Застройщик в строительстве это кто

Что вообще означает слово «застройщик» с точки зрения российского законодательства? Ответ есть в Федеральном законе №214-ФЗ, который регламентирует продажу недвижимости в строящихся домах. Закон заботится о защите покупателей от мошенничества и в случае обмана гарантирует, что деньги будут возвращены.

№214-ФЗ содержит описание того, кто такой застройщик в строительстве, его критерии, особенности совершаемых сделок и много других важных моментов. Этот закон важен в том случае, если застройщик собирается заниматься продажей помещений в жилом доме или таунхаусов на этапе их строительства. При этом №214-ФЗ не распространяется на ситуации, когда человек строит индивидуальное жильё — например, дом в посёлке.

Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ:

Застройщик — это хозяйственное общество, которое имеет минимально трёхлетний опыт строительства многоквартирного жилья площадью от пяти тысяч квадратных метров. Компания должна иметь разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилья в качестве застройщика.

Застройщик? Нет, заказчик строительства!

Если перевести с языка закона, то вот основные признаки застройщика:

• 3 года опыта;
• проекты от 5 тысяч кв. метров;
• есть разрешение на ввод жилья в эксплуатацию.

Этот же закон даёт ответ, является застройщик физическим или же юридическим лицом: это именно юрлицо, планирующее строить жилые помещения (то есть не имеющие производственного назначения) на участке, который им был куплен или взят в аренду.

Откуда застройщик берёт деньги

Компания-застройщик обязана иметь на строительство свои средства, сумма которых будет больше 10% проектной стоимости объекта. Причём в учёт идут не только деньги на банковских счетах, но и различные виды недвижимости, которые принадлежат застройщику.

Соответственно, ещё до получения разрешения застройщику необходимо обратиться в банк, открыть счёт и положить на него эти 10%. В том случае, если необходимой суммы у застройщика нет, он имеет право привлечь кредитные средства. И да — с тем же успехом финансовая база строительства может формироваться на основе долевых вложений покупателей. Но сумма кредита в данном случае должна превышать 40% от проектной стоимости объекта.

Вообще, вложения или доли, вносимые участниками долевого строительства жилья, выступают в качестве финансовой базы организуемого строительства часто. Но застройщику потребуется специальное разрешение для того, чтобы получить право привлекать деньги дольщиков для возведения на конкретном земельном участке любого многоквартирного жилья.

Как правило, такое привлечение денег считается предпринимательской деятельностью. Соответственно, застройщик обязательно должен иметь статус хозяйственного общества. Если строительство будет вестись без госрегистрации, то, согласно статье 171 УК РФ, это расценят как незаконное предпринимательство, что грозит юрлицу серьёзной ответственностью — от крупных штрафов до уголовного наказания.

Также в процессе строительства компания может взять один-единственный кредит — целевой заём, чтобы финансировать строительство. Такой заём не должен превышать 20% от стоимости всего проекта, а процентная ставка займа может отклоняться от ключевой ставки ЦБ не более чем на 2%.

Виды застройщиков

Существует два вида застройщиков: частные и государственные. Единой госкомпании по строительству жилья в России нет. Но есть государственные застройщики: они выполняют роли заказчика и координатора строительства, а также финансируют его. Часто таким застройщикам достаются госзаказы, но непосредственно строительством (то есть подрядными работами) госпроектов чаще всего заняты всё те же частные компании и застройщики.

Частные застройщики занимаются тем же, чем и государственные, а также выполняют функции подрядчиков — то есть строят объекты своими силами.

Если говорить о преимуществах — то надо рассматривать каждого застройщика индивидуально, тут нет единого ответа. В целом, государственные более надёжны. Но по остальным параметрам вполне могут проигрывать: качество строительства, скорость, продуманность планировки и инфраструктуры проектов.

За что отвечает застройщик

Застройщик в строительстве обеспечивает финансовую базу, часто берёт на себя роль генерального инвестора. У него есть право подписывать договор долевого участия с остальными инвесторами. Он обеспечивает выполнение заключенных с ним договоров.

Застройщик собирает необходимые для строительства документы, занимается «инженерными изысканиями» — изучает особенности участка, где планируется строительство. Обязанность застройщика — сделать так, чтобы все документы проекта соответствовали строительным нормам и были вовремя утверждены.

Кстати, если на момент продажи жилья у застройщика не имелось разрешения на строительство, то дольщики имеют право подать заявление на возврат средств. В итоге они смогут вернуть не только деньги за квартиру, но и выплаченные проценты по ипотеке.

Более подробно о нарушениях — в КоАП РФ, ст. 14.28:

Если застройщик, не имея на то права, привлёк незаконным образом для строительства средства дольщиков, то компании будет грозить штраф от 500 000 до 1 млн рублей, а должностным лицам — от 20 000 до 50 000 рублей.

В том случае, если застройщик не опубликует в положенный срок всю проектную документацию или опубликованная документация окажется неполной или ложной, компании грозит штраф от 200 000 до 400 000 рублей, а должностным лицам — от 5000 до 15 000 рублей.

При несвоевременно сданной или несданной отчётности компанию и должностных лиц также ожидают штрафы.

Застройщик нанимает подрядчиков и различных специалистов , которые будут выполнять запланированные работы. Он же закупает всё необходимое оборудование и строительные материалы. Застройщик должен контролировать весь ход работ и в случае невыполнения поставленных задач или нарушений может менять подрядчиков. Пугаться этого не стоит — это стандартная ситуация, которая часто говорит о добросовестности застройщика.

Застройщик может выступать в роли подрядчика и самостоятельно выполнять все строительные работы. Но для некоторых видов работ требуется специальный допуск, который выдаёт саморегулируемая организация строительства (СРО). Поэтому чаще всего отдельные подрядчики всё же есть.

Застройщик предоставляет дольщикам и прочим заинтересованным участникам информацию о проделанных работах, сообщает о сроках сдачи строительного объекта. Он гарантирует, что объект будет сдан в назначенные сроки.

Если застройщик задерживает сдачу дома, то несёт административную ответственность. А если таких нарушений будет несколько, то застройщику грозят крупные штрафы.

Как выбрать застройщика

Чтобы не столкнуться с недобросовестным застройщиком, перед подписанием договора обратите внимание на следующие детали:

Узнайте дату регистрации юрлица — это можно сделать на сайте налоговой службы.

Проверьте, что у застройщика есть:

• свидетельство, которое подтверждает право владения земельным участком;
• действующее разрешение на строительство;
• расчётный счёт в банке (обратите внимание, как давно он открыт);
• собственный функционирующий сайт.

Также стоит обратить внимание на соцсети. Если они есть, то комментарии в них — очень хороший источник информации о том, как работает застройщик.

Изучите другие выполненные проекты застройщика. Есть ли объекты, которые так и не сданы в эксплуатацию. Есть ли у организации финансовые задолженности? При этом не стоит забывать, что чаще всего стройка идёт с привлечением кредитных средств, так что наличие кредита — это не повод сразу заносить девелопера в чёрный список.

Поищите, есть ли на балансе у организации основные производственные фонды — помещения, транспорт.

Не важно, государственный или частный застройщик строит ваш будущий дом. И тот, и другой должны иметь несколько законченных объектов в своём портфолио, зарегистрированное юрлицо и стремиться построить комфортное жильё для своих дольщиков. А задача покупателя — проверить хотя бы основные параметры застройщика ещё до заключения договора. Вы же вряд ли будете покупать машину у неизвестного человека в тёмном переулке. А покупка квартира — дело ещё более ответственное.

Квартиры, которые сдаются через сервис Яндекс Аренда, заранее проверены специалистами: это значит, что арендаторов не встретит гора подводных камней или сюрпризы от собственника. Яндекс Аренда делает аренду удобной: мы публикуем только проверенные объявления, помогаем с заключением договора и с решением проблем, которые могут возникнуть, пока вы проживаете в квартире.

Источник realty.yandex.ru

Функции, права и суть деятельности застройщика

В сфере недвижимости и предпринимательства довольно часто фигурирует такой термин, как застройщик. Это понятие широко употребляется уже достаточно давно, оно применялось еще в советскую эпоху. Несмотря на обилие более современных и актуальных терминов (например, «девелопер»), понятие «застройщик» по-прежнему остается весьма востребованным в сфере строительства и применяется практически повсеместно. Несмотря на это, далеко не все понимают истинный смысл и суть этого термина. В этой статье мы постараемся подробно разъяснить, кто же такой застройщик, каковы его функции и какими он обладает правами и обязанностями.

Сущность понятия «застройщик»

Застройщик – это по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» юридическое лицо, которое владеет определенным земельным участком и привлекает финансовые средства граждан-участников долевого строительства с целью возведения на данном участке жилых или каких-либо других объектов недвижимости на основании имеющегося у него официального разрешения на строительство. Другими словами, это юридическое лицо, владеющее определенным земельным участком и ведущее на данном участке строительство нового здания.

Застройщик и девелопер: сходства и различия

В европейской практике, в отличие от российской, термин «застройщик» не имеет такого широкого распространения. Вместо него традиционно употребляется понятие «девелопер». Девелопер – это бизнесмен, который занимается созданием объектов недвижимости, реконструкцией и изменением уже существующих зданий и выполнением прочих подобных задач. Девелопер, как правило, контролирует процесс строительства здания на всех этапах, начиная от создания архитектурного проекта и заканчивая поиском брокера для продажи готового объекта. Застройщик – это довольно близкая по своей сути роль, однако функции застройщика не предполагают такого широкого спектра различных задач и такой обширной сферы деятельности.

Сегодня в качестве девелоперов обычно выступают юридические лица (специальные девелоперские конторы, которые обладают широкими возможностями и могут привлекать к строительству зданий и развитию своих проектов крупные инвестиции). В западной практике такая деятельность является вполне привычной. А девелопмент — это специальный вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием объектов недвижимости, реконструкцией существующих зданий и прочими видами строительных работ. Это очень сложный вид предпринимательства, который обладает сложной разветвленной структурой и состоит из массы различных задач, в числе которых, например, разработка концепции проекта, оценка местоположения, техническое обоснование строительства, проектирование, заключение необходимых контрактов, маркетинг, управление строительством и прочие виды деятельности.

Сегодня на российском строительном рынке возникают все новые и новые девелоперские компании, которые, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми этапами возведения новых объектов недвижимости.

Понятие «застройщик» в правовой сфере – это тот, кто имеет широкую сферу влияния и доступ на рынок современной недвижимости. Учитывая всю важность и ответственность той роли, которую исполняет застройщик в процессе строительства, деятельность, функции, права и обязанности застройщиков строго регулируются действующим законодательством. В Федеральном Законе 214-ФЗ (последняя действующая редакция от 2010 г.) обозначены все права, которыми обладает застройщик. В частности, в данном нормативном документе отмечены следующие важные моменты:

• Застройщик имеет право на привлечение финансовых средств граждан, задействованных в долевом строительстве, для реализации проекта создания многоквартирного дома только после обязательного получения соответствующего разрешения на строительство, оформления проектной декларации, составленной в соответствии с настоящим Федеральным Законом, а также прочих необходимых документов.
• Застройщики, отвечающие всем требованиям настоящего Федерального Закона, имеют право на привлечение средств граждан для строительства с непременным принятием определенных обязательств, согласно которым гражданин после внесения средств и выполнения ряда условий получает право владения недвижимостью в строящемся жилом здании.
• В том случае, если средства граждан будут привлечены для строительства застройщиком, не соблюдающим все требования настоящего Федерального Закона, будет зафиксировано нарушение российского законодательства, и гражданин будет вправе потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему финансовых средств, а также возмещения причиненного гражданину ущерба.

Эти и другие правила четко прописаны в статьях Федерального закона 214-ФЗ. Именно они являются правовым полем современного инвестиционного строительства и регламентируют все нюансы деятельности застройщиков.

Застройщик, заказчик, подрядчик — кто есть кто?

Некоторые ошибочно полагают, что застройщик – это заказчик или подрядчик. Между тем, эти понятия хотя и несколько схожи, но все же имеют разное значение. В роли заказчика обычно выступает лицо, управляющее строительством (вне зависимости от того, является ли оно хозяином земли или нет).

А под термином «застройщик» понимают лицо, которое владеет земельным участком и имеет на него все права. Таким образом, застройщик – это более широкое, общее понятие, а заказчик – частное. Застройщик может выступать в качестве заказчика, но вот заказчик не обязательно является застройщиком.

В отношении понятия «подрядчик», как правило, не возникает таких сложностей. Этот термин означает лицо, выполняющее определенные строительные или другие работы по заключенному с заказчиком договору подряда.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, подрядчики обязаны иметь государственную лицензию на осуществление своей работы. Только тогда их деятельность признается законной и правомерной.

Как видите, все описанные выше понятия имеют разное смысловое значение, но при этом они прочно взаимосвязаны друг с другом. Важно точно понимать смысл этих терминов и осознавать, в чем заключается разница между ними. Только тогда вы сможете грамотно оперировать понятиями из инвестиционно-строительной сферы.

Источник domananeve.ru

Кто такой застройщик и чем он занимается?

Юрлица и ИП могут выступать в качестве застройщика, если имеют в собственном владении земельный участок или право его арендовать для дальнейшего ведения строительных и прочих работ. Подробно о понятии застройщика, а также его полномочиях и ответственности предлагаем узнать ниже.

Определение застройщика по действующему законодательству

Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

• Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214. Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.
• Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 + Градостроительного кодекса. Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
• Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39. Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
• Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.

Функции застройщика

Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

• Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
• Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
• Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.

Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.

• Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
• Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
• Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
• Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
• Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.

Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.

Ответственность

В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:

• Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.
• Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
• Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.

Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.

Чем застройщик отличается от девелопера?

Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:

1. Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
2. Подготовить бизнес-план.
3. Приобрести земельный участок.
4. Организовать рекламную компанию.
5. Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.

Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.

Кто такой заказчик-застройщик?

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.

В его лице выступают:

• Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
• Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
• Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
• Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.

Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:

• Утверждает проектно-сметную документацию.
• Привлекает необходимых для выполнения установленных работ специалистов.
• Занимается закупкой/арендой всего необходимого оборудования.
• Оплачивает работникам оплату за выполненные строительные и/или монтажные работы.
• Контролирует проведение всех работ, а также соблюдение договорных цен, которые были утверждены в смете.
• Отвечает за передачу объектов и/или производственных мощностей в эксплуатацию в ранее определенные сроки.

Так, застройщик-заказчик должен обеспечить полное проведение необходимых работ на земельном участке – вплоть до передачи объектов в пользование.

10 правил выбора застройщика

Попасть в руки мошенников легко, поэтому при выборе застройщика необходимо выяснить следующие данные:

1. Дата регистрации организации или ИП, срок работы. Чтобы это выяснить, достаточно посетить специальную страницу на сайте налоговой службы.
2. Наличие у настройщика свидетельства, подтверждающего право владения земельным участком.
3. Наличие у застройщика действующего разрешения на строительства.
4. Наличие у застройщика расчетного счета в банке. Если имеется, как долго работает.
5. Наличие на балансе организации основных производственных фондов, например, помещения, автотранспорта и т. д.
6. Наличие у застройщика собственного сайта. Если имеется, как долго работает.
7. Проверка выполненных проектов застройщика.
8. Определение, имеются ли у застройщика не сданные в эксплуатацию объекты.
9. Проверка застройщика на наличие финансовой задолженности, например, в банке.
10. Проверка доверенности на представительство, если застройщика представляет доверенное лицо.

Так, стоит выяснить данные параметры до того, как подписать с застройщиком договор. Этого не стоит делать, если у организации отсутствует официальная регистрация, сметные документы и проч. Дополнительно читайте о критериях добросовестности застройщика.

Видео: Кто такой застройщик?

В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:

По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов. При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.

Источник 2realtor.ru