Более 22% столичных договоров долевого участия заключаются в ТиНАО.
Описание
Государственная объекта долевого строительства на этаже МКД с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
Договор может предусматривать допустимое изменение общей площади квартиры или площади нежилых помещений, но не более 5% (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
В договоре также может быть согласовано условие о передаче квартиры потребителю с внутренней отделкой, установлением бытовых приборов и другие условия.
214 ФЗ — основные понятия и положения закона о долевом строительстве. Суть, все статьи нюансы
- Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Этот срок не может быть определен только лишь указанием на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как законодательство допускает указание на событие, которое должно неизбежно наступить. Однако это не препятствует определению срока передачи объекта в собственность участнику долевого строительства путем комбинации взаимосвязанных периодов и календарных дат, в частности путем установления периода завершения строительства и периода, в течение которого с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект должен быть передан дольщику (такая позиция закреплена в определении Верховного Суда РФ от 05.09.2017 N 78-КГ17-67).
- Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Цена договора– это денежные средства, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства
В договоре может быть указана стоимость всего объекта долевого строительства или формула расчета цены.
Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта(27.7 кв. м. (общая площадь) * 71 800 руб./кв. м. = 1 9988 860 руб.), либо зафиксирована как окончательная стоимость — «цена договора составляет 3 500 000 руб.».
Кроме того, если договор с первым участником строительства заключен до 20.10.2017, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика.
Например, цена Договора составляет 2 500 800 рублей 00 коп. и включает в себя возмещение затрат на строительство Объекта долевого строительства в размере 70% от Цены Договора и стоимость услуг Застройщика в размере 30% от Цены Договора. В случае если фактические затраты Застройщика на строительство Объекта долевого строительства составят сумму меньше указанной в настоящем пункте, образовавшаяся разница учитывается как стоимость услуг Застройщика. Сумма неизрасходованных на строительство денежных средств Участнику долевого строительства не возвращается и остается в распоряжении Застройщика, на что Участник долевого строительства настоящим дает свое согласие.
Договор долевого участия (ДДУ)! Участие в долевом строительстве многоквартирных домов.
В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.
Понижающие коэффициенты установлены Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения». Например, понижающий коэффициент для лоджии установлен в размере 0,5.
Цену можно уплатить единовременно или в установленный договором период, но только после государственной регистрации договора.
- Гарантийный срокдля объекта устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. При этом срок исчисляется со дня передачи объекта потребителю (если иное не предусмотрено договором).
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта устанавливается договором и не может составлять менее чем 3 года. При этом срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта с потребителем (или иного документа о передаче объекта).
Условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны (ч. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
- Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (более подробная информация — см. соответствующие уроки).
- Сведения об объектах социальной инфраструктуры (детские сады, школы и другое)
Застройщик вправе использовать денежные средства участников долевого строительства для строительства или реконструкции объекта (объектов) социальной инфраструктуры только в случае, если после ввода в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на него либо если он будет безвозмездно передан в государственную или муниципальную собственность
Условия, которые должны быть включены в договор в этом случае, установлены в ст. 18.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
При отсутствии в договоре хотя бы одного из этих условий, он считается незаключенным.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Застройщик до передачи объекта потребителю несет риск его случайной гибели или случайного повреждения.
Способы восстановления нарушенных прав:
- Предъявление застройщику претензии о несоответствии условий договора, содержащих определение объекта ДДУ, проектной декларации.
- Обращение с исковым заявлением в суд о признании договора недействительным.
- Административная ответственность.
3.1. Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, — влечет за собой административную ответственность по ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ.
С целью привлечения застройщика к административной ответственности по вышеуказанной статье потребителю необходимо обращаться в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (620004, г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 101).
3.2. Включение в договор УДС условий, ущемляющих права потребителей (например, обязанность потребителя до приемки квартиры заключить договоры на коммунальное и техническое обслуживание с эксплуатирующей или управляющей организацией, ограничение права на соразмерное уменьшение цены договора в связи с несоответствием площади квартиры и др.) влечет за собой административную ответственность по ч.2 ст. 14.8 КоАП РФ. Привлечение к административной ответственности по данной статье осуществляется Управлением Роспотребнадзора по Свердловской области (его территориальными отделами, 620078, г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 3).
При этом в соответствии с пп. «в» п. 2 ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» для проведения внеплановой проверки территориальным органом Роспотребнадзора, либо Департаментом государственного жилищного и строительного надзора потребителю необходимо соблюсти претензионный порядок и к жалобе приложить доказательства подтверждающие факт того, что обращение потребителя не было рассмотрено исполнителем либо требование заявителя не были удовлетворены в добровольном порядке.
Источник www.66.rospotrebnadzor.ruОбразец договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости. Участник долевого строительства получает долю в общей собственности; с правом Участника долевого строительства отказаться от договора. Договор заключается между юридическими лицами
Двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и действовать совместно для получения прибыли без образования юридического лица. Сторонами договора, заключаемого для коммерческой деятельности, могут быть только юридические лица и индивидуальные предприниматели.
Вкладом могут быть любые вещи, деньги, профессиональные навыки, деловая репутация. Оценка вкладов производится по соглашению сторон. Вклады и полученная от деятельности продукция находится в их общей долевой собственности. Для совершения сделок требуется согласие всех сторон. Прибыль распределяется пропорционально стоимости вкладов.
Соглашение об устранении кого-либо от распределения прибыли – ничтожно.
ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
участник долевого строительства получает долю в общей собственности; с правом Участника долевого строительства отказаться от договора
в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Застройщик», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Участник долевого строительства в соответствии с настоящим договором принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство , расположенного по адресу: , со следующими характеристиками: , (именуемый далее «Объект») в порядке долевого участия в строительстве Объекта в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором, а Застройщик обязуется собственными и/или привлеченными силами обеспечить возведение указанного Объекта в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства передать обозначенную в настоящем договоре долю в праве общей собственности на Объект Участнику долевого строительства.
1.2. На момент заключения настоящего договора общая стоимость Объекта составляет согласно проектно-сметной документации рублей. Указанная в настоящем пункте стоимость Объекта включает в себя стоимость строительства Объекта, коммуникаций и других инженерных сооружений, благоустройства прилегающей территории, стоимость природоохранных и иных необходимых работ, предусмотренных проектно-сметной и разрешительной документацией.
1.3. Стоимость доли в Объекте, которую уплачивает Участник долевого строительства, составляет рублей – % от общей стоимости Объекта.
1.4. По окончании строительства и ввода Объекта в эксплуатацию Стороны получают право общей долевой собственности на Объект. Доля Участника долевого строительства в общей долевой собственности на Объект составляет % и представляет собой , доля Застройщика – %.
1.5. В соответствии с графиком работ Застройщик обязуется обеспечить ввод Объекта в эксплуатацию не позднее « » г.
1.6. Производство строительных работ и использование земельного участка, расположенного по адресу: , осуществляется на основании следующих документов: .
1.7. При заключении настоящего договора Застройщик предоставляет Участнику долевого строительства следующие гарантии:
1.7.1. Все необходимые для заключения и исполнения настоящего договора лицензии, разрешения и/или иные документы и/или договоры от соответствующих и уполномоченных на их предоставление государственных органов/лиц Застройщиком получены/заключены, являются юридически действительными и вступившими в силу.
1.7.2. Застройщик располагает всеми необходимыми юридически действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами, которые могут быть представлены для ознакомления Участнику долевого строительства.
1.7.3. Застройщик гарантирует, что он опубликовал и (или) разместил проектную декларацию в соответствии с законодательством РФ.
2. ПОРЯДОК ФИНАНСИРОВАНИЯ
2.1. Участник долевого строительства оплачивает цену своей доли в Объекте в размере, предусмотренном п.1.3 договора, и в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №1).
2.2. Участник долевого строительства перечисляет денежные средства на расчетный счет Застройщика.
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Застройщик принимает на себя следующие обязательства:
3.1.1. Обеспечить возведение Объекта в точном соответствии с проектно-сметной документацией и в установленные графиком строительства сроки и выполнение с привлечением подрядчиков всех работ по строительству Объекта в полном объеме и по благоустройству прилегающей территории по адресу: , включая все работы, предусмотренные документами по строительству, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для сооружения Объекта и для его ввода в установленном законодательством порядке в эксплуатацию.
3.1.2. Контролировать ход работ по строительству Объекта и обеспечить его сдачу в эксплуатацию.
3.1.3. Обеспечить ввод Объекта в эксплуатацию, оформление соответствующей документации и передачу доли Объекта Участнику долевого строительства не позднее « » г.
3.1.4. Сообщать Участнику долевого строительства по его требованию информацию о ходе выполнения работ по строительству Объекта.
3.1.5. Не позднее дней со дня подписания акта о вводе Объекта в эксплуатацию совершить все действия, необходимые для государственной регистрации права собственности Участника долевого строительства на долю в общей собственности на Объект в . Расходы по государственной регистрации права собственности на долю в общей собственности несет Участник долевого строительства.
3.1.6. Представлять интересы Участника долевого строительства, вытекающие из настоящего договора, перед подрядчиком (подрядчиками) и соответствующими государственными органами, без доверенности вести общие дела по предмету настоящего договора и заключать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.
3.1.7. Использовать денежные средства, полученные от Участника долевого строительства, по целевому назначению – на строительство Объекта.
3.2. Участник долевого строительства принимает на себя следующие обязательства:
3.2.1. Вносить в счет участия в долевом строительстве денежные средства в соответствии с Графиком платежей.
3.2.2. Нести затраты по содержанию и эксплуатации Объекта пропорционально размеру доли Участника долевого строительства в общей долевой собственности на Объект с момента ввода Объекта в эксплуатацию.
3.2.3. Использовать Объект в соответствии с его назначением.
3.3. Предварительное согласие Участника долевого строительства перед оформлением в собственность последнему указанного Объекта не требуется. Оформление производится в соответствии с правоустанавливающими документами и настоящим договором на инвестирование в установленном правовыми актами порядке. Право собственности на Объект возникает у Участника долевого строительства с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке. Право собственности на Объект будет оформляться Застройщиком за счет средств Участника долевого строительства.
3.4. Застройщик при заключении настоящего договора представляет Участнику долевого строительства проектную документацию, отражающую планировку Объекта, характер и качество внутренней отделки Объекта и т.д.
3.5. Все изменения, предлагаемые Участником долевого строительства в части планировки Объекта, качества отделки, устанавливаемого оборудования, связанные с отступлением от проекта и влекущие за собой увеличение расходов, производятся за счет Участника долевого строительства и оформляются дополнительным соглашением.
3.6. Стороны устанавливают, что Объект, а также право на приобретение доли в праве общей собственности на него не могут служить предметом залога до момента возникновения у сторон права собственности.
3.7. Обо всех изменениях в платежных, почтовых и других реквизитах стороны обязаны незамедлительно (в течение дней) извещать друг друга.
3.8. Гарантийный срок, в течение которого Участник долевого строительства имеет право предъявить требование по качеству строительства, равен со дня передачи Участнику долевого строительства его доли в Объекте по передаточному акту. Застройщик гарантирует своевременное устранение обнаруженных дефектов и недостатков.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. Стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством РФ.
5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ И ПРИМЕНИМОЕ ПРАВО
5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами в результате исполнения настоящего договора, будут разрешаться путем переговоров.
5.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в суд.
5.3. По вопросам, не урегулированным настоящим договором и дополнительными соглашениями к нему, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
6.1. Настоящий договор подписывается Сторонами и подлежит обязательной государственной регистрации. Считается заключенным с момента такой регистрации и действует до момента исполнения Сторонами обязательств по настоящему договору.
7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
7.1. Настоящий договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению Сторон.
7.2. Застройщик не вправе отказываться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по настоящему договору.
7.3. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего договора в случае:
- неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Объекта в предусмотренный договором срок;
- прекращения или приостановления строительства (создания) Объекта при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок Объект не будет передан Участнику долевого строительства;
- существенного изменения проектной документации строящегося Объекта, в том числе существенного изменения размера Объекта;
- существенного нарушения требований к качеству Объекта;
В случае одностороннего отказа Участника долевого строительства от исполнения договора по указанным выше основаниям Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения Участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата Застройщиком Участнику долевого строительства.
7.4. Любые изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые должны быть подписаны сторонами, скреплены печатями и зарегистрированы в установленном порядке.
7.5. Все приложения к договору, согласованные обеими Сторонами, являются его неотъемлемой частью.
7.6. Настоящий договор составлен на страницах, в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа.
8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Участник долевого строительства Юр. адрес: Почтовый адрес: ИНН: КПП: Банк: Рас./счёт: Корр./счёт: БИК:
Источник amulex.ru