У многих собственников «советских» производственных комплексов и иных крупных объектов в Москве возникает желание перепрофилировать часть существующих площадей под коммерческие объекты, размещение которых не предусмотрено основным видом разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Например, открыть магазин при действующем заводе или использовать часть производственных помещений под склады.
В такой ситуации применение вспомогательных ВРИ зачастую – наиболее целесообразный и экономически оправданный вариант. Причем размещение тех же объектов хранения (складов) во многих случаях возможно в формате некапитальной застройки.
Каковы условия применения вспомогательных ВРИ в Москве? В чем преимущества их реализации по сравнению с изменением основного ВРИ участка в ЕГРН? Об этом я расскажу в данном материале, исходя из имеющегося практического опыта «Правового центра «Два М» и анализа позиций судов. А также раскрою не всем известный лайфхак по размещению в режиме вспомогательных ВРИ некапитальных объектов.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Вспомогательные виды разрешенного использования: понятие и условия применения в Москве
Вспомогательные ВРИ – один из возможных видов разрешенного использования земельных участков (наряду с основными и условно разрешенными), которые предусматриваются градостроительным регламентом (устанавливается ПЗЗ).
В соответствии со ст. 37 ГрК РФ, реализация вспомогательных ВРИ допускается только в дополнение к основным и условно разрешенным ВРИ и только совместно с ними, что, однако, не говорит о побочном ее характере. В режиме вспомогательного ВРИ может быть создан, в том числе, самостоятельный бизнес.
Применение вспомогательных ВРИ в Москве регламентировано ПЗЗ Москвы.
Как следует из п. 3.3.4. указанных ПЗЗ, вспомогательные ВРИ устанавливаются для земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС), расположенных во всех территориальных зонах. Но есть исключения, которые установлены п. 3.3.6. ПЗЗ.
Например, вспомогательные ВРИ не устанавливаются для участков, основной ВРИ которых (содержится в ЕГРН) не предусматривает размещение ОКС. А для некоторых основных ВРИ может быть применен только один вспомогательный ВРИ. Например, для участков с основным ВРИ «Площадки для занятий спортом» – «Предоставление коммунальных услуг», для ВРИ «Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур» — «Обеспечение сельскохозяйственного производства».
То есть, ограничения в выборе вспомогательных ВРИ касаются только отдельных участков с весьма специфическими основными ВРИ.
Для большинства участков с ВРИ, предполагающими застройку коммерческими объектами (например, для участков с производственными ВРИ), ПЗЗ Москвы предусматривают широкий перечень ценных с коммерческой точки зрения вспомогательных видов использования.
Перечислю наиболее интересные для владельцев бизнеса в Москве:
Название вспомогательного ВРИ
Код по Классификатору ВРИ[1]
Объекты культурно-досуговой деятельности
Изменение ВРИ,отличия основных,вспомогательных и условно-разрешенных ВРИ.
Банковская и страховая деятельность
Проведение азартных игр
Обеспечение занятий спортом в помещениях
Например, коду 4.9.1.4 соответствует ВРИ «Ремонт автомобилей», допускающий размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли. Коду 6.9 – ВРИ «Склад», допускающий размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов, и так далее.
Для применения вспомогательных ВРИ требуется соблюсти ряд условий:
- выбранные вспомогательные ВРИ не должны дублировать основные виды использования для территориальной зоны, в которой расположен участок в соответствии с ПЗЗ;
- вспомогательные ВРИ могут реализовываться только в дополнение к основному ВРИ и только совместно с ним (или с условно разрешенным ВРИ, в случае его установления), то есть не могут являться единственным видом использования участка или ОКС;
- если установленные основные, условно разрешенные ВРИ предусматривают размещение ОКС, то суммарная доля общей площади всех ОКС вспомогательных видов использования в пределах участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех ОКС.
Таким образом, применение вспомогательных ВРИ дает возможность в упрощенном порядке перепрофилировать до 25% существующей на участке недвижимости под различные высокодоходные объекты.
Для наглядности: это 1250 кв. м из 5000 кв. м – весьма приличная площадь с точки зрения среднестатистических размеров недвижимости под коммерцию в Москве.
Как я уже отмечала ранее в этом материале, применение вспомогательных ВРИ возможно, в том числе, для участков, расположенных по ПЗЗ Москвы в территориальной зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф»)[2]. Это имеет принципиальное значение, так как в Москве большая часть застроенных участков находится в данной зоне и изменить их основной ВРИ весьма затруднительно.
Причем, выбранный в качестве вспомогательного вид использования необязательно должен соответствовать цели предоставления земельного участка. Например, если участок был предоставлен под производственную деятельность, на нем можно разместить также автосервис, магазин, склад или любой иной объект, который в соответствии с ПЗЗ Москвы допустим к размещению в режиме вспомогательных ВРИ. Об этом более подробно – в материале моего коллеги.
О преимуществах применения вспомогательных видов разрешенного использования
Первое и наиболее очевидное преимущество — применение вспомогательных ВРИ позволяет обойтись без внесения изменений в основной ВРИ земельного участка (содержится в ЕГРН).
Так, когда основной ВРИ участка не допускает осуществление желаемого вида хозяйственной деятельности (например, размещение магазина или склада), у многих правообладателей возникает намерение сменить или дополнить основной ВРИ либо, если желаемый вид деятельности не предусмотрен для участка ПЗЗ в числе основных ВРИ – внести изменения в части разрешенного использования участка в ПЗЗ.
Однако внесение изменений в ПЗЗ – процедура длительная и трудозатратная, в том числе требует от заявителя подготовки проекта изменений с грамотной аргументацией и прохождения многоэтапного согласования. Но самое неприятное то, что успех данного мероприятия не может быть гарантирован, поскольку корректировка ПЗЗ (если они приняты в отсутствие грубых нарушений требований закона) является правом, а не обязанностью уполномоченного органа. Основанием для отказа в изменении ПЗЗ, например, может стать несоответствие внесенного предложения градостроительному развитию территории[3].
Применение же вспомогательных ВРИ позволяет легально и без каких-либо согласований использовать значительную часть площадей недвижимости на участке под высокодоходные виды деятельности (перечислены выше), не прибегая к изменению основного ВРИ участка, в том числе, к внесению изменений в ПЗЗ.
Причем, если арендатору публичного участка рекомендуется во избежание претензий со стороны уполномоченных органов внести в договор аренды соответствующую оговорку о праве применять вспомогательные ВРИ (это возможно и в судебном порядке[4]), то от собственника участка в принципе не требуется совершать никакие действия, в том числе вносить выбранные вспомогательные ВРИ в кадастр.
Данный вывод следует из Постановления Конституционного суда РФ[5], а также принятого с разрывом в несколько дней Определения Верховного Суда[6] и воспринят судебной практикой на уровне Московского округа.
Так, в рамках дела № А40-155810/2019 суды пришли к выводу о незаконности постановления Росреестра о привлечении собственника земельного участка к ответственности за нецелевое использование участка. Судами установлено, что фактическое использование участка, предоставленного для размещения гаражей и стоянок, также под автотехцентр и магазин соответствует допустимым вспомогательным ВРИ, предусмотренным для участка ПЗЗ Москвы, и не является нарушением его использования по целевому назначению[7].
Аналогично, в деле № А40-186817/2021 судами признано не противоречащим закону размещение собственником участка с ВРИ «для эксплуатации помещений под ремонт обуви», также продуктового магазина на участке. Суды заключили, что применение обществом вспомогательного ВРИ с кодом 4.4 «Магазины» является правомерным и отвечает критериям п. 3.3.5. ПЗЗ Москвы[8].
Внесение вспомогательного ВРИ в ЕГРН не требуется, но возможно по желанию землепользователя (в уведомительном порядке).
Еще одним, и не менее ценным, преимуществом применения вспомогательных ВРИ (по сравнению с изменением основного ВРИ) является то, что они не оказывают влияния на кадастровую стоимость участка и размер земельных и имущественных платежей в бюджет (арендную плату, земельный налог, налог на имущество и т. д.).
Наиболее показателен пример с земельным участком, предоставленным под производство. Размещение на таком участке, допустим, того же магазина в режиме вспомогательного ВРИ никак не повлияет на его кадастровую стоимость и зависящие от нее платежи в бюджет, в то время как включение деятельности по торговле в основной ВРИ участка со 100%-ной вероятностью повлечет их повышение в несколько раз.
Кроме того, скорректированный основной ВРИ в приведенном случае может стать причиной включения расположенных на участке объектов недвижимости в перечень облагаемых повышенным налогом на имущество на основании ст. 378.2 НК РФ.
Таким образом, применение вспомогательных ВРИ – гораздо более экономичный способ частичного перепрофилирования деятельности.
Лайфхак: размещение некапитальных объектов в режиме вспомогательных ВРИ
В ряде случаев размещение некапитальных объектов в режиме вспомогательных ВРИ позволяет не только легально обойти ограничение по площади, отводимой на вспомогательные виды разрешенного использования для ОКС (не более 25%), но и оперативно масштабировать бизнес.
Более того, на некапитальные объекты не распространяют действие устанавливаемые ПЗЗ параметры разрешенного строительства (высотность, плотность и максимальный процент застройки).
В соответствии с п. 6 ст. 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и ОКС, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования, предельные размеры участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции ОКС, а также ограничения использования, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.
Согласно пп. 2 п. 17 ст. 51 ГрК РФ, для возведения некапитальных объектов не требуется получение разрешения на строительство.
Как следует из пп. 4 п. 3.3.5. ПЗЗ Москвы, ограничение по площади, отводимой на вспомогательные ВРИ (не более 25% суммарной площади), распространяется только на объекты недвижимого имущества, расположенные в пределах земельного участка.
Таким образом, из смысла и содержания указанных норм следует, что требования в части ограничения по площади, отводимой на вспомогательные ВРИ, а также в части параметров застройки не распространяются на некапитальные объекты (объекты движимого имущества).
При этом, исходя из п. 3.3.4. ПЗЗ, вспомогательные ВРИ устанавливаются не только для ОКС, но и для земельных участков в целом.
На практике это означает, что правообладатель земельного участка вправе в режиме вспомогательных ВРИ размещать на участке некапитальные объекты без соблюдения «правила 25%» и предельных величин высотности, плотности и процента застройки, установленных ПЗЗ для ОКС.
Правоприменительная практика по данному вопросу пока не сформирована, но встречаются отдельные судебные акты, поддерживающие соответствующий вывод[9].
При этом, если арендатору потребуется получить соответствующее согласование на размещение некапитальных объектов[10], то собственник в этом отношении полностью свободен.
Этот лайфхак полезен правообладателям, планирующим размещение на земельном участке объектов, не требующих наличия заглубленного фундамента и комплексного подключения к инженерным коммуникациям.
Например, в большинстве случаев в формате некапитальных объектов могут быть размещены на участке склады и при этом (учитывая современные строительные технологии) нисколько не уступать объектам капитального строительства по своей функциональности. На этапе возведения таких объектов желательно заручиться документальным подтверждением их соответствия критериям некапитальности.
Дополнительные преимущества размещения некапитальной застройки (по сравнению с возведением объектов капитального строительства):
- минимизация финансовых затрат и сроков строительства;
- снижение налогового бремени (в отличие от ОКС, некапитальные объекты не облагаются налогом на имущество);
- мобильность некапитальных объектов (возможность разбора и перемещения в границах участка или за его пределы в связи с релокацией).
Отметим, что такие объекты не должны создавать опасности для жизни и здоровья человека, для окружающей среды.
Также рекомендуется использовать приведенный лайфхак в пределах разумного (например, с незначительным превышением установленного для ОКС ограничения по площади), поскольку, как известно, формирование правоприменительной практики в российской системе судопроизводства нередко происходит под девизом, созвучным русской пословице «закон — что дышло: куда повернул, туда и вышло».
Размещение даже тех же +25% площадей (к площади имеющихся ОКС на участке) в формате некапитальной застройки позволит масштабировать бизнес, в том числе наряду с развитием новых направлений.
Заключение
Реализация вспомогательных ВРИ в Москве предоставляет широкие возможности собственникам и арендаторам земельных участков для оперативного развития бизнеса при минимальных затратах.
Грамотный подход к сочетанию основного и вспомогательных видов разрешенного использования, а также правильный выбор формата размещения (в имеющихся или вновь возводимых/реконструируемых ОКС или путем размещения некапитальных строений) позволит эффективно реализовывать прибыльные разнопрофильные проекты, даже если основной ВРИ участка сам по себе не представляет большого коммерческого интереса.
[1] Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
[2] См. напр. постановления АС Московского округа от 22.12.2021 № Ф05-29430/2021 по делу № А40-34538/2021, от 03.06.2021 № Ф05-12162/2021 по делу № А40-341417/2019, от 26.08.2020 № Ф05-9168/2020 по делу № А40-227707/2019.
[3] Напр. Постановление АС Московского округа от 28.10.2021 № Ф05-26330/2021 по делу № А40-231731/2020.
[4] Напр. постановления АС Московского округа от 25.04.2022 № Ф05-7421/2022 по делу № А40-50190/2021, от 22.12.2021 № Ф05-29430/2021 по делу № А40-34538/2021, от 26.08.2020 № Ф05-9168/2020 по делу № А40-227707/2019.
[5] Постановление Конституционного Суда РФ от 16.10.2020 № 42-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с жалобой гражданки М.Г. Анциновой».
[6] Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 01.10.2020 № 310-ЭС20-8733 по делу № А83-6371/2019.
[7] Постановление АС Московского округа от 01.11.2021 № Ф05-2245/2020 по делу № А40-155810/2019.
[8] Постановление АС Московского округа от 14.02.2022 № Ф05-1112/2022 по делу № А40-186817/2021.
[9] См. напр. Решение Анапского городского суда Краснодарского края от 26.01.2022 по делу № 2-32/2022.
[10] Постановление Правительства Москвы от 13.11.2012 № 636-ПП «О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства, и объектов, размещение которых осуществляется без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичных сервитутов».
Источник: zakon.ru
Важная информация о вспомогательных видах разрешенного использования земельных участков
В соответствии с определенной категорией земельного надела устанавливается ключевое направление его применения.
Согласно этому направлению лицо, являющееся собственником либо арендатором участка, может вести деятельность на нем.
Разрешенное использование – специфика применения участков в рамках установленной категории земли. Конкретные ВРИ определяются для каждой из категорий в отдельности.
Что это за понятие?
Применение всех земельных наделов, вне зависимости от определенных для них вещных прав, должно производиться исключительно по целевому назначению.
В связи с этим требуется обязательное определение одного либо нескольких видов разрешенного использования. Они устанавливаются в процессе категорирования территорий и их зонирования.
Для установления этой характеристики конкретного участка земли следует удостовериться в наличии либо отсутствии соответствующего документа в муниципалитете – Правил землепользования и застройки. В соответствии с ним осуществляется деление территории на зоны, для которых устанавливаются ВРИ. Согласно актуальному ГК РФ принята следующая классификация ВРИ земельных наделов.
Основными ВРИ считаются виды использования земли, для определения которых не требуется дополнительное получение разрешения со стороны госорганов. Условно разрешенными называются формы использования земельных угодий, применение которых осуществляется после реализации публичных процедур и получения соответствующего разрешения.
Вспомогательные ВРИ определяются в качестве дополнительных к обозначенным двум видам. Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков призваны уточнить уже существующее целевое назначение территории. Необходимость такого дополнения может возникнуть в связи с желанием собственника возвести на принадлежащем ему участке забор, гараж, иной малогабаритный объект.
А если вас интересуют все виды, рекомендуем обратиться к классификатору ВРИ.
Какие разрешенные применения надела существуют?
Вспомогательные ВРИ получили применение относительно объектов, которые технологически непосредственным образом связаны с объектами с присвоенными основным и условно разрешенным видами использования.
Сюда же входят объекты, предназначенные для обеспечения безопасности основного объекта.
Для земель населенных пунктов вспомогательными ВРИ могут быть назначены:
- объекты коммунального хозяйства;
- подъездные пути;
- парковочные площадки;
- техзоны;
- детские площадки, скверы;
- шлагбаумы и посты охраны;
- торговые точки.
С 2015 года устранена необходимость выполнения каких-либо дополнительных действий с целью получения согласований. Все обозначенные виды ВРИ неразрывно связаны с основными либо условно разрешенными для земли.
Для земель сельскохозяйственного назначения вспомогательным ВРИ может считаться возведение зданий, необходимых для нужд сельского хозяйства.
ВРИ вносится в ГКН на основании решения органа местного самоуправления. Для установления на своем земельном участке дополнительного вида разрешенного использования потребуется пройти процедуру согласования с муниципалитетом, к которому относится территория, а также с Комиссией по землепользованию и застройке.
Нарушение требований земельного законодательства в указанной области чревато наступлением административной ответственности.
Где они указываются?
Документальное отражение ВРИ осуществляется с помощью кадастрового паспорта. Этот параметр является одной из важных характеристик земельного надела. Она оказывает влияние на кадастровую стоимость участка, прямо влияющую на размер налога. В бумаге прописываются все ВРИ. Внесение любых изменений в этой области или включение дополнительных видов допустимого применения в дополнение к основному предусматривает обязательное отражение в кадастре.
В кадастровом паспорте конкретного земельного надела приводится основной вид разрешенного использования надела, после чего через запятую указывается вспомогательный.
Основания и порядок смены
В некоторых случаях при выдаче собственникам участков земли встает опрос изменения целевого назначения. Это касается и получения вспомогательного вида разрешенного применения. Подобная возможность предусмотрена в ходе строительства объектов иного функционального назначения, изменения вида использования территории, при ошибке или допущенной неточности в ходе определении типа.
В случае наличия градостроительного регламента реализация процедуры осуществляется в соответствии с документом. Вспомогательный ВРИ устанавливается исключительно в роли дополнения. Для его применения требуется логическая обоснованность. Сюда можно отнести ситуацию, когда на земельном участке, предназначенном для жилого строительства, возводится многоэтажка.
Логически обоснованным является обустройство стоянки для автомобилей на территории. Однако этот вид применения земельных угодий нельзя прямым образом отнести к жилому строительству. В связи с этим возникает необходимость обозначить вспомогательный ВРИ – строительство стоянки.
В случае отсутствия такого регламента ориентиром становится федеральное и региональное законодательство. Ответственность возлагается на муниципальные либо исполнительные органы.
Алгоритм действий выглядит следующим образом:
-
Подготовка пакета документации. Необходимо составить заявление об изменении ВРИ и подать его в орган учета. Понадобится приложить также:
- личный паспорт человека, являющегося собственником либо арендатором земли;
- кадастровый паспорт земельного надела с указанным в нем ВРИ и категорией земель;
- документы, подтверждающие право собственности на объект;
- кадастровый паспорт на сооружение в случае его наличия на участке.
Подробнее об особенностях изменения вида разрешенного использования земельных участков можно узнать тут.
Вид разрешенного использования земельного участка является одним из наиболее важных параметров территории. Необходимо учитывать эту характеристику при планировании любой деятельности на нем. Вспомогательный ВРИ может использоваться только в комбинации с основным. Принципы его изменения обозначены в Земельном кодексе РФ.
Источник: urexpert.online
ВС напомнил порядок выбора вида разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий
Как пояснил Суд, размещение кондитерской фабрикой на земельном участке наряду с объектами пищевой промышленности магазина по продаже своих изделий и иной продукции не свидетельствует о нецелевом использовании земли
По мнению одного из экспертов «АГ», выводы Верховного Суда справедливы, поскольку действующее законодательство не обязывает правообладателей вносить в ЕГРН сведения о вспомогательных видах разрешенного использования, которые могут быть внесены в заявительном порядке по желанию вышеуказанных лиц. Другой назвал редкой рассматриваемую ситуацию и связал ее с плохим знанием законодательства РФ должностным лицом, составившим протокол об административном правонарушении.
30 сентября Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 310-ЭС20-8733 по делу об оспаривании кондитерской фабрикой постановления о привлечении ее к административной ответственности за размещение на своей производственной территории фирменного магазина.
В марте 2019 г. Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым оштрафовал ООО «Заря» на 105 тыс. руб. за нецелевое использование земельного участка (ч.1 ст. 8.8 КоАП РФ). По мнению административного органа, на арендуемом участке земли, предназначенном для пищевой промышленности, кондитерская фабрика имеет, помимо производственных объектов, магазин, нарушая требования ст. 42 Земельного кодекса, так как эта торговая деятельность не соответствует сведениям из ЕГРН.
Общество «Заря» оспорило постановление регионального комитета в арбитражном суде. В ходе судебного разбирательства было установлено, что спорный магазин эксплуатируется фабрикой в рамках вспомогательной к основной деятельности (пищевая промышленность) по продаже кондитерских изделий и иной продукции. Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций сочли, что использование части земельного участка в соответствии с вспомогательным видом разрешенного использования не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению. В связи с этим обе инстанции удовлетворили заявление общества.
Далее окружной суд отменил судебные акты и отказал в удовлетворении требований кондитерской фабрики, ссылаясь на то, что использование части земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования, сведения о котором внесены в ЕГРН, образует состав вмененного административного правонарушения.
В связи с этим кондитерская фабрика обратилась в Верховный Суд РФ.
После изучения материалов дела № А83-6371/2019 Судебная коллегия по экономическим спорам напомнила, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Этот же принцип действует в отношении основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства, которые выбираются их правообладателями (за исключением органов госвласти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий) согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса.
Как пояснил Верховный Суд, в рассматриваемом деле спорный земельный участок был отнесен к производственной зоне предприятий III класса опасности с видом разрешенного использования – пищевая промышленность. Соответственно, размещение на этом участке земли наряду с объектами пищевой промышленности магазина по продаже кондитерских изделий и иной продукции свидетельствует об использовании участка в соответствии с основным видом разрешенного использования и допустимым по отношению к нему вспомогательным видом разрешенного использования, совместное осуществление которых не требует дополнительных разрешений и согласования.
«Отсутствие в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка –магазины не образует состав правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ», – заключил ВС РФ в своем определении, отменив постановление окружного суда и оставив в силе решения первой и апелляционной инстанций.
Ведущий юрист Содружества земельных юристов Марина Строкань пояснила, что правообладатели земельных участков вправе самостоятельно, без дополнительных согласований выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: «Иное противоречило бы главным задачам градостроительного зонирования: устойчивое развитие и эффективное использование территорий».
Эксперт указала, что уже на стадии разработки градостроительного регламента уполномоченный орган оценивает целесообразные, наиболее оптимальные и экономически выгодные виды использования с учетом сложившегося землепользования, особенностей расположения и развития территориальной зоны, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков. «Подобная регламентация градостроительной деятельности необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения комфортных и благоприятных условий проживания, комплексного учета потребностей населения и устойчивого развития территорий», – отметила она.
Правообладатель использует земельный участок, ориентируясь на концепцию использования и развития конкретной территории, заложенную в градостроительном регламенте при разработке правил землепользования и застройки. «Действующее законодательство при этом не обязывает правообладателей вносить в ЕГРН сведения о вспомогательных видах разрешенного использования, такие сведения могут быть внесены в заявительном порядке – по желанию правообладателей. Обязанность вносить в ЕГРН вспомогательные виды использования создавала бы дополнительные административные барьеры для правообладателей и затрудняла свободное использование земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом», – подчеркнула Марина Строкань.
Она добавила, что в рассматриваемом деле, поскольку градостроительным регламентом в качестве вспомогательного вида использования была предусмотрена торговая деятельность, Верховный Суд обоснованно признал правомерными действия общества по продаже кондитерских изделий. «Поскольку земельный участок использовался обществом в соответствии с градостроительным регламентом, объективная сторона административного правонарушения по ст. 8.8 КоАП РФ отсутствует. Вывод Верховного Суда коррелируется как с общей логикой института градостроительного зонирования, так и с устойчивой правовой позицией в судебной практике», – заключила юрист.
Верховный Суд привел примеры таких споров, при рассмотрении которых у судов общей юрисдикции и арбитражных судов возникают сложности
Эксперт напомнила, что ранее Верховный Суд уже обращал внимание судов на недопустимость необоснованного вмешательства, в том числе регистрирующего органа, в самостоятельный выбор вида использования участка правообладателями (п. 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г.). «Требования органа регистрации прав о представлении дополнительного документа – акта органа власти (органа местного самоуправления) об изменении вида разрешенного использования – неправомерны, если правилами землепользования и застройки установлен вид разрешенного использования, сведения о котором вносятся в ЕГРН», – подытожила Марина Строкань.
Адвокат АП Свердловской области Андрей Саунин назвал редкой рассматриваемую ситуацию. «Подобные “инсинуации” административных органов нечасто встречаются в правоприменительной практике. Необоснованное привлечение к административной ответственности государственным органом в рассматриваемом деле я могу связать, к сожалению, только с плохим знанием действующего законодательства должностным лицом, составившим протокол об административном правонарушении. Однозначно приветствую позицию высшей судебной инстанции, разобравшейся в ситуации. Действительно, использование земельного участка допускается как по основному виду разрешенного использования, так и по вспомогательному, и только землепользователь имеет право выбирать между видами разрешенного использования», – подчеркнул он.
Юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова отметила, что в рассматриваемом деле Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ определила, что размещение магазина при фабрике кондитерских изделий не является нарушением норм КоАП. «Своим определением ВС РФ разъяснил судам и органам исполнительной власти о правильном применении норм, регулирующих вспомогательную деятельность на земельном участке. К тому же была исправлена судебная ошибка, что является важным в судебной системе», – полагает она.
По мнению эксперта, такие выводы высшей судебной инстанции помогут сформировать судебную практику, которая считает законным размещение объектов вспомогательной деятельности на земельном участке. «К тому же Суд указал, что использование части земельного участка в соответствии с вспомогательным видом разрешенного использования не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению, а отсутствие в ЕГРН данного вида разрешенного использования — не образует состав правонарушения», — заключила Татьяна Мацукова.
Источник: www.advgazeta.ru