Требование пени договор долевого строительства

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

умеет общаться с застройщиками

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

Договор долевого участия (ДДУ)! Участие в долевом строительстве многоквартирных домов.

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Типовой бланк претензии, который нам выдал представитель застройщика

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

• На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.
• Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.
• Права дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ. Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает, различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня.

Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Заявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ. Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

В заявлении указано, что лист необходимо выдать взыскателю на руки

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

Как взыскать неустойку по ДДУ за просрочку сдачи квартиры — Все по шагам

Приступая к строительству МКД и продавая будущую жилплощадь, застройщик обязан указывать в договорах единый срок сдачи объекта. Если этот пункт будет нарушен и компания не уложится в оговоренную дату, можно взыскать неустойку по ДДУ. Начисляться такая санкция будет по ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ.

Основания для взыскания пени по ДДУ

Неустойка по ДДУ – это штрафная санкция в виде процентов за каждый день нарушения срока сдачи жилья. Начисляться пени будут по ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, до полного исполнения обязательств, т.е. передачи дольщикам ключей от квартир и сдачи дома в эксплуатацию.

Основанием для применения штрафных
санкций к застройщику является задержка сдачи дома при долевом строительстве.
Подтверждается этот факт достаточно просто:

• при
  подписании ДДУ будет оговорена дата, не позднее которой дольщики должны
  получить по акту жилье;
• изменить
  указанный срок стороны могут только путем обоюдного дополнительного соглашения;
• даже
  при просрочке в один день возникнет право на взыскание неустойки со
  строительной компании.

Застройщик должен заранее учитываться
все свои риски и указывать в ДДУ реальную дату сдачи дома в эксплуатацию.
Изменить это условие договора будет невозможно без согласия иных участников
сделки, т.е. дольщиков. Не применяется указанное правило только в отношении отдельно
стоящего нежилого помещения, даже если оно входит в единый комплекс МКД.

Взыскать неустойку за несвоевременную
сдачу объекта можно за весь период неисполнения обязательств. Пока между
строительной компанией и дольщиком не будет подписан акт о приеме-передаче,
пени будут начисляться в размере, указанном в ст. 6 Закона № 214-ФЗ.

Для ДДУ предусмотрено два правила об
определении суммы неустойки. Если приобретателем жилья выступает организация
или ИП, размер штрафа составит 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Однако для
защиты рядовых граждан закон предусматривает повышенные меры ответственности.

За
просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, если его участником
являлось физическое лицо, неустойка платится в двойном размере, т.е. 1/150 от ставки
ЦБ РФ.

Также закон указывает, что показатель
пени по договору не может быть ниже законного размера. Это означает, что
застройщик вправе предусмотреть в ДДУ и более высокое значение штрафных
санкций.

На практике это применяется редко, поэтому будет применяться законный
размер пени. Дополнительной санкцией для застройщика может быть штраф 50% от
суммы неустойки, если он нарушит срок рассмотрения претензии.

Порядок взыскания
такой компенсации предусмотрен Законом «О защите прав потребителей».

Узнайте больше Как узнать управляющую компанию по адресу дома

Как написать претензию по ДДУ застройщику

В рамках ДДУ отсутствует обязательное
правило о соблюдении претензионного порядка разрешения спора. Дольщик,
столкнувшийся с нарушением своих прав по договору, может сразу обращаться в
суд. Однако подача претензии позволяет избежать судебных тяжб, либо получить
возможность взыскать дополнительный штраф по Закону о правах потребителя.

Оформить претензию можно в произвольном
виде. Однако с учетом норм Закона № 214-ФЗ, в ней нужно обязательно указать:

• сведения
  о застройщике и дольщике, реквизиты ДДУ;
• пункт
  договора, в котором был указан срок сдачи жилья;
• фактическая
  дата, когда застройщик подписал акт и передал ключи от квартиры (если на момент
  подачи претензии дом был сдан в эксплуатацию);
• период,
  в течение которого нарушались сроки сдачи объекта (считается в днях);
• расчет
  суммы неустойки;
• срок,
  в течение которого застройщик должен отреагировать на претензию.

Претензионное письмо нужно направить по почте, либо вручить под роспись уполномоченному представителю строительной компании. Если дольщик не указал в претензии срок ее рассмотрения, он будет определен по Закону о правах потребителя – не более 20 дней с момента получения.

Использовать претензионный порядок урегулирования спора можно и после подписания акта приема. В этом случае будет известна продолжительность нарушения обязательств. Поэтому рассчитать выплаты можно максимально точно. Образец претензии застройщику можно скачать на нашем сайте, а заполнить его помогут опытные юристы в сфере ДДУ.

Если был заключен договор уступки

До завершения строительства граждане
вправе уступать свои права иным лицам. Для этого заключается договор цессии,
который регистрируется через Росреестр. После совершения такой сделки, получить
неустойку сможет уже цессионер, т.е. покупатель права. Для подтверждения своих
прав на получение компенсации нужно предъявлять договор цессии.

Расчет суммы неустойки

Чтобы правильно рассчитать сумму
штрафных санкций, нужно знать период просрочки. Это может:

• промежуток
  времени между датой сдачи жилья, указанной в договоре, и моментом подписания
  акта;
• период
  просрочки на дату подачи искового заявления в суд.

Если нарушение обязательств продолжается
и после направления иска, в ходе процесса можно сделать перерасчет в большую
сторону. Также допускается повторное обращение с исковым заявлением, если после
вынесения решения дольщик так и не получил квартиру. Второй суд будет
рассматривать новый период просрочки по аналогичным правилам.

Узнайте больше Временная прописка ребенка в квартире

Пример расчета неустойки по ДДУ

Рассчитать неустойку по ДДУ обязан
дольщик при подготовке претензии или искового заявления. Для этого используется
формула:

Sн
= Кдн х Sдог х 1/150 от ставки рефинансирования, где:

• Sн – сумма
  неустойки к взысканию;
• Кдн
  – количество дней просрочки, т.е. до даты фактического принятия квартиры или
  подачи иска;
• Sдог – сумма по
  договору.

Показатель
ставки рефинансирования периодически меняется Центробанком. Уточнить актуальный
показатель всегда можно на сайте ЦБ РФ. Подсчитать количество дней нарушения
обязательств можно по календарю.

Приведем пример расчета, если сумма
договору составила 3 млн. руб., период просрочки – 73 дня (с 01.04 по 12.06
2019 года), а действующая ставка Центробанка – 7.75%. Используя формулу, получим
следующий размер взыскания:

3
000 000 х 73 х 1/150 от ставки рефинансирования = 111 600 руб.

Если застройщик нарушит сроки рассмотрения претензии, ему придется дополнительно заплатить штраф 55 800 руб. (50% от 111 600 руб.). Общий размер взыскания по решению суда будет 167 400 руб.

В какой суд подавать иск

Если дольщиком по ДДУ является
гражданин, а сумма неустойки не превышает 50 тыс. руб., подавать иск нужно
мировому судье. Если цена искового заявления больше, документы будет
рассматривать суд общей юрисдикции. При банкротстве застройщика требования
нужно предъявлять в рамках арбитражного дела.

По общему правилу, подсудность рассмотрения спора определяется местом нахождения ответчика, либо имущества.

Так как речь идет о взыскании неустойки по ДДУ, для защиты прав потребителя применяется специальная норма – истец может сам выбирать, куда подавать иск.

Допускается обращение в суд по месту нахождения ответчика, либо по адресу проживания гражданина. Чтобы правильно определить подсудность, рекомендуем воспользоваться консультацией нашего юриста.

Как получить решение суда

Если вопрос о взыскании неустойки решен
судом положительно, застройщик вправе обжаловать решение в течение 30 дней.
Если жалоба не подана, по истечении указанного срока нужно обратиться в
судебную канцелярию, забрать решение и исполнительный лист.

Если застройщик
подал на пересмотр, апелляционное определение по недостаткам акта первой
инстанции займет до 1 месяца. Как только жалоба будет рассмотрена, решение суда
вступит в силу.

Получить его можно в судебной канцелярии первой инстанции, куда
будет возвращено дело.

Узнайте больше Продавец отказывается принять претензию: защита по шагам

Судебная практика по ДДУ

Хотя размер неустойки и порядок ее
взыскания детально зафиксирован в законе, в судебном процессе могут возникать
проблемы. Сложнее всего получить компенсацию, если застройщик подал на
банкротство. В этом случае имущество строительной компании будет продаваться на
торгах, поэтому момент выплаты может затянуться.

Споры о взыскании неустойки по ДДУ
неоднократно являлись предметом разбирательства ВС РФ. Можно выделить следующие
рекомендации Верховного суда, которые будут применяться при рассмотрении иска:

• неустойка
  по ДДУ не распространяется на случаи строительства апартаментов, так как этот
  объект не подпадает под понятие жилого помещения по ЖК РФ;
• в
  сумму договора, на которую начисляются пени, включаются как собственные
  вложения дольщика, так и ипотека, материнский капитал, иные источники
  финансирования;
• допускается
  взыскание даже в случае, если ДДУ был заключен без предоплаты со стороны
  дольщика;
• иск
  на неустойку может быть подан не только россиянином, но и иностранным
  гражданином, лицом без гражданства.

Суд
может использовать правило о несоразмерности неустойки основной сумме долга.

Это особенно
актуально для позиции судов общей юрисдикции, которые нередко применяют уменьшение
размера пени по заявлению застройщиков.

Чтобы избежать таких ситуаций,
воспользуйтесь поддержкой опытного юриста по ДДУ. Он поможет обосновать
недопустимость снижения размера неустойки со ссылками на примеры положительной
практики.

Срок выплаты пени

В случае принятия положительного решения
суда по неустойке ДДУ, вам наверняка придется обращаться в ФССП. Только в
редких случаях застройщик добровольно выплачивает присужденные суммы.
Принудительное взыскание будут осуществлять приставы, поэтому точный срок
получения пени установить сложно. Однако пока должник не рассчитается по
неустойке, она будет начисляться по общим правилам.

Надо ли платить налог с неустойки

Штрафные санкции по ДДУ отнесены
Налоговым кодексом РФ к доходам гражданина. Поэтому с суммы неустойки и штрафа
придется платить НДФЛ по ставке 13%. Не облагаются налогом дополнительные
выплаты, в том числе возмещение судебных расходов, компенсация убытков
дольщика.

Услуги юриста и их стоимость

По всем вопросам, связанным с расчетом и
взысканием неустойки по ДДУ вы может получить бесплатную юридическую
консультацию на нашем сайте. Для этого можно связаться с консультантом, либо
заполнить форму обратной связи. В таблице приведена стоимость дополнительных услуг
юриста или адвоката, которые вы можете заказать после консультации.

Услуги	Цена
Подготовка правового заключения по предмету спора	от 1000 руб.
Оформление претензии с расчетом суммы неустойки	от 3000 руб.
Подготовка искового заявления в суд	от 5000 руб.
Представительство в судебных инстанциях	от 15000 руб.
Сопровождение исполнительного производства по ДДУ	от 10000 руб.

Указанные цены являются
предварительными, так как зависят от сложности дела и обстоятельств спора. Эти
моменты вы сможете уточнить на консультации юриста.

Неустойка по ДДУ начисляется по Закону №
214-ФЗ, если застройщик нарушил срок передачи готового объекта. Ставка пени
составляет 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день. Ввиду особой
сложности такой категории дел, рекомендуем осуществлять все действия при
поддержке опытного юриста по ДДУ.

Получить юридическую консультацию вы
можете бесплатно. Для этого достаточно позвонить по телефонам, указанным на
сайте, либо заполнить форму обратной связи. Юрист подскажет, как правильно
рассчитать и взыскать неустойку, посоветует варианты воздействия на застройщика
для получения денег.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия: как забрать деньги у застройщика

Задержки сдачи домов при долевом строительстве происходят довольно часто.

В таких случаях Федеральный закон 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» предоставляет дольщику возможность получить с застройщика возмещение за неудобства, доставленные пропуском срока получения квартиры.

Согласно законодательству, дольщик имеет право на неустойку за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, а также другие выплаты, перечисленные ниже.

Компенсация за задержку сдачи квартиры в новостройке

При благоприятном развитии событий, в случае просрочки при сдаче новостройки, неудачно выбравший квартиру участник долевого строительства имеет возможность получить:

• неустойку (пени) за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, размер которой определен 214-м Федеральным законом;
• штраф за нарушение Закона РФ «О защите прав потребителей». Его взыскание это возможно, когда дольщиком является гражданин, приобретающий квартиру не в целях предпринимательства;
• компенсацию расходов участника долевого строительства в связи с тем, что застройщик задержал передачу квартиры (например, арендную плату за съем другой квартиры во время затянувшегося строительства);
• компенсацию упущенной выгоды (если квартиру планировалось сдать в аренду);
• компенсацию морального вреда за долгое ожидание;
• расходы на юристов, нанятых для ведения судебного процесса против застройщика.

Реально ли все это взыскать с застройщика?

Несмотря на внушительный список выплат, не стоит рассчитывать получить их легко и без боя – особенно если застройщик отказывается выплатить причитающиеся средства добровольно. Кроме противодействия строительной компании, дольщик столкнется с необходимостью обосновать свои требования в суде.

Для обоснования права на неустойку за просрочку сдачи квартиры потребуется сам договор долевого участия. Также нужен будет и акт приемки квартиры, в котором дата передачи указана после установленного срока (если, конечно, он был подписан).

Для обоснования компенсации убытков, а также морального вреда потребуется дополнительно запастись документами, подтверждающими факты, на которые ссылается дольщик в обоснование своего искового заявления.

Суд может снизить итоговую сумму пеней за просрочку сдачи квартиры. Такое право предоставлено на основании ст. 333 ГК РФ. Если суд решит, что пропуск сроков сдачи был незначительным, итоговый размер неустойки за просрочку может быть уменьшен. Подробнее о том, в каких случаях суд уменьшит неустойку, читайте здесь.

Может оказаться также, что застройщик не в состоянии выплатить компенсацию дольщику в связи с отсутствием денег. В наихудшем случае застройщик станет банкротом, и тогда дольщик, скорее всего, получит только часть компенсации, — или вообще ничего.

Тогда как действовать, чтобы получить неустойку?

Есть шанс, что застройщик оплатит неустойку добровольно. Если этого не произошло, дольщику придется взыскивать компенсацию в принудительном порядке.

Дольщик, собирающийся взыскать пени по ДДУ и прочие выплаты за просрочку сдачи дома, может выбрать одну из нескольких возможностей.

Попытаться взыскать неустойку за просрочку самостоятельно

Самостоятельно взыскать с застройщика средства за несвоевременную сдачу квартиры реально в простых случаях.

Когда все документы в порядке, а застройщик – крупная компания, которая не собирается в ближайшее время становиться банкротом, у дольщика есть шанс выиграть дело.

Однако при этом все равно придется подготовиться к процессу и изучить ряд законов, чтобы правильно вести себя в переговорах с застройщиком и в судебном процессе.

В случае же, если состояние застройщика вызывает опасения, стоит посоветоваться с юристом о том, как лучше действовать дальше. Самостоятельность дольщика принесет скорее вред, чем пользу. Неготовность оплатить услуги юриста приведет к значительно большим финансовым потерям.

Нанять юриста для защиты интересов при направлении застройщику претензий и в суде

Продать причитающуюся неустойку за просрочку сдачи квартиры фирме, которая взыскивает подобные долги

В качестве альтернативы, можно подыскать компанию, которая купит у дольщика право получить пени по ДДУ. Это возможно путем уступки прав требования.

Нужно учитывать, что такая покупка возможна только за небольшую часть цены. Профессионалы прекрасно осведомлены обо всех рисках, связанных с взысканием с застройщика сумм неустойки и других выплат за просрочку передачи квартир по договорам долевого участия. Поэтому дольщик вряд ли получит от них полную цену за свою неустойку.

При этом, их согласие на выкуп права требования неустойки по ДДУ – это хороший знак. Если скупщик долгов считает данную сделку перспективной, то он рассчитывает впоследствии получить большую сумму.

Поэтому дольщику стоит все-таки проконсультироваться с другим юристом, чтобы определить реальный размер выплат, на которые он может рассчитывать.

Как считать неустойку за задержку сдачи квартиры застройщиком

Согласно ч. 2 ст.

шестой закона № 214-ФЗ, сумма пени за просрочку строительства установлена в размере 1 трехсотой части ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора долевого строительства за каждый день задержки передачи квартиры дольщику. Предполагается, что ставка рефинансирования примерно компенсирует потери дольщика, связанные с невозможностью иным образом потратить свои средства.

Если дольщик — гражданин, ставка неустойки за несвоевременную сдачу дома удваивается. Если подсчитанная обычным образом неустойка составляет одну тысячу рублей в день, гражданин потенциально получит две тысячи рублей за каждый день просрочки передачи ему квартиры. Однако нужно помнить о возможности уменьшения неустойки за просрочку судом.

Из-за недавних изменений в законодательство ставка рефинансирования для расчетов пени заменена на ключевую ставку ЦБ РФ. На данный момент ключевая ставка составляет 7% годовых. Ее актуальный размер легко проверить на сайте Центробанка. Для простого подсчета неустойки воспользуйтесь нашими калькуляторами количества дней просрочки и расчета неустойки.

Кроме неустойки за просрочку, суд может присудить к взысканию штраф за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия в размере половины суммы заявленных и удовлетворенных требований.

Возможность такого штрафа установлена Законом РФ «О защите прав потребителей».

Если неустойка (пени) за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия взыскана в размере тридцати тысяч рублей, дополнительный штраф составит 15 тысяч.

Для правильного расчета нужно определить срок, на который застройщик задержал приемку-передачу квартиры дольщику, нужно внимательно изучить свой ДДУ. В нем указана дата планируемой передачи квартиры участнику долевого строительства. На следующий день начинается период просрочки передачи квартиры.

Важно не спутать эту дату с другой упомянутой в договоре датой – планируемым сроком сдачи дома в эксплуатацию. Обычно между этими двумя датами предусмотрен большой перерыв, который нужен для окончательной подготовки многоквартирного дома к заселению.

Для целей расчета пени за просрочку сдачи квартиры участнику долевого строительства суд учитывает только время, прошедшее между планируемой и действительной датами передачи.

Подробнее о правилах подсчета неустойки по ДДУ читайте в отдельной статье нашего сайта.

Мы приводим только некоторые особенности получения неустойки за просрочку сдачи квартиры по ДДУ. Если речь идет о суммах, существенных для дольщика, желательно обратиться к юристу для консультации по конкретному делу.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

• 8 800 350-84-13 доб. 741 (все регионы)
• +7 499 577-00-25 доб. 741 (Москва)
• +7 812 425-66-30 доб. 741 (Санкт-Петербург)

Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?

Отвечает юрист компании LDD Никита Руднев:

Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию.

Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.

В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию.

Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.

Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия.

В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом.

В случае, если строительная компания откажется выплачивать неустойку на добровольной основе, то данное претензионное письмо позже послужит основанием для взыскания в судебном порядке еще и штрафа за несвоевременную выплату компенсации.

Сдача дома затянулась, что делать?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.

Реакция от застройщика должна поступить в течение одного месяца. Если застройщик идет навстречу и дает согласие на добровольное возмещение неустойки за задержку сроков сдачи квартиры, то вопрос считается закрытым. Дольщик предоставляет свои данные для перевода ему неустойки, которая рассчитывается по формуле:

размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.

В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.

Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.

Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:

• возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
• за причинение морального ущерба;
• штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
• возмещение судебных расходов.

Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.

И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.

Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

Скорее всего, застройщик предложит подписать дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи. Для того чтобы в дальнейшем взыскать неустойку, Вам стоит отказаться от подписания этого соглашения.

Дождитесь получения ключей от квартиры и после подписания акта приема-передачи можете готовить документы в суд. Такая стратегия позволяет Вам получить квартиру и неустойку.

Если Вы обратитесь в судебные органы уже сейчас, то рискуете создать дополнительные проблемы застройщику и, как следствие, не получить свою же квартиру во II квартале 2018 года.

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Отвечает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова (Санкт-Петербург):

Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет или постарается снизить размер выплат. Единственным правильным решением в такой ситуации является подать иск в суд.

Согласно данному примеру, задержка составит 123 дня. Тогда (при условии, что ставка рефинансирования ЦБ не изменится с нынешних 7,25%, а стоимость квартиры по договору – 6 млн рублей) выплата будет равна примерно 356 тысячам рублей. Кроме того, дольщик может претендовать на компенсацию морального вреда.

Отвечает старший юрист ООО «Национальный юридический центр» Арсен Аристакесян (Волгоград):

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.

2004 года № 214-ФЗ предусмотрен ряд компенсационных мер при нарушении застройщиком прав дольщиков, в том числе неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства (то есть Вашей будущей квартиры).

Для реализации права на данную компенсацию первоначально необходимо обратиться к тексту Вашего договора долевого участия в строительстве жилого дома.

Дело в том, что срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства гражданину являются двумя разными понятиями и могут быть разнесены во времени друг от друга на два-три месяца.

Вас, как сторону договора, в первую очередь должен интересовать срок передачи объекта долевого строительства дольщику.

Если он напрямую не указан в договоре, а указан лишь срок окончания строительства или ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то ищите в тексте пункт, регулирующий срок передачи готовой квартиры гражданину после введения дома в эксплуатацию. В таком случае крайним сроком передачи квартиры по договору будет являться срок окончания строительства, определенный в договоре, плюс максимальный срок, указанный в договоре для передачи этого объекта дольщику.

Важно знать, что перенос застройщиком сроков сдачи многоквартирного дома налагает на него обязательство оповестить всех дольщиков о данном событии. Как правило, застройщик будет пытаться подписать с Вами соглашение о переносе сроков.

Однако подписывать данное соглашение стоит только в том случае, если застройщик добровольно соглашается компенсировать Вам неустойку в связи с просрочкой обязательств. Неустойка по договору долевого участия будет равняться 1/300 от учетной ставки Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин (не юридическое лицо, а физическое), то неустойка насчитывается в двойном размере.

Первым шагом к принудительному взысканию неустойки с застройщика является подача письменной претензии с указанием требований по выплате неустойки. Застройщик должен рассмотреть указанные требования в течение 10 дней с момента получения текста претензии. Если же застройщик добровольно не исполнил Ваши требования в указанный срок, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Конечно, возможна. Ваши интересы, как дольщика и как участника долевого строительства, защищает специальный закон № 214-ФЗ, а также закон о защите прав потребителей.

Вы вправе потребовать с застройщика неустойку в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ х 2 (если дольщик – физическое лицо), штраф, компенсацию морального вреда, а также убытки и судебные расходы. Однако чтобы рассчитать все правильно, а также представить необходимые и достаточные доказательства, возможно, Вам имеет смысл воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

Порядок действий следующий:

• составление и направление в адрес застройщика судебной претензии;
• получение (или неполучение) ответа;
• подготовка документов в суд;
• взыскание денежных средств с застройщика в судебном порядке.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта и не уведомляет об этом покупателя или же уведомляет, предложив перенести даты вручения ключей, но дольщик отказывается от этого, то ДДУ считается недействительным.

В теории компания обязана вернуть клиенту всю сумму, которую он заплатил за покупку квартиры, а также оплатить ему неустойку. На практике я бы не стал спешить с расторжением договора, поскольку зачастую застройщик в течение ближайших месяцев все же выдаст ключи, а данные проблемы вызваны процветающей бюрократией.

Если же застройщик не уведомляет дольщика о срыве сроков сдачи объекта, то следует написать претензию, в которой нужно указать, какую компенсацию и на каком основании недобросовестная компания обязана Вам выплатить. Необходимо следить за тем, чтобы все сопутствующие юридические документы были приложены к письму. Только в этом случае оно будет иметь силу.

Очень важно, чтобы все эти документы существовали в двойном экземпляре и имелись в наличии у Вас.

Если застройщик получил письмо, но никак на него не отреагировал, дольщик имеет право подать на него в суд.

Если ситуация доходит до суда, то дольщику необходимо в первую очередь нанять адвоката, так как даже несмотря на то, что большинство судей встают на сторону обманутых клиентов, компании имеют широкие финансовые возможности и, наняв квалифицированных юристов, могут уйти от ответственности.

Если решение суда принято в пользу истца, застройщик обязан удовлетворить его требования, согласно решению суда. Если же и после этого дольщик не получает своих денег, то он может обратиться в соответствующие компетентные органы, которые возбудят уголовное дело и начнут процедуру принудительной передачи средств от застройщика к клиенту.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?
• Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей
• Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Неустойка за просрочку по договору долевого участия: все, что нужно о ней знать

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект строительства дольщику в срок, указанный в договоре.

При этом срок передачи является существенным условием договора участия в долевом строительстве, отсутствие срока в договоре влечет признание такого договора незаключенным.

Иными словами, Росреестр откажет в регистрации договора участия в долевом строительстве, в котором отсутствует срок передачи.

Таким образом, срок в долевом строительстве является очень важным параметром, поэтому законодатель устанавливает также ответственность застройщика за его нарушение. Важно учитывать, что норма Закона № 214, устанавливающая размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства, является императивной, иными словами, застройщик не может изменить размер ответственности договором.

Какой размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства?

• Неустойка по долевому строительству различается для физических и юридических лиц.
• Для физических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
• Для юридических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
• Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры или иного объекта:
• Неустойка за просрочку по ДДУ = Размер неустойки x Количество дней просрочки
• Рассчитайте неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ онлайн на калькуляторе по ссылке.

Важные аспекты при взыскании неустойки по ДДУ

Часто дольщики задают вопрос: “Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?”. Отвечая на этот вопрос, мы выделили 4 важных аспекта, на которые стоит обратить внимание дольщику.

1. 1. При расчете неустойки учитывается цена объекта по ДДУ, а не цена по договору уступки
2. Если дольщик приобрел недвижимость не у застройщика по ДДУ, а третьих лиц по договору уступки права требования (включая случаи покупки у аффилированных с застройщиком лиц), то для расчета неустойки дольщик должен иметь копию первоначального ДДУ (между застройщиком и продавцом)
3. Соответственно при расчете размера неустойки дольщик использует стоимость объекта недвижимости, указанную в первоначальном договоре уступки.
4. Стоимость объекта недвижимости ≠ стоимость уступаемых прав.

Застройщик несет ответственность в пределах стоимости объекта, указанной в первоначальном ДДУ, который подписывал застройщик.

Это относится и к случаям расчет неустойки за просрочку по ДДУ и случаям расторжения ДДУ (в противном случае дольщик мог бы уступать другому лицу по завышенной стоимости объект и новый дольщик требовал бы с застройщика сумму денег, которую застройщик не получал).

Данный аспект важно дольщикам учитывать при покупке недвижимости (если застройщик продает объекты ДДУ не напрямую, а через посредников по договору уступки, цена в первоначальном договоре и договоре уступки значительно отличается, то это свидетельствует о серьезных рисках покупки недвижимости, так как а) в случае расторжения ДДУ дольщик будет требовать только цены по ДДУ, а не всей уплаченной суммы б) деньги за объекты недвижимости получает не застройщик, а посредник, а при расторжении договора дольщик будете взыскивать деньги именно с застройщика, который может оказаться неплатежеспособным). Подробнее о рисках покупки квартиры по договору уступки читайте здесь.

• 2. Важно правильно рассчитать период просрочки строительства по ДДУ, допущенной застройщиком
• Для верного расчета неустойки дольщик должен правильно рассчитать просрочку застройщика.
• Здесь стоит обратить внимание на следующее:
• а) при расчете неустойки по ДДУ учитывается срок передачи объекта ДДУ, а не срок сдачи дома.

В ДДУ застройщик указывает 2 срока — срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи дольщику объекта по акту после ввода дома в эксплуатацию. Второй срок обычно отличается на несколько месяцев. И именно он учитывается при расчете периода просрочки по ДДУ. Просрочка по долевому строительству начинает течь со дня, следующего за днем окончания срока передачи объекта по ДДУ.

1. б) дата подписания акта приема-передачи включается в период просрочки.
2. Пример:

Ответственность застройщика за нарушение сроков по ДДУ

ЗАКАЗАТЬ ЗВОНОК

+7 (499) 649-16-55 +7 (926) 663-61-51 10:00 — 19:00, пн. — пт.

НАЧАТЬ ПЕРЕПИСКУ WhatsApp / Viber:

Какая ответственность у застройщика за несвоевременную сдачу дома по договору долевого строительства по ФЗ 214? Какие выплаты полагаются и какой алгоритм действий у дольщиков?

1. Направление заказным письмом с описью вложения досудебной Претензии к застройщику (обязательный этап, иначе в будущем не будет возможности взыскать штраф в размере 50% от присуждённой неустойки);
2. Направление в суд искового заявления в случае отказа застройщиком выполнять действия, указанные в претензии.

О выборе суда (суд общей юрисдикции, либо арбитраж) и выборе территориальной подсудности лучше проконсультироваться с нашими юристами, поскольку каждый суд и судья имеет определённую репутацию в юридических кругах, исходя из которой возможно определить лучшую стратегию действий для получения 100% заявленной неустойки. В соответствии со ст. 10 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором долевого участия неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

1. Неустойка за каждый день просрочки.
2. Штраф до 50% от суммы присужденной неустойки. Взыскивается по Закону «О защите прав потребителя» за неисполнение требований дольщика выплатить неустойку.
3. Судебные расходы.
4. Моральный вред, причинённый несвоевременной передачей квартиры дольщику.
5. Возмещение расходов на оформление нотариальной доверенности на адвоката.
6. Разницу между повышенными и пониженными процентами по кредитному договору.
7. Штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день.

Более подробно о законных основаниях для права требовать с застройщика понести ответственность за нарушение сроков передачи квартиры по ДДУ вы можете ознакомиться ниже. В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %) / 150

С 26 марта 2018 года ключевая ставка составляет 7,25%!

Первым днем является день, следующий за крайним днем передачи объекта. Обычно в строительстве указаны кварталы, к примеру, срок окончания – 3 квартал 2018 год, первый день просрочки – 1 октября. Последним днем считается день подписания акта приема-передачи.

Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.

В пункте 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Помимо нарушения сроков сдачи дома бывают ситуации, когда застройщику направлялась претензия об устранении недостатков в новостройке, но застройщик уклоняется, либо срывает сроки их устранения. В таком случае возможны взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков.

За нарушение сроков устранения недостатков неустойка рассчитывается по правилам, определенным ст. 23 Закона «О защите прав потребителей»: 1% за каждый день просрочки. В качестве базовой принимается сумма, необходимая для устранения недостатков, именно от нее рассчитывается размер неустойки.

Формула выглядит так:

Сумма неустойки = Стоимость работ для устранения недостатков ×1% × количество дней просрочки / 100%

Ответственность застройщика за причинённый моральный вред

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда.

Источник: pedcollege-kud.ru

Расчет неустойки по ДДУ

Если застройщик не исполняет обязательства по договору вовремя, то возникает право требовать уплаты неустойки за каждый день просрочки. Размер такого взыскания составляет одну трехсотую по ставке Центрального Банка РФ, рассчитываемую с учетом стоимости договора. Когда дольщиком выступает гражданин, то пеня будет взыскиваться в двойном размере.

Чтобы правильно рассчитать неустойку, достаточно либо обратиться к специалистам или онлайн-сервисам, либо самостоятельно использовать имеющиеся данные для определения точного размера пени.

Расчет неустойки по формуле

Определяется два варианта формул, с учетом того, кто выступает дольщиком по договору:

• формула для частных предпринимателей и организаций. Предполагается следующий вариант. СУММА (неустойки) = Σ (сумма по договору) х 1/300 х (8,25:100) х N (количество дней просрочки). Здесь действует два постоянных показателя: 8,25 – ставка рефинансирования ЦБ РФ, 1/300 – предусмотренная ставка пени за один день. Например, если просрочка составляет 234 дня, а стоимость объекта равна 13 млн. рублей, то неустойка составит: 13 000 000 х 8.25:100 х 1/300 х 234 = 836 550 рублей;
• формула для граждан. Показатели по формуле будут таким же, как и при расчете неустойки для организаций и предпринимателей. Отличие в том, что итоговая сумма должна быть умножена на два, поскольку предусмотрен двойной размера пени. То есть если по первому примеру для организации неустойка составила 836 550 рублей, то для гражданина такая пеня будет равная 1 673 100 рублей.

Соответственно, физические лица компенсируют за короткий срок, а именно период до трех месяцев, около пяти процентов общей суммы договора.

Расчет с помощью калькуляторов

Также для расчета неустойки можно воспользоваться специальными онлайн калькуляторами, заранее предусматривающими необходимые показатели для расчета.

Такие системы запрограммированы в соответствии с теми требованиями, что предусмотрены при самостоятельном расчете неустойки по формулам. Пользователю в итоге будет выведен конкретный результат, а правильность расчета будет зависеть только от достоверности переданных данных.

Обращение в уполномоченные органы

Помимо расчета возможной пени, которая выскакивает с застройщика, дольщики могут защитить свои права, обратившись к уполномоченным органам. Такую возможность прямо предусматривает Закон «О защите прав потребителей».

Запомните! Для защиты собственных интересов граждане могут подать обращение в следующие структуры:

• прокуратура города;
• должностное лицо, уполномоченное разрешать такие споры органами местной власти;
• общественные объединения, созданные потребителями в форме юридического лица.

Данные уполномоченные субъекты помогают при обращении в суд, а также при расчете неустойки.

Практика показывает, что граждане обращаются к органам местной власти, которые согласно действующему закону могут не только принимать и рассматривать жалобы, но и непосредственно представлять интересы дольщиком в судебном процессе. Обращаться подобным образом следует через специальные многофункциональные центры.

Образец претензии застройщику

Процессуальное законодательство предусматривает, что прежде чем направлять исковое заявление в суд, следует соблюсти претензионный порядок. Застройщику должна быть направлена претензия с требованием исполнить обязательства, а после истечения выделенного на это срока уже подается иск.

При составлении претензии следует помнить о том, какие сведения обязательно должен содержать подобный документ. Заявителю необходимо указать следующее:

• информация о застройщике, реквизиты и контактные данные;
• сведения о заявителя: полное имя, адрес, реквизиты, контактные данные;
• реквизиты ДДУ;
• характеристика объекта договора – недвижимости, обязательно указывается стоимость, сроки сдачи и время просрочки;
• подробный расчет неустойки вплоть до даты направления претензии.

Претензия завершается подписью заявителя (представителя) и датой составления. Также следует сформировать приложение к претензии, в которое включаются все бумаги, предоставляемые в качестве обоснования выдвинутого требования.

Внимание! Претензия может быть передана лично либо направлена заказным письмом с уведомлением. Должно быть какое-то обозначение того, что заявление было получено застройщиком. При личном обращении застройщик подписывает второй экземпляр претензии и отдает документ дольщику, либо заявителю должно прийти уведомление с почты о том, что письмо получено адресатом.

Образец искового заявления

Если застройщик отказался исполнить требования по претензии или вовсе проигнорировал полученный документ, спустя разумный срок, обычно такой период составляет один месяц, можно направлять исковое заявление в суд.

Составлять иск следует в письменном виде, при этом также необходимо помнить об обязательном наличии ряда сведений:

• информация о суде, заявителе, ответчике, участвующих представителях:
• полное отражение ситуации с конкретизаций обстоятельств;
• описание объекта недвижимости, характера договора, условий и иных аспектов (особенно важно обозначить стоимость соглашения и сроки исполнения обязательств);
• обозначить факт соблюдения претензионного порядка;
• отсылка на нормы закона, позволяющие обращаться в судебный орган;
• требование к суду обязать застройщика выплатить неустойку иисполнить обязательство по договору.

Иск может быть подписан как самим дольщиком, так и представителем, осуществляющим ведения дела в суде. Также следует помнить об обязательном приложении к иску, в которое входят все необходимые бумаги: копия договора, платежные документы, копия претензии, банковские документы и так далее.

Государственная пошлина по такому иску уплачиваться не будет, поскольку спор касается защиты прав потребителей, однако если размер иска выше миллиона рублей, правило об упразднении пошлины не действует.

Что регламентирует закон 214 ФЗ

Отдельно следует уделить внимание Федеральному закону № 214-ФЗ, который регулирует отношения между застройщиками и дольщиками в многоквартирных домах. Составление договоров, условия сотрудничества и иные факторы подробно отражены в указанном нормативном акте.

В том числе данный ФЗ может помочь при возникновении необходимости взыскать неустойку. В первую очередь, необходимо обратить внимание на то, от чего защищаются граждане, следуя нормам закона и соблюдая условия соглашений.

Внимание! Речь идет о таких моментах, как:

• стремление лиц завладеть чужими денежными средствами, не начав при этом строительных работ;
• двойная продажа квартир, предусматривающая реализацию объекта сразу нескольким лицам;
• изменение проектных и сметных документов на тапе начала строительства и возведения объектов.

Такие ситуации исключают возможность потенциальных собственников получить предусмотренное по договору жилье, несмотря на то, что денежные средства были уплачены.

Также следует помнить о низком качестве выполненных работ, несоответствии жилья тем условиям и требованиям, что предусматривались изначально, что хоть и предполагает передачу объекта собственнику, но нарушает подписанный договор дольщиков.

Посмотрите видео. Взыскиваем неустойку по договору долевого участия в строительстве:

Когда и за что можно требовать неустойку

Причины, по которым может быть истребована неустойка, условно можно разделить на две группы. Первая распространяется на случаи, когда договор расторгнут раньше срока ввиду нарушений. В этом случае дольщику возвращается часть суммы, уплаченной за объект, а также неустойка за нарушение условий соглашения.

Вторая группа причин распространяется на случаи, когда ДДУ расторгнут уже после истечения срока действия.

Запомните! Основаниями для требования неустойки могут выступать следующие ситуации:

• просрочка периода сдачи объекта более чем на два месяца;
• несвоевременная сдача объекта после расторжения ДДУ с превышением прока на два и более месяца.

При таких ситуациях дольщик может потребовать перерасчета неустойки до дня судебного заседания, что увеличит сумму взыскания, потребовать штраф в дополнение к неустойке размером до пятидесяти процентов от суммы пени, компенсацию за моральный вред, а также возмещение убытков, понесенных в процессе спора (например, судебные издержки).

Если со стороны застройщика были выполнены обязательства, а дольщик отказывается подтвердить это, не подписывая акт приемки объекта, то тогда выставление требования о выплате пени не допускается, поскольку будет установлена недобросовестность уже дольщика.

Используемая ставка

Ставки для определения размера неустойки определяются исключительно Центральным Банком РФ.

При этом в вопросе отношений дольщиков и застройщиков следует учитывать то, кем выступает заявитель:

• если дольщиком выступает гражданин, то размер ставки согласно указанию ЦБ РФ составляет 1/150 стоимости объекта по соглашению;
• если дольщик юридическое лицо, то ставка будет отличаться и составлять 1/300 суммы договора.

Главная проблема при определении неустойки согласно таким ставкам в том, что закон позволяет застройщику неограниченное количество раз переносить дату сдачи объекта, что не дает возможности точно определить начальный момент просрочки.

Учтите! Единственная лазейка, позволяющая истребовать деньги с застройщика, это обязанность уведомления дольщиков о переносе срока. Делать это следует примерно за два месяца до факта переноса.

Если указанное требование нарушается, то это может рассматриваться как прямое несоблюдение условий соглашения. Практика знает много примеров, когда застройщик задерживал сдачу объекта на срок до пяти лет, однако ввиду того, что дольщики об этом уведомлялись, истребовать за нарушение сроков неустойку возможности не представлялось. В такой ситуации закон трактуется вовсе не в пользу граждан, а в пользу застройщика.

Частые вопросы

Отношения дольщиков и застройщиков порождают большое количество вопросов. Практика определяется несколько основных вариантов.

Как подавать застройщику претензию по неустойке, если дольщиков по ДДУ двое?

Согласно положениям закона, дольщики должны действовать индивидуально, то есть каждый гражданин выдвигает собственное требование к застройщику независимо от того, сколько потенциальных собственников определено договором. Если дольщик не достиг восемнадцати лет, то претензию будут писать законные представители.

Что же касается подачи искового заявления, то будет необходимо определить одного истца, а других пострадавших сделать соистцами. То есть фактически суд будет рассматривать в одном процессе сразу несколько требований аналогичного характера.

Также допускается такая реализация искового порядка, как выписка доверенности. То есть только один дольщик будет участвовать в суде и представлять интересы пострадавших от застройщика, но для этого потребуется оформление доверенности также от каждого заинтересованного дольщика.

Если же один из дольщиков не желает оформлять доверенность, то есть доверять представление личных интересов иному человеку, но при этом личное присутствие в суде также обеспечить не может, то разрешается передать в суд ходатайство о том, что дело может быть рассмотрено и в отсутствии конкретного участника.

Как считать неустойку по 214-ФЗ, если квартира еще оплачена не полностью?

Главное условие ФЗ № 214-ФЗ, которое трактуется в пользу дольщика, это определение суммы, с которой будет высчитываться неустойка. При любых обстоятельствах в формуле будет применяться стоимость объекта недвижимости, установленная для каждого дольщика.

Даже если лицо не внесло всей платы, пеня рассчитывается с конечной суммы. Исключений для лиц, оплачивающих жилье в рассрочку, не предусмотрено. Также роли играть не будут источники средств, направленных на оплату квартиры.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Можно ли рассчитывать неустойку по 214-ФЗ по разным ставкам рефинансирования?

Расчет неустойки производится по общим правилам. Конкретная формула предполагает точную ставку рефинансирования Центробанка. Нельзя рассчитать неустойку за один период согласно одному показателю ставки, а далее произвести расчет по другому, после чего сложить выведенную сумму. Используется только та ставка, что действует на момент исполнения обязательства.

Ставку рефинансирования нужно брать на дату фактической передачи квартиры по акту или на дату из ДДУ?

Для расчета неустойки следует правильно определить момент нарушения, что важно не только потому, что нужно определять количество дней просрочки, но и разобраться с тем, какая ставка будет действовать на тот момент, поскольку использовать предыдущие показатели или те, что только планируются к принятию, нельзя.

Моментом для установления ставки ЦБ РФ выступает день передачи объекта в эксплуатацию, который закрепляется актам передачи. Данный документ подписывается сторонами, что подтверждает факт готовности объекта.

Говоря же об исчислении неустойки, все же следует учитывать последний день, когда застройщик должен был исполнить обязательство, а выполнил таковое фактически.

То есть практика позволяет гражданину сделать два расчета, один с учетом ставки на момент даты, в которую объект должен был быть передан, а другой — по ставке на момент фактической сдачи работы. Дольщик сравнивает полученные суммы и выбирает наиболее подходящий вариант.

Подобная процедура не запрещена законом и дает пострадавшим большее преимущество. Однако при выборе также следует учитывать и практику региона, определив, какой порядок расчета поддерживает суд.

Посмотрите видео. Просрочка по ДДУ: подписывать ли соглашение о переносе сроков?

Или позвоните нам по телефонам:

+7-495-899-01-60

Москва, Московская область

+7-812-389-26-12

Санкт-Петербург, Ленинградская область

8-800-511-83-47

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Источник: potreb-prava.com

Соглашение об отказе дольщика от неустойки ничтожно

Застройщик нарушил срок передачи дольщику объекта долевого строительства. Чтобы избежать уплаты неустойки, в акт приема-передачи квартиры было включено условие, предусматривающее отказ дольщика от предъявления застройщику требований о взыскании любых процентов, пеней, штрафов и иных неустоек. Акт сторонами подписан. Может ли суд принять иск дольщика и взыскать с застройщика неустойку?

Соглашение об отказе дольщика от неустойки, предусмотренной Законом об участии в долевом строительстве, является ничтожным. Поэтому, несмотря на наличие акта, содержащего указанное условие, застройщик проиграет судебное дело.

Обоснование сделанного вывода следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом стро­ительства застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

На основании ч. 2 этой статьи в случае нарушения установленного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик обязан уплатить участнику неустойку.

По смыслу ст. 333 ГК РФ уменьшение неустойки (пеней, штрафа) является правом суда.

Согласно разъяснениям, данным в п. 75 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 (далее – Постановление № 7), при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Правила о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (п. 78 названного постановления).

Таким образом, снижение неустойки (пеней, штрафа) возможно только в случае наличия достаточных доказательств в подтверждение ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с п. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Такие последствия Законом об участии в долевом строительстве не установлены.

Заранее заключенное соглашение об отказе кредитора от права требовать присуждения судебной неустойки является недействительным, если в силу указания закона или договора либо в силу существа обязательства кредитор не лишен права требовать исполнения обязательства в натуре. Однако стороны вправе после нарушения срока, установленного судом для исполнения обязательства в натуре, заключить на стадии исполнительного производства мировое соглашение о прекращении обязательства по уплате судебной неустойки предоставлением отступного, новацией или прощением долга (п. 29 Постановления № 7).

Кроме того, в силу ч. 2 ст. 3 ГК РФ и п. 3 ст. 4 АПК РФ отказ от права на обращение в суд недействителен.

Таким образом, условие об отказе кредитора (дольщика) от требований об уплате должником (застройщиком) неустойки является ничтожным и не может быть принято во внимание, в том числе судом при рассмотрении соответствующего иска.

Аналогичной позиции придерживаются судьи. Например, в Постановлении АС МО от 30.07.2020 по делу № А41-88538/17 были отклонены следующие доводы застройщика:

актом приема-передачи квартиры предусмотрено, что участник долевого строительства отказывается от всех требований к застройщику, возникших в связи с заключением, исполнением и расторжением договора долевого участия, включая, но не ограничиваясь требованиями по возврату уплаченных денежных средств, по выплате начисленных за любой период процентов за пользование денежными средствами, неустоек, пеней, штрафов и иных финансовых санкций, любых убытков и расходов, в том числе установленных решениями судов;

в акте явно выражена и четко сформулирована воля кредитора на прощение долга;

акт соответствует требованиям ст. 409 ГК РФ «Отступное», ст. 415 ГК РФ «Прощение долга» , в связи с чем обязательства застройщика по выплате неустойки, штрафа и иных убытков и расходов считаются прекращенными.

Слабая сторона договора, которой применительно к рассматриваемой ситуации является участник долевого строительства, вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий или о ничтожности таких условий (Постановление АС МО от 07.07.2020 № Ф05-21569/2018 по делу № А41-88538/2017).

При рассмотрении иска к застройщику судьи примут во внимание пояснения дольщика о том, что действительной волей при подписании акта приема-передачи квартиры являлось только получение объекта недвижимости, а не отказ от принадлежащего ему в силу закона права на получение неустойки (см. Постановление АС МО от 23.01.2020 № Ф05-21569/2018 по делу № А41-88538/2017, Определением ВС РФ от 07.05.2020 № 305-ЭС19-24376(3) отказано в передаче дела на пересмотр).

Источник: www.audit-it.ru

Представление интересов в арбитражном суде

1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.
4. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.
Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.
5. Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Статья 383. Права, которые не могут переходить к другим лицам
Переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.

Я посчитала (может это и не верно),что компенсация морального вреда в этот список не входит

Сегодня получила ответ из Росреестра, что такие договора цессии неустойки надо регистрировать.А еще в консультанте нашла постановление кассации МО от 15 марта 15 г.N А41-27199/14 Ответчик-Росреестр ,где подтверждается данная позиция.

Теперь встает вопрос, а что делать, если договор цессии заключить сегодня, а акт передачи квартиры дольщик подпишет завтра, но у дольщика может возникнуть обязанность по оплате допметров, то необходимо ли в этом случае регистрировать данный договор цессии неустойки?
Ведь после подписания АПП договор участия в долевом строительстве считается исполненным?
И претению от ИП (цессарий)застройщику надо писать , если ранее ее написал и предъявил к застройщику дольщик(цеедент)?

Сегодня была в Росреестре. Как объяснили его работники договора цессии неустойки они не регистрируют, хотя квартира не принята по АПП. Документы на такую регистрацию не принимают, письменный отказ тоже не дают.
В понедельник пойду на прием к замначальнику отделения

1000000483_2811496
Арбитражный суд Московской области
107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18
http://asmo.arbitr.ru/
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г.Москва
09 июля 2014 года Дело №А41-27199/14
Резолютивная часть решения объявлена 01 июля 2014 года
Полный текст решения изготовлен 09 июля 2014 года.
Арбитражный суд Московской области в составе:
председательствующий судья С.А.Закутская,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Греховым
А.И.,
рассмотрев в судебном заседании дело №А41-27199/14 по заявлению общества с
ограниченной ответственностью «ЮРКОНСАЛТ» к Управлению Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, при участии
в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет
спора, Холодовой Лины Сергеевны, о признании незаконным отказа в государственной
регистрации права,
при участии в судебном заседании: согласно протоколу судебного заседания от 01 июля
2014 года,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «ЮРКОНСАЛТ» (ООО
«ЮРКОНСАЛТ») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
по Московской области (Управление Росреестра по МО) о признании незаконным отказа от
23 апреля 2014 года №15/027/2014-63 в государственной регистрации Соглашения №1 от 14
2 1000000483_2811496
марта 2014 года о возмездной уступке части требований из договора №77Д/06-2011 (48-
1020-01/11) от 20 октября 2011 года.
Кроме того, заявитель просил обязать Управление Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить
государственную регистрацию Соглашения №1 от 14 марта 2014 года о возмездной
уступке части требований из договора №77Д/06-2011 (48-1020-01/11) от 20 октября 2011
года.
В судебном заседании представитель ООО «ЮРКОНСАЛТ» поддержал заявленные
требования в полном объеме, при этом указал, что 20 октября 2011 года между ЗАО
«ЗЕМПРОЕКТСТРОЙ» и ЗАО «ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-М» был заключен Договор
участия в долевом строительстве многоквартирного дома №77Д/06-2011, который был
зарегистрирован Управлением Росреестра по МО 28 декабря 2011 года.
20 февраля 2012 года ЗАО «ЛСР. Недвижимость-М» и Холодова Л.С. заключили
договор уступки прав (требования) №174-С/0212 по договору №77Д/06-2011, в
соответствии с которым общество уступило Холодовой Л.С. права и обязанности участника
долевого строительства по договору в долевом строительстве многоквартирного дома
№77Д/06-2011.
21 марта 2012 года вышеуказанный Договор уступки прав был зарегистрирован
Управлением Росреестра по МО.
Холодова Л.С. выполнила принятые на себя обязательства по оплате объекта
долевого строительства на сумму 1 818 150 руб., однако ЗАО «ЗЕМПРОЕКТСТРОЙ»
принятые на себя обязательства по передаче третьему лицу объекта долевого строительства
в срок до 02 марта 2013 года не исполнило.
14 марта 2014 года Холодова Л.С. (цедент) и ООО «ЮРКОНСАЛТ» (цессионарий)
заключили Соглашение №1 о возмездной уступке части требования из договора №77Д/06-
2011, в соответствии с которым заявитель принял право требования взыскания с ЗАО
«ЗЕМСТРОЙПРОЕКТ» имущественных санкций, а именно неустойки (пени) в связи с
нарушением ЗАО «ЗЕМСТРОЙПРОЕКТ» срока передачи цеденту объекта долевого
строительства (до 02 марта 2013 года) и предусмотренной пунктом 2.4. договора участия в
долевом строительстве.
18 марта 2014 года заявитель и Холодова Л.С. обратились в Управление Росреестра
по МО с заявлением о регистрации Соглашения №1 о возмездной уступке части требований
из Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №77Д/06-2011.
06 мая 2014 года Управление Росреестра по МО письмом №15/027/2014-63 от 23
апреля 2014 года отказало в регистрации Соглашения №1 на том основании, что
3 1000000483_2811496
регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое
имущество и сделки с ним, однако представленное Соглашение №1 не содержит сведений о
передаче прав на недвижимое имущество.
ООО «ЮРКОНСАЛТ» полагает, что вышеуказанный отказ в регистрации
Соглашения №1 является незаконным, поскольку в силу Федерального закона от 30.12.2004
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» уступка прав по договору участия в долевом строительстве подлежит
обязательной государственной регистрации.
Представитель Управление Росреестра по МО возражал против удовлетворения
заявленных требований, при этом указал, что поскольку права на недвижимое имущество
по Соглашению №1 не передавались, данное соглашение не подлежит государственной
регистрации.
Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал позицию ООО
«ЮРКОНСАЛТ».
Исследовав материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц,
арбитражный суд считает, что требования ООО «ЮРКОНСАЛТ» подлежат
удовлетворению по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с
заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными
решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия,
должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт,
решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному
правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и
иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности,
создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической
деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений
и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных
лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или
его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и
устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту,
устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт,
4 1000000483_2811496
решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает,
нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные
интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и
действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий:
несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и
законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической
деятельности.
Как следует из материалов дела, по условиям Соглашения №1 от 14 марта 2014 года
к ООО «ЮРКОНСАЛТ» от Холодовой Л.С. перешли права участника долевого
строительства в части требования взыскания с ЗАО «ЗЕМСТРОЙПРОЕКТ» неустойки,
обеспечивающей исполнение обязательств застройщика, при этом договор участия в
долевом строительстве и Договор уступки прав (требования) №174-С/0212
зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской
области в установленном законом порядке.
Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» срок
передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
является существенным условием договора.
Согласно статье 388 Кодекса уступка требования кредитором другому лицу
допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не
допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором
личность кредитора имеет существенное значение для должника.
Как установлено судом, договор участия в долевом строительстве №77/Д-06-2011 не
содержал запрета на уступку дольщиком требования о взыскании неустойки.
Закон об участии в долевом строительстве не содержит ограничения на уступку
требования об уплате неустойки без уступки требования о передаче объекта долевого
строительства, равно как и не ограничивает возможность уступки только требования об
уплате договорной неустойки.
Уступка права по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть
зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не
установлено законом.
Законодательство не содержит запрета в отношении уступки права требования на
уплату неустойки, в силу чего данная уступка не противоречит закону.
5 1000000483_2811496
Требование о регистрации договора участия в долевом строительстве вызывает
необходимость регистрации не только сделок по уступке участником своего права на
получение объекта строительства, но и иных сделок по уступке прав, вытекающих из
договора, в том числе уплату убытков, неустойки.
Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на
недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином
государственном реестре прав.
В силу пункта 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка
уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка,
на основании которой возникли уступаемые права.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме,
подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (пункт 3
статьи 4 Закона № 214-ФЗ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации
уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации должна быть
зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не
установлено законом.
В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 30.10.2007 № 120 на обязательство по уплате неустойки, как
меры ответственности, распространяются положения Гражданского кодекса Российской
Федерации о перемене лиц в обязательстве. Законодательство не содержит запрета в
отношении уступки права (требования) на уплату неустойки, в силу чего данная уступка не
противоречит закону.
При таких обстоятельствах арбитражный суд полагает, что Соглашение №1 об
уступке права требования взыскания неустойки, заключенное Холодовой Л.С. и ООО
«ЮРКОНСАЛТ», подлежало государственной регистрации, а, следовательно, отказ
Управления Росреестра по МО в регистрации Соглашения №1 не соответствует
требованиям действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный
правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов
местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или
иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в
6 1000000483_2811496
сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о
признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий
(бездействия) незаконными.
Учитывая вышеизложенное, требования ООО «ЮРКОНСАЛТ» о признании
незаконным отказа в регистрации соглашения подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в
арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных
интересов.
Исходя из совокупного толкования ст. 4 АПК РФ, а также главы 24 АПК РФ, в
рамках которой заявлены рассматриваемые требования заявителя, следует, что любое
обращение в арбитражный суд должно иметь своей целью, в том числе, восстановление
нарушенных или оспариваемых прав лица, обратившегося за их защитой.
В материалах дела имеются доказательства того, что государственная регистрация
Соглашения №1 в настоящее время не осуществлена. Указанное обстоятельство не
оспаривается заявителем и заинтересованным лицом.
В соответствии с ч. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об
оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия,
должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно
содержаться, в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия)
незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные
полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или
иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в
установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя
полностью или в части.
Поскольку судом установлено, что отказ Управления Росреестра по МО в регистрации
Соглашения №1 от 14 марта 2014 года является незаконным, требование ООО
«ЮРКОНСАЛТ» об обязании Управления Росреестра по МО зарегистрировать данное
соглашение, подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л :
признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 23 апреля 2014 года
№15/027/2014-63 об отказе в государственной регистрации Соглашения №1 от 14 марта
7 1000000483_2811496
2014 года о возмездной уступке части требований из договора №77Д/06-2011 (48-1020-
01/11) от 20 октября 2011 года.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию
Соглашения №1 от 14 марта 2014 года о возмездной уступке части требований из договора
№77Д/06-2011 (48-1020-01/11) от 20 октября 2011 года.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Московской области в пользу общества с ограниченной
ответственностью «ЮРКОНСАЛТ» расходы по уплате госпошлины по заявлению в размере
2 000 руб.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый
арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного
срока со дня его принятия. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в
законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной
инстанции.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного
производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно
получить соответственно на интернет-сайте Десятого арбитражного апелляционного суда
http://10aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Московского округа
http://fasmo.arbitr.ru.

Сегодня получила ответ из Росреестра, что такие договора цессии неустойки надо регистрировать.А еще в консультанте нашла постановление кассации МО от 15 марта 15 г.N А41-27199/14 Ответчик-Росреестр ,где подтверждается данная позиция.

Суд ссылается на форму договора а форма договора простая письменная или нотариальная.

Способ прекращения обязательств — исполнение, относится не только к передаче квартиры, но и ко всем другим обязательствам, в том числе и оплате.

Цитата

Елена405 написал: Сегодня была в Росреестре. Как объяснили его работники договора цессии неустойки они не регистрируют, хотя квартира не принята по АПП. Документы на такую регистрацию не принимают, письменный отказ тоже не дают. В понедельник пойду на прием к замначальнику отделения

ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВ по неустойки (ЦЕССИЯ)

УСТУПКИ ПРАВ по неустойки (ЦЕССИЯ)

г. _______ ________ 2014 г

_________________, именуем__________ в дальнейшем «Цедент» с одной стороны, и индивидуальный предприниматель _____________________, действующей на основании Свидетельства_____________, именуемый в дальнейшем «Цессионарий» с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Цедент уступает, а Цессионарий принимает в права и обязанности по договору долевого участия в строительстве жилого дома № ____ от ___________ года (далее – Договор долевого участия), заключенному между Цедентом и ООО _______________» в части неустойки (пени) за нарушение сроков передачи квартиры за период с 0__.0___.20____ года по ___________ года в размере ______________________ рублей

1.2. За уступаемые права и обязанности по договору долевого участия Цессионарий выплачивает Цеденту компенсацию, равную ________________ (________________) рублей (далее — договорную сумму).

2. ПЕРЕДАЧА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ

2.1. Цедент обязан передать Цессионарию в течение трех дней с момента подписания настоящего договора все необходимые документы, удостоверяющие права и обязанности по договору долевого участия, заключенному с ООО» ________________», а именно:

— договор долевого участия, указанный в п. 1.1 настоящего договора, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися неотъемлемой частью указанного договора, включая претензионную переписку.

2.2. Цедент обязан сообщить Цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав по договору долевого участия.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. В счет уступаемых прав и обязанностей, Цессионарий уплачивает Цеденту договорную сумму. Уплата указанной суммы производится одномоментно в день заключения договора путем выдачи указанной в п. 1.2 Договора суммы наличными денежными средствами с одновременной выдачей Цеденту расходного кассового ордера, который является подтверждением совершенного расчета.

3.2. Цессионарий имеет право выплатить договорную сумму досрочно, о чем должен известить Цедента в письменной форме.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и сведений, а также гарантирует наличие и передаваемость всех уступленных Цессионарию прав.

4.2. Цедент отвечает за действительность передаваемых по настоящему договору прав и обязанностей.

4.3. Ответственность Цессионария в случае просрочки выплаты договорной суммы, исчисляется в соответствии с требованиями действующего законодательства.

4.4. За иное неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания Цедентом и Цессионарием и действует до полного исполнения обязательств.

5.2. Цедент обязуется в трехдневный срок после подписания настоящего договора уведомить ООО» ____________________» и всех заинтересованных третьих лиц об уступке своих прав и обязанностей по договору долевого участия.

5.3. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, по одному для каждой из сторон. Экземпляр Nо. 3 направляется ООО» ______________________________».

Источник: www.lawnow.ru