Строительный контракт является основным документом, регламентирующим взаимоотношения между участниками инвестиционного процесса, в значительной степени определяющим эффективность организации строительства.
В индустриально развитых странах мира наиболее часто используется четыре типа строительно-монтажных контрактов по методам расчета договорной цены на строительную продукцию.
Наиболее распространен «контракт с фиксированной ценой (Lump Sum Coпtract)>,, предусматривающий соглашение на реализацию проекта по некоторой заранее обусловленной цене, независимо от фактической стоимости, в которую подрядчику обошлось строительство объекта.
Этот тип контракта предполагает наличие полной проектной документации на строящийся объект , гарантирует заказчику выполнение проекта в срок в рамках заданной стоимости, но характеризуется высокой степенью риска для подрядчика, который не может предусмотреть всех возможных трудностей в процессе реализации проекта. В результате подрядчик стремится увеличить контрактную цену проекта. Кроме того, проектные решения по объекту к моменту завершения его строительства могут морально устареть. Достоинства и недостатки контракта этого приведены в табл. 2.2.
Контракты FIDIC в строительстве, Республика Узбекистан, 29.09.21
Контракт типа «цена плюс гонорар (Cost Plus, СР)» устраняет основной недостаток контракта с фиксированной ценой, поскольку предусматривает возмещение заказчиком всех дополнительных затрат подрядчика (в размере обусловленной договором суммы или в виде процента от сметной стоимости объекта). При контрактах этого типа весь риск, связанный с удорожанием строительства, перекладывается на заказчика. В соответствии с условиями контракта типа СР строительство объекта начинается до завершения разработки проектно-сметной документации, что сокращает сроки проектирования и строительства (табл. 2.3).
Взаимоотношения заказчика и подрядчика, регламентируемые контрактом типа «контракт с гарантированной максимальной ценой (Guaranteed maximum or upset price control)>>, имеют некоторое отличие от контракта СР, предусматривающее гарантии подрядчика не превышать согласованную сметную стоимость объекта.
При этом издержки, превышающие договорную цену, полностью ложатся на подрядчика, а полученная экономия формирует прибыль от результатов его деятельности.
Имеются две разновидности контрактов второго и третьего типа: DB — «desigп — build>> (проектирование — строительство) и СМ — «construction rnanagement>, (управление строительством).
Достоинства и недостатки контракта типа «Lump Sum Contract» (LSC) (с фиксированной ценой)
Достоинства и недостатки контракта типа «Cost — Plus» (СР) (цена плюс)
Формы контрактов FIDIC в СНГ. Видео лекция. 2017г.
При первой разновидности заказчик заключает контракт с одним генеральным подрядчиком (geпeral coпtractor), который руководит процессами и проектирования, и строительства, привлекая для выполнения отдельных этапов и работ специализированные фирмы.
При второй разновидности создается специальная группа управления проектом в составе представителей заказчика, архитектора, подрядной организации, которая совместно решает все вопросы определения стоимости проекта, выбора места строительства, проектирования, конструктирования и т. п.
Одной из распространенных форм: контрактов в закупках, направленных на уменьшение риска в процессе реализации проекта, является форма типа СВ — Construction Bonging, сущность которой состоит в привлечении к участию в строительном контракте фирмы-гаранта, обеспечивающей выполнение работ в полном соответствии с контрактом. Основу контракта этого вида составляет соглашение между заказчиком, подрядчиком и фирмой-гарантом. Подрядная строительная организация, выступающая в роли руководителя проекта, выплачивает фирме-гаранту гонорар в размере от 0,3 до 0,5% сметной стоимости объекта, что приводит к соответствующему увеличению контрактной цены. Однако при этом снижается степень риска подрядной фирмы из-за возможных отклонений в процессе реализации проекта (табл. 2.4).
Достоинства и недостатки контракта типа «Construction Bonding» (СВ)
(строительство под долговые обязательства)
Контракты можно классифицировать также по степени детерминированности (с фиксированной ценой) и в связи с системой реагирования на объективные изменения строительного процесса.
Первые наиболее предпочтительны для заказчика, а вторые — для подрядных строительных фирм. В то же время компенсационные контракты могут снизить остроту противоречий между основными участниками инвестиционного процесса.
› Содержание › Строительный контракт: виды, особенности, формы
Источник: honneur.ru
Классификация контрактов в строительстве
Основными функциями, выполняемыми в рамках инвестиционно-строительного проекта, в связи с которыми участники вступают в договорные отношения, являются следующие (в скобках указан исполнитель функции):
— владение строительным проектом и организация его выполнения (заказчик);
— управление проектом строительства и его отдельными элементами (управляющий проектом, инженер-консультант, руководитель строительства и т.д.);
— строительство и ввод в эксплуатацию объекта (генеральный подрядчик, субподрядчики);
— оказание прочих услуг в ходе проекта (прочие консультанты).
В крупных инвестиционно-строительных проектах для выполнения каждой из указанных основных функций, как правило, назначается отдельный исполнитель и создается достаточно сложная система договорных отношений. На практике в большом количестве ИСП несколько функций выполняется одним исполнителем, например, заказчик одновременно является инвестором и (или) управляющим проектом, подрядчик наряду со строительством осуществляет проектирование и т.д. Когда каждую из перечисленных функций исполняет отдельный исполнитель, то есть при сооружении практически любого крупного объекта недвижимости, в рамках ИСП возникают следующие договорные отношения:
— между инвестором и заказчиком (договор об оказании возмездных услуг);
— между заказчиком и проектной организацией на выполнение изыскательских работ, разработку проектно-сметной документации, осуществление авторского надзора за строительством (договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ);
— между заказчиком и управленческой (инженерной) компанией (договор об оказании возмездных услуг);
— между заказчиком и подрядчиком (генеральным подрядчиком) на строительство объекта (договор строительного подряда);
— между заказчиком и консультантами (договоры об оказании возмездных услуг)
— между генеральным подрядчиком и субподрядчиком на выполнение отдельных видов строительно-монтажных и пусконаладочных работ (договоры субподряда);
— между генеральным подрядчиком (субподрядчиком) и поставщиком (производителем) на поставку (изготовление) оборудования, инвентаря, строительных материалов и конструкций (договор поставки).
Как видно из вышеизложенного в системе контрактных отношений в строительстве используются три основных типа договоров:
1. Договор между заказчиком и подрядчиком (подрядчиком и субподрядчиком) — договор подряда:
2. Договор между заказчиком и консультантом на оказание услуг — договор оказания возмездных услуг;
3 Договор между заказчиком и поставщиком — договор поставки.
Кроме того, при реализации инвестиционно-строительных проектов заключаются договоры других типов, имеющие опосредованное отношение к строительству, в том числе договоры страхования строительных рисков, договоры поручительства, договоры лизинга, аренды и т.д.
Договорам подряда посвящена Глава части « ГК РФ, в которой содержится классификация подрядных договоров (см. рис.8.1.)
Следует отметить, что в строительной отрасли имеются виды деятельности, которые можно считать находящимися на границе подряда и услуги. К таковым, прежде всего, относятся проектные работы.
С одной стороны, проектные работы имеют очевидный отчуждаемый результат, достижение которого согласно договору гарантируется исполнителем (налицо признаки договора подряда), с другой стороны этот результат не носит «вещного», материального характера, а представляет собой результат интеллектуальной деятельности, хоть он и передается заказчику на материальном носителе (налицо признаки, характеризующие услугу). В результате проектная деятельность в разных юрисдикциях регулируется разными договорами. Российское законодательство относит проектирование к работам и проектная деятельность в соответствии с ГК РФ регулируется договором подряда на выполнение проектных и изыскательских работ (см. рис. 8.1.), являющимся, наряду с бытовым и строительным подрядом, особой разновидностью договора подряда. В международной практике, которая в значительной степени основана на нормах и традициях англосаксонского права, проектирование относят к услугам, которые оказываются консультантами (см. [89, 37, 74 ]).
· схема взаимодействия участников ИСП;
· метод формирования цены контракта и организации платежей;
· сложность проекта и объем финансирования.
Давайте рассмотрим особенности строительных контрактов в зависимости от выбранной схемы организации взаимодействия внутри ИСП. В соответствии с данным признаком выделяются следующие типы контрактов на подрядные работы:
— контракт на строительство – применяется в традиционной схеме реализации проекта, характеризуется наиболее полной вовлеченностью заказчика в управление работами и полным контролем со стороны заказчика над ходом выполнения работ.
— контракт на проектирование и строительство – применяется в схеме проектно-строительного подряда, характеризуется значительной вовлеченностью заказчика в управление работами и более или менее плотным контролем над ходом выполнения работ.
— контракт на выполнение работ «под ключ» характеризуется ограниченной текущей вовлеченностью заказчика в управление проектом и обеспечением периодического контроля над ходом работ по «контрольным точкам»).
— контракт на проектирование-строительство–эксплуатацию (концессионное соглашение), применяется в концессионной модели выполнения проекта, характеризуется долгосрочным, многостороннем плановым контролем заказчика над ходом проекта.
Классификации в привязке и схемам взаимодействия при реализации ИСП представлена в таблице 8.1.
Классификация договоров подряда в привязке к схемам взаимодействия при реализации ИСП
| Схема закупок и взаимодействия | Выполняемые работы | Тип строительного контракта |
| Традиционная | Строительство | Контракт на строительство |
| Управление и строительство | Управленческо-строительный подряд | |
| Проектно-строительный подряд | Проектирование и строительство | Контракт на проектирование и строительство |
| Выполнение работ на условиях «под ключ» | Предпроектные и проектные работы, строительство, ввод в эксплуатацию | Контракт на проектирование, строительство и сдачу объекта на условиях «под ключ» |
| Концессионная | Выполнение функций соинвестора, генерального подрядчика и эксплуатирующей организации | Контракт на проектирование-строительство эксплуатацию (концессионное соглашение) |
Важнейшим признаком классификации строительных контрактов является метод формирования цены контракта и организации платежей по контракту.
В соответствии со статьей 709 ГК РФ цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой, при этом в случае отсутствия других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой. Различие между приблизительной и твердой ценой, как вытекает из пунктов 5 и 6 статьи 709, заключается в том, что приблизительная цена предполагает ценовой учет отклонений в объемах работ от заданных в контракте, в то время как твердая цена в случае несоответствия расчетных объемов работ фактическим остается неизменной [26].
Источник: studopedia.ru
Строительный контракт: виды, стратегии, управление 2022 г.
Что нового появилось в оформлении договоров подряда и оказания услуг в сфере строительства? Какая контрактная стратегия будет самой выгодной на сегодняшний день?
1. Виды строительных контрактов, их принципиальные отличия
Современное законодательство предписывает 5 вариантов строительных контрактов:
1) договор подряда;
2) договор возмездного оказания услуг;
3) договор купли-продажи;
4) договор простого товарищества;
5) смешанный договор.
Как правило, подрядчики выбирают два первых варианта. Договор подряда по определению, связан с исполнением работ по строительству или ремонту с последующей приемкой заказчиком. Договор возмездного оказания услуг подразумевает совершение определенных платных действий. Отсюда вытекает ряд принципиальных отличий между этими вариантами строительных контрактов:
1) при ДП подрядчик отвечает за конечный результат, а при ДВОУ – за сам факт предпринятых действий;
2) право на расторжение договора подряда имеют оба контрагента сделки, а вот ДВОУ расторгнуть может только заказчик
3) для исполнения ДП генподрядчик вправе привлечь субподрядчиков, а вот услуги придется оказывать самому;
4) оплачивается работа по ДП после приемки, а по ДВОУ соответственно контракту;
5) отличие по ограничению ответственности: заказчик, разорвавший ДП, должен компенсировать ущерб в размере разницы между стоимостью договора и стоимостью фактически оказанных услуг. В ДВОУ компенсируется 100 %
Договор строительного подряда – это обязательство, взятое исполнителем, создать конкретный объект или произвести определенный объем работ. Заказчик обязан обеспечить исполнителю необходимые условия для исполнения контракта.
Отправьте запрос и получите в распоряжение целый штат экспертов с оплатой за результат!
2. Управление строительными контрактами
В Градостроительном кодексе содержится договорная схема участников сделки. Возглавляет ее застройщик, выполняющий следующие обязанности:
1) финансирование проекта;
2) обладание правом собственности на земельный участок;
3) полноправное владение построенными зданиями и сооружениями;
4) проведение инженерных изысканий;
5) подготовка проектной документации;
Следующий участник строительного контракта – это технический заказчик.
Он выполняет следующие функции:
1) представительство застройщика на стройплощадке;
2) подписание договоров на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт от имени застройщика;
3) подготовка заданий на выполнение инженерных изысканий, проектирования и строительства;
4) предоставление лицам, осуществляющим работы, необходимых материалов и документов;
5) утверждение проектной документации;
6) подписание документов, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию.
Третьим звеном строительного договора подрядов являются подрядчики, на которых возложены следующие обязанности:
1) выполнение инженерных изысканий;
2) составление проектной документации;
3) непосредственное руководство строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом (генподрядчик).
Каждое из вышеназванных лиц правомочно привлекать субподрядчиков.
Следует отметить, что по существующему законодательству если в договоре подряда прописана ответственность подрядчика за проводимые работы, именно он будет нести ответственность за всевозможные нарушения контракта. Если в договоре этого нет, ответственность за исполнение работ полностью лежит на заказчике.
Воспользуйтесь нашими наработками! Мы поможем вам выиграть не менее трети котировок!
3. Виды современных стратегий организации строительного подряда.
Каждая контрактная стратегия имеет свою специфику:
1) традиционная подрядная схема;
2) разновидности схемы «под ключ»;
3) комплексные схемы.
Преимущества традиционной подрядной схемы:
1) возможность контролирования исполнения работ, стоимости и достигнутых результатов на каждом этапе строительства;
2) возможность исправления ошибок и внесения коррективов;
3) способность ясного расчета цены на основе рабочей документации и ведомостей объемов выполненных работ.
Недостатки традиционного подряда:
1) правовой зазор между этапами сделки;
2) совокупный срок строительства определяет заказчик.
Достоинства схемы строительства «под ключ»:
1) сокращение сроков работ;
2) стабильность цены контракта.
Минусы подобной стратегии в стандартизации методов и технических решений при исполнении заказа.
Воспользуйтесь нашими наработками! Мы поможем вам выиграть не менее трети котировок!
4. Управление и администрирование в строительных контрактах
В управлении строительными контрактами ключевую роль играют две личности, та, которая управляет контрактом и та, которая осуществляет их администрирование. Разница между этими понятиями состоит в том, что управленец занимается стратегическими задачами по исполнению контрактных работ, а администратор – тактическими (мониторинг соблюдения сроков выполнения контракта, переписка с подрядчиком, контроль своевременности предоставления банковских гарантий, гарантий материнских компаний и пр.).
Классификация контрактных моделей.
Выбор КМ предопределен услугами, предоставляемыми подрядчиком.
1) КМ EP (Engeneering + Procurement): исполнитель занимается проектированием и поставкой оборудования.
2) КМ EPC (Engeneering + Procurement + Construction): к функциям подрядчика в предыдущей модели прилагаются строительство и пусконаладка.
3) КМ EPS (Engeneering + Procurement + Services) отличается от первой модели прибавлением технических услуг исполнителя.
4) КМ EPCM (Engeneering + Procurement + Construction Managment) – это полностью консультационный контракт.
5) КМ EPCCM (Engeneering + Procurement + Construction + Construction Managment) по существу является копией модели EPC, с прибавлением управления строительством.
Для гарантированного результата в тендерных закупках Вы можете обратиться за консультацией к экспертам Центра Поддержки Предпринимательства. Если ваша организация относится к субъектам малого предпринимательства, Вы можете получить целый ряд преимуществ: авансирование по гос контрактам, короткие сроки расчетов, заключение прямых договоров и субподрядов без тендера. Оформите заявку и работайте только по выгодным контрактам с минимальной конкуренцией!
Источник: cpp-group.ru