власть начала постепенную замену частного управления недвижимостью на государственное. Таким образом по всей территории бывшего СССР начали появляться Управления Капитального Строительства. В 1921 году было принято положение о «Подряде», оно заменило царский указ 1835 года. Согласно положения 1921 года, только государство имело право выполнять подряд и право его регулировать. Но для частников оставили право выполнять подрядные работы на основании «собственных нужд на собственные средства», знакомая фраза ? Начиная с 1921 года государство было единственным лицом кто мог управлять объектами капитального строительства , а так же их владельцем.
В то время молодое государство предпринимало все решения строго по плану, нельзя было отпускать ситуацию из под контроля. И в 1941 году случилось то к чему вроде были готовы но по факту и не были.
И вот тут и нужно провести жирную черту отсчета и акцентировать внимание именно на этом событии. После нападения Гитлера на Советский Союз нужно было срочно все менять и брать под абсолютный контроль всю систему которая будет отвечать реалиям того времени. Таким образом в 1941 году было организовано Главное Управление строительства предприятий машиностроения при СНК СССР.
Главная задача комитета заключалась в демонтаже всех заводов военного назначения на территории европейской части СССР и их переброски за уральские горы. В то время дальность авиации фашистской Германии была ограниченна именно этим горным хребтом.
В 1942 году, после начала сложного пути освобождения территорий от захватчиков, управление начало осуществлять ремонт разрушенных объектов. В процессе восстановления городов сложная функция отводилась их внешнему облику , поэтому в 1943 году было принято решение о назначении Главного Архитектора Города в каждом из освобожденных городов, который и отвечал за облик вновь отстраиваемых объектов. Так например 90% городов Беларуси были стерты с лица земли и тот же Минск отстраивался с нуля как самый идеальный город в мире, с широкими проспектами. Тем временем в 1950 году был учрежден Госстрой СССР который с это времени и осуществлял функции управления строительства и инвестиций.
Начиная с 1985 по 1991, в эпоху перестройки, в эпоху визитов Рейгана к Горбачеву , было принято решение о росте доли частного сектора в экономике , было принято решение о снижении роли управления государства в капитальном строительстве. Таким образом 14 ноября 1991 года Госстрой СССР был ликвидирован.
Проведем вторую жирную черту. И теперь начнем анализировать. Система ценообразования и сметного регулирования которая существует и по сей день зародилась в годы Первой Мировой Войны и прошла путь своей модернизации с времени вторжения Гитлера в СССР и до времен перестройки которую запусти Горбачев. Сметное регулирование которое имеет место быть в настоящий момент на территории СНГ актуально для времени холодной войны, когда не имело значение кто ты и откуда ты , когда стоимость работы, стоимость материалов были одинаковы по всей стране, когда инфляция была 0% в год, когда утверждались пятилетние планы и их срыв означал в лучшем случае ссылку , когда научные статьи были направленны на экономию народных средств, когда за коррупцию расстреливали, когда государство решало как жить людям и где, когда рыночные отношения просто отсутствовали . Но с катастрофой которая произошла в 1991 году , когда каждый начал сам по себе бороться за место под солнцем, надобность в регулировании отпала сама собой, людей выбросили в рыночную экономику со своими законами и люди были не готовы к таким поворотам судьбы.
В 90-х, после развала Госстроя , пришло понимание что хаос должен быть управляемым и потихоньку начали возрождаться комитеты под названием Управление Капитальным Строительством, в каждом ведомстве и министерстве они были свои. В настоящее время у всех частных застройщиков так же присутствует свой УКС.
Мы немного черпнули информации откуда и зачем появились УКСы. Теперь давайте посмотрим на Управления Кап. Строительства которое возникли с точки зрения рыночной экономики.
На западе это называется Construction Managment, переводится это как «Управление Строительством». Или иная форма — General Contract — «Генеральный подряд».
General Contract это та система которая существует у нас в данный момент , когда есть заказчик , есть генеральный подрядчик со множеством субподрядчиков и отдельно проектирование. На западе с начала 2000-х начала развиваться система «Управления Строительства» и точнее ее модификация «Design — Build» — «Проектирование- Строительство». Когда одна организация выполняет и проектные и подрядные услуги. И при этом заказчик несет ответственность за все происходящее на стройплощадке 24 часа в сутки.
В РФ данную функция выполняют комплексные застройщики, как модно теперь называть — девелоперы. Только девелопмент, еще в цепочку проектирование-строительство, включает звено «заказчик». По статистическим данным, эффективность такой связки повышается на 40% если сравнивать с работой данных звеньев по отдельности.
Повышение эффективности заключается в совместной работе всех звеньев цепи на ранних этапах проработки еще только эскиза будущего здания и исключению ошибочных решений которые приводят к удорожанию объекта. С 2014 года большинство проектных организаций в РФ развалились и прекратили свое существование как отдельные единицы, большинство девелоперских организаций начали наращивать проектные департаменты, а многие только учиться работать совместно. Самые крупные компании уже насчитывают штат проектировщиков в более чем 600 специалистов и реализуют проекты размаха небольшой Европейской страны.
На западе девелопмент носит название «Real estate development», и этому процессу уже более 30-ти лет.
Теперь начнем о самом главном в статье , о сметах. Смета- это расчет предстоящих затрат в строительства( как частный случай). Сметы бывают:
СНГ:
1. Локальные сметы — стоимость по единичным расценкам конкретных работ, локальных смет может быть большое количество и они могут дробить объект на большое количество отдельных фрагментов, например благоустройство, сети связи, водопровод, монтаж, демонтаж и тд. Но как правило сметы группируют по работам одной категории.
2. Сводный сметный расчет — отражает стоимость всего объекта по укрупненным показателям. В теории локальные сметы должны отражать ту же сумму, что и сводный сметный расчет но на практике суммы подгоняются по одной из смет. Локальные сметы в большинстве случаев не дают четкую цифру себестоимости проектируемого объекта так как они очень сильно завязаны на сетевых графиках и календарном планировании, в результате сильных отклонений и происходит расхождение в итоговой стоимости объекта со сметной(планируемой).
1. Bill of quantities — ведомость объемов работ, обязательный документ проведения тендерных торгов, отражает полный перечень заложенных материалов и изделий необходимых для строительства и ввода в эксплуатацию объекта.
2. top down estimate — смета сверху вниз, это скорее метод подсчета стоимости отдельных видов работ методом дробления всего объекта на отдельные элементы, дробление производят до самого низкого уровня элементов сметы, например наружная кладка газобетонных блоков и тд. Расчет ведется по единичным расценкам которые дают фирмы производители работ по конкретной стоимости работ которые они производят, по прошлым контрактам, по данным национальной статистики (проводится ежемесячно) и при этом каждый год что-то меняется, система гибкая и подстраивается под рынок.
3. down top estimate — смета снизу вверх, это так же метод подсчета стоимости по одному показателю и опираясь на ранее построенный схожий объект. Например кладка наружных стен из блока составила 100 рублей при объеме затраченного материала 100 м3. На новом объекте 150 м3 кладки, значит стоимость объекта составит 150 рублей. Данный подсчет на практике используется для концептуальных решений на ранних стадиях проекта. На практике в Британии и США применяют метод и сверху вниз и снизу вверх одновременно, а иногда и для различных позиций затрат разные методы.
И вот мы подобрались к самому главному , я проведу небольшое сравнение того как формируется львиная доля стоимости объекта за счет и по каким принципам у нас и у соседей:
1. Ставка оплаты труда по строительным профессиям:
СНГ- Оплату труда формирует рынок труда перенасыщенный непрофессиональной как рабочей силой так и инженерными кадрами. Сборники почасовой оплаты труда различных специализаций и профессий не обновлялись с 80-х годов прошлого столетия и утратили силу в 1991 году.
Запад — ежемесячно публикуются почасовые ставки оплаты труда по 46 строительным профессиям для многих городов, по которым происходит оплата труда
2. Защита трудовых интересов профессионального сообщества:
СНГ- Отсутствует
Запад — Существуют трудовые профсоюзы имеющие законные полномочия в разрешении споров с работодателем
3. Учет различных факторов на оплату труда:
СНГ- Учет климатических условий труда, стоимости жизни и тд учитывается на основе спросапредложений на рынке труда.
Запад — Аналогично
4. Определение профессиональности инженерных кадров
СНГ — Допускаются низкоквалифицированные сотрудники без высшего технического образования, без профильного среднего специального, без общего среднего по любой профессии.
Запад — Существует система подтверждения квалификации и тестирования работников, развита система лицензирования. Работа без лицензии грозит уголовным наказанием.
5. Мера стоимости единичной расценки:
СНГ — Для нахождения стоимости необходимой работы определяется трудоемкость отдельно 1 человекачас и стоимости работы машин и механизмов — маш.час
Запад — Установлена стоимость человекачас работы всей бригады, включая затраты на эксплуатацию машин и механизмов, механизм подсчета защищает интересы каждого работника бригады.
6. Рентабельность при заключении торгов:
СНГ — Как правило ниже 30% никто не падает, 10% считается убытком.
Запад — 2%. 6%, подрядчики стремятся повышать производительность труда выше тех параметров, которые заложены в нормах.
7. Стоимость материалов в сметах:
СНГ — Фигурирует средняя цена по стране, без учета территориального варьирования цен и сезонности скачков.
Запад — В сметах заложена 10% рентабельность на закупке стройматериалов актуальная на данный момент, для данного местоположения объекта.
8. Обязательность применения расценок на материалы для гос закупок:
СНГ — обязательна , но из-за их неактуальности, заниженности и усредненности возникают споры с местными органами власти и финансовыми структурами. Невозможность подсчитать окончательную стоимость объекта.
Запад — Не обязательны даже для гос объектов, но все используют их даже для частного строительства так как расценки адекватны существующему положению дел на рынке строительных материалов.
9. Обязательность применения сметных справочников:
СНГ — Как правило только для государственных объектов
Запад — Как правило применяются на добровольной основе, обмен расценками осуществляется без государственного регулирования по «открытым каналам обмена».
10. Уровень прибыли подрядных организаций
СНГ — Чем меньше расходы на оплату труда рабочих/ИТР и материалы, тем выше прибыльность
Запад — Прибыль указывается вместе с накладными расходами и ее величина прямо пропорциональна зарплате рабочих. Чем выше ЗП рабочих, тем выше прибыль.
11. Контроль занижения стоимости материаловуслуг
СНГ — Отсутствует
Запад — В ряде стран существует понятие «нечестной торговли», государство контролирует минимальные закупочные цены и штрафует тех кто сознательно занижает стоимость материалов или услуг. Дабы крупные игроки не могли обваливать мелких игроков объемом дешевых товаров или услуг (денпинг). Так же существуют законы типа «Робинсон-Патман» и тд.
12. Время перехода от государственного управления ценами в строительстве к рыночным:
СНГ — 20 лет, процесс идет
Запад — 40 лет, в основном с 1945-1948 года.
13. Жесткость законов о рекламе
СНГ — отсутствует ответственность за существенное занижение стоимости товара (продаваемой квартиры), присутствует принцип «заманивания»
Запад — Очень жесткие законы о рекламной продаже , строго наказываются продажи по принципу «заманивания и переключения». Запрещено существенное занижение цен по сравнению с конкурентами при всех прочих схожих параметрах продукта.
А теперь совсем серьезная часть статьи, и в СНГ, и на Западе львиная доля строительного рынка составляет жилая недвижимость. В РФ например 25% строительства это государственный бюджет, 75% — частные застройщики, в основном девелоперы , примерная численность в РФ — 150 компаний от мало до велика. И все копании застройщики держатся за счет ипотечного кредитования. Ставка по ипотеке например в Финляндии — 3.5% годовых, США -4%, Чехия — 4%, Израиль — 5.2%, Англия -инфляция +1%, Испания 5-8% , Япония 0.1%, в Беларуси — 17%, в РФ — 11%. Из-за нестабильной финансово экономической ситуации покупательская возможность людей падает лавинообразно, ряд строек замораживается и этот процесс сложно прогнозировать и учесть в сметах, и 25% государственного бюджета не могут сделать погоду в целом по строительному сектору. И в целом слишком большой разрыв в механизмах выдачи ипотечных кредитов:
СНГ — банк инвестирует ничем не подтвержденные средства частному лицу,ключевая ставка центрального банка призрачная величина, в основном зависит от роста инфляции. В РФ например 45% всех отраслей экономики завязано на строительстве, что бы начать печь хлеб булочнику ему необходимо построить дом, а это порядка половины инвестиций.
Теперь представьте банк (любой) , его капитализация это например 100 рублей. При этом физически банки по статистике обладают 10-20% наличности из этого объема(законодательно хотят поднять эту планку до 40%), это значит что если все придут за деньгами единовременно, то у банка не будет просто наличности выдать людям их.
И когда у нашего банка есть наличность на 20 рублей, но к нему пришли клиенты и пытаются забрать 21 рубль, начинается что ? правильно , инфляция ! а при чем тут инфляция спросите вы ? да просто , 1 недостающий рубль банк будет вынужден допечатать на станке и отдаст его своему клиенту , в итоге в общем обороте появился 1 рубль ничем не подтвержденный (ни товарами ни услугами). В итоге рост денежной массы без изменения количества товаров и услуг которые можно приобрести за эти деньги.
Потом начинается заседание центрального банка , где принимают решение о снижении ключевой ставки или её повышении, или оставить все как есть. Смотрят в первую очередь на инфляцию. Центральный банк боится что если они выдадут населению слишком много ипотечных кредитов по низкой ставке , потом эти деньги застройщики решат просто снять со счетов , то есть получится ситуация хуже чем описанная выше, когда ничем не подтвержденные деньги попытаются обналичить , ведь ипотека это не вклады , это воздух, это будущие обязательства клиентов банка . Как итог, центральный банк каждые пол года смотрит как уходят деньги из строительного сектора (в частности) и смотрит рост инфляции. Но и еще выполняет одно небольшое условие, просто не печатает деньги, сдерживая рост инфляции, просто растут очереди в банкоматы, а малый бизнес за кредитами.
Запад — в большинстве стран деньги выдаются за счет гарантийного фонда облигаций /ценных бумаг. Как это происходит ? Все очень просто , например банк под названием «Б» выдал 30 гражданам ипотечный кредит(займ) на сумму 500 $, эти деньги как и у нас можно сказать ничем не подтверждены, но есть существенное «но» ! на сумму в 500 $ банк штампует ипотечные облигации — «Mortgage bonds» (при этом это не просто банк, а специальный ипотечный банк завязанный с фондовой биржей ), то есть получается ситуация следующая , банк «Б» напечатал облигаций на сумму 500$ и разместил их на фондовой бирже, где они помимо своего номинала приносят еще и % прибыли за их держания в течении некого периода времени, и при этом в качестве займа они подтверждены недвижимостью, после размещения на фондовой бирже например во Франкфурте , любой желающий со всего мира может приобрести данные облигации, например человек из Токио или Мехико.
И он покупает их не на необеспеченные деньги(кредитызаймы), а на свои кровные , находящиеся на конкретном лицевом счету. Получается обеспеченность несуществующих денег обеспечивается внешними вливаниями. Сама по себе система не идеальная, но она привлекает внешних инвесторов. Всемирный банк на данный момент лоббирует именно эту схему ипотечного кредитования.
В разных странах по разному выглядят детали, например в Германии ипотечные облигации размещаются сразу под жилой комплекс. Главными двигателями ипотечных облигаций выступают США, Япония,Германия, В Европе самыми крупными являются Германия, Дания и Швеция. В США ипотечные облигации носят название Mortgage Backed Securities (MBS).
Далее идет пункт об основных инвесторах в строительстве:
СНГ — Банки, за счет вложения несуществующих денег через ипотечные кредиты выдаваемые гражданам.
Запад — Пенсионные фонды, за счет вложения пенсионных накоплений граждан в ипотечные облигации, которые в случае банкротства эмитента (тот кто берет ипотеку), будут обладателями недвижимости.
Информационные технологии пришли к нам с Запада , при этом экономика в строительстве там формировалась с начала окончания Второй Мировой Войны, в некоторых странах этот период занял 40 лет, у некоторых до конца 90-х и как минимум страны уже работают по работающим и гибким схемам ценообразования 20 лет. Информационные технологии были тесно связанны с развитием экономических моделей, предоставляя информацию для анализа в необходимом виде. Поэтому конкретный разработчик программного обеспечения реализовывал тот метод вывода информации который был необходим для конкретных целей экономистов и менеджеров проекта.
Мы, с развалом СССР, жили на необитаемом острове, существующая система ценообразования оставшаяся на осколках разрушенной страны подходит для работы в плановой экономике уже не существующей страны. Применение единичных расценок для информационной модели бесполезная попытка навязать проектировщикам лишнюю работу по наполнению модели ненужной информацией. Конечным итогом такой работы , увеличенный период разработки информационной модели для звена , чья работа связана со сметным отчетом. А отсутствие привязки смет к календарным и сетевым графикам, дает отрицательный итог совпадения реальной стоимости объекта с проектной.
Поэтому наши западные коллеги не пытаются привязывать единичные расценки и моделировать каждую гайку в модели.для спецификации, получают основные параметры из модели и методом «снизу вверх» подсчета смет, высчитывают стоимость объекта по укрупненным показателям для проведения торгов. А уже входе реализации «Калькулирования» (не путать с «калькуляцией» которую выполняют в СНГ) Бухгалтеры, Экономисты, менеджеры проектов увязывают конкретные виды работ со сроками поставки материалов и изделий, с движением рабочей силы и механизмов и тд.
Вывод всего сказанного будет скорее моим личным мнением. Попытки получить из модели локальные сметы, которые будут нести реальную стоимость объекта , будут отрицательные. Единственный способ получить положительный эффект , это разработчикам всех плагинов/дополнений/модулей и тд. изобрести машину времени, собрать все свои вещи, сменить фамилию, оформить страховку на случай пропажи без вести , нотариально заверить выплату страховки себе по старой фамилии и вернутся в 70 -тые годы прошлого столетия, поработать пару десятков лет и себе молодым попытаться объяснить бросить заниматься этой х..ней. Потом попросить себя молодого забрать страховку за пропажу себя старого, деньги разделить и улететь на Марс колонистом.
Мой совет поменьше заниматься сметчикам навешиванием ярлыков на проектировщиков о их ленивости, повышать свой уровень профессионализма, вникать в технологию строительного производства , поднять свою 5-ю точку и выезжать на строительную площадку , детально ознакомится с производством , поменьше обуревать и уважать нелегкий труд своих коллег. После ознакомиться с «проектным менеджментом» своих западных коллег и разобраться в механизмах разработки смет по методу «down top estimate» , а не пытаться натянуть лошадь на глобус.
В статье в принципе перечислены все основные различия из-за которых даже по укрупненным показателям невозможно с большим схождением найти стоимость объекта по данным полученным из модели. Нужно решать проблемы в образовании, науке, сертификации специалистов, подготовке кадров, оплате труда, защите прав работников, государственном регулировании отношений между участниками строительного рынка, разработке более устойчивых механизмов ипотечного кредитования к финансовой обстановке в стране.
Стоит отметить, что СНГ стоит у самого старта этих процессов , мы много времени потеряли стоя на месте , разрушая великую страну, пытаясь наладить совместную работу разрозненных осколков.
В рамках информационных технологий я думаю все же нам не нужно прислушиваться к чужим ошибкам наших западных коллег и думать своей головой, у нас самые лучшие мозги среди программистов , Белорусский парк высоких технологий (например один из участников парка Epam Systems) или пресловутые русские хакеры , русские программисты неоднократные чемпионы мира по спортивному программированию.
Ну и наконец по поводу будущего локальных смет , это утопия , это работа ради работы, расчеты ради расчетов, существующая ситуация описанная выше не позволяет трезво оценивать стоимость объектов с высокой сходимостью, чем сложнее объект тем больше расхождение и тем более красноречивее мой совет про машину времени и страховку.
P.S. Поменьше поддавайте внешним темным и невидимым силам, ограждайтесь стеной, гоните их поганой метлой. Всем добра !
Источник: revitconsalting.blogspot.com
Ценообразование в девелопменте: автопилот или ручное управление?
Почему вам не обойтись без аналитика, нужны ли застройщику нейросети и сколько стоит скорость реакции в вопросе ценообразования.
Ирина Корсун
Системы динамического ценообразования: что это такое и для чего они нужны
Динамическое ценообразование — это изменение или переоценка стоимости товара в зависимости от разных факторов, в недвижимости — изменение стоимости квадратного метра.
В полуручном-полуэкселевском варианте динамическое ценообразование существует практически у всех застройщиков — вы повышаете цены в процессе строительства? Значит, применяете динамическое ценообразование.
Как работает динамическое ценообразование у большинства
- Практически все работают в экселе.
- Применяют очень простые формулы или не применяют их вовсе.
- Визуально оценивают по шахматке, какие лоты вымываются сильнее и экспертно проставляют обновлённые цены.
- Долгосрочного плана продаж либо нет, либо он неактуальный (разрабатывался для банка).
В последнее время, говоря об инструментах динамического ценообразования, подразумевают автоматизированные системы, которые будут рассчитывать и предлагать конкретные изменения и новую цену квадратного метра или конкретного лота.
У системы динамического ценообразования две задачи:
1. Обеспечить равномерное выбытие лотов, чтобы у девелопера в продаже всегда был одинаково богатый ассортимент.
2. Максимизировать выручку.
На практике потребности застройщиков меняются в ходе реализации объекта:
- На старте проекта задача создать непрерывный денежный поток.
- В середине реализации — повысить выручку и маржинальность проекта.
- В конце — оценить, что выгоднее: повысить цены на последние лоты или быстрее избавиться от остатков, чтобы сократить издержки на маркетинг и продажи.
Динамическое ценообразование помогает управлять спросом, поэтому помогает в каждой из этих задач.
В чем проблема и зачем здесь нужна автоматизация
Обычно контролем спроса и управлением ценами занимаются аналитики и финансовый или коммерческий директор, который анализирует темпы продаж и отслеживает, какие квартиры с какой скоростью продаются, намечает тренды и решает, на какие типы квартир нужно повысить цены, а на какие — снизить.
На практике многие аналитики больше времени тратят на то, чтобы собрать и загрузить данные, сделать графики и сдать руководству. У них просто не хватает времени на то, чтобы их проанализировать.
Вторая проблема в том, что экспертная корректировка цен всегда субъективна. Тем более, когда человек должен скорректировать их не на две квартиры, а на несколько тысяч. И должен корректировать постоянно.
Работа с ценообразованием — это работа с большими объёмами данных, подключение автоматизированных систем здесь помогает ускорить процесс принятия решений.
Доверить ценообразование машине и уволить аналитика? Конечно нет
Аналитик тоже понадобится. Человек и машина — не взаимоисключающие вещи. Машина внедряется не чтобы заменить человека, а чтобы помочь ему и повысить его эффективность.
Когда вы переезжаете с ручного управления на автоматизированное — точность и скорость принятия решений увеличивается. Появляется возможность прогнозировать планы поступлений, сроки завершения продаж всего объекта или определенных лотов. В Excel этого сделать нельзя.
И, конечно, применение математических моделей позволяет внести больше объективности в процесс ценообразования.
Алгоритм может просчитывать и сравнивать спрос на квартиры в разных разрезах и увидит тренд гораздо раньше, чем человек.
А в недвижимости, при средней стоимости лота 5 млн рублей, если мы отреагировали быстрее и успели поднять цены на 1%:
- на две квартиры и мы уже получили дополнительно 100 тысяч рублей,
- на пять квартир и мы получили дополнительно 250 тысяч рублей.
Но полностью машина не может заменить человека, аналитик должен валидировать рекомендации алгоритма и, если нужно, вручную их корректировать.
Алгоритм в системе ценообразования — это про машинное обучение?
Сейчас в недвижимость приходят многие команды из екоммерса и авиаперевозок и предлагают использовать модели ценообразования с машинным обучением. Но у недвижимости другая специфика, потому что другие темпы продаж и меньше данных для обучения алгоритма.
Разбираем на примере ван Гога и жевачки
Вот представьте, у нас есть какой-то простой продукт, например, обычная жевательная резинка. Блистер на 10 подушечек, продаётся возле кассы в супермаркете, стоит 23 рубля. Ходовой товар, каждый день продаётся десятками миллионов упаковок. С помощью машинного обучения мы можем проанализировать эти большие данные и вычислить, при какой стоимости на товар будет максимальный спрос.
И возьмем другую крайность, произведение искусства. В каком-то смысле оно бесценно. Это эксклюзивный товар и здесь покупку определяет эмоция. Никому же не придёт в голову, что оценить картину Винсента ван Гога «Звездная ночь» можно с помощью машинного обучения?
Потому что стоимость этой картины будет зависеть от настроения мультимиллиардера на аукционе, когда он решит её купить — может быть он захочет заплатить за неё 70 миллионов долларов, а может 80. Или 100.
Винсент ван Гог, Звёздная ночь.1889
Если рассуждать логически, недвижимость находится где-то посередине между этими двумя примерами. Товара мало для аналитики — если декомпозировать до класса недвижимости и конкретного города, то это тысячи, в большом городе — максимум десятки тысяч штук за месяц.
Если говорить об эконом-классе — он ближе к примеру с жевачкой, таких квартир больше, и люди в этом сегменте принимают решение на основе понятных параметров, таких как стоимость, локация, инфраструктура. И машинное обучение сможет найти в этом какие-то зависимости.
Но если говорить про премиум и про элит-класс — там всё меньше товара и всё больше эмоций в принятии решений. Покупателю не так критично, заплатить за объект 90 миллионов или 93 миллиона, но важно, как сработает маркетинг, как презентован объект, и какую эмоцию всё это создаст. Именно от того, как маркетинг сыграет на гедонизме, и будет зависеть стоимость. Можем ли мы тут применить машинное обучение, которому нужны большие данные и конкретные оценочные параметры? Это уже большой вопрос.
А теперь с технической стороны. Без жевачки
Есть несколько ограничений, из-за которых алгоритмы машинного обучения в чистом виде не могут применяться как основной алгоритм в ценообразовании объектов недвижимости.
1. Алгоритм машинного обучения не интерпретируется.
Как работает машинное обучение — вы загружаете данные в чёрный ящик и получаете рекомендацию. Но у вас есть аналитик или финдиректор, который отвечает за выставленные цены и соблюдение финмодели. Если с ценами что-то пошло не так и компания недополучила прибыль — обвинят аналитика.
Поэтому, когда вы к нему придёте и скажете, что теперь он должен на 100% доверять вот этой машинке и её рекомендациям — он будет сомневаться и спрашивать, почему алгоритм считает именно так. А никто не сможет ему этого объяснить. Тогда как он сможет доверять рекомендациям этой машины?
2. Точность расчётов.
Чтобы алгоритм машинного обучения что-то посчитал — ему нужны данные, а когда проект только запускается — этих данных нет и опираться не на что. Данные другого своего проекта взять нельзя — это разные проекты, их сравнение приведёт к некорректным расчетам.
Есть вариант взять похожие проекты конкурентов и посмотреть данные по ним в ретроспективе: с какими темпами продавались разные лоты и по каким ценам, и исходя из этого спрогнозировать.
Но в России нет ни одного сервиса, который позволит вам корректно собрать такие данные. Те, кто продаёт такую аналитику, собирают данные из открытых источников — с сайтов застройщиков, из классифайдов. Но эти цены часто не конечные — застройщики могут давать индивидуальные скидки. Росреестр сейчас не передает информацию по стоимости сделок, только по дате. Поэтому, покупая или собирая вручную данные, мы получаем погрешность в 1-7%.
Если мы в алгоритм загружаем не очень точные данные — мы получаем не очень корректные расчёты. На рынке есть бенчмарк — какую прибыль застройщики планируют получать от сервиса динамического ценообразования — это 1-5%. То есть погрешность в данных сжигает всю добавочную стоимость применения системы.
Алгоритмы машинного обучения можно использовать, но не как основные алгоритмы.
А как должен работать алгоритм, если не на машинном обучении?
На более простых алгоритмах и статистических моделях. Они понятнее и их можно интерпретировать, тогда аналитик сможет понять, почему система предлагает ему именно такое изменение цены.
С таким подходом мы разработали собственную систему для динамического ценообразования в девелопменте Profitbase Ai и на его примере расскажем, как это работает.
Profitbase Ai использует данные по ЖК, а также данные по предложениям и темпам продаж конкурентов и обрабатывает с помощью специального мета-алгоритма.
Мета-алгоритм Profitbase Ai — общий алгоритм принятия решений о назначении новой цены за квартиру и стоимости квадратного метра. Он состоит из комплекса алгоритмов и правил, каждое из которых настраивается индивидуально под каждый жилой комплекс по принципу конструктора. Набор алгоритмов зависит от финансовой модели застройщика, наличия внешних и внутренних данных, стратегии продаж.
Анализируя данные компании и доступные внешние данные, поочередно подключаются алгоритмы, которые при совместной работе представляют собой единый мета-алгоритм.
Мета-алгоритм позволяет увеличить добавленную стоимость по отношению к базовой финмодели. При этом следующий алгоритм подключается только тогда, когда предыдущий показал свою состоятельность для конкретного объекта. Profitbase Ai не позволяет опуститься ниже линии базовой финмодели, последовательно увеличивая прибыльность проекта.
Принцип конструктора Мета-алгоритма
1. Запускается статистический алгоритм, который учитывает продажи конкретного ЖК.
2. В расчётах начинает учитываться рынок на основе данных о конкурентах.
3. Подключаются данные из CRM. Алгоритм начинает давать рекомендации не только по корректировке цены, но и по корректировке работы отдела продаж.
4. Далее могут запускаться алгоритмы машинного обучения, которые будут работать параллельно. Алгоритмы машинного обучения рассчитывают вероятность выбытия квартиры, эластичность рынка и могут использоваться для подтверждения и корректировки работы других алгоритмов.
Аналитики застройщика получают готовую и проверенную модель принятия решений в компании, основанную на достоверных данных. Это помогает быстро и прозрачно принимать управленческие решения.
С чего начать работу с динамическим ценообразованием
Если вы в самом начале пути:
- Составьте план продаж в разрезе выручки, площадей и лотов. Договоритесь, как часто его пересматриваете.
- Пропишите хотя бы очень простые правила изменения цен.
- Попробуйте «запрогроммировать» Эксель — использование формул даст вам хотя бы первичную автоматизацию.
- Подумайте о более сложной автоматизации с применением систем динамического ценообразования, как Profitbase Ai.
А если сразу в автоматизацию — сколько времени потребуется на подключение системы динамического ценообразования?
1. Размера проекта, на котором хотите применять модель.
Точечная застройка стандартного ЖК — это одни сроки внедрения, микрорайон — другие, проект элитной недвижимости, в котором нет типовых этажей и планировок — третьи.
2. Уровня подготовки застройщика.
Важно, как сейчас ведется ценообразование, какие есть наработки. Если есть хотя бы таблица с коэффициентами, как вы повышаете цены на квартиры — будет уже быстрее.
3. Вовлеченности команды.
Внедрение потребует погружения разработчиков в тонкости вашей финансовой модели, чтобы подстроить алгоритм под ваш проект. Это потребует множества встреч и плотной работы большой команды и со стороны разработчика системы, и со стороны застройщика. Если со стороны застройщика заинтересован только собственник или гендиректор, а команда не понимает ценности — она может затягивать коммуникации, и каждая проволочка будет затягивать сроки старта.
Очень абстрактно — запустить систему динамического ценообразования можно за 1-3 месяца.
Динамическое ценообразование — один из ведущих трендов последних лет для отрасли недвижимости.
Если вы хотите узнать о нём больше — посмотрите записи выступлений эксперта по динамическому ценообразованию, директора Profitbase Оксаны Дуниной. Она с примерами и кейсами рассказывает, как работает динамическое ценообразование в недвижимости и делится нестандартными практиками применения Profitbase Ai в работе девелоперов.
Sign up for more like this.
Кейс: как разработать конверсионный сайт, который объединит все проекты застройщика?
Это кейс о том, как застройщик Ривьера Девелопмент объединил все объекты на одном сайте. Результат — формирование единой бренд-концепции и повышение конверсии лидов в бронирование. Об исполнителе Мы — специализированное интернет-агентство Artsofte Digital. Помогаем застройщикам приводить новые лиды и выполнять план продаж. Для этого запускаем таргетированную и контекстную рекламу, настраиваем SEO, создаём
Стоит ли внедрять CRM до старта продаж? Кейс Web-Regata и Sense Development
Делимся опытом московского застройщика Sense Development Компании чаще внедряют CRM в действующий бизнес. Руководители боятся высоких затрат до того, как компания выйдет на самоокупаемость. Стоит ли внедрять систему, когда не собран отдел продаж и маркетинга? Московский девелопер Sense доказал, что стоит. В этом кейсе мы подробно расскажем о преимуществах интеграции
«Хочу дом у дороги» — В Profitbase появились генпланы
В последнем обновлении Profitbase появились генпланы. Теперь вы сможете разметить весь участок застройки в Смарт-каталоге. В рамках одного ЖК можно загрузить несколько рендеров. Клиент сможет выбрать конкретный дом. Почему генпланы — это важно?
Генпланы наглядно демонстрируют преимущества расположения объектов. Менеджерам не придётся рассказывать, чем хорош район застройки — клиенты сами отметят преимущества
Источник: blog.profitbase.ru
Презентация на тему «Ценообразование в строительстве»
Помогите другим пользователям — будьте первым, кто поделится своим мнением об этой презентации.
Аннотация к презентации
Посмотреть и скачать бесплатно презентацию по теме «Ценообразование в строительстве», состоящую из 14 слайдов. Размер файла 0.25 Мб. Средняя оценка: 5.0 балла из 5. Каталог презентаций, школьных уроков, студентов, а также для детей и их родителей.
Ценообразование в строительстве
Слайд 2
Основы ценообразования в строительстве
Цена в строительстве представляет собой денежное выражение стоимости единицы строительной продукции и определяется количеством общественно необходимого труда, затрачиваемого на ее создание.
Слайд 3
Сметные нормы
Под сметной нормой рассматривается совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях и т.п.), установленная на принятый измеритель строительных, монтажных или других работ. Главной функцией сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, минимально необходимых и достаточных для выполнения соответствующего вида работ, как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.
Слайд 4
сметные нормативы разрабатываются на основе принципа усреднения с минимизацией расхода всех необходимых ресурсов, следует учитывать, что нормативы в сторону их уменьшения не корректируются. Сметными нормами и расценками предусмотрено производство работ в нормальных (стандартных) условиях, не осложненных внешними факторами. При производстве работ в особых условиях: стесненности, загазованности, вблизи действующего оборудования, в районах со специфическими факторами (высокогорность и др.) — к сметным нормам и расценкам применяются коэффициенты, приводимые в общих положениях к соответствующим сборникам нормативов и расценок.
Слайд 5
Государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) предназначены для определения состава и потребности в материально-технических и трудовых ресурсах, необходимых для выполнения строительных, монтажных, ремонтно-строительных и пусконаладочных работ. Сборники ГЭСН используются для определения прямых затрат в составе сметной стоимости строительства работ ресурсным методом, разработки единичных расценок различного назначения (федеральных, территориальных, отраслевых, фирменных) и укрупненных сметных нормативов, применяемых в строительстве. Ресурсные показатели, полученные на основе ГЭСН используются при разработке проектов организации строительства (ПОС) и проектов производства работ (ППР), для определения продолжительности выполнения работ, составления технологической документации и различных аналитических целей. Ресурсные показатели, полученные на основе ГЭСН, могут служить основой для производственных норм расхода материалов и их списания.
Слайд 6
В состав государственных элементных сметных норм входят: сборники государственных элементных сметных норм на строительные и специальные строительные работы (ГЭСН); сборники государственных элементных сметных норм на ремонтно-строительные работы (ГЭСНр); сборники Государственных элементных сметных норм на монтаж оборудования (ГЭСНм); сборники Государственных элементных сметных норм на пусконаладочные работы (ГЭСНп). Каждая группа сборников состоит из отдельных сборников, содержащих нормы по видам работ. Номера и наименовния сборников можно посмотреть в «Указаниях по применению ГЭСН» и в сметных программах.
Слайд 7
Сборники ГЭСН содержат техническую часть, вводные указания к разделам, таблицы сметных норм и приложения. В технических частях приводятся указания о порядке применения сборников сметных норм, коэффициентов к сметным нормам, учитывающих условия производства работ, а также правила исчисления объемов работ. Таблицы ГЭСН содержат следующие нормативные показатели: — затраты труда рабочих (строителей, монтажников), в чел.-ч; — средний разряд работы (звена рабочих); — затраты труда машинистов, в чел.-ч; — состав и продолжительность эксплуатации строительных машин, механизмов, приспособлений, механизированного инструмента в маш.-ч; — перечень материалов, изделий, конструкций, используемых в процессе производства работ, и их расход в физических (натуральных) единицах измерения.
Слайд 8
Таблицы ГЭСН имеют шифр, наименование, состав работ, измеритель и количественные показатели норм расхода ресурсов. Шифр нормы состоит из номера сборника (два знака), номера раздела сборника (два знака) порядкового номера таблицы в данном разделе сборника (три знака) и порядкового номера нормы в данной таблице (один-два знака). В сборниках ГЭСН состав применяемых машин, механизмов и материалов приводится без конкретных марок (указываются только тип и основная характеристика машины, материала). По некоторым материалам, изделиям и конструкциям, расход которых зависит от проектных решений, в таблицах сметных норм указываются только наименования материалов, а в графах расхода приводится литера “П”. При составлении сметной документации расход этих материальных ресурсов определяется по проектным данным (рабочим чертежам).
Слайд 9
Слайд 10
Сметные расценки
На основании ГЭСН разрабатываются сметные расценки на строительные работы и конструкции, монтаж оборудования, а также на ремонтно-строительные и пусконаладочные работы, которые объединяют в сборники единичных расценок (ЕР). Сборники ЕР разрабатываются в базисном уровне цен (по состоянию на 1 января 2000 года) и являются составной частью системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве, действующей на территории Российской Федерации. Единичные расценки из сборников ЕР предназначены для определения в сметной документации прямых затрат и разработки укрупненных сметных норм на конструкции и виды работ. Сборники ЕР на строительные (ремонтные) работы, монтаж оборудования и пусконаладочные работы по уровню применения подразделяются на федеральные (ФЕР), территориальные ( ТЕР) и отраслевые (ОЕР).
Слайд 11
Сборники ФЕР содержат полный набор расценок по видам работ, выполняемым на территории Российской Федерации, и разрабатываются в основном уровне цен для 1-го базового района (Московской области). Сборники ФЕР вместе с государственными элементными сметными нормами образуют единую государственную сметно-нормативную базу для разработки системы укрупненных сметных нормативов. В территориальные сборники ТЕР включаются единичные расценки, привязанные к местным условиям строительства, которые применяются при строительстве в пределах территории административного образования Российской Федерации (региона). Отраслевые сборники ЕР разрабатываются для специализированных видов строительства (энергетическое, транспортное, водохозяйственное, горно-капитальное, газопроводы, связь, отдельные виды промышленных объектов и т.п.). Основой для разработки единичных расценок в базисном уровне цен служат: — элементные сметные нормы на конструкции и виды работ; — сметные нормы и расценки на эксплуатацию строительных машин; — сметные цены на строительные материалы, изделия и конструкции.
Слайд 12
Единичные расценки сведены в таблицы и содержат на принятый в них измеритель конструкций или работ следующие показатели: — затраты на оплату труда рабочих (кроме затрат труда, учитываемых в стоимости эксплуатации строительных машин) по состоянию на 01.01.2000; руб. — стоимость эксплуатации строительных машин, в том числе оплату труда рабочих, обслуживающих машины по состоянию на 01.01.2000; руб. — стоимость материалов, изделий и конструкций (кроме материалов, конструкций и изделий, стоимость которых не учитывается в единичной расценке) по состоянию на 01.01.2000; руб. — затраты труда рабочих строителей; чел-час. — нормы расхода материалов (в натуральных показателях), стоимость которых не учитывается в единичной расценке; — наименования и нормы расхода материалов, изделий и конструкций, характеристика которых принимается при составлении смет по проектным данным. Таблицы единичных расценок имеют шифр, наименование, состав работ, измеритель и количественные показатели норм расхода ресурсов.
Слайд 13
Материалы, изделия и конструкции представлены в таблицах сметных норм по обобщенной номенклатуре, как правило, без указания марок и дополнительных характеристик. При составлении смет учитываются конкретные материальные ресурсы на основании данных проекта.
По отдельным материалам, изделиям и конструкциям, расход которых зависит от проектных решений (кабель, провода, трубы, металлические конструкции и др.), в таблицах сметных норм указываются только наименования, а в графах расход обозначают символом «П». При составлении сметной документации расход этих материальных ресурсов определяется по проектным данным с учетом трудноустранимых потерь и отходов.
Сборники ФЕР (ТЕР) делятся на 4 группы: На строительные и специальные строительные работы – ФЕР; ТЕР. На ремонтно-строительные работы – ФЕРр; ТЕРр. На монтажные работы – ФЕРм, ТЕРм. На пусконаладочные работы – ФЕРп; ТЕРп. Каждая группа сборников состоит из отдельных сборников, где содержатся расценки по определенным видам работ.
Слайд 14
Источник: pptcloud.ru
Стратегия ценообразования в строительстве
Современная система ценообразования в строительстве
Ценообразование в строительстве – это механизм образования стоимости строительной продукции. Он является одной из главных составляющих общей ценовой политики отрасли. Механизм ценообразования основан на принципах, единых для всех сфер хозяйственно-административной деятельности.
Рыночные принципы ценообразования
Составляющие цены
Прямые затраты. В эту группу относят все расходы, непосредственно связанные с монтажом и строительством. Прямыми затратами являются:
Накладные расходы. К этой группе относят затраты, не связанные непосредственно со строительными работами. Это инвестиции, предназначенные для организации, управления, обслуживания процессов:
Сметная прибыль. В это понятие входит планируемая прибыль подрядчика, которая включается в общую стоимость строительства на этапе разработки проекта. Сметная прибыль – это источник пополнения фондов, модернизации собственных оборотных средств, финансирования собственных капитальных вложений организации. Она может быть договорной или нормативной.
Нормативную сметную прибыль определяет заказчик. Фактически ее объем обычно составляет до 7–8 % от прямых затрат и накладных расходов. Накладные расходы – это около 15–25 % от прямых затрат.
Цели ценообразования
Этапы ценообразования
Методы ценообразования
Ресурсный. Система расчета основана на суммировании составляющих затрат. Стоимость определяют по текущим ценам на услуги и ресурсы, необходимые для реализации строительного проекта. Итоговая оценка стоимости складывается из возможных затрат по следующим статьям расходов:
Перечень затрат составляют на основании проектной документации или действующих нормативов.
Недостатки ресурсного метода ценообразования: трудности в обосновании текущих цен, используемых в расчетах, и сложность вычислений.
Ресурсно-индексный. Этот метод основан на ресурсном вычислении, но в нем дополнительно используют систему индексов (поправочные коэффициенты). Ресурсно-индексное ценообразование является наиболее востребованным, так как системы индексирования цен распространены во всех странах мира. Метод упрощает решение вопроса ценообразования в условиях инфляции.
В ресурсно-индексном и ресурсном механизмах образования цен необходимо определять сумму прямых затрат. С этой целью в сметах рассчитывают следующие величины:
Базисно-индексный. В данном методе ценообразования в строительстве используют системы текущих и прогнозируемых индексов по стоимости, определенной в базисном уровне цен (установленных на конкретную дату). Итоговая стоимость реализации проекта вычисляется умножением базисных цен на поправочные коэффициенты.
Пересчет применяют в следующих случаях:
Базисно-компенсационный. Этот алгоритм расчета основан на оценке фактических расходов. Итоговую стоимость строительной продукции определяют после завершения всех работ на объекте (при сдаче).
Ценообразование осуществляется в два этапа:
Базисно-компенсационный метод ценообразования определяет итоговую стоимость как сумму базисных и дополнительных значений, установленных в процессе работы.
Метод использования банка данных. Для расчета цен используют информацию о полной стоимости по спроектированным или уже построенным объектам. Соответствующие статьи расходов корректируют по коэффициенту удорожания.
Метод ценообразования определяют на предпроектной стадии по взаимному согласию между заказчиком и подрядчиком либо по указанию заказчика. Важно обеспечить точность оценки. Ошибка в расчетах влияет не только на итоговую стоимость строительной продукции, но и на решение о целесообразности ее производства.
Государственная система регулирования цен на строительную продукцию
Государственное регулирование в современной системе ценообразования в строительстве регламентирует ограничения и условия по уровню сметных затрат, которые учитываются при формировании итоговой цены строительной продукции. Государство не вмешивается в процесс образования цен напрямую, оказывая только косвенное влияние.
Существует три уровня регулирования:
Ответы Минстроя и Главгосэкспертизы на вопросы о реформе ценообразования в строительстве
Мы воспользовались отличной возможностью задать вопросы представителям Минстроя и Главгосэкспертизы в рамках международной выставки Batimat 2020.
Про новые прогрессивные, достоверные, пересчитанные индексы, которые полностью отражают действительность так, что от исполнителей на конкурсах по строительству бюджетных объектов, которым достаточно одного такого индекса на регион, будет не отбиться…
Про привязку ГЭСН к постоянно актуализирующемуся КСР и что с этим всем теперь делать. Про отсутствующие РТМ в открытом доступе… Про презентации и разъяснения представителей Минстроя с ответами на вопросы сообщества о реформе. Про потраченные деньги (и сколько их еще потребуется влить)? Про план реформы и научно-экспертный совет…
Тема очень актуальна для строителей, подрядчиков, проектировщиков, производителей и поставщиков материалов и технологий.
Ситуация с ценообразованием
Заместитель директора департамента ценообразования Минстроя (и попутно Председатель Комитета ОМОР РСС по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве) Сергей Головин рассказал про текущее состояние реформы ценообразования в строительстве, разработку методических и нормативных документов в сфере ценообразования, про утвержденную базу 2020 года (правда в ценах 2000 года, но обещал пересчитать в текущих ценах), определение НМЦК и составление сметы контракта.
О доработке и планируемом выпуске методик Минстроя России, регламентирующих вопросы ценообразования в строительстве
Начальник Управления сметного нормирования ФАУ «Главгосэкспертиза России» Андрей Савенков подробно и понятно остановился на порядке планирования, разработки, рассмотрения, экспертизы и утверждения сметных нормативов, вопросах формирования и ведения классификатора строительных ресурсов (смотрите приказ Минстроя России от 13 января 2020 года № 2/пр). О ежегодном планировании разработки (актуализации) сметных норм, методик нормативных затрат по инженерным изысканиям (СБЦ), собственно самих методик, необходимых для определения сметной стоимости. Очень профессиональное и подробное выступление, все «по-полочкам». Все бы так.
Рассказал о планах выпуска дополнения №1 к база ГЭСН и ФЕР 2020 до момента ввода ее в действие (до 31 марта 2020).
Заместитель начальника управления контроля строительства и природных ресурсов ФАС России рассказал о переходе субъектов градостроительных отношений к единой цифровой среде. О планах ФАС на базе ФГИС ЦС создать технологическую цифровую платформу в сфере строительных ресурсов, которая даст возможность производителям, поставщикам и покупателям совершать цифровые сделки купли-продаж строительных ресурсов на открытом рынке.
Начальник отдела нормотверчества и взаимодействия с территориальными органами Антон Селезнев рассказал о следующем:
Наши вопросы к коллегам из Минстроя и их ответы
Почему так долго утверждали План реформы?
Ответ: Все дело было в вице-премьере, который его так долго согласовывал. Теперь у нас новый вице-премьер и все будет не так, как раньше.
Что происходит с научно-экспертным советом при Минстрое, на результаты деятельности которого по анализу методик, баз, дополнений постоянно ссылаются в Главгосэкспертизе и Минстрое? Кто входит в его состав, по какому принципу отбирались эти люди, где результаты их работы на сайте Минстроя?
Ответ: а что там не так? Неужели ничего нет? Проверим, насколько актуальна информация.
Когда подрядчикам будет интересно участвовать в торгах?
Ответ: Процесс поступательный, начали с вопроса улучшения самих сметных нормативов, подошли к НМЦК и смете контракта. Теперь еще индексы. Без достоверного мониторинга цен регионами и изменении ситуации с индексами этого добиться невозможно. Изменение уровня зарплат (рост 10-20% по регионам) позволило пересмотреть все индексы (путем расчетного метода) в сторону увеличения.
Что с ресурсным методом?
Ответ: Переход будет, даже возможно раньше. Сметчики уже на 50% работают ресурсным методом, когда составляют сметы по прайс-листам. Во ФГИС будет создан личный кабинет субъектов, добавится возможность подавать сведения от основных поставщиков торговых для расчета индексов будет использоваться для дальнейшего перехода на ресурсно-индексный метод. И 2022 года ждать не будем, если субъекты к этому будут готовы.
Почему в новой базе 2020 снижены трудозатраты?
Ответ: Эта проблема тянется с давних времен. Еще с разработки СНиР-91Р 1991 года, когда применяли поправочные коэффициенты. Л.Н.Подгорная, кстати, при разработке базы ТСН 98 года не допустила дублирования поправочных коэффициентов. И всегда заявляла, что в ГЭСН с учетом двойного учета дифференцированного коэффициента, были завышены трудозатраты.
К сожалению, на федеральном уровне это ранее замалчивали. Получается, что в этот раз вернули справедливость, хоть это многим и не нравится. Да, есть такое, что после гармонизации с базой ТСН сделано это было не повсеместно, а лишь там, где затраты труда по ТСН-2001 оказались меньше, чем были в ГЭСН-2017. Думаем, как это решать…
Об утверждении (второй год) 23 новых методик.
Как относятся юристы к тому, что базу 2020, НЦС многократно перевыкладывали на сайт Минстроя?
Ответ: Мы про это с ними не разговаривали.
Что с методиками по НР и СП?
Ответ: Ждем в марте. Хороших изменений там ожидается много. Например, в перечень учтенных нормативами накладных расходов затрат теперь не будет входить банковская гарантия, расходы на добровольное страхование страховых рисков объектов, производимых по требованию заказчика. Исключение понижающих коэффициентов к нормативам накладных расходов 0,85 и 0,94. Благодаря росту ЗП размер НР также возрастет.
О ситуации с базой 2020
Проведена большая работа, много изменений, актуализаций. Базу специально выпустили раньше, чтобы получить обратную связь от разработчиков сметных программ, сообщества. Все ошибки будут исправлены (где какие строчки, тексты, таблички поплыли) замечания и корректировки будут учтены в дополнении №1.
Классификатор строительных ресурсов (КСР) и федеральный сборник сметных цен (ФССЦ) также будут коррелироваться.
Когда пересчитаете базу 2020 в ценах 2020?
Ответ: Можно хоть сейчас рассчитать ФЕР в уровне 2020 для Мособласти, но что делать с регионами? Существует реальная проблема с достоверностью мониторинга в регионах и мы занимаемся ее решением. Один Минстрой без активного участия регионов эту проблему не решит.
Когда будут обещанные индексы к элементам затрат?
Ответ: планируем выпустить в течение года ежеквартальные. Многое опять же зависит от качества работы регионов.
А вы готовы к изменениям?
По материалам Telegram-канала «Просто о сметах». При перепечатке ссылка обязательна.
От редакции: На прошлой неделе Президент нам говорит про «. стабильность, спокойное развитие страны, побольше уверенности в себя, побольше ресурсов всяких, жирка, что называется. »
Многое «застряло» с прошлого года. Обещания прошлого года остались обещаниями. Реформа и выпуск методик затягивается. Прекрасный повод под предлогом не только коронавируса, но и упавшего курса рубля чиновникам вообще ничего не делать.
Что будет со строителями с их повышенными индексами, пересчетом базы 2020 (теперь вообще не пересчитывать? а если считать, то в каких ценах? до обвала или подождать ЧТО будет после? Минстрой как знал).
Теперь ответы на все эти вопросы не знает никто.
Да кому теперь до них есть дело? Тут проблемы поважнее.
О стратегии в сфере ценообразования в строительстве до 2030 г
Стратегия развития строительного комплекса Российской Федерации в сфере ценообразования до 2030 года.
Развёрнутый конспект, систематизация и более подробная расшифровка выступлений зам.министра строительства Дмитрия Волкова – это стратегия развития ценообразования до 2030 г.
Достаточно интересный, но не новый документ. Есть и про мотивацию для производителей за предоставление данных и их достоверность. Разработчики, спасибо, что нас читаете КАК мотивировать поставщиков стройматериалов, пока не придумали?
«С целью решения проблем, накопившихся в системе ценообразования и сметного нормирования за последние десятилетия, на основании поручений Президента РФ от 21 января 2015 г. № Пр-89 и от 17 мая 2016 г. № Пр-1138ГС с 2015 года и по настоящее время осуществляется реализация мероприятий по реформированию системы ценообразования и сметного нормирования в строительной отрасли, конечной целью которых является переход на ресурсный метод определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, финансируемых с привлечением средств бюджетов бюджетной системы РФ, а также госкомпаний».
Опять президента вкорячили, как без него? Мы сами не знаем проблемы строителей, проблемы известны только ему, без него никто палец о палец не ударит. Дождетесь, скоро он так «вкорячит», что мало не покажется никому из исполнителей.
Ретроспектива норм, мы во всем этом давно тоже варимся и в курсе.
О Гармонизации до 2022 года.
«Одновременно должны быть оптимизированы государственные процедуры по разработке и утверждению сметных норм, что позволит поддерживать ее в актуальном состоянии и фактически исключить «применительное» использование норм при определении сметной стоимости строительства, не отражающих современный уровень технологии строительного производства. Это позволит реанимировать профессиональные организации, специализирующиеся на разработке сметных норм, создать рынок таких услуг, что позволит поднять систему управления стоимостью строительства на качественно новый уровень».
С оптимизации нужно начинать. На базе ФГИС ЦС упрощать методы подачи на регистрацию и проверку новых ресурсов и норм.
«Целесообразность, значимость и необходимость перехода к перспективным принципам планирования инвестиций, проектирования, строительства, эксплуатации и утилизации объектов строительства обуславливается не только положительным опытом зарубежных стран, но и очевидной эффективностью, которую способен обеспечить комплексный подход к формированию и определению затрат на всех этапах жизненного цикла объекта строительства с применением технологий информационного моделирования(BIM)».
Успешный опыт и очевидная эффективность. Кому и как она очевидна? Очевидна из рекламных презентаций Autodesk и лоббистов информационного моделирования? Ценообразованию? Стоп, чтобы определять цену из BIM нужно сначала всем проектировать в BIM, то есть реформа опять от кого-то зависит?
Теперь от проектировщиков?
Развиваем систему расценок, индексов, но стремимся к ресурсному методу. Это вообще «туши свет».
Говорить об индексах и постоянно поправляться, чтобы не обидеть апологетов ресурсного метода, не подставить старую команду. Типа говорили президенту, что только ресурсный метод нас спасёт, и были ни разу не правы? Лучше будем правду искажать?
Вот же, было уже в 2010 : «Я посмотрел, что происходит в последнее время. Некоторые принципы ценообразования были изменены, но какой результат? Результат обратный ожиданиям! Цены выросли! В том числе при строительстве мостов, капитальных сооружений.
Дмитрий Николаевич [Козак], что происходит?» (Владимир Путин).
Сейчас виновниками не стартовавшего ресурсного метода называют поставщиков стройматериалов, которые безответственно проигнорировали ФГИС ЦС.
Сметчик будет очень нужен. Но учиться и трансформироваться однозначно придется. Впереди много изменений, существенная корректировка и доработка значительного количества нормативных правовых актов и документов в области методологии ценообразования в строительстве.
Пожалуй, самое важное и интересное для нас в будущем:
Реанимировать, к сожалению, нечего, умер пациент, да и кому надо? Выжившие РЦЦС разделились на два лагеря, первые (около 10) ведут «тихую» войну/пытаются договориться с государством (карманная оппозиция), чтобы найти себе работу, хоть какую-то. Их пытается объединить только что созданная «Евразийская ассоциация центров ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов (ЕврАЦЕС)» (а вы что-нибудь слышали ранее про политическую партию « Национальный курс »?). Оставшиеся вторые («не умершие» 15-20) – выжидают, когда их «пригласят» к «кормушке»…
Снижение роли государства в регулировании процессов строительного ценообразования. В освободившейся нише будет создан рынок услуг: в сфере нормирования и ценообразования, оценочные мероприятия по результатам сбора и анализа информации о фактической стоимости строительства объектов и понесенных затратах в целях планирования будущих инвестиций. Работы могут выполняться высококвалифицированными коммерческими организациями, по результатам которых будут формироваться сборники норм и/или расценок, достоверность и точность которых будет гарантироваться наработанным статусом таких организаций (мы про это писали ранее!), а не закрепленными нормативным актом полномочиями.
Отсутствие прямой коммерческой выгоды в искажении разрабатываемых нормативов, связанной с конфликтом интересов, также может явиться фактором, повышающим точность норм (отлично! Но поднять и проверить на конфликт интересов организаторов и исполнителей тендеров в 2017-2019 гг совершенно точно не помешает!)
Разыгрываем тенедеры междусобойчиком между центрами компетенции по ценообразованию, параллельно снимаем ответственность с Минстроя и ГГЭ. Эффективность этого действа мы видим на сайте госзакупок. Прокуратуре не интересно, какого хрена контракты на методики разыграны, а мы все ещё в болоте?
Можно опять родить новые коммерческие структуры, или привлечь «карманных» разработчиков, региональные центры/ассоциации, оказывающие услуги государству, состоящие на гособеспечении через госконтракты. Ничем не попахивает? На «корруп-» начинается, на «-ция» заканчивается.
«Кроме наработки единого банка данных, необходимо предусмотреть алгоритмы и механизмы обработки массивов данных колоссальных размеров, возможность их реструктуризации, системы поиска и устранения ошибок. Предполагается, что реализация указанных задач целесообразно осуществлять с применением технологий нейронных сетей, искусственного интеллекта и специализированных механизмов обработки больших данных (big-data)».
Также про: институт обоснования инвестиций (ОБИН), внедрение объектно-ориентированных подходов (технологий информационного моделирования). Расчетно-аналитическая модель оценки.
Еще раз вспоминается герой Пуговкина – прораб стройки Павел Степанович из «Приключений Шурика», рассказывающий дремлющему верзиле-хулигану Феде о «космических кораблях, бороздящих просторы».
Пилим софт, геоинформационный, обалденный, с big-data, нейросетями, искусственным интеллектом. а зачем? Чтобы можно было примерить строительство космодрома «Восточный» в любом регионе страны. Или атомную станцию можно было быстро инвестиционно прикинуть. не понятно.
Красиво и оптимистично, здорово, если Минстрой реально так думает! Но где План (дорожная карта) по реализации Стратегии ценообразования, или её, как и План реформы мы никогда не увидим?
1. «При сохранении ключевой доли инвестиции в основной капитал за государством изменения в сложившуюся систему ценообразования и сметного нормирования могут носить только локальный характер, связанный с актуализацией или внедрением отдельных нормативных актов».
2. «Рассматривая перспективный сценарий развития рынка строительства в РФ, при котором государственное участие в инвестиционно-строительном процессе сводится к минимуму, а капитальные вложения приобретают преимущественно частный характер, может сложиться ситуация, при которой главенствующая роль государства как регулятора отрасли станет избыточной».
Учитывая текущее развитие страны, в разы более возможный 1 вариант развития событий. Чему подтверждение итоговый документ на 7 листах, отраженный в общей «Стратегии развития строительной отрасли РФ до 2030 года».
Главное резюме, что будет до 2030 года:
1. Создание государственного института нормирования в строительстве для непрерывного развития системы нормативов.
2. Создание рынка профильных услуг по ценообразованию, дальнейшее привлечение к работам частных компаний.
3. Развитие многостадийного определения Стоимости. Усиление роли государства.
4. Дальнейшее внедрение информационных систем и математических алгоритмов для увеличения достоверности.
5. Борьба с коррупцией.
По материалам Telegram-канала «Просто о сметах». При перепечатке ссылка обязательна.
Ждать того, что что-то изменится? С трудом верится, что люди в Минстрое и ГГЭ перестанут лениться, писать отписки или отвечать частично, как вздумается (не по существу) и выдавать бодрые пресс-релизы об одном и том же (далёкие от реальности), выполнять обещания попутно перекладывая ответственность на кого угодно, кроме себя.
Источник: dom-srub-banya.ru
ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Обсуждение данной проблемы ведется на различных площадках, организованных Минстроем РФ, отраслевыми и профессиональными центрами компетенций, на протяжении 2015–2016 годов. Процесс реформирования системы запущен Федеральным законом № 369-ФЗ. О том, как это происходит и что нужно сделать для формирования верных методик и справочников расценок, мы узнали у Ольги Лукерчик, председателя Правления Акционерного общества «Центр методологии нормирования и стандартизации в строительстве» (АО «ЦНС»).
– Ольга, что за ситуация сложилась в целом по ценообразованию в строительстве?
– Начиная с 2000 года периодически осуществлялось дополнение сборников государственной сметно-нормативной базы (ГСНБ) новыми нормами и расценками, но при этом не анализировалась их содержательная часть. В результате возникло большое количество неточностей и противоречий.
Кроме того, устаревшие нормы и расценки не исключались из состава ГСНБ, что позволяло их использовать и для увеличения (или уменьшения) стоимости объекта. Методические документы (МДС), определяющие порядок расчета сметной стоимости объекта, разработанные 10–15 лет назад, опирались на положения предшествующих редакций документов. С тех пор произошли значительные изменения в технологиях производства и учета проектных, изыскательских, строительно-монтажных и ремонтных работ, законодательстве, регулирующем вопросы определения стоимости инвестиционных проектов, реализуемых за счет средств бюджетов бюджетной системы и компаний с государственным участием на стадии включения в состав расходов бюджетов и контрактации. Практически все эти методики требуют полной переработки.
Благодаря уже вступившему в силу Федеральному закону № 369-ФЗ от 03.07.2016 «О внесении изменений в градостроительный кодекс РФ и статьи 11 и 14 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» уже формируется новая федеральная государственная система ценообразования в строительстве. Основная работа по наполнению системы мониторинга цен на строительные ресурсы будет проведена в 2017 году. И в начале 2018 года сметные нормы будут актуализированы.
В 2016 году нами выпущен новый сборник по дорожному строительству, который принят уже в Минстрое.
– В чем особенность реформы ценообразования в строительстве?
– Новые технологии и материалы попадают первоначально в нормативно-техническую базу и прописываются там и только потом попадают в расценку. В результате их видит и проектировщик, и сметчик, которые включают инновационный материал в стоимость объекта, т .е. материал, технология, конструкция должны попасть в ГСНР. Вводится мониторинг цен.
Для этого должен быть создан валидный классификатор строительных ресурсов. Именно для этого разрабатывается единый классификатор, в котором будет отражена вся номенклатура в строительстве. Производители строительных материалов должны активно участвовать в разработке классификатора.
Система должна быть гибкой, исключить базисно-индексный метод и использовать ресурсно-технологический. В строительстве технологии появляются быстро, обновляются, т. е. сама система должна быть комплементарной, способной быстро адаптироваться и включать в себя новые технологии, материалы, ресурсы и многое другое.
– На основе чего разрабатывается классификатор?
– Технологии и ресурсы строительства – одна часть работы, менее сложная, а вот мониторинг отдельных позиций и элементов строительства – очень затруднительный процесс. Необходимо поступление данных в режиме онлайн, причем валидных, иначе вся проведенная нами работа будет необъективной и цены будут либо занижены, либо завышены.
Именно поэтому для нас очень важно, чтобы все производители материалов, являющихся основой для строительства, включались в работу АО «ЦНС» и участвовали в разработке классификатора.
– Каким будет процесс внедрения новых технологий в классификатор?
– Органом, уполномоченным Минстроем России, разрабатываются методики, правила, которые определяют процесс использования и применения расценок. Необходимо создавать две системы, которые будут взаимодействовать: одна – данные Росстандарта, где отражены сертифицированные технологии, материалы, ГОСТы и т. д., а другая – сметно-нормативная база, в которой отражены цены на эти технологии и материалы. И эти системы, повторю, должны быть комплементарными, интегрированы. На данный момент полной комплементарности нет, и попасть в базу можно только заявительным способом.
– Будет ли возможность внесения дополнений в эти системы?
– Безусловно, это живой механизм. Но для начала необходимо обновить реестр мониторинга цен на стройматериалы и стройресурсы с учетом новых технологий и материалов во всех отраслях, дать основу для дальнейшей работы.
– Как часто будут обновляться данные?
– Я думаю, что скорость этих изменений будет зависеть от скорости изменений у самого заказчика. Появились, например, новые технологии у РЖД, они в ГСНБ не включены еще. РЖД должно начать в текущем режиме сертифицировать технологию, разработать расценку, утвердить в Минстрое России, а министерство внесет в реестр.
Минстрой в данном случае – это оператор и создатель алгоритма действий, все остальное должно выполняться непосредственно в ведомствах.
Источник: dorogniki.com