Участники строительства как залоговые кредиторы

Содержание

После 1 июня 2019 года получилось, что если при банкротстве застройщика имущество передается фонду защиты прав дольщиков для продолжения строительства, то залоговые кредиторы лишались своих прав, в том числе на денежную компенсацию. КС РФ решил, что новые правила не соответствуют Конституции и объяснил, что можно предпринять, пока в закон не внесут поправки.

На практике встречаются ситуации, когда застройщик банкротится, и суд передает его имущество региональному фонду защиты прав дольщиков (далее – фонд), чтобы тот достроил дом. При этом залоговые кредиторы остаются без прав на помещения в этих домах, которые были у них в залоге. КС РФ рассказал, как решить эту проблему (Постановление КС РФ от 22.07.2022 № 34-П).

Суть проблемы

С 1 июля 2019 года перестало действовать положение о том, что недостроенный объект можно передать другому лицу для завершения строительства только после погашения требований залоговых кредиторов либо с их согласия. В этот период ввели требование о переходе на проектное финансирование и использование застройщиками эскроу-счетов (ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ и п. 11 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», далее – Закон о банкротстве).

Залог при банкротстве застройщика | Рустем Мифтахутдинов

В итоге лица, которые кредитовали застройщиков до этой даты, при передаче объекта фонду для завершения строительства оказались лишены возможности согласовать такую передачу, а также получить денежную компенсацию. Это ухудшает положение залоговых кредиторов. Ими могут быть:

кредиторы, которым земельный участок и объект незавершенного строительства были переданы в ипотеку по договору;
приобретатели нежилых помещений, заключившие с застройщиком договоры участия в долевом строительстве;
юридические лица, заключившие договоры участия в долевом строительстве независимо от того, какой тип помещений (жилые или нежилые) они намеревались приобрести.

Фонд подал заявление о намерении стать приобретателем прав застройщика на два земельных участка с находящимся на одном из них недостроенным 22-этажным жилым домом (с офисными помещениями и автостоянкой). Суд удовлетворил это требование. Залоговые кредиторы возражали: из-за передачи имущества фонду залог прекратился и они лишились возможности получить какую-либо компенсацию за изъятые из конкурсной массы активы застройщика.

Аналогичные ситуации рассматривались в делах № А07-21667/2017 и № А32-36020/2017

Решение КС РФ

Чтобы разобраться в этой проблеме, ВС РФ подал запрос в КС РФ, а залоговый кредитор по одному из дел – жалобу. Они заявили о том, что нужно проверить конституционность:

Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ, , п. 5 ст. 201.10, абз. 2 п. 2 ст. 201.15, подп. 1 п. 8 ст. 201.15-1, п. 11 ст.

201.15-2 Закона о банкротстве.

КС РФ признал оспариваемые нормы неконституционными, указал, что нужно внести поправки, и пояснил, что делать, пока поправки не внесут.

Вебинар 5-2020 | Защита интересов залоговых кредиторов в процедурах банкротства

Основные выводы КС РФ

Из-за введения в июле 2019 года поправок залоговые кредиторы лишились своих прав без выплаты компенсации. Это недопустимо.
Только законодатель вправе придать закону обратную силу. При этом в его тексте должно быть специальное указание о таком действии во времени.
Признание оспариваемых норм неконституционными само по себе не означает восстановление залоговых прав кредиторов, не являющихся дольщиками и получивших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования. Нужно защитить права залоговых кредиторов посредством иных правовых механизмов. Законодатель должен внести поправки, которые защитят права залоговых кредиторов.
Дело заявителя (залогового кредитора) должно быть пересмотрено. Но это не должно привести к отмене решений о передаче недостроенных объектов региональным фондам для их завершения.

Также КС РФ указал, что пока поправки не примут, должен работать такой механизм:

лица, которые ранее являлись залоговыми кредиторами застройщика, могут потребовать от фонда задолженность по обеспеченному залогом обязательству и проценты (без возобновления начисления процентов), но не более стоимости предмета залога на день принятия решения суда о передаче фонду имущества;
фонд должен удовлетворить требования в следующем порядке: он должен распределить между залоговыми кредиторами, обязательства перед которыми не погашены, пропорционально размеру этих обязательств части выручки от реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства. Размер соответствующей части выручки установит суд. Он должен учесть объем работ для достройки дома и другие расходы. Фонд, если это возможно, должен принять меры по увеличению площади помещений, чтобы максимально удовлетворить за счет этих помещений требования залоговых кредиторов;
независимо от реализации помещений фонд должен выплатить деньги залоговым кредиторам по обязательствам застройщика, возникновение которых было определяющим условием для строительства многоквартирного дома (связанным с предоставлением объекта недвижимости, предоставлением кредита или инвестиций), а также лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами в силу закона по обязательствам застройщика передать им объекты долевого строительства. Сумму выплаты тоже установит суд. Если выплат не хватит, то залоговый кредитор сможет заявить требование в рамках дела о банкротстве застройщика.

Мария Славич,

старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнeры»

Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ залоговые кредиторы были лишены преимуществ своего залогового статуса, на которые они были вправе рассчитывать, вступая в отношения с обанкротившимся впоследствии застройщиком.

Признанные неконституционными нормы переходных положений вызывали вопросы не только на предмет их соответствия Конституции РФ. Их логику сложно было объяснить и с точки зрения здравого смысла.

Так, указанные положения допустили возможность при производимой арбитражным судом для окончания строительства объекта «замене застройщика» не выплачивать в пользу залоговых кредиторов (чьи права требования были обеспечены залогом подлежащего передаче новому застройщику имущества) денежные средства в размере, на который они были бы вправе претендовать при реализации предмета залога с торгов.

При этом условие о соблюдении прав залоговых кредиторов сохранили для случая передачи объекта незавершенного строительства и земельного участка для достройки в созданный участниками строительства ЖСК (ст. 201.10 Закона о банкротстве). То есть участники строительства, которые приняли решение достроить объект за счет собственных средств, должны произвести выплаты в пользу залоговых кредиторов, а Фонд – нет.

Безусловно, законодатель преследовал благую цель в виде экономии денежных средств Фонда, но всему есть предел. КС РФ расставил все на свои места.

Интересно другое, Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ положения Закона о банкротстве (§7 главы IX о банкротстве застройщика) были дополнены ст. 201.15.2-2. Эта статья предоставила Фонду право в случае, когда он принял решение не финансировать окончание строительства объекта, а выплатить денежные средства участникам строительства, все равно претендовать на передачу ему прав на объект незавершенного строительства и земельный участок. Таким образом, Фонд получил преимущественное право на удовлетворение за счет такого имущества требований, перешедших к нему от участников строительства при производстве им выплаты.

Так вот в случае, если арбитражный суд удовлетворяет ходатайство, и объект с земельным участком передается Фонду, то залоговые кредиторы также не вправе претендовать на производство в их пользу выплат в счет обеспеченного залогом требования, то есть аналогичным образом лишаются всех преимуществ своего залогового статуса.

Вместе с тем положения ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве (а именно п. 4 и п. 25) не были предметом рассмотрения КС РФ, поскольку не применялись в деле заявителя. Однако, представляется, что данные нормы также не соответствуют Конституции РФ. Поэтому при применении их в конкретном деле обоснованным со стороны арбитражного суда будет направление в соответствии с п. 3 ст. 13 АПК РФ запроса в КС РФ о проверке их конституционности.

Кроме того, данным постановлением КС РФ подтвердил ранее неоднократно высказанную им позицию о том, что дольщики нежилых помещений не могут иметь неденежное требование к застройщику-банкроту. Названные лица вправе претендовать на удовлетворение только в денежной форме посредством включения их требований в четвертую очередь реестра требований кредиторов.

Позиция КС РФ о текущих платежах

В Постановлении от 22.07.2022 № 34-П еще рассматривался вопрос о сумме текущих платежей, которую должен был перечислить фонд. Конкурсный управляющий считал, что фонд должен заплатить все текущие платежи, поскольку после передачи имущества фонду у банкрота не останется других активов, за счет которых можно погасить текущие обязательства. Но фонд считал, что он вправе перечислить деньги только на судебные расходы по делу о банкротстве, расходы на вознаграждение конкурсному управляющему, на оплату деятельности лиц, привлеченных конкурсным управляющим.

КС РФ указал, что оспариваемые положения Закона о банкротстве не соответствуют Конституции РФ в той мере, в какой они не допускают возмещение фондом всех расходов, направленных на завершение конкурсного производства. При этом в любом случае фонд должен оплачивать труд работников, которые занимаются достраиванием объекта.

Источник: shortread.ru

Защита прав залоговых кредиторов в деле о банкротстве застройщика – разбираем Постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П

В рамках дела о банкротстве застройщика — ООО «Солдес Строй», Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Пермского края обратился с заявлением о намерении стать приобретателем прав застройщика на имущество и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 кв.м.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 19 февраля 2021 года по делу № А50-10848/2014, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2021 года, заявление удовлетворено. На конкурсного управляющего возложена обязанность передать фонду право собственности на один земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями, включая объект незавершенного строительства (многоквартирный дом), право аренды на второй земельный участок, обязательства застройщика перед участниками строительства, требования к участникам строительства, не в полном объеме исполнившим обязательства по оплате объектов строительства, а на фонд — перечислить на специальный банковский счет ООО «Солдес Строй» 10 785 543,14 руб. для погашения текущих требований и требований кредиторов первой и второй очереди, включенных в реестр требований кредиторов.

Не согласившись с этими судебными актами, граждане Т.Т. Инцкирвели и Ю.В. Позднякова — залогодержатели передаваемого фонду имущества, чьи требования включены в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь как обеспеченные залогом (залоговые кредиторы), обратились в Верховный Суд Российской Федерации с кассационными жалобами. Их возражения, заявленные в судах первой и апелляционной инстанций в связи с передачей имущества застройщика фонду, сводились к тому, что вследствие одного лишь факта такой передачи заложенного имущества они не могут быть лишены своих залоговых прав, т.е. права на получение удовлетворения за счет этого имущества (на получение соответствующей денежной компенсации). Отклоняя возражения, суды сослались на части 14 и 17 статьи 16 Федерального закона от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ, в силу которых передача объектов застройщика фонду осуществляется без выплаты компенсации залоговым кредиторам и без их согласия на передачу.

При обстоятельствах, схожих с описанными, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2020 года по делу № А07-21667/2017, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2021 года, удовлетворено заявление Фонда Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства о намерении стать приобретателем прав застройщика — ООО «КилСтройИнвест» на земельные участки с находящимися на них объектами незавершенного строительства (многоэтажными жилыми домами) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства. При этом на основании тех же норм Федерального закона от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ судами признано необоснованным заявление ПАО «Сбербанк России», предоставившего кредитные средства для строительства двух многоквартирных домов и являющегося залогодержателем на основании ипотечных договоров, о соразмерном удовлетворении его требований фондом, в связи с чем это общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой на указанные судебные акты.

Верховный Суд Российской Федерации, придя к выводу о наличии неопределенности в вопросе о соответствии Конституции Российской Федерации Федерального закона от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ, определениями от 21 февраля 2022 года приостановил производство по названным обособленным спорам и направил запрос в Конституционный Суд Российской Федерации.

По запросу ВС РФ Конституционный суд рассмотрел вопрос конституционности норм Закона о банкротстве, предусматривающих передачу объекта незавершенного строительства Фонду.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 года № 34-П положения Закона о банкротстве, предусматривающие утрату залоговыми кредиторами права залога в случае передачи дома для достройки Фонду, были признаны неконституционными. Конституционный суд указал, что в этом случае залоговому кредитору Фонд должен выплатить денежную компенсацию. Порядок расчета и выплаты компенсации должен установить федеральный законодатель, приняв соответствующие поправки.

До внесения изменений в законодательное регулирование применяется специальный механизм выплаты компенсации, установленный Постановлением КС РФ от 21 июля 2022 года № 34-П.

Как определяется размер денежной компенсации соинвесторам нежилых помещений при передаче объекта для достройки Фонду согласно Постановлению КС РФ от 21 июля 2022 года № 34-П?

У лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у Фонда развития территорий, не возникли обязательства по предоставлению помещений, в связи с прекращением залога возникает право требования к фонду в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, без возобновления начисления процентов, но не более — совокупно по всем лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, — стоимости предмета залога на день принятия решения арбитражного суда о передаче фонду соответствующего имущества.

Данные требования подлежат удовлетворению Фондом развития территорий в следующем порядке:

посредством распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами , обязательства перед которыми к этому моменту не погашены, пропорционально размеру этих обязательств части выручки от реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства , кроме подлежащих передаче участникам строительства в соответствии с принятыми на себя фондом обязательствами; размер соответствующей части выручки устанавливается судом с учетом совокупного размера требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, к фонду, объема работ, необходимых для введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, и иных обстоятельств, влияющих на расходы фонда в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта; фонд, если это возможно с учетом этапа строительства и в соответствии с правилами (нормативами, регламентами), обеспечивающими безопасность объектов капитального строительства, должен принять меры по увеличению площади помещений в объекте незавершенного строительства таким образом, чтобы максимально удовлетворить за счет этих помещений требования лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, без ущерба для иных обязательств, связанных с завершением строительства;
соинвесторам нежилых помещений, исполнившим обязательства по оплате объекта в полном объеме, Фонд развития территорий, вне зависимости от реализации помещений в объекте незавершенного строительства, также выплачивает в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», если иной порядок не определен судом, сумму, устанавливаемую судом на основе равного для всех указанных лиц процентного отношения (но во всяком случае не выше пятидесяти процентов) к размеру их требований к Фонду с учетом совокупного размера требований таких лиц, объема работ, необходимых для введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, и иных обстоятельств, влияющих на расходы фонда в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта; суд определяет срок внесения (выплаты) соответствующей суммы , а передача прав застройщика на соответствующее имущество фонду не обусловливается осуществлением такой выплаты;
соответствующие обязательства Фонда признаются погашенными, если размер выплат достиг размера требований лица, ранее являвшегося залоговым кредитором застройщика, к фонду либо если этот размер не достигнут, но возможность реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства исчерпана, а выплата осуществлена. За лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, также сохраняется право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства застройщика в соответствующей очереди, с тем чтобы совокупное удовлетворение требований этих лиц фондом и в порядке процедуры банкротства не превысило сумму основной суммы долга и процентов по ранее обеспеченному залогом обязательству. В случае такого превышения его сумма возвращается лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, фонду в пределах погашенных фондом обязательств перед ними.

22.08.2022 года Верховный суд РФ изменил Определение Арбитражного суда Пермского края от 19.02.2021 и Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2021 по делу № А50-10848/2014, указав, что суд первой инстанции должен установить размер компенсации залоговым кредиторам.

Из Постановления КС РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П и Определения ВС РФ № 309-ЭС18-13770 от 22.08.2022 года можно сделать ряд важных выводов:

Для получения компенсации от Фонда требования соинвесторов нежилых помещений должны быть включены в реестр как требования, обеспеченные залогом. Если соинвестор не обращался в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр, необходимо направить соответствующее заявление в суд (если срок для предъявления требований истек, заявление подается с ходатайством о восстановлении срока, в крайнем случае – требования включаются в список за реестром). Если денежные требования соинвестора включены в реестр, но в определении суда не предусмотрено, что соинвестор является залоговым кредитором, необходимо обратиться с ходатайством в арбитражный суд для признания данных требований требованиями, обеспеченными залогом.

Включение требований залоговых кредиторов в реестр банкротство застройщика

Пример формулировки в определении арбитражного суда

Итоговый размер компенсации, выплачиваемой Фондом, будет определяться судом с учетом различных обстоятельств: размера выручки от реализации помещений в объекте незавершенного строительства, расходов на строительство и совокупного размера требований залоговых кредиторов. До обращения в суд рекомендуется обратиться с заявлением о выплате в Фонд, несмотря на то, что досудебный порядок урегулирования спора Постановлением не предусмотрен.

Если размер компенсации, выплачиваемой Фондом, будет менее суммы требований залогового кредитора, то за кредитором сохраняется право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства застройщика в соответствующей очереди.

включение в реестр участников строительства и реестр требований кредиторов, обеспеченных залогом
восстановление пропущенного срока и обжалование отказа во включении
взыскание с Фонда развития территорий денежной компенсации и обжалование решения Фонда
признание права собственности на объект недвижимости

Требуется юрист по банкротству застройщиков? Для оценки перспективы решения вашего вопроса и расчета стоимости услуг п озвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или о ставьте заявку.

https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/bankrotstvo-zastroyshika/zashchita-prav-zalogovykh-kreditorov-v-dele-o-bankrotstve-zastroyshchika-razbiraem-postanovlenie-kon/ ООО «Юридическая компания «Двитекс» Юридические услуги с оплатой по результату

Как определяется размер денежной компенсации соинвесторам нежилых помещений при передаче объекта для достройки Фонду согласно Постановлению КС РФ от 21 июля 2022 года № 34-П?

Данные требования подлежат удовлетворению Фондом развития территорий в следующем порядке:

посредством распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами , обязательства перед которыми к этому моменту не погашены, пропорционально размеру этих обязательств части выручки от реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства , кроме подлежащих передаче участникам строительства в соответствии с принятыми на себя фондом обязательствами; размер соответствующей части выручки устанавливается судом с учетом совокупного размера требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, к фонду, объема работ, необходимых для введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, и иных обстоятельств, влияющих на расходы фонда в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта; фонд, если это возможно с учетом этапа строительства и в соответствии с правилами (нормативами, регламентами), обеспечивающими безопасность объектов капитального строительства, должен принять меры по увеличению площади помещений в объекте незавершенного строительства таким образом, чтобы максимально удовлетворить за счет этих помещений требования лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, без ущерба для иных обязательств, связанных с завершением строительства;
соинвесторам нежилых помещений, исполнившим обязательства по оплате объекта в полном объеме, Фонд развития территорий, вне зависимости от реализации помещений в объекте незавершенного строительства, также выплачивает в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», если иной порядок не определен судом, сумму, устанавливаемую судом на основе равного для всех указанных лиц процентного отношения (но во всяком случае не выше пятидесяти процентов) к размеру их требований к Фонду с учетом совокупного размера требований таких лиц, объема работ, необходимых для введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, и иных обстоятельств, влияющих на расходы фонда в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта; суд определяет срок внесения (выплаты) соответствующей суммы , а передача прав застройщика на соответствующее имущество фонду не обусловливается осуществлением такой выплаты;
соответствующие обязательства Фонда признаются погашенными, если размер выплат достиг размера требований лица, ранее являвшегося залоговым кредитором застройщика, к фонду либо если этот размер не достигнут, но возможность реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства исчерпана, а выплата осуществлена. За лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, также сохраняется право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства застройщика в соответствующей очереди, с тем чтобы совокупное удовлетворение требований этих лиц фондом и в порядке процедуры банкротства не превысило сумму основной суммы долга и процентов по ранее обеспеченному залогом обязательству. В случае такого превышения его сумма возвращается лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, фонду в пределах погашенных фондом обязательств перед ними.

Для получения компенсации от Фонда требования соинвесторов нежилых помещений должны быть включены в реестр как требования, обеспеченные залогом. Если соинвестор не обращался в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр, необходимо направить соответствующее заявление в суд (если срок для предъявления требований истек, заявление подается с ходатайством о восстановлении срока, в крайнем случае – требования включаются в список за реестром). Если денежные требования соинвестора включены в реестр, но в определении суда не предусмотрено, что соинвестор является залоговым кредитором, необходимо обратиться с ходатайством в арбитражный суд для признания данных требований требованиями, обеспеченными залогом.

Включение требований залоговых кредиторов в реестр банкротство застройщика

Пример формулировки в определении арбитражного суда

Итоговый размер компенсации, выплачиваемой Фондом, будет определяться судом с учетом различных обстоятельств: размера выручки от реализации помещений в объекте незавершенного строительства, расходов на строительство и совокупного размера требований залоговых кредиторов. До обращения в суд рекомендуется обратиться с заявлением о выплате в Фонд, несмотря на то, что досудебный порядок урегулирования спора Постановлением не предусмотрен.

Если размер компенсации, выплачиваемой Фондом, будет менее суммы требований залогового кредитора, то за кредитором сохраняется право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства застройщика в соответствующей очереди.

включение в реестр участников строительства и реестр требований кредиторов, обеспеченных залогом
восстановление пропущенного срока и обжалование отказа во включении
взыскание с Фонда развития территорий денежной компенсации и обжалование решения Фонда
признание права собственности на объект недвижимости

Источник: www.dvitex.ru

Надо отдать должное

Залоговым кредиторам банкротного строительства возвращают право на компенсации

Минстрой вслед за решением Конституционного суда (КС) намерен закрыть правовой пробел, возникший в 2019 году с введением нового регулирования долевого строительства в части защиты прав залоговых кредиторов, которые финансировали строительство, не будучи дольщиками,— касается это как физлиц, приобретавших нежилые помещения, так и банков, выдающих кредиты. Сейчас де-факто они лишены возможности получить средства, если ставший проблемным многоквартирный дом был передан на достройку другому инвестору или Фонду развития территорий,— проектом же предлагается предусмотреть право на удовлетворение подобных требований. Юристы соглашаются, что сейчас права таких кредиторов не защищены — предложенные изменения смогут решить эту проблему.

Фото: Василий Дерюгин, Коммерсантъ

Минстрой подготовил законопроект, закрывающий правовой пробел в области гарантий прав залоговых кредиторов застройщиков, не являющихся дольщиками. Документ разработан во исполнение решения КС, который в июле 2022 года признал неконституционным положение закона о долевом строительстве, позволяющее при передаче долгостроя новому застройщику или Фонду развития территорий (ранее — Фонд дольщиков) де-факто аннулировать залоги без компенсации таким кредиторам.

Суть проблемы в том, что с введением с 1 июля 2019 года эскроу-счетов и механизма передачи проблемных объектов Фонду дольщиков перестала действовать норма, предусматривающая, что незавершенный объект может быть передан для достройки лишь после погашения требований залоговых кредиторов. Как признал КС, обновленное регулирование ухудшило их положение: единственный шанс на компенсацию у них оставался лишь в ходе общей процедуры банкротства застройщика при наличии у него какого-либо иного имущества, кроме недостроя.

Тогда же КС установил временные правила урегулирования подобных ситуаций, разрешив залоговым кредиторам предъявлять фонду дольщиков требования. Из этой же логики исходит в своем законопроекте и Минстрой.

Размер требований таких кредиторов (если они не были удовлетворены в ходе процедуры банкротства) будет пропорционален их доле в обеспеченных залогом обязательствах и выплачиваться из выручки от реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства (за вычетом трат на ввод объекта). При частичном удовлетворении их требований при банкротстве застройщика выплата должна быть соразмерно уменьшена.

Также предлагается прямо ввести в закон о долевом строительстве норму о передаче «незавершенки» на достройку только при отсутствии залоговых требований кредиторов, не являющихся дольщиками, либо с их согласия — но обратной силы при наличии решений судов о передаче объекта она иметь не будет. Также проектом предусматриваются гарантии выплаты зарплат лицам, привлекавшимся после начала банкротства для завершения строительства — с учетом этого, пишет Минстрой со ссылкой на экспертные оценки, бюджетные расходы могут вырасти на 8,5 млрд руб.

По словам партнера ProLegals Елены Кравцовой, сейчас залоговые кредиторы не вправе принимать решения на общих собраниях и определять судьбу недостроев.

Подобные ситуации довольно распространены — как отмечает юрист Forward Legal Олесь Груздев, залоговые кредиторы есть практически в каждом деле о банкротстве застройщика. «Учитывая, что права на землю и незавершенный объект составляют основные активы застройщика, остальные кредиторы, которые не являются участниками строительства, удовлетворения в деле о банкротстве не получают, ведь другого имущества у застройщика не остается»,— говорит он.

Верховный суд разъяснит, кого считать застройщиком применительно к делам о банкротстве

«Конечно, это повлияет на готовность приобретателей осуществлять достройку объектов, поскольку фактор залоговых кредиторов необходимо учитывать»,— говорит Елена Кравцова. Но, продолжает она, такое регулирование должно поставить в равные условия участников строительства, залоговых кредиторов и приобретателей объектов. Соглашается с этим и Олесь Груздев: «Законопроект усиливает положение кредиторов, не являющихся участниками строительства, и дает им больше гарантий того, что их требования хоть в какой-то степени будут удовлетворены».

Источник: www.kommersant.ru

Залоговый кредитор в банкротстве: как защищены его интересы

Обязательства, которые взял на себя должник перед кредитором, могут быть обеспечены залогом на определенное имущество. Это может быть недвижимость, транспортные средства, ценные бумаги, доли в уставном капитале, иные активы. Если должник прекратит исполнение своих обязательств, то кредитор может добиться возврата денег путем обращения взыскания на отданные в залог активы.

Исходя из условий договора и требований законодательства, продать предмет залога можно в судебном или досудебном порядке. Залоговый кредитор в банкротстве наделяется отдельными правами, обязанностями и ограничениями. О том, как осуществляется расчет по требованиям с залогом, читайте в нашем материале.

Залоговый кредитор — кто это такой

Кредитор — это лицо, перед которым у должника есть какие-либо обязательства. Типичным примером является кредит, когда у заемщика возникают обязательства по возврату денег банку и по уплате процентов.

Также кредитором может быть:

контрагент по гражданскому договору (например, продавец будет признан кредитором, если покупатель не перечислил деньги за отгруженный товар);
государственное ведомство, которому граждане или юридические лица должны перечислять обязательные платежи (например, кредитором будет ИФНС, если возник долг по налогам, взносам, штрафам);
лицо, перед которым возникли обязательства личного характера (например, по алиментам, по возмещению вреда здоровью и т.д.).

Кто из кредиторов имеет право предлагать
физ лицам кредит под залог квартиры?
Спросите юриста

При возникновении и исполнении обязательств стороны могут договориться о залоге. Это один из способов обеспечения обязательств, который дает кредитору дополнительные гарантии возврата денег. Условия о залоге прописываются в договорах и соглашениях. На некоторые виды имущества залог официально регистрируется в государственных реестрах.

Если должник перестанет платить, то у кредитора возникает право начать взыскание в судебном или досудебном порядке. Оно может осуществляться путем обращения взыскания на заложенное имущество. Например, при большой и длительной просрочке по ипотеке банк может продать квартиру, чтобы закрыть долг или его часть.

Залоговый кредитор в банкротстве может заявить свои требования в реестр и получить преимущества при распределении средств после реализации

Требования залогового кредитора относятся к третьей очереди в банкротстве. После реализации залогодержатель может получить 70% или 80% от вырученных средств.

Кредитор может заявить свои права на залог и в рамках банкротства должника. Чтобы получить преимущества при реализации имущества, ему нужно заявиться в реестр кредиторов. Включение в реестр требований осуществляется по заявлению в адрес суда. После этого возникнут специальные права и обязанности, предусмотренные законом о банкротстве.

Что является предметом залога

Залог обеспечивает исполнение обязательств. Поэтому рыночная цена заложенных объектов или вещей обычно примерно равна сумме кредита или иных обязательств по договору.

В залог могут передаваться следующие активы:

недвижимость (залог на него регистрируется через Росреестр);
транспортные средства (залог регистрируется через ГИБДД);
движимые активы (положения о залоге прописываются в договоре, либо вещи передаются на ответственное хранение);
ценные бумаги (залоговые обязательства подтверждаются передачей сведений держателю реестра или регистратору);
доли в уставном капитале (залог подтверждается договорами, внесением сведений в ЕГРЮЛ).

Предметом залога могут быть и права требования, дебиторская задолженность, иные активы. Чтобы определить стоимость обеспечения стороны, стороны могут проводить оценку активов. Например, при оформлении ипотеки проводится оценка квартиры, на которую будет зарегистрирован залог.

Где можно получить средства под залог
автомобиля? Закажите звонок юриста

Действия залогового кредитора до начала банкротства

Залоговый кредитор в банкротстве физического лица или организации получит преимущество при распределении конкурсной массы. В частности, ему всегда перечисляется больше половины средств от продажи заложенного имущества.

Для защиты интересов всех участников банкротного дела закон № 127-ФЗ, который и описывает тонкости проведения процедуры, предусматривает выплаты после реализации заложенного имущества и иным кредиторам.

Поэтому залогодержателю может оказаться выгоднее предпринять определенные действия до начала банкротства:

можно обратить взыскание на предмет залога во внесудебном порядке, если это предусмотрено договором и соответствует закону — например, имущество можно продать без торгов, если в договоре предусмотрена такая возможность;
можно обратить взыскание на заложенное имущество в судебном порядке — например, такая процедура распространяется на продажу квартиры в ипотеке, чтобы суд убедился в соблюдении интересов заемщика;
можно оставить себе вещи в счет погашения долга, если такое право предусмотрено договором — речь идет о движимых активах, которые передавались на период исполнения обязательств.

До банкротства залогодателя обращение взыскания осуществляется только в пользу кредитора-залогодержателя. Он получит все средства от прямой продажи имущества или в случае продажи залога на торгах. Но если дело дойдет до банкротства, то право на часть средств от продажи появится у всех лиц, подавших свои требования.

Допускается оплата стоимости залогового имущества кредитору третьим лицом, которое приобретет право требования к должнику. При выкупе должнику направляют уведомление, после чего он будет обязан платить уже новому кредитору. При уступке права требования залогодержатель может согласиться на существенный дисконт в цене имущества, чтобы вернуть хотя бы часть денег.

Нужно ли согласие физ лица, если кредитор
продает его залог кому-то другому?
Спросите юриста

Права залогового кредитора в банкротстве

Права кредитора возникают после подачи им заявления в арбитраж, проверки его требований и внесения в реестр. Подробный алгоритм действий описан в законе № 127-ФЗ. Также взыскатель может сам инициировать банкротство, если это поможет ему вернуть деньги за счет доходов и активов должника.

У залогового кредитора возникают специальные права в конкурсном производстве. Прежде всего, он вправе требовать продажи заложенных активов, разрешать или отказывать банкроту в заключении мирового соглашения. При определенных условиях залогодержатель может получить имущество банкрота себе. Подробнее об этих нюансах читайте ниже.

Заявление требований в реестр

Специальный статус залогового кредитора возникает на основании заявления о включении требований в реестр. На это залогодержателю дается 2 месяца, а обоснованность заявления проверяет суд. Также на этом этапе осуществляется проверка, существует ли предмет залога в натуре. После активы будут включен в конкурсную массу для реализации.

Если залоговый кредитор не успеет подать требования в течение 2-х месяцев, он не утрачивает право на участие в деле. Требования можно заявить и позже, но тогда не возникнет специальный статус.

Залоговые требования включаются в 3-ю очередь кредиторов. Специальный статус позволяет участвовать в общих собраниях на всех этапах дела. По большинству финансовых вопросов у этого участника банкротного дела нет права голоса.

Вот по каким вопросам голосует залоговый кредитор:

по выбору или отстранению управляющего;
по определению порядка продажи активов под залогом;
по вопросу прекращения конкурсного производства, перехода к внешнему управлению (эта стадия отсутствует в банкротстве физических лиц);
по выдаче согласия на заключение мирового соглашения с банкротом.

В некоторых случаях залогодержателю важно получить право голоса на собраниях не только по процедурным вопросам, но и по финансовым решениям. Например, это актуально для ситуаций, когда размер требований залогодержателя существенно выше суммы обязательств перед остальными кредиторами. При таких обстоятельствах есть возможность разделить свои требования на залоговые и незалоговые, чтобы получить право голоса по всем вопросам на собрании кредиторов. Сделать это можно только до закрытия реестра.

Возможно ли мировое соглашение
при банкротстве с ипотекой?
Закажите звонок юриста

Требование о реализации

В заявлении о признании статуса залогового кредитора или в отдельном обращении можно указать требование о распродаже заложенных активов. После этого залогодержатель вправе определить порядок оценки и продажи залогового имущества.

Например, он вправе выбрать электронную площадку для проведения торгов, опираясь на собственный опыт и предпочтения. Если залоговый кредитор не примет участия в определении порядка реализации, управляющий может самостоятельно его разработать и представить на утверждение в суд.

Если залогодатель ликвидирован, сохраняется ли залог на имущество? Да, залог сохраняется, так как у сторон по договору могут быть правопреемники. Например, если организация официально ликвидирована, то залоговые права и обязанности могут перейти по правопреемству к учредителям. Также их можно продать (уступить) иным лицам, чтобы рассчитать по долгам при ликвидации. Новый кредитор (правопреемник) сможет заявить свои требования в банкротном деле.

Порядок реализации заложенного имущества и распределения средств

Заемщик-банкрот может добиться списания долгов, если средств от продажи его активов окажется недостаточно для расчета со всеми кредиторами. На торги выставят все имущество должника, включенное в конкурсную массу. Есть ряд исключений, когда определенные объекты и вещи не подлежат реализации. Встречаются ситуации, когда объекты не могут реализовать. Но заложенные активы под такие исключения не подпадают.

Реализацией конкурсной массы будет заниматься управляющий. Именно он получает и рассматривает заявления от взыскателей, проверяет информацию об имуществе, залогах на него. Управляющий работает за вознаграждение. В частности, он получит 7% от стоимости проданных активов банкрота. Это может повлиять на выплаты кредиторам из реестра.

Кто выбирает оценщика для определения
стоимости имущества при банкротстве?
Спросите юриста

Оценка имущества

Управляющий делает оценку всех активов банкрота перед реализацией. Это нужно для определения начальной стоимости объектов и вещей для торгов. В зависимости от вида имущества, оценка может проводиться самостоятельно управляющим или с привлечением профессионального эксперта-оценщика.

Залоговый кредитор может проверять правильность действий управляющего, обжаловать отчет или потребовать повторной оценки у другого эксперта. За повторную оценку придется платить за свой счет. После оценки начальная цена имущества будет указана в сообщениях на Федресурсе и на электронной торговой площадке.

Может ли залоговый кредитор выкупить имущество

Залоговый кредитор не может являться участником торгов и напрямую выкупать имущество банкрота. Технически это можно сделать путем привлечения к участию в торгах подконтрольных лиц, последующего переоформления прав на имущество. Но если в торгах принимают участие несколько покупателей, залоговый кредитор может потратить на выкуп больше, чем сумма его требований.

До начала торгов залогодержатель может попытаться выкупить предмет залога. Такое заявление рассматривает собрание кредиторов, арбитраж и управляющий. Если решение одобрено, залоговый кредитор перечислит на специальный счет 20 или 30% от стоимости имущества. Точный размер компенсации зависит от вида обязательства, обеспеченного залогом.

Распределение денег после реализации

Требования, обеспеченные залогом, при банкротстве относятся к третьей очереди. У залогового кредитора есть существенное преимущество при распределении денег:

по большинству видов обязательств будет перечислено 70% от полученной суммы, но не более размера долга — также 20% пойдет кредиторам 1-й и 2-й очереди, а остаток направят на судебные расходы, вознаграждение управляющему;
по кредитным обязательствам залогодержатель (банк) получит 80%, но не более суммы долга — также 15% направят кредиторам первой и второй очереди, а остаток пойдет на судебные расходы, вознаграждение управляющему;
указанные правила не распространяются на продажу иного имущества, включенного в конкурсную массу — если кредитор подавал не только залоговые, но и иные требования, он сможет получить дополнительные выплаты после реализации.

Контроль за распределением средств осуществляет управляющий. Если у залогового кредитора есть претензии к порядку реализации и расчету по требованиям, он может подавать жалобы в арбитражный суд, а также в вышестоящие инстанции.

Нужна помощь в организации процедуры
банкротства? Закажите звонок юриста

Основания для передачи имущества залогодержателю

Залоговый кредитор может получить имущество, если первые и повторные торги будут признаны несостоявшимися. Управляющий направит такое предложение в течение месяца после того, как вторые торги не выявят покупателя или вообще не состоятся. Если залоговый кредитор дает согласие на получение имущества, залог с него будет снят.

Можно отказаться от получения предмета залога. В этом случае имущество будут продавать путем публичного предложения. Если реализация таким способом принесет результат, залогодержатель получит 70% или 80% вырученных средств.

Наши юристы проконсультируют вас по всем вопросам, связанным с правами и статусом залогодержателя и его действиям при банкротстве. Также вы можете получить помощь в подготовке документов и сопровождении процедур банкротства.

Источник: fcbg.ru

Если застройщик обанкротился: какие гарантии

До стабилизации правого регулирования законодательством долевого строительства многоквартирных домов многие дольщики «попали» на застройщиков, которые в итоге обанкротились. Начались многочисленные проверки и долгие судебные споры. Чтобы этого не повторялось, было принято в том числе постановление Конституционного Суда РФ № 34-П от 21.07.2022 о залоговых кредиторах и кредиторах по текущим платежам (зарплата и т. п.).

Что проверяли на конституционность

Постановление КС РФ от 21.07.2022 № 34-П (далее – Постановление № 34п) вступило в силу 25 июля 2022 года и проанализировало в связи с запросом Верховного Суда ряд норм двух федеральных законов:

Основной целью КС при этом было защитить права залоговых кредиторов при передаче недостроя фонду защиты прав дольщиков.

Дело в том, что ряд норм этих ФЗ позволяют передавать объекты обанкротившегося застройщика фонду защиты прав дольщиков для завершения стройки, но:

с потерей такими инвесторами залоговых прав;
без выплаты им компенсации;
без их согласия на передачу.

При этом формально такие дольщики не являются участниками строительства.

Отметим, что оспариваемое в КС правило действовало с июля 2019 года (Закон № 151-ФЗ). Однако оно затронуло и тех, кто вкладывался в стройку задолго до этой даты и до начала применения банками счетов-эскроу.

Что решил КС

Конституционные судьи признали указанную норму неконституционной, поскольку она нарушает права залоговых кредиторов. Основной посыл такой: вступая в правоотношения с застройщиком до принятия изменений в закон, они не могли спрогнозировать ухудшение своего имущественного положения и лишение права на приоритетное удовлетворение требований за счет имущества, находящегося в залоге.

Также КС признал противоречащими Конституции обязанность фонда гасить только текущие платежи первой очереди. При этом неудовлетворенными оставались требования о выплате текущей зарплаты и расчетах с организациями, без которых невозможны введение банкротства и сохранность объекта строительства.

До внесения изменений в законодательство КС установил временное правовое регулирование спорных отношений. А дело заявителя должны пересмотреть.

Залоговые кредиторы

Постановление № 34-П затрагивает кредиторов, которые отвечают следующим условиям:

они не участники строительства;
профинансировали создание недвижимости, в отношении которой девелопер заключил договор с первым контрагентом без счетов эскроу (до 01.07.2019);
потеряли залоговые права, когда проблемные объекты стали собственностью фонда.

В итоге таким кредиторам осталось рассчитывать только на то, что их требования удовлетворят в общем порядке за счет конкурсной массы.

Более того, многие суды отмечали, что для передачи имущества фонду согласие залоговых кредиторов на это не нужно. И компенсацию фонд не обязан перечислять.

КС счел это несправедливым и призвал скорректировать законодательство. До того вступления в силу обновлённых правил он разрешил требовать от фонда погасить основной долг по залоговому обязательству девелопера и выплатить проценты. Хотя возобновить их начисление нельзя.

Размер требования залогового кредитора не должен превышать цену предмета залога. Ее определяют именно на день, когда арбитражный суд передал имущество фонду.

Также у бывших залоговых кредиторов остается право получить деньги в порядке очередности. Сумма с учетом выплат фонда – не более основного долга и процентов по обязательству. Иначе излишек нужно вернуть фонду в пределах того, что он перечислил.

Кредиторы по текущим платежам

По закону фонд защиты прав дольщиков обязан провести только текущие платежи первой очереди. То есть не обязан, в частности:

погашать требования выплатить зарплату персоналу застройщика;
рассчитываться за работы по завершению строительства, которые подрядчики выполняли до того, как фонд решил приобрести права девелопера;
за услуги, без которых нельзя нормально провести банкротство и сохранить проблемный объект – охрана и энергоснабжение, помещения, где работал управляющий, и т. д.

По мнению КС, эти правила нужно менять так, чтобы они разрешали данным кредиторам получить положенное за счет фонда. Кроме ситуации, когда кредиторам не смогли бы выплатить деньги, даже если бы недвижимость осталась у девелопера. Но эта оговорка не касается зарплатных требований – оплаты труда работающих или работавших после даты принятия заявления о признании должника банкротом по трудовому договору непосредственно на объекте незавершёнки, который передан фонду.

Если имущества застройщика-должника недостаточно, удовлетворение требований кредиторов по текущим платежам за счет его реализации невозможно. И передача имущества должника (земельного участка, объекта незавершенного строительства) соответствующему фонду по сути ухудшает положение кредиторов по текущим платежам.

Заключение

Таким образом, КС дал имущественные гарантии при банкротстве застройщиков (девелоперов) ряду кредиторов – по залоговым обязательствам и текущим платежам.

Оказалось, что введение Законом № 151-ФЗ порядка передачи объекта незавершенного строительства фондам, созданным для защиты жилищных прав граждан, иному приобретателю, и распространение его на ранее возникшие правоотношения ухудшило положение залоговых кредиторов: они могут претендовать на удовлетворение своих требований только в общей процедуре банкротства застройщика при наличии у него иного имущества (которого, как правило, у застройщика нет).

Источник: buhguru.com