Выплата возмещения гражданам участникам долевого строительства

Компенсация дольщикам теперь возможно получить от фонда дольщиков через суд

Компенсация дольщикам от фонда дольщиков должна быть определена не позднее 6 месяцев со дня когда застройщик признан банкротом. Это указано в Постановлении Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233.

КОМПЕНСАЦИЯ ДОЛЬЩИКАМ

В мае 2020 года фонд защиты дольщиков в СМИ заявил, что застройщики могут обанкротиться из-за сложившейся экономической ситуации. Как отмечает РБК, в Единый реестр проблемных объектов, который ведет госкомпания «Дом.РФ», включен 3081 дом , эти объекты строят 1100 девелоперов. Часть из них уже находятся в стадии банкротства.

Но банкротство застройщика не означает, что “обманутые” дольщики потеряли свои деньги безвозвратно. В июле 2017 года был принят Федеральный закон № 218-ФЗ, образовавший фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Выплата возмещения участникам долевого строительства

Также был создан новый механизм гарантии прав дольщиков — отчисления взносов застройщиком в фонд дольщиков, который в случае банкротства застройщика мог либо достроить дом, либо выплатить компенсации.

В ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ указывается условия, по которым выплачивается компенсация дольщиков:

• наличие у гражданина с застройщиком договора участия в долевом строительстве;
• застройщик признан банкротом;
• застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд по ДДУ.

Более конкретно процедура выплаты возмещения предусмотрена в Постановлении Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233. Предусматривается, что решение о выплате компенсации дольщикам должно быть принято фондом “обманутых” дольщиков не позднее 6 месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.

Компенсация дольщикам — условия выплаты

Ранее препятствием для того, чтобы была выплачена компенсация дольщикам было то обстоятельство, что не по всем объектам долевого строительства были отчисления в фонд. Компенсация дольщикам выплачивалась или дом достраивался только в отношении тех застройщиков, которые отчисляли взносы в фонд дольщиков. То есть, на компенсацию дольщики могли рассчитывать только в случае, если их дома начали строиться с осени 2017 года.

Но с лета 2019 года это регулирование было изменено. Страховщиков обязали перечислить в фонд защиты дольщиков часть страховой премии по договорам страхования (ч. 7 ст. 3 Федерального закона от 27.06.2019 № 153-ФЗ ). Эти денежные средства перечисляются фондом дольщиков по 214-фз на счет компенсационного фонда для дальнейшей выплаты компенсации дольщикам.

В связи с передачей всех страховок в фонд дольщиков устраняется препятствия для выплат компенсаций в том числе “обманутым” дольщикам, которые начали строить еще до принятия Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ. Поэтому, если в отношении застройщика ввели банкротство, прошло уже более 6 месяцев с этого момента и Фонд не предпринимает никаких действий, то это дольщик может обратиться с требовать обязать Фонд принять решение, а при наличии условий для выплаты компенсации и с требованием о выплате компенсации.

Порядок получения выплат от Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства

Алмаз Кучембаев для ПРАВО РУ прокомментировал законопроект по которому Фонд дольщиков получит премии по страхованию застройщиков , указав, что в определённый момент документ может стать «препятствием» для самих дольщиков: «очевидно, что будет некий переходный этап, когда страховая уже перестанет выплачивать страховку, а фонд ещё не начнёт»

Компенсация дольщикам или финансирование достройки объектов обманутых дольщиков

Опубликовано Постановление Правительства РФ о правилах, по которым Фонд дольщиков принимает решение о финансировании или нецелесообразности финансирования проблемных объектов долевого строительства.

(1) Фонд не будет достраивать объекты, если размер компенсаций «обманутым дольщикам» равна стоимости достройки и выплаты расходов на процедуру и выплаты кредиторам 1 и 2 второй очереди, а также залоговым кредиторам.

Такая математика означает, что получить квартиру можно при следующем расчете:

Обычно, количество проданных квартир превышает степень готовности дома. Потому, что здание строится на вырученные деньги. Кроме того, как правило, у застройщика есть и задолженность по зарплате и не погашенные банковские кредиты. Таким образом, общее правило – объекты должны достраиваться.

(2) Другое условие заключается в том, что Фонд дольщиков не будет достраивать проблемный объект, если это займет более трех лет.

Опять же общий срок строительства многоквартирных домов составляет два года с момента получения разрешения на строительство. Такой срок является нормативным, прописан в проекте и в экспертизе не проект. Деньги дольщиков привлекаются только после разрешения на строительство. Следовательно, даже если ничего не построено, срок достройки никак не может быть более 3 лет.

Другое дело, что степень готовности дома может быть ноль, а средств дольщиков привлечено не много. В таком случае первым правилом Фонду предоставлена возможность выплатить компенсацию и просто перепродать землю под объектом или изменить проект и построить больше домов. Однако срок достройки тут не при чем.

На сайте фонд214.рф есть информация о сроках достройке домов, застройщиков которых банкротит фонд дольщиков. Информацию о степени готовности домов, размере кредиторской задолженности застройщика-банкрота следует узнавать через юристов, путем направления соответствующих запросов.

Компенсация дольщикам: фонд выплачивает даже тем, у кого не было отчислений в фонд

Фонд прав дольщиков уже выплатил компенсации дольщикам по одному из крупнейших застройщиков банкротов — группы компаний урбан групп. Застройщик не оплачивал взносы в фонд дольщиков. Вместо этого по старому законодательству он заключал договоры страхования по каждому договору участия в долевом строительстве.

При этом по домам, которые фонд дольщиков отказался достраивать, все дольщики, и тем кому присудили страховку, получили компенсации. При этом события происходили вспять. Решение о передаче имущества новому застройщику было принято до принятия постановления правительства об условиях такого финансирования, а отмена решения о достройке домов № 2 и 7 в ЖК “Солнечная система” произошло до принятия решения о выплате дольщикам компенсаций.

Обычный порядок следующий. Фонд дольщиков (федеральный, созданный Правительством РФ на базе Дом.рф ил региональный) входят заявителем или участников в дело о банкротстве застройщика. Региональный фонд или дочерняя компания федерального фонда выступает сторонним инвестором, которые забирает имущество застройщика взамен на погашение требований дольщиков дольщиков и других кредиторов.

Далее наблюдательный совет фонда дольщиков либо достраивает объекты долевого строительства либо принимает решение о нецелесообразности достройки. В последнем случае происходит оценка права требований и и дольщикам, по их заявлениям, выплачивают компенсации.

Согласно ч. 2 ст. ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого …..» выплата компенсации дольщикам осуществляется в размере стоимости объекта долевого строительства, определяемой на момент выплаты возмещения.

Таким образом, достаточно лишь заявления от дольщика с требованием выплатить компенсацию, аналогично с требованиями о выплате страхового возмещения.

Компенсация дольщикам и страховое возмещение — как получить все?

Дольщики АО “Континент-проект” (входит в урбан групп), которые выиграли суд у страховых компаний получают от фонда компенсацию дольщиков и а от страховой страховое возмещение. Среди них много наших клиентов, поэтому наша компания объясняет здесь, почему возможно получить деньги и государства, и страховой.

Нарушения закона тут нет. Единственное обоснование, почему получение денег из обоих источников могло бы быть незаконным, это нормы о неосновательном обогащении. Однако неосновательного обогащения здесь нет.

Компенсация дольщиков для дольщиков АО “Континент-проект” прошла по сложной схеме от инвестора, от дочерней компании фонда дольщиков, за то, что инвестор отказался застраивать их дома (№№ 2 и 7). Взамен инвестор получил право требование к должнику банкроту обеспеченное залогом участка, который решили не застраивать.

Банкротство еще не окончилось, контролирующие должника лица привлекаются к субсидиарной ответственности, уголовная ответственность застройщика вполне может случиться, таким образом инвестор может получить и деньги и землю.

При этом важно понимать, что это добровольное решение наблюдательного совета фонда дольщиков под руководством Марата Хуснуллина. Фонд дольщиков был не обязан достраивать указанные дома, как и выплачивать компенсации по ним, так как с этих объектов в фонд не выплачивались взносы. Договоры участия в долевом строительстве домов № 2 и 7 АО “Континент проект” заключались еще в период действия страхования застройщиков.

Позднее этот способ обеспечения обязательств застройщика сменился на отчисления в фонд дольщиков. Если же допустить неосновательное обогащение, а оно возможно только по выплате со стороны фонда, то добровольное решение фонда позволяет применить ч. 4 ст. 1109 ГК РФ, согласно которой не возвращаются “денежные суммы, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства”.

Выплата страхового возмещения со стороны страховой компании не является неосновательным обогащением по следующим причинам:

Во-первых, выплаты происходят только по решениям судов.

Во-вторых, речь идет о неосновательном обогащении страховых компаний. Принятие 153-фз не касается указанных договоров и в любом случае прекращении договоров страхования не привела к передаче премий в фонд дольщиков, так как срок передачи квартиры в доме № 7 уже истек, а вместе с ним истек оплачиваемый период страхования.

По дому № 2 срок передачи квартиры был в ноября 2019 г., но даже в отношении такой маленькой части страховой премии страховые компании не могут представить доказательств о передаче их в фонд дольщиков.

И, в-третьих, природа выплат разная. Даже если сравнить компенсацию фонда дольщиков со страховым возмещением, то остаются еще моральный вред, штраф потребителю, судебные расходы. Кроме того, взыскание страхового возмещения со страховой компании дает основания взыскивать с них убытки, в виде процентов по ипотеке с момента, когда страховая должна была выплатить возмещение.

P.S. Компенсации от фонда дольщиков не подлежат налогообложению согласно п. 71 ст. 217 НК РФ. Платить с этих сумму НДФЛ не нужно.

Узнать подробнее о том, как получить саму страховку вы можете здесь. Как привлечь своего застройщика к уголовной ответственности вы можете прочесть здесь.

Источник: almazlegal.com

Компенсация обманутым дольщикам

К сожалению, ситуация на рынке недвижимости сегодня такова, что далеко не все застройщики сдают дома в срок. Иногда строительство затягивается, а то и вовсе останавливается. Эта ситуация наиболее неприятна для дольщиков: они не могут ни получить обещанную квартиру, ни вернуть вложенные деньги обратно – чаще всего застройщик исчезает из поля зрения, оставляя участников ДДУ наедине с их проблемами.

К счастью, законодательство защищает интересы таких лиц, потому предусмотрена компенсация обманутым дольщикам. Как ее получить, на какой размер возмещения можно рассчитывать и что сделать, чтобы добиться компенсации – эти вопросы мы разберем в рамках данной статьи.

Какую компенсацию могут получить обманутые дольщики?

Учитывая распространённость случаев мошенничества с недвижимостью (по неофициальным данным, более 150 тыс. россиян не могут получить жилье, оформленное по договорам долевого участия), строительных афер, а также резонанс, который вызывают такие ситуации в обществе,

Министерство строительства и ЖКХ разработало специальный закон об обманутых дольщиках. Закон предусматривает два важных нововведения, которые призваны помочь гражданам, пострадавшим от недобросовестных действий строительной компании:

• разработан механизм определения размера и процедура выплаты компенсации обманутым дольщикам – для этого создается специальный Фонд защиты прав граждан-участников ДДУ, куда будут поступать как государственные средства, так и отчисления компаний-застройщиков – 1,2% от суммы всех договоров долевого участия;
• теперь дольщики смогут самостоятельно определять, что более целесообразно – достроить дом и получить квартиры или компенсировать ущерб, не достраивая здание.

Закон предусматривает ограничения по размерам компенсации: так, фонд покроет лишь стоимость не более 100 м 2 жилья. Если квартира по договору превышает эту площадь, разница не компенсируется из средств фонда. Сумма компенсации берется из соглашения между дольщиком и застройщиком, и если квартира имеет площадь менее 100 м 2 , стоимость выплачивается полностью, если больше – выплачивается стоимость 100 «квадратов» пропорционально стоимости всей недвижимости. При этом в денежном эквиваленте верхний порог выплат не установлен.

Если дольщики примут решение, что более приемлемым вариантом является достроить здание (это целесообразно, если возведение дома остановлено на поздних этапах), фонд выделяет средства на строительство. При этом если на работы требуется сумма до 500 млн. рублей, решение принимает фонд самостоятельно, а если сумма больше, требуется согласие наблюдательного совета.

Правила выплаты компенсации обманутым дольщикам

Кроме нововведений, касающихся создания и наполнения фонда защиты прав дольщиков и переопределения ответственности за решение, стоит ли достраивать здание, закон предусматривает более жесткие условия для граждан, которые хотят получить компенсацию.

Теперь, чтобы обманутый участник ДДУ имел право на выплату из фонда, необходимо соблюдение ряда условий:

Нотариальное заверение договора не заменяет собой государственную регистрацию и не дает право на компенсацию из фонда. Это же касается и предварительных договоров;

Должно пройти не менее 9 месяцев с момента, когда застройщик перестал выполнять свои обязательства перед дольщиками

Таким образом, если просрочка сдачи объекта составляет менее 8 месяцев, стройка не будет признана проблемной, а значит, и компенсация не положена;

и все они признаны проблемными, компенсация положена только по одному из объектов (на выбор дольщика);

если в течение двух подряд отчетных кварталов с ним не производились действия со стороны застройщика, не наблюдались строительные работы, не наблюдался прирост вложений в строительство и т.д.

Правда, есть и улучшения: если ранее для включения в реестр пострадавших дольщиков необходимо было обращаться каждому участнику ДДУ и описывать сложившуюся ситуацию, то теперь в реестр попадают проблемные объекты, а также полный список всех дольщиков. Таким образом, гражданам проще стать на учет для получения компенсации, а с другой стороны, такой механизм лучше защищен от злоупотреблений. Еще одним позитивным моментом является то, что закон освобождает от налогообложения компенсационные выплаты для обманутых дольщиков.

Источник: kuzpartners.ru

Расчет компенсации обманутым дольщикам

от Светлана Нестерова Опубликовано Окт 10, 2021

Для компенсации ущерба людям, вложившим деньги в замороженный долгострой, государством создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Эта мера позволяет обманутым дольщикам быстро получить назад свои средства, минуя бесконечные судебные разбирательства с недобросовестным застройщиком.

Кого относят к обманутым дольщикам

К обманутым дольщикам относятся физические лица с российским гражданством, ставшие участниками долевого строительства жилого объекта, который не может быть завершен из-за банкротства или мошеннических действий застройщика. Важно отличать: речь идет не о возможных задержках в текущем возведении жилого дома, а о фактически «брошенных» стройках.

Расчет компенсации

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее – Фонд) имеет официальное представительство в каждом субъекте РФ. Например, в Саратове – это Фонд Саратовской области, учрежденный Правительством региона, в Новосибирске – Фонд Новосибирской области и т.д.

Экспертная комиссия прежде всего решает, целесообразно ли вкладываться в достройку конкретного незавершенного объекта. Региональные эксперты оценят:

• степень готовности жилого дома;
• сколько денег потребуется, чтобы его достроить;
• сроки возможно завершение строительства.

Людям выплатят средства, если это дешевле и целесообразнее, чем завершать долгострой.

Но и при решении о завершении строительства, дольщик вправе отказаться от ожидания сдачи дома и получить назад деньги.

Компенсацию граждане РФ получают как за жилые, так и за нежилые помещения.

Жилые помещения

1. Расчет производится персонально по каждому обращению.
2. При расчете используется средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости на момент выплаты.
3. Вне зависимости от актуальной рыночной цены на новостройки, сумма компенсации не может быть меньше, чем та, которую человек уплатил по договору долевого участия (ДДУ).

Установлено ограничение в 120 кв.м. по размеру совокупной жилой площади, стоимость которой можно возместить, т.е. один гражданин может вернуть деньги по нескольким жилым объектам незавершенного строительства. Но если их суммарная площадь больше 120 квадратов, компенсацию начислят только за 120.

Нежилые помещения

Под нежилыми помещениями понимаются места в подземных паркингах, а также кладовые, приобретенные в личное пользование по договору между участником долевого строительства и застройщиком. Компенсационная выплата за них будет произведена в сумме, фактически уплаченной дольщиком за нежилой объект.

Оформление и получение компенсации

Чтобы выплата денежных компенсаций по конкретному долгострою стала возможной, необходимо официальное признание застройщика банкротом. После этого, в течение полугода Фонд обязан вынести вердикт по этому объекту строительства. По принятию решения о возврате денег дольщикам, объявление об этом в 3-дневный срок появляется на официальном сайте организации.

Источник: invalid.expert