Виды жилищного строительства в России

К малым городам России относятся поселения, получившие официальный статус города, постоянное название и имеющие численность населения, как правило, от 10 до 50 тыс. жителей. Однако в государственный перечень малых городов уже вошли некоторые поселения, имеющие численность населения как меньше 10 тыс., так и больше 50 тыс. чел., т.е. ряд поселков городского типа и средних городов.

На начало 1995 г. перечень малых городов страны насчитывал 680 поселений, почти половина из них (332) — исторические города, имеющие богатое многовековое прошлое, выдающиеся памятники культуры, зодчества, уникальные народные промыслы, ремесла и т.п. Вследствие более сдержанного развития в малых городах современной промышленности, меньшего сноса в них старых строений, большего сохранения природной среды эти поселения являются едва ли не самыми ценными уголками прежней России, все лучшее в которых, особенно городской генофонд, необходимо всячески сберегать для ее возрождения.

Больше всего малых городов сосредоточено в Центральном экономическом районе (257 — 38 %), в Поволжье и на Урале (161 — 24 %), в Сибири и на Дальнем Востоке (139 — 20 %).

Россия наращивает объемы жилищного строительства

По данным Госкомстата России, в малых городах проживают около 15 млн. человек (10 % населения страны). Большинство трудоспособной его части работает на предприятиях местной промышленности, как правило, с низкой оплатой труда, что приводит к уровню дохода семей в 2 раза ниже среднего по России.

В малых городах ежегодно вводится в эксплуатацию около 10 % общей площади жилых домов, строящихся в стране.

В 2 / 3 этих поселений основную долю строительства (от 40 до 60 %) составляет возведение жилья за счет средств предприятий и организаций различных министерств, ведомств и структур. Индивидуальное строительство из-за низких доходов населения не превышает здесь в среднем 5 %. Только в 35 % малых городов имеются какие-либо предприятия стройиндустрии, поэтому основной объем жилищного строительства осуществляется в них из привозных материалов и конструкций.

ТИПЫ ЖИЛЫХ ДОМОВ ДЛЯ МАЛЫХ ГОРОДОВ РОССИИ

1 . Для развития жилищного строительства в малых городах в условиях рыночных отношений возможны и рекомендуются следующие основные источники финансирования:

средства федерального и местного бюджетов — для государственного и муниципального строительства;

инвестиции местных и иных предприятий и организаций — для ведомственного строительства;

средства населения для кооперативного или индивидуального строительства жилых домов;

инвестиции предпринимательских, в том числе зарубежных фирм, заинтересованных в сохранении отдельных, особенно исторических, городов — для коммерческого строительства;

спонсорские средства федеральных организаций, банковских и коммерческих структур по целевым и другим программам возрождения и развития малых городов и отдельных видов деятельности в них — для различных видов строительства.

Кроме указанных источников финансирования администрациями республик, краев, областей или их ассоциациями могут создаваться специальные фонды приоритетной поддержки и развития в них малых городов, часть из которых должна использоваться на нужды жилищного строительства в этих поселениях.

2 . Для нужд жилищного строительства все малые города России с учетом профилирующей деятельности в них разделены на две группы с соответствующими условными моделями жилищного строительства (табл. 1 ).

Модели жилищного строительства для малых городов

Характерные города- представители

1-я модель — городское строительство

(промышленно-транспортные узлы, местные центры, города науки и образования, поселения-новостройки)

города в составе агломераций

Балахна, Кинель, Колпино, Коркино, Салаир, Среднеуральск

Елец, Лиски, Тайшет

организационно-хозяйственные и культурно-бытовые центры прилегающих территорий

Анадырь, Боровичи, Дудинка, Кизляр, Салехард, Ясный

местные промышленно-транспортные центры

Пласт, Пугачев, Североуральск

города науки и образования

2-я модель — поселковое строительство

(узлы и центры сельской ориентации, поселения туризма, отдыха, художественных промыслов)

Буденновск, Кулунда, Сальск, Усть-Лабинск

центры преимущественно сельской ориентации

Гигант, Изобильный, Новокубанск

рекреа ционно-туристические и курортные поселения

Анапа, Плес, Суздаль

поселения художественных промыслов

Приведенные модели строительства не отличаются рекомендуемыми видами жилой застройки и типами домов, материалами, конструкциями и инженерным оборудованием для них. Они характеризуются лишь различными объемами и удельным весом применения тех или других типов массового жилища.

3 . В малых, особенно исторических, городах рекомендуются следующие три принципиальных вида размещения на их территориях нового жилищного строительства (рис. 1 ).

A. Единичное строительство в центре — на незанятых участках в пределах кварталов исторического ядра, взамен выбывших зданий или в глубине домовладений. Это строительство обязано носить строго контекстуальный характер, поддерживать сложившийся морфотип застройки, не нарушать ее архитектурного облика, масштаба, колористики и т.п.

Б. Выборочное строительство в средней зоне — на участках, примыкающих к территории исторического ядра, и в пределах бывших слобод. Это строительство должно обеспечивать плавность и логическую обусловленность перехода от параметров исторической застройки к параметрам, характерным для архитектурно-пространственной организации современного жилища.

B. Массовое строительство в периферийных районах — на окраинах поселения, осуществляемое с учетом свойственных ему градостроительных закономерностей. При этом специфика небольшого города и желательность сохранения его силуэта со стороны подъездов к нему вызывают необходимость возведения домов не более средней этажности, исключения непрерывной застройки больших территорий, протяженных и архитектурно нерасчлененных корпусов и т.п.

Главное требование, выдвигаемое условиями застройки в различных зонах городов, — это требование не навредить их облику, особенно в исторических центрах поселений. В остальном они свободны для жилищного строительства за счет любых инвестиций, той или иной рекомендуемой этажности, различных материалов, конструкций и т.п.

4 . Жилая застройка в малых городах должна быть не только удобной, сомасштабной им и выразительной по облику, отвечающему архитектурной специфике конкретного места, но и особо экономичной, нересурсоемкой, без чего она немыслима в поселениях, испытывающих наибольшие финансовые и материально-технические трудности. Исходя из этого для малых городов предлагается особо плотная жилая застройка зданиями небольшой и средней этажности с земельными участками на квартиру или дом соответственно до 0,02 или до 0,06 га в зависимости от вида жилого здания.

Плотность жилой застройки (брутто) должна находиться здесь в следующих пределах:

для так называемой коттеджной застройки — 900 — 1400 м 2 общей площади на 1 га;

для застройки блокированными домами — 3300 — 3800 м 2 общей площади на 1 га;

для обычной секционной застройки — 5000 — 6000 м 2 общей площади на 1 га.

Рис. 1 . Разм ещение жилищного строительства на территориях малых городов (на примере г. Боровичи Новгородской обл.):

А — единичное строительство в историческом центре; Б — выборочное строительство в пределах бывших слобод; В — массовое строительство на окраинах

5 . Для жилой застройки малых городов по 1-й и 2-й моделям рекомендуются следующие основные рациональные типы зданий (табл. 2 ):

одноквартирный или спаренный 1 — 2-этажный (коттеджный) дом с гаражом или без него и земельным участком — для строительства за счет любых инвестиций во всех зонах малых городов, но с особым, утверждаемым местной администрацией архитектурным обликом зданий при возведении их в исторических центрах * ;

* Могут применяться не только спаренные, но и счетверенные (крестообразные) дома для проживания 4 семей.

блокированный 2 — 3-этажный дом с широким корпусом, приквартирными гаражами, пунктами обслуживания и коммерции (или без них) и земельными участками — для строительства за счет любых инвестиций во всех зонах малых городов, но с особым, утверждаемым местной администрацией архитектурным обликом зданий при возведении их в исторических центрах ** ;

** Среди блокированных домов могут быть дома с двориками, террасные, с поэтажным расположением квартир и др.

Рекомендуемые типы жилых домов для малых городов

Ширина корпуса, м

Размер приквартирного участка, га

Размещение в городе

Одноквартирный или спаренный

1 — 2 или 1 с мансардой и помещениями для индивидуальной деятельности

До 0,06 в зависимости от размещения в городе

Во всех зонах. С особой архитектурой в историческом центре

2 — 3 или 2 с мансардой. В 1-м этаже возможны пункты обслуживания или коммерции

До 0,02 в зависимости от размещения в городе

3 — 4 (5) с квартирами в 2 уровнях в 4-м и 5-м этажах. В 1-м этаже возможны учреждения и предприятия обслуживания или коммерции

На окраинах городов

секционный 3 — 4 (5)-этажный дом с широким корпусом, учре ждениями общественного обслуживания на первом этаже и стоянками автомобилей в цокольном (или без них) — для строительства за счет средств муниципалитетов, ведомств и кооперативов на окраинах малых городов * .

* 5-этажный секционный дом предусмотрен с двухуровневыми квартирами, располагаемыми в 4-м и 5-м этажах.

Уточнение той или иной этажности рекомендуемых зданий, выбор квартир, их планировки и внешнего облика осуществляются исходя из градостроительной специфики поселений, демографии и финансовых возможностей и находятся исключительно в компетенции архитектурных органов местных администраций. Они рассматривают и утверждают проекты жилых домов предприятиям, организациям, кооперативам и индивидуальным застройщикам. Статус типового проекта не должен при этом являться гарантией обязательного применения и возведения по нему то го или иного здания.

6 . Блокированные ширококорпусные жилые дома можно выбрать из существующих каталогов, в частности, из каталога проектов Баженовой Е.С. и Мельниковой И.Б. «Малоэтажное городское жилище» (М.: ЦНИИЭП жилища, 1992), из книг Капустян Е.Д. «Малоэтажные дома для городской застройки повышенной плотности» (М., 1992), «Собственный дом» (М.: АО «Студия-принт», 1994) или из других подобных изданий.

Секционные ширококорпусные жилые дома благодаря большей эффективности должны постепенно вытеснить обычные секционные, возводимые по типовым проектам. Их разработка на стадии «Проект» в качестве образцовых осуществляется сейчас Российской академией архитектуры и строительных наук. Рабочая документация на их строительство должна разрабатываться по договорам на основе образцовых проектов соответствующими граждан-проектами, персональными мастерскими и другими местными проектными организациями.

7 . Архитектурный облик застройки и всех видов жилых домов должен по возможности отражать место строительства и увязываться с его историей и функциональным профилем деятельности, сохранившимися в городе формами и приемами прежнего зодчества, его старыми и новыми боевыми, трудовыми и культурными традициями.

Прежний город-крепость или город-торговый порт, город тех или иных промыслов и ремесел, его бывшие слободы гончаров, кожевников, пекарей или извозчиков; новый город — железнодорожный узел или город химиков, город-курорт — все это и многое другое должно стать благодатной почвой для опосредованного отражения архитектором специфики места в проектах застройки жилых домов, их элементов и деталей для того или иного малого города России или его районов и зон.

8 . В качестве основных конструктивных систем для блокированных и секционных ширококорпусных зданий рекомендуются системы с поперечными несущими стенами с малыми (от 2,4 м), большими (от 5,4 м) или смешанными шагами.

В блокированных домах предлагается преимущественное применение неэнергоемких (безобжиговых и непропариваемых) мелких блоков из легкого или ячеистого бетонов повышенной прочности с эффективным утеплителем по технологии прессования, разработанной зарубежными фирмами «Бессер», «Вибропренс», отечественной организацией НТК «Здание» — ЦНИИЭП жилища, Москва, и другими фирмами (рис. 2).

Секционные ширококорпусные дома могут быть решены в виде крупнопанельных или комбинированных систем со смешанными конструкциями. В случае комбинированных систем для внутренних стен могут применяться обычные панели заводского изготовления, а в качестве материалов наружных стен целесообразно использовать указанные выше мелкие блоки с эффективным утеплителем. По экономическим соображениям они могут быть рекомендованы и для возведения индивидуальных домов как более рациональные по сравнению с энергоемким красным обжиговым или силикатным пропариваемым кирпичом.

В связи с введением с 01.09.95 г. изменения № 3 в СНиП II-3-79* «Строительная теплотехника», повышающего в 2 — 3 раза требования к сопротивлению теплопередаче ограждающих конструкций зданий, наружные стены жилых домов необходимо проектировать в соответствии с их проектными решениями, рекомендуемыми Минстроем России с 1996 г.

9 . В зависимости от технических возможностей жизнеобеспечения малых городов и их зон, а также исходя из экономических соображений рекомендуются различные системы инженерного оборудования одноквартирных блокированных жилых домов — от централизованных до автономных (местных) систем. Возможны и комбинированные решения, т.е. сочетание тех и других систем. Например, водопровод, канализация, электроснабжение — централизованные, а отопление и горячее водоснабжение — местные, от квартирных (домовых) аппаратов АОТВ или АОГВ (табл. 3 и 4 ).

ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ ЛИНИЯ ПО ИЗГОТОВЛЕНИЮ МЕЛКИХ ЛЕГКОБЕТОННЫХ БЛОКОВ

Рис. 2 . Система строительства блокированных и индивидуальных жилых домов из мелких бетонных блоков повышенной точности сухого прессования

Бытовые отопительные аппараты на твердом топливе

А . Без горячего водоснабжения

АОТВ-23,2, ПО «Волгоцеммаш»

АОТВ-17,5, Домодедовский з-д «Кондиционер»

КС-Т-16 (КС-ТГ-16), ПО «Ростовсельмаш»

Б . С горячим водоснабжением

АВТ-17,5 (М.930), Крюковский з-д, г. Чехов

Автоматизированный водогрейный котел КС-ТСВ-16, Подольский машиностроительный з-д

Бытовые отопительные газовые аппараты с водяным контуром

Площадь отапливаемых помещений, м 2

АОГВ-11.6-3-У мод. 2203, ПО «Коломенский завод»

АОГВ-11.6, Ростовский ЗГА

АОГВ-17.4-3-4, АОГВ-23.2-1-4, Жуковский машиностроительный з-д

21, 26 и более 10

VC или VCW , фирма «Ваиллант»

Фирма «Робот-Бойлер и К°»

По единовременным затратам такие автономные системы дороже централизованных, но срок окупаемости их невелик, после чего потребитель будет постоянно ощущать экономический выигрыш. Для устройства автономных систем жизнеобеспечения в цокольно-подвальной части одноквартирных и блокированных домов требуются небольшие помещения.

Местные системы отопления и горячего водоснабжения целесообразны и для секционных жилых домов, возводимых на не освоенных в техническом отношении территориях. Автономное отопление и горячее водоснабжение таких зданий осуществляются крышными газовыми котельными, устраиваемыми в соответствии с инструкцией по их проектированию, утвержденной Минстроем России в 1995 г. и изданной ГП ЦПП в 1996 г.

10 . Показателем технико-экономической эффективности различных видов жилища является в конечном счете стоимость 1 м 2 общей площади. Для некоторых рекомендуемых типов жилых домов она приводится в табл. 5 .

Сравнительные показатели стоимости по жилым домам различных типов и этажности

Источник: gostrf.com

Жилищные фонды

В зависимости от принадлежности жилого помещения к соответствующему фонду определяется его правовой режим. Из каждого правового режима вытекают определенные права собственников и пользователей. При реализации этих прав возникает ряд проблем. Рассмотрим некоторые из них.

Состав жилищного фонда

В зависимости от формы собственности жилищный фонд РФ (ст. 19 ЖК) подразделяется на частный, государственный и муниципальный.

Частный — это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. В собственности граждан могут быть жилые дома, приватизированные, построенные квартиры, комнаты, квартиры в жилых домах жилищных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, приобретенные гражданами на иных основаниях, предусмотренных законом. В этот же фонд входят жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц, кооперативных и общественных организаций, построенные или приобретенные за счет собственных средств.

Государственный фонд составляет совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ; жилищный фонд субъектов РФ). Он включает в себя ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности.

К государственному фонду субъектов РФ относится фонд, принадлежавший республикам в составе РФ, краям, областям, автономным округам, городам Москве и Санкт-Петербургу, а также фонд, находящийся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности (бывшие дома Советов и ведомств).

Жилые помещения из этого фонда предоставляются работникам соответствующих ведомств на условиях договора социального найма. Кроме того, в отдельных случаях жилые помещения этого фонда могут предоставляться в собственность гражданам.

Так, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30.12.2011 N 1235 государственные жилые помещения, закрепленные за МВД на праве оперативного управления, предоставляются в собственность членам семьи сотрудника органов внутренних дел РФ, погибшего (умершего) вследствие увечья или иного повреждения здоровья, полученного в связи с выполнением служебных обязанностей, либо вследствие заболевания, полученного в период прохождения службы в органах внутренних дел; инвалидам I и II групп, получившим инвалидность в период прохождения службы в органах внутренних дел. Этот фонд может использоваться по специальному назначению с установлением особого правового режима в порядке, предусмотренном законом.

Так, в силу Закона РФ от 19.02.93 N 4530-1 «О вынужденных переселенцах» фонд жилья для временного поселения вынужденных переселенцев является федеральной собственностью и находится в оперативном управлении органов миграционной службы. Жилое помещение из этого фонда может передаваться в собственность органам местного самоуправления с сохранением за территориальным органом миграционной службы права заселения его вынужденными переселенцами на основе договора.

Муниципальный жилищный фонд состоит из жилых помещений, являющихся собственностью района, города, а также ведомственного фонда, находящегося в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений, то есть в муниципальный жилищный фонд вошли те дома, которые раньше принадлежали местным Советам и ведомствам соответствующего уровня.

В числе прав нанимателя по договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда особое место занимает возможность приватизировать занимаемое жилое помещение.

Верховный Суд РФ неоднократно высказывал позицию, согласно которой факт включения объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий не должен влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в жилых помещениях до приватизации, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность (Определение ВС РФ от 05.04.2011 N 46-В11-3).

Однако на практике нередко возникает проблема: гражданам отказывают в приватизации жилых помещений по причине включения жилых домов в состав имущества приватизируемого предприятия, в результате чего жилые дома оказываются в частной собственности приватизированных предприятий, а собственники этих предприятий требуют заключения с нанимателями договоров коммерческого найма или выкупа занимаемых ими помещений.

Классификация по целям использования

В зависимости от целей использования выделяют четыре вида жилищного фонда.

1. Специализированный жилищный фонд.

Жилые помещения специализированного жилищного фонда (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ; ч. 3 ст. 19 ЖК РФ) предназначены для временного проживания граждан в связи с работой, учебой, военной службой или по другим основаниям, предусмотренным законом, имеют специальное назначение и специальный режим использования. Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 (далее — Правила).

2. Индивидуальный жилищный фонд.

Индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилого фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Основным признаком индивидуального жилищного фонда является использование соответствующих жилых помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования.

3. Фонд социального использования.

В него входят жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), предоставляемые определенным категориям граждан на определенных условиях (ст. ст. 49, 57, 60 ЖК РФ).

4. Жилищный фонд коммерческого использования.

Жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд коммерческого использования может быть создан в любом фонде: частном, государственном, муниципальном. Виды иных договоров так же, как и правовое регулирование, зависят от вида жилищного фонда.

Очередь вне очереди

Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду возможно лишь в случаях, если они не заняты по договорам социального найма (речь идет о свободных жилых помещениях), и допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда (п. п. 3, 15 Правил).

Федеральным законом от 29.02.2012 N 15-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (вступит в силу с 1 января 2013 года) предусмотрено создание специализированного жилищного фонда для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

До принятия этого Закона дети-сироты, не успевшие до достижения 23-летнего возраста заявить о нуждаемости в жилье (встать на учет в качестве нуждающихся в жилье), теряли право получить его вне очереди. В связи с принятием Закона N 15-ФЗ внесены изменения в ЖК РФ, касающиеся дополнения видов жилых помещений специализированного фонда (ч. 1 ст.

92); назначения этого вида специализированного жилищного фонда (ст. 98.1); предоставления жилых помещений названным категориям лиц (ст. 109.1); невозможности выселения детей-сирот из специализированного жилого помещения без предоставления другого благоустроенного жилого помещения (п. 5 ст. 103).

Кроме того, п. 2 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, предусматривающий предоставление жилых помещений по договорам социального найма вне очереди детям-сиротам, признан утратившим силу (с 01.01.2013).

Дети-сироты сразу по выходе из детских домов и домов-интернатов должны будут обеспечиваться государственным (муниципальным) жильем в виде жилых помещений в специализированном фонде. Но практика применения п. 2 ч. 2 ст. 57 ЖК о внеочередном предоставлении жилья детям-сиротам (аналогичная статья была и в ЖК РСФСР) свидетельствует о том, что среди внеочередников создавалась очередь. И хорошо, если они обеспечивались жильем через 5 — 10 лет .

Очередь среди внеочередников существовала всегда, существует и в настоящее время. Местные органы власти (и суды на местах) объясняли это тем, что, предоставляя жилую площадь вне очереди обратившемуся в суд за защитой своих прав лицу, имеющему право на внеочередное обеспечение жильем, они нарушают жилищные права других обладающих таким же правом лиц, прибывших ранее в данную местность.

Хотя ВС РФ, исходя из требований закона, не раз разъяснял, что предоставление жилого помещения вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь. Граждане, имеющие право на внеочередное предоставление жилья, должны быть обеспечены жилым помещением незамедлительно после возникновения такого права.
———————————
Постановлением Главы администрации муниципального образования г. Краснодар от 14.08.2012 N 6809 утвержден список граждан-претендентов на получение жилого помещения по договору социального найма (речь идет о детях-сиротах и детях, оставшихся без попечения родителей). Среди них два так называемых внеочередника, которые были приняты на квартирный учет в 1994 г. и один — в 2008 г. // Краснодарские известия. 18.08.2012. N 124.

В соответствии с Законом N 15-ФЗ жилые помещения предоставляются этим гражданам по окончании срока пребывания в образовательных учреждениях социального обслуживания… по их заявлению в письменной форме (п. 1 ч. 3 ст. 1). В то же время список детей-сирот формирует орган исполнительной власти субъекта РФ, и в этот список включаются лица, достигшие 14 лет. Очевидно, список формируется с помощью законных представителей детей.

Предоставление жилых помещений детям-сиротам является основанием для исключения указанных лиц из списка (п. 3 ч. 2). Следовательно, опять возникает очередь, так как предоставляться специализированное жилье будет в порядке очереди (по списку) из имеющегося специализированного жилищного фонда. А этот фонд подвижен, поскольку как минимум через 5 лет передается в жилищный фонд социального использования и субъектам РФ вновь нужно приобретать специализированное жилье для этой категории граждан. Сейчас в России около 700 тыс. детей-сирот. Из них в очереди на получение жилья в так называемом внеочередном порядке стоят 84 тысячи .
———————————
Российская газета. 29.02.2012.

Для малоимущих, но не нищих

Жилищный фонд коммерческого использования может быть создан в любом фонде: частном, государственном, муниципальном.

Если говорить о частном фонде коммерческого использования, то ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения могут использоваться не только для личного проживания граждан, но и для сдачи их собственниками другим лицам на основании договора найма (ст. 30). Это гражданско-правовой договор, который регулируется главой 35 ГК РФ. Если же речь идет о жилье коммерческого использования в публичных фондах (государственном, муниципальном), ЖК РФ лишь говорит о существовании фонда коммерческого использования.

В то же время Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25, принятым в соответствии с ЖК РФ, утверждены Правила пользования жилыми помещениями, в которых есть раздел о пользовании жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования. Видимо, этот договор должен регулироваться нормами ЖК РФ, так как становится одной из форм удовлетворения жилищных потребностей граждан, предусмотренных жилищным законодательством.

Необходимость строительства домов публичного фонда, жилые помещения в которых предоставляются по договорам коммерческого найма (так называемых доходных домов (а практика строительства и заселения таких домов в субъектах Федерации уже есть)), объясняется тем, что лишь 20% населения РФ могут купить себе жилье самостоятельно и еще 20% — с помощью государства .

Остальные граждане могут быть приняты на квартирный учет как малоимущие и ждать своей очереди на получение жилья по договору социального найма. В то же время есть российские граждане с низким доходом, но не относящиеся к малоимущим и не имеющие возможности купить себе жилье. Для них выходом может быть коммерческое жилье в публичном фонде.
———————————
Российская газета. 30.09.2011.

Строительство доходных домов будет способствовать мобильности населения, трудовой миграции, что может быть связано с развитием промышленного производства в регионах и необходимостью привлекать специалистов. Им и их семьям необходимо жилье, а сразу найти нужную сумму на его покупку возможно не всегда.

В доходных домах заинтересованы и муниципалитеты. Они могут строить их как за счет собственных средств, так и на средства инвесторов.

Так, госпрограммой «Жилище», одобренной Правительством Москвы, на 2012 — 2016 годы предусмотрено строительство двух типов доходных домов. Так называемые бездотационные дома возводятся за счет городского бюджета. Квартиры в них обходятся дешевле, чем у частника. При этом у семей, уже живущих в бездотационных домах, было право выбора — в новую квартиру можно было переселиться на время, до момента, когда подойдет очередь на жилье, или навсегда, заключив договор социального найма и снявшись с квартирного учета.

Для граждан, у которых обеспеченность жилой площадью более 10 кв. м. и, следовательно, нет возможности встать в очередь на получение жилья по договору социального найма, будут строить дома на средства инвесторов. При этом квартиру в таком доме может получить любой гражданин (по договору коммерческого найма). В бездотационных — очередники (пока ждут своей очереди), бюджетники.

Таким образом, коммерческий наем в домах публичного фонда может быть востребован среди разных слоев населения. Поэтому необходима дополнительная нормативная база. В ЖК РФ нужно предусмотреть условия и порядок предоставления коммерческого жилья в публичном фонде; дать понятие договора коммерческого найма, определить его предмет, цену, срок, на который заключается договор, и другие условия. Цена, видимо, в какой-то степени должна быть лимитирована, чтобы сделать жилье доступным и составить конкуренцию частному сектору.

Что касается частного фонда, то жилье в нем всегда сдавалось и сдается по договору жилищного найма, условия и порядок заключения которого определяются соглашением сторон и регулируются главой 35 ГК РФ. Необходимо только предусмотреть, чтобы жилье в частном фонде коммерческого использования сдавалось легально (что делается крайне редко): заключался договор коммерческого найма жилого помещения в письменной форме, регистрировался такой договор, уплачивались налоги и пр.

Источник: www.sudmos.ru

Перечень видов собственности на недвижимость и их описание

Всем знакомы понятия – частная и индивидуальная собственность, государственное и муниципальное имущество. Но мало кто четко «разведет» данные названия и даст им правильное определение. В российских законодательных нормах есть несколько форм или, другими словами, видов собственности на недвижимость. И каждый вид предполагает дополнительное деление.

Виды собственности на недвижимость

Термин «право собственности» содержится в ГК (раздел II, глава 13, статья 209). Он характеризуется, как право беспрепятственно распоряжаться, владеть и пользоваться собственным имуществом. На данном положении базируется все современное международное законодательство и мировая экономика.

Согласно ст.212 ГК, можно выделить три вида собственности (в частности, на квартиру):

• муниципальная;
• государственная;
• частная.

Встречаются и иные модели, предусмотренные законом. Рассмотрим кратко перечисленные выше типы.

Государственная

Из самого названия понятно, что владелец такой недвижимости – государство. В данном случае – Россия. Правила обращения с собственностью регламентирует ст.214 ГК.

Выделяют два подтипа:

• федеральная (недвижимое имущество общего государственного назначения, госпредприятия, учреждения и организации городов федерального значения – Москвы, Санкт-Питербурга, Севастополя);
• субъектов РФ (сюда относят имущество областей, республик, краев и округов).

С одной стороны, имуществом владеет государство. С другой, распоряжаться собственностью можно только в интересах всех граждан страны.

Помимо природных ресурсов, РФ принадлежит и ряд объектов недвижимости:

• культурные памятники, музеи и иные архитектурно-художественные ценности;
• предприятия оборонного производства;
• здания вооруженных сил;
• дороги общего пользования.

Ни о какой передаче государственной собственности речи быть не может. Частное или юридическое лицо может только оформить временную аренду.

Муниципальная

Выделяет данное право в отдельную модель ст.215 ГК. Это имущество, которое принадлежит городам и сельским поселениям, иным муниципальным образованиям. Сюда относят:

• учебные учреждения (сады, школы);
• скверы и парки;
• больницы, поликлиники и госпитали;
• административные здания.

Применительно к квартире, муниципальная собственность – это жилье, принадлежащее органам местной власти.

Граждане могут ею воспользоваться на основании специального договора, в рамках социального найма. Других видов деятельности (сдать в аренду, продать, подарить) законами РФ не предусмотрено.

Частная

Понятие «частная собственность» вернулось в обиход и юридическую практику в 1990-ом году. А с развалом Союза ее доля в жизни страны пополнилась гражданами, приватизирующими личную жилплощадь, в рамках соответствующей программы (действует с начала 1991 года и по сегодняшний день).

Частная собственность — означает полное и неоспоримое право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Эта прерогатива защищена российскими законами и нормативными актами. Чаще всего, используя этот термин, подразумевают полное владение жилой недвижимостью – квартирой, домом, пр. Сюда относится разное имущество:

• движимое и недвижимое (дом, земельный участок, квартира, машина);
• ценные бумаги;
• оружие;
• домашний скот;
• прочее.

Выделяют такие подвиды собственности, как индивидуальная, общая и пр.

Право частных и юридических лиц (в соответствии со ст.212 ГК) владеть имуществом не ограничено ни количеством, ни стоимостью.

Виды частной собственности

В видах частной собственности на квартиру выделяют четыре подвида или категории:

• индивидуальная;
• общая совместная;
• общедолевая;
• долевая.

Часть экспертного сообщества к частному типу относит и коллективную собственность. Рассмотрим все пять форм владения недвижимым имуществом подробнее.

Индивидуальная собственность

Применяется в случае, когда в квартире зарегистрирован единственный жилец или он один владеет жилплощадью (другие члены семью оформили отказную). Законодательно за собственником закреплено право единолично владеть, пользоваться и распоряжаться жильем.

В обиходе встречаются и другие названия рассматриваемого вида собственности на квартиру, дом или земельный участок – личная или полная.

Получить ее можно путем:

• приватизации;
• покупки;
• наследования или дарственной;
• участия в долевом строительстве или жилищном товариществе.

Закрепляется данный вид в специальном реестре – ЕГРН. Вступает в права на квартиру владелец не после подписания сделки, а после занесения её в реестр.

Общая долевая

Описывает этот тип собственности в ст.245 ГК. В тексте статьи сказано, что долевая собственность наступает в случае, когда имущественные части участников не определены. В этом случае доли считаются равными. Соответственно, налоги и коммунальные расходы за квартиру для всех сособственников делятся поровну. Полностью регламентируются действия статьями 245-252.

Доли могут быть:

• идеальными, не выделенными в натуральном определении (выражается в виде дроби ½ или 1/3);
• реальными, выделенным в натуре (прописываются в конкретной квадратуре).

Получить данное право собственности, как и предыдущее, можно также разнообразными способами:

• с помощью приватизации;
• через договор дарения или наследование;
• оформления сделки купли-продажи и т.п.

Если же собственники делят недвижимость (квартиру, дом) на конкретные части (реальные доли), и подписывают об этом соглашение, то говорят о долевой собственности.

Разделить можно только отдельные помещения. Например, комнаты в квартире делятся реальными долями, тогда как санузел, коридоры и кухня – нет (и относятся к общей долевой собственности с разделением на идеальные доли).

При продаже такого имущества, другие участники будут иметь преимущественную привилегию покупки.

Долевая

Главное отличие долевой собственности от общей заключается в том, что в первом случае доли в квартире не определены, следовательно, равны (ст.245 ГК). Во втором варианте выделяют не одинаковые части, в том числе, в процентном выражении.

Количество собственников, как и долей, может быть каким угодно. Как правило, данный термин применяется при приватизации коммуналки. Для каждого совладельца прописывается конкретная площадь либо отдельная комната в квартире. Налоги и коммунальные платежи оплачиваются в точном соответствии с долями.

Продать свою часть возможно даже без одобрения других долевых собственников квартиры. Единственное условие – у них законное преимущество при выкупе доли.

Общая совместная собственность

В данном праве доли не выделяются вовсе. Общая собственность возникает только между близкими родственниками (то есть супруги и их несовершеннолетние дети). Они наделены одинаковыми правами – владеть, пользоваться и распоряжаться совместным имуществом. Это закреплено ст.253 ГК. В реестре ЕГРН указаны все участники общей собственности.

Чаще всего это право применяется при приватизации квартиры. При этом купить жилье в общую собственность на 2-3-4 человек, не близких родственников, не получится, только в долевую. Этот вид при покупке предусмотрен только для супругов.

Распоряжение, например, продажа квартиры, возможна с согласия всех членов.

Коллективная

Данный тип применяется в случае, если владеет недвижимостью коллектив. Тогда члены группы пользуются равными правами. Коллективная собственность может быть трех форм:

• кооператив (цель объединения – совместная деятельность многих членов);
• партнерство (предполагает совладение нескольких человек);
• акционерная собственность (сочетает личную и коллективную форму).

Некоторые эксперты считают такую собственность самостоятельным видом, наравне с частной и государственной.

Коллективный вид возникает, когда:

• объединяются денежные средства отдельных людей для образования нового АО или кооператива;
• реорганизовывается госпредприятие, и на его основе возникает иной хозяйствующий субъект;
• передается в аренду госкомпания.

Главная особенность – групповой характер. Субъектом выступает не отдельное лицо, а некое сообщество.

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Итак, согласно ст.212 ГК, в России существуют следующие формы собственности – государственная, муниципальная, частная и иные. В рамках частной собственности выделяют четыре категории – индивидуальная, совместная, общая долевая и долевая.

Возвращаясь к первоначальному «разведению понятий», стоит отметить, что индивидуальная собственность является одним из подвидов частной, а государственная отличается от муниципальной субъектом, которому принадлежит объект недвижимости (Россия, регион или муниципальное образование).

Источник: zkhinfo.ru