Участие в долевом строительстве жилого дома

Приобретение недвижимости является желанной, но труднодостижимой целью для многих людей в силу экономических причин.

Одним из способов получения собственной квартиры стало долевое строительство.

Долевое участие в строительстве

При возведении строения, помещения в котором предназначены для последующей продажи или сдачи в аренду, требуется огромная масса ресурсов. Средства одной организации будут заморожены на несколько лет, пока большая часть здания не будет продана.

Инвестирование распространяется на все отрасли экономики. В строительстве оно приобрело достаточно интересную форму: застройщики продают то, чего фактически ещё нет.

Дольщики приобретают не акции, паи или иные формы имущественных прав, а сразу квадратные метры в ещё непостроенном здании.

Стоит отметить: сторонами сделки долевого строительства могут быть как граждане, так и юридические лица.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов …»

Если вдруг Вы еще не знали, то советуем прочитать статью о том, как получить выписку из ЕГРП онлайн бесплатно.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Наибольшее распространение привлечение средств дольщиков получило в сфере возведения многоквартирных домов для граждан.

Девелопер получает участок под застройку, разрабатывает детальный проект и размещает рекламу для привлечения заинтересованных лиц. Граждане ищут подходящие квартиры и заключают договоры.

Люди получают возможность приобрести жильё по сниженной стоимости, заплатив за него в несколько этапов.

Минусом долевого участия в строительстве является то, что застройщик может затянуть сроки возведения дома или обанкротиться. В таком случае возможность получения квартиры становится малореальной.

Замечание юриста: отношения гражданина и застройщика регулируются законодательством и положениями ДДУ, что расшифровывается как договор долевого участия. Этот документ разрабатывается специально для продажи каждой конкретной квартиры в будущем доме.

ДДУ 214 ФЗ на что обратить внимание

Государство принимает дополнительные меры правовой защиты граждан в данной сфере.

Сегодня действует закон № 214-ФЗ, который регулирует участие в возведении многоэтажных домов, где установлены требования к содержанию договоров с дольщиками.

В стандартном ДДУ должны быть прописаны следующие условия:

1. Предмет договора. В данном разделе должно быть подробное описание помещения, которое должно быть передано после завершения строительства. Речь идёт о номере квартиры, расположении на этаже, количестве комнат, метраже каждого из помещений, характере отделки и так далее. Чем точнее описание, тем меньше возможностей у строительной организации изменить проект.
2. Срок передачи квартиры. Нужно понимать, что дату ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и момент передачи жилого помещения дольщику могут разделять несколько месяцев.
3. Стоимость ДДУ, срок и порядок уплаты. Обычно деньги вносятся поэтапно, сообразно тому, на какой стадии находится возведение дома.
4. Гарантийный срок на квартиру.
5. Гарантия исполнения застройщиком своих обязательств. Обычно это страхование ответственности или поручительство банков.
6. Ответственность сторон за неисполнение договора.

Специалисты советуют: дольщикам следует внимательно читать договор и сверять данные в соглашении с тем, что говорит представитель девелопера.

Изменения и поправки 214 ФЗ на 2018 год

С начала 2018 года вступает несколько новых требований для долевого жилищного строительства:

1. Более подробно расписываются требования к описанию объекта договора. Теперь стороны должны указать место расположения объекта на этаже, срок службы отделки и инженерно-технического оборудования.
2. При неисполнении застройщиком своих обязательств граждане смогут инициировать расторжение договора только через суд.
3. 1% от всех выплат дольщиков должен быть заморожен до момента завершения строительства.
4. Организация-застройщик обязана уметь полностью сформированный уставный фонд и не иметь долгов перед бюджетом и внебюджетными фондами.
5. Создан единый реестр застройщиков. Сведения из этой базы данных доступны каждому.
6. Запрет на нецелевое использование привлечённых средств. Теперь финансовая отчётность ведётся по каждому дому отдельно. Застройщик не сможет «перекидывать» деньги на возведение иного объекта.
7. Проектная документация размещается в интернете. Гражданин может самостоятельно ознакомиться с ней в удобное время.

Указанные поправки направлены на дополнительную защиту интересов дольщиков и на устранение возможных злоупотреблений граждан своими правами.

Сегодня долевое строительство уже не является лотереей. Интересы и имущество граждан надёжно защищается законодательством.

Смотрите видео, в котором разъясняется, на что обратить внимание в 214 ФЗ касаемо долевого участия в строительстве:

Источник: 1001sovetnik.ru

На какие моменты нужно обращать внимание при подписании ДДУ

Суть ДДУ

На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве – это способ получить квартиру через некоторое время при относительно менее обременительных затратах. В идеальном варианте, на рынке жилья можно просто купить квартиру – это максимально быстро, вполне безопасно, но требуется хорошее финансовое положение покупателя, особенно когда покупается новостройка.

Когда нет проблем с финансированием покупки квартиры, нет интереса к ДДУ. В подавляющем большинстве случаев все не идеально: нет не только возможности купить квартиру, но и нет денег на неё.

По сути, ДДУ – это законный способ «привязать» потенциального покупателя к обязательству платить финансовой организации в течение длительного времени, а строительную организацию обязать участвовать в компенсационном фонде.

Государство определило нормы права (ФЗ № 214) для застройщика и дольщика, предусмотрительно обеспечив права сторон договора и собственные интересы. Обязательное участие финансовой организации имеет значение. ДДУ – это не приобретение жилья, а описание юридических аспектов на строящееся жилье, которое должно быть построено к определённому сроку.

Времена, когда строительство жилья выполнялось по различным вариантам применения гражданского законодательства закончились.

• строительный подряд;
• совместная деятельность;
• купля-продажа;
• возмездное оказание услуг.

Государство использовало накопленный опыт: появились новые законодательные акты, жизнь застройщика и дольщика оказалась в жёстких рамках, но варианты для юридических манёвров у сторон остались. Каждому приходится применять знания прежде, чем принимать решения.

Защита дольщика

Застройщик предлагает дольщику типовой договор стандартной формы в собственной интерпретации, переуступка прав не предусматривается. Возможно, что текст договора уже многократно подписан другими дольщиками, юридически корректен и все существенные позиции в нем зафиксированы правильно.

Единственное, что, несомненно, важно и не обсуждается – договор ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Этот момент дольщик обязан проверить! Всё остальное как по линии застройщика, так и по части дольщика требует пристального внимания.

Долевое строительство для застройщика, это вовсе не деньги всех дольщиков – это гораздо большее: нужно получить множество разрешений, утвердить техническую документацию, иметь капитал и положительное «резюме» в компенсационном фонде.

Защита законных интересов дольщика находится в его руках. Строительная организация преследует свои цели, финансовая организация – свои, а государство подключается к процессу лишь в критических случаях.

1. Компенсационный фонд – это для застройщика.
2. Обязательная регистрация ДДУ – это для дольщика.

По сути, эти обстоятельства касаются обеих сторон и участвующего в деле кредитора (финансовая организация, банк), но приоритеты именно такие.

Дольщик должен понимать: вкладывая свои деньги (кредитные от финансового учреждения) по ДДУ, он не получает квартиру, а лишь право на её получение в будущем. Квартиры как таковой нет, а право собственности на построенное жильё дольщик получит только тогда, когда рассчитается по кредиту.

В данном контексте пункты договора ДДУ имеют существенное значение, важно всё прописать правильно, отчётливо представляя всё, что может произойти в ходе строительства и по факту сдачи дома в эксплуатацию.

Подводные камни договора участия в долевом строительстве

Пункты договора важны. Застройщик будет стремиться оставить договор в первозданном виде (собственном варианте) и не будет стремиться к внесению в него корректив, целесообразных, по мнению дольщика. Аргументов застройщик имеет достаточное количество до тех пор, пока ДДУ не получит регистрацию в Росреестре.

• застройщик занят строительством;
• от дольщика требуются периодические платежи;
• отказ от ДДУ возможен с обеих сторон, но затруднителен и чреват последствиями;
• нарушение сроков платежей от дольщика застройщику, от застройщика компенсационному фонду – недопустимо;
• информация о ходе строительства недоступна дольщику (по логике застройщика);
• в ходе строительства могут быть нарушены требования ДДУ, но об этом может стать известно только при осмотре построенного жилья перед подписанием акта приёмки-передачи.

Из сказанного вытекает, на что обратить внимание при подписании договора долевого участия. Время сдачи жилья оговаривается точной датой, а не примерной. Желаемая квартира должна быть изготовлена в том виде и из того материала (стены, окна, двери, пол и пр.), которые согласованы сторонами.

1. Размер периодических платежей дольщика.
2. Размеры периметра и площади квартиры.
3. Варианты отделки, разводка проводки, сантехника, инженерные конструкции.
4. Прочие важные элементы жилого помещения.

Стоимость строительства меняться не может. Размер периодических выплат должен быть фиксированным.

Соглашаться на варианты доплат, которые не предусмотрены договором, но предлагаются в дополнительных соглашениях или просто по тем или иным причинам вне договора ДДУ – категорически не следует.

Важная поправка: дольщик участвует в долевом строительстве по договору с застройщиком: ДДУ. Иные договора к строительству не имеют никакого отношения. Договор только один, Федеральный законодатель обеспечивает защиту именно ДДУ. Заключать иные договора с застройщиком дольщик может как участник (сторона договора) только на свой страх и риск, но они никогда не будут иметь отношения к строительству квартиры.

Заключение ДДУ

Прежде всего, предмет договора и срок исполнения. Ни первое, ни второе не должно допускать разночтений. Под сроком строительства квартиры понимается точная дата, а не период времени. Целью ДДУ является квартира, а не процесс её строительства. Именно в этом контексте предмет договора прописывается в контексте срока исполнения.

• земельный участок (кадастровый номер);
• строительный адрес дома;
• этаж и номер квартиры (необязательно точный);
• квартира должна быть описана детально, показана на плане этажа, с указанием технических характеристик, плана, площади, балкона/лоджии и пр.

Времена, когда застройщики попросту собирали деньги, а потом получали разрешения, покупали земельные участки, согласовывали проектную документацию, закончились очень давно. Законодатель определил порядок застройки, условия для строительных организаций, создал компенсационный фонд и стал на защиту интересов дольщиков.

Предмет договора предполагает обязательство построить квартиру, исправить дефекты, нести гарантии, а, следовательно, обязательно должен быть пункт о финансовой ответственности застройщика.

Законодатель предусмотрел ответственность застройщика за задержку сдачи жилого дома, за допущенные нарушения в строительстве, за задержки платежей в компенсационный фонд и т. д. Ничто не мешает дольщику установить гарантии для себя на случай нарушения обязательств застройщиком.

Пункт о периодических платежах дольщика следует обезопасить от возможности роста размера платежа и цены квартиры в целом. Важно предусмотреть варианты, когда площадь квартиры или её план изменятся в лучшую или худшую сторону. Вариант, когда по результатам осмотра жилого помещения будет определено, что предмет договора имеет меньшую/большую площадь, но стороны друг другу ничего не должны – недопустим.

Если дольщик исправно платил застройщику и принял на себя ответственность на несколько лет за ипотеку или кредит, то любое нарушение застройщика для дольщика имеет денежное выражение, а просрочка или нарушение обязательств должны быть возмещены отдельно.

Важно, на что стоит обратить внимание при заключении договора долевого участия: уточнить приоритет дольщика в выборе суда. В пунктах ДДУ про обстоятельства непреодолимой силы, про разногласия сторон, про нарушения обязательств сторон, в которых упоминается судебное решение важно не допустить разбирательства спора по юридическому адресу застройщика. Лучше всего, когда выбор суда оставлен на откуп дольщика или на момент возникновения спора.

Строительство жилого дома – достаточно длительный процесс. Часто дом сдаётся частично, функционально законченными блоками. Фактически кто-то уже получает квартиру и живёт, а остальные блоки квартир строятся.

Вполне возможно, что у застройщика появится заинтересованность изменить проектно-сметную документацию. Не исключено, что причиной такой заинтересованности будет попытка извлечь дополнительную прибыль, например, появился новый дольщик, который платит много, но хочет больше и требуется подвинуть остальных.

• влияние природной среды;
• изменение санитарных норм;
• требования техники безопасности;
• авария или иное непредвиденное объективное обстоятельство.

С точки зрения закона это не допустимо, покупатель покупает «законченное изделие», а не конструктор в динамике.

Следует максимально обезопасить себя от возможности получить что-то за пределами предмета договора.

ДДУ, на что обратить внимание: ДДУ регистрируется в Росреестре и с этого момента возникает право на получение конкретной квартиры с конкретными данными и техническими характеристиками. По законодательству, построенная квартира, автоматом получает гарантийный срок, а в случае задержки сдачи квартиры от дольщика к застройщику могут быть серьёзные финансовые претензии.

Сроки и передача объекта дольщику

Срок договора на долевое строительство – это точная дата завершения строительства. На практике – это квартал, но должно быть число, месяц и год. В любом случае застройщик несёт ответственность за срыв срока строительства.

На срок передачи жилья дольщику будут влиять внешние события, и о них нужно знать заранее. Возведение коробки, здание и завершение всех отделочных работ внутри каждой квартиры – это один срок. Сдача объекта в эксплуатацию – это совсем другой срок. Передача ключей дольщику для осмотра квартиры и составления описи дефектов или подписания акта приёмки-передачи – это вообще длительный период.

Дольщик может не знать о реальном наличии множества объективных причин невозможности получить ключи от собственной квартиры в дату, определённую в ДДУ, но опытный застройщик не только знает, но и умело использует эти знания в личных целях.

Строительство тесно связано с государственными учреждениями, а это реальная бюрократия, фактические затраты времени и финансовых средств. Даже если не брать временные задержки по материалам и технологическим процессам, то строительство никогда не бывает точным как часы.

• настаивать на соблюдении сроков;
• отдавать себе отчёт в том, что на претензии к застройщику он может рассчитывать только при наличии реальной вины последнего, которую ещё нужно будет доказать.

Поэтому нужно учитывать перечисленные пункты, заключая договор со строительной компанией.

Когда результат претензии дольщика выражается в круглой сумме, а исправить дефекты строительства не представляется возможным, то судебное решение существенно увеличит срок передачи квартиры дольщику и значительно усложнит его.

Передача объекта дольщику при обычном положении вещей начинается с осмотра и заканчивается подписанием акта приёмки-передачи.

Выдавать кому-либо доверенность на этом этапе исполнения ДДУ категорически не целесообразно. И дольщик, и застройщик обязаны присутствовать лично, но никто не мешает им приглашать с собой на осмотр и подписание специалистов.

После завершения всех формальностей, когда акт приёмки-передачи подписан, «счастливый» владелец квартиры получает ключи и право жить, до права собственности на жилье остаётся ровно столько времени, сколько времени гражданин будет погашать ипотеку или снимать иное финансовое бремя за полученный кредит, заёмные или иные обузы, возникшие по ходу исполнения ДДУ.

Памятка дольщика по защите его прав

Начиная строительство, выбирая застройщика, финансовую организацию, оформляя заём или ипотеку, гражданин начинает длительный путь к получению в собственность квартиры.

• договор на долевое строительство;
• договор ипотеки или иного варианта займа денежных средств.

Эти два этапа совмещены во времени и постоянно будут пересекаться, а после подписания акта приёмки-передачи квартиры, от первого этапа останется только гарантия на построенное жилье

Перед завершением второго этапа финансовое учреждение предпримет максимально пристально достаточное количество мер, чтобы как можно больше забрать денег с бывшего дольщика перед тем, как он станет собственником квартиры и с него снимется финансовое бремя.

Договор на финансирование не будет слишком сложным. Единственный критерий минимизировать обузу: процент за пользование деньгами и срок пользования. Выбор финансового учреждения важен, но далеко не всегда это удаётся сделать. На выбор может оказать влияние застройщик, район проживания или иной фактор.

Да и потом, у всех банкиров и финансистов есть одна общая профессиональная черта: они ласковы вначале, внимательны в процессе, крайне придирчивы и раздражительны в конце при подсчёте своей прибыли.

Первый этап представляет собой юридический механизм повышенной сложности и трудоёмкости в реализации. Лучше потратить больше времени на заключение договора долевого строительства и провести с официальным представителем застройщика больше времени, пройдясь по каждому пункту договора, чем тратить время, деньги и нервы в конце строительства.

Естественно, дольщик должен «знать своего застройщика в лицо и часто появляться в его офисе» – незыблемое правило гражданина, которому не безразличны его права и его собственность.

«Дольщик обязан исполнять свои обязательства точно в срок и в полном объёме» – незыблемое правило дольщика, который будет иметь объективные основания для отстаивания своих интересов в любой ситуации в любое время и выиграет любое дело у любого самого искушённого в долевом строительстве застройщика.

Гражданин и дольщик до момента пока на нём висит бремя ипотеки или займа должен следить за динамикой изменения условий кредитования, государственной политикой в финансовой сфере.

Необязательно глубоко разбираться в финансовых вопросах, но важно понимать на момент прекращения ипотеки или займа, любой финансист предпримет все доступные ему инструменты, чтобы навязать заёмщику десерт.

Источник: zhiloepravo.com