Вот так и покупай квартиры в новостройках

Продажи новостроек в Москве в июле выросли на 30,9 % в сравнении с показателем прошлого года. По данным Росреестра, за месяц было зарегистрировано 8218 договоров долевого участия.

Почему я никогда не куплю новостройку в Москве

Ковид-кризис и пришедший за ним экономический кризис вкупе со сниженной ставкой ЦБ и льготной ипотекой заставил обратить внимание граждан на покупку жилья.

В большинстве случаев речь идет о новостройке. То есть о новом доме и покупке у застройщика.

Действительно, покупка новостройки в текущих условиях может показаться выгодной, особенно в строящихся жилых комплексах в новой Москве. Ведь всего 4-5 млн. и вы обладатель собственного жилья с московской пропиской!

Но не все так радужно, ниже я расскажу, почему я никогда не сделаю ошибки и не куплю новостройку.

1. Вы опоздали

Сейчас, да, осенью 2020-го года продажи квартир растут. Сказались отложенный спрос, сезонность и девальвация рубля. Но главное — сейчас рынок продавца, поэтому ни скидок, ни особых условий не будет. Спрос и так есть. Возможно, придется потратить кучу времени, чтобы найти приличный вариант за адекватные деньги и успеть его оформить. Для тех, кто не планировал брать ипотеку, а хочет въехать в жилье этой осенью условия совсем другие — цены на готовые квартиры кусаются.

Уже даже Сбербанк говорит о перегретости рынка недвижимости, и, особенно, новостроек.

2. Новостройки неоправданно дорогие

Да, это так. Если вы сравните стоимость новостройки и вторички, то первая будет дороже и будет дороже всегда. Но так ли нужна новостройка? Это не автомобиль, который через 15 лет превратится в кусок металла. Если ваша квартира в приличном панельном доме, он просстоит еще много десятков лет. После капремонта качество жизни повысится. А если его решат снести, то дадут другую квартиру — это не автомобиль, который когда-то отправится на свалку.

3. Плотность застройки новостройками эконом и комфорт-класса выше

Если мы сравним «старые» районы застройки, и новые районы недорогого жилья, то обнаружим, что сейчас на той же территории строят больше домов, сами дома выше, а общественные пространства пусть и современные, но не всегда удобные.

Плотность жителей не всегда гарантирует хорошую инфраструктуру. И появляются районы человейников, где из инфраструктуры алкомаркет, салон красоты и Пятерочка. Ну и обязательный детский садик (без него не дадут сдать ЖК). Как следствие, будет следующая проблема.

4. Ваши соседи будут все иметь автомобили

Если вы покупаете квартиру на вторичке, то как правило, там сложившийся контингент жителей и мало квартир сдается в аренду. Наверное, треть квартир принадлежат одним людям с момента постройки дома.

Но в новостройке квартиры покупают молодые и достаточно обеспеченные (все же накопили на первый взнос), у них есть автомобили, а значит «двор без машин» будет все равно заставлен автомобилями, либо на ближайших улицах нельзя будет припарковаться. И ваш автомобиль будет конкурировать за места.

5. Вы попадаете в зависимость от управляющей компании

Застройщики не хотят из своих лап упускать доп. доход от жильцов после продажи квартир и навязывают управляющую компанию. Да, приложение с вызовом сантехника хорошо и оплата по QR коду тоже. Взамен вы получите платежи «за охрану», «за территорию», а еще специальные порядки въезда доставщиков, газелей с мебелью и прочим. Иногда в ЖК пропускной режим и вы будете как в тюрьме проходить под пристальными взглядами охранников через 5 дверей с карточным доступом к своей студии.

Да, это безопасность, но квартирные кражи редки, а вот пропускной режим с вами навсегда.

6. При сдаче квартиры будет большая конкуренция

Представьте, что в новостройках не только живут владельцы, но и инвестируют. И вот квартира сдана, ремонт сделан. также, ка ки в 50 других однушках в этом ЖК. И тут рынок арендатора — если им интересен конкретный ЖК они могут отсмотреть десятки квартир и торговаться до последнего. Ведь всегда можно позвонить соседу и снять квартиру у него.

7. И конкуренция с застройщиком при продаже квартиры

При продаже еще недостроенной квартиры (и попытке заработать лям) вам необходимо будет ВСЕГДА конкурировать с предложениями застройщика. Но у застройщика покупать выгодней, так как обязательства застройщика прописаны в договре долевого участия (например, 5 млн. рублей). А если вы продаете аналогичную квартиру за 6 млн. (и такая же цена у застройщика), то застройщик будет отвечать на 6 млн. рублей по новому контракту и на 5 млн. рублей. по вашему. Разумеется, ваше предложение должно быть ниже цены застройщика и это происходит всегда.

8. Вам достанутся не самые хорошие районы Москвы

Для меня это самый важный пункт. Сколько сейчас доступных квартир строится в Академическом, Ломоносовском районе, в ЦАО? Ноль. Все новостройки там — элитные жилые комплексы с кучей аттрибутов шикарной жизни, которую вы не потянете. Ведь консьерж сервис, мраморная отделка холлов и бесплатный фитнес для жильцов не бесплатны вовсе. Шансов попасть в хороший район все меньше, зато в новой Москве строят города.

Массовое жилье строят в трех местах:

• прошлые промзоны с предсказуемо низкой транспортной доступностью и инфраструктурой
• новы территории = в чистом поле (человейники) с нулевой инфраструктурой
• старые кварталы по реновации — лучший вариант по инфраструктуре, однако человейники никуда не деваются, а контингент из пятиэтажек разнообразит тишину во дворе или стены в подъезде

9. Шум ремонта на следующие 2-3 года обеспечен

Ремонт нужен везде, но в новостройке вы будете ездить в лифте, заколоченным оргалитом и оттряхивать от известки обувь не полгода своего ремонта, а 3 года ремонота всего подъезда.

Ну и я думаю, что вы понимаете, что в части инвестиционных новостроек, но еще не проданных новым владельцам ремонт не делается много лет (я видел квартиры сданные 11 лет назад).

10. Все платно и дорого.

Подземная парковка это хорошо, но у вас не будет другой возможности поставить автомобиль. Также вся инфраструктура будет расчитана на жителей ЖК, а значит потенциально все будет дороже — от парикмахерской внизу до интернета.

Если вам понравилась статья про недвижимость, ставьте лайк! Подписывайтесь на канал и я в следующих поставх расскажу про мучительный выбор жилья в Москве — как выбрать то, что нравится и не потерять деньги.

Купить квартиру в жилом комплексе от застройщика в Москве и Московской области. · Скидки от застройщика. Квартиры с отделкой. Большой выбор. Актуальные цены. Ипотека. Новостройки на карте · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/

Стоит ли покупать квартиру в ипотеку в Москве в 2022 году

Продажи новостроек в Москве в июле выросли на 30,9 % в сравнении с показателем прошлого года. По данным Росреестра, за месяц было зарегистрировано 8218 договоров долевого участия. Эксперты считают, что сейчас самое время для улучшения жилищных условий. Сколько стоит самое дешевое жилье в столице, какие могут быть риски при покупке квартиры в кредит, а также кто чаще всего стремится переехать в свое жилье – в материале «ФедералПресс».

Покупка жилья в новостройке

Аналитики компании «Метриум» отмечают, что в этом году в столице будет введены в эксплуатацию 4,6 тысяч квартир и апартаментов в новых домах – 10 % от общего объема первичного предложения. Самые дешевые апартаменты стоимостью 5,32 млн рублей площадью в 24,7 квадратных метра можно приобрести в апарт-комплексе в Северо-Восточном административном округе «Легендарный квартал на Березовой Аллее», пишет «РБК-Недвижимость».

В новостройках столицы со сроком ввода до конца 2022 года средняя цена квадратного метра составила 488 тысяч рублей. Наибольшее снижение стоимости в массовом сегменте – 16,7 % – произошло в районе Дорогомилово, говорится в исследовании «НДВ Супермаркет Недвижимости». Кандидат экономических наук Николай Кульбака считает, что покупать жилье в ипотеку следует для улучшения жилищных условий. По его мнению, использовать эту квартиру как инвестиционный ресурс – не совсем правильно.

«Если у человека есть деньги, то с учетом инфляции лучше их потратить сейчас, потому что никакие процентные ставки не смогут компенсировать уровень инфляции в стране, который составляет примерно 15 %. Если вы положите деньги в банк, то сомневаюсь, что процент по вкладу будет больше 15 %. Значит, ваши сбережения будет съедать инфляция. Раз это будет происходить, то вам надо сделать так, чтобы эти деньги не пропали. Поэтому вполне разумно потратить их на приобретение жилья», – рассказал эксперт.

Финансовый аналитик, кандидат экономических наук Михаил Беляев уверен, что в ближайшее время ставки по ипотеке не будут снижены, поэтому при наличии необходимых средств на первый взнос лучше озаботиться ипотекой.

«Если это квартира для проживания, то вы будете жить в комфортных условиях, а если для сдачи в аренду – она позволит компенсировать расходы по ипотеке, а квартира останется у вас как материальный актив. Это проще и доступнее, чем любой другой финансовый инструмент, который связан со специальными знаниями, определенными сложностями и ликвидностью», – заявил Беляев.

По мнению экономиста, основным риском при покупке первичного жилья может быть потеря работы или другого основного дохода.

«Какие с ипотекой могут быть риски: все зависит от того, покупаете вы готовую квартиру или на этапе строительства. Если готовую – рисков практически нет, кроме мошенничества, но и этого можно избежать. Если на стадии строительства, то опасность – завершится оно или нет. Но вроде бы сейчас эскроу счета страхуют от этого. Самый главный риск в наше неустойчивое время – это потеря вашего дохода. То есть риски скорее лежат на вашей стороне, чем на внешней», – заметил Беляев.

Эксперт по недвижимости Наталья Перескокова подчеркнула, что ипотечные ставки находятся на хорошем уровне, кроме того, существуют выгодные предложения от застройщиков при покупке жилья на длительный срок.

«Есть программы господдержки и программы от застройщика с ипотечной ставкой в 0,1 %, но там идет удорожание объекта, и нужно считать, насколько это выгодно. Но если вы покупаете объект для себя и не планируете досрочное погашение ипотеки, то ставка 0,1 % с удорожанием очень даже интересна», – рассказала Перескокова.

По ее словам, самую дешевую квартиру в столице можно приобрести в районе Внуково за 4,6 млн рублей. Это будут апартаменты площадью в 7 квадратных метров.

«Минимальный ценник за обычную квартиру, не апартаменты, в Москве – примерно 7,5 млн от 32 квадратных метров. Это будет дешевый район Бирюлево. Если же рассматривать вариант квартиры для семьи из двух-трех человек, то это тоже будут дешевые районы – Бирюлево, Некрасовка с ценником от 12 млн за двухкомнатную квартиру», – пояснила риелтор.

Перескокова отметила, что много жилья в столице покупают студенты из регионов, а также молодые семьи, супруги, которые разводятся и вынуждены делить свою площадь. Интересует покупка квартир и инвесторов, которые хотят заработать на недвижимости. «Если, например, брать топ-менеджера, то ему будет интересна квартира от 2,5 млн за квадратный метр, например, в жилом комплексе Лаврушинский, напротив Кремля», – добавила эксперт.

Риски при приобретении жилья на вторичном рынке

Говоря о вторичном жилье, Перескокова отметила, что цены на первичное и вторичное жилье приблизительно одинаковы.

«Стандартная квартира на вторичном рынке жилья стоит около 8 млн рублей. Вот, например, продается жилплощадь в 32 квадратных метра на первом этаже девяти этажного дома стоимость в 7,7 млн рублей», – рассказала эксперт по недвижимости.

При этом в столице можно найти квартиры и дешевле. Популярны варианты с разделением трехкомнатных квартир на студии на первых этажах дома. За такую 17-метровую студию просят 5,3 млн рублей. Перескокова рассказала, что можно найти дешевую квартиру гостиничного типа. Так, на улице Каховка в районе Зюзино за 6,6 млн продают «гостинку» площадью в 14 квадратных метров. Покупка вторичного жилья связана с большим количеством рисков.

«Допустим, если квартиру приватизировали и кто-то из родственников не участвовал в приватизации, то этот человек имеет право пожизненного проживания в этой квартире. Или человек находится в местах лишения свободы, а квартиру продали. Он освободится и имеет право на проживание. Может быть такое, что при покупке квартиры использовались средства маткапитала, а детей не наделили долями, а потом квартиру продали», – заметила Перескокова.

Life Ботанический сад построили на месте бывшей суконной фабрики купца И.П. Кожевникова. До сегодняшнего дня здания мануфактуры не сохранились, но в центре жилого комплекса возвели высокую наблюдательную башню. Комплекс расположен на Севере Москвы в окружении парковых зон. Дорога до Садового кольца занимает не более 15 минут на машине. … Застройщик комплекса «Life Ботанический сад » в партнёрстве с ВТБ24 Лизинг предлагает оформить рассрочку для всех, живущих в Москве и других городах. 24 месяцев. Срок погашения. … Скачайте каталог новостроек . Укажите свои контакты и скачайте каталог новых домов Москвы в один клик. Скачать каталог. Время скачивания файла: 6 секунд.

Котлован или готовый ЖК: что выгоднее покупать в 2022-м после роста цен

Кажется, что у покупки квартиры в новостройке на стадии котлована много финансовых преимуществ. Но в некоторых случаях гораздо выгоднее приобрести квартиру в доме уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Разбираемся в теме

Редкий жилой комплекс на столичном рынке первичной недвижимости полностью распродается еще до получения РВЭ. Доля свободных квартир в сданных новостройках занимает до 20%. Часто застройщики придерживают значительный объем предложения, чтобы реализовать его после окончания строительства по более высокой цене. Но как быть покупателям в такой ситуации? Означает ли это, что приобретение квартир от застройщика в готовой новостройке — это финансово невыгодное решение, особенно после роста цен на жилье в 2021 году?

Если брать в расчет только денежную сторону, то кажется, что наиболее выгодно приобретать жилье на стадии котлована. Известно, что в процессе строительства стоимость 1 кв. м в среднем растет на 12–15% в год, а при влиянии макроэкономической ситуации, которую мы наблюдали в 2020–2021 годах, может показывать и более существенный рост. Однако у покупки жилья в новостройках с РВЭ есть множество других потребительских плюсов, о которых не стоит забывать.

Финансовая сторона

«На этапе котлована раньше на протяжении многих лет двигателем рынка были гораздо более низкие цены. Так, допустим, в допандемийном 2019 году средний разрыв цен между квартирами на стадии котлована и в готовых домах составлял 22%. Сейчас ситуация изменилась благодаря введению эскроу-счетов и повышенному спросу на новостройки. Проекты даже «на котловане» взлетели в цене, наблюдается парадоксальная картина, когда такие проекты в среднем по рынку стоят дороже, чем в готовых домах», — говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.

Напомним, на декабрь 2021 года «квадрат» на первичном рынке столицы стоил в среднем 302 тыс. руб. За год цены в старых границах Москвы, по оценке ЦИАН, увеличились на существенные 33,3%. Однако средние цены в новостройках на разных стадиях готовности по итогам года практически не различаются, что связано с выходом на рынок более дорогих проектов на раннем этапе строительной готовности. Относительная разница между усредненной по всем проектам ценой на стадии котлована и на завершающем этапе стройки составила 2%, подсчитали по запросам редакции в компаниях Savills и Est-a-Tet.

При покупке квартиры в новостройках на этапе котлована стоимость 1 кв. м может вырасти на 12–15%. Иногда это единственное преимущество такого приобретения (Фото: Pavel L Photo and Video/shutterstock)

Средневзвешенный уровень цен в новостройках с РВЭ находится на уровне 346,7 тыс. за 1 кв. м без учета элитного сегмента. Средневзвешенная цена предложения в корпусах на начальном этапе составляет 341,0 тыс. руб./кв. м (без учета элитного сегмента), что на 2% ниже, чем квартиры в готовых корпусах, уточнили в Est-a-Tet.

Таким образом, основное финансовое преимущество покупки новостройки на этапе котлована — это рост цены за счет стадии строительства и рыночной конъюнктуры. В 2022 году рост цен на столичные новостройки замедлится, полагают эксперты. Динамика изменения средней стоимости квадрата для новостроек всех типов вернется на допандемийный уровень и не превысит 12–15%. Это означает, что разница между ценами на новостройки на этапе котлована и готовыми новостройками нивелируется полностью, а снижение покупательской активности будет нести риски для дальнейшего ценообразования в домах, которые только-только начинают строить.

К финансовой составляющей при выборе новостройки — на стадии котлована или готового объекта — также стоит прибавить траты на ипотеку и аренду жилья. В случае покупки квартиры в непостроенном доме придется платить и за то, и за другое. При продолжительности строительного цикла в два-три года сумма расходов и переплаты получается внушительной.

Выбираем умом и сердцем

Кроме финансовой стороны, у приобретения жилья в готовой новостройке есть потребительские, бытовые, а также эмоциональные преимущества. «Готовые новостройки выбирают те, у кого нет времени на ожидание и в силу разных причин необходимо достаточно быстро заселиться. Другие покупатели исходят из прагматизма, расценивая покупку в готовом доме как более надежное вложение средств. Третьи выбирают готовые дома, поскольку могут оценить качество объекта. Основная аудитория готовых новостроек — это те, кто покупают для себя и кому надо заселяться быстро», — рассказывает Дмитрий Халин.

«При грамотном распоряжении ассортиментом, равномерном выводе в продажу ликвидных и неликвидных лотов, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый золотой запас (квартиры на верхних видовых этажах, с уникальными видовыми характеристиками)», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

ЖК «LIFE – Ботанический сад » , Свиблово. 68 отзывов покупателей о ЖК «LIFE – Ботанический сад » . Вид из окон, эксклюзивные фото, съемки с воздуха, панорамы 360. … Помогаем подобрать квартиру от застройщика в новостройках Москвы и Подмосковья. В рабочие дни с 9:00 до 21:00. 8 800 333-15-33. Перезвонить вам? … Новостройки рядом. Как проехать. Метро « Ботанический сад » → Пешком 600 метров (8 минут). В непосредственной близости от ЖК расположена одноимённая станция метро, МЦК и остановка общественного транспорта. Инфраструктура.