Точечная застройка : плюсы и минусы
Свободного места под масштабные проекты в черте города практически не осталось, а в чистом поле за КАДом строить хотят не все. Да и покупатели не всегда готовы ждать, пока утрясется жизнь в районе, где полно новостроек. Редкий шанс поселиться в новом жилье, но при этом в заселенном районе дает точечная застройка. Подобные проекты очень востребованы, хоть и не дешевы.
Точечная застройка вплетается в существующий ландшафт города и использует уже существующие блага — дороги, инфраструктуру, инженерные сети. За счет ряда особенностей эти проекты часто оказываются сложными и дорогими и для застройщика, но при этом на выходе получаются штучные, оригинальные дома.
На долю квартальной застройки в настоящий момент приходится порядка 80% от всего объема возводимых новостроек — такие данные приводят в компании «Главстрой Санкт-Петербург». Доля «точек» же, напротив, год от года снижается за счет сокращения количества свободных пятен в городской черте. Обособленные точечные объекты возводят в зонах с уже сложившейся застройкой, чаще всего — в центральных районах Петербурга.
«Безусловно, точечная застройка — процесс неоднозначный, четкого определения этого понятия в законодательстве не существует, — говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — С одной стороны, точечная застройка осложняет непростую градостроительную ситуацию, поэтому сегодня жители города воспринимают ее как «уплотниловку» и часто недовольны появлением новых домов в старых районах. С другой стороны, девелоперам интересно и выгодно строить жилье в районах, максимально приближенных к центру города, там, где есть уже готовая инфраструктура.
Для точечной застройки больше всего подходят промзоны
Городу требуется постоянное обновление жилого фонда, а значит, часть объектов, не представляющая исторической ценности, реконструируется, вместо развалин появляются новые здания либо объекты социальной инфраструктуры, которых остро не хватает. Что же касается перспектив такой застройки, то с учетом освоения территорий бывших промзон и количества ветхого жилья возможностей для редевелопмента пока предостаточно.
«Основной инструмент, регулирующий сегодня уплотнительную застройку, — это Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), — поясняет Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Оценивая потенциал участка, застройщик, в первую очередь, ориентируется на них и на условия подключения к инженерным сетям, поскольку при реализации точечных объектов существенно возрастает нагрузка на сложившуюся застройку: социальные объекты, инженерные и транспортные сети».
Сегодня в городской черте точечная застройка ведется в основном в рамках программ реновации или редевелопмента промышленных территорий, говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». Свободных участков, которые не были застроены в советское время, сегодня практически нет. «Основные пятна под такое строительство — территории старых предприятий или ветхих зданий внутри уже сложившихся кварталов, — уточнила эксперт. — Сформированное окружение и инфраструктура — главное преимущество таких участков для застройщиков. Новое строительство сегодня часто сосредоточено в новых кварталах, где постепенно благоустраивается инфраструктура. Ждать, когда жизнь в таких районах наладится, часть покупателей не хочет, выбирая жилье поближе к уже знакомым им инфраструктурным объектам: школам, дорогам, магазинам. Такое жилье всегда востребовано на рынке.
В центре города свободных земель давно нет
В черте Петербурга осталось совсем немного участков под застройку.
Особенно мало свободных пятен в развитых исторических локациях: например, в центре Московского района. «Это уникальная часть города, популярная у покупателей жилья, которых привлекает близость к центру, развитая сеть транспорта, богатая инфраструктура и неповторимый облик района с застройкой в стиле сталинского ампира, — говорит генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. Сейчас здесь в основном строятся точечные объекты бизнес- и премиум-класса».
По мнению Ольги Ульяновой, в городе много удачных примеров точечного освоения именно в Московском районе — это улицы Типанова, Кубинская, Предпортовый проезд, застройка вблизи станций метро «Московские ворота», «Парк Победы», «Фрунзенская». Также это проекты комфорт- и бизнес-класса на Петроградской стороне и в Центральном районе у станции метро «Чернышевская» — Кирочная, Шпалерная, Фурштатская улицы и т. д. По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), подсчитать количество городских участков, пригодных для точечной застройки, невозможно. Одни территории можно перевести в категорию жилой застройки, другие участки могут появиться после переезда производства и сноса неисторических зданий.
Они такие камерные
Точечную застройку в основном ведут на небольших участках в любой части города, даже в историческом центре.
«Точки» хороши тем, что их можно «впихнуть» практически в любой городской ландшафт в рамках так называемой уплотнительной застройки. Правда, порой случается, что такие новые постройки нарушают исторически сложившийся облик квартала, вносят в него некий диссонанс, и это минус. Иногда дома-точки возводятся как архитектурные доминанты. Такие строения априори не могут быть типовыми, это штучные уникальные проекты.
«Главными плюсами точечной застройки является «камерность» проекта, небольшое количество жильцов в доме и автомобилей на парковке, — добавляет Ольга Трошева. — Статус точечного проекта определяет его местоположение. В центре и в престижных микрорайонах с видовыми характеристиками, у воды возводят ЖК сегмента премиум и бизнес, спальные районы подходят для реализации проектов комфорт-класса».
Цены на точечные объекты высокие
При этом, конечно, в силу расположения в обжитой локации цены на квартиры в точечных проектах комфорт-класса будут выше, чем в масштабных жилых комплексах на территории целых микрорайонов.
И это является основным сдерживающим фактором для покупателя.
Стоимость жилья в точечных объектах изначально выше, чем в домах в составе комплексной застройки, поскольку они расположены в уже сложившихся районах. Кроме того, нередко в ближайшем окружении существует дефицит нового жилья, за счет чего застройщики увеличивают цену на свой продукт. Если же рассматривается территория, где по соседству реализуются «точка» и квартальная застройка, разница в стоимости жилья на начальном этапе может достигать 20–30%. По мере реализации проекта и насыщения нового жилого квартала инфраструктурой цена постепенно выравнивается.
Главное – вписать объект в существующую систему
Для застройщиков же одна из самых больших сложностей подобных проектов — архитектурно вписаться в существующую застройку, не ухудшая условий проживания в соседних домах с точки зрения инсоляции и обеспеченности зеленью.
По словам Ольги Ульяновой, очень важно предусмотреть достаточное количество парковочных мест и качественное благоустройство квартала — тогда местные жители более благосклонно воспримут новый жилой проект. «Если строительство идет вблизи жилых домов, важен мониторинг состояния этих зданий, чтобы исключить повреждения, — добавляет Ульянова. — Также важно наладить диалог с местными жителями, чтобы если не сделать их союзниками, то хотя бы добиться нейтрального отношения к новой стройке».
Если речь идет о редевелопменте, то реализация проекта зачастую оказывается достаточно дорогой, так как бывшая промышленная территория нуждается в переводе части производства на другую площадку или рекультивации грунта или же возникает требование сохранить объекты культурного наследия, подчеркнула Ольга Ульянова. «Если говорить о точечной застройке в уже сложившихся кварталах, то негативным фактором здесь может выступать общественное мнение: компаниям нужно готовиться к борьбе с общественниками, которые следят за каждым таким случаем и часто препятствуют всеми возможными способами новой застройке в отдельных районах или рядом с собственными домами. Новая точечная стройка в уже сложившемся окружении всегда сопряжена с шумом, грязными работами в перспективе двух-трех лет, что не всех устраивает».
ИсточникПлюсы и минусы точечной застройки
Точечной застройкой называют метод урбанизации крупных городов, который подразумевает сооружение новых зданий в уже сложившемся историческом районе. Квартиры, расположенные в них, пользуются достаточно высоким спросом. Ну а если вас больше интересует продажа домов, ищите интересные предложения на нашем сайте.
Что нужно знать о точечной застройке
Жители домов, рядом с которыми начинают возводиться новые здания, ощущают на себе все минусы точечной застройки. К ним относят:
- Снижение качества жизни. Мало кому понравится просыпаться под звуки стройки и мало кого порадует, что красивый вид из окна теперь будет загораживать дом.
- Перегрузку инженерных коммуникаций, которые, как правило, и так оказываются изношенными.
- Уничтожение зеленых зон и мест отдыха.
- Увеличение преступности и рост социальных конфликтов.
Следует заметить, что стоимость вторичного жилья снижается после появления новых домов в шаговой доступности.
Главные преимущества от точечной застройки получают инвесторы и городская администрация, в которую поступают налоги с таких строительных работ. Плюсы этого явления ощущают на себе и те люди, которые приобретают жилье в новых домах. Им уже не придется несколько лет жить рядом с ведущейся стройкой, ведь они попадут в уже давно сложившуюся урбанистическую среду. Среди основных преимуществ точечной застройки для покупателей квартир можно выделить:
- Хорошую транспортную развязку.
- Близость объектов социальной инфраструктуры, а именно школ, больниц, поликлиник и детских садов, аптек и супермаркетов.
- Возможность находиться в гуще городской жизни.
- Интересные планировки квартир. Обычно такие дома строятся с ориентацией на обеспеченных покупателей, потому жилье в них отличается от стандартного.
Для того чтобы точечная застройка не приносила никаких проблем, ее нужно согласовывать с жителями близлежащих домов. Важно также, чтобы застройщик облагородил территорию после завершения строительства или разместил на первом этаже нового дома инфраструктурные объекты.
ИсточникПлюсы и минусы «точечной застройки»
«Если мы говорим о нынешней «точечной» застройке, то, скорее всего, она будет иметь немного иное определение, нежели, скажем лет 10 назад, в лужковскую пору», — рассказывает Юлия Долгова, руководитель агентских продаж «S.A. Ricci жилая недвижимость. Уплотнительную застройку она разделяет на два типа: Первый – это строительство нового объекта в историческом и уже сложившимся жилом квартале (это может быть зелёная зона: территория сквера или парка), который ранее не был предусмотрен. Второй — редевелопмент старого здания, возможно иного назначения, например, промышленного и перестройка его под жилье или апартаменты.
«Второй вариант сейчас встречается чаще. Как правило он небольшой по объему квадратных метров, имеет минимальное количество соседей, некая закрытость, обычно расположение в ЦАО. И такая недвижимость, безусловно, оценивается как высокий класс», — считает эксперт.
Строительство «точечных» жилых объектов, с одной стороны, обходится дешевле для застройщика.Небольшое количество жителей в проекте позволяет строить девелоперу минимальный объем инфраструктуры и сократить таким образом расходы. С другой стороны, комплексное развитие территории подразумевает снижение себестоимости путем уменьшения расходов на всех этапах, в том числе в проектировании, процессах согласования документации, разработке архитектурной концепции и непосредственно строительстве. «Однако в целом средняя стоимость квадратного метра для проектов «точечной» застройки оказывается выше, чем для новостроек комплексного освоения территории», — считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Еще один минус для застройщика, занимающегося строительством точечных объектов в сложившемся микрорайоне, по мнению эксперта, это протесты местных жителей. Для того чтобы избежать конфликтов, необходимо провести обсуждение проекта в рамках общественных слушаний. Кроме того, хорошим поводом для снижения негатива со стороны жильцов близлежащих домов послужит обещание девелопера благоустроить и озеленить территорию после окончания строительства либо разместить на первом этаже своего комплекса объекты инфраструктуры, обеспечив свободный доступ к ним.
Для покупателей главное преимущество точечной застройки – это, во-первых, меньшее количество соседей. Во-вторых, жителям не придется жить несколько лет рядом с активной стройкой. Покупатель сразу попадает в давно сложившуюся городскую среду. К минусам стоит отнести, как правило, отсутствие собственной инфраструктуры, которая присутствует в масштабных проектах. Уже действующие детские сады и школы могут быть переполненными.
К минусам можно отнести и небольшую придомовую территорию комплексов точечной застройки в сравнении с масштабными проектами, считают в компания «Лидер-Инвест». Ноглавным недостатком таких проектов в силу их камерности является цена 1 кв. м, которая выше, чем в проектах комплексной застройки аналогичной локации. По данным аналитиков компании Knight Frank разница может составлять в среднем от 15% до 20%.
«Точечная застройка значительно дороже и рассчитана на потребителя комфорт- и бизнес-класса. Среднерыночная цена квадратного метра точечной жилой застройки в этом году, по разным оценкам, находится в диапазоне 375-380 тыс. рублей, в то время как среднерыночная стоимость квадрата в новостройках – 250-255 тыс. рублей», — приводит свои данные Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект».
Если говорить о плюсах и минусах, то по мнению эксперта они лежат на поверхности. Преимущества такого жилья очевидны: удобная транспортная развязка, близость социальной инфраструктуры (школ, садов, больниц и т.д.), нахождение в гуще городской жизни. Как правило, поскольку такие дома ориентированы на обеспеченных покупателей, планировки квартир гораздо более интересные, чем у обычных домов эконом-класса.
Минусы современной «точечной» застройкиВасилий Костин разделил на три блока. Во-первых, «точечная» застройка в подавляющем большинстве случаев дороже. Во-вторых, проект, плохо вписанный в существующее окружение более старых домов, вызывает неприятие к новым жильцам у старожилов. В-третьих, нередки проблемы с подключением и нормальным функционированием инженерно-технических систем.
Источник