Учет подготовительных расходов
Вновь созданная организация приобрела земельный участок, находящийся в муниципальной собственности. На нем находится нежилое здание — памятник истории и культуры регионального значения. Имеется договор купли-продажи, передаточный акт, свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок.
Согласно записи в свидетельстве, земля приобретена «для эксплуатации и обслуживания объекта, сохранившегося в результате физического износа». Ведутся подготовительные работы с целью реконструкции объекта для использования его в качестве торгового центра. Другую деятельность организация не ведет, то есть получение доходов ожидается после введения торгового центра в эксплуатацию.
В связи с тем, что доходы отсутствуют, а расходы составляют значительную сумму, налоговая инспекция регулярно присылает письма — обращения. Налоговики предлагают пересмотреть порядок документооборота с целью «обеспечения полноты и своевременности отражения в бухгалтерском учете операций финансово-хозяйственной деятельности, в частности, операций, результатом которых является увеличение экономических выгод в результате поступления активов».
Как оценить капитальные затраты при планировании проекта ГЧП?
Как правильно отражать в учете расходы по госрегистрации права на земельный участок, по уплате земельного налога, а также затраты, связанные с оплатой услуг связи, банка и др.? Ведь данные расходы относятся к периоду, когда организация осуществляет подготовительную деятельность в целях будущего строительства (реконструкции) основных средств, а доходы пока отсутствуют.
Особенности следует учитывать при исчислении НДСОрганизация намеревается произвести реконструкцию памятника истории и культуры под торговый центр, который предполагает использовать для извлечения дохода. При этом она осуществляет капитальные вложения, обеспечивает на принадлежащем ей земельном участке реконструкцию объекта, выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, а также осуществляет реализацию инвестиционных проектов.
Таким образом, организация является одновременно инвестором, застройщиком и заказчиком. То, что реконструируется памятник истории и культуры, в рассматриваемой ситуации не имеет значения для целей бухгалтерского и налогового учета расходов.
Это важно лишь в случае, если происходит выполнение (вероятно, имеются в виду строительно-монтажные работы для собственного потребления), а также передача, реализация работ, производимых при реставрации таких памятников. При этом организация может воспользоваться льготой по НДС на основании подпункта 15 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ (подробнее о возможности применения льготы читайте в журнале «Учет в строительстве» №7, 2009).
Бухгалтерский учет расходовУчет расходов, связанных с земельным участком, целесообразно рассмотреть отдельно.
ЗАТРАТЫ ПО ЗЕМЕЛЬНОМУ УЧАСТКУЗемельный участок, приобретенный организацией в собственность, подлежит учету в качестве основного средства после государственной регистрации участка. При этом расходы на регистрацию включаются в его первоначальную стоимость (п. 8 ПБУ 6/01).
Влияние ПОС на сметную стоимость
Земельный налог по участку, на котором ведется строительство, в общем случае включается в затраты на строительство (п. 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), Методика утверждена постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. №15/1).
Таким образом, указанные расходы связаны с созданием объекта основных средств. Однако здесь важно учесть два момента.
1. Данные расходы подлежат включению в стоимость строительства с начала создания объекта основных средств. А что считать началом его создания: день принятия решения о реконструкции объекта, дату разрешения на реконструкцию или фактического начала строительных работ? Существует мнение, что следует выбрать дату разрешения на реконструкцию.
Однако, по мнению автора, правильнее было бы выбрать день принятия решения. Ведь именно с этой даты организация начинает осуществлять затраты, связанные с созданием (реконструкцией) объекта. До этого расходы по земельному налогу следует отражать либо на счете 26, либо на счете 97.
Учитывать указанные затраты в качестве расходов будущих периодов целесообразно в случае, если организация еще не приняла решения, будет ли осуществляться реконструкция, но ведет деятельность, направленную на принятие такого решения (с последующим включением в стоимость строительства).
2. Надо определить, как планируется использовать земельный участок. Если только в деятельности, связанной с созданием и последующей эксплуатацией одного объекта, то земельный налог по нему включается в стоимость строительства (реконструкции) данного объекта до момента его перехода в состав основных средств, а затем учитывается на счете 26. Если на земельном участке планируется возвести несколько строительных объектов, земельный налог включается в их стоимость пропорционально экономически обоснованному показателю, закрепленному в учетной политике.
В рассматриваемом случае участок сразу приобретался для осуществления деятельности, связанной с реконструкцией объекта под торговый центр и его последующей эксплуатацией, и используется только в связи с этой деятельностью. Следовательно, начисленный земельный налог следует учитывать в стоимости строительства (реконструкции) объекта до момента его включения в состав основных средств, а затем на счете 26.
УЧИТЫВАЕМ ОБЩЕХОЗЯЙСТВЕННЫЕ РАСХОДЫЕсли организация строит основное средство, то, согласно пункту 8 ПБУ 6/01, «не включаются в фактические затраты на приобретение, сооружение или изготовление основных средств общехозяйственные и иные аналогичные расходы». Исключением являются случаи, когда эти расходы непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением основных средств.
Также необходимо учитывать, что, согласно пункту 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (Положение утверждено письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. №160), расходы по содержанию застройщиков производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов. Стоит отметить, что в данном положении застройщиком названо лицо, которое в более поздних нормативных документах (в частности, в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ) именуется заказчиком.
Налоговый учет расходовСогласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ, «первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение. сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. ».
Расходы на государственную регистрацию права на земельный участок (госпошлина), а также земельный налог включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на дату их начисления (подп. 1 п. 1 ст. 264, подп. 1 п. 7 ст.
272 Налогового кодекса РФ). Такой порядок учета земельного налога, согласно разъяснениям Минфина России (письма от 19 декабря 2006 г. № 03-03-04/2/261, от 16 апреля 2007 г. № 03-03-06/1/237), применим и при осуществлении на земельном участке строительства объектов основных средств. Таким образом, организация имеет право учитывать указанные затраты в составе косвенных расходов.
В то же время, руководствуясь правом налогоплательщика самостоятельно определять перечень прямых расходов (п. 1 ст. 318 Налогового кодекса РФ), ничто не мешает организации, по мнению автора, отнести данные расходы в состав прямых, закрепив это в учетной политике.
Учитывая, что организация приобрела земельный участок, находившийся в муниципальной собственности, порядок учета данных расходов регулируется статьей 264.1 Налогового кодекса РФ. Включение указанных расходов, относящихся к отчетному (налоговому) периоду, в состав косвенных является, по мнению автора, правом, а не обязанностью организации.
Следовательно, их можно учитывать в составе прямых расходов, указав это в учетной политике, и списать в момент начала получения доходов от деятельности, связанной с реконструкцией торгового центра. Такой подход скорее всего не вызовет возражений со стороны налоговых органов.
Статья напечатана в журнале «Учет в строительстве» №11, ноябрь 2009 г.
ИсточникЗатраты на инженерную подготовку территории
Определение средств, включаемых в главу 1 «Подготовка
4.78. В главу 1 «Подготовка территории строительства» включаются средства на работы и затраты, связанные с отводом и освоением застраиваемой территории. К этим работам и затратам относятся:
отвод земельного участка, выдача архитектурно-планировочного задания и выделение красных линий застройки (определяются на основе расчета);
разбивка основных осей зданий и сооружений и закрепление их пунктами и знаками;
освобождение территории строительства от имеющихся на ней строений, лесонасаждений, промышленных отвалов и других мешающих предметов, переселение жильцов из сносимых домов, перенос и переустройство инженерных сетей, коммуникаций, сооружений, путей и дорог, снятие и хранение плодородного слоя почвы и т.п.;
компенсация стоимости сносимых (переносимых) строений и насаждений, принадлежащих организациям и (или) физическим лицам;
осушение территории стройки, проведение на ней других мероприятий, связанных с прекращением или изменением условий водопользования, а также с защитой окружающей среды и ликвидацией неблагоприятных условий строительства;
затраты на разминирование территории строительства в районах бывших боевых действий;
плата за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства объекта;
приведение земельных участков, предоставленных во временное пользование на период строительства, в состояние, пригодное для использования в сельском, лесном, рыбном хозяйстве, или для других целей в соответствии с проектом восстановления (рекультивации) нарушенных земель;
плата за землю при изъятии (выкупе) земельного участка для строительства, а также выплата земельного налога (аренды) в период строительства;
затраты, связанные с оплатой работ (услуг), выполняемых коммунальными и эксплуатационными организациями, по выдаче исходных данных на проектирование, технических условий и требований на присоединение проектируемых объектов к инженерным сетям и коммуникациям общего пользования, а также по проведению необходимых согласований проектных решений;
затраты, связанные с выполнением по требованию органов местного самоуправления исполнительной контрольной съемки построенных инженерных сетей;
затраты, связанные с выполнением археологических раскопок в пределах строительной площадки;
возмещение собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.
4.79. Стоимость работ, включаемая в главу 1, определяется на основе проектных объемов и действующих норм и расценок. Рекомендации по определению размера отдельных видов затрат, учитываемых в главе 1 сводных сметных расчетов стоимости строительства, приведены в приложении N 6 к настоящей Методике.
В размере средств рекомендуется учитывать стоимость работ, необходимых для размещения на подготавливаемой территории временных зданий и сооружений.
ИсточникОпределение величины затрат на инженерную подготовку территорий в сложных условиях
Зеленые насаждения общего пользования размещают в виде единой системы, учитывая особенности естественного ландшафта, планировочной структуры города и формирования его архитектурно-пространственной композиции. Площадь парков общегородского значения не менее 15 га; парков планировочных районов не меньше 10 га; садов жилых районов – 3 га; скверов – 0,5 га.
Площадь общепоселочных садов сельской местности не менее 2 га. Площадь озеленения территории не менее 70% площади парка. Построение системы зеленых насаждений города основывается на максимальном использовании естественного ландшафта, в частности пойменных и склоновых территорий с созданием воднозеленого диаметра и освоение под парки, и зеленые насаждения овражных территорий.
Это позволяет сохранить элементы естественного ландшафта и улучшить эстетический облик города и наиболее рационально использовать территории, непригодные для жилищного строительства.
С точки зрения использования неудобных территорий выделяют парки на береговых склонах рек и водоемов, овражные парки, парки на холмах, луго-и гидропарки в поймах рек. Размещение парков на территориях со сложным рельефом, оврагами, оползневыми склонами требует проведения мероприятий по укреплению склонов.
Это уполаживание наиболее крутых участков, террасирование склонов, планировка и закрепление тальвегов оврагов, посадки древесно-кустарниковой растительности, укрепления и одерновки откосов, устройство пандусов, лестничных сходов, подпорных стен, которые должны быть самостоятельными элементами архитектуры ландшафта. В городах с горнодобывающей промышленностью озеленение территорий 30-45% площади которой составляют нарушенные участки отвалов, просадок, провалов и карьеров, должно быть составной частью плана мероприятий по рекультивации и приспособлению территорий для потребностей города, создание культурного ландшафта, близкого к естественному.
Стоимость работ по инженерной подготовке, оборудованию и благоустройству территорий достигает 18-20% общей стоимости. Собственно затраты на инженерную подготовку обычно не превышают 2,5-3,2% общей стоимости строительства. При освоении неудобных территорий стоимость инженерной подготовки значительно повышается.
При составлении ТЭО и генпланов для предварительной оценки территорий перспективного развития города и выбора рационального варианта размещения жилищного строительного строительства используют ориентировочные показатели увеличения его стоимости в зависимости от природных условий.
| Характеристика условий | Увеличение затрат, % | |
| строительных | эксплуатационных | |
| 1. Значительные уклоны местности: От 0,05 до 0,08 Свыше 0,08 и до 0,12 2. Подверженность территории затоплению и подтоплению при соотношении длины дамбы и глубины защищаемой территории: 1:0,5 1:1 1:1,5 1:2 3. Заболоченные территории при питании болот водами: — атмосферными — грунтовыми — паводковыми 4. Высокий уровень грунтовых вод 5. Недостаточная несущая способность грунтов 6. наличие подземных выработок 7. Замачивание грунтов 8. Наличие оползня: — пластического — суффазионного — контактно-соскальзывающего, срезающего или скалывающего — структурно-пластического 9. Наличие оврагов 10. Сейсмические явления и интенсивность в баллах: 11. наличие почв, неблагоприятных для зеленых насаждений, замена которых превышает 50% 12. Солончаковые почвы | 2-6 4-7 4-5 2-3 1,5-2 1-1,5 0,4-0,8 0,4-2 2-4 0,6-2,6 3-8 4-8 4-9 20-90 40-130 110-340 190-430 20-43 0,5-0,9 0,2-0,4 | 2-9 5-10 2-2,5 1-1,2 0,7-0,8 0,5-0,6 2-5 2-5 2-5 2-5 — — 8-9 10-20 15-17 35-40 50-55 — — — — — — |
Стоимость инженерной подготовки зависит как от инженерно-геологической характеристики участка, так и от требований, предъявляемых условиями функционального освоения; даже если по комплексу природных условий не предполагается освоение территорий под застройку, при экономическом обосновании территории развития города необходимо учитывать тот минимум затрат, который потребуется для восстановления и сохранения природного комплекса, а также элементарного благоустройства территорий (рекультиваций нарушенных территорий, удержание и укрепление оползневых склонов, противоэрозионных мероприятий, озеленения).
При определении величины затрат по инженерной подготовке на стадии разработки генплана, проектов первой очереди строительства обычно используют укрупненные показатели капитальных вложений без детальной разработки всех мероприятий и оценки их стоимости.
Эти показатели в зависимости от конкретных условий и практики строительства в каждом конкретном городе должны быть уточнены.
При необходимости более точного определения величины затрат на инженерную подготовку с учетом конкретных мероприятий по освоению территорий могут быть использованы укрупненные показатели, приведенные в нормативах.
Источник