Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГСК РФ) – законодательный акт, регулирующий отношения в области градостроительной деятельности.
Строительство – это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) – пункт 13 стать 1 ГСК РФ.
Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением временных строек, киосков, навесов и других подобных построек – пункт 10 статьи 1 ГСК РФ.
Виды объектов капитального строительства в зависимости от функционального назначения и характерных признаков.
Виды объектов капитального строительства приведены в Приложении о составе разделов проектной документации и требований по их содержанию, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 №87.
Объекты капитального строительства в зависимости от функционального назначения и характерных признаков подразделяется на следующие виды:
Земляные работы. Общие положения
Объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов;
Объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения);
Линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.).
Здание – результат строительства, представляющий собой объёмную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (пункт 6 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
Виды зданий. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Жилое здание (дом) состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. К жилым зданиям (домам) относятся жилые дома постоянного типа, общежития, приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для престарелых и инвалидов, ветеранов, специальные дома для одиноких престарелых, детские дома, интернаты при школах и школы-интернаты, другие дома.
Индивидуальные жилые дома – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. В их число также включаются дома коттеджного типа (при которых имеется небольшой участок земли; коттеджи бывают преимущественно двухэтажными с внутренней лестницей, на первом этаже которых обычно расположена общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором этаже — спальни), одноквартирные блокированные жилые дома, состоящие из автономных жилых блоков.
Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Нежилые здания – здания, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей: промышленные, сельскохозяйственные, коммерческие, административные, учебные, здравоохранения, другие (приказ Росстата от 01.11.2008 № 274 (в редакции от 16.12.2010) «Об утверждении Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения № С-1 «Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений»).
Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (пункт 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности здания и сооружений»).
Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Например:
— нефтяная скважина включает в себя направление, кондуктор, обсадную колонну, комплект насосно-компрессорных труб, устьевую арматуру, оборудование нефтеизвлечения (станок-качалку либо станок с цепным приводом или глубинный насос);
— плотина включает в себя тепло плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.;
— автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие относящиеся к дороге сооружения – ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длинной не более 10 метров, ров.
К сооружениям, представляющим собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, относятся стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта, например городошная и легкоатлетическая площадки, футбольное и хоккейное поля, беговая дорожка и ямы для прыжков. Площадки расположены на земле и являются приспособлением ее для целей физкультуры и спорта. В данном случае эти сооружения были созданы именно в таком виде, что соответствует их функциональному назначению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 620010 по делу №А56-500832008).
К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений («ОК 013-94. Общероссийский классификатор основных фондов» (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 № 359, дата введения 01.01.1996, ред. от 14.04.1998).
Строения. Законодательного определения понятия «строения» нет. Как и ранее в законодательстве РСФСР, термин «строения» используются как общее понятие зданий и сооружений (статья 233Градостроительного кодекса (часть первая) – Федерального закона от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 06.04.2011). В настоящее время понятие «строение» преимущественно используется либо в одном терминологическом ряду – «здание, строение, сооружение», либо как равнозначное понятию здание (статья 2, 4 и 5 Закона РФ от 09.12.1991 №2003-1 (ред. от 27.07.2010) «О налогах на имущество физических лиц»), либо подчёркивается второстепенное значение: «жилые и хозяйственные строения, расположенные на садовых и дачных участках», хозяйственные строения для содержания домашних животных (Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 №138-ФЗ (ред. от 06.04.2011), строения вспомогательного использования (пункт 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса – Федерального закона от 29.12.2004 №190-ФЗ (ред. от 21.04.2011), Федерального закона от 23.11.2009 от №261-ФЗ (ред. 27.07.2010) «Об энергоснабжении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 1 января 2011 года), строения потребительского назначения (дачи, садовые дома, гаражи) (статья 5 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»(принят ГД ФС РФ 24.06.1997).
В отличие от иных объектов капитального строительства, строение не является объектом учета, применяемым при ведении единого государственного реестра объектов капитального строительства и государственного кадрового учёта недвижимого имущества (статья 1 Федерального закона от 24.07.20077 №221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О государственном кадастре недвижимости»).
Объекты незавершенного строительства. Законодательного определения понятия «объект незавершенного строительства» нет.
Объекты незавершенного строительства – объекты, строительство которых приостановлено в основном из-за отсутствия финансовых средств и материально-технических обеспечения. Указанный правово1 термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта. В отличие от зданий, строений или сооружений, объекты незавершенного строительства не могу быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
Незавершенное строительство носит временный характер. Нормы федерального законодательства направлены на введение в имущественный оборот объектов незавершенного строительства как объектов имущественных прав для завершения строительства и достижения цели устойчивого развития территорий (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 №8985 8).
Объекты капитального строительства производственного назначения – здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности, за исключением линейных объектов (пункт 2а Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 №87).
Объекты капитального строительства непроизводственного назначения – здание, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения (пункт 2б положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 №87).
Линейные объекты. Понятие линейных объектов в федеральном законодательстве чётко не определено. В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» к линейным объектам отнесены дороги, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), нефте-, газо- и иные трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
В соответствии с пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса – Федерального закона от 29.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» к линейными объектам отнесены дороги, линии связи (в том числе линейное-кабельное сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее – линейные объекты).
В статье 9 Федерального закону от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержится краткое определение линейных объектов (сооружений). Являясь одним из видов недвижимости, линейные объекты имеют ряд признаков: ими могут быть сложные или неделимые вещи, они имеют значительную протяженность в пространстве и могут располагаться на территории более одного регистрационного округа. При этом они подлежат обязательному, в том числе техническому, учёту а сделки с ними – государственной регистрации.
Большинство линейных объектов не связывают с регистрацией земельных участков, и лишь автомобильные дороги как линейные объекты полностью включают в себя земельные участки, на которых они расположены.
Российское законодательство подробных разъяснений по данной теме не даёт. Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» регламентирует установление местоположения линейных объектов посредством определения координат характерных точек, устанавливаемых специалистами в межевом деле.
Постановление Правительства РФ от 11.05.2005 №68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи» относит к объектам недвижимости сооружения связи, прочно связанные с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Предлагаемое определение линейных объектов:
Линейные объекты – протяженные объекты капитального строительства, на которых расположены линии электропередачи, линейно-кабельные сооружения связи, инженерные сети, не являющиеся инфраструктурной объекта капитального строительства производственного или непроизводственного назначения, объекты транспортного назначения (автомобильные дороги и железнодорожные линии, отдельно стоящие искусственные сооружения, не входящие в инфраструктуру автомобильных дорог и железнодорожных линий (такие как пешеходные мосты через реки и иные преграды, не имеющие связи с автомобильными, железными и иными дорогами), нефте-, газо-, водо- и другие трубопроводы, предназначенные для транспортировки жидких и газообразных сред, иные подобные сооружения.
Объекты культурного наследия. Согласно статье 3 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации» к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее – объекты культурного наследия) относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. Объекты культурного наследия, в соответствии с настоящим Федеральным законом, подразделяется на следующие виды: памятники и ансамбли. И культуры
Памятники истории и культуры. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятником истории) народов Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 30.11.2010 №328-ФЗ) под памятниками понимаются отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки (далее – объекты археологического наследия).
Ансамбль (как памятник истории и культуры) – четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединённых памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи; достопримечательные места – творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов; центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военным) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; культурные слои, остатки построек древних городов, городищ, селищ, стоянок; места совершения религиозных обрядов (статья 3 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).
Этап строительства – строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства (абзац 4 стати 8 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 №87 с изменениями на 13.04.2010).
Реконструкция объекта капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высота, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (части 14 статьи 1 ГСК РФ в редакции Федерального закона от 28.11.2011 №337-ФЗ).
Реконструкция линейных объектов – изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которые влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (пункт 14.1 ГСК РФ в редакции Федерального закона от 18.07.2011 №215-ФЗ).
Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (пункт 14.2 ГСК РФ введен Федеральным законом от 18.07.2011 №215-ФЗ).
Капитальный ремонт линейных объектов – изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечёт за собой изменение класса, категории и (или) первоначального установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (пункт 14.3 введен Федеральным законом от 18.07.2011 №215-ФЗ).
Техническое перевооружение и модернизация объекты капитального строительства. Термин «техническое перевооружение и модернизация» означает комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производственных цехов и участков на основе внедрения передовой техники технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным (по письму Госплана и Госстроя СССР от 08.05.1984 №НБ-36-Д23-Д1446-14).
Более расширенное понятие технического перевооружения изложено в Энциклопедическом словаре экономики и права – комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным, а также по совершенствованию общезаводского хозяйства и вспомогательных служб. Техническое перевооружение осуществляется по проектам и сметам на отдельные объекты или виды работ, разрабатываемым на основе единого технико-экономического обоснования и в соответствии с планом повышения технико-экономического уровня отрасли (подотрасли), как правило, без расширения производственных площадей. Целью технического перевооружения действующих предприятий является: интенсификация производства, увеличение производственных мощностей и выпуска продукции, улучшение её качества при обеспечении роста производительности труда и сокращении рабочих мест, снижение материалоемкости и себестоимости продукции, экономия материальных и топливно-энергетических ресурсов, в целом улучшение других технико-экономических показателей работы предприятия. При техническом перевооружении действующих предприятий могут осуществляться: установка дополнительно на существующих производственных площадях оборудования и машин, внедрение автоматизированных систем управления и контроля, применение радио, телевидения и других современных средств в управлении производством, модернизация и техническое переустройство природоохранных объектов, отопительных и вентиляционных систем, присоединение предприятий, цехов и установок к централизованным источникам тепло- и электроснабжения. При этом допускается частичная перестройка и расширение существующих производственных зданий и сооружений, обусловленные габаритами размещенного нового оборудования, и расширение существующих или строительство новых объектов подсобного и обслуживающего назначения (например объектов складского хозяйства, компрессорных, котельных, кислородных и других объектов), если это связано с проводимыми мероприятиями по техническому перевооружению.
Переустройство и перепланировка жилого помещения. Определение данных видов работ приведено в части 1 статьи 25 Жилищного кодекса РФ (Федеральный закон от 29.12.2004 №188-ФЗ): «Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения» (то есть переустройство – это, по сути, замена или перенос инженерных сетей жилого помещения) и в части 2 той же статьи: «Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения» (то есть изменение объемно-планировочных решений жилого помещения).
Градостроительный кодекс не содержит понятий «переустройство» и «перепланировка» как вида работ, относящихся к объектам капитального строительства. Тем не менее очень часто проектные организации выполняют именно проекты перепланировки (особенно жилых помещений в целях перевода их в нежилые для использования в коммерческих целях). Имеют ли под собой законную основу такие проекты?
С точки зрения Градостроительного кодекса – нет, а вот сточки зрения Жилищного кодекса РФ (Федеральный закон от 29.12.2004 №188-ФЗ), видимо, да, поскольку данному виду работ посвящена целая глава 4 указанного закона, а статьей 29 (пункт 3 части 2) установлено требование, что «для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения». Крайне непонятно, о каком установленном порядке подготовки проекта говорит Жилищный кодекс, если Градостроительным кодексом и иными подзаконными актами такой порядок не установлен.
Необходимость проведения экспертизы проектов переустройства и перепланировки законодательством РФ не установлена.
Техническое регулирование – правовое регулирование отношений в области установления, применения и исполнения обязательных требований к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, а также в области установления и применения на добровольной основе требований к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнению работ или оказанию услуг и правовое регулирование отношений в области оценки соответствия (абзац 24 статьи 2 Федерального закона от 27.12.2002 №184-ФЗ «О техническом регулировании»).
Технический регламент – документ (нормативный правовой акт), устанавливающий обязательные для применения к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации). Понятие технического регламента введено Федеральным законом от 27.12.2002 №184-ФЗ «О техническом регулировании».
Технические регламенты носят обязательный характер, однако могут устанавливать только минимально необходимые требования в области безопасности, причем приниматься они могут только в определенных целях, а именно:
защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
Источник: studfile.net
Федеральные законы в сфере строительства. глава xi. правовое регулирование строительной деятельности
§ 2. Правовые формы участия в строительной деятельности
Строительное законодательство регулирует деятельность всех участников строительного процесса: проектировщиков и архитекторов, разработчиков технической и сметной документации, заказчиков, инвесторов, застройщиков и, наконец, самих строителей — подрядчиков и субподрядчиков.
Правовой статус участников строительства определяется по двум направлениям правового регулирования:
— во-первых, он установлен достаточно большим числом императивных норм и в этой части можно говорить об определенной единой стабильной составляющей правового статуса всех инвесторов, всех заказчиков и всех подрядчиков;
— во-вторых, он определяется индивидуально для каждого субъекта условиями договоров, в которых он участвует.
Основным правовым документом, посвященным взаимоотношениям всех участников строительства, является закон “Об инвестиционной деятельности в РСФСР” в редакции Федерального закона от 19 июня 1995 г. №89-ФЗ (далее — Закон).
В этом нормативном акте даются определения таких постоянных участников строительного процесса, как инвесторы и заказчики. При использовании в любых правовых документах этих терминов необходимо принимать во внимание, что в названном Законе по целому ряду позиций зафиксировано их правовое положение в ходе строительного процесса и соответствующие правила будут применяться в случае спора независимо от того, даны ли аналогичные определения в конкретных договорах или нет.
Инвесторами являются те участники строительного процесса, которые согласно п.3 ст. 2 Закона осуществляют вложение собственных, заемных или привлеченных средств и обеспечивают их целевое использование. Таким образом, инвесторами могут быть, прежде всего, те юридические или физические лица, которые имеют право самостоятельно распоряжаться собственными средствами. К числу таких лиц относятся коммерческие и некоммерческие организации, которые являются собственниками своего имущества. А те юридические лица, которые обладают имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, должны получить соответствующие полномочия для осуществления инвестиций в строительное производство от своих учредителей.
Кроме того, инвесторами могут быть органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами. К их числу относятся в первую очередь Правительство РФ, а также министерства и ведомства РФ и субъектов РФ. Инвесторами могут быть и такие неправительственные организации, наделенные правами по управлению федеральной собственностью, как Российская академия наук (РАН).
Если инвестиции осуществляются за счет заемных средств, то следует иметь в виду, что заем и банковский кредит предоставляются, как правило, с определенной в договоре займа или кредита целью и расходование заемных средств контролируется кредитором. Поэтому при заключении договоров с инвесторами, предлагающими заемные средства как инвестиции, необходимо проверять, соответствует ли такое использование полученных ими заемных средств условиям и требованиям, зафиксированным в законодательных нормах и договорах с кредиторами.
Если в качестве инвестиций предполагается использование привлеченных средств, необходимо проверить, вправе ли данный инвестор привлекать, например, средства граждан для данных инвестиций.
При строительстве крупных объектов нередко объединяются средства нескольких инвесторов, что прямо предусмотрено в п. 3 ст.2 того же Закона.
В этих случаях инвесторы заключают договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) и определяют в нем условия объединения своих средств.
Договоры о долевом участии в строительстве жилых домов получили широкое распространение. При вступлении в число дольщиков по таким договорам следует иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 7 Закона незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются объектом доле вой собственности участников инвестиционного процесса до приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. Если инвестор откажется от дальнейшего финансирования строительства до его завершения, то он должен, если иное не предусмотрено в договоре, компенсировать другим участникам проекта их затраты.
При долевом участии в строительстве жилых домов граждане-инвесторы могут стать собственниками квартир только после их полной оплаты, что в свою очередь возможно после приемки всего дома в эксплуатацию.
В практике нередко возникают споры о том, как должны быть оплачены квартиры при долевом строительстве, если в течение срока возведения дома цены на завершенный объект выросли ввиду роста цен на строительные материалы, энергоносители, изменения налогового законодательства и т.д., т.е. в связи с обстоятельствами, за которые подрядчик не отвечает. Законодательство стоит на той позиции, что инвестор становится собственником квартиры только после ее полной оплаты по тем ценам, которые сложились на момент сдачи объекта.
Согласно нормам п.4 ст. 5 Закона инвестор может передать по договору свои правомочия как по самим инвестициям, так и по их результатам иным лицам. При этом могут быть использованы две юридические конструкции перехода прав инвестора: перемена лиц в обязательстве или продажа прав.
В тех случаях, когда инвестор связан с другими участниками строительства и инвестиционного проекта только такими правоотношениями, в которых ему принадлежат права и нет никаких обязанностей, то он вправе продать свои имущественные права в соответствии с указанием п.4 ст.454 ГК РФ.
Если же инвестор является субъектом не только прав, но и обязанностей, то он должен соблюдать правила о переводе долга, т.е. ему необходимо получить согласие других участников правоотношений на замену себя на другое лицо.
Следует также иметь в виду что норма п.3 ст.7 Закона, устанавливающая правоотношения долевой собственности на незавершенный объект строительства, распространяет таким образом правила об общей собственности на взаимоотношения дольщиков, что предполагает преимущественное право каждого из них на приобретение отчуждаемых инвестором прав на результаты инвестиций (построенные объекты).
Как правило, инвестор выступает заказчиком при строительстве. Однако возможна и другая конструкция: инвестор вправе уполномочить другое юридическое или физическое лицо, а также государственный орган осуществить реализацию проекта. Такое лицо будет выполнять функции заказчика, хотя строительство в этом случае будет осуществляться не за счет средств самого заказчика.
Согласно прямому указанию ч.2 п.4 ст.7 Закона такой заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями на тот период и в тех пределах, которые указаны в его договоре с инвестором. Как видим, в этой части строительное законодательство вплотную подошло к формулированию специального вещного права заказчика на объект инвестиционной деятельности. Это право состоит из традиционных трех правомочий, образующих основные вещные права, однако это не право собственности, не право хозяйственного ведения и не право оперативного управления, поскольку последние два имеют строго ограниченный законом круг возможных субъектов. К их числу заказчики не относятся, поскольку статус заказчика можно получить только на основании договора или заменяющего его административного акта — распоряжения, а статус субъектов права хозяйственного ведения или оперативного управления — в силу учредительных документов данного юридического лица и прямых указаний законодательства о юридических лицах данного вида.
Создание службы единого заказчика получило широкое распространение в сфере жилищного строительства, когда дома сооружаются в пределах территорий компактной застройки за счет средств разных инвесторов. В районах массового строительства удобно иметь службу единого заказчика, который может эффективно контролировать выполнение всеми подрядчиками условий договоров и требований строительного законодательства в части технологии строительства.
Основные особенности правового статуса единого заказчика зафиксированы в Положении о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре, утвержденном Постановлением Госстроя СССР от 2 февраля 1988 г. № 16.
Инвестор, как правило, финансирует строительство объектов, которыми сам затем и пользуется. Однако в тех случаях, когда этого не происходит, и инвестор — это не то лицо, которое становится пользователем объекта инвестиций, т.е. строящегося здания, предприятия или жилого дома, то между таким пользователем и инвестором должен быть заключен договор об инвестировании, в котором определяются их взаимные права и обязанности. Вместо договора об инвестировании может быть издано решение об инвестировании. Такое решение издается, например, государственным органом, уполномоченным осуществлять распределение бюджетных средств для строительства муниципального жилья и объектов соцкультбыта.
При использовании в качестве инвестиций таких специфических источников, как государственные валютные средства и государственные иностранные инвестиционные кредиты, действуют нормы специального акта — постановления Правительства РФ от 8 июня 1993 г. №531 “Об упорядочении в РФ строительства объектов, осуществляемых за счет государственных валютных средств и государственных иностранных инвестиционных кредитов”.
Основным документом, лежащим в основе взаимоотношений участников строительного процесса, является заключаемый ими договор. Согласно ст.7 Закона такой договор регулирует производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения между участниками строительства.
Центральное звено этих отношений — это отношения между заказчиком (который может быть и инвестором) и исполнителем-подрядчиком.
Основной особенностью правового положения подрядчика является то, что строительная деятельность относится к числу лицензируемой. Постановлением Правительства РФ от 25 марта 1996 г. №351 утверждено Положение о лицензировании строительной деятельности.
Перечень видов строительной деятельности и работ, осуществляемых на основании лицензий, утвержден 28 декабря 1992 г. Минстроем России.
При определении подрядчика заказчики свободны в своем выборе и вправе воспользоваться предложениями любой организации, как российской, так и иностранной, если подрядчик имеет соответствующую лицензию.
Однако при строительстве за счет государственных средств действуют специальные правила, установленные постановлением Правительства РФ от 14 августа 1993 г. №812 “Об утверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных нужд в РФ (с изм. на 26 июня 1995 г.)” и детально изложенные в письме Госстроя РФ от 7 октября 1993 г. №15-144 “О порядке заключения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд”.
Если же строительство ведется за счет средств частных лиц, то они могут пользоваться этими документами как нормами рекомендательного характера наряду с такими документами, как Типовой договор подряда на капитальное строительство, Типовое дополнительное соглашение к договору подряда на капитальное строительство. Типовая форма графика производства строительно-монтажных работ, квартальных заданий. утвержденными постановлением Госстроя СССР от 23 января 1987 г. №13.
При выборе подрядной организации для осуществления строительства за счет государственных инвестиций организуются подрядные торги, проведение которых регулируется Положением о подрядных торгах в РФ, утвержденным Распоряжением Госкомимущества РФ от 13 апреля 1993 г. №660-р (с изм. и доп. от 18 октября 1994 г.).
Применение этого документа обязательно при проведении подрядных торгов на размещение заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд.
При проведении подрядных торгов их объектом является производственный или непроизводственный объект, к которому относится предмет торгов. Предметом же торгов выступают конкретные виды работ или услуг, по которым проводятся торги.
Таким образом, при наличии одного объекта могут быть несколько предметов торгов, т.е. отдельных комплексов работ, которые могут быть в результате торгов поручены разным подрядчикам.
Претенденты должны представлять свои предложения — оферты в соответствии с предложенными им условиями, содержащимися в тендерной документации. Это комплект документов, содержащий исходную информацию о технических, коммерческих, организационных и иных характеристиках объекта и предмета торгов, а также об условиях и процедуре торгов.
Торги проводит тендерный комитет. Он создается заказчиком или организатором для проведения торгов и может действовать на постоянной или временной основе.
Сам же тендер — это конкурсная форма проведения подрядных торгов, которая определяется как соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.
Подрядные торги могут проводиться только после утверждения технико-экономического обоснования (ТЭО) проекта или после разработки рабочей документации по объекту.
По результатам тендера определяется подрядчик на выставленные на тендер в качестве предмета торгов работы и услуги. Договор с победителем торгов заключает заказчик. Он же устанавливает окончательные условия этого контракта.
В договоре подряда на капитальное строительство или, иными словами, в договоре строительного подряда, содержатся условия, определяющие права и обязанности заказчика и подрядчика. Этим договорам посвящен § 3 гл. 37 ГК РФ.
В тех случаях, когда строительно-монтажные работы выполняются не только той организацией, которая заключила договор с заказчиком, но требуют привлечения также и специализированных организаций, таких, например, как ведущих отделочные работы, выполняющих монтаж инженерного оборудования и т.д., подрядчик должен включить в договор свое право на привлечение субподрядных организаций. При этом важно определить, требуется ли согласие заказчика на выбор каждого конкретного субподрядчика или он доверяет это полностью своему подрядчику. В тех случаях, когда, кроме основного подрядчика, договор предполагает наличие и субподрядчиков, такой договор называется договором генерального подряда, а сам подрядчик — генеральным подрядчиком.
При заключении договоров подряда между генеральным подрядчиком и субподрядчиками применяются правила о договорах строительного подряда, где генподрядчик выступает уже в роли заказчика, а субподрядчик — его подрядчиком.
К этим договорам применяется в качестве рекомендательного акта, если речь идет о частных инвестициях, и в качестве императивного, если стройка ведется за счет государственных средств — Положение о взаимоотношениях организаций — генеральных подрядчиков с субподрядными организациями, утвержденное Постановлением Госстроя СССР от 3 июля 1987 г. №132.
Порядок сдачи готового объекта строительства регулируется постановлением Совета Министров СССР от 8 января 1981 г. №24 “О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов”. Кроме того, действует специальный нормативный акт, применяемый в обязательном порядке для специфической группы объектов — объектов связи общего пользования, однако частные инвесторы и заказчики могут воспользоваться при составлении своих договоров этим документом как рекомендательной нормой: это “Временные правила приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов связи общего пользования в Российской Федерации”, утвержденные приказом Министерства связи РФ от 19 декабря 1995 г.
При определении в договоре условий приемки законченного строительством объекта любого назначения следует учитывать, что императивные нормы и традиционно сложившиеся в нашей стране условия таких договоров не предусматривают ответственности подрядчика за сдачу объекта с недоделками и дефектами. В различных документах- Типовых договорах, Правилах подряда на капитальное строительства, не говоря уже о самых общих, не детализированных нормах законодательства об инвестиционной деятельности, не содержатся нормы о штрафной ответственности подрядчика за сдачу объектов с недоделками и дефектами, Здесь, если нет специальных указаний в договоре, могут быть применены только общие нормы об ответственности в форме возмещения убытков. Поэтому при разработке проектов договоров строительного подряда рекомендуется обеспечивать интересы заказчика, помимо иных способов, также включением в те кет договора условий об уплате подрядчиком штрафных санкций в форме неустоек или штрафов за предъявление к сдаче объекта с недоделками.
При строительстве жилья права заказчика нуждаются в особой охране, а процесс сдачи-приемки объектов — в подробном урегулировании, поскольку здесь заказчик — не пользователь построенного дома, если речь идет о строительстве муниципального жилья. Поэтому в этой сфере действует специальный документ — распоряжение Правительства РФ от 29 августа 1994 г. №1387-р “О полномочиях заказчика при завершении строительства и продаже не завершенных строительством жилых домов”.
Если строительство по тем или иным причинам в рамках данного договора не завершено, строительное законодательство предусматривает продажу таких объектов, т.е. по существу ограничивает сроки существования незавершенных объектов. Соответствующие правила содержатся в Указе Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1181 “О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством объектов”, которым утверждено Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи не завершенных строительством жилых домов и в постановлении Совета Министров РФ от 3 февраля 1992 г. №59 (в ред. 21 марта 1994 г.) “О мерах по продаже не завершенных строительством объектов”.
В соответствии с этими документами объекты незавершенного строительства выставляются на инвестиционные или коммерческие конкурсы.
При проведении инвестиционного конкурса, который может быть открытым или закрытым, победитель получает право заключить с первоначальным заказчиком или уполномоченным органом договор на достройку объекта. В этом договоре закрепляются доли первоначального заказчика и победителя инвестиционного конкурса в праве общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом и порядок приобретения победителем конкурса имущественных прав на достраиваемую долю жилого дома в результате инвестирования строительства объекта.
При проведении коммерческого конкурса, обязательным условием которого является завершение строительства объекта, победитель конкурса заключает договор купли-продажи незавершенного объекта и становится его собственником.
Если после проведения конкурса победитель отказывается заключать договор о достройке или договор купли-продажи, то результаты конкурса аннулируются, а внесенный задаток не возвращается.
§ 3. Правовое регулирование архитектурной деятельности и проектирования в строительстве
Строительство начинается с создания проекта. Основные требования к этому этапу строительного процесса содержатся в законах “Об архитектурной деятельности в РФ” и “О градостроительной деятельности в РФ”.
Важное значение имеет также Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений, утвержденная постановлением Госстроя СССР от 23 декабря 1985 г. №253.
Каждый будущий застройщик (заказчик), т.е. юридическое или физическое лицо, намеревающееся осуществить строительство какого-либо здания, сооружения, иного объекта строительства, обязан иметь архитектурный проект и проектно-сметную документацию.
Архитектурный проект — это согласно ст. 2 Закона “Об архитектурной деятельности в РФ” архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-технические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора.
Строительство может осуществляться без архитектурного проекта, если для строительства не требуется разрешение на строительство.
Такое разрешение не требуется в тех случаях, когда строительные работы не влекут за собой изменения внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций. Перечни таких объектов, для строительства которых нет необходимости получать разрешения на строительство, определяются органами исполнительной власти субъектов РФ.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обжалован заказчиком в суд.
Архитектурный проект должен быть выполнен архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.
Лицензирование архитектурной деятельности осуществляется в соответствии с нормами, зафиксированными в Положении о российском лицензионном архитектурном Центре, которое утверждено постановлением Госстроя России от 22 декабря 1993 г. №18-57.
Архитектурный проект выполняется в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, которое выдается по заявке заказчика (застройщика) государственными органами, ведающими вопросами архитектуры и градостроительства.
Основанием для выдачи этого задания являются заявка заказчика и документы, удостоверяющие право собственности заказчика на земельный участок, на котором предполагается строительство, а если заказчик не является собственником данного земельного участка, — то разрешение собственника данного участка на проектирование на этом земельном участке. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, — необходимо решение органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления о проектировании на данном участке.
Архитектурно-планировочное задание выдается в соответствии с нормами законодательства о градостроительстве и должно содержать положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и др.), требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.
Отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания возможен в случаях, прямо указанных в законе. Это происходит, если намерения заказчика противоречат действующему законодательству, нормативным правовым актам, градостроительным нормативам, положениям утвержденной градостроительной документации, правилам застройки города ли иного населенного пункта. Так, для строительства в сельской местности действуют Правила застройки сельских населенных пунктов, утвержденные постановлением Совета Министров РСФСР от 20 июля 1981 г. №389.
Отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания может быть обжалован заказчиком в суд.
При строительстве ряда объектов, указанных в утвержденной градостроительной документации, архитектурно-планировочное задание должно быть разработано на основе обязательного проведения предпроектных исследований или после проведения конкурса на архитектурный проект.
Порядок и условия проведения таких исследований и конкурсов на архитектурный проект определяются органами архитектуры и градостроительства субъектов РФ. Законодательство об архитектуре специально предусматривает, что жюри таких конкурсов не менее чем на две трети должно состоять из архитекторов, имеющих лицензии.
До утверждения проекта в случаях, указанных в законодательстве, проводятся экспертизы.
Экспертиза проектов является обязательной, если строительство осуществляется за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов РФ. Порядок проведения этой государственной вневедомственной экспертизы определяется Правительством РФ или субъекта РФ.
Специальный нормативный акт определяет требования к экспертизе при использовании иностранных инвестиций: постановлением Минстроя России от 16 февраля 1995 г. №18-18 утвержден Порядок проведения государственной экспертизы проектов строительства с привлечением иностранного капитала в РФ.
При строительстве объектов за счет средств российских юридических и физических лиц проведение экспертизы возможно по их решению.
Экспертизы архитектурных проектов могут проводиться только архитекторами, имеющими лицензию на осуществление архитектурной деятельности.
Экспертиза проектов на строительство предприятий, зданий и сооружений осуществляется Госкомитетом РФ по жилищной и строительной политике.
При сооружении технически сложных уникальных объектов проводятся комплексные технические экспертизы. Так, при строительстве метрополитена на особо сложных участках экспертизу проводит Главкомэкспертиза РФ — орган федерального уровня.
При строительстве производственных объектов необходимым элементом проектной документации, в принципе предшествующим разработке всех других ее составных частей, является технико-экономическое обоснование проекта (ТЭО). Этот документ также является
объектом экспертизы. Письмом Главгосэкспертизы при Минстрое России от 23 апреля 1992 г. №24-13-4/222 утверждены Требования по составлению и содержанию экспертного заключения по ТЭО (проекту) на строительство предприятий, зданий и сооружений.
Помимо названных экспертиз могут быть проведены также экологические экспертизы. Их проведение обязательно, если это предусмотрено нормами экологического законодательства.
Архитектурный проект должен учитывать требования градостроительного законодательства, государственных стандартов в области проектирования и строительства, строительных норм и правил, соответствующих градостроительных нормативов, правил застройки города или иного населенного пункта, задания на проектирование и архитектурно-планировочного задания. Этот документ является обязательным для всех участников реализации архитектурного проекта со дня получения выдаваемого на его основании разрешения на строительство.
Архитектурные проекты как основной проектный документ могут быть созданы только лицами, имеющими лицензию. Лицензирование архитектурной деятельности осуществляется органами архитектуры и градостроительства.
Госкомитет РФ по жилищной и строительной политике осуществляет государственный архитектурно-строительный надзор, а авторы архитектурных проектов вправе осуществлять авторский надзор, т.е. проверку соответствия выполняемых работ архитектурному проекту. Действующее Положение об авторском надзоре проектных организаций за строительством предприятий, зданий и сооружений утверждено постановлением Госстроя СССР от 15 апреля 1985 г. №48.
§ 4. Правовое регулирование градостроительной деятельности
Наряду с архитектурными проектами, строительство требует и градостроительной документации. Согласно ст.6 Закона “Об основах градостроительства в РФ” градостроительная документация — это единая система взаимосвязанных проектных документов, предусматривающая обязательность учета ранее утвержденных видов проектной документации при разработке последующих, и служит основной для составления проектов объектов жилищно-гражданского, промышленного и коммунального строительства. Градостроительная документация
разрабатывается с учетом прогнозов ресурсного потенциала территорий и согласовывается с государственными органами контроля и надзора.
На основе градостроительных прогнозов и программ разрабатываются основные виды градостроительной документации. При сооружении большинства объектов практическое значение для каждого застройщика имеют такие их виды, как генеральные планы городов, других поселений и их систем, проекты городской и поселковой административной черты, а также сельских поселении, генеральные планы территорий, подведомственных сельским и иным аналогичным органам местного самоуправления, генеральные планы селитебных, промышленных, рекреационных и других функциональных зон, проекты детальной планировки общественного центра, жилых районов, магистралей города, проекты застройки кварталов и участков городов и других поселений.
Заказчики могут поручить выполнение и других видов градостроительной документации.
Генеральный план города, другого поселения, территории, подведомственной органам местного самоуправления, является, согласно п.4 ст.6 Закона “Об основах градостроительства в РФ” основным юридическим документом, определяющим в интересах населения условия проживания, направления и границы территориального развития, функциональное зонирование, застройку и благоустройство территории, сохранение историко-культурного и природного наследия.
С момента утверждения градостроительная документация обязательна для исполнения всеми участниками градостроительной деятельности. Она находится в распоряжении органов архитектуры и градостроительства.
К числу участников градостроительной деятельности законодательство относит граждан и юридических лиц, которые являются заказчиками, инвесторами, застройщиками, разработчиками градостроительной документации а также исполнителями работ и пользователями объектов инвестиционной и градостроительной деятельности. Участниками этой деятельности выступают также государственные органы, органы местного самоуправления и органы архитектуры и градостроительства.
Градостроительная документация разрабатывается на базе утверждаемых государственными органами на определенный срок градостроительными нормативами. Они имеют важнейшее юридическое значение, поскольку не только выступают основой при проведении экспертиз проектов и контроле за градостроительной деятельностью, но также должны быть основой при решении спорных градостроительных вопросов в суде.
Важнейшее значение имеют и такие градостроительные нормативы, как правила застройки городов и других поселений, например, сельских населенных пунктов. Эти документы детализируют с учетом особенностей различных видов поселений градостроительные нормативы и иные нормы градостроительного законодательства.
Заказчиками градостроительной документации выступают государственные органы, органы местного самоуправления или юридические лица.
На выполнение градостроительной документации заказчик заключает договор с разработчиком, он вправе осуществлять контроль за ходом ее разработки и экспертизу, а также может участвовать в согласовании и реализации этой документации.
Заказчику принадлежит право самостоятельно определять объекты градостроительной деятельности, направления и объемы капиталовложений (инвестиций), объемы работ и тех лиц, которых он привлекает для реализации градостроительной документации.
Градостроительная документация проходит государственную экспертизу в соответствии с правилами, содержащимися в постановлении Правительства России от 20 июня 1993г.№585(с изм. на 27июня 1995г.) “О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и утверждении проектов строительства”, а также в постановлении Госстроя России от 29 октября 1993 г. № 18-41 “О порядке проведения государственной экспертизы градостроительной документации и проектов строительства в РФ”.
Если заказчик градостроительной документации не является пользователем объектов, т.е. зданий, сооружений, коммуникаций, промышленных и иных комплексов, целых территорий и т.д., он сохраняет тем не менее право контролировать их целевое использование.
Пользователями объектов градостроительной деятельности выступают граждане и юридические лица. Все они имеют следующие права:
— на отвечающую экологическим и санитарно-гигиеническим требованиям среду обитания;
— на достоверную информацию о состоянии окружающей среды городов, других поселений и их систем;
— на обеспечение бытовых, социально-культурных и иных условий проживания в городах и других поселениях в соответствии с утвержденными нормативами;
— на строительство на отведенном или приобретенном земельном участке жилых домов, других объектов, отвечающих действующим нормативам, правилам застройки и утвержденной градостроительной документации;
— на участие в обсуждении градостроительных проектов до их утверждения, а также разработку альтернативного проекта;
— на независимую экспертизу, в том числе техническую и экологическую, градостроительных проектов.
Все субъекты градостроительной деятельности обязаны соблюдать государственные нормативы, правила застройки городов и других поселений и их систем, утвержденную градостроительную документацию, соблюдать решения местных органов власти и управления в области планирования, застройки, благоустройства и озеленения территорий городов, других поселений и их систем, принятых в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, беречь и улучшать среду обитания, сохранять памятники градостроительства и архитектуры, истории и культуры, природный ландшафт, а пользование земельными участками они обязаны осуществлять в соответствии не только с нормами земельного законодательства, но и с правилами застройки.
§ 5. Правовое регулирование ценообразования в строительстве и проектировании
До начала экономических реформ ценообразование в капитальном строительстве было построено на чисто административных началах. При составлении сметы, т.е. определении стоимости всех строительных работ, применялись единые нормативы. Те же правила административного ценообразования действовали и в отношении применявшихся в строительстве материалов и конструкций, энергии, воды и т.д.
В ходе экономических реформ в строительном комплексе ценообразование пережило эволюцию и перешло от жесткой регламентации через этап регулируемых цен к свободному ценообразованию при строительстве за счет частных инвестиций и осталось регулируемым при строительстве за счет государственных средств.
В сфере ценообразования основное значение имеют следующие нормативные акты: “О ценах на проектные работы для строительства” — Письмо Минстроя России от 4 января 1995 г. №9-4/1, Письмо Минстроя России от 29 декабря 1994 г. №ВБ-12-276 “О Своде правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации”, письмо Госстроя России от 29 декабря 1993 г. №12-349, утвердившее “Порядок определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений”.
Сохраняют свое значение и такие ранее принятые документы, как Письмо Госстроя СССР от 29 декабря 1990 г. №22-1 “О договорных ценах в строительстве” и письмо Минстроя РФ от 17 января 1992 г. №БФ-39/12 “Об определении свободных (договорных) цен на строительную продукцию”.
Кроме того, важно учитывать, что для строительного комплекса действуют специальные нормативные акты, определяющие порядок отнесения затрат и издержек производства на себестоимость строительной продукции и проектных работ:
Постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. (в ред. постановлений Правительства РФ от 26 июня 1996 г., от 1 июля 1995 г. и от 20 ноября 1995 г.) утверждено Положение о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли.
Письмо Минфина РФ от 23 мая 1994 г. №66 “О Методических рекомендациях по составу и учету затрат, включаемых в себестоимость проектной и изыскательской продукции (работ, услуг) для строительства, и формированию финансовых результатов”, а также письмо Госстроя России от 30 ноября 1993 г. №7-14/187 “Типовые Методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ и формированию финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли” и письмо Минстроя РФ от 30 октября 1992 г. №БФ-906/12, которым утверждены Методические рекомендации по определению величины сметной прибыли при формировании свободных цен на строительную продукцию.
Изданы специально для строительной сферы и документы Госналогслужбы: письмо Госналогслужбы РФ от 20 сентября 1995 года №НП-6-01/500 “О порядке определения стоимости строительства и в свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений”.
В сфере ценообразования сохранено традиционное для строительного законодательства специальное правовое регулирование отношений с участием иностранного капитала: действует письмо Госстроя России от 23 февраля 1994 г. №12-28 “Порядок определения стоимости строительства, осуществляемого в РФ с участием иностранных фирм”.
Хорошей новостью для строителей является решение глав стран Евразийского экономического союза, позволяющее строительным организациям вести деятельность в странах ЕАЭС, не создавая новое юридическое лицо, не проходя процедуру лицензирования, без дополнительных разрешений. Это значительно упрощает подготовительный к строительству процесс.
Евразийский экономический союз организуется на основе Таможенного союза следующих стран:
- Россия.
- Казахстан.
- Белоруссия.
- Киргизия.
- Армения.
Другой хорошей новостью является решение Министерства Юстиции России о праве саморегулируемых организаций (СРО) контролировать соблюдение законодательства России и другие законодательные акты о системе контрактов по закупкам.
Новые законы в строительстве
К новым законам в строительстве относится Федеральный закон, принятый двадцать четвёртого ноября 2014 года N 359. Данный закон касается саморегулируемых организаций (СРО), и уточняет, что они должны быть учреждены исключительно в виде союза членов — ИП и (или) ЮЛ.
В этом законе учреждается список документов, входящих в дело члена СРО, которые ведёт любая саморегулируемая организация.
В данный закон вошла специальная статья, регламентирующая полномочия Президента национального объединения СРО.
Применены юридические и технические правки, в связи с объединением СРО, состоящему из строительных компаний и организаций, выполняющих строительные проекты.
Саморегулируемые организации соответствуют необходимым положениям в рамках законодательства к лицам, которые вправе осуществлять общественный контроль.
К новым законам в строительстве также можно отнести Распоряжение № 1867-Р, принятое Правительством Российской Федерации двадцатого ноября текущего года « Об утверждении плана осуществления гос. программы РФ „Обеспечение доступным жильём и коммунальными услугами граждан РФ“ на текущий год и на планируемые периоды 2015 — 2016 годов».
В нём планируется улучшить условия проживания при помощи ипотечного кредитования.
Среди планируемых мероприятий выделяются два следующих:
- Определить особенности договоров с оплатой десятой части стоимости данных договоров и окончательной оплатой стоимости после окончания строительства для защиты инвесторов от возможных рисков при участии их в долевом строительстве и для создания гарантированного спроса на достроенное жильё. Срок исполнения до апреля 2015 г.
- Усовершенствовать возведение экономичного жилья и других объектов на земле, имеющей статус частной собственности. Планируемый срок реализации — до двадцать первого декабря 2015 г.
Строительные проекты РФ 2014-2015
Всего в настоящее время реализуется более 300 крупных строительных проектов РФ с затратами на реализацию каждого из них более 10 миллиардов рублей в ценах 2012 года.
Среди крупнейших строительных проектов РФ необходимо назвать следующие:
- Космодром «Восточный» (свыше 300 миллиардов рублей).
- Газохимический комплекс в г. Будённовске Ставропольского края (140 миллиардов рублей).
- Комплекс заводов нефтехимической отрасли «ТАНЕКО» в городе Нижнекамск в республике Татарстан (235 миллиардов рублей).
- Реконструкция Московского нефтеперерабатывающего завода (141 миллиардов рублей).
- Реконструкция Туапсинского нефтеперерабатывающего завода (вторая и третья очереди, 470 миллиардов рублей).
- Строящийся деловой квартал в городе Екатеринбурге «Екатеринбург-Сити» (120 миллиардов рублей).
- Курортный город-спутник Махачкалы «Лазурный берег» в Дагестане (150 миллиардов рублей).
- Комплекс строек к предстоящему чемпионату мира по футболу 2018 года (620,5 миллиардов рублей).
Источник: angaraleshoz.ru
Реконструкция: Градостроительный Кодекс РФ, суть понятия, его виды и прочая информация по теме
Понятие «реконструкция» фигурирует во многих законодательных актах, действующих на территории РФ. Общая суть данного определения так или иначе понятна каждому человеку, но при проведении каких-либо юридически значимых процедур важно знать точную формулировку всех понятий, которыми вы апеллируете.
Реконструкцию и ее суть рассматривает нормативно-правовой акт, называемый Градостроительным Кодексом РФ (ГСК РФ). Обобщив его положения, наш ресурс представляет сегодняшний материал, в котором подробно рассмотрено понятие «реконструкция» с учетом сферы правоотношений, где оно используется.
Что такое реконструкция согласно ГСК РФ
Реконструкция — часто встречающееся определение
Как было упомянуто ранее, реконструкция – это такое понятие, которое нередко «всплывает» при рассмотрении разных законодательных актов. Изучая данное определение отдельно, необходимо обратиться к Градостроительному Кодексу РФ, представляющему собой свод законодательных актов, которые определяют:
- порядок планирования, застройки и благоустройства локальных поселений, а также порядок формирования их инфраструктуры;
- основы разумного использования ресурсов, имеющих важность для человека (природные ресурсы, объекты историко-культурного наследия и т.д.);
- общую суть и принципы правоотношений между гражданами, организациями и другими субъектами права относительно застройки и пользования земельным наследием;
- основные понятие строительного комплекса РФ.
В 1-ой статье ГСК изложен полный перечень понятий, которые важны и часто используются в данном законодательном акте. 14-ый пункт статьи определяет суть рассматриваемого нами понятия, согласно его положениям можно выделить следующее: «Реконструкция – это любой вид изменений параметров объекта строительства (здания, жилого помещения, постройки и т.п.), которое влечет за собой его существенное видоизменение или вовсе изменение класса строительного объекта».
Простыми словами, реконструкция строения значит внесение в его структуру или концепцию каких-либо существенных изменений. То есть, пристройка балкона к квартире – это реконструкция, а вот поклейка обоев в ней – нет. Более точно определить, будут ли являться вносимые вами изменения в строительный объект реконструкцией или нет, можно путем более глубого изучения ГСК РФ. В данном законодательном акте рассмотрено данное понятие буквально для каждого вида строительных объектов, поддающихся реконструкции.
О реконструкции — в видеоматериале:
Какие виды реконструкции выделяет законодатель
Рассмотрев в предыдущем пункте статьи общее понятие реконструкции со стороны законодателя, можно приступить к более детальному рассмотрению данного определения. Непосредственно в ГСК РФ выделяются несколько видов реконструкции и их суть:
- Базовая реконструкция объектов капитального строительства (строений, которые по факту еще не достроены и не могут быть введены в эксплуатацию). Она представляет собой изменение его отдельных частей, проведение надстроек, перестроек, расширения строения, замены или восстановления его несущих конструкций и подобные действия, проводимые над данным объектом и изменяющие его ранее имеющийся структурный концепт.
- Реконструкция объектов линейного строительства (строений, длина которых в разы превышает ширину: трубопроводы, инженерные сети и т.п.). Она представляет собой проведение любых действий над объектом, которые влекут за собой изменение его класса, категории и прочих, ранее установленных показателей его эксплуатации.
- Реконструкция жилых помещений, зданий и подобных объектов, которая представляет собой любые существенные изменения в их первоначальную конструкцию.
Реконструкция и капитальный ремонт — это разные понятия
Стоит отметить, что согласно законодательству, капитальный ремонт – это не реконструкция. Он будет считаться таковым, если для его проведения необходимо вносит в конструкцию строения изменения, регламентированные ГСК РФ и попадающие под понятие «реконструкция».
Наиболее актуальной сферой рассмотрения реконструкционных понятий для обычных граждан является строительство или ремонт многоквартирных домов или отдельных жилых помещений (частный дом, квартира и т.п.). Отдельных особенностей понятие «реконструкция», рассматриваемое в данном контексте, не имеет и определяется следующим образом:
- Реконструкция здания – это комплекс строительных работ и аналогичных мер, которые сопровождаются изменением основных технико-экономических характеристик объекта строительства (изменение площади отдельных квартир, переустройство сетей обеспечения коммунальных услуг, переоборудование электросетей и т.п.).
- Реконструкция жилого помещения – это любые действия, проведение которых направлено на совершенствование его объемно-планировочных решений или архитектурных характеристик (расширение площади помещения, снос несущих конструкций и т.п.).
Помимо представленных выше определений, реконструкция в ГСК РФ не рассматривается. Отдельные виды данного понятия четко определены законодательством и являются общедоступными для понимания любым гражданином нашей страны.
Насколько востребовано понятие «реконструкция» в российском праве
Реконструкция и ремонт — это не одно и то же
Теперь, когда понятие «реконструкция» вдоль и поперек изучено, можно задаться вопросом – «А нужно ли четко разграничивать его, например, с обычным ремонтом?». Определено, да. Почему? Давайте разбираться. Итак, в первую очередь, отметим, что реконструкционные определения очень востребованы на сегодняшний день и для граждан, и для государства.
Это связано с тем, что на территории России ведется кадастровый учет всех строительных объектов. Именно в него полномочные организации обязаны вносить всю информацию обо всех строительных объектах, построенных в нашей стране. Помимо данных о процессе регистрации и месторасположение строения, кадастр содержит и технический план объекта, информация в котором всегда должна быть актуальна.
Вследствие этого проведение реконструкции любого строительного объекта требует дополнительной регистрации и предоставления в полномочные госорганизации данных о ее проведении. Лица, игнорирующие подобные процедуры, обязаны нести некоторую ответственность перед законом.
Помимо важности реконструкции из-за кадастрового учета строительных объектов, понятие нередко используется в некоторых законодательных актах. Наиболее существенно его влияние в некоторых статьях Земельного, Жилищного и Гражданского Кодексов РФ. Знать суть определения просто необходимо, иначе понять законодательные аспекты некоторых правоотношений будет очень не просто.
В целом, реконструкция – это не столь сложное понятие. Рассмотреть его можно без особых проблем, если обратиться к Градостроительному Кодексу РФ или представленному выше материалу. Надеемся, статья была для вас полезна. Удачи в отстаивании своих прав и разборе законодательных понятий!
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.
Источник: juristpomog.com