Выгодно ли участвовать в долевом строительстве

Мы попросили читателей поделиться историями о покупке жилья по ДДУ и рассказать, как они выбирали застройщика, с какими проблемами столкнулись, насколько это оказалось выгодно и что помогло им избежать обмана.

Что за квартира: однушка в Орле, 2012 год, 1 200 000 Р
Выгода: на 400 000 Р дешевле, чем аналогичная квартира в готовом доме

В нашем небольшом городе мало фирм-застройщиков, самая крупная — «Орелстрой» — вызывала доверие. Работает много лет, строила не просто дома, а даже микрорайоны.

Пришли в офис, менеджеры все рассказали, показали план застройки. Однокомнатная квартира 42 м² в строящемся доме стоила примерно 1,2 млн рублей. Аналогичная в уже построенном доме — около 1,6 млн. Репутация застройщика, ощутимая разница в цене и сравнительно небольшой срок, который оставался до сдачи, — 9 месяцев — повлияли на наше решение о вложении в долевое строительство.

Мы поехали на место разведать обстановку. Один из микрорайонов нас полностью устроил, увидели будущий дом — у него уже был фундамент.

Как взять ипотеку выгодно и жить свободно? Занятие №2 интенсива «2 шага до квартиры»

Во второе посещение офиса выбрали этаж и квартиру, оформили договор. Частично расплатились сберегательным сертификатом, частично наличными, кредит не брали.

За время строительства ездили на место еще пару раз. Такие же дольщики, как и мы, в группе в соцсети рассказывали, что на стройке можно застать прораба, показать договор и зайти посмотреть свою будущую квартиру или аналогичную. Дом был сдан через 6 месяцев после заключения договора.

Что за квартира: однушка в Новосибирске, 2014 год, 1 580 000 Р
Выгода: в два раза дешевле, чем однокомнатная квартира в приличном районе сейчас

После 12 лет скитаний по съемным квартирам захотелось своего жилья, но чтобы без ипотек и убогих панельных гетто с двором для машин. Мне было важно, из чего строят дом, каким будет двор и квартал. К тому же я могла подождать пару лет, а не срочно покупать вторичку.

Около года изучала, что такое ДДУ, как это работает и как найти застройщика, который не кинет. Сначала думала покупать жилье в Барнауле, где тогда жила. Но когда сравнила цены с ближайшим Новосибирском, поняла, что стоит вложиться там и через пару лет переехать. Полгода выбирала застройщиков, чуть не сунулась к недобросовестному, но вовремя почитала его судебные дела.

В итоге купила однушку в кирпичном десятиэтажном доме. Оплачивала в три этапа в течение года с момента подписания документов: половина стоимости, половина от остатка, остаток. Квартира стоила 1 580 000 Р — без ипотеки и каких-либо процентов за рассрочку. Сейчас классическая однушка в приличном районе стоит от 3 млн.

За стройкой следила на сайте по ежемесячным фотографиям и веб-камере. Если что-то волновало, писала в службу поддержки застройщика. Мой дом сдали с задержкой в 86 дней.

Прежде чем соваться в ипотеки или бездумно нести свои деньги в «хоть какую, но свою», советую почитать подборку про новостройки в Т—Ж.

Что за квартира: ЖК бизнес-класса в Москве, 2017 год, 16 200 000 Р

Все о договоре участия в долевом строительстве

Выгода: уникальная квартира, даже с ипотекой на 5 000 000 Р дешевле, чем после сдачи дома

Копили на квартиру на вторичке, но увидели проект «Вандер-парк» на Рублевке — очень понравились и концепция, и расположение. Выбрали на сайте планировку, пообщались с менеджером и получили отличное предложение по цене: льготная ставка от ВТБ и скидка 9%, если оформим ипотеку за три рабочих дня. Учитывая, что мы не планировали брать ипотеку и никаких контактов с банками и документов не было, пришлось активно шевелить лапками.

Почти каждую неделю ездили к дому и проверяли, как идет стройка. Удивительно, как из хаоса бетона и железа рождается жилой дом. Застройщик обещал закончить все к 30 декабря 2018 года. Осенью стало очевидно, что опоздают, но не было ясно насколько.

Очередь на заселение открылась 23 апреля 2019 года, но записаться на получение ключей удалось только на 22 июня. Тогда же стало понятно, что квартиру построили с большей фактической площадью. На момент взаиморасчетов застройщик был нам должен по неустойке в четыре раза больше, чем мы ему за лишние метры.

На этот раз щедрого предложения не было — только скидка 45% на эти метры за отказ от претензий по неустойке. Мы не согласились и подали иск о взыскании.

Обязательно нужно найти опытного юриста к моменту получения ключей и позвать приемщика. Иначе легко упустить детали, которые они знают и видят.

Изначально квартира продавалась за 17 700 000 Р . Купили за 16 200 000 Р . Такую квартиру мы могли купить только в новостройке и только в ипотеку — взяли 14,5 млн на 15 лет. И греет душу, что сейчас аналогичная квартира стоит «всего» на 5 млн больше, чем полная стоимость с процентами по ипотеке.

Что за квартира: однушка в Люберцах рядом с метро, 2015 год, 3 300 000 Р
Выгода: можно продать примерно на 1 000 000 Р дороже

На счетах в банках были честно заработанные 3,5 млн рублей. Мне есть где жить одному, но в условиях непоняток — что будет с рублем и экономикой — я решил вложить почти все в бетон, в какой-то ликвидный объект, который смогу продать подороже или в крайнем случае сдавать.

Выбрал стабильно строящий на тот момент «Мортон» — ныне ГК ПИК. Однушка с лоджией, 35 с копейками квадратов, девятый из девяти этаж монолита, окна во двор. Платил через три банка примерно равными частями. Вложил 3,3 млн. Платная рассрочка от застройщика обошлась дополнительно в 80 тысяч, но проценты по вкладам принесли примерно столько же, поэтому win-win.

Плюс была скидка за отсутствие ипотеки.

Дом сдали раньше срока. Я без особых проблем заставил застройщика поменять испорченные окна.

Учитывая, что я купил девятиэтажный монолит, а не человейник в 20 этажей, что дом уже заселен и рядом в 200 метрах открыли метро, я планирую продать эту квартиру за 4,2—4,5 млн.

Положить эти деньги на депозит было бы выгоднее — больше, пожалуй, я не стану повторять такое с ЖК не в финальной степени готовности. Но пока дом строился, я заработал еще денег, сейчас планирую апгрейд до средней двушки в Москве — будет намного проще, чем с нуля. Слушая вокруг разговоры про ипотеки, арендные квартиры и прочее, я понимаю, что это точно не самое плохое решение. А мог бы потратить на машину или весело пропить.

Что за квартира: однушка в Череповце, 2016 год, 1 400 000 Р
Выгода: не меньше 400 000 Р

Квартира должна была быть в том же квартале, где я живу. Выбирал между новостройкой и домом с небольшим сроком эксплуатации.

Проблем вообще никаких не было: пришел с субподрядчиком к застройщику, переписали договор ДДУ, я отдал деньги — и через пять месяцев получил ключи. Выбрал ДДУ, так как цена ниже, а дом уже был на стадии завершения стройки. За однокомнатную квартиру заплатил наличными 1 400 000 Р . Сразу после ввода дома в эксплуатацию квартира стала стоить 1 800 000—1 900 000 Р , я сэкономил не меньше 400 тысяч.

И брать не у застройщика, а у субподрядчика, так как им нужны деньги и с ними можно торговаться.

Что за квартира: с панорамным видом на Красноярск, 2014 год, 1 820 000 Р
Выгода: около 1 500 000 Р на досрочных выплатах

Вся финансовая ответственность за нашу семью из двух человек была на моем супруге. Однажды он поинтересовался, куда уходит моя зарплата, а я сама не понимала. И он предложил инвестировать ее в квартиру.

Хотелось новую, чтобы ни за кем не переклеивать обои в цветочек. Так было принято решение купить строящееся жилье. Смотрели, кто застройщик, какой у него опыт. Ездили на уже сданные объекты. Еще обращали внимание на инфраструктуру окрестностей, искали информацию о планах развития района.

При покупке был готов только пятый этаж, а моя квартира — на 23-м, с панорамным видом на город. Дом по договору сдавался в четвертом квартале 2016 года — в декабре я подписала акт строительного осмотра и мне отдали ключи.

В некоторых квартирах были недочеты: кривые стены и пол, отклеившиеся обои, трещины на потолке и прочее. Мне повезло. У меня только поцарапали одну дверь, сразу же после осмотра квартиры ее заменили. Никаких скандалов. Площадь оказалась на 1,13 м² больше, чем в плане.

Изначально квартира стоила 1 756 720 Р , еще 63 280 Р пришлось заплатить за дополнительные метры.

Доплата за увеличение площади была прописана в договоре, но все равно это стало неприятным сюрпризом.

Мы взяли ипотеку на 20 лет в ноябре 2014 года: 352 720 Р — первоначальный взнос, 1 404 000 Р — ипотечные средства. В августе 2017 года я рефинансировалась в другом банке под более низкий процент — тоже на 20 лет. Но даже с учетом увеличившегося срока я сэкономила более 300 тысяч на новой процентной ставке.

Сначала платить больше, чем требовалось по графику, почти не получалось. Последние полгода мы стали платить значительно больше, сократив все второстепенные расходы. По нашим расчетам, так мы сможем выплатить оставшуюся сумму за два года. В итоге моя ипотека по второму договору должна была завершиться в 2037 году, но вместо 22 лет мы уложимся в 6 и закончим выплаты в начале 2021 года. На досрочках будет сэкономлено примерно 1,5 млн рублей.

Что за квартира: трешка недалеко от центра Москвы, 2017 год, 12 400 000 Р
Выгода: 2 000 000—3 000 000 Р , если продавать

Мы искали квартиру с двумя спальнями и большой гостиной на западе или севере Москвы. Чтобы от нее было близко к центру, до метро не больше 10—15 минут пешком, а рядом были офисные здания и район не становился опустевшим в рабочее время или перенаселенным вечером. Еще было важно, чтобы рядом с домом было где погулять, поужинать — не обязательно парки.

Мы хотели сделать ремонт под себя — в случае покупки вторичного жилья пришлось бы заплатить за старый ремонт, а потом все переделать.

Новостройка рядом с метро «Дмитровская» оказалась наиболее нам подходящей. Ключевым моментом стало то, что рядом арт-пространства «Флакон» и «Хлебозавод». Конечно, были варианты поближе, побольше и получше, но цена уже была слишком высокой.

Даже эскроу-счета не защищают от того, что какое-то время вы не сможете распоряжаться своими деньгами, а также потеряете много нервов и времени. Мы смотрели форумы жильцов, читали новости о застройщике, искали его финансовую отчетность.

В ноябре 2017 года подписали ДДУ. Кстати, нам удалось получить дополнительную скидку 1% — за флаер, который мы взяли на одной из выставок застройщиков в Москве. В январе 2018 здание ввели в эксплуатацию, а в начале июня выдали ключи.

Все прошло гладко и без проблем, оставалось только сделать ремонт, который и стал главной головной болью: квартира представляла собой бетонный куб с окнами и входной дверью.

Квартира стоила 12,4 млн рублей. Первоначальный взнос — 7 млн, ипотеку взяли на 5,4 млн со ставкой 9,7%. Гасили досрочно — последний платеж был в сентябре 2019 года. Переплата по процентам — 630 тысяч. Но за счет досрочного погашения и вычетов — 520 000 Р на недвижимость и 80 000 Р за проценты по ипотеке — мы не потеряли.

Сейчас при продаже мы можем получить около 2—3 млн рублей прибыли — даже с учетом вложенных в ремонт денег. Что будет дальше, неизвестно: рынок недвижимости в Москве в подвешенном состоянии. Главное, что мы выиграли, — это комфорт от проживания там, где мы хотели.

Что за квартира: двушка в московской Коммунарке, 2017 год, 5 300 000 Р
Выгода: покрывает проценты по ипотеке

Приобрела квартиру в доме на стадии возведения 4—5 этажа в декабре 2017 года. Сравнив цены, поняла, что за стоимость однокомнатной квартиры на вторичке можно взять двухкомнатную в новостройке, пусть и без отделки: пока строится, можно успеть еще что-то заработать. Я тогда не платила за жилье, в котором проживала, — могла ждать и копить.

Никакой проверкой застройщика не занималась, поскольку когда-то работала на стороне банка и он был нашим партнером, имел хорошую репутацию. Был еще один вариант, но я от него отказалась, хотя это был крупнейший застройщик Подмосковья, давно на рынке и мне очень нравились его проекты. А примерно через 7 месяцев он обанкротился, что стало ударом для 15 тысяч дольщиков и государства. Проект сейчас достраивается другим подрядчиком, но еще далек от завершения. Стало страшно, потому что я легко могла оказаться в числе обманутых дольщиков.

Но после сдачи дома мое мнение переменилось. Мой дом сдали с задержкой всего в месяц. Но обман был еще на этапе продаж. Нам обещали, что до ближайшего метро 20 минут пешком. Но оказалось, что между нашим ЖК и ближайшей улицей расположено СНТ, сквозной проход через него закрыт.

На этапе строительства застройщик уверял, что сделает все возможное, чтобы проход открыли, даже попробовал подать иск в суд, но буквально через 7—10 дней иск был отозван.

В итоге прохода до ближайшего метро нет, маршруток нет, хотя они тоже были обещаны, в обход до другой станции метро идти 27 минут, а застройщик на полном серьезе ответил жителям, что на самокатах и велосипедах добраться до метро можно вообще минут за 10.

Моя квартира стоила около 5,3 млн с новогодней скидкой 10%. В ипотеку пришлось взять 3 млн. Это оказался инвестиционный проект: за полтора года — с момента покупки до выдачи ключей — стоимость существенно возросла. В середине 2018 года было решено продлить ветку метро еще на одну станцию, которая окажется в пешей доступности от нашего ЖК. Этой станции не было в планах города — внезапное известие стало приятным сюрпризом и бонусом.

Получив отчет об оценке объекта залога для банка, я увидела, что рост рыночной стоимости квартиры оказался гораздо существеннее, чем размер годовых процентов по кредиту. Даже если я буду 10 лет платить банку столько же, сколько за первый год, — что невозможно, так как проценты ежегодно уменьшаются по мере выплаты долга, — все равно останусь в плюсе. В первый год я стала больше работать, в том числе по выходным, чтобы как можно больше гасить досрочно. Сейчас сумма платежа снизилась, но досрочно уже не гашу: нужны деньги на ремонт.

Источник: journal.tinkoff.ru

Долевое строительство: риски и гарантии

Отношение к долевому строительству в России довольно неоднозначное: с одной стороны, такой вид инвестирования в строительство позволяет приобрести квартиру по сравнительно низкой цене, да ещё и в рассрочку; с другой стороны, в средствах массовой информации раз за разом появляются публикации об обманутых дольщиках, что создаёт дурную славу долевому строительству и отпугивает многих потенциальных его участников. В этой статье мы попытаемся определить, насколько рискованно долевое строительство и можно ли обезопасить себя от этих рисков.

Что такое долевое строительство

30 декабря 2004 года вступил в действие Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Урегулирование общественных отношений, возникающих в процессе привлечения денежных средств частных лиц для долевого строительства, было вызовом времени и в первую очередь должно было защищать права, интересы и имущество тех, кто инвестирует в долевое строительство, то есть дольщиков.

Исходя из норм вышеуказанного закона, долевое строительство — это вид строительства, основанный на договоре об участии в долевом строительстве. Договор об участии в долевом строительстве — это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в определённый срок построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.

Как видим, закон определяет две стороны договора об участии в долевом строительстве: застройщика и участника долевого строительства.

Застройщик — это юридическое лицо, являющееся собственником или арендатором земельного участка, и привлекающее средства участников долевого строительства для постройки на данном земельном участке многоквартирных домов или прочих непроизводственных объектов недвижимости. Участник долевого строительства (в народе — дольщик) — физическое или юридическое лицо, предоставившее средства застройщику для строительства многоквартирного дома с целью получения в собственность построенного объекта после его ввода в эксплуатацию.

По сути, участник долевого строительства является инвестором, а сам договор об участии в долевом строительстве — это инвестиционный договор, однако для защиты прав участников такого договора он регулируется отдельным законом, а не общими нормами Гражданского кодекса об инвестиционном договоре. Существенными условиями договора о долевом участии являются:

1. Объект договора (должен быть определён согласно проектной документации конкретный объект, который после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию будет передан участнику долевого строительства).
2. Срок передачи объекта участнику долевого строительства.
3. Цена договора и порядок её уплаты.

Договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. На практике долевое строительство осуществляется следующим образом: застройщик (строительная компания) покупает или арендует земельный участок под строительство многоквартирного дома, заключает договора об участии в долевом строительстве с дольщиками; дольщики выплачивают, зачастую в рассрочку, обусловленную договором стоимость квартиры и после сдачи дома в эксплуатацию получают её в собственность.

Чем выгодно долевое строительство

Для многих жителей России долевое строительство является едва ли не единственным реальным способом получить собственную квартиру, поскольку рыночная цена недвижимости неподъёмна для большинства россиян, а банковское кредитование предполагает значительную переплату за квартиру, ввиду слишком высоких процентов, к тому же после мирового финансового кризиса доверие населения к банкам и кредитам близко к нулю. Долевое строительство позволяет купить квартиру по сравнительно низкой цене, ведь после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, стоимость квартир в нём значительно возрастает, к тому же в большинстве случаев платежи рассрочены до завершения строительства.

Недостатком долевого строительства является то, что свою квартиру участник долевого строительства может получить лишь после завершения строительства, тогда как, приобретая квартиру в кредит, можно сразу же в неё заселиться, однако окончательная стоимость квартиры в первом и втором случае просто несопоставима.

Риски долевого строительства

До принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» долевое строительство как явление в России существовало уже достаточно давно. Осуществлялось оно, в основном, на основании договоров инвестирования или договоров о совместной деятельности.

Механизмы сотрудничества между дольщиком и застройщиком, предусмотренные этими договорами не могли в полной мере охватить всех аспектов таких правоотношений, из-за чего права инвесторов (то есть дольщиков) не были достаточно защищены, и это стало прекрасной почвой для деятельности недобросовестных застройщиков. Закон об участии в долевом строительстве предоставил должные гарантии участникам долевого строительства, обезопасив их от произвола застройщиков, потому застройщикам, желающим иметь побольше прав и поменьше обязанностей, пришлось искать пути обхода нового закона.

Как известно, кто ищет, тот всегда найдёт, потому известия об очередных надувательствах так же регулярно появлялись в СМИ. В большинстве случаев застройщики стараются явно не переступать букву закона, а просто укладывают с гражданами, желающими приобрести жильё, не договора об участии в долевом строительстве, а другие гражданско-правовые договора, не гарантирующие дольщикам такой же степени защищённости. Наибольшее распространение получили предварительные договора купли-продажи и вексельные схемы. Что примечательно, до последнего времени большинство строительных компаний, даже самых крупных и получающих государственную поддержку, работало именно по таким схемам.

Вкратце опишем механизмы реализации так называемых «серых схем» долевого строительства:

1. Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. Вместо договора о долевом участии заключается предварительный договор купли-продажи, по которому застройщик обязуется после постройки многоквартирного дома заключить с дольщиком основной договор купли-продажи квартиры. При этом право собственности на весь многоквартирный дом и отдельные его квартиры находится у застройщика и переходит к дольщику уже после заключения основного договора купли-продажи. Законодательство не предусматривает возможности оплаты такого договора, потому застройщики зачастую принимают деньги, «резервируя» их как оплату основного договора. Кроме того, предварительный договор купли-продажи квартиры не определяет срок сдачи строящегося объекта в эксплуатацию. Ещё одним уязвимым местом предварительного договора купли-продажи является то, что государственной регистрации он не подлежит, а это значит, что застройщик имеет возможность заключить несколько договоров относительно одной квартиры, и таких случаев в истории российского долевого строительства было предостаточно.
2. Заём денежных средств под вексель. Для того, чтобы осуществить такой заём, также необходим предварительный договор купли-продажи, к которому добавляют соглашение о покупке векселя, стоимость которого приравнивается к стоимости квартиры. То есть покупатель по предварительному договору купли-продажи получает обязательство застройщика продать ему квартиру после сдачи дома в эксплуатации и вроде бы оплачивает эту покупку заранее при помощи векселя. Однако никакой юридической связи между предварительным договором купли-продажи и покупкой векселя на самом деле нет. Потому по окончанию строительства застройщик может погасить вексель не квартирой, а деньгами, а предварительный договор купли-продажи остаётся в силе, однако никаких средств по нему зачислено не было, что позволяет застройщику в основном договоре купли-продажи устанавливать более высокую цену (рыночную цену квартиры на первичном рынке). В результате получается, что дольщик просто дал деньги застройщику в заём на несколько лет, ведь купить квартиру по рыночной цене можно и в любом другом доме.

Кроме вышеуказанных схем, к рискам долевого строительства следует отнести несоответствие качества построенного объекта условиям соглашения и общепринятым нормам, банкротство застройщика и откровенное мошенничество (например, привлечение денежных средств населения с последующим «скрытием» в неизвестном направлении), однако при тщательном выборе компании-застройщика эти риски можно свести если не к нолю, то к очень низкой вероятности.

Гарантии, которые предоставляет договор об участии в долевом строительстве

Договор долевого участия в строительстве, несомненно, предоставляет дольщику больше гарантий защиты его прав, чем договора, указанные выше. Опишем основные из этих гарантий:

1. Существенными условиями договора об участии в долевом строительстве являются объект, цена и срок. Это значит, что застройщик обязуется передать Вам конкретный объект в установленный срок и по обусловленной цене. Если договор не будет содержать этих условий, он может быть признан недействительным в судебном порядке. Изменить эти условия можно только по соглашению сторон.
2. Договор о долевом участии подлежит государственной регистрации. Это значит, что застройщик не сможет заключить одновременно несколько договоров относительно одной квартиры.
3. Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645, гарантируют государственный контроль за ходом строительства объекта.
4. Право привлекать средства населения (дольщиков) у застройщика возникает только после государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок, получения разрешения на строительство, а также составления и обнародования проектной декларации.
5. Риск случайной гибели объекта долевого строительства до его передачи в собственность дольщику несёт застройщик.
6. В случае смерти участника долевого строительства, его права и обязанности переходят к наследникам.
7. При приобретении недвижимости через договор об участии в долевом строительстве исключительно для личных и семейных нужд, а не для предпринимательской деятельности, отношения, вытекающие из договора и неурегулированные законом об участии в долевом строительстве, регламентируются законодательством о защите прав потребителей.
8. Гарантии качества объекта договора долевого участия в строительстве изложены в статье 7 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Согласно нормам данной статьи гарантийный срок на построенный объект недвижимости не может быть меньше пяти лет. В случае обнаружения отступлений от условий договора, которые ухудшили качество объекта, а также прочих недостатков участник долевого строительства имеет право требовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок (безвозмездно) или уменьшения цены договора, или же возмещения расходов на устранение недостатков.

Как видите, Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает широкие гарантии прав дольщиков, но чтобы воспользоваться этими гарантиями, необходимо знать свои права и уделять должное внимание различным условиям договора об участии в долевом строительстве.

Как обезопасить себя от различных рисков при участии в долевом строительстве

Полных гарантий экономической безопасности при заключении любых гражданско-правовых соглашений, тем более инвестиционных по своей природе, законодательство, как и вообще жизнь, не даёт. Однако максимально обезопасить себя и своё благосостояние от неприятных форс-мажоров можно и даже нужно. Каким же образом это можно сделать?

Источник: www.rmnt.ru

Договор долевого участия в строительстве: как способ приобретения жилья

Вложения в долевое строительство имеют сомнительную славу. В СМИ то и дело появляются сообщения об обманутых дольщиках, что приводит к недоверию граждан к такому методу приобретения жилья. Вместе с тем участие в долевом строительстве – это выгодный способ обзавестись личными квадратными метрами за более доступную стоимость, нежели квартирой в уже готовых новостройках. В среднем сэкономить можно до 40% от итоговой цены объекта, так что выгода налицо.

В чем суть подобного метода покупки жилья

30 декабря 2014 года в стране был принят ФЗ №214, который регулирует права дольщиков и подробно описывает обязанности застройщика. Согласно этому документу

под долевым строительством понимают такой вариант возведения жилых объектов, в рамках которого подписывается договор между людьми, желающими купить квартиру на этапе котлована и фирмой-подрядчиком (или застройщиком). Последний берет на себя обязательство в оговорённые сроки сдать объект в эксплуатацию, в свою очередь покупатели должны расплатиться за жильё и принять его.

Все это регулирует ФЗ об участии в долевом строительстве.
По сути дольщика можно назвать инвестором – он вкладывает свои финансы в ещё не существующий объект. Поэтому весь процесс регламентируется не Гражданским кодексом, а специальным федеральным законом, не допускающим двусмысленных трактовок. В этом документе описаны некоторые условия, которые отличают ДДУ от привычного инвестирования:

• Конечную цену возводимого объекта и порядок внесения средств на счёт застройщика;
• Объект договора и подробное его описание;
• Период выполнения работ, по истечении которого компания должна передать объект в эксплуатацию.

Документ обязательно оформляется в двух экземплярах, в письменном виде и подлежит регистрации в Росреестре.

Суть долевого строительства жилой недвижимости

Процесс вложения в строящуюся недвижимость пошагово выглядит таким образом:

1. Некая фирма приобретает или берет в аренду земельный участок по согласованию с местными властями;
2. Дольщики, которые заинтересованы в приобретении жилья по сниженной стоимости, заключают с этой строительной фирмой договор;
3. Для них оформляется рассрочка, сумма сделки прописывается в договоре;
4. После того как объект будет достроен, происходит передача его дольщикам.

По сути строительные работы ведутся на полученные от будущих владельцев средства. Особенно выгодным ДДУ будет в ситуации экономического кризиса в стране. На практике цена квартиры в уже готовой новостройке чуть ли не в два раза выше, чем если купить ту же квартиру на этапе котлована. Остаётся вариант оформления ипотечного кредита, но не все хотят несколько десятилетий переплачивать банку проценты.

Опасности участия в долевом строительстве жилья

До момента принятия ФЗ о долевом строительстве в 2014 году вложение средств в долевое строительство не всегда проходило удачно. Взаимоотношения сторон не регламентировались нормативными актами, вследствие чего права дольщиков часто нарушались. Сейчас благодаря этому ФЗ права вкладчиков защищены.

Подводные камни в 2022 году в ДДУ тоже есть, и чтобы не попасть впросак, нужно знать, какие популярные схемы обмана доверчивых граждан существуют:

• Заключается предварительный договор купли-продажи на объект. Это значит, что после окончательного возведения жилого дома придётся заключать ещё один – основной договор. Пока многоэтажка не достроена, все права на неё принадлежат подрядчику, вкладчик получает право владения лишь после подписания основного договора;
• Документы не имеют чётко обозначенного момента введения жилого дома в эксплуатацию, поэтому процесс строительства может затянуться на неопределённое количество времени;
• Договор не проходит официальную государственную регистрацию, так что недобросовестный застройщик может одну и ту же квартиру продать сразу нескольким дольщикам;

Среди других подводных камней приобретения квартир подобным методом: банкротство застройщика, ненадлежащее качество сданного объекта или мошенничество с деньгами, когда застройщик просто исчезает в неизвестном направлении.

Если внимательно отнестись к выбору подрядчика, все эти риски можно минимизировать.

Советы по выбору проверенного и надёжного застройщика

ДДУ как способ приобретения жилья имеет право на жизнь, если не спешить и ответственно подойти к выбору застройщика. Для начала необходимо внимательно изучить предоставленную им документацию. В перечень обязательных справок входят:

• Свидетельство о постановке на учёт;
• Документы, доказывающие факт постановки на учёт в налоговой;
• Протокол, на котором был назначен официальный глава строительной компании;
• Выписка из ЕГРЮЛ;
• Устав застройщика.

На основании наличия всех вышеописанных документов можно полагать, что его существование законно и сотрудничество будет безопасным. Обязательно потребуется изучить аудиторские отчёты за последние несколько лет – это даст понять, каковы финансовые дела у застройщика.

Если эти документы в порядке, дальше нужно изучить бумаги, дающие застройщику право на ведение работ:

1. Разрешение на возведение многоквартирного жилого дома по определённому адресу;
2. Проектные документы;
3. Договор купли-продажи участка земли для возведения дома или его аренды (в последнем случае аренда не должна заканчиваться раньше, чем строк сдачи объекта);
4. Заключение государственной экспертизы.

Оптимально, если к изучению договора долевого соглашения получится привлечь опытного юриста, который оценит полноту и достоверность документов, расскажет о возможных подозрениях и рисках. Договор долевого участия в строительстве обязательно должен содержать в себе права и обязанности сторон, условия и время передачи недвижимости собственнику. В нём прописывается полная стоимость предмета договора, условия передачи оплаты, а также гарантийный срок.

Как проверить застройщика «на чистоту» до заключения договора

Логичней всего обращать внимание на те компании, которые на рынке не первый год и за продолжительный период времени завоевали положительную репутацию. Оптимальный стаж работы – от 5 лет. Успешные застройщики не скрывают личную информацию, а наоборот стремятся рассказать о себе как можно больше.

У такой компании есть:

• Реклама и сайт в интернете (не путать с фейковыми отзывами и сайтом, которому всего пара месяцев);
• Паспорт на выбранный под застройку земельный участок, которому присвоен кадастровый номер, есть сроки сдачи объекта и другие сведения;
• Много проектов и масса успешно завершённых.

Проверка всех этих моментов повышает шансы найти надёжную компанию.
По документам и плану застройки все может выглядеть довольно привлекательно. Чтобы окончательно убедиться в выборе, не лишним будет поехать на место застройки, оценить инфраструктуру, место, увидеть идёт ли уже строительство. Узнайте, ведутся ли ещё проекты и запланированы ли новые на ближайшее будущее.

Какие моменты должны насторожить потенциального дольщика

Подставные фирмы часто создают сайты в интернете, добавляя туда массу положительных отзывов.

Чтобы выявить мошенника, достаточно скопировать указанный контактный номер в поисковик и просмотреть результаты – высока вероятность найти правдивые отзывы обманутых дольщиков.

Дальше требуется проверить ИНН застройщика и заказать о нем выписку из ЕГРЮЛ на ресурсе налоговой службы – это позволит понять, настоящая ли компания.
Насторожиться нужно, если стоимость квадратного метра сильно занижена по сравнению со среднерыночной.

Варианта два: либо жилье в итоге откажется некачественным, либо компания стремится собрать как можно денег с дольщиков и потом просто исчезнуть, оставив их ни с чем. Большие скидки – равно убытки для компании.

Часто выгодную рассрочку от застройщика предлагают крупные банки. Партнёрство в этом случае служит ещё одной гарантией того, что застройщик проверенный и шансы на его банкротство минимальны. Сотрудничество с сомнительными подрядчиками чревато убытками для кредитора, на это не пойдёт ни один банк.

Порядок отмены или расторжения ДДУ

Если между сторонами возникают какого-либо рода разногласия, единственным выходом из ситуации станет расторжение договора. Виной тому чаще всего неисполнение одной стороной взятых на себя обязательств (обычно это застройщик), но по закону инициировать расторжение договора могут обе стороны.

Чтобы в одностороннем порядке досрочно прекратить срок действия договора, потребуется выполнение хотя бы одного из условий:

1. По договору допущена просрочка как минимум в пару месяцев;
2. Возведённый объект имеет ряд существенных недостатков;
3. Время сдачи объекта прошло, а застройщик так и не закончил работы.

Дольщики также по закону имеют право обращаться напрямую в суд, если застройщик без уведомления внёс в проектную документацию или договор какие-либо изменения.

Законом не определена строгая форма документа, но в нём указано, какие пункты должны в нем присутствовать обязательно:

• Реквизиты обеих сторон;
• Подробное описание объекта сделки;
• Точная дата сдачи дома в эксплуатацию;
• Как и в каком размере дольщик вносит оплату;
• Какая гарантия на сданную квартиру;
• Права и обязанности участников сделки;
• Размер неустойки за разного рода нарушения;
• Дополнительные условия по согласованию сторон;
• Дата и подпись сторон.

Документ не будет считаться действительным и его лучше не подписывать вообще, если в нём нет подробного описания объекта строительства, который потом будет передан дольщику (условный номер будущей квартиры, площадь и число комнат, расположение, наличие лоджии или балкона, точный адрес здания).
Если возникает необходимость внести в договор корректировки, требуется оформить дополнительное соглашение, с которым должны ознакомиться все дольщики. Этот документ тоже подлежит регистрации в Росреестре. В ФЗ №214 от 1 января 2014 года была внесена поправка, согласно которой застройщик обязуется страховать финансы, полученные от всех лиц по ДДУ. Это ограничивает возможность застройщика использовать деньги дольщиков, которые в свою очередь получают гарантии возврата кровных в случае, если застройщик не выполнит взятые на себя обязательства.

Любые разногласия с застройщиком решаются путём согласования – т.е. строительная компания обязана устранить все недочёты.

Если сданный объект все равно не отвечает требованиям договора, дольщик при передаче недвижимости должен требовать составление акта, в котором подробно описываются все нарушения и проблемные моменты. Застройщик либо устраняет их, либо же дольщик вправе обращаться в суд, требуя компенсацию (в том числе оплатить судебные издержки и выплатить моральный ущерб).
Нарушение времени сдачи построенного дома согласно ДДУ больше чем на 2 месяца с момента, когда объект должен был быть сдан – повод идти в суд с иском и требованием расторгнуть соглашение. В свою очередь застройщик тоже получает право обращаться в суд, если дольщик нарушает свои обязанности по внесению платежей.

Рекомендации юристов

Напоследок рассмотрим пару реальных ситуаций и вариантов выхода из них.

Пример 1: человек решил купить квартиру по ДДУ, но по итогу получил квартиру меньшей площади, чем оговаривалось договором. В этом случае необходимо либо составить соглашение на возврат части суммы или же обращаться в суд и требовать расторжения договора с возвратом всех денег плюс проценты сверху.
Пример 2: средства вложены, а строительство заморожено. Чтобы решить проблему, требуется отправить в адрес застройщика уведомление о расторжении договора. Это делается заказным письмом. После этого ему даётся 10 дней, чтобы вернуть деньги, если этого не происходит – нужно обращаться в суд.

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

Источник: vseofinansah.ru