Терраса объект капитального строительства

Письмо Росреестра от 21.12.2020 N 13-11053-АБ/20 О рассмотрении обращения

Нужно ли разрешение на строительство.

Вместо старой покосившейся веранды, пристроенной на некапитальном фондаменте к дому хочу построить новую веранду на отдельном фундаменте. Конструктивной связи со старым домом не будет. Нужно ли разрешение на строительство.

Ответы на вопрос:

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ Вам потребуется получить в местной администрации разрешение на строительство потому что веранда на фундаменте-это уже объект капитального строительства.

Не нужно разрешения в вашем случае, это объект не является объектом капитального строительства.

«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

Статья 51. Разрешение на строительство

17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

Пристройки могут иметь характер вспомогательный и не требовать дополнительной земли. Такие постройки называют некапитальными, к ним относятся:

прочие сооружения данных характеристик.

Все прочие конструкции, пристраиваемые к частному дому, являются капитальными, если на их возведение требуется дополнительная земля и они планируются для проживания.

Некапитальные конструкции несложно узаконить в любой момент, даже если их сделали давно. Для этого нужно в местное БТИ отнести документы на дом и написать заявление о внесении изменений в техническую документацию. То же надо сделать, если вы только что завершили строительство. К вам приедет приемочная комиссия и составит акт о том, что вы закончили переустройство дома.

Как узаконить пристройку капитального типа:

Оформить ее можно после строительства, но в этом случае вам придется оформлять ее в судебном порядке как самовольную постройку. Поэтому во избежание проблем лучше позаботиться об этом на этапе подготовки.

Для этого нужно подготовить следующие документы:

подтверждение права собственности на землю под застройку и на дом, в котором планируется реконструкция;

план и техпаспорт домовладения, кадастровый план земельного участка;

проект пристройки (в виде плана или эскиза);

письменные заявления других собственников дома на проведение реконструкции;

согласие соседей на пристройку к вашему дому в письменном виде;

заключение ресурсопоставляющих организаций (газовых, водо-канализационных служб, предприятий энергетики и пр.), подтверждающих безопасность подключения к коммуникациям. Если подключения не производятся, соответственно, и разрешений не требуется.

Кроме того, в отдельных случаях могут потребоваться разрешительные документы от СЭС, архитектурного отдела, пожарных и пр.

Пакет документов и заявление подаются в орган местного самоуправления (архитектурное или строительное бюро или отдел муниципалитета). Если нет нарушений, органы МСУ выдадут согласие.

Этот документ дает вам право начинать строительство. Завершив его, вам придется пригласить госкомиссию для составления акта приемки, в котором специалисты оценят, соответствует ли строение проекту, санитарным нормам и правилам. Вам выдадут заключение о соответствии, с которым вы направитесь в БТИ и вновь внесете изменения в техдокументацию на дом.

Далее постройку следует зарегистрировать в органе государственной регистрации — Росеестре недвижимости. Оплатив государственную пошлину, вы получите перерегистрацию дома с пристроенной частью.

В данном случае у Вас не пристройка, не веранда, а отдельно строящееся сооружение на фундаменте, что в соответствии со ст. 51 ГК РФ относится к капитальному строительству и требует разрешение на строительство.

—Здравствуйте уважаемый посетитель, вам стоит получить разрешение на реконструкцию дома. У вас пристрой на фундаменте. См. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ

(ред. от 31.12.2017) 2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

См. Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 28.02.2018)»О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»

4) выдачи разрешения на строительство не требуется в случае изменений объекта капитального строительства и (или) его частей, если эти изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта и (или) его частей и не являются нарушением строительных норм и правил;

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Согласно подпункта 3 п.17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, что в вашем случае и имеет место. При этом не имеет значения, капитальное это строение или нет.

Для ответа на ваш вопрос надо понять: является ли дом, к которому примыкает веранда, объектом налогообложения, т.е. зарегистрировано ли на него право собственности. Если является, то в налогооблагаемую площадь согласно нормам НК РФ входит и площадь веранды. При проведении реконструктивных работ площадь вновь возведенной веранды изменится, что будет отражено в техническом плане на дом, необходимом для внесения изменений на дом в ЕГРН. В отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) орган регистрации примет решении о приостановлении регистрационных действий. Правда, если дом расположен на земельном участке с ВРИ «для садоводства» или «дачного строительства», то разрешения не потребуется.

А какже п. 17, подпункты.3,4. (ст.51)

Ответы на уточнение:

—Здравствуйте уважаемый посетитель, вам стоит получить разрешение на реконструкцию дома. У вас пристрой на фундаменте. См. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ

(ред. от 31.12.2017) 2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

См. Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 28.02.2018)»О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»

4) выдачи разрешения на строительство не требуется в случае изменений объекта капитального строительства и (или) его частей, если эти изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта и (или) его частей и не являются нарушением строительных норм и правил;

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

На практике возникает много проблем по определению вспомогательного объекта. В Вашем случае, вероятнее всего это будет использоваться как беседка для отдыха, что вероятнее не является вспомогательным объектом.

Первая – отсутствие определения, раскрывающего понятие объекта вспомогательного использования.

Вторая – отсутствие указаний закона на порядок действий регистрирующего органа при регистрации прав на вспомогательные объекты.

В некоторых случаях вспомогательные объекты имеют явные признаки либо временного объекта, либо объекта самовольного строительства, права на которые не могут быть зарегистрированы.

Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объекты капитального строительства – это здание, строение, сооружение, а также объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Временные объекты не являются объектами капитального строительства, поэтому права на них не могут быть зарегистрированы ни при каких условиях, даже если они выполняют вспомогательную функцию, т.е. обеспечивают существование основного.

Самовольными, в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, признаются: жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, из совокупности правовых норм следует, что для регистрации прав на вспомогательный объект необходимо, чтобы объект был капитальным, выполнял вспомогательную функцию по отношению к основному. Кроме того, строение должно быть возведено в границах земельного участка, предназначенного для этих целей.

Приведем наиболее распространенные примеры вспомогательных объектов. Жилой дом (основное строение) и хозяйственные постройки (вспомогательные объекты); садовый домик (основное строение) и сараи, бани, теплицы, парники (вспомогательные объекты), созданные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

Для регистрации прав на такие постройки заявителю следует представить в регистрирующий орган правоустанавливающие документы на земельный участок, а также декларацию об объекте недвижимого имущества, по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 г. № 447.

Представление правоустанавливающего документа на земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке.

В ряде случаях, как правило, в отношении объектов, которые являются вспомогательными для нежилых строений, не являющихся объектами индивидуального жилищного строительства или садового строения, кроме названных документов требуются документы, подтверждающие, что объект является вспомогательным и для его возведения не требуется получения разрешения на строительство.

В этой связи, если контур объекта капитального строительства представляет собой совокупность контуров различного типа, не представляется возможным утверждать о том, что в контур здания (сооружения, объекта незавершенного строительства ) включаются максимум три контура — по количеству типов контуров, равно как и нет оснований утверждать, что количество наземных или подземных контуров должно соответствовать количеству типовых этажей объекта капитального строительства .

«Письмо» Росреестра от 21.12.2020 N 13-11053-АБ/20 «О рассмотрении обращения»

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение по вопросу подготовки технического плана и указания в нем контуров объектов капитального строительства, сообщает.

В соответствии с пунктом 5.26(7) Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 (далее — Положение), Росреестр осуществляет в том числе функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию при осуществлении ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, кадастровой деятельности. Согласно Положению Росреестр не наделен полномочиями по разъяснению законодательства, а также практики его применения.

Вместе с тем, по затронутым в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

Позиция Росреестра относительно отображения контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в техническом плане изложена в письме Росреестра от 13.04.2020 N 3214-АБ/20 «Об определении контуров объектов недвижимости» (далее — Письмо).

Как указано в Письме, каждый из контуров включает в себя перечень всех характерных точек и соответствующие им значения координат, описывающих контур определенного типа. Если определенная характерная точка описывает контуры двух или трех типов контуров, такая точка подлежит включению в перечень характерных точек каждого из двух или трех типов контуров соответственно. Контуры как одного, так и разных типов могут полностью и (или) частично совпадать и пересекаться, располагаться полностью внутри друг друга, что не является нарушением Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее — Требования N 953). Контур здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, имеющих наземные, надземные (в том числе на разных высотах) и (или) подземные конструктивные элементы, будет представлять собой совокупность контуров разного типа, которые могут полностью и (или) частично совпадать, пересекаться или располагаться полностью внутри друг друга.

В этой связи, если контур объекта капитального строительства представляет собой совокупность контуров различного типа, не представляется возможным утверждать о том, что в контур здания (сооружения, объекта незавершенного строительства) включаются максимум три контура — по количеству типов контуров, равно как и нет оснований утверждать, что количество наземных или подземных контуров должно соответствовать количеству типовых этажей объекта капитального строительства. Например, если здание имеет части с различным количеством наземных или подземных этажей, башен, пирамид или иных подобных частей, то в зависимости от объемно-планировочных решений в контур такого здания может быть включено несколько надземных контуров, соответствующих частям здания с различным количеством этажей, или описывающих проекцию конструктивных элементов башен, пирамид или, наоборот, подвалов и так далее.

Относительно позиции по вопросу отображения контура для простых объектов, имеющих форму призмы с параллельными вертикальными гранями, без выступающих конструктивных элементов (балконов, консолей и т.п.), в том числе если не имеется подземных этажей и крыш, выступающих за пределы стен, отмечаем, что данный вопрос был рассмотрен в Письме.

Дополнительно полагаем возможным отметить, что в соответствии с абзацами третьим и четвертым пункта 40 Требований N 953, если характерная точка является характерной точкой разных типов контуров здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, то такая точка указывается в списке характерных точек контура каждого типа; если контур здания, сооружения, объекта незавершенного строительства представляет совокупность контуров, при заполнении реквизита «1.1» раздела «Описание местоположения объекта недвижимости» технического плана сведения о координатах характерных точек каждого контура заполняются последовательно и отделяются друг от друга обозначением контура.

В этой связи, до внесения изменений в требования к подготовке технического плана и соответствующую xml-схему для объектов, имеющих форму призмы с параллельными вертикальными гранями, без выступающих конструктивных элементов (балконов, консолей и т.п.), в том числе если не имеется подземных этажей и крыш, выступающих за пределы стен, допустимо указание только типа контура «наземный», например, если у объекта строительства 1 этаж, или типов контуров «наземный» и «надземный», например, если у объекта два и более этажей.

Согласно своду правил «СП 17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76»:

крыша (покрытие) — это верхняя несущая и ограждающая конструкция здания или сооружения для защиты помещений от внешних климатических и других воздействий (пункт 3.1.16);

кровля — это элемент крыши, предохраняющий здание от проникновения атмосферных осадков; включает в себя водоизоляционный слой (ковер) из разных материалов, основание под водоизоляционный слой (ковер), аксессуары для обеспечения вентиляции, примыканий, безопасного перемещения и эксплуатации, снегозадержания и прочего (пункт 3.1.15).

В соответствии со сводом правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»:

этаж здания — это часть здания между высотными отметками верха перекрытия или пола по грунту и верха вышерасположенного перекрытия (покрытия) (пункт 3.31);

этаж мансардный (мансарда) — это этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной, ломаной или криволинейной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа (пункт 3.31а).

Таким образом, помещения в (на) крыше или кровле не располагаются. Понятия «значительно» или «незначительно» являются субъективными и не могут являться решающими в вопросе определения контура объекта капитального строительства. При этом крыша может иметь так называемый карнизный свес — выступ крыши от стены, защищающий ее от стекающей дождевой или талой воды (пункт 3.1.11), который в ряде случаев, особенно у зданий — объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов, по своим размерам может являться одновременно навесом над террасой или парковочным местом. В этой связи полагаем целесообразным отображение контура крыши (кровли) с выступающим карнизным свесом в виде отдельного надземного контура.

Как указано в Письме, необходимость дополнительной детализации контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, по мнению Росреестра, должна определяться кадастровым инженером самостоятельно в зависимости от объемно-планировочных решений конкретного здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, а также с учетом требований заказчика кадастровых работ, определенных в соответствующем договоре подряда.

В этой связи Росреестр разделяет позицию Ассоциации о том, что определение местоположения объекта недвижимости на земельном участке (контура объекта недвижимости, в том числе в случае, когда такой контур представляет собой совокупность контуров различного типа) в силу положений части 4.2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», частей 5, 8 — 9 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) является компетенцией кадастрового инженера, следовательно, именно кадастровый инженер определяет, что включать в контур здания (сооружения), сколько контуров отображать и к какому типу их относить.

При этом необходимо принимать во внимание, что, поскольку разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (в случае осуществления государственного кадастрового учета объекта, введенного в эксплуатацию) и (или) проектная документация объекта капитального строительства не содержат сведений о характерных точках контура объекта капитального строительства (в связи с чем не может быть установлено соответствие этих сведений сведениям, отраженным в техническом плане), положения частей 13 — 15 статьи 40 Закона N 218-ФЗ не применяются при правовой экспертизе содержания технического плана в части определения контура объекта капитального строительства и соблюдения положений пунктов 34, 40 Требований N 953, ответственность за достоверность внесенных в технический план сведений о местоположении объекта капитального строительства на земельном участке (контуре объекта недвижимости) несет кадастровый инженер.

Дополнительно отмечаем, что в соответствии с XML-схемой, размещенной в соответствии с приказом Росреестра от 25.04.2019 N П/0163 на официальном сайте Росреестра, в атрибуте «tSpelementUnitOKSInp» предусмотрено указание признака контура (подземный, наземный или надземный), при этом указанный атрибут является множественным, в связи с чем данный атрибут допускает при необходимости указание нескольких контуров, в том числе с разделением их по типам (например: два контура подземных, третий — наземный, четвертый и пятый — надземные).

Задайте вопрос юристу:

+7 (499) 703-46-71 — для жителей Москвы и Московской области
+7 (812) 309-95-68 — для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Значит, возведенный объект капитального строительства , скорее всего, будет признан объектом недвижимости, чего нельзя сказать о некапитальных постройках. Ведь у них нет безусловного признака недвижимости – прочной и неразрывной связи с землей. Объект капитального строительства = недвижимость? Несмотря на то, что высшие суды не раз говорили о недопустимости приравнивания понятий « объект капитального строительства » и « объект недвижимости», есть и вполне обоснованная альтернативная позиция. Например, в делах о самовольных постройках. Суть в следующем: самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество.

Верховный суд разъяснил, как правильно узаконить пристройку

Владельцы частных домов, чтобы расширить свою недвижимость, пристраивают к жилью мансарды, веранды и другие всевозможные постройки. Однако уже после возведения этих объектов могут возникнуть трудности с признанием права собственности на них. Как правильно легализовать такие постройки и когда это сделать точно не удастся, рассказываем на примере решения Верховного суда.

Градостроительные ограничения, препятствующие новому строительству или реконструкции, являются одним из способов регулирования застройки поселений, рассказывает Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × . С такими особенностями и столкнулась Анна Медведкина*, которая расширила свой частный дом, пристроив к нему сарай и веранду.

Истец:Анна Медведкина*

Ответчик:Брянская городская администрация

Суд:Верховный суд

Суть спора:Можно ли легализовать пристройки, возведенные частично на земле природного заповедника?

Решение:Нельзя

После этого она решила легализовать эти постройки в судебном порядке. Обосновывая свои требования, заявитель объяснила, что возведенная недвижимость не нарушает чьих-либо прав и не влечет угрозы для жизни и здоровья граждан. Однако две инстанции отказали истцу (дело № 33-2254/2017). Суды сослались на то, что пристройки к жилому дому частично расположены на земле памятника природы регионального значения «Верхний Судок». Соответственно, возведенные сооружения нарушают права неопределенного круга лиц на благоприятную окружающую среду, решили первая инстанция с апелляцией.

Медведкина не согласилась с выводами нижестоящих судов и оспорила их в Верховный суд. ВС отметил, что территории, где истец построил сарай и веранду, более 20 лет являются зоной особого режима (дело № 83-КГ18-9). На этой земле новое жилищное строительство и достройки с постепенным выморачиванием жилья и расселением жителей в экологически благоприятные районы запрещены (решение администрации Брянской области от 25 апреля 1994 года № 31). Таким образом, «тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова признала акты нижестоящих инстанций законными. Медведкиной не удалось легализовать свои постройки.

Эксперты «Право.ru»: «Документы для пристроек надо оформлять заранее»

Некрестьянов из Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × объясняет, что в обсуждаемом деле пристройка – это реконструкция: «В этом случае заявителю надо иметь права на участок, получить разрешение на строительство и градостроительный план, в котором будут отражены все ограничения по застройке». Юрист добавляет, что в спорной ситуации можно было возвести сарай и веранду как хозяйственные постройки, которые не являются объектами недвижимости.

Александра Воскресенская, юрист Юков и Партнеры Юков и Партнеры Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Уголовное право 4 место По количеству юристов 12 место По выручке 17 место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании × , констатирует, что в большинстве случаев суды не удовлетворяют иски о признании права собственности на самовольную постройку, если до начала строительства застройщик не предпринимал меры, направленные на легализацию объекта. Кроме того, согласно смыслу норм Градостроительного кодекса, пристройки к жилым домам могут не относиться к объектам капитального строительства, говорит эксперт. При возведении таких пристроек (например, навес) или гаража разрешение на строительство получать не требуется, утверждает Воскресенская: «После окончания работ будет необходимо лишь внести изменения в техническую документацию».

Еще одна ситуация, которая возникает на практике, – разрешение на строительство/реконструкцию отказываются выдавать из-за наличия водоохранных и иных санитарно-защитных зон (очень часто – это земли, которые располагаются у аэропортов), отмечает ведущий юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × Элита Закиян.

– наличие у собственника участка права на строительство объекта;

– соответствие параметров постройки требованиям градостроительных регламентов;

– отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;

– безопасность возведенного объекта.

P.S. Как правило, в судебном порядке дополнительно изучаются попытки собственника участка получить необходимую разрешительную документацию перед началом строительных работ.

Ведущий юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × Элита Закиян.

Для создания объектов капитального строительства необходимы подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (статьи 48, 48.1, 49, 51, 55 ГрК РФ). Поэтому вопрос о том, является ли объект недвижимостью, должен решаться с учетом положений ГрК РФ на стадии разработки проектной документации и получения разрешительных документов (письмо Минэкономразвития России от 22.04.2019 N Д23и-13390).