Органами прокуратуры области продолжен надзор за исполнением законодательства в области долевого строительства жилья.
За 9 месяцев 2022 года прокурором г. Костромы в деятельности 19 застройщиков выявлены нарушения сроков строительства многоквартирных домов и отставание от графиков производства строительно-монтажных работ, случаи неисполнения застройщиками гарантийных обязательств в рамках исполненных договоров участия в долевом строительстве, а также обязанности по размещению предусмотренных законом сведений в Единой информационной системе жилищного строительства. В каждом случае прокурорами приняты меры реагирования.
В результате рассмотрения актов прокурорского реагирования уполномоченными органами и организациями в текущем году обеспечен ввод в эксплуатацию 9 объектов долевого строительства, жилье получили более 150 граждан.
В деятельности 9 застройщиков пресечены факты включения в заключенные с гражданами договоры участия в долевом строительстве обременительных и не предусмотренных законом условий об оплате гражданами регистрационных действий, запрете перепланировки и переустройства помещений, в результате чего восстановлены права более 400 граждан.
Как государство обманывает с неустойкой (пеней) по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»
Так, по результатам рассмотрения представления, внесенного заместителем прокурора г. Костромы руководителю ООО СЗ СК «Волга-Строй», из 17 договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Кострома, мкр-н Новый город, д. 11, исключены незаконные обязанности по оплате гражданами расходов на государственную регистрацию договоров, изменений и дополнений к нему, инициированных, в том числе самим застройщиком, а также запрет производить перепланировку и переустройство помещений.
За допущенные нарушения закона по постановлению заместителя прокурора г. Костромы руководитель строительной фирмы уполномоченным органом привлечен к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ (включение в договор условий, ущемляющих права потребителя).
Всего по постановлениям прокурора г. Костромы за включение в договоры долевого участия незаконных условий 16 лиц привлечено к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.
Выявлены факты нарушения застройщиками гарантийных обязательств в рамках исполненных договоров участия в долевом строительстве.
Так, прокуратурой г. Костромы в деятельности ООО СЗ «Первый» установлены нарушения ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», выразившиеся в бездействии по устранению недостатков построенного дома в рамках принятых застройщиком гарантийных обязательств (промерзание стен, их ненадлежащее утепление).
В целях устранения нарушений заместителем прокурора г. Костромы руководителю ООО СЗ «Первый» внесено представление, по итогам рассмотрения которого приняты меры к устранению нарушений закона.
Продолжена работа по защите прав участников долевого строительства в судебном порядке.
Закон о долевом участии в строительстве 214 фз и проблемы дольщиков. Помощь юриста по недвижимости
Так, решением Ленинского районного суда г. Костромы по иску прокурора г. Костромы, предъявленного в интересах костромички, с застройщика потенциально проблемного объекта ООО СЗ «Первый» за нарушение обязательств по передаче объекта недвижимости гражданам в установленный договором участия в долевом строительстве срок взысканы неустойка и штраф, компенсация морального вреда на сумму более 100 тыс. рублей.
Всего в текущем году предъявлено 5 аналогичных исковых заявлений, которые судами удовлетворены на сумму более 1,4 млн. рублей.
Всего в рассматриваемой сфере органами прокуратуры области выявлено свыше 150 нарушений закона, в целях устранения которых приняты исчерпывающие меры реагирования.
Источник: procrf.ru
За заключение предварительных договоров с нарушением закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» могут оштрафовать по-крупному
Заключение предварительных договоров купли-продажи вместо договоров о долевом участии на стадии строительства объекта стало распространенной ситуацией – например, в Московском регионе более трети новостроек продаются именно по такой схеме. Между тем в случае заключения таких договоров покупателю никто не гарантирует получения недвижимости. Чтобы бороться со сложившейся ситуацией, коллегия Высшего арбитражного суда предложила штрафовать не только застройщиков, но и посредников, не являющихся застройщиками и заключающих с гражданами такие предварительные договоры в обход закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Поводом для инициативы стала проверка комитетом прокуратуры Москвы по контролю в области долевого строительства ООО «Стройсити». Не являясь застройщиком, общество привлекало денежные средства покупателей, заключая предварительные договоры купли-продажи и получая гарантийные взносы, вернуть которые обратно можно было только после заключения основного договора. Действия были расценены как нарушение законодательства об участии в долевом строительстве, а компания оштрафована на полмиллиона рублей.
Таким образом, если предложение о наложении ответственности на посредников будет поддержано президиумом Высшего арбитражного суда РФ, то суммы штрафов, зачисляющихся в бюджеты муниципальных районов, смогут существенно их пополнить.
Александра Дегтярева, старший юрист ЗАО «Адвокат ФРЕММ»:
В последние годы в сфере долевого строительства широко распространилась практика заключения предварительных договоров. Называться они могут по-разному: предварительный договор купли-продажи будущей вещи, предварительный договор долевого участия в строительстве и тому подобное, но общий смысл таких договоров один: застройщик берет на себя обязательства по заключению в будущем основного договора, на основании которого к дольщику перейдет право собственности строящегося объекта недвижимости. То есть, формально юридически, действие такого договора не подпадает под действие закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и не дает дольщику никаких гарантий, что в будущем он станет собственником квартиры.
Само по себе заключение такого рода предварительных договоров допускается законодательством РФ (статья 429 Гражданского кодекса РФ). Однако в арбитражной практике давно сложился подход, согласно которому застройщик не имеет права получать денежные средства по предварительному договору в качестве оплаты за будущую квартиру, даже если передача денежных средств будет оформляться в виде «депозита», гарантирующего исполнение обязательств дольщиком. Кроме того, как разъяснил Высший арбитражный суд РФ в Постановлении Пленума от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи.
Действительно, арбитражные суды очень жестко стоят на позиции, что привлечение денежных средств от граждан возможно только способами, предусмотренными частью 2 статьи 1 указанного Закона. В то же время практика судов общей юрисдикции в спорах, возникающих относительно правомерности заключения таких договоров, как правило, встает на сторону застройщика.
Добросовестные застройщики, заключая предварительные договоры долевого участия, не допускают поступления денежных средств на их счет, а предусматривают условия об аккредитивах или иные схемы, которые позволяют дольщику вернуть денежные средства в случае, если договор долевого участия не будет заключен в срок. Однако нередки случаи, когда застройщик, пытаясь избежать жестких ограничений Закона об участии в долевом строительстве, привлекает посредников, от имени которых и заключается предварительный договор.
Именно такое дело стало предметом рассмотрения Президиума Высшего арбитражного суда РФ (дело № А40-6078/2013). Фабула проста: общество заключило с гражданином предварительный договор купли-продажи будущей квартиры, получив в соответствии с ним в качестве обеспечения обязательств денежную сумму, равную стоимости будущей квартиры. Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства посчитал, что данные действия нарушают Закон об участии в долевом строительстве, и привлек общество к административной ответственности в соответствии с частью 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ.
Общество обжаловало постановление Комитета и выиграло дело в трех инстанциях. Однако Президиум Высшего арбитражного суда РФ с позицией нижестоящих судов не согласился и указал, что в общество привлекало денежные средства граждан для целей долевого строительства. С учетом того, что на момент заключения договора объект недвижимости еще не был введен в эксплуатацию, деньги были получены именно в качестве инвестиционных средств. Форма привлечения денежных средств не соответствовала требованиям Закона о долевом участии в строительстве, за что и предусмотрена ответственность части 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Санкция данной статьи предусматривает наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей, на юридических лиц – от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
То обстоятельство, что денежные средства были переданы в качестве обеспечения, не было признано Высшим арбитражным судом РФ основанием для признания действий общества правомерными. Высший арбитражный суд РФ посчитал, что действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на все отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан способами, не предусмотренными Законом, в том числе путем получения денежных средств на основании предварительных договоров купли-продажи будущего объекта недвижимости. Представляется, что если бы сумма обеспечительного платежа была незначительна, суд мог бы принять данное обстоятельство во внимание, однако в рассмотренной ситуации денежные средства, очевидно, были выплачены в счет оплаты будущей квартиры.
Практика арбитражных судов в различных регионах по вопросу возможности привлечения к ответственности посредников, заключающих от имени застройщика предварительные договоры, различается, и, вероятно, именно это стало основанием для пересмотра дела в порядке надзора. Следует отметить, что в Северо-Западном федеральном округе арбитражные суда давно признают заключение таких договоров нарушением части 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ.
В целом, данную позицию Президиума Высшего арбитражного суда РФ следует оценить положительно, поскольку она направлена на защиту прав граждан. Представляется, что даже недобросовестные застройщики под угрозой привлечения к административной ответственности в столь значительном размере, не будут использовать предварительный договор как способ привлечения денежных средств, не обеспечивающий прав дольщиков.
Максим Смородинов, кандидат юридических наук, председатель Коллегии адвокатов «Эгида», город Самара:
В новости о рассмотрении Президиумом Высшего арбитражного суда Российской Федерации дела о наложении штрафа на посредников в долевом строительстве жилья необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства.
Частью 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон о долевом участии) закреплено, что правом на привлечение денежных средств граждан для строительства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют только застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 2.2. статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных данной статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях, а именно частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ.
Несмотря на то, что указанные нормы были приняты еще в 2004 году в целях установления гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, правоприменительная практика как арбитражных, так и судов общей юрисдикции, являлась неоднозначной в случаях, аналогичных комментируемому. Как правило, суды квалифицировали возникшие отношения, связанные с первоначальным выкупом у застройщика посредником строящихся квартир в доме и последующую их реализацию гражданам по иным договорам, не являющимися договорами долевого участия, как отношения, по своей правовой природе отличные от отношений по участию в долевом строительстве, тем самым не признавая граждан, заключивших подобные предварительные договоры купли-продажи в качестве фактических участников долевого строительства.
В вышеуказанном смысле дело № А40-6078/13, в рамках которого арбитражные суды, установив, что обществом, не являющимся застройщиком, на основании предварительного договора купли–продажи привлекались денежные средства в счет получения прав на жилое помещение в объекте незавершенного строительства, одновременно пришли к выводу об отсутствии в действиях такого общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ, соответствовало судебной практике.
Вместе с тем, из содержания части 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ четко следует, что объективной стороной данного административного правонарушения является привлечение денежных средств граждан для целей строительства лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов на это права и (или) привлекающим денежные средства в нарушение требований, установленных Законом о долевом участии в строительстве.
На эти обстоятельства обратил внимание Высший арбитражный суд РФ и отменил вынесенные решения по данному делу. И хотя опубликованный текст его постановления в настоящее время отсутствует, тем не менее, в определении № ВАС–19318/13 от 03.03.2014 о передаче дела в Президиум она изложена достаточно определенным образом.
Поэтому выводы Высшего арбитражного суда РФ необходимо воспринимать не просто как предложение штрафовать посредников, привлекающих денежные средства граждан в целях строительства, а прежде всего как правомерное разъяснение, развитие и реализацию тех норм, что ранее были установлены законодателем при принятии Закона о долевом участии.
В связи с этим данное решение Высшего арбитражного суда РФ является показательным и кардинально меняющим существующую судебную практику. И наиболее ценным для последующей правоприменительной практики является его вывод о том, что действие закона о долевом участии в строительстве, целью которого является, в том числе, защита прав граждан, приобретающих квартиры в многоквартирных домах, должно распространяться на все отношения, возникающие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, а именно: заключение предварительных договоров купли–продажи жилых помещений в объекте строительства; договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости; договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность; договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости.
Полагаю также, что вышеуказанные разъяснения Высшего арбитражного суда РФ могут быть использованы не только в ситуациях, аналогичных рассматриваемым в указанном деле, но и в каждом случае, когда застройщики или так называемые посредники, руководствуясь свободой договора, будут привлекать денежные средства в обход Закона о долевом участии в строительстве.
Кроме того, полагаю, что данные разъяснения, вероятно, смогут применяться и в делах о банкротстве подобных организаций-посредников, поскольку появляются дополнительные основания для применения к их банкротству специальных положений о банкротстве застройщиков, предусмотренных параграфом 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
Николай Андрианов, советник практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы « VEGAS LEX » :
В целях защиты интересов граждан, вкладывающих денежные средства в приобретение жилья на этапе строительства многоквартирного дома, действующим законодательством установлены специальные механизмы и процедуры привлечения застройщиками денежных средств граждан.
Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в частности, предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан в строительство жилых домов появляется у застройщика только после надлежащего оформления прав на земельный участок, отведенный для строительства, и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Этим же законом закреплены гарантии прав участника долевого строительства на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по строительству объекта и передаче в собственность гражданина жилого помещения, способы обеспечения исполнения таких обязательств.
Для того, чтобы исключить для застройщиков возможность выводить отношения с участниками долевого строительства из сферы действия закона № 214-ФЗ, в части 2 статьи 1 Закона установлен исчерпывающий перечень способов привлечения денежных средств граждан в строительство жилья: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска жилищных сертификатов; жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами.
В части 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ установлена административная ответственность за привлечение денежных средств граждан в строительство жилья с нарушением требований закона № 214-ФЗ в виде штрафа, размер которого для юридических лиц может достигать одного миллиона рублей.
Тем не менее некоторые застройщики пытаются уйти от заключения с гражданами договоров участия в долевом строительстве, в том числе посредством заключения предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и так далее.
Нередко такие договоры заключаются не самим застройщиком, а фирмой-посредником, в силу чего интересы граждан – участников долевого строительства оказываются еще менее защищены.
13.05.2014 Президиумом Высшего арбитражного суда РФ принято постановление № 19318/13 (на момент подготовки материала не опубликовано), в котором суд в очередной раз встал на защиту интересов граждан, признав законным возложение административной ответственности в виде штрафа на не являющуюся застройщиком фирму-посредника, привлекавшую денежные средства участников долевого строительства на основании предварительных договоров.
Тем самым Высший арбитражный суд исправил ошибку нижестоящих судов, полагавших, что к ответственности по статье 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ могут быть привлечены только компании-застройщики (то есть те лица, на имя которых оформлены права на землю и разрешение на строительство), распространив эту ответственность на любых лиц (в том числе не являющихся застройщиками), привлекающих денежные средства граждан в строительство жилья.
Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:
На самом деле данная ситуация требует дополнительного законодательного регулирования либо сложившейся практики, потому что согласно положениям Федерального закона от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных законом, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях. При этом данная норма расширительно толковаться не может в силу своей публично-правовой природы.
Так, согласно статье 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством,
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
При этом субъектами административных правонарушений по данной статье являются юридические лица — застройщики, имеющие на праве собственности, аренды либо субаренды земельные участки и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ для строительства (создания) на таких земельных участках многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Таким образом, указанные сделки застройщика с посредниками безусловно являются притворными, то есть сделками, которые совершены с целью прикрыть другие сделки. И с точки зрения гражданского законодательства они безусловно являются ничтожными. Однако требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, следовательно отсутствие публично-правового регулирования подобного поведения устраняет ответственность посредников и позволяет нарушать закон и далее.
Юлия Чистякова, юрист-консультант ООО «ИК Ю-Софт», региональный информационный центр сети КонсультантПлюс:
В соответствии с частью 1 статьи 14.28 кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 20000 до 50000 рублей; на юридических лиц – от 500000 до 1000000 рублей.
О разнообразии способов получения от граждан денег на строительство многоквартирных домов можно судить по перечню сделок, указанных в пункте 6 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (редакция от 12.03.2014) «О несостоятельности (банкротстве)».
В соответствии с указанным пунктом арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:
1) заключение договора участия в долевом строительстве;
2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Как видим, перечень сделок является открытым.
При этом в соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только:
на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Все остальные виды сделок являются попыткой получить с граждан деньги в обход Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
Схема, которую применило ООО «СтройСити», заключалась в следующем: с гражданкой был заключен предварительный договор, который обязывал стороны после завершения строительства объекта оформить право собственности на общество, а затем заключить основной договор на условиях, предусмотренных в предварительном. Перечисленные на расчетный счет общества денежные средства гражданки были получены обществом в качестве обеспечения обязательств (гарантийный взнос), то есть не являлись ни авансом, ни задатком и подлежали возврату обратно гражданке после подписания основного договора.
Коллегия Высшего арбитражного суда РФ вынесла свое Определение 03.03.2014 № ВАС-19318/13 о передаче дела в Президиум Высшего арбитражного суда РФ, руководствуясь следующим.
Объективной стороной административного правонарушения, установленного частью 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ, является привлечение денежных средств граждан для целей строительства лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.
Общество, не являясь застройщиком объекта, заключив вышеуказанный предварительный договор купли-продажи, привлекло денежные средства гражданки с целью приобретения ею в будущем права собственности на квартиру. При этом на момент заключения указанного предварительного договора не имелось разрешения на ввод его в эксплуатацию.
В данном случае, с учетом существа фактически сложившихся отношений, видно, что квартира приобретается физическим лицом для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, следовательно, действие Закона о долевом участии в строительстве, целью которого является, в том числе защита прав граждан, приобретающих квартиры в многоквартирных домах, должно распространяться на все отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, а именно: заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и так далее.
Поскольку денежные средства гражданки были привлечены обществом, не являющимся застройщиком объекта на основании предварительного договора купли-продажи, то есть способом, отличным от указанных в части 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, выводы об отсутствии в действиях общества состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ, ошибочны.
Источник: www.top-personal.ru
Ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве Текст научной статьи по специальности «Право»
Рассматриваются основания возникновения ответственности, санкции за нарушения, применяемые к застройщику по договору участия в долевом строительстве, а также сложившаяся судебная практика в указанной сфере.
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Латышева Олеся Сергеевна
Неосновательное обогащение в виде разницы между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства
Процессуальные особенности рассмотрения судами дел, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов
Об усилении ответственности застройщиков многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и защите законных прав и интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строящиеся жилые дома
Текст научной работы на тему «Ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве»
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Рассматриваются основания возникновения ответственности, санкции за нарушения, применяемые к застройщику по договору участия в долевом строительстве, а также сложившаяся судебная практика в указанной сфере.
The article is devoted to the grounds of liability, sanctions for the violation, applied to the builder under participatory construction agreement, and the developed judiciary practice in the specified sphere.
Долевое строительство не является изобретением нашего времени, оно существовало в виде организации различных потребительских кооперативов уже в 1950-е гг. [1]. Несмотря на то, что кооперативное строительство до сих пор занимает определенную нишу, гораздо чаще дольщики предпочитают закреплять свои отношения через гражданско-правовые договоры.
Участие граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости до принятия 30 декабря 2004 г. Федерального закона № 214-Ф3 [2] действующим гражданским законодательством не регулировалось. Отношения строительных организаций и участников долевого строительства строились без четко определенных правом норм. Зачастую правоустанавливающие документы между соответствующими субъектами правоотношений в основном учитывали интересы только строительных организаций. Под юридической формой договоров простого товарищества, инвестиционных и иных скрывались фактически отношения, связанные с участием в долевом строительстве, имеющие свою специфику и правовую природу, отличную от отношений, регулируемых другими гражданско-правовыми договорами.
1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изме-
нений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон). Предметом указанного Закона является регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.
Новый Закон направлен на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В нем прописаны условия и порядок заключения договора участия в долевом строительстве, а также предусмотрены практически все возможные нарушения со стороны застройщика и установлены жесткие меры административной ответственности последнего.
Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационноправовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с действующим законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Закон содержит весьма пространный перечень возможных нарушений со стороны застройщика, за которые предусмотрена ответственность последнего (см. табл.).
Норма Нарушение Санкция Расчет неустойки [3]
П. 3 ст. 3 Привлечение денежных средств гражданина лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом Гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков 10 % • 2 = 20 % годовых или 20 / 365 = 0,054 % в день
П. 2 ст. 6 Нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства Застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере 10 % • 1/300 = 0,033; 0,033 • 2 = 0,066 % в день или 0,033 • 365 = 12 и 24 % в год
П. 2 ст. 7 Объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и иных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования Участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков
П. 3 ст. 7 Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства или неустранение выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере 10 % • 1/300 = 0,033; 0,033 • 2 = 0,066 % в день или 0,033 • 365 = 12 и 24 % в год
Абз. 1 пп. 1.1. п. 1 ст. 9 Прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства Участник долевого строительства вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора
Норма Нарушение Санкция Расчет неустойки [3]
Абз. 2 пп. 1.1. п. 1 ст. 9 Существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства
Абз. 3 пп. 1.1. п. 1 ст. 9 Изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
П. 6 ст. 9 В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса Застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере 10 % • 1/300 = 0,033; 0,033 • 2 = 0,066 % в день или 0,033 • 365 = 12 и 24 % в год
Если некоторые основания наступления ответственности застройщика сформулированы достаточно четко и ясно в Законе, то другие содержат некоторую оценочность, что предполагает наличие определенных трудностей доказывания в процессе. Такие категории, как «существенное нарушение требований к качеству», «существенное изменение проектной документации», «существенное изменение размера объекта долевого строительства», можно будет использовать только в связи с формированием судебной практики по данному вопросу.
Так, на сегодняшний день в судах уже рассматриваются споры, касающиеся площади переданных дольщику помещений. В некоторых случаях, если площадь объекта долевого участи оказалась меньше договорной, суды могут отказывать в компенсации потерянной площади. Застройщики при подсчете площадей ориентируются на «Правила подсчета площадей квартир», изложенные в п. 2 приложения № 2 СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», которыми предусмотрена допустимая погрешность площади квартир в пределах 1 % без пересчета стоимости. Кроме то-
го, если до введения в действие Жилищного кодекса (далее — ЖК) РФ [4] площадь квартир определялась как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующим понижаемым коэффициентами: для лоджии — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0 [5], то с 1 марта 2005 г. в соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. После введения в действие ЖК РФ площадь балкона была выделена в отдельную графу. Таким образом, учитывая площадь балкона и допускаемую погрешность, некоторым истцам, у которых договор, регулирующий отношения участия в долевом строительстве был заключен до введения в действие нового ЖК РФ, отказывают в удовлетворении исковых требований.
Отдельного внимания заслуживает ст. 10 Закона. Анализируя существующие не так давно договоры участия в долевом строительстве, можно сделать выводы о том, что большинство застройщиков, заключая рассматриваемый вид договоров, предусматривали определенный размер исключительной неустойки, как правило, в виде пени за каждый день просрочки выполнения обязательства.
Вступивший в силу с 1 апреля 2005 г. Закон об участии в долевом строительстве изменил сложившийся порядок. С указанного периода все неустойки являются штрафными. Застройщик (как и участник долевого строительства) обязан возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Частично переводя вышеизложенную «теорию» в практическую плоскость, заметим, что судьи на сегодняшний день при рассмотрении фактически и юридически спорных отношений по участию в долевом строительстве при расчете неустойки руководствуются Гражданским кодексом (далее —
ГК) РФ и законом «О защите прав потребителей» [6]. Представляется, что игнорирование судами норм о неустойке, закрепленных в специальном законе, связано лишь с фактором времени. Напомним, что Закон № 214 регулирует отношения по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. Только сейчас появляются в судах дела, связанные с нарушением срока, которые будут рассматриваться с учетом положений норм нового Закона. Если же закон «О защите прав потребителей» будет продолжать свое действие и находить отражение в решениях судей, это породит правовую коллизию с нормами нового Закона. Так, по закону «О защите прав потребителей» неустойка составляет 3 % от суммы, а по новому закону — 0,033 (для граждан —
0,066 %) в день. Если применять закон «О защите прав потребителей», за год просрочки образуется огромная сумма неустойки, далекая от разумной для взыскания в суде, в несколько раз превышающая сумму, вложенную в счет приобретаемого объекта недвижимости. Суд такие исковые требования в части взыскания неустойки никогда не удовлетворит в полном объеме.
В соответствии с п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 29 сентября 1994 г., размер подлежащей взысканию неустойки производится в случаях, указанных в том числе в п. 5 ст. 28 закона «О защите прав потребителей», определяется судом из цены товара (выполнения работы, оказания услуги), существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем) или организацией, выполняющей функции продавца (изготовителя), исполнителя на день вынесения решения. Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляет Федеральная служба по финансовым рынкам [7]. Указанный орган наделен по отношению к застройщикам очень широким перечнем
полномочий (ст. 23 Закона), в частности, контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случаях, предусмотренных законом, а также контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком положений Закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Оценить данные положения можно будет только после издания во исполнение Закона нормативных правовых актов Президента и Правительства РФ и с появлением правоприменительной, в том числе судебной, практики по данному вопросу. Пока можно отметить лишь то, что законодатель предусмотрел максимальные возможности для регулирования сферы долевого строительства, для контроля и надзора за деятельностью застройщиков. Установлен достаточно широкий спектр ответственности застройщика за выявленные уполномоченным органом нарушения от требований об их устранении до ликвидации застройщика (прекращения его деятельности) в принудительном порядке.
Необходимо понимать, что отношения по участию в долевом строительстве — это более объемное понятие, чем договор участия в долевом строительстве между двумя
сторонами. В процессе строительства выступают десятки, а нередко даже сотни лиц. И непомерная ответственность застройщика, например, перед одной частью участников долевого строительства может негативно сказаться и на них же самих, и на другой группе лиц, не имеющих претензий к застройщику.
1. Камфер Ю. И снова долевое строительство жилья // ФПА АКДИ «Экономика и жизнь». -2001. — № 9.
2. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-Ф «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. от 18 июля, 16 октября 2006 г.) // СПС «Консультант Плюс».
3. Ставка рефинансирования, применяемая для расчета неустойки в соответствии со ст. 395 ГК РФ, с 19 июня 2007 г. составляет 10 %. Телеграмма ЦБ РФ от 18 июня 2007 г. № 1839-У // СПС «Консультант Плюс».
4. Закон РФ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» // СПС «Консультант Плюс».
5. СНиП 2.08.-89. Приложение 2, п. 5 // СПС «Консультант Плюс».
6. Федеральный закон от 9 января 1996 г. № 2-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» и Кодекс РСФСР об административных правонарушениях» (с изм. от 30 декабря 2001 г.) // СПС «Консультант Плюс».
7. Постановление Правительства РФ от 10 марта 2007 г. № 152 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» // СПС «Консультант Плюс».
Источник: cyberleninka.ru